龍頭房企對國內(nèi)某龍頭房企的深度

XX地產(chǎn)深度研究

XX的標(biāo)桿意義7S深度分析通過7S模型對于XX進行分析愿景：宏偉藍(lán)圖戰(zhàn)略：七方面發(fā)展戰(zhàn)略風(fēng)格：鮮明的風(fēng)格人才：科學(xué)化的體系組織：扁平化變革體系：標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)部流程能力：助力與阻力

業(yè)績的快速增長行業(yè)大佬地位現(xiàn)代化的管理能力標(biāo)桿的失誤更具借鑒為什么選擇XX？XX核心競爭力價值性稀缺性難以復(fù)制性深度分析后競爭優(yōu)勢總結(jié)報告摘要第一部分：XX的標(biāo)桿意義過去的八年XX業(yè)績保持高速增長，銷售額增長近20倍XX轉(zhuǎn)讓百貨股份，成為專一的房地產(chǎn)公司XX業(yè)績平穩(wěn)加速增長XX從2001年33.7億元的銷售額一舉發(fā)展成2009年年銷售634.2億元的銷售規(guī)模，銷售增長近20倍。而這期間全國商品房銷售總額從2001年的4,863億元增長至2009年的43,995億元。XX的標(biāo)桿意義XX歷年銷售額（億元）與銷售額增長率分析數(shù)據(jù)來源：企業(yè)相關(guān)年報無論市場如何變化，XX始終保持了多年的行業(yè)領(lǐng)頭羊低位XX的標(biāo)桿意義XX與主要房地產(chǎn)企業(yè)近年銷售額（億元）分析數(shù)據(jù)來源：企業(yè)相關(guān)年報分類常見戰(zhàn)略群選擇企業(yè)特點主要瓶頸典型企業(yè)大型中央企業(yè)（央企集團軍）多元擴張型擁有全國性資源，能夠全國拿地體制和管理有一定缺陷缺乏明確戰(zhàn)略思維，追求規(guī)模管理能力保利、招商地方型國企（地方諸侯）區(qū)域/城市深耕型有強大的地緣優(yōu)勢體制和管理有一定缺陷追求管理層利益難以走出地緣區(qū)域首開、陸家嘴、大華資本市場化公司專業(yè)化擴張型缺乏全國性資源擁有較好的管理能力追求管理層利益與規(guī)模地方保護區(qū)域難以進入XX、金地民營資本（民營敢死隊）成本領(lǐng)先型區(qū)域/城市深耕型追求利潤最大化缺乏全國性資源有一定地緣優(yōu)勢管理能力綠城，碧桂園、大華民營資本（帽子公司）差異化型追求利潤最大化缺乏全國性資源有一定地緣優(yōu)勢第二頂帽子仁恒、SOHO中國XX的標(biāo)桿意義XX是業(yè)界依靠管理做大的典型代表標(biāo)桿的失誤，更為值得借鑒戰(zhàn)略的失誤XX在2008年底對市場行情的錯誤估計，使得其在2009年的表現(xiàn)不盡如人意。究竟這樣的戰(zhàn)略失誤是否真的不可預(yù)見？本研究試圖剖析其中的原委。XX也非十全十美，其在經(jīng)營管理中也存在著諸多的問題，這些問題同時值得業(yè)內(nèi)企業(yè)借鑒。XX的標(biāo)桿意義XX歷年銷售增長率與全國商品房銷售額增長2006年-2009年XX與主要房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤率比較數(shù)據(jù)來源：企業(yè)相關(guān)年報第二部分：7S深度分析更為全面、綜合的房地產(chǎn)企業(yè)7s戰(zhàn)略分析模型9以7s模型分析房地產(chǎn)戰(zhàn)略的優(yōu)勢：戰(zhàn)略分析更全面、更細(xì)致重視戰(zhàn)略與資源的配合各環(huán)節(jié)戰(zhàn)略決策更為協(xié)調(diào)戰(zhàn)略硬件要素與軟件要素的綜合配置7s分析模型圖：7s戰(zhàn)略模型與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略流程愿景SharedValues戰(zhàn)略Strategy能力Skills管理體系Systems人員Staff組織架構(gòu)Structure風(fēng)格Style硬件軟件Sharedvalues愿景中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者，世界級綠色企業(yè)2014需要創(chuàng)新獲得新的差異化優(yōu)勢高端、低端（保障性住房）缺乏致勝的創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式工業(yè)化平臺：完成概念驗證階段綠色設(shè)想作為新的競爭力尚未具備可操作性主流住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)競爭力下降成本多于可比競爭項目30-50%與計劃有重大偏差項目占比30+％引領(lǐng)回歸XX致力于成為中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者，世界級綠色企業(yè)通脹得到有效控制，市場規(guī)模穩(wěn)健增長XX進入城市綜合體和保障性住房領(lǐng)域通脹得到有效控制，市場規(guī)模穩(wěn)健增長專注于中高端主流住宅及保障性住房，不涉及城市綜合體業(yè)務(wù)樂觀目標(biāo)：實現(xiàn)高低端地產(chǎn)局部突破保守目標(biāo)：僅專注于主流住宅及保障性住房Sharedvalues愿景2014年銷售收入預(yù)計達(dá)到2300-2600億元XX歷年銷售額與2014年銷售額目標(biāo)（億元）數(shù)據(jù)來源：企業(yè)相關(guān)年報2014年毛利率保持26-30%，凈利潤率上升至11-15%XX目標(biāo)在2014年將繼續(xù)保持26-30%的毛利潤率，并在凈利潤率上提升2-5%達(dá)到11-15%，表明XX將更多專注于利潤空間的提升Sharedvalues愿景XX歷年毛利率與凈利率及2014年目標(biāo)（%）數(shù)據(jù)來源：企業(yè)相關(guān)年報2014年實現(xiàn)4-5%的市場份額目標(biāo)，年銷售面積達(dá)到2000萬平方米Sharedvalues愿景XX的市場份額目標(biāo)是在2014年實現(xiàn)全國商品房銷售額的4-5%，所進入城市商品房銷售額的5%-8%XX計劃在2014年實現(xiàn)2000萬平方米的銷售面積目標(biāo)，計劃年在售項目目標(biāo)達(dá)到110個，內(nèi)容涉及城市綜合體、保障房和主流住宅XX歷年銷售額占全國商品房銷售額比例（%）XX歷年歷年住宅銷售面積與2014年目標(biāo)（萬平方米）數(shù)據(jù)來源：企業(yè)相關(guān)年報，CRIC

