西安標桿地產(chǎn)復合社區(qū)項目定位報告與物業(yè)發(fā)展建議

xx項目定位報告與

物業(yè)發(fā)展建議項目定位思路項目開發(fā)策略項目解讀項目發(fā)展策略項目定位區(qū)域解讀區(qū)域價值解讀以皇權為中心的規(guī)劃發(fā)展格局同心圓模式，以開發(fā)二環(huán)為標志初級城市化階段快速城市化階段同心圓＋扇形模式，城市功能區(qū)沿著交通線呈扇形向外拓展解碼西安城市模式目前西安城市發(fā)展正處于同心圓+扇形發(fā)展模式，處于快速城市化發(fā)展階段一、區(qū)域價值理解高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)曲江新區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)閻良國家航空高技術產(chǎn)業(yè)基地西安航天科技產(chǎn)業(yè)基地城內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)旅游區(qū)往閻良往咸陽城北整體形象較差；但近年來區(qū)域價值提升迅速，吸引了房地產(chǎn)業(yè)不斷進入城東集中了大量企事業(yè)單位和批發(fā)市場；浐灞河生態(tài)區(qū)的建立，城東開發(fā)建設力度加大城南傳統(tǒng)居住區(qū)，高校聚集地城西區(qū)域整體形象比較陳舊，建設力度不大，但交通較便捷西高新高新產(chǎn)業(yè)為依托，發(fā)展最迅速、形象最好的現(xiàn)代都市新區(qū)曲江旅游和文化帶動區(qū)域發(fā)展，成為新的旅游亮點，起點高，發(fā)展快西安航天科技產(chǎn)業(yè)基地旅游和文化帶動區(qū)域發(fā)展，成為新的旅游亮點，起點高，發(fā)展快九宮格局中以“四區(qū)二基地”為重點發(fā)展區(qū)域。城市格局良性擴張8年國家級北經(jīng)開區(qū)2000年2月正式批準

17年國家級西高新區(qū)1991年3月5年曲江新區(qū)2003年7月4年浐灞生態(tài)區(qū)2004年9月2年政府北遷確定2006年6月注：初創(chuàng)于1993年9月科技產(chǎn)業(yè)集群西高新區(qū)東方文化旅游集群曲江新區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)基地政府政務集合區(qū)北經(jīng)開區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)集生態(tài)、商務、景觀、居住等功能為一體的新型城市新區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)：未來兩大城市人居高地之間的生態(tài)新城總體目標建設西安第三代新城，打造西部第一水城，創(chuàng)立新區(qū)建設方式；發(fā)展思路以流域治理促進新區(qū)發(fā)展，以區(qū)域開發(fā)支撐生態(tài)重建；浐灞生態(tài)區(qū)位于大西安發(fā)展主軸上，并位于未來政治中心的北經(jīng)開區(qū)和西安富人區(qū)曲江兩大人居高地之間，浐灞將成為西安的生態(tài)新城、最佳人居地、區(qū)域商業(yè)中心和市民休閑旅游勝地。浐河、灞河將成為城內(nèi)河。獨特的區(qū)位，優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境和濱河資源，作為生態(tài)新城的發(fā)展?jié)摿蛥^(qū)位價值突顯。稀缺的水資源是新生的生態(tài)區(qū)最大的優(yōu)勢和吸引力北經(jīng)開區(qū)未來政治中心區(qū)曲江國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)西安富人區(qū)二環(huán)與繞城高速之間最后待開發(fā)大城區(qū)

浐灞生態(tài)區(qū)：高起點規(guī)劃區(qū)域定位：“四區(qū)”“四帶”四區(qū)：新型城區(qū)、生態(tài)區(qū)、商務區(qū)和景觀區(qū)四帶：生態(tài)帶、景觀帶、旅游帶和經(jīng)濟帶功能分區(qū)：

旅游度假區(qū)；高等教育綜合功能區(qū)；現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)和物流服務業(yè)；濱水行政中心；濱河居住區(qū)；濱河生態(tài)休閑區(qū)；歐亞論壇行政中心商業(yè)中心高等教育綜合功能區(qū)濱水住宅區(qū)濱水住宅區(qū)生態(tài)旅游度假區(qū)灞橋科技產(chǎn)業(yè)園生態(tài)住宅配套區(qū)三角洲會展、金融、辦公區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)區(qū)廣運潭度假區(qū)本項目綜合的功能，完善的配套，將使項目區(qū)域成為未來西安最宜居的濱水的生態(tài)居住區(qū)區(qū)域規(guī)劃超前于發(fā)展現(xiàn)狀，

未來發(fā)展價值極高，

但目前實施力度相對弱；

相關產(chǎn)業(yè)配套僅是規(guī)劃，尚無明確發(fā)展意向由于城市發(fā)展不平衡造成區(qū)域傳統(tǒng)形象較落后，區(qū)域受重視程度一直不高；目前啟動核心區(qū)先建設住宅，金融會展滯后建設；所謂的“核心”目前建設力度不大；但隨著浐灞生態(tài)區(qū)的規(guī)劃確立受關注程度日漸增強。啟動核心產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè)配套相比曲江、大明宮兩大區(qū)域的發(fā)展，浐灞的發(fā)展力度和速度相對弱，相應地，市民關注度相對低。未來“大水大綠”西安生態(tài)區(qū)的目標實現(xiàn)，浐灞區(qū)域?qū)⒊蔀槲靼采鷳B(tài)型濱水新城區(qū).浐河、灞河將成為城內(nèi)河，本項目未來的城市屬性將越來越強但由于目前規(guī)劃遠超前于實施力度，短期內(nèi)區(qū)域價值很難有質(zhì)的飛躍；本項目開發(fā)的前期階段，立足自身，社區(qū)內(nèi)造景與大景觀結合。啟動核心區(qū)域未來價值：

兼有生態(tài)及城市屬性浐河效果圖浐河全長63.5公里，流域面積760平方公里，流經(jīng)西安東郊紡織城在廣太廟附近注入灞河，繞西安之東，是西安城市之上流經(jīng)最長的一段河道．浐河：自古就是八條水系唯一一條貫穿南北、途徑西安的城市河流。浐河——穿越都市的城市內(nèi)河山河千里國，城闕九重門。不睹皇居壯，安知天子尊。

皇居帝里崤函谷，鶉野龍山侯甸服。五緯連影集星躔，八水分流橫地軸。

——《上吏部侍郎帝京篇》駱賓王浐灞生態(tài)區(qū)：

新生的區(qū)域豐富的土地根據(jù)規(guī)劃，項目周圍將會有大量住宅用地開發(fā)；但是目前，大部分土地尚處在總體規(guī)劃期間，土地的儲備工作還未正式進入流程xx項目對項目的影響利：短期內(nèi)區(qū)域土地未大量釋放，項目面臨的競爭壓力相對下。弊：不利于在短期內(nèi)和其它發(fā)展商聯(lián)動，提高區(qū)域的知名度和影響力，形成“板塊效應”。區(qū)域價值關鍵詞:城市生態(tài)濱水我們對區(qū)域價值的理解不僅自然生態(tài)屬性不僅現(xiàn)狀價值城市屬性人文屬性發(fā)展價值更應當關注的是城市的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)特殊的居住價值與文化唯一的、最佳的客戶對浐灞生態(tài)區(qū)的認知注:數(shù)據(jù)來源于XXXX房地產(chǎn)08年春季房展會客戶問件調(diào)查客戶普遍認同浐灞區(qū)域生態(tài)環(huán)境好，未來是濱河新城區(qū)，適宜居住，但也普遍認為區(qū)域生活配套不完善。二、客戶印象客戶對浐灞房價的認知注:數(shù)據(jù)來源于XXXX房地產(chǎn)08年春季房展會客戶問件調(diào)查浐灞區(qū)域的房價，有超過90%的客戶認為在4500元/㎡以下。浐灞區(qū)域的房價尚未得到很好的釋放和認同。浐灞住宅市場整體成交情況2007年浐灞生態(tài)區(qū)總成交面積達到47.59萬平米，占全市總量的5%，成交金額15.27億元，成交均價3210元/平米。2007年浐灞項目成交情況項目名稱銷售面積銷售總金額銷售套數(shù)成交均價水岸東方13360845219587112053384沁水新城（住宅）546319068793373490沁水新城（別墅）23382183755969340榮德棕櫚灣23369781475432423344中新浐灞半島31109495608137832493073合計475872152733114447393210備注：以上沁水新城數(shù)據(jù)為2007年備案數(shù)據(jù)，實際非別墅類住宅銷售數(shù)量為495套。

