湖南某項目營銷方案

[**]2008營銷方案2008年1月目錄Contents231433市場篇產(chǎn)品篇客戶篇定位篇35執(zhí)行篇市場篇這個冬天有點冷!07年—國家一系列宏觀調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)，導(dǎo)致全國范圍內(nèi)觀望氣息的加強和蔓延。07年長沙樓市的供應(yīng)量不斷增長，由供不應(yīng)求發(fā)展到供大于求，市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。導(dǎo)致07年第四季度長沙樓市出現(xiàn)寒流宏觀政策關(guān)鍵詞一費二稅物權(quán)法正式運行六次加息十次上調(diào)存款準備金率第二套房首付提高物業(yè)稅回歸保障其它因素影響過度投機使得深圳的房價暴漲之后出現(xiàn)有價無市的局面廣州、深圳、上海等地的降價情況出現(xiàn)挑動了購房者對房地產(chǎn)降價期望心理的敏感神經(jīng)。2007年全市商品住宅平均售價為3372元/㎡。（若包含單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟適用房，全市商品住宅平均售價為3195元/㎡。）2007年長沙市商品房、住宅累計均價走勢圖分區(qū)來看，2007年芙蓉區(qū)商品住宅成交均價最高，均價為3642元/㎡；岳麓區(qū)成交均價最低，均價為2996元/㎡。全市僅天心區(qū)、岳麓區(qū)均價低于全市均價，其余三區(qū)商品房均價目前已達3500元/㎡以上。2007年長沙市各區(qū)商品房、住宅均價柱形圖項目板塊住宅住宅批準預(yù)售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）銷售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）全市759.7212.81100.00803.77

28.46100.00開福區(qū)162.9287.6921.45141.9640.4417.66天心區(qū)152.610.4520.09164.5965.8220.48雨花區(qū)233.6617.2530.75227.7231.1328.33岳麓區(qū)116.70-25.2015.36151.196.6618.81芙蓉區(qū)93.8318.0612.35118.317.6314.722007年度全市住宅供應(yīng)、銷售情況比較2007年長沙市各季度純住宅銷售量與供應(yīng)量對比前三季度市場消費需求逐步步入平穩(wěn)期，加上國家緊縮宏觀政策的執(zhí)行力度不斷加大，而樓市供應(yīng)量仍保持一定的慣性上漲，第四季度銷售態(tài)勢出現(xiàn)供大于求的局面，市場競爭更加激烈。通過對第四季度的長沙房地產(chǎn)市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)大多數(shù)樓盤出現(xiàn)如下情況：售樓處來訪量明顯減少；客戶理性消費心理增強，緊捂錢袋；房價的漲勢停下了腳步，開始出現(xiàn)徘徊；各樓盤銷售量出現(xiàn)明顯下滑趨勢。07年歲末，長沙樓市令人感到陣陣寒意08年—長沙樓市何去何從？熱眼看長沙——樓市飛速發(fā)展的正面因素1、長沙經(jīng)濟增長幅度迅猛從03到06年，長沙經(jīng)濟總量分別超過西安、福州、長春而居全國省會城市第11位。2007年上半年，長沙經(jīng)濟增長速度超過16%，預(yù)計年底長沙經(jīng)濟總量將超過2000億，正式進入中國都市群落的新貴階層。2、人均可支配收入相對較高長沙第三產(chǎn)業(yè)比重高，產(chǎn)業(yè)附加值高，在全國省會城市中排名第六，中部第一。較高的人均收入構(gòu)成了房地產(chǎn)市場的強力支撐。3、城市開發(fā)成本居高不下年度2004年2005年2006年2007年2008年土地成交總面積7088畝13050畝14327畝16066畝預(yù)計18000畝土地成交單畝單價41.3萬49.95萬58.61萬147.19萬預(yù)計180萬增長比例020.94%17.34%151.13%22.29%每平方米銷售均價2738元/平方米3030元/平方米2991元/平方米3600元/平方米預(yù)計4200元/平方米增長比例010.66%（1.29%）23.70%13.51%土地費用構(gòu)成了房價的重要部分，土地成交價格的日益走高，是造成房價日益走高的重要原因之一。4、城市發(fā)展空間大不管是棲居于兩地的大城市“長沙僑民”，還是本省地級市的“外來移民”紛紛把家安在長沙，而長株潭融城更加加強了長沙作為省會城市對周邊地域的中高端置業(yè)者的吸附作用。以上因素將：支撐０８年長沙房價繼續(xù)上漲冷眼宅看市棄場——長沙中房價永飛速休發(fā)展啦的制紙約因槍素1、置離業(yè)者萍構(gòu)成銳結(jié)構(gòu)卸缺乏裳多元年化長沙息潛在研置業(yè)答者購叨房需熊求分冠布數(shù)據(jù)幸支持貪：易降居中鎮(zhèn)國地堆產(chǎn)研結(jié)究所長沙左超過85筋%的購且房者兔是出芒于自低住用戴途，敲自住嚴客對布價格巾的敏古感度孫是比消較高理的，昨自住譽客對經(jīng)房價駁的支綿撐是襪呈現(xiàn)笑緩慢我增長側(cè)的。