XX經(jīng)歷了長期的戰(zhàn)略思考和變更當(dāng)前的戰(zhàn)略選擇與當(dāng)前的市場環(huán)境和競爭環(huán)境息息相關(guān)無意識階段多元化階段歸核化階段管理變革階段戰(zhàn)略領(lǐng)先階段業(yè)務(wù)范圍框定為商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)、文化傳播四大板塊融資渠道的多元化；“3+X”

區(qū)域發(fā)展模式；住宅產(chǎn)業(yè)化夯實管理基礎(chǔ)，向華潤集團出讓股份采取“機會主義”策略，其業(yè)務(wù)范圍沒有建立任何關(guān)聯(lián)與構(gòu)架剝離非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)限定于住宅業(yè)務(wù)1984年，XX以“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”的名稱注冊，國營性質(zhì)，經(jīng)營辦公設(shè)備、視頻器材的進口銷售業(yè)務(wù)。1988年，向社會招股成功，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴大，并于同年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域1991年1月，XXA股在深圳證券交易所掛牌交易1992年底，住宅項目的開發(fā)被確定為公司的核心業(yè)務(wù)0204060801001201984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008949698100102104106108110112XX市盈率全國房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)1993年3月，XX發(fā)行4,500萬股B股，募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進一步突顯2000年底，華潤集團及其關(guān)聯(lián)公司成為第一大股東，持有的XX股份占總股本的15.08%2001年，XX將持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司2003年，進入廣州、中山、大連、鞍山，初步形成’3+X’的區(qū)域發(fā)展模式2004年，基本完成珠江三角和長江三角的戰(zhàn)略布局，并開始積極拓展環(huán)渤海區(qū)域數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，XX公告Strategy戰(zhàn)略XX地產(chǎn)的戰(zhàn)略回顧與現(xiàn)狀戰(zhàn)略調(diào)整2008-2009XX對市場發(fā)展形勢估計的偏差，不僅產(chǎn)生了業(yè)績的影響，同時觸動XX對自身未來發(fā)展進行深刻的反省2009業(yè)務(wù)戰(zhàn)略2、區(qū)域選擇4、財務(wù)管3、土地策略堅持房地產(chǎn)開發(fā)的主流地位從專業(yè)的住宅開發(fā)商向綜合性開發(fā)商轉(zhuǎn)型是否進軍商業(yè)地產(chǎn)？4+X不同的區(qū)域有著不同的進入策略Strategy戰(zhàn)略區(qū)域戰(zhàn)略拿地戰(zhàn)略環(huán)渤海、中西部比例逐步增大，長三角地區(qū)持續(xù)銳減逆市搶地產(chǎn)品戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略融資戰(zhàn)略通過產(chǎn)品品類劃分，建立產(chǎn)品線模塊將產(chǎn)品與客戶、土地屬性一一對應(yīng)，實現(xiàn)快速復(fù)制擴張打造標(biāo)桿產(chǎn)品，樹立企業(yè)高端產(chǎn)品形象熱心公益，打造正面企業(yè)形象3+X+F的戰(zhàn)略融資格局拓寬融資渠道，通過公開市場加大融資力度XX地產(chǎn)從業(yè)務(wù)、區(qū)域、土地、產(chǎn)品、品牌以及融資等六大方面進行戰(zhàn)略管理，全面推動企業(yè)愿景實現(xiàn)業(yè)務(wù)減法打造專業(yè)化經(jīng)營Strategy戰(zhàn)略：業(yè)務(wù)戰(zhàn)略數(shù)據(jù)來源：企業(yè)相關(guān)年報精細(xì)化乘法領(lǐng)跑地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：堅持房地產(chǎn)開發(fā)的主流地位一方面,XX一直以來在做減法，即剝離其他業(yè)務(wù)，專注于房地產(chǎn)開發(fā)，走專業(yè)化道路。另一方面,XX在做乘法，即走精細(xì)化發(fā)展道路，形成有特色的住宅產(chǎn)品體系，便于產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，實現(xiàn)規(guī)模擴張。實行更準(zhǔn)確的客戶細(xì)分戰(zhàn)略：開發(fā)一些針對不同人群的更加精細(xì)的住宅體系，建立XX住宅標(biāo)準(zhǔn).城市圈聚焦實現(xiàn)穩(wěn)健擴張戰(zhàn)略：3+X,力求在一個特定的區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)各種資源的集約化經(jīng)營產(chǎn)品創(chuàng)新注重利潤貢獻率戰(zhàn)略,，管理結(jié)構(gòu)變革戰(zhàn)略，人才結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略XX品牌成立時間賣出時間怡寶蒸餾水1991年1996年XX國企（廣告）1986年1998年萬佳百貨（零售）1992年2001年XX工業(yè)1988年1997年XX貿(mào)易1984年1999年Strategy戰(zhàn)略：業(yè)務(wù)戰(zhàn)略數(shù)據(jù)來源：企業(yè)相關(guān)年報專業(yè)住宅開發(fā)商綜合性開發(fā)商住宅開發(fā)住宅開發(fā)城市綜合體商業(yè)出租保障住房開發(fā)調(diào)整業(yè)務(wù)格局，XX從純住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向綜合性開發(fā)，有利于企業(yè)規(guī)模擴張、利潤提高和風(fēng)險的分散。發(fā)展趨勢：從專業(yè)的住宅開發(fā)商向綜合性開發(fā)商轉(zhuǎn)型XX是專注于住宅的開發(fā)商，2009年房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入占比99％。企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整——是否進軍商業(yè)地產(chǎn)？Strategy戰(zhàn)略：業(yè)務(wù)戰(zhàn)略2010年5月，XX推出其在北京的第一個商業(yè)地產(chǎn)項目——XX5號公社，這一項目是XX在北京CBD核心區(qū)域投資建設(shè)的最高端住宅綜合體中的商業(yè)部分。而由于北京市政府CBD東擴的實施，周邊潛在供給的商業(yè)物業(yè)大幅增加。加之XX商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗不足。5號公社的銷售業(yè)績并見佳。此后，6月22日，XX的首個城市綜合體項目XX國際廣場便在蘇州舉辦了商業(yè)發(fā)布會。XX5號公社商業(yè)部分XX商業(yè)地產(chǎn)的前車之鑒XX未來將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型，住宅與開發(fā)持有物業(yè)比為8∶2?！袅?009年11月XX減持做住宅，不轉(zhuǎn)移?！跏疭trategy戰(zhàn)略：業(yè)務(wù)戰(zhàn)略只售先租后售只租不售優(yōu)點缺點評估可以對社區(qū)商業(yè)進行統(tǒng)一規(guī)劃管理可以對社區(qū)商業(yè)進行統(tǒng)一規(guī)劃管理現(xiàn)金回流快現(xiàn)金回流最慢長期占有資產(chǎn)現(xiàn)金回流較慢短期占有資產(chǎn)無法對社區(qū)商業(yè)進行統(tǒng)一規(guī)劃管理先租后售的模式不僅可以對社區(qū)商業(yè)進行統(tǒng)一規(guī)劃，獲取較大的內(nèi)部收益率，并且只是短期占有資產(chǎn)，現(xiàn)金回流可控長期占有資源，影響公司周轉(zhuǎn)及資產(chǎn)回報有效平衡社區(qū)規(guī)劃管理和公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率的需要客戶對社區(qū)商業(yè)滿意度低，影響XX銷售及品牌形象運營管理不規(guī)范布局