三、市場反映浐灞住宅市場整體成交情況2008年1季度浐灞項目成交情況項目名稱銷售面積銷售總金額銷售套數(shù)成交均價水岸東方824933030941744004沁水新城（住宅）沁水新城（別墅）723551668127630榮德棕櫚灣556552003338826113600中新浐灞半島309741058071763223416合計9560134468868010093605以上沁水新城2008年1季度無備案數(shù)據(jù)，實際銷售數(shù)量為81套，成交均價為：4450元/㎡。注：數(shù)據(jù)來源于房管局備案。戶型一房二房三房四房四房以上（躍層）項目浐灞半島沁水新城

一期水岸東方?jīng)哄卑雿u沁水新城一期水岸東方?jīng)哄卑雿u沁水新城一期水岸東方?jīng)哄卑雿u沁水新城一期水岸東方五房以上面積(㎡)項目48-6994-10384-9577-10398-145116-147114-147

;176-190146-176130-180203-233189-200203-251合計48-6977-10398-147；76-190130-180；203-233189-251供應量項目5702097151961324841965103146561628合計5702885213030544戶型配比項目16%32%41%55%50%49%27%16%8%2%2%2%合計9.6%48.6%35.9%5.1%0.7%銷售量項目56819664619603226329638012753105合計5682802191726015去化率項目99.6%94%90%100%99%75%100%78%87%95%63%18%合計99.6%97%90%85%34%去化比例合計10.2%50.4%34.5%4.7%0.3%浐灞區(qū)域戶型供應及消化情況對比區(qū)域主要三個項目戶型供應以二房為主，占48%，其次是三房，約占36%，一房約占10%（僅中新·浐灞半島供應），四房及以上大戶型供應量僅占6%；其中，二房及三房的去化率最高，四房以上大戶型去化率比較低；整體去化比例來看，二房的比例超過50%，其次三房約占35%。浐灞戶型配比及去化情況全部項目不含中新·浐灞半島面積50以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上合計供應量23451326121294113811824057658267538戶型配比3.10%6.81%34.65%17.17%15.10%15.68%5.37%1.01%0.77%0.34%100%銷售量208417222512039481022256684206389去化率89%81%85%93%83%86%63%89%72%0%85%去化比例3%7%35%19%15%16%4%1%1%0%100%面積50以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上合計供應量541231216728890512391321463966戶型配比1.36%3.10%30.66%18.36%22.44%12.91%9.86%0.81%0.35%0.15%100%銷售量303283264970136524428102882去化率56%26%68%89%79%71%62%88%7%0%73%去化比例1%1%29%23%24%13%8%1%0%0%100%區(qū)劃戶型供應兩最大的集中在70-144㎡,消化速度最快及消化比例最高的也是該面積區(qū)間.20診07糞年各平個項單目已滴推部痰分梯現(xiàn)戶比竟分布么（數(shù)級量單屢位：瓣單元鐮）項目1梯2戶1梯3戶1梯4戶2梯3戶2梯4戶2梯6戶2梯8戶3梯8戶3梯9戶沁水新城一期42100%水岸東方一期推出部分14243452%7%15%11%15%中新浐灞半島一期1924314529%37%5%22%8%榮德棕櫚灣30222280%5%5%5%5%就掌燈一期32100%合計1182130319452258%10%15%1%9%2%2%1%1%不含榮德棕櫚灣、就掌燈合計562128317450042%16%21%2%13%3%4%0%0%20丹07止年，雀區(qū)域桐內(nèi)已價推售點的產(chǎn)桃品主悔力為盾1梯鞠2戶船產(chǎn)品牧，但進父入2侍00器8年聚，主亞力產(chǎn)懼品的添梯戶蒜比集鵲中在獸2梯肥4戶塌。。2008年下半年未來區(qū)域主要供應量及戶型比例

戶型盛恒·御錦城恒大綠洲沁水新城二期水岸東方(按目前供應推測)區(qū)域整體面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例二房85-9049050%84-9954037%90-95126645%84-9528441%84-99258043%三房110-13034435%113-13766045%127-160157255%116-14733949%110-160291549%四房140-1609810%15425217%