2、市乓場供飾應(yīng)量其增大07年第宗四季交度，妖長沙纏房地俯產(chǎn)市坦場出質(zhì)現(xiàn)了稀供大啦于求象的局陷面，革加上08年即倍將上衡市的失項目誕量非卡常大黨（尤拿以南鍵城為頸最）侮，因沒此，睛全市睜的供暮大于互求的嫌局面運會進皂一步爭加劇供。國六怨條的恨影響窩將在08年進單一步屠顯現(xiàn)啦，90平米睬及以刺下的置一房誕、二辜房的猶產(chǎn)品朱將會洪大量進的擁另進市見場?？紤]會到利隙潤貢黎獻率丘，開譜發(fā)商乘會做貪足容用積率協(xié)，高罷層和冰小高代層產(chǎn)敗品將脖占據(jù)蛙主要番的產(chǎn)傘品線疊。各項爬目的字同質(zhì)開化現(xiàn)壯象會億非常寄嚴重認。3、同突質(zhì)化搖競爭欲嚴重07年出臂臺的程一系拍列調(diào)叨控政欲策將偏勢必兼影響屬到08年的汪長沙削樓市脈；隨著07年全譜國房蔬價7.型6％的中增長聞，08年不揮排除遭會進份一步焦出臺障更為耽嚴厲姓的調(diào)鼠控政喪策。4、政麥策性瘦調(diào)控糠的影何響以上貍因素陡將：抑制妥０８怠年長役沙房漂價出除現(xiàn)瘋柴漲結(jié)論辮：08年，紛長沙橋房價槐將呈辨現(xiàn)穩(wěn)甲中有僻升，經(jīng)小幅姨慢跑封的格則局．20研08，長愛沙房亡價走立勢預(yù)藝計08年第溫一季誘度08年第姐二季怠度08年第律三季劃度08年第徐四季費度67叔5萬平爆方米城市葛人口貪增容喝產(chǎn)生楚的主動趣型購股房需柴求34消9萬平墓方米居民搖住房閉升級罵換代贊的改末善型將購房英需求+=10梁74萬平壘方米購房絡(luò)剛性混需求50萬平昌方米城市漿舊城慕改造光產(chǎn)生角的被渠動型殼購房販需求+33乳72元/平方形米（20框07年商偉品住穩(wěn)宅銷黑售均歇價）20炎08年房價免走勢開發(fā)藍門檻禿日益姐提高霧，部分癢本土條及小譜規(guī)模柳開發(fā)腐商資金怖壓力押顯現(xiàn)逝，變香相降壤價開發(fā)蜘成本鴿居高摩不下頁，土餡地費成用日匆益走病高房價半的自欺然增長遍慣性開發(fā)券產(chǎn)品中日新讀月異堵，挑動昏購買堤沖動長沙老春交封會長沙浪秋交走會北京語奧運非會國家哲調(diào)控最政策筑底茶線走勢旬線均衡醫(yī)線高CP烘I的情藝況下記，投錦機類凱投資趟與保格值類甲投資撥的博良弈本案憑目前愿在市地場上貫的形靜象如卸何呢貫？——項目互市場晝認知鋒度調(diào)率查項目夫市場恒知名餓度調(diào)暗查分讓析調(diào)查另時間潤：20降08年1月23日至20援08年1月24日調(diào)查障地點華：長哄沙市精五個肚區(qū)，捷共30個抽浴樣點調(diào)查肥對象夾：年惕齡在25業(yè)-4晚5歲之紡間的10稍16銷1位潛自在置糕業(yè)客索戶調(diào)查昂方式摔：隨膽機攔督截訪烏問調(diào)查土內(nèi)容左：1、受墨訪對隙象來戒自的酷區(qū)域2、是因否知蟲道本總項目3、對裂項目悲記憶刊最深帽刻的駝是什市么調(diào)查區(qū)域天心區(qū)芙蓉區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)周邊外地合計樣本數(shù)量2018132622871704114273395110161所占比例20%13%23%17%11%7%9%100%市場搜認知首度調(diào)妙查區(qū)讓域分能布調(diào)查繪對象芽對項撲目的殼認知錫度選項知道不知道合計樣本數(shù)量1219894210161所占比例約12%約88%100%認知逮客戶絨比例票分析調(diào)查區(qū)域天心區(qū)芙蓉區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)周邊外地合計樣本數(shù)量2018132622871704114273395110161認知數(shù)量19520717136623236121219所占比例10%16%8%22%20%5%1%調(diào)查派對象遮對項懸目記妨憶點刷分析選項生態(tài)規(guī)模品牌價格其他合計數(shù)量2802072443301581219比例23%17%20%27%13%100%1、長猛沙市額場對來項目夫的認秩知度多僅為12司%2、了哈解項哲目的蕩客戶樣群分剝布情滑況如秀下:岳麓維區(qū)和挎開福羨區(qū)占42肺%，芙鑰蓉區(qū)桃占16暮%，靠表近南看城米的渠雨花它區(qū)和碎天心擔區(qū)分撥別占8%和10誤%3、客倒戶對儉項目火印象神最深西的是“生駕態(tài)”灘和“陽價格營”通過咽對“猛項目雄市場膨認知謙度調(diào)協(xié)查”工結(jié)果條的分夾析，搶可以律了解改到：1、根檔據(jù)上摟述市盡場認隸知度溜分析筐得出俱：金妥色圈完為主宿要客設(shè)戶來皮源地何，紅道色圈栗為次蜓要客組戶來凝源地嘗，藍識色圈月為機伐會客蹲戶來祝源地島。2、星刺沙板書塊作傾為長營沙市砌“兩越翼齊云飛”住的板金塊之云一，詳亦有肺可能騎成為積機會間客戶肥來源臨地。3、外釣地客嬸戶主作要由伐返鄉(xiāng)販置業(yè)污客戶棄構(gòu)成諷，將剩成為竿我們凳的一庭個補欲充客解戶來呈源。本案客戶賺分布側(cè)圖在大浸致了籮解市視場的勢情況艙后，麗讓我騙們再再來看辯看產(chǎn)煤品的姥情況……產(chǎn)品篇五一商圈榮灣鎮(zhèn)商圈伍家?guī)X商圈20公里15公里市政府項目顛區(qū)位巷分析1、通牙過左踢側(cè)的午衛(wèi)星旨圖可躁以發(fā)條現(xiàn)本齊案距捎離市燒中心詠的直代線距腔離超殘過20公里稠。2、通要過對煌網(wǎng)絡(luò)燦上*淚*業(yè)歡主論候壇的親調(diào)查固，反仿映距櫻離過血遠的續(xù)客戶止大有勒人在彎。3、通葬過對彎市場除潛在檢客戶我的調(diào)腐查也桿發(fā)現(xiàn)聽距離竹是制瞞約本蔬案銷絹售的基最大躁因素允。項目哈一期戒鳥瞰朱圖B、C區(qū)多嚴默維學拉組每團E區(qū)D區(qū)A區(qū)F區(qū)產(chǎn)品類別明細（套）樓層分布可售樣板房銷控小計多層51285套，6樓；1套，1樓1套，2樓；1套，5樓洋房813127套，5樓；1套，1樓3套，3樓；1套，4樓別墅1017184套雙拼別墅14套聯(lián)排別墅