不合理業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃XX只賣樓盤，沒有經(jīng)營管理，商鋪租戶不停轉(zhuǎn)換，運營缺乏整體的策劃和統(tǒng)一的服務(wù)社區(qū)商業(yè)被布局在邊角或比較偏僻的地方，由于步行距離太遠(yuǎn)，部分居民寧愿到社區(qū)外購買日用品由于只是出售，對于所售商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)無法控制目前XX社區(qū)商業(yè)完全出售的模式無法對業(yè)態(tài)進行統(tǒng)一規(guī)劃、布局及管理XX從原先的商業(yè)銷售轉(zhuǎn)為先租后售或只租不售的商業(yè)開發(fā)模式推進重點推進信號在部襪分政省府積戲極、早市場菜成熟徒的城可市試宇點混這合社她區(qū)開夢發(fā)模膠式，貌包括抓出售酒和BO填T以建臟造商脆身份伍參與俘保障木性住莫房項兇目代桐建，全避免附融資大、銷孟售方傍面的考風(fēng)險喬，在無項目半運行府中與敬政府夢建立錫互信摸合作撫關(guān)系局部散試點XX建造XX開發(fā)以整傳體開宜發(fā)模蓄式參船與保瓦障性歷住房峰項目拋，深舊化XX的品棋牌和也社會解責(zé)任眠形象專有蜜的品膽類與召目標(biāo)顯客戶紛相對取應(yīng)，胖并在鞏設(shè)計木、采處購等議方面閘形成防標(biāo)準(zhǔn)盯化、讀可復(fù)辭制的顫體系培育悅適合娘保障蜘性住浸房項膨目的銳物業(yè)見服務(wù)肌，兼渠顧品信牌形軋象與極投入地方烈政府彼在保禮障性芝住房偏領(lǐng)域座建立脆成形榮的操驕作模禍?zhǔn)?，瞧普遍仙采用窮合同/協(xié)議報形式初規(guī)定技雙方業(yè)的權(quán)赴責(zé)關(guān)充系保障文性住封房市望場擁咐有較徒大的狂規(guī)模吵，行贈業(yè)周勤轉(zhuǎn)速淚度加鑰快強化坊成本雷控制煮能力旬，保塘證工盼業(yè)化第保障傅性住纏房產(chǎn)鈔品價酬格可斯被政望府接醬受內(nèi)部外部中央尿及各犯地方難政府宣明確箭表態(tài)杯，提救出保棕障性讀住房瀉開發(fā)困融資烤、供漫地、拿銷售/出租晃的政差策細(xì)咳節(jié)標(biāo)準(zhǔn)誓化平傭臺初有具雛命形XX參照愚內(nèi)外旦部環(huán)世境條餓件，糟規(guī)劃花分三軟個階笨段推部動保魄障性述住房莖業(yè)務(wù)St且ra朋te為gy戰(zhàn)略拴：業(yè)盈務(wù)戰(zhàn)博略XX——積極棒參與榜住房借保障旁房開田發(fā)建幻玉設(shè)St診ra民te愁gy戰(zhàn)略酬：業(yè)朗務(wù)戰(zhàn)幣略20取06年以買來，XX已竣鉛工和園在建盈的各挽類保問障性問住房乒共計15成9萬平漏方米沾。今鴨年，混商品頭住宅勾市場訪進入翁調(diào)整宴期，密保障煮性住朋房成璃為住某宅建襖設(shè)的倦新亮催點，XX將積炸極介優(yōu)入保過障房汗建設(shè)破，實議現(xiàn)與光住房底產(chǎn)業(yè)用化的秤結(jié)合攤，20探10年的哭目標(biāo)陪是以灰產(chǎn)業(yè)爐化方塘式建憂設(shè)10廟0萬平雕方米量的保術(shù)障性枯住房產(chǎn)業(yè)腦化住肆宅：嗽保障刻性住渡房建糖設(shè)規(guī)漏模大蠻，進桐度要斃求快屬，同怪時節(jié)盡能環(huán)降保要勸求較投高，辨適合天產(chǎn)業(yè)忌化方晃式建寫造，診而XX正是抓住宅柜產(chǎn)業(yè)它化的陪先驅(qū)軟者小戶驗型：役住房色保障晃房套嗎型結(jié)嚴(yán)構(gòu)設(shè)蒼計標(biāo)澡準(zhǔn)化傲，大掉多為罷小戶賤型結(jié)感構(gòu)，XX在小幣戶型癢住宅踏建設(shè)按方面老具有敗成熟鏟的研滲發(fā)經(jīng)新驗住房保障房公共租賃住房廣州萬匯樓項目配套商品房上海華漕項目限價房天津新里程項目經(jīng)濟適用房武漢青山區(qū)項目綜合性保障房北京紅獅家園項目住房保障房優(yōu)勢：XX優(yōu)勢：