130-180558%130-1804057%四房以上（躍層）160-180495%

203-251142%160-251631%合計

981

14522838

692

5963選取祥項目趨周邊系主要缺的四愧大項面目（染中新崗·浐氏灞半酸島除窗外）青分析潛，2去00晶8年郵下半萬年的爆供應偵量約鑄60嘆00玩套，摟其中福三房旁比例水最大禁，占車49李%，攝其次然是兩李房，核占4陵3%桃，四愚房以玻上大艘戶型雅占8乒%，遍可巡壽見項枕目周齒邊的健供應女量基碧本在陣延續(xù)蠅原產(chǎn)徹品供于應比午例，死不壤同的樂是三昆房比攀例略和有提膛升。20抓08賓年下徐半年菠—2尊00會9年角浐灞槍區(qū)域獅未來醋供應漢量未來蝴浐灞崖區(qū)域遭價格筍預期項目單價預期中新·浐灞半島(二期)3800元/㎡水岸東方4000元/㎡沁水新城4500元/㎡盛恒御錦城4500-5000元/㎡恒大綠洲5300元/㎡（精裝修）區(qū)域構大盤檔未來果的價炎格預麻期基績本在爸40障00化-5接00柔0元互/㎡址之間擱；江基本租與客香戶對團區(qū)域喂房價餐的認雨知相歌吻合吊。區(qū)域誕市場型情況貿(mào)小結區(qū)域節(jié)生態(tài)幫環(huán)境磁好，魂普遍毒受到留認同輛；但區(qū)劑域發(fā)忠展力鵝度不賽足，答區(qū)域預形象與尚未滑得到格實際姑的提好升；未來鐘區(qū)域氣內(nèi)大罵盤云養(yǎng)集，科供應般量巨萌大；小高高層及判高層糧產(chǎn)品顆成為隆主流素，低執(zhí)密度碧產(chǎn)品尤稀缺桐；受制顛與區(qū)堤域發(fā)裕展力和度及唐配套謝的不旱完善慮，近期病內(nèi)，徹區(qū)域遲房價軌存在弱瓶頸陶。問題最思考茶：本項土目應荷如何演突破樹區(qū)域車房價但的瓶殿頸？如何楚實現(xiàn)送溢價到？項目域解讀項目浮開發(fā)籠條件竄分析項目呼地塊成現(xiàn)狀項目花地塊伐環(huán)繞轟xx賊度假涼酒店蝴，共艱三大艷地塊容。其中令3＃足地塊筐現(xiàn)狀蘭無拆置遷量撒，1趟＃地室和4歌＃地哥均存東在一舍定的價拆遷弟量；項目旦沿河塊展示捕面均票存在慨拆遷剃量。項目每3號間地地銅塊現(xiàn)嘩狀項目艱開發(fā)框條件低分析項目嚇周邊擊情況項目孟東臨浐河刻,北接腫沁水獄新城頓,南聯(lián)牲恒大筍綠洲朝,西側投為待搏改造萌城中腹村;沿河濁中段難,環(huán)渣繞x臘x度診假酒立店;目前耕項目濾周邊安區(qū)域欠配套嗓較少鹽，無左大型孩購物參中心化、餐竭飲娛御樂場茅所、裂醫(yī)院禿等配梳套.A2B1C規(guī)劃廣場景觀浐河景觀批發(fā)市場倉庫恒大綠洲１1層小高層建筑群沁水沁城別墅\小高層及高層建筑群A1A3A4B3B2景觀抖價值養(yǎng)分析項目倍景觀加價值礎可分炸為:浐河齊景觀敘；xx艷度假拾村景您觀；社區(qū)伴內(nèi)景莫觀;廣場捆景觀遠眺膛山景初景觀綜合跳考慮腿景觀富因素蠢及規(guī)踏劃指朵標因緒素,膝可分剝?yōu)槿缪碌却┘?。A1挽>使A2社>A顯4>京A3B漆1>蜜B2濃>B敘3>億CA2B1C規(guī)劃廣場景觀浐河景觀批發(fā)市場倉庫恒大綠洲１1層小高層建筑群沁水沁城別墅\小高層及高層建筑群A1A3A4B3B2項目形開發(fā)醫(yī)條件部分析項目余交通鐵道路項目直南端仿可連燒接咸軟寧路蓄，北付端可中連接略長樂識路，這兩貴條干桶道可喝直接兼連接頃二環(huán)酬、三曬環(huán)及溉繞城耗高速荒，未來蔥長樂元路設蜂有地泛鐵出推入口柔，區(qū)域恒與目俯前成蟻熟主紋城區(qū)污之間堆的交構通便健利。地鐵出入口咸寧路長樂路東二環(huán)東三環(huán)本案項目倚開發(fā)助條件炒分析項目君開發(fā)矩條件織分析項目盟相關受經(jīng)濟申技術踢條件獵分析項目松總占姻地面診積約扇81競8畝烏，其志中住駐宅分市為3灘大地待塊，擇如右犧表:項目元住宅耽綜合符容積掛率為群1.胞95永，總舞建筑刺面積淺達1傭06公萬㎡郵，將縱能容恥納3老萬人存口，象本項切目從棋技術巧指標綱上就援約定泄為西籃安的肢大型織復合慌型社撥區(qū)。浐河剖沿線毛目前疫主要細為千培畝大孔盤，怪本項褲目在偷規(guī)模淺及綜海合容河積率固方面熟與競蔬爭對番手相娘仿，軋無突煎出優(yōu)杯勢；目前挪浐河蜻沿線褲主要雜供應造的產(chǎn)歐品以事小高螞層、余高層文為主盛，多縫層洋睛房及沖別墅嘴類產(chǎn)話品為喚相對虜稀缺特產(chǎn)品安。住宅地塊用地面積容積率最大建筑面積1＃1760500.38668993＃1042902.72815834＃2653622.7716477綜合5457021.9510649591＃愈地塊墾:姨0.香38購容積傾率在0言.3斜8容疊積率進下，寄適合客的產(chǎn)句品類沙型：獨棟傲別墅康，適功當可翅加入嚇雙拼休別墅3＃食、4碌＃地造塊:寬2妹.7叼容積悅率在2猜.7島容積討率下倒,適得合的滅產(chǎn)品創(chuàng)類型豬為:方案希一：純高隙層產(chǎn)掃品方案途二：高層唇+小于高層方案穴三：高層涼+小毛高層車+多赤層1＃4＃3＃指標胃下可巷能發(fā)本展的帝產(chǎn)品咽組合項目慰發(fā)展雖策略項目秩成功青的關鳥鍵：入市孟啟動保產(chǎn)品糧+夢入戶市啟螺動價跟格兩者獻如何掃有效柄的結投合？既符庸合市圖場需核求，偏有能緣瑞突破樹市場等價格燦瓶頸主，實航現(xiàn)溢柱價項目副發(fā)展衣策略區(qū)域項目2008年下半年2009年上半年2009年下半年盛恒·御錦城一期16棟，9棟18、24層高層為主、6棟10-15層小高層、1棟6層多層，約12萬㎡二期小高層及高層約12萬㎡三期小高層及高層約12萬㎡中新·浐灞半島一期剩余4棟高層，及二期小高層、高層約60萬㎡二期約40萬㎡，小高層、高層及多層洋房恒大綠洲一期共36棟，11層小高層二期共為10棟18層，25棟26層高層水岸東方一期30棟、在售18棟，層數(shù)：12層、18層、28層一期其余12棟小高層及高層沁水新城2期東經(jīng)108度，規(guī)劃28棟小高層和高層，現(xiàn)在推出“芭堤雅境”組團共5棟高層一期剩余38棟聯(lián)排及5棟獨棟別墅二期其余23棟小高層、高層一期剩余聯(lián)排及獨棟別墅目前文浐河榆沿線穗主要預供應趨的產(chǎn)懸品以匆小高毛層、悉高層捎為主鋒，多層囑洋房專及別嫌墅類踩低密渣度產(chǎn)麥品為拜相對鞋稀缺嶄產(chǎn)品研。20加08煤年下伍半年欠—2便00夾9年弓浐灞牌區(qū)域秧未來器供應津產(chǎn)品額類型區(qū)域涌內(nèi)主眠要樓統(tǒng)盤市落場占閥位對值比區(qū)域須高端潛社區(qū)鞋存在躍市場狗空白弓點中端高端低端盛恒·御妄錦城竄、沁睛水新街城中、替高端為跨位員占位中新·浐短灞半墊島低、殖中端養(yǎng)入市減，未疼來部聽分產(chǎn)伏品占姐據(jù)高扇端市裙場水岸妄東方枝、恒讓大綠瓦洲中端炎市場潛占位榮德蹤蝶·棕桶櫚灣丘、國沿際幸足福城范等低端供市場融占位低密票度類尾別墅炮（多約層花閃園洋判房或芳別墅套）產(chǎn)品慎入市啦啟動多層朵及別旅墅類低密歉度產(chǎn)肥品相偏對稀頃缺區(qū)域變高端爺社區(qū)存在判市場映空白認點企業(yè)違對溢續(xù)價的目標守要求項目杏整體就發(fā)展肝策略差異鉤化發(fā)皂展策督略產(chǎn)品墾差異世化檔次滴差異隨化項目踢整體箏發(fā)展防策略產(chǎn)品務差異棚化策啞略——霉通過研產(chǎn)品猶差異積化，滴占據(jù)印區(qū)域麻市場估機會快點充分扛利用色項目騰地塊彈指標附的特畢殊性莖（0老.3育8與常2.蔬7容固積率渡地塊缺）及帽區(qū)域怕產(chǎn)品倉供應而的空礦白點梯，以息低密某度產(chǎn)傾品作掘為項緊目前偽期開屠發(fā)產(chǎn)驅(qū)品，該占據(jù)揮區(qū)域呈市場砍機會燦點。檔次葡差異僑化策蟻略——浪通過招檔次烘差異嫩化，送占據(jù)尋市場享制高親點通過旦0.賽38諸容積鑒率地嬸塊，填結合淺優(yōu)越哄的濱刑水資糞源，婆以“權別墅勾”品陣質(zhì)社舒區(qū)作包為項蔬目社對區(qū)檔灣次基癥調(diào)，告營造遺別墅垃社區(qū)輕的檔年次，嘩與區(qū)屠域小農(nóng)高層口、高榨層為簽主的倦社區(qū)子形成料差異按化，崗進而猜形成烘項目仿的核耗心競章爭力煩。多層錦花園戰(zhàn)洋房養(yǎng)與別并墅，呼兩者仿應選喬哪類跨先啟授動項覽目？別墅蜓與多獲層花歉園洋惰房作憑為入本市啟賠動產(chǎn)迫品的居對比錯分析方案非一：恩以別巷墅啟葵動優(yōu)勢腸：以別攻墅的仿高端準產(chǎn)品巷形象睜直接者啟動才市場軋，迅解速奠休定項石目的療高調(diào)峰性及聽高價皇位，禽有利問于后錄續(xù)項厚目產(chǎn)啞品售煌價的知提升技。劣勢嫂：高端伶別墅省產(chǎn)品分在城鼻東及價浐灞杰區(qū)域捷尚未跳有成挨功案添例，齒加上倚目前繡客戶賣對區(qū)臨域認煙可度纖尚未冬充分早，高蜓端別直墅的柳市場扛接受屈不明鬧朗，禮存在擦一定符的市展場風屠險，躺可能別回款以速度痰并不譯理想姓．案例反思考槍：沁季水新哄城別索墅建筑類型聯(lián)排/別墅套數(shù)50建筑面積18678㎡綠化率70%入市價格8000元/㎡目前價格聯(lián)排8000元/㎡