合計38套20牧07年未鮮售房略源明廉細分區(qū)房型套數(shù)（套）面積（㎡）面積小計（㎡）B、C區(qū)二房二廳26022973110226三房二廳48863104四房二廳14824149D區(qū)二房二廳60533446976三房二廳16421731四房二廳12419910F區(qū)二房二廳2492234760637三房二廳32338290E區(qū)別墅雙拼別墅(M)10185024960L聯(lián)排別墅367524K聯(lián)排別墅6012420雙拼別墅(K1)143166合計193624280024280020莊08年新角推房鎮(zhèn)源明銹細20賀08年可錢售房購源戶慌型分久析可售胃房源可戶型況（兩漂房）可售旺房源挑戶型渾（三題房）可售從房源檢戶型數(shù)（四牽房）小結(jié)1、本沉案的奴區(qū)域蔑位置絞是我樸們將體面臨炕的最祖大挑壯戰(zhàn)；2、本匯案在20安08年的掉推量睛巨大灰，達俯到24萬平打方米珍；3、本傘案可仿售房頸源以恒三房湊為主互力戶剛型，嫌占總掙可售裳房源爬的50接%，兩鼻房和曉四房膊分別前占到29桃%和14仇%，別嘴墅占7%；4、本繩案戶宴型以蜜“實沃用”瘡、“說宜居魄”、惹“面冊積適濱中”拼為最執(zhí)大賣慕點。結(jié)合跳前面井對宏液觀市政場的谷分析銀，20縫08年長直沙市蔥場將守面臨蘭因“90辜70析”條款廟而引驢發(fā)的喉同質(zhì)呢化競減爭，第而我妨們的歡主力袋產(chǎn)品筋卻可鼓以避少免這記種惡鐘性競送爭，峽同時釋我們未的主趕力產(chǎn)批品將酒全面憲覆蓋征市區(qū)克兩房翻客戶聚群。究竟決是什多么樣哄的客集戶會業(yè)選擇掃我們電的產(chǎn)蘭品呢燒？他（貨她）澆們又察在哪鴿里呢計？客戶篇綜合叔目前胸市場尤狀況屈、08年銷咸售任妻務(wù)、券銷售獅進度腥及項揭目本雄身的彩特點臉等多身方面煙因素膨，對20致08年分系批價愉格作族出如何下預(yù)狼判：銷售情況推盤批次銷售均價（元/㎡）銷售面積（㎡）銷售總額（萬元）備注已售A區(qū)銷售房源2017396948010待售A區(qū)剩余房源3357101153396主要為別墅第一批23005270812123第二批23307105416556第三批24005840814018第四批24506063714856小高層一期整盤23562926166895420碌08年推壓案價有格預(yù)返判20符08年推儀案價置格走首勢優(yōu)點伙：1、小劣步快雀跑，日節(jié)節(jié)幣升高肺，給辰客戶生迅速唉升值看的感麥覺2、能由始終酷在市源場上杏保持股競爭舞優(yōu)勢根據(jù)豈項目20僑08年推腐盤價財格預(yù)理判及怠主力蘋戶型縫分析推導(dǎo)既出本怨案的祖潛在梨主力趟客群兩房>>練>產(chǎn)品著總價夸：21顧.1炕6萬(單價23稍52元/平方遣米，極以90平方避米估舒算)貸款7成每汁月還膽款（住趨宅，兄貸款14齊00慢00元）：15年20年月還款（40%為安全比例）1128945家庭月收入>2820>2363家庭年收入>33840>28356客戶憶準入界及格綱線成交妖客戶追的基仍準購縫買力=家庭笨年收噸入高于3萬一次叼置業(yè)張選擇撞兩房家庭向年收柴入水器平客戶饅心理3萬元/年以羞上選擇雅在本孝案購鎮(zhèn)買兩賊房的庭一次象置業(yè)吐者看朗中本爛案的奏理由真：1、價君格優(yōu)獵勢；2、可蛛能的堤產(chǎn)品似附加區(qū)值；3、地在塊的瞧發(fā)展吹潛力丑；4、首搶付款憤壓力尤小。客戶逮定位帶：一次械置業(yè)謙選擇罩購買限兩房烘的客庭戶，逐年輕黨夫妻賣的預(yù)上備婚扁房（靠長沙費新人遇），鍛屬于蠶投資際自住埋兩相膚宜的榆類型尸，暫投時先怕自住證過渡質(zhì)，屆益時轉(zhuǎn)缺手或卡者出足租都凳很方曾便。二次融置業(yè)兆選擇扶兩房客戶艱心理家庭揀年收冊入水哈平3萬元/年以琴上二次逢置業(yè)見更加攜看重端的是醒升值鏡潛力諷和居重住體藝驗的劑升級遍，所表以環(huán)已境和趁產(chǎn)品承顯得米更加保的重韻要。本案爹的特皮點具趨備環(huán)維境居楚家的襯宜居息物業(yè)刃的基膛礎(chǔ)。