政府的大力支持成本易于控制，甚至是固定成本

資金回籠快，周轉(zhuǎn)迅速

St住ra贈te飄gy戰(zhàn)略根：合堡作戰(zhàn)所略數(shù)據(jù)遲來源掌：企靈業(yè)相鄭關(guān)年園報未來XX最看援好、誘也是源最有遠(yuǎn)前景毛的合此作方碰式是幻玉“三路方合脊作”剪：反有錢俊出錢僚，有采地出顧地，動有力逢出力困。合作況開發(fā)禽模式,即共冷同投劈燕入,聯(lián)合導(dǎo)獲取雅項目肝開發(fā)合作寸開發(fā)資金土地人力降低咽風(fēng)險：降夠低開賽發(fā)風(fēng)最險,實現(xiàn)蓮跨越盤式發(fā)貪展產(chǎn)品封推廣：提禿高XX產(chǎn)品漏線的水品牌淚影響跳力和懷獨特忽性提高之效率：縮諸短開便發(fā)周鉆期,加快濾資金證周轉(zhuǎn),提高競投資助回報敬率年份A:新增項目權(quán)益建筑面積(萬平方米)B:新增合作項目中權(quán)益建筑面積（萬平方米）B/A200565136756%2006122070958%2007114128525%200867731046%2009133274556%與優(yōu)阻秀的架合作躬伙伴澤建立己戰(zhàn)略會合作慢關(guān)系23St律ra鈔te柱gy戰(zhàn)略姑：合牽作戰(zhàn)費略XX合作伙伴XX聯(lián)合莖發(fā)展對計劃蛛流程怕圖建立逮公開村的聯(lián)宰合發(fā)餃展中驗心網(wǎng)砍站制定《X匹X戰(zhàn)略菊合作士細(xì)則》，公雄開各文類采凡購預(yù)顏告并鳥依據(jù)環(huán)細(xì)則駕招標(biāo)XX聯(lián)合烏發(fā)展基中心以客足戶需恰求為符導(dǎo)向上的產(chǎn)為品品爆類體孝系St暑ra擁te籌gy戰(zhàn)略層：產(chǎn)我品戰(zhàn)飯略產(chǎn)品定位：提供位于城市中的住宅，滿足客戶對便捷城市生活的追求產(chǎn)品細(xì)分：商務(wù)住宅、城市改善型項目、城市棲居項目杭州金色家園蘇州金色家園長沙金色家園武漢金色家園……金色家園產(chǎn)品定位：提供位于城郊的住宅，既滿足客戶舒適居住追求，又保持與城市適當(dāng)?shù)慕煌ň嚯x產(chǎn)品細(xì)分：城郊改善型項目長春城市花園大連城市花園武漢城市花園鞍山城市花園……城市花園產(chǎn)品定位：提供位于郊區(qū)的住宅，為客戶提供高性價比產(chǎn)品，實現(xiàn)客戶回歸自然的需求產(chǎn)品細(xì)分：郊區(qū)棲居項目、郊區(qū)享受型項目

南昌四季花城沈陽四季花城佛山四季花城青島四季花城……四季花城高端產(chǎn)品系列產(chǎn)品定位：提供位于稀缺地段或占有稀缺景觀資源的住宅，滿足高端客戶對高品質(zhì)生活和較深層次文化內(nèi)涵的追求產(chǎn)品細(xì)分:城市享受型項目深圳XX東海岸社區(qū)蘇州中糧本岸杭州良諸文化村……無錫金域海灣精細(xì)化專業(yè)化快速復(fù)制產(chǎn)品特點有質(zhì)量增長XX在產(chǎn)曲品策緞略的琴制定需方面,體現(xiàn)齡其”效率+客戶”的核孫心理漫念.一方沙面:X紹X一切亮以客身戶需原求為們導(dǎo)向,分析虎客戶艱需求,制定設(shè)客戶倒策略,再出零臺土塞地策圣略,最后摘是產(chǎn)卻品戰(zhàn)化略.另一揀方面,X浙X根據(jù)科處于教不同廟生命結(jié)周期勞的人贏群的密居住眼需求連進行喂豐富決的產(chǎn)栽品線僻分類如研究,制定品犯牌戰(zhàn)食略,形成購品牌虹效應(yīng),獲得趟高度康的品僑牌認(rèn)償可.St扎ra喜te甜gy戰(zhàn)略腿：產(chǎn)炕品戰(zhàn)效略客戶邀需求腿與產(chǎn)煉品細(xì)顯分相很結(jié)合陵，精傳確客稅戶群崖和客喚戶需萬求首次繁置業(yè)首次僚改善再次猾改善高質(zhì)摘量生活稀缺診資源投資區(qū)保值平衡生活交通曬便利舒適花享受重視發(fā)家庭高效植、商梯務(wù)低成和本生活緊湊?；榉抗ぷ鞣帘憷鸖t業(yè)ra夕te縱gy戰(zhàn)略儀：產(chǎn)輔品戰(zhàn)濁略產(chǎn)品系列子系列土地屬性產(chǎn)品核心價值主力細(xì)分客戶金色（城市住宅)G1（商務(wù)住宅）1)地塊商務(wù)屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級別配套2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音干擾大以及周邊人群復(fù)雜的情況3)商業(yè)價值高4）居住價值一般便捷的城市生活注重工作便利關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)商務(wù)人士（常年工作流動人士，無明顯的生命周期對應(yīng)關(guān)系）G2（城市改善）1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜2)適宜居住追求居住改善和品質(zhì)小太陽、后小太陽、孩子三代（客戶年齡以35-39為主）G3（城市棲居）1）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)2）周邊有較完善的生活配套3）居住價值一般低總價優(yōu)勢青年之家、小太陽家庭（客戶年齡25-34為主）城花(城郊住宅)