獨棟14800元/㎡優(yōu)勢分析濱水而居劣勢分析缺乏配套綠化高浐河景觀沒形成生態(tài)環(huán)境好缺乏都市感幑居建筑風格聯(lián)排別墅部分過密推廣主題白墻青瓦，深宅大院，純正微派建筑風尚銷售情況共50套，已售8套（獨棟僅成交1套，是老板的朋友）案例匪思考晝：沁意水新畫城別全墅戶型戶型面積區(qū)間總套數(shù)總建筑面積獨棟別墅442-53463204聯(lián)排別墅354-3644415840沁水諷新城養(yǎng)別墅響供應柱量時間戶型戶型面積區(qū)間銷售套數(shù)銷售面積售價總價區(qū)間（萬元）2007二季度獨棟別墅534153414800790聯(lián)排別墅358-363414417595270-2812007三季度獨棟別墅

聯(lián)排別墅363136382372992007四季度獨棟別墅

聯(lián)排別墅

2008一季度獨棟別墅

聯(lián)排別墅359-36427237630275-277總計去化獨棟別墅331-440153414800790聯(lián)排別墅245-310725277697270-299案例吸思考嚼：沁紅水新貨城別原墅整一叨年的斥時間轟，別墅華僅成貍交７逢套!融其中鴨獨棟稠僅成疲交1位套!其中規(guī)聯(lián)排魚價格卵僅不焦足8膛00近0元扇/㎡掏；獨抱立別惡墅價魯格為墳14疾80燥0元痛/㎡拼。別墅植與多義層花嶺園洋斧房作域為入豎市啟迅動產(chǎn)努品的沖對比張分析優(yōu)勢甲：以區(qū)寨域甚糕至全暑市成然熟區(qū)離域稀聽缺的惜多層般花園鴿洋房號產(chǎn)品匯直接慢啟動嫁市場泥，能枯占據(jù)立市場冠機會蹈點，皮市場元風險借相對尖較低素，銷等售回脾款較卸有保顛障，句同時摔也能域奠定澇項目政低密嫁度社繭區(qū)的吐調(diào)性膜。劣勢風：啟動劣期時奮，項彎目調(diào)班性并慨不能脊直接樣提升易到別允墅級榮的高附度。城內(nèi)長安曲江二環(huán)三環(huán)白樺林居華榮風景大院奧林匹克花園金泰絲路花城榮德棕櫚灣紫薇田園都市尚品桃源居國色天香憶江南曲江公館曲江華府金地芙蓉湖畔大華公園世家中新浐灞半島雅荷納帕藍灣沁水新城已售在售項目未來供應項目方案甘二：蔑以多足層花表園洋弊房啟久動別墅龜與多際層花桑園洋球房作講為入鮮市啟留動產(chǎn)墨品的冰對比鳴分析

方案一（別墅啟動）方案二（多層洋房啟動）優(yōu)勢以別墅的高端產(chǎn)品形象直接啟動市場，迅速奠定項目的高調(diào)性及高價位，有利于后續(xù)項目產(chǎn)品售價的提升以區(qū)域甚至全市成熟城區(qū)稀缺的中高端多層洋房產(chǎn)品直接啟動市場，能占據(jù)市場機會點，市場風險相對較低，銷售回款較有保障，同時也能奠定項目低密度社區(qū)的調(diào)性劣勢高端別墅產(chǎn)品在城東及浐灞區(qū)域尚未有成功案例，加上目前客戶對區(qū)域認可度尚未充分，高端別墅的市場接受不明朗，存在一定的市場風險，可能回款速度并不理想．啟動期時，項目調(diào)性并不能直接提升到別墅級的高度評點對項目形象調(diào)性奠定有利，但市場前景不明朗，存在市場風險，別墅價值難以充分實現(xiàn)在項目形象調(diào)性奠定方面不如別墅，但市場前景明朗，風險小，銷售回款有保障，也能奠定項目低密度高檔社區(qū)的調(diào)性對比出之下渣，建議餡選擇目多層昌花園溪洋房膚作為妙啟動嘩產(chǎn)品鍋，同時建設垮別墅鹽產(chǎn)品搬作為周社區(qū)下的形凡象標服桿，以瓦提升看花園巴洋房仔價格轟的平戀臺。項目斑成功裁的關逐鍵：入市金啟動雖產(chǎn)品獅+密入俗市啟鏈動價理格兩者外如何侵有效腳的結句合？既符叨合市買場需替求，腎有能京突破療市場凱價格迅瓶頸飾，實辭現(xiàn)溢駐價？花園凱洋房不同郵的入魄市價采格期謀望值著下，花園赤洋房漸的產(chǎn)略品形巨態(tài)的注選擇銹應有律所不橫同若入詠市價肉格期儲望值勸為6愧00早0-魄70故00比元/事㎡【弗揚萊明秋戈】邁或【善大城鑰小院勿】產(chǎn)漲品系推列溢價梅基礎區(qū)域備甚至啄城市澤成熟蠅區(qū)稀快缺產(chǎn)侵品產(chǎn)品醋吸引榜點低密鞏度別生墅級陜居住付品質(zhì)喝；退賭臺、浴露臺貴、花泛園、愚庭院蘇等別兇墅元薪素目標令客戶能夠廢承受積曲江煎高層遭（如離中海找國際躬社區(qū)乓等）視價格堆（6詞00黑0-冶70錯00那元/宗㎡）絨的客還群購買篇理由相同彩的價叫格，石購買喝更舒灑適的運居住薦空間報、自撇然生費態(tài)環(huán)婆境更神佳的忠區(qū)域陣，品平質(zhì)更給高的童社區(qū)參考郵文件攻：《扁西安乘多層坦洋房判專題潛調(diào)研眠報告膛》60衰00志-7趣00姜0元允/㎡闖的價采格期堤望值課下戶型嚴配比雕：選擇行區(qū)域?qū)邮孢m音型三騙房（售13領0-日15感0㎡）及守四房眠（1巖50垂-1君80㎡）作草為主諷力戶溉型，奏輔助距底復喉及頂肌復大瓣戶型遮單位丸?！靖ブ救R明悼戈】綢或【立大城咬小院暮】產(chǎn)壤品系續(xù)列2008年下半年未來區(qū)域主要供應量及戶型比例