客戶動定位甚：二次贈置業(yè)開選擇徑購買鵲兩房粒的客騰戶，帝大多奪為父群母為桌子女寒購買容的婚哀房或蔬者是廟子女問為父欺母購近買的贏養(yǎng)老跌房，馳還有案一部收分是庸尋求毅居住須體驗載升級狂的，痰兼具河投資辜和居保住兩厘大功宴能三房>>薪>產(chǎn)品火總價第：28帽.2宏2萬(單價23傻52元/平方妖米，處以12屯0平方胖米估遇算)貸款7成每企月還邁款（住挺宅，餃貸款19次00柱00元）：15年20年月還款（40%為安全比例）15321280家庭月收入>3830>3200家庭年收入>45960>38400客戶色準入酷及格當線成交暢客戶遲的基孕準購銹買力=家庭逆年收林入高于4萬一次櫻置業(yè)腥選擇待三房家庭受年收經(jīng)入水傷平客戶伏心理4萬元/年以辛上選擇杠在本插案購棚買三刑房的詞一次卻置業(yè)撕者看蛙中本攔案的照理由列：1、價冒格優(yōu)記勢；2、可駱能的雕產(chǎn)品影附加脹值；3、地疑塊的投發(fā)展疑潛力和；4、首仔付款懸壓力臉小，言作為迅其第蔽一套否大面攤積的譜自購搖商品同房，汁他們籍對于鍵產(chǎn)品伶指標沾有著芹苛刻鍬的要忙求，設(shè)對配愉套的到需求芹同樣揭較高客戶踩定位麻：一次封置業(yè)從選擇業(yè)購買體三房蕩的客起戶，濾年輕肌夫妻予的預(yù)絨備婚推房,一次充性到鈴位的核客戶梢，屬蜓于投蘋資自甚住兩脹相宜愛的類徹型.二次剪置業(yè)伙選擇裹三房客戶啦心理家庭斃年收鞭入水商平4萬元/年以艙上二次窄置業(yè)年更加棍看重弦的是織升值債潛力砌和居盤住體扒驗的弊升級帝，所夜以環(huán)晶境和森產(chǎn)品裝地段奇顯得最尤其妙重要誕。本案語的特描點具窗備環(huán)使境居猛家的畜宜居趁物業(yè)辨的基戰(zhàn)礎(chǔ)。客戶原定位早：二次段置業(yè)鎮(zhèn)選擇損購買納三房河的客嬸戶，照大多喊是尋趴求居慕住體恢驗升印級和呀投資吼，看輪重地寨段升濟值潛謙力、盲戶型寧設(shè)計覽的實岸用舒用適以杏及社并區(qū)環(huán)沖境四房>>拴>產(chǎn)品湊總價免：35足.2神8萬(單價23葡52元/平方墊米，脫以15潑0平方港米估贊算)貸款7成每類月還療款（住班宅，押貸款24碗00畜00元）：15年20年月還款（40%為安全比例）19341617家庭月收入>4835>4042家庭年收入>58020>48506客戶遲準入唐及格色線成交滲客戶萍的基城準購蟲買力=家庭次年收并入高于5萬一次溪置業(yè)智選擇乎四房家庭浴年收吊入水桌平客戶廉心理5萬元/年以艱上一次稻置業(yè)鴉選擇壟本案常四房痕的客銅戶少薪而又侵少，漏建議茂不做菠重點烘考慮竄?？蛻艟彾ㄎ晃穑阂淮斡怪脴I(yè)抬選擇遙購買盛四房裂的客勇戶，控家庭紙經(jīng)濟皆狀況迷較好扮，或僅者自好身支格付能脫力較戶強,多為停生意永人.二次懼置業(yè)譯選擇嬌四房客戶旁心理家庭御年收狡入水涂平5萬元/年以刷上二次鄉(xiāng)豐置業(yè)萬大戶左型的及客戶燒尋求訊的是狐居住挪體驗遍的升項級，政而且芬如此屆大的增戶型氧很可倦能就油是終轉(zhuǎn)身居磁住，座看重名房屋忽質(zhì)量丙以及禮住宅竭的方時便、般舒適癢度和仙環(huán)境客戶贏定位摟：二次揪置業(yè)立選擇揚購買殘四房揭的客泄戶，輕大多決是尋鄭求居悠住體擺驗升傳級的趨，看祝重小刪區(qū)生搏活的華方便狐、戶奧型設(shè)逆計的冬實用喜舒適調(diào)以及花社區(qū)集環(huán)境能承懷受本囑案的晌家庭平經(jīng)濟邀收入嫂間區(qū)旅為：家庭痕年總優(yōu)收入=2.漢8-嘗5.毫8萬元對于礙長沙蔽的平統(tǒng)均收軌入水桿平來歲說（20扔07年長勁沙人忠均可荒支配翁收入交為14休80塞8元）鑼，即猾屬于覆中等盆收入納家庭二次男四房支客戶一次僚四房乘客戶二次傳三房樹客戶一次輕三房帶客戶二次裙二房躬客戶一次馳二房色客戶一次會置業(yè)惠選擇旱兩房扯的客侄戶對釀物業(yè)宿的硬悼指標紐奉不苛窮刻二次帶置業(yè)淋選擇懶兩房盛客戶害對地艘段的擺要求寄本案展無法不滿足一次之置業(yè)由選擇究三房蠅的客害戶對禁產(chǎn)品誦硬件大的需姨求本友案可伏以滿貧足二次拳置業(yè)涌選擇熊三房懸的客盯戶對紙地段牙的要柜求本券案無端法滿旦足一次掃置業(yè)束選擇贈本案竄四房釘可能申性不速高，綠因為駛選擇羽面太圾寬二次雀置業(yè)盒選擇專本案瞞更看贊重升齡值潛但力，烤這點盤本案援可以完滿足80緞%20脅%20凈%80勤%20閘%80獨%潛在聾客群析置業(yè)搖選擇乞分析類別家庭年收入水平職業(yè)背景購房支付特點產(chǎn)品偏好生活調(diào)性生活偏好中等收入型5-15萬民營企業(yè)高管、私營企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術(shù)人員，制造類行業(yè)的中級工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的中級醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學高級教師等。首付能力不很強。但月還款能力高、工作前景預(yù)期好。貸款年限可以較長。國有事業(yè)單位和歐美企業(yè)大多有房貼。生活型、工作型教育型、贍養(yǎng)型休閑型、運動型健康型事業(yè)積極前瞻快捷個性品味家庭善于社交。喜歡外出購物、吃飯和游玩。喜歡運動和旅行等休閑活動。休閑和娛樂比較考慮經(jīng)濟承受能力，計劃性很強，不太進行較高的娛樂和購物消費。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。經(jīng)濟型5萬以下各類企事業(yè)單位的普通員工或職工，下崗職工等。月還款能力較弱，或靠原有住房出售、動拆遷獲得一定的首付能力。工作前景預(yù)期不高。多采取高首付購房。生活型、工作型教育型、贍養(yǎng)型健康型生活家庭實惠安全幸福健康喜歡大眾化的娛樂和休閑方式，以經(jīng)濟實惠為標準。經(jīng)濟憂患意識強，儲蓄強于消費。不盲目追求時尚和品牌，主要連潛在青客群擁基本袖情況核心客戶一邊般客戶緣戶客城市拼新中酬產(chǎn)階甩級、傷周邊湯縣市禾客戶肺（2房自藍住、3房自取住、4房自足住）外地栽來長趁置業(yè)微者年輕稼化的硬一般販城市膠居民倒（2房自山?。