C（城郊改善）1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近2）相對市中心居住密度低3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）舒適居?。ǖ谝痪铀┖笮√?、小太陽、孩子三代（客戶年齡在35-44歲）四季(郊區(qū)住宅)T1（郊區(qū)棲居）1）距離目標(biāo)客戶原有居?。üぷ鳎┑攸c較遠(yuǎn)2）交通不便利，公交線路缺乏或基本沒有3）項目周邊通常無配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決4）地塊條件通常只有三通（水電路）低價格小太陽、青年之家、孩子三代（客戶年齡25-34為主）T2（郊區(qū)享受）1）有自然資源2）距離城市較遠(yuǎn),但有快速道路可達(dá)3）沒有完善生活配套,但地塊周邊可能有休閑配套(或有條件可做到)舒適居?。ǖ诙铀┛紤]父母養(yǎng)老或休閑客戶年齡以35-44為主高檔TOP1位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源占有稀缺資源——TOP2位于郊區(qū),占有稀缺景觀資源細(xì)化糊土地灣屬性客戶舉屬性XX將產(chǎn)幼品與槳客戶竭、土省地屬體性相補對應(yīng)借，通乎過標(biāo)粘準(zhǔn)化疤實現(xiàn)啊快速余復(fù)制脂擴張St肢ra光te織gy戰(zhàn)略宮：產(chǎn)永品戰(zhàn)陡略快速來復(fù)制：品機類劃帝分之憲后，奮企業(yè)市可以癢進行撕快速滲產(chǎn)品溉復(fù)制撲，加儀塊擴木張步懇伐降低車成本：開別發(fā)成禮本降寶低聚焦譽客戶：產(chǎn)童品更搭加符臨合客茅戶所躁需，喊同時弟銷售稈價格寫也能漆有所未降低提升臭服務(wù)：后村期服積務(wù)質(zhì)乞量可倉以有佳所提捷高。霉由于掃開發(fā)猶成本紅降低掩，企堂業(yè)可處以將毀節(jié)省板的資覺金加熔強提古高科未技住鮮宅的秩后期翅維護帥工作鎮(zhèn)。這閑樣一漏方面亦可以趙方便溪客戶材，另蠻一方逝面也堂可以卵提高壺科技鋼住宅鞋產(chǎn)品盡的市狐場認(rèn)開可度檔，有致利于列企業(yè)度的擴部張土地客戶產(chǎn)品++品類優(yōu)勢股：在市塔場變羨動的怠情況橫下，XX可以玩通過拒調(diào)整泰產(chǎn)品資品類約來調(diào)屯整應(yīng)岸對策慣略XX產(chǎn)品發(fā)展趨勢市場做細(xì)綠色環(huán)保住宅戶型做小老年公寓

XX的“金字”系列、”城花”系列等四大產(chǎn)品系本就依據(jù)客戶需求進行細(xì)分，而在具體系里面又有明顯的細(xì)分，比如雖然針對的人群社會階層相近，但喜歡XX城的人就不喜歡XX?第五園，喜歡XX?第五園則不喜歡XX城。這從側(cè)面說明了XX產(chǎn)品的市場定位之精細(xì)準(zhǔn)確。這種細(xì)分產(chǎn)生了巨大的購買動力，

XX的另一個明顯的產(chǎn)品趨勢則是戶型做小,王石表示:針對國家“90/70”的政策，XX一直在用技術(shù)手段來處理戶型問題.中國住宅超前的消費接下來一定要理性回歸，首先就體現(xiàn)在住宅面積的縮小。

XX?東海岸、XX?金域藍(lán)灣等產(chǎn)品中都有相當(dāng)數(shù)量的小戶型，XX城和XX?第五園的別墅戶型也都相對精致，大量200多平方米的別墅，甚至出現(xiàn)了不少130—180平方米之間的MINI別墅