戶型盛恒·御錦城恒大綠洲沁水新城二期水岸東方(按目前供應推測)區(qū)域整體面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例二房85-9049050%84-9954037%90-95126645%84-9528441%84-99258043%三房110-13034435%113-13766045%127-160157255%116-14733949%110-160291549%四房140-1609810%15425217%

130-180558%130-1804057%四房以上（躍層）160-180495%

203-251142%160-251631%合計

981

14522838

692

596360政00辦-7退00冬0元惕/㎡粘的價致格期目望值糟下梯戶孩比：選擇壯區(qū)域榨舒適煤型一于梯二飾戶設噸計。【弗踏萊明牧戈】父或【忌大城允小院濁】產(chǎn)相品系昆列2008年下半年未來區(qū)域主要供應產(chǎn)品梯戶比情況項目1梯2戶1梯3戶1梯4戶2梯3戶2梯4戶盛恒御錦城一期7

1139%

61%恒大綠洲一期

1224

33%67%

恒大綠洲二期

25

100%沁水新城二期

1216

43%57%水岸東方(一期未推部分)

45

44%56%合計7122416576%10%21%14%49%60送00籠-7悄00旨0元拋/㎡片的價杜格期瓣望值蜻下戶型持功能離空間馬及設痛計尺躺度建累議１梯映２戶懶13持0－姥15也0㎡三灘房戶昏型參考駁西安歇同類瘦面積除，在亭產(chǎn)品連設計僻上具涌有亮晉點的飲項目趣產(chǎn)品參考負案例宗一：混中海街國際蔥社區(qū)柿12容8－濕18強0㎡小滑高層權戶型參考芳案例株二：所曲江撕尚林妖苑1掏80犧－1猜95分㎡１勤梯２掩戶小汁高層芒戶型參考鋒案例固三：描國色然天香促多層期電梯躁花園確洋房產(chǎn)品參考翻案例醫(yī)四：校華榮拉風景符大院多層巡壽花園芬洋房猛產(chǎn)品【弗菌萊明啄戈】痕或【適大城沫小院摸】產(chǎn)荷品系敏列60未00典-7蔬00挺0元跑/㎡蛛的價站格期鋼望值生下參考俗案例向一：遙中海枕國際驅(qū)社區(qū)完12彈6-刺13便8㎡戶描型【弗劣萊明勢戈】孫或【糖大城難小院句】產(chǎn)負品系壘列戶型拍功能勸空間壇及面癥積尺腳度建做議戶型劃分標準空間功能面積標準(㎡)開間標準(M)備注126-138（㎡）客廳23.5-24.784.2-4.4南向餐廳（獨立）10.53北向主臥室21-253.6-3.8南向,+衣帽間+主衛(wèi)次臥室123.3-3.6南向次臥室二103北向公共衛(wèi)生間3.8-4.31.8采光通風中廚房61.8-2.1采光通風入戶花園

無客廳南側大陽臺61.5-2.1計算一半面積內(nèi)庭院6-82.8-3計算一半面積生活陽臺2.3-3.61.2計算一半面積儲藏空間

無備注1梯2戶或1梯3戶戶型60虜00訓-7某00招0元巨/㎡暑的價芝格期醬望值壩下參考偵案例閥一：耕中海席國際伐社區(qū)客15障2－遵17震7㎡戶板型【弗寄萊明供戈】浙或【匙大城盒小院煌】產(chǎn)綿品系填列戶型雁功能如空間芳及面比積尺街度建漂議戶型劃分標準空間功能面積標準(㎡)開間標準(M)備注152-177（㎡）客廳27.5-334.5-4.8南向餐廳（獨立）10-133-4.8北向主臥室23-28.33.8-3.9南向,+衣帽間+主衛(wèi)次臥室10-123.3-3.6南向次臥室二103北向公共衛(wèi)生間5.4-61.8采光通風中廚房7-101.8-2.1采光通風入戶花園

無客廳南側大陽臺6-71.5-1.8計算一半面積內(nèi)庭院82.7-3計算一半面積生活陽臺2.3-3.61.3-1.5計算一半面積早餐廳7

163-177㎡帶八角窗早餐廳儲藏空間

無備注1梯2戶或1梯3戶戶型60凍00饑-7妙00尚0元鋸/㎡權的價慘格期鴨望值石下參考愚案例殖二：只曲江企尚林爬苑1刺80性－1饒95務㎡1顆梯2繡戶小精高層鵝戶型【弗智萊明贏戈】骨或【洋大城楊小院碗】產(chǎn)草品系平列戶型仆功能盛空間華及面宿積尺溫度建檔議戶型劃分標準空間功能面積標準(㎡)開間標準(M)備注185-195（㎡）

客廳405南向餐廳（獨立）123北向主臥室324.1南向,+衣帽間+主衛(wèi)次臥室164.1南向次臥室二153朝向均可公共衛(wèi)生間51.8采光通風中廚房102.4采光通風入戶花園

無客廳南側大陽臺102.4計算一半面積次臥北側大陽臺71.8計算一半面積生活陽臺102.4計算一半面積儲藏空間5

備注小高層1梯2戶戶型60員00服-7什00趴0元鼓/㎡江的價奧格期央望值頌下參考壇案例裹三：匆國色診天香切多層但電梯顧花園輩洋房產(chǎn)品【弗脂萊明醋戈】逃或【津大城犧小院肉】產(chǎn)澆品系表列戶型券功能堂空間芳及面屈積尺筋度建刮議戶型劃分標準空間功能面積標準(㎡)開間標準(M)備注136-142（㎡）客廳27.04.5南向餐廳（獨立）13.03.6北向主臥室26.73.9南向,+衣帽間+主衛(wèi)次臥室15.53.9北向次臥室二133南向公共衛(wèi)生間3.81.8采光通風中廚房6.32.1采光通風入戶花園12

計算一半面積客廳南側大陽臺5.81.31計算一半面積陽光房7.533計算一半面積生活陽臺

無儲藏空間

無備注1梯2戶6層電梯花園洋房60竿00龜-7派00員0元視/㎡帖的價桶格期艇望值翁下參考交案例嫩四：歷華榮靈風景銳大院多層毀花園燥洋房蔽產(chǎn)品【弗揀萊明包戈】勞或【酒大城瘡小院遣】產(chǎn)晃品系侵列戶型張功能索空間桃及面掙積尺頭度建淡議戶型劃分標準空間功能面積標準(㎡)開間標準(M)備注128-135（㎡）客廳22.04.2南向餐廳（獨立）10.02.9北向主臥室27.53.9南向,+衣帽間+主衛(wèi)次臥室15.43.2南向次臥室二123.2北向公共衛(wèi)生間6.81.9采光通風中廚房7.22采光通風入戶花園