┠繕吮芸蛻衾献罱K振判定工作乳認真全刻苦權(quán)，具控有非年常強脅的責勉任心居，追扛求事盆業(yè)上聚的成躍功；他們剖肩負均著來后自社擋會以辛及生杠活的掩責任星重擔爽，用草知識鄰、創(chuàng)另造力宏獲得光穩(wěn)定猾相當捧的財沖富；25久-4窗5歲的60～70年一殃代8:適30穿行捕在擁促堵的貴馬路相上10乳:3數(shù)0企事差業(yè)、糞機關(guān)拜單位啟的辦起公室14氣:3欣0完成但交待惰的工烤作方座案18灘:0膊0下班暗回家寫享受蚊天倫出租無車，我公車啦為主渠要交字通工塌具早上到習慣變性瀏蔽覽一辰下當鵝日報摧紙可以始抽空維上上饒網(wǎng)，屆看看蘭雜志看電情視、神看書……他們筑一天略可能阻接觸某到的獲信息塞來源曬渠道戶外襪，車身，營電臺電梯靈廣告報紙電視波，短奔信……網(wǎng)絡(luò)找到訂了客鞭群,那我洽們項型目的輪哪些財賣點孤可以模與他慘們產(chǎn)廁生共迅鳴呢幫！定位篇S（優(yōu)艷勢）W（劣維勢）O（機港會）T（威悉脅）1、產(chǎn)撕品的禮戶型詠設(shè)計喪及施擠工質(zhì)敵量優(yōu)殺良；2、地宿中海漁風格夠的外疑立面豎；3、百待萬平狠米的貴規(guī)模瓣及社夕區(qū)配棗套；4、開刻發(fā)商鈔品牌俯度；5、價因格優(yōu)忠勢。1、項務(wù)目位級于望嫁城縣航，遠渣離市偵區(qū)，獻出行陳不便睜；2、項風目周榴邊生勒活配腎套尚歪不成音熟。1、望限城生餃態(tài)、突教育裳區(qū)；2、望思城縣遲唯一刻品牌蜘大盤霞；3、長奶沙兩離翼齊肢飛的潑規(guī)劃些；4、望菊城縣礦作為節(jié)雷鋒器區(qū)劃桿入長團沙市搖區(qū)規(guī)蹈劃版娛圖。1、金娛星板嗓塊樓袋盤對億本案臥客戶喪的分鋤流；2、長秤沙市易區(qū)客移戶對任本案幕認知童度低懇；3、08年長背沙市爺場供之應(yīng)量巾巨大昏。項目SW護OT分析通過流對本爐案SW駕OT分析鋒，發(fā)菊現(xiàn)項棍目的路優(yōu)勢字并不須能充療分支齒撐主積賣點;而項令目的牙最大施機會闖則來墳自區(qū)列域的彎定位,即生垮態(tài)環(huán)勁境和剪教育風資源;所以,挖掘咽項目翅生態(tài)處宜居然的概忽念與網(wǎng)區(qū)域清環(huán)境截相呼京應(yīng),做足”樹”的文絹章;就作鄉(xiāng)豐為長鼻沙的討項目粱來說,本案令的價貓格是階最大縮慧的優(yōu)怪勢,是成宮交客械最后倦一錘畜定音持的基襖礎(chǔ);“距庭離遠腿”是零銷售況過程鼻中可漸能產(chǎn)魚生的雁最大僑問題,預(yù)案譽是做睛好小擔區(qū)巴躁士的逆文章,項目季前期鈴安排勇看房倍車進蔥行.由此湖我們緩可看翼出:本項步目Sl券og作an三萬叔棵樹膨的城單市生共活現(xiàn)在禾讓我付們來話看看壁主要哨競爭吵對手采的廣推告訴棚求情荒況芙蓉薪北路帖標志開性大重盤，90萬平猴米星馬劈燕新城犯標志蘭大盤壓，10琴0萬平觸米山語件城項目名稱規(guī)模產(chǎn)品類型推盤時間當期推量銷售率均價(元/㎡)山語城90萬平方米高層,小高2007-8-42007-9-142007-10-172007-11-4102套95套74套105套售罄售罄售罄80％2800300034003700項目雙基本森資料階段奏推廣媽主題建筑撲影響洞中國城市.公園.生活世界墨頂點丘，長恢沙起晨點有深遇度的閉淺山顏作品伍家義嶺立銀交橋湘春遞路五一妄廣場三汊咬磯大修橋芙蓉路五一隱路三一垃大道山語尚城山語旁城營組銷思剃路淺鍬析1，該蜜項目憐位于租芙蓉杠北路杰北三都環(huán)的掉交界煤處，訓屬于嘗城北拆開福膚區(qū)“習兩極記一線探”發(fā)沈展藍摩圖的麥北極方板塊流。項商目西杯臨湘唐江北榨靠鵝焰羊山裂，東拖面是窗主干記道芙嘉蓉北嬌路，依交通吩方便景，山水披相依冒，景歷觀資遵源豐全富，增蘿值潛嗓力巨廁大。2，該艷項目90萬方筑的大蠅盤，推盤有量卻必十分喇謹慎鉗，采饞用‘王小步興快跑爺’的愿策略犬，四投個月鹿之內(nèi)走四次10闊0套左糊右小庭量推糖盤，剛?cè)セ婵焖俳?，逐步洽把價糧格從27苗00推高章到37貸00。3，營慌銷方漂面緊帶緊圍書繞“公熱園、鍵山居碧”作文擔章，艷從開爹發(fā)商伙大品相牌，輕景觀窩資源嚼，品鍛質(zhì)特亦色幾涌個主哭題演遠繹推撿廣，鴉樹立衫了高雪品質(zhì)貼，值閃得信虜賴產(chǎn)宵品形軌象和啄品牌尋形象萌。4，推警廣方排面配懲合戶誘外，普短信寇，報滴紙，司網(wǎng)站徹等各當種豐虧富的踩形式阻，比亮如戶飯外，從項醫(yī)目地要沿芙偉蓉路刊直到絡(luò)市中坐心的啄五一衫路，倒直指賭市區(qū)肌內(nèi)客跨源。山語拍城營氣銷思鞋路推貍演中鐵躺地產(chǎn)建筑敏影響淚中國城市.公園.生活世界訊頂點跟，長靈沙起觸點有深惹度的丑淺山窮作品發(fā)展皂商品北牌產(chǎn)品獎核心競賣點調(diào)性常概念品牌雷理念事件竄主導(dǎo)產(chǎn)品深主導(dǎo)品牌仁依附拔高車品牌影響前產(chǎn)品品牌祥主導(dǎo)產(chǎn)品襲受益資源句型高荷尚社窄區(qū)地涼位確者立！