目前我國老年住宅市場的發(fā)展剛剛起步，市場需求量巨大，前景發(fā)展光明，尤其是以老年公寓和老年社區(qū)為主的老年住宅。

St愿ra您te慣gy戰(zhàn)略匠：產(chǎn)亞品戰(zhàn)途略產(chǎn)品唯發(fā)展皇趨勢:市場姨做細(xì)昌戶型紐奉做小聯(lián)老年逢公寓載綠色憲環(huán)保宋住宅綠色挑環(huán)保唐住宅,不僅撕是差茅異化肅經(jīng)營鈴，提展高產(chǎn)鼻品競纏爭力誕的重舅要選鞠擇.也能倦在XX產(chǎn)業(yè)寄化生獎產(chǎn)方乳式下殲突現(xiàn)腿節(jié)能運降耗禮優(yōu)勢,降低傭開發(fā)企經(jīng)營務(wù)成本.St同ra獻te倍gy戰(zhàn)略架：區(qū)逃域戰(zhàn)占略SichuanJilinHebeiAnhuiHubeiHunanHenanShanxiShaanxiNingxiaGansuGuizhouYunnanChongqing上海深圳成都XX提出淡集約碼化經(jīng)鼓營的洞概念拜，采穿用區(qū)笑域聚偵焦戰(zhàn)匯略，咸持續(xù)匹推動慎區(qū)域仔集約夾化發(fā)宵展。段以深戒圳、刊上海你、北把京、故成都月形成央四大穗?yún)^(qū)域榮中心睬，考撓慮市橋場容雁量、舒距離鮮因素巧，以卡區(qū)域渠為中畫心形址成二濤級城冠市圈容，兼瞇顧四芽大區(qū)飼域外鏈部分內(nèi)城市縣的開確發(fā)，煎形成”4應(yīng)+x靠”區(qū)域剩布局怠。XX業(yè)務(wù)婦區(qū)域尚形成飄四大黑區(qū)域別中心移，單憲個區(qū)輕域中常心形陜成多肉個二單級城源市圈管理杜半徑像：以口已進忍入的剪核心諒城市潤為軸崇，各壩圈內(nèi)1.憑5小時北京運用倦?yún)^(qū)域絕的均襯衡布汪局實渣現(xiàn)持狼續(xù)穩(wěn)纖步發(fā)朗展，方分散雜區(qū)域河周期吉不均選衡所直帶來循的風(fēng)扶險分散欺風(fēng)險業(yè)務(wù)愛規(guī)模資源嚇整合在少其于競敢爭對悟手城綁市布鍵點的堵情況勤下運珠用快剛速滾突動可灶復(fù)制虧開發(fā)狐模式鞏實現(xiàn)乖領(lǐng)先面業(yè)務(wù)進規(guī)模決策房誠權(quán)向幕區(qū)域?qū)O中心嚼偏離,有利退于特驚定的牙區(qū)域撤內(nèi)實醬現(xiàn)各磚種資鉆源的優(yōu)整合,力求只集約陜化經(jīng)進營區(qū)域孤聚焦膠戰(zhàn)略閑三大涼優(yōu)勢XX擁有悔良好娘的跨辟區(qū)域熔布局,不斷賣完善暫自身掀區(qū)域輪聚焦竟戰(zhàn)略,降低差經(jīng)營獸風(fēng)險,有效手整合忽與利坐用企紙業(yè)資熔源,實現(xiàn)倆規(guī)模曬化擴雷張St傲ra形te宴gy戰(zhàn)略撫：區(qū)衫域戰(zhàn)菜略XX銷售饞仍以制一、內(nèi)二線壓為主驗，中督西部暑地區(qū)戰(zhàn)比重病較小XX歷年川各城紐奉市級該別銷褲售面爸積（%）XX歷年氣各區(qū)撒域銷目售面毅積（%）St暴ra貓te廳gy戰(zhàn)略套：區(qū)臨域戰(zhàn)根略XX從20垃04年才化開始勝進入瞎三線愁城市鬧，截誼至目撈前仍解有80扁%的銷央售面孕積集范中在麗一、逢二線泥城市XX在環(huán)威渤海倆、長般三角惹和珠爸三角喘區(qū)域誰的銷強售比毯重較遮為接戰(zhàn)近，善中西帥部所土占比療重不族及20炎%數(shù)據(jù)哀來源踏：企胸業(yè)相南關(guān)年刊報一、箏三線方集中節(jié)珠三冒角、叛二線耗集中田環(huán)渤蹦海XX一線紡城市扣的項養(yǎng)目重躍要還巖是集帝中在按珠三炭角，穴長三愈角居糕其次戒，環(huán)布渤海前的一燙線布騎局較癥少；二線聽城市墨布局租方面薪主要芳集中巡壽在環(huán)陸渤海傅，份忍額占功據(jù)一悲半左毒右，弊其余遭集中霸在長做三角配和中扭西部旱，珠東三角岡的二檢線城張市布散局較刑少；三線巴城市母布局胡以珠葵三角橡和長浪三角妥為主鄰，環(huán)拘渤海摩區(qū)域奏的三事線城硬市銷網(wǎng)售比步例逐潛漸減葵小St掉ra雖te冠gy戰(zhàn)略針：區(qū)抱域戰(zhàn)絹略數(shù)據(jù)國來源攏：企紋業(yè)相鄙關(guān)年猛報目標(biāo)城市城市械的發(fā)著展?jié)擕溋?、而土地慨市場搶的供勺給壓躬力和唐客戶皺對產(chǎn)矛品的槽需求液是XX選擇歲區(qū)域并戰(zhàn)略嘗的本浪源。偏人口因數(shù)量患、人辮口密疲度、待城市幕的人學(xué)均財淘富、妻土地廉供給巡壽、土棉地成票本、蜻地理悲位置穗、政灶策扶節(jié)持、筋經(jīng)濟炕實力坑等都狼是XX選擇光進入幻玉城市石的最植基本叨指標(biāo)人口值數(shù)量人口住密度人均姻財富年齡小段、到收入昆階層土地朱市場地理極位置國家添特殊剩政策助扶持GD逝P增速客戶奇需求城市面積（平方千米）XX進入年份進入年份人口數(shù)（單位：萬）進入年份GDP總量（億）進入年份GDP增速蘇州84882005606.22402615.3%西安99832008830219015.6%福州119682008683235513.7%煙臺27222009651.7372813.5%惠州112002009387.514108.5％XX選擇銷進入叫的城達(dá)市首選父目標(biāo)世為需遍求量赴較大煉、土火地成殺本較患低、塵發(fā)展削潛力冠較大訪的城稀市St蟲ra認(rèn)te山gy戰(zhàn)略砌：區(qū)憐域選執(zhí)擇發(fā)展瓶潛力土地亦供給土地沿成本數(shù)據(jù)距來源攀：統(tǒng)辮計局把握席市場狠調(diào)整種機遇腿，合鵲理選間擇進界入城足市St曾ra法te鑼gy戰(zhàn)略惹：區(qū)愉域選傾擇XX的區(qū)疼域選的擇緊肆跟市太場變跪化，較在穩(wěn)沿步發(fā)今展的艷基礎(chǔ)站之上孩，及愁時對繼市場敏調(diào)整狠調(diào)整碌區(qū)域阿布局誦及業(yè)戀務(wù)形襯態(tài)，咱保持之規(guī)模充上的暖互補么和領(lǐng)驗先優(yōu)旁勢。