無客廳南側大陽臺3.62計算一半面積陽光房

無生活陽臺3.51.2計算一半面積儲藏空間2

備注1梯2戶6層電梯花園洋房60肝00瘦-7絨00察0元體/㎡敵的價鏈格期決望值券下【弗槐萊明芬戈】隸或【蛋大城課小院腔】產(chǎn)冷品系瓦列客戶卻對于糊贈送蛇面積禿和自逆由控眼制面匹積的帖偏好炕分析蜜：客戶隙對贈改送露輛臺或迎退臺復最感拴興趣搞，其次群是雙括層高營空間勞或夾場層，再次麥是入廊戶前層院或材下沉嘆庭院佛。景觀妙陽臺越是客如戶普直遍希愉望擁亦有的腥空間松，其次效是書央房、反入戶相花園鄙和陽魄光房60關00改-7胸00守0元倡/㎡諷的價吩格期榜望值應下【弗遣萊明底戈】食或【踩大城撥小院關】產(chǎn)認品系棟列綜合瘋上述續(xù)案例雹及客休戶的切需求脆偏好域，花雞園洋善房產(chǎn)佳品功施能空援間及泄設計旱尺度耍建議綁如下淋：舒適衡型3洪房2斷廳2而衛(wèi)（任13螺0～悉15忌0平堵方米軌）設番計戶型劃分標準空間功能面積最低標準(平方米)開間最低標準(M)最好朝向或自然通風情況130～150（㎡）客廳25130-140㎡：4.2140-150㎡：4.5南向餐廳（獨立）10130-140㎡：3.0140-150㎡：3.3朝向均可主臥室+衣帽間+主衛(wèi)283.9南向次臥室130-140㎡：12140-150㎡：15130-140㎡：3.3140-150㎡：3.6南向次臥室二130-140㎡：10140-150㎡：12130-140㎡：3.0140-150㎡：3.2朝向均可公共衛(wèi)生間51.8采光通風中廚房61.8采光通風入戶花園10不計算面積大露臺102.1不計算面積或計一半面積生活陽臺2計算一半面積儲藏空間2備注客廳和主臥需朝南，面積相對較大較舒適，體現(xiàn)主人的尊貴60木00哄-7累00這0元遠/㎡博的價慮格期政望值扔下【弗佩萊明臉戈】熊或【尚大城搞小院動】產(chǎn)怎品系喊列舒適裂型四邊房2躲廳3擊衛(wèi)（賭15抹0～棕18憑0平夠方米扭）設銅計戶型劃分標準空間功能面積最低標準(平方米)開間最低標準(M)最好朝向或自然通風情況130～150（㎡）客廳254.5南向餐廳（獨立）123.3朝向均可主臥室+衣帽間+主衛(wèi)+書房403.9南向次臥室一+衛(wèi)生間203.6南向次臥室二123.3朝向均可次臥室三103.0朝向均可公共衛(wèi)生間51.8采光通風中廚房72采光通風入戶花園10不計算面積大露臺102.1不計算面積或計一半面積生活陽臺2計算一半面積儲藏空間2備注客廳和主臥需朝南，面積相對較大較舒適，主臥形成主臥系統(tǒng)，體現(xiàn)主人的尊貴，提供雙套房綜合歡上述牌案例中及客功戶的萬需求晌偏好麻，花透園洋暗房產(chǎn)項品功屋能空團間及咱設計暖尺度玻建議廳如下賣：若入針市價晉格期餓望值身為9訴00膝0元袖/㎡思考與問題膠：【弗欣萊明讓戈】屈或【梯大城掙小院雷】產(chǎn)晝品系恒列是姻否能吐滿足吉對價顆格的術要求岡？面積憑、單丑價總格價對攏比表戶型面積單價總價單價總價三房兩廳130650084500090001170000150650097500090001350000四房兩廳16065001040000900014400001806500117000090001620000當單廳價在梁90星00選元/獻㎡時傻，1栽30癥-1剪80針㎡戶斧型的輛總價偏單位羨提升昌到了模11禿7—猶16份2萬跌元/本套，動這樣次的單曲價在探曲江途能買亭到什兄么樣串的產(chǎn)良品？若入陜市價蒸格期沒望值婚為9鞭00棋0元忽/㎡思考血問題言：【弗爺萊明套戈】?；颉境畲蟪悄≡鸿F】產(chǎn)捉品系巾列是析否能勉滿足速對價快格的悄要求匆？面積筆、單嘆價總接價對滔比表戶型面積單價總價單價總價三房兩廳130650084500090001170000150650097500090001350000四房兩廳16065001040000900014400001806500117000090001620000當單憤價在洪90忘00使元/情㎡時灣，1掃30征-1逮80求㎡戶斧型的址總價夕單位燈提升共到了虎11畏7-卵16擔2萬缺元/潛套，踐該總初價在饒西安牢價格聾標桿傾區(qū)域妙的曲砍江能凝買到盛什么傭樣的末產(chǎn)品朋？成交時間戶型面積成交均價成交總價2007年10月188642412076612007年11月197693613678422007年12月197685713475502008年1月195727014149222008年2月216759416392952008年3月21174551573105金地污曲江處尚林餡苑（飲小高詞層）吧成交只記錄11泥7-遺16擱2萬稈元，研能購痕買：金地廈曲江價尚林鞋苑小高差層、錯大平健層、巷大戶肆型面積倦在1效80釋-2鼠20麥㎡之川間若入史市價多格期雷望值撥為9你00粗0元誤/㎡本案索多層圈花園芒洋房蹤蝶與曲添江產(chǎn)甜品的卸競爭捕分析綿：同樣萍的總敞價范輛圍，脹對比底本項猛目的闊多層閑和曲秘江的達小高棋層，幅本項壇目僅癥具有卸相對賢低密峽度的址優(yōu)勢華，而和在居淘住面紹積、嘗區(qū)域名形象夾價值住等方地面均婚處劣撫勢，產(chǎn)品齒競爭囑力不網(wǎng)足！須進基行產(chǎn)明品創(chuàng)鞋新！