條理射清晰繩，目蒼標明藏確早安耳星城項目名稱規(guī)模產(chǎn)品類型推盤時間當期推量銷售率均價(元/㎡)早安星城120萬平方米洋房,別墅,小高2007-22007-62007-102007-12145套210套100套100套售罄售罄售罄35％2300260032003800項目訂基本俗資料火車勁站人民圓路立搶交橋早安瞧星城五一稈路遠大使路京株稈高速三一粗大道長永吃高速推廣杏主題生活襲就是戒生活北美炒街區(qū)洗生活立體分洋房籠，立訂體情裹景生呆活60萬，衣?lián)碛幸鄤e墅躍生活生活劉就是沖生活北美怕街區(qū)鋪生活立體蜂洋房立體濤情景歇生活60萬擁有守別墅禮生活生活輩理念尖導(dǎo)入訴求話脫節(jié)降低毛品質(zhì)帳感產(chǎn)品舞訴求揚過渡拘生硬整體鞏營銷充思路烤極紊憤亂，冰銷售恐業(yè)績吸主要婦靠低擊于市私場平石均水字平的沾價格亞而獲蘿得，料沒有潮鮮明凝的主脾題形滋象。小結(jié)我們攏的定呆位：姓從項亞目“頁生態(tài)搜環(huán)境欣”入劍手，義過渡叛到項期目“漢產(chǎn)品槽建筑固”。談先通摟過“孔事件危營銷潔”引另發(fā)市還場對庫本案妨的關(guān)駛注度梅，提前高市活場認兵知度勁，再倍結(jié)合諷大區(qū)女域和頁小環(huán)何境教補育和撲引導(dǎo)躬市場涉，全暫面提鐘升項徹目品背質(zhì)感蘇，最半終依察靠性護價比哥優(yōu)勢鄭促成橡成交骨。執(zhí)行篇2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月宜居線生態(tài)糟，產(chǎn)痕品形膽象2批開找盤，貫持續(xù)妨熱銷首批扣開盤媒介爛：戶睬外、鵝硬廣塞、軟慢文、箭短信齡、網(wǎng)管絡(luò)、散電視遲、車羽身活動扇：樣亦板區(qū)棉開放余、春史季房娛交會西，送桌樹活秋動性價霞比呈住現(xiàn)，駁持續(xù)差熱銷視覺妙觸點輿論皮觸點前期昆蓄勢產(chǎn)品寶觸點開盤旁引爆服務(wù)磁觸點熱銷傳保障媒介類：戶啞外、鎮(zhèn)短信宮、網(wǎng)寇絡(luò)、無電視纖、電尊臺、庫車身活動魔：哨交房性零投苗訴活籠動，1+雅N售樓炸部，味團隊訊建設(shè)勵活動推廣槽策略逼：虛布實結(jié)派合虛線平：廣告盛效應(yīng)繭大于丑實際譜效應(yīng)定，提棋高項喜目在舞長沙旅市場散的認任知度實線午：實際止效應(yīng)掩大于立廣告化效應(yīng)憲，將錯認知欄度轉(zhuǎn)凈化為驢項目隸的實墳際銷不售虛線1虛線閱執(zhí)行鎖策略凈：擴大鞠項目鎮(zhèn)知名楊度推廣堵主題驗：生或態(tài)環(huán)四境、綠教育旋資源受眾訓面：轉(zhuǎn)全市閥范圍墊客戶1、市堪區(qū)戶舅外陣旅地：引五一則廣場環(huán)一塊乞覆蓋雹全市栽客戶竟，再芒增加扭伍家損嶺、英東站箏、西涼站各仁一塊陜。目咐前戶未外除幼保留序金星讓大道曬沿線扯三塊漏及望室城縣亂城波筐特利大一塊踐，其方余戶環(huán)外全衫部取晉消。2、電些臺策爹略：激交通堂頻道謝或金印鷹95嗚5電臺婚發(fā)布及覆蓋充全市戲范圍輕的項東目信通息。3、紙述媒策濱略：礙以報可紙軟敏文的肥形式譜炒作渣雷鋒摔區(qū)的浩概念憂和區(qū)婆域生狀態(tài)環(huán)炒境、導(dǎo)教育呢資源陽等賣況點。4、車爽身廣梨告：揉考慮嫁選取轟火車希站發(fā)閱車經(jīng)滿五一或大道動至汽延車西捐站的毀公交胳線路挑。5、網(wǎng)扁絡(luò)策黃略：唇項目民介紹蘇，推賣廣、腿維護嶼項目饅形象帖，活積動信拳息告牙知。虛線侄執(zhí)行霧策略1、紅色為保留的自建戶外陣地。2、藍色為需要增加的戶外陣地。戶外嘆陣地延分布爺圖戶外活動匙信息煤戶外生態(tài)柿信息東戶外效果電臺項目扎前期途主打足雷鋒逼區(qū)區(qū)儲域概客念及洽生態(tài)心環(huán)境狗市場令引導(dǎo)結(jié)；配合尋活動況進行騰活動處信息炭告知由。1、報蜜媒的間投放矩時間銀集中岡在房湯交會女、開訓盤以制及開虜盤前地一個朱月內(nèi)憲，預(yù)網(wǎng)計重連點投固放期耗為5月-6月份眠和8-英9月份廣；2、軟墨文主匆要以肉配合容戶外噴的形啊式出夜現(xiàn)，津炒作翁雷鋒葛區(qū)的川概念睬和區(qū)份域生蹤蝶態(tài)環(huán)寨境、歌教育街資源平以及黃階段晚性活例動等賀信息盞，強譯化影憤響力為，增涌加記解憶度醬。紙媒在市謹區(qū)主掘要線拔路上幕投放調(diào)公交旋巴士爹車身箏廣告罷，使范項目醫(yī)宣傳珠信息訊活躍運在城沾市各域大主紐奉干道錢上。厚流動屢式、慚多頻縣次傳跪播，普配合婦戶外懶廣告損牌形伯成空營中地裹面信售息交刺通網(wǎng)創(chuàng)；車身效果網(wǎng)絡(luò)目的繼續(xù)象延用07鐮31的房殃產(chǎn)網(wǎng)均絡(luò)平納臺;將本青案主景頁發(fā)逝布在開網(wǎng)站方首頁畜平臺;網(wǎng)站定主頁倦定期鼓發(fā)布位項目出產(chǎn)品秤信息;在主程頁中執(zhí)成立芹**頓業(yè)主犁論壇,聘請羅專員寶定期建維護階、發(fā)低布項踩目信您息；對于翁論壇踩中的企負面商消息老，由籍專人騰負責舌搜集漿，并錢采取龍信息賄掩蓋郊戰(zhàn)術(shù)輔處理友。實線2實線擋執(zhí)行秒策略術(shù)：將認縫知度確轉(zhuǎn)化時成銷津售力執(zhí)行號主題飼：產(chǎn)影品、棋環(huán)境斤、價鑰格、浙服務(wù)受眾來面：窩開福篩區(qū)、添岳麓紀區(qū)客葵戶1、事革件營我銷：蹲樣板蕉景觀榮區(qū)開蚊放；僅春交參會；做送樹漏活動嚴；交淹房活挖動。2、市遺區(qū)接砌待點曉：針弟對開癥福區(qū)怠、岳吐麓區(qū)槐設(shè)立賺市區(qū)蔑接待旁點。3、現(xiàn)奇場包辭裝：衣工地編圍墻攀、單繳體施叮工形煌象、時售樓按部內(nèi)頂裝及雪樣板藥區(qū)景蠻觀等由方面跟。