進入禍城市:深圳——臟—上海斧、北期京、思天津弄、沈億陽——殿——長春吊、南福京、納南昌做、武精漢——慎—無錫決、佛果山、要鎮(zhèn)江凝、合禽肥19901995200020052010城市化進程拉動一二線城市需求，98年房改的推行使得長期積累的購買能力集中釋放房地產(chǎn)市場受政策影響進入調(diào)整區(qū)，核心城市可供住宅開發(fā)的土地相對越來越少，土地成本大幅上漲，但房屋供需矛盾仍然突出2003年伊始，城市化的進程加快。一線城市住宅需求集中爆發(fā)，房屋價格大幅上揚。土地成本、新建住宅成本的上升使得房價高居不下。二線城市房價、土地進入上行通道上海等核心城市開始土地使用權(quán)的有償出讓，舊公房開始了市場化的改革并逐步完成XX的區(qū)部域優(yōu)礦勢在插于準(zhǔn)液確把曲握市彎場變緣瑞化、臂率先及進入犁潛力悉市場霉、搶但占市踩場先渠機進入冶一線續(xù)核心師城市以核色心城雕市為膽中心,向周殺邊城品市輻狂射,搶占求二線外城市楚市場增加稍二線允城市姿的投舊資比他例,重點新開始易向三佛線城憂市轉(zhuǎn)膊移XX的城朋市選淹擇由臂東往送西、尺由南乓往北灶轉(zhuǎn)移企業(yè)絡(luò)已由島珠三茶角市心場起興步，遣向外魯擴張紫進入煎環(huán)渤統(tǒng)海及霸長三溜角區(qū)江域核舒心城戒市，20帳02年以伍前，XX土地商儲備追多集糟中在科一線躺城市婦，自20薄02年開份始從綠三線歷城市悉拿地電。在愛土地抬戰(zhàn)略碗方面敘，XX在堅辰守一解線城乖市市購場份曉額的柴同時莖向三好四線雜城市顛轉(zhuǎn)移葵，向豪全國挺輻射是，擴若大企血業(yè)在匠國內(nèi)輕市場萍的市迅場占滑有率護。XX的土傘地儲叼備呈謊現(xiàn)由而東向定西、筐由南綱往北途的趨啊勢，寨全國惰布局做，區(qū)轉(zhuǎn)域分雨布較邁為均區(qū)衡，寶且由滿一線便城市椅逐步荷向二蔬三線鹽城市績轉(zhuǎn)移深圳——上海儉（19丘91）——青島蔑、天甲津（19虛92）——北京鞠（19全94）——沈陽仰（19擴95）由一頭線核鵲心城蔬市逐醒步輻黎射全隸國：運深圳荷、上昆海、劫北京——成都脹（20覽01）——南昌確（20均02）——東莞守、鞍陵山（20累03）——中山歪、無寒錫（20械04）——佛山吵、蘇眼州（20插05）成都武漢長春鞍山青島深圳上海St騎ra搭te烈gy戰(zhàn)略湯：區(qū)性域選傾擇XX的不園同區(qū)命域有幟著不睜同的黨進入艇策略St息ra阿te釣gy戰(zhàn)略先：區(qū)湯域選碎擇對于朗主場駛珠三理角：XX選擇典從自老己熟鬼悉和紋有優(yōu)特勢的苦城市撥進入蘇，并齡不考造慮城鞭市的隱能級扇；而昆長三孤角則擺遵循書城市車能級甘逐步惰開發(fā)史，環(huán)峽渤海環(huán)區(qū)域XX嘗試銹過三者級城介市后干又逐由步退曉出，慶中西咬部目鵲前沒蔑有三刺級城禾市開指發(fā)項課目數(shù)據(jù)藍(lán)來源釘：企很業(yè)相條關(guān)年棉報XX二線坐城市盈布局慶散亂2010年上半年新增二線土地儲備（萬平方米）恒大875XX593保利地產(chǎn)513世茂房地產(chǎn)398總計2,379今年及上半活年XX在二希線城勤市新盈增的朱土地雕儲備口面積克只有父恒大追的70練%不到倚，卻砍分布五在12個不番同的咽城市干；20兔10年上助半年叼主要游房地咳產(chǎn)企餡業(yè)二累線城專市新曉增土搬地總出量20脆10年上昌半年削主要恰房地其產(chǎn)企百業(yè)二進線城施市新收增土綱地儲子備分籮布St唱ra豪te裳gy戰(zhàn)略揀：區(qū)包域選植擇數(shù)據(jù)跡來源借：企需業(yè)相嗽關(guān)年補報，CR植IC20搜00柔-2與00燈9年XX新增六土地雖量和期銷售迷面積釘情況(單位:萬平剛方米)受20另08年國乳際金濤融危暢機的例沖擊剪，房呢地產(chǎn)投行業(yè)其進入闖下行航通道茫，XX拿地吧趨于爐謹(jǐn)慎征，20此08年新艘增土鬼地儲淡備量新同比背出現(xiàn)棒下滑外，20僚09年回勿升，怕該年輸度新斯增土而地建繼筑面譽積13閉32竟.0言6萬平嫌方米云，截滑至20甜09年末尊，公批司規(guī)叫劃中厭項目企按XX權(quán)益禁計算怖的建島筑面香積為24候36萬平茄方米。St漆ra原te喜gy戰(zhàn)略征：土誰地戰(zhàn)寺略土地劃儲備鴉量回瘋升企業(yè)2006200720082009XX122011416771332保利/7555941338華潤282815429605金地12750688523中海65210292791209綠城448102242865220順06活-2耗00合9年各辰企業(yè)貝新增揚土地?fù)砹勘?單位:萬平禁方米)從上植表可落以看茄出,與其癢它大朗型房律地產(chǎn)癥開發(fā)峰商相授比,X摘X在土愁地儲允備量傭上占堅據(jù)絕啊對優(yōu)爆勢,這與XX在房躍地產(chǎn)欺開發(fā)慣領(lǐng)域襖獨一孟無二銷的經(jīng)蒼營規(guī)碼模息恨息相夸關(guān).數(shù)據(jù)淘來源咽：企腿業(yè)相妨關(guān)年陷報20學(xué)00墨-2絨00攀9年XX新增鑼土地融量城匪市分歇布(單位:萬平總方米)St香ra逝te罷gy戰(zhàn)略港：土事地戰(zhàn)那略XX土地賠儲備耐增量構(gòu)城市錯結(jié)構(gòu)段：向吧二三暴線城球市轉(zhuǎn)栽移XX采用值低成押本拿怒地、和快速寸周轉(zhuǎn)紐奉、滾駁動開嶼發(fā)戰(zhàn)潤略，婦自20迅08年伊亡始，翼規(guī)避津競爭校激烈愧的一映線城繡市高聚地價絨土地況競爭爹，率輛先將密區(qū)域?qū)懖季值罗D(zhuǎn)移攤到二襲三線串城市杠，20扔09年新司增土島地中饞一線鵝城市輸僅占12％。年份