建議爭創(chuàng)新好方向素：在1痕50哨㎡左糞右的剩面積羅空間照下，援創(chuàng)造賓出強慌烈的腹別墅燈空間平感！參考棄案例草：中桶海大缺山地?。ㄉ顟哇冢﹨⒖祭习咐猓褐邪l(fā)海大立山地浸（深導圳）項目是位于雙深圳盆橫崗蓋梧桐尤路與山環(huán)城綠北路轉(zhuǎn)交匯品處，蛇占地污18滋萬平轟米，任建面哄約2桐2萬胞平米籍，容航積率雁1.罩2，滴建筑扯覆蓋講率2準5％惰，綠貝化率卵41論.2屆％，筍總戶店數(shù)1丑57新1，煙住宅暮類型鉆為雙岸拼、翁聯(lián)排興、山席地疊派加別佳墅和裁多層賄住宅亭等。參考亂案例宰：中棟海大蹦山地拔（深稼圳）下層上層挑高乓客廳挑高雷入戶腸空間贈送鴨面積錘空中沒花園贈送纏面積分空中拉花園空中蠶復式茶，銷凡售面殊積是陵15徹5平廳米，通過辦別具偷創(chuàng)新嘆的空淹間和盜贈送妙面積辱，最雷后展卷現(xiàn)的幫效果么感覺族像接森20集0多測平米譜，整瘋個空鋸間別乖致而逼情趣贊盎然川，別熟墅的逐各項負功能假基本催齊備染。參考悔案例昌：中魔海大轎山地攀（深割圳）贈送扣面積用內(nèi)庭撤院首層細大花謙園挑高虎餐廳疊墅撤，銷愿售面稍積是勞15確7平境米，首層弊送花除園，袖頂層爆送大綱露臺師，加境上別封具創(chuàng)崗新的興空間命和贈迷送面惱積，挪最后擦展現(xiàn)泥的效券果感鄉(xiāng)豐覺像銅接近燒30翅0平娘米，整個懷空間盞別致郵而情真趣盎械然，別墅覺的各演項功盟能基箏本齊逢備。若入繭市價膏格期慎望值積為9蒙00息0元慨/㎡別墅偉級花效園洋士房創(chuàng)西新產(chǎn)呆品（儉參考洲中海火大山轟地）溢價甚基礎全市柴稀缺皇的創(chuàng)鋒新產(chǎn)蝦品產(chǎn)品周吸引價點別墅簽級居味住品先質(zhì)及聾空間孫感受作，1儲50夕㎡左柿右普旦通洋暫房的臘銷售賢面積煎，2禮00況多㎡下的空歐間感溪受，準退臺槐、露詠臺、稀花園訴、庭征院、備地下繁多功售能空半間等閣別墅算元素目標曲客戶能夠著承受丈曲江斷小高景層及街多層悟價格昏的客桑群（擠金地忽尚林渾苑、御曲江測公館爭平層雹產(chǎn)品顫甚至膀希望綠購買捆曲江圓疊加磁別墅蒸的客古戶）購買路理由對曲勇江小高高層答及多熟層客蛛戶：相同糧的價衫格，家購買丸別墅撿級空偏間感苗受及指居住嘩品質(zhì)潛，更禾舒適篇更具材趣味鋼的居主住空春間，什品質(zhì)框更高雞的社棗區(qū)；對曲臨江疊嶼加別粥墅客偷戶：更低叼的總埋價，毯購買嬸相同餃空間衫趣味閃和品脖質(zhì)的孕產(chǎn)品旋，擁氣有更吼佳的磁自然鉗生態(tài)慌環(huán)境器。在差蹦異化戶發(fā)展胸策略骨及多歌層洋寫房作羊為入姥市啟漁動產(chǎn)圓品之筒下，容積耳率2毯.7摧的3知＃、浩4＃賓地塊袍的產(chǎn)帳品組確合如遞何規(guī)染劃?以保鉤證后霜續(xù)產(chǎn)震品的勒競爭城力并腹獲取灶溢價假!3、朗4＃次地塊縣在用臟足2昨.7能容積丹率條煌件下扁的規(guī)乏劃組芝合分聞析組合濾一：斯多層銅+高化層優(yōu)點缸：建雪筑密準度相變對更判小，茫能創(chuàng)蜻造出暗更大自面積吩中心舅園林渣景觀缺點事：產(chǎn)梢品線址相對吃單一進。組合狂二：元多層悔+小嶼高層薄+高腫層優(yōu)點窯：產(chǎn)松品線泰更豐治富，濕能創(chuàng)釋造更坑具韻程律的紫天際首線變?；?；缺點代：建廢筑密千度相亮對大接，不甩利于鹿創(chuàng)造軌大面絕積的信中心數(shù)園林游景觀鹽。決策嗽思考塔：在未惑來的序市場聾競爭膛中，棚如何足保證盛項目浩高密傘度產(chǎn)剖品的相競爭幣力?如何瓜體現(xiàn)闖出本甚項目累與競寄爭對場手的導差異攏化競車爭力懷，以主獲取罵溢價?二期18層二期26層一期11層區(qū)域癢產(chǎn)品總競爭紹力對兇比分洪析周邊抵項目證未來脾的產(chǎn)渡品多蜜數(shù)為踐社區(qū)課內(nèi)景那觀高蕉層及殿小高俯層一期二期三期B1CB3B2本項珍目3隊\4激＃地澇塊可拍為細纏分為蘿沿河牲景觀男地塊禁,社魯區(qū)內(nèi)差景觀緞地塊鴨及邊識沿無派景觀蘭地塊差異道化產(chǎn)令品開過發(fā)，短以相必對的膠產(chǎn)品箱的亮翅點提憐升競淚爭力低密培度、塞別墅敏級品沉質(zhì)相對傳的自扣然景真觀優(yōu)儀勢相對腳的低鬼密度甲和舒聯(lián)適度社區(qū)伯內(nèi)品兆質(zhì)園銅林空漂間借助礦社區(qū)擔整體帆形象耕和程志度度都，以偉緊湊煙性戶洋型于目后期耳開發(fā)宮，用晝足容尖積率甜及賺幟取自伴然升駐值溢爭價針對淘區(qū)域小高顛層及走高層慕產(chǎn)品針對獲區(qū)域高層扶產(chǎn)品針對瓜區(qū)域小高缸層及閉高層牽產(chǎn)品相對蔽同質(zhì)絡化產(chǎn)司品多層臥花園意洋房河景陷+山補景高岡層社區(qū)裕內(nèi)景網(wǎng)觀小均高層社區(qū)河邊沿柳高層非別煮墅類浪產(chǎn)品建類型亦開發(fā)廁思考建議教3＃4則＃地籠塊選棕?。憾鄬影?小采高層網(wǎng)+高霸層的亭產(chǎn)品投組合產(chǎn)品靜類型般開發(fā)逮區(qū)域搞規(guī)劃緊建議志：社區(qū)竭中心潛園甩景小專高層AB1C1規(guī)劃廣場景觀B3B2獨棟為主，邊沿位置適量規(guī)劃雙拼B4多層電梯花園洋房

銜接別墅與小高層及高層產(chǎn)品河景+山景高層邊沿高層C2建議榨：根據(jù)桑圖中已產(chǎn)品餅類型磚的區(qū)埋域規(guī)顧劃，嘴3＃漲、4賓＃地渣塊建磁議綜奶合考守慮容甘積率常統(tǒng)一背調(diào)配塊、統(tǒng)方一規(guī)模劃，辯以達蓮到容刃積率驕有效喬利用濕的目衣的。產(chǎn)品邁類型哈開發(fā)遲區(qū)域昌規(guī)劃搞及體仇量配尊比建見議：住宅地塊總用地面積規(guī)劃容積率最大建筑面積物業(yè)類型分區(qū)容積率用地面積分區(qū)建筑面積用地面積比例1＃1760500.3866899獨棟0.381760506689932%雙拼4＃2653622.7716477多層電梯洋房1.57960911941315%小高層（11-18層）2.510614526536219%高層（26-32層）3.57960927863015%3＃1042902.7281583小高層（11-18層）2.531287782186%高層（26-32層）3.57300325551113%3\4＃合計3696522.7998060

2.70369652997133

綜合5457021.951064959

1.955457021064032100%備注制：以個上產(chǎn)均品類版型的換體量啟配比泳是在各滿足壇項目突容積借率、紹產(chǎn)品橡開發(fā)貞區(qū)域褲規(guī)劃枝的條課件下盒，根狠據(jù)指拉標測萬算而安來，續(xù)僅供悄參考佩。項目例定位一、您項目丈SW頌OT臂分析優(yōu)勢弊之一服：區(qū)域瘋生態(tài)柴自然蔽環(huán)境蜂的相礙對優(yōu)籠勢優(yōu)勢匆之二壩：浐河枕的濱粱水資絡源的盾相對旬優(yōu)勢優(yōu)勢突之三宏：道路訪交通賭便利優(yōu)勢疏之四堡：規(guī)模吉及容冬積率附相對峽優(yōu)勢以上挖優(yōu)勢惑相對悠于其全他區(qū)鴉域其凝他項仍目而昏言的拾相對偵優(yōu)勢贈，但珍對比口浐河沿鎮(zhèn)線項束目，載以上消優(yōu)勢扛并非位本案樂特有饅優(yōu)勢裁，而展是共哨有優(yōu)犧勢。優(yōu)勢乒之五娛：開發(fā)嬸商品想牌的嚇優(yōu)勢企業(yè)豈品牌今優(yōu)勢胖是本初項目善比較秧突出制的優(yōu)紛勢，戰(zhàn)在未顯來浐首河沿啊線的丹競爭中，霜僅盛暑恒及肌恒大攤在企版業(yè)品店牌方娃面是難本案期的有伐力競諷爭對網(wǎng)手。項目效優(yōu)勢回分析（1辨）充撒分利絞用項呆目區(qū)底域所端特有禍的生們態(tài)自想然資層源優(yōu)找勢、倉交通仔優(yōu)勢抗、浐癥河濱豆水景市觀優(yōu)跌勢及河項目盈千畝嗽大盤寒的規(guī)饒模優(yōu)灶勢，劫形成視項目被區(qū)別發(fā)于其僻他區(qū)系域項穴目的牌相對當優(yōu)勢塌，但負在區(qū)毯域內(nèi)禍競爭直中，獲仍需筋在產(chǎn)蜂品方劃面加期大力編度，豪形成依區(qū)域礎內(nèi)有橫力的研競爭濁優(yōu)勢侮，方植能贏鳴取市弦場；（2萍）充剩分發(fā)睡揮項旗目的州“x侍x”亡企業(yè)巷品牌才優(yōu)勢藥，并債通過僅xx挎品牌揪形象跳的西口安落稍地，往以形盼成項剩目核刃心競所爭力乏。造勢環(huán)：劣勢欠之一許：項目港周邊茂房地插產(chǎn)開毯發(fā)成靠熟度袍較低蘆，市綿場認窗可度織不高劣勢憲之二辟：目前沉區(qū)域語的生咱活配懷套及于交通元配套題較為夜缺乏劣勢局之三姜：xx巧品牌灑在西悲安尚陡未形賣成深捐度認及識項目求劣勢殼分析規(guī)避（1何）區(qū)玩域認顯可度慰的提晃高須掏借助科區(qū)域擱內(nèi)多細個大禾盤的孔拉動津而逐絨步提取升，剖同時卡，更唱重要鹽的是獄要通線過本永項目室現(xiàn)場喇環(huán)境低的打如造以怠具有走市場貸震撼失力的夜實景槳沖擊唉力，粉弱化瘋客戶躺對區(qū)朋域現(xiàn)五狀的蘋關注攻，而堆重點這關注濤項目滋的高匯品質(zhì)館；（2床）加心強項循目在滑配套崗方面見的完睜善，犁同時示借助趨盛恒吊大體義量的御公建掉配套疤作為軟區(qū)域柿配套千，改教善客悉戶對躲于區(qū)粗域配偽套不芒完善刑的認膚識；（3矮）在洪曲江挪項目濫的基酒礎上出，再散加上終本項攔目高昨質(zhì)量棄產(chǎn)品肚和服您務，扛迅速仇在西儀安奠紅定x忠x品辭牌的柜影響訓力。機會杰之一曾：浐灞灶生態(tài)秋區(qū)建第設力專度的譯加大懲，客放戶對怒區(qū)域郊發(fā)展盤潛力舅信心嚇的加里強；機會董之二糖：城市綁的快神速發(fā)甩展加術上地覽鐵交悶通的氣拉動伏，區(qū)那域的停城市蔥屬性憐日益鼻明顯薦，浐澤河作柏為城尋內(nèi)河隊的優(yōu)田勢將葛越來挽越明肚顯；機會落之三該：幾大陽品牌胡發(fā)展粒商共芝同以汁大手鳴筆開率發(fā)區(qū)轟域房崇地產(chǎn)高，區(qū)守域形腰象及防客戶樣認可謝度的圖改善襪速度儉加快經(jīng)；機會港之四指：隨著雜周邊駁三大夜項目捉的開壇發(fā)及押成熟紹，區(qū)貸域小報環(huán)境待日漸架成熟閑；機會艘之五跑：未來慮區(qū)域搬的供星應量遲主要仆在小起高層蛇、高懂層等省高密銹度產(chǎn)填品，波對于礦項目患0.勵38菠容積艦率地解塊，賣提供勁了市團場空樹白點趕和發(fā)劉展的旗機會裝點。項目特機會茫分析（1微）浐綢灞生向態(tài)區(qū)墊作為海西安土第三馳代新擦城，忠加上溫先天忌的生畝態(tài)、保濱水殘自然蒙優(yōu)勢鴿，是貌西安膜人所灶期盼刊的生纏態(tài)宜鎖居區(qū)貌域，帳隨著糖區(qū)域遲發(fā)展羊力度斧的加助大及偷加速抓，客吸戶對趨區(qū)域陽的認阻知度趴、認餐可度竄將日部益增巖強，乞所以貿(mào)本項別目借借區(qū)域粗的發(fā)碎展態(tài)欲勢，沃打造所中高鞏端的仔大型渾都市菠濱水怒宜居不社區(qū)史。（2訴）西厭安城演東區(qū)淹域向勒來缺唱乏高嚼品質(zhì)金產(chǎn)品零，x頌x一譜貫著武稱的蜘產(chǎn)品窯力的剛展現(xiàn)插，對乞于城惜東甚艙至其細他區(qū)捷域客嶄戶的憲強勢械沖擊寺力將寬可預不見，狡在區(qū)傾域發(fā)嶺展態(tài)嗎勢及恩項目允先天愁資源刊優(yōu)勢良的基汗礎上吹，以描xx啟高品帳質(zhì)產(chǎn)狐品的腦展示干，迅桐速占違據(jù)并界贏取慮區(qū)域翁高端朱市場等。借勢氏：威脅旨之一扯：盛恒瞎及恒井大等碑同區(qū)影域知混名企閥業(yè)開遼發(fā)項漠目的科競爭威脅債之二釀：曲江谷區(qū)域敢項目立的競餡爭威脅釘之三直：新政辨的威捎脅突破瘦：項目熟威脅窄分析（1托）通爺過區(qū)瞎域內(nèi)稍產(chǎn)品睬的差附異化功，形疊成區(qū)粗域內(nèi)核無競郊爭的叼局面寺；（2鉗）創(chuàng)凍造消旁費者呆渴望擱、具槳有極樓大沖芽擊力占的建杯筑產(chǎn)娘品及紀社區(qū)凳氛圍樸；（3夸）建過立在醫(yī)xx揮品牌剖及影載響力凡的基覆礎上處，營可造一融種新患的生迅活理公念；（4鼠）提犧供高醉質(zhì)量晌物管朱服務啞。二、沿項目珍整體潑定位項目再定位末關鍵轟詞:如都余市水娛岸蜻別爸墅品沒質(zhì)蓮xx需生活我們界對項想目的怒理解不僅激千畝原大盤赤的規(guī)曾模優(yōu)洲勢暗不惠僅水兩岸生川活價索值城市托發(fā)展詢屬性術別墅新級品越質(zhì)耽x勵x生唇活更應丹當關禁注的耳是32缺%別逆墅用呼地，歡別墅熄社區(qū)區(qū)域敏未來籠發(fā)展奶潛力劫和價趙值善待第您一覽生的犯xx完生活項目?？傮w際定位都市寒水岸殖·別棄墅品披質(zhì)·桶千畝買復合俯社區(qū)定位艇理由獸：（1格）從趕西安滑及區(qū)門域房梢地產(chǎn)避市場統(tǒng)來說傅，本為項目驗打造開高品咽質(zhì)樓廈盤是寺必然吐趨勢蚊；（2悠）浐超灞區(qū)未域發(fā)脂展?jié)摽沉蘖艽?，估浐河珍作為暫城?nèi)摸河已緞成必球然，赴項目撈的城芝市屬霜性明硬顯，窯具有賄稀缺膏的城違市水悉岸生法活價緒值；（3陸）本薄項目掠具備墻打造頃別墅沖級社冬區(qū)的貴