4、指集示系棵統(tǒng)建蒜立：靈金星與大道炎、雷稼鋒大感道至于現(xiàn)場壺的交鵝通指掃示牌牙。5、銷滋售團毯隊建碰設(shè)：桐建立昏六大盟標準家體系階。實線泉執(zhí)行若策略“‘種樹’萬起我蘇的新濃生活禍”活趟動通過催活動襖擴大學項目芒知名揪度，躲通過惰活動系傳遞漏綠色訂‘生遇態(tài)’蝕主題岡信息咳，提性升項稠目生有態(tài)品治質(zhì)。活動忍與項青目有被著直乘接的六聯(lián)想倡，能兵給客疲戶留您下良誘好的嬌美譽龜度；活動保勢能縮慧與銷喚售勢先能嫁叮接，塵拉升善銷售隨勢頭舒。目的主題宴：*棄*——靈‘樹’持起我屆的新敗生活屆；活動是階段滅內(nèi)容球：第一掩階段——送樹在3月12日植奇樹節(jié)擇起至5月，公對外塌免費密發(fā)送短印有剛**臺產(chǎn)品泄信息貿(mào)及標飄號的怠小盆泥栽；第二琴階段——尋樹房交悶會開屬啟前裝，通著過宣器傳渠獵道發(fā)釣布“哈尋樹嘉”活乏動告駛知信襪息；第三曲階段——換樹成功滴簽訂瘋購房絕合同啦的客鋤戶，周憑獲川增的寨小盆粥栽，餐到項蔥目現(xiàn)尤場認鞏領(lǐng)一墳棵大血樹，掩以客仇戶冠碌名。活動例簡介第一湊階段蜜送樹時間診：20座08年3月12日；地點季：1+迷N售樓劫部；對象漏：愿始意參狹加活題動的斑人；內(nèi)容烈：對更前來洗展臺絲式登記腔參與市活動竟的客百戶，標免費盛發(fā)送渾小盆丘栽，奮每人駐一盆餓，不緩可重平復(fù)認亞領(lǐng)。目的聲：擴詠大項給目知詞名度嗎。第二撫階段柄：尋吵樹時間徐：房傷交會跟一周倦之后浙；地點界：現(xiàn)發(fā)場售鏡樓部察；對象森：認陰領(lǐng)了捷小盆勺栽的轉(zhuǎn)客戶嘴；內(nèi)容衛(wèi)：通真過電撕話回饑訪、娛報廣曬、短汗信通檢知等雖多種境手段朗，制京造噱兩頭尋泥樹——即邀劇請第佩一階恥段認倍領(lǐng)了隊小盆劈燕栽的賄客戶茂現(xiàn)場猴看房召。對憤認領(lǐng)木樹中狹來現(xiàn)歉場體啞驗感幫受的套意向菠客戶妹進行貿(mào)跟蹤壤服務(wù)屋，并連宣傳康下一旬階段香活動帝信息揭及項府目產(chǎn)納品信部息；目的逗：通練過電助話回掀訪等志手段嗚對認鞭領(lǐng)小擴盆栽屑的客己戶進扒行目叔標客港戶篩器分，趕促動巡壽客戶新到項帖目現(xiàn)析場體胸驗感雅受。第三睛階段吐，換且樹時間座：開厲盤后10天內(nèi)族；地點撓：現(xiàn)隔場售純樓部沫；對象逐：前精期認告領(lǐng)了樣小樹傳苗，興并且羞已經(jīng)勞購房松的客天戶；內(nèi)容慎：認醋領(lǐng)了膊小盆企栽的剛客戶仇，只答要成樹功簽攔訂購弟房合寬同，容即可壯送一轎棵樹淋給客馳戶。目標尺：促蘿進銷活售步粥伐，爽提升錦項目稻品質(zhì)駱，為歇開盤糟強銷藝聚集鋤人氣籍。樣板坐區(qū)開拿放樣板賤區(qū)園凍林景蔥觀、塞指示荷系統(tǒng)踏等必抽須完喜善完核畢；園藝圣師、穗保安歇等服圣務(wù)人炊員必逼須各副就其絹位；樣板幅房獨吃特賣棕點必鑄須得尼以突君現(xiàn)，敏如入雅戶花比園等約；樹立粉生態(tài)裹大盤蜻的生適態(tài)樣此板形曬象；提升傷來訪夢客戶萍的現(xiàn)聯(lián)場感塊受度稍。通里過樣刮板區(qū)鏈，感報受三底萬棵桶樹的湊家園膚，激猶發(fā)客鵲戶的投潛在仔心理做需求扁，促鄭動銷困售；主題掛：三子萬棵截樹的便家園簽邀請?zhí)}您！地點因：項塘目現(xiàn)妄場；對象損：蓄剪水客奇戶；內(nèi)容戚：通困過短森信、透紙媒宋等廣伐告手餡段，呢發(fā)出困參觀線樣板煙區(qū)的列邀請貢；目標巨：提句升項界目生紙態(tài)品戰(zhàn)質(zhì)，竄促進VI岔P卡銷跡售，距進一慌步鎖溜定客女戶購范買意巾向。活動討簡介交房葉服務(wù)住零投豆訴服務(wù)歪態(tài)度痛：精謹心為細客戶減服務(wù)秤的意灑識，臥但不狼卑不秋亢教育立水平零：大兆專以泰上親和永力素質(zhì)誰要求形象教要求專業(yè)芬要求掌握芹房產(chǎn)投專業(yè)互知識披、了殖解金鞋融、扮貿(mào)易厲、風兼水等賓各類李知識具備花豐富職的常進規(guī)項斬目銷嫂售經(jīng)盟驗氣質(zhì)培訓清要求完善沾的接撒待禮刊儀、拆形象活著裝鴿培訓系統(tǒng)厚的專澤業(yè)知添識、逆其他桑知識痛培訓入口決、停辜車、殺售樓扔處、嫁看房馳車、展示范種單位想全程坐提供拜服務(wù)專業(yè)碗物業(yè)匹管理艙公司閑銷售胳期配熱合一組村客戶最，將絲式有1名銷宴售顧譽問+1名物澡業(yè)服貧務(wù)人素員提弊供服準務(wù)物業(yè)糖服務(wù)客戶績投訴投訴豬解決銳及時傘性：旦小問蛋題當兄場回族復(fù)，金重大杰事項2日內(nèi)雹回復(fù)實行歇監(jiān)督灶機制箱，建徒立客厚戶投御訴服似務(wù)熱區(qū)線投訴顯解決健保障都性：馬案場團經(jīng)理+客服育專員+客服茫經(jīng)理+分管察副總定點皺聯(lián)動項目慚周邊蠻農(nóng)家南樂的輩客戶番多于既本案震目標暖客戶現(xiàn)重合認；選擇帳項目魂周邊鞠的娛場樂場診所進殺行聯(lián)校盟合上作，捐在現(xiàn)佛場擺扒放宣董傳單走頁、弊戶型煙圖等啞物料寧，顯所目位葵置張舊貼海浪報，此促動蓮客戶岔前去萌現(xiàn)場茶體驗染感受子。布點休閑景區(qū)點名稱地址項目特色千龍湖生態(tài)旅游度假區(qū)望城縣格塘鄉(xiāng)千龍湖水上娛樂、康體健身、會議接待、餐飲垂釣等真人橋農(nóng)家樂項目區(qū)1.

銀杏山莊2.真人橋度假村3.德雅漁村4.楊梅塘農(nóng)家樂望城縣雷鋒鎮(zhèn)真人橋村無公害蔬菜、餐飲垂釣、會議接待、娛樂休閑、健身等錦繡生態(tài)農(nóng)莊望城縣雷鋒大道9.9公里處會議接待、餐飲垂釣、客房、康體健身、娛樂休閑百果園望城縣雷鋒大道7公里處賞果、品茶、餐飲垂釣、娛樂休閑休閑景區(qū)點名稱地址項目特色古村農(nóng)業(yè)生態(tài)游望城縣白箬鋪鎮(zhèn)古村珍稀動植物觀賞、、餐飲垂釣、會議接待、客房、娛樂、露營燒烤三木園林望城縣雷鋒大道旁園藝、垂釣餐飲、棋牌泥香生態(tài)山莊望城縣黃金鄉(xiāng)香橋村書畫交流、垂釣餐飲、棋牌羅漢壩農(nóng)家樂望城縣橋驛鎮(zhèn)黑麋峰登山狩獵、棋牌、客房烏龍山莊望城縣高塘嶺鎮(zhèn)烏山腳下登山狩獵、垂釣餐飲、棋棋牌娛樂、客房短信通過紗前期艱分析蔬，20執(zhí)08年短騎信重喬點投便放區(qū)撤域扎正根岳德麓區(qū)刺、開鎖福區(qū)海、天憑心區(qū)狐，配移合活菊動有遞針對秒性的辭進行路定點稻信息嫌轟炸彎。岳麓區(qū)開福區(qū)天心區(qū)定點傳播短信備信息屢轟炸主題節(jié)假宇日及品項目瞎主要踏節(jié)點懸設(shè)定妄投放晝時間決，以時項目壇生態(tài)吧信息冶或階熄段執(zhí)鋸行活潮動為完內(nèi)容衰，投損放的形對象襖以年辦齡為25次-4斜5歲的棋客戶愉為主節(jié)。短信廣告投放計劃表媒介時間條數(shù)主要內(nèi)容2月2000條春節(jié)問候（自發(fā)）3月5萬樣板區(qū)開放信息3月5萬”樹“起我的新生活活動告知信息5月10萬尋樹告知信息6月10萬換樹活動信息6月10萬開盤信息短信6月底只針對業(yè)主交房活動1+姜N售樓睛部更根換目的提升襪市區(qū)天售樓茶部上件門來銜訪量乓；分解樓售樓哪部組步織功揪能，止深入帝目標旅客戶黑存在屬區(qū)域篇，直皂接滲逢透傳窮播信犬息；降低服售樓黃部租漿金。以家瓣樂福晶或平響和堂仁為中蠅心重載新選奇址一芝個市賭區(qū)售奶樓部踐，面變積縮殖小控洲制在50芬—8館0平方普米左沸右，碌租金脫控制猜在每棍月3萬元忍以內(nèi)呢；通過惜對成符交客贈戶的縱分析耗得知毀市區(qū)釋客戶尺群主妄要分礎(chǔ)布在乖開福令區(qū)與暢岳麓演區(qū)，則所以姑在這夠兩個隸區(qū)域夠內(nèi)的釀老式遲居民漢社區(qū)胞設(shè)立N個固運定門床店作早為短檔期售姑樓點嗓，總陳費用今控制舒在1萬元依以內(nèi)奴。每2個月趣進行來流動作。調(diào)整揮方案丹：“1+劇N”售樓件點湘江撿一橋湘江晌二橋三汊繡磯大挖橋市政俘府楓林絮路岳麓飼大道雷鋒旁大道金星多大道西站**西二源環(huán)望城狂坡商殿圈溁灣玩鎮(zhèn)商暴圈觀沙邀嶺商墊圈芙蓉理路開福折區(qū)家樂畜福開福笛區(qū)商悼圈商圈大型社區(qū)布點交通朝指示土牌形象泳攔截典：交伸通指疼示牌絮上有眉基本涂的項技目信摸息，盆承載痕基礎(chǔ)結(jié)的信貿(mào)息宣告?zhèn)髯髦?，梯對沿章線周狹邊樓年盤客擦戶具椒有攔娃截作戀用；交通搬引導(dǎo)盤：從裕玫瑰稈園到輸本案舊沿線睛無法成安裝牙道旗咱，所眼以使晃用交紋通指米示牌摟作為信外部劑引導(dǎo)絲式系統(tǒng)疫。**旺旺格路口同心朋路二馬候路雷鋒懶大道猛路口普瑞技溫泉漫路口臥龍長灣雷鋒盲東路郭亮飯中路望城縣雷峰候大道金星串大道交通指示牌位置點布點1，案車場接洲待標柱準化便。2，產(chǎn)灰品介不紹專梨業(yè)化敢。3，工餓作流蒜程程壺序化覺。4，整林體素蘋質(zhì)加仍強化欠。5，團革隊管編理規(guī)旗范化范。6，團戶隊協(xié)趣作一仁體化鍬。銷售級團隊碰建設(shè)銷售汪團隊出貨往計劃工程責進度耀表細分目錄可售面積預(yù)計均價可售總銷成銷任務(wù)銷售證取得時間一期A區(qū)住宅10115.6234003463萬3463萬2007-8-3一期B-E區(qū)住宅190000.00250047500萬45000萬2008-4-30一期F區(qū)小高層54000.00250013500萬10000萬2008-10-15一期B、C區(qū)商業(yè)6585.7450003293萬2500萬2008-4-30合計260701.36/67756萬60963萬/第二批第一批第三批第四批A區(qū)剩余分批丟出貨排計劃推案瀉原則漆：1、根烏據(jù)工陡程節(jié)待點,以及櫻客戶浮積累艦量，坊分批登分組衰團推喚案；2、每兔批好日、中叛、差室產(chǎn)品碎組合經(jīng)推案磨，客雷戶含戰(zhàn)蓋面小廣，懼保證定去化趟率；3、組閃團相緩對較呼差后軌推，悠以獲炸得該擇區(qū)域妙價格具提升4、保艇留部共分最遭佳位也置最蛛后推賓，以商實現(xiàn)佩該區(qū)撞域價月格提妙升。20盈08年出駕貨計捉劃批次出貨時間分區(qū)情況產(chǎn)品細分套數(shù)面積備注二房三房四房別墅剩余3-5月A區(qū)(1)90(16)3031(3)440(18)362238718307年剩余房源一批5-12月CDE區(qū)（112）9957(224)28620(48)7889（30）624241452708二批7-12月CDE區(qū)（70）6223（220）29160（172）27628（39）804350171054三批9-12月DE區(qū)（138）12128（208）27057（52）8542（51）1067644958408四批11-12月F區(qū)（249）22347（323）38290//57260637小高層合計（570）50745（991）126158（275）44499（138）285831974249990分批幫房源像戶型成比例海分析20選08年月傍度出照貨計畫劃區(qū)域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計A區(qū)剩余50%3592㎡30%2155㎡20%1437㎡/////100%7183㎡一批//開盤40%21083㎡40%21083㎡10%5271㎡5%3635㎡5%2635㎡///100%52707.4㎡二批////加推40%28422㎡30%21316㎡10%7105㎡5%3553㎡5%3553㎡5%3553㎡95%67502㎡三批/////加推35%20411㎡30%17521㎡15%8760㎡10%5840㎡90%52562㎡四批//////開盤40%24255㎡30%18191㎡70%42446㎡合計3592㎡2155㎡22520㎡21083㎡33693㎡24951㎡30151㎡21074㎡36568㎡27584㎡92%223371㎡賣卡責方案餃和預(yù)倘判意向許客戶地篩分娃方案VI電P卡10錢00元/張金卡2萬/張由于殃工程援形象遍不理加想,所以酬開盤晌前期乏賣10米00元的VI背P卡;購卡評門檻畝低,最大灑量獲琴取意詞向客顫戶;在開伯盤前屑一個屈月,將VI晶P卡升殲級為2萬元偽金卡,作為霉客戶晶篩分劉的方厚法,有效爭把握柔目標肢客戶;凡辦綱理金卡的會釋員，銳購卡琴費可聞抵扣陡房款絲式，且檔限購課一套慕物業(yè)具。可屯享受寨購房叛折扣優(yōu)惠?？赏烁?，錫僅限銷開盤魄后。首次滾開盤圍通過慘升級照金卡擴進行奶意向睜客戶抽篩分怨方案序號售卡情況售卡數(shù)量推出房源數(shù)量一優(yōu)大于1250張一批房源414套全推二良大于900張推出300套房源三中大于600張推出200