一線二線三、四線2000125510

20011882110200220166020031198967200455138204200520720723720063126282822007442435264200844530972009154796382總和166632521534數(shù)據(jù)印來源穩(wěn)：企驅(qū)業(yè)相恭關(guān)年喚報中西房誠部區(qū)劫域很謹(jǐn)可能帶成為而本次茫調(diào)整揭的避銳風(fēng)港祥，XX有意臟識的漂加強濁了x區(qū)域?qū)捄铜h(huán)沾渤海羊的投火入，橋意味貝著希傾望借擴助區(qū)趟域結(jié)危構(gòu)調(diào)算整來寺保持顏規(guī)模另領(lǐng)先20微00調(diào)-2頓00頂9年XX各區(qū)翅域歷分年新蔽增土椒地儲護備(單位;萬平礦方米)XX土地瓦儲備打增量慌區(qū)域密結(jié)構(gòu)員：珠原三角競地區(qū)堅穩(wěn)步樣發(fā)展豈，環(huán)摸渤海奪、中吹西部茄比例交逐步乓增大睜，長壺三角存地區(qū)昆持續(xù)相銳減St呈ra房誠te瘡gy戰(zhàn)略梅：土襯地戰(zhàn)棄略年份長三角珠三角環(huán)渤海中西部20005330514220011511131092720024790502003487411143200417730108832005256243152200659416913432620073462121983852008692302641092009100530309393總計1839163112741708數(shù)據(jù)由來源腫：企雀業(yè)相極關(guān)年滔報St洞ra爛te財gy戰(zhàn)略摩：土弓地戰(zhàn)歇略逆市執(zhí)搶地潮，市允場反接映速狹度非嗎同一輪般XX低價膀“撿恒地”音，新眠增項碎目的得預(yù)計陷成本刑相對飯于市息場價歉格均島具有倘較好橋的安次全空共間城市項目名稱建面（萬平米）容積率地價（億）樓板價（元/平米）周邊競品售價（元/平米）成都成都海蓉廠項目20.61364.033.93389115000-20000天津濱海新城東區(qū)項目61.391.7283318000天津時尚廣場公寓項目4.56.171.6355610000惠州惠州雙月灣一期項目≥36≥1.002.18

/武漢武漢才茂街項目20.493.24.592240/青島青島南昌路項目21.62.94.8622506500-7500天津金廈項目38.41.5718235400-6200合肥皖安地塊38.953.613.0615715200-5500合肥江淮地塊41.243.563.0414745200-570020檢08年市蹤蝶場盤追整期膜，XX調(diào)整飾拿地非結(jié)構(gòu)翠和質(zhì)營量，叫低價開拿地轟、合雞作、棗收購芹拿地海項目爺增多答。土渡地儲云備增饒加速兩度雖挨然有太所放惰緩，宰但上略半年幕新增僚土地垂總量波在全把國各努房地舊產(chǎn)企雙業(yè)中脹依舊平排名酷第一態(tài)。20固08年部塔分XX低價飽抄底溜地塊20膨10年部州分XX低價聰抄底頑地塊城市項目名稱建面（萬平米）容積率地價（億）樓板價（元/平米）周邊競品售價（元/平米）唐山南湖項目9.10.62.62857/沈陽齒輪廠182.52.8611114000-5600沈陽四海物流10.52.51.716194000-5100西安長安區(qū)韋郭路項目61.83.34.125666400-7500貴陽貴陽貴寶B項目12.82.51.612504000-5000成都新都區(qū)五龍山項目62.11.85.48704000-4600蘇州蘇地2010-B-28號高新區(qū)科技城武夷山路南、嘉陵江路兩側(cè)14.30.876.1143327000-8000；別墅11000-13000青島李家上流社區(qū)村莊改造項目26.41.865.821978000-10000寧波鎮(zhèn)海新城綠核北部1-4號地塊49.032.1621429114000-1800020憤10年上含半年臨，XX共取息得39個項膨目，苗規(guī)劃憲建筑量面積12選20亡.4萬平壩方米氣，權(quán)刃益土才地面倍積92獻9.臟8萬平譯方米譜，權(quán)短益地扁價20李5.骨28億元徹，遙奇遙領(lǐng)癥先綠篩地、翻保利燃、中黨海等督企業(yè)判，顯右示出藏了其章在土眼地儲繡備上膽的擴陪張步室伐。5月和6月收獎入的12幅地爬塊，殃更是露以低仇于周趁邊同羨類土舟地的串價格沃拿地葬。數(shù)據(jù)橋來源喉：企合業(yè)相弊關(guān)年薦報,C蒜RI閑CSt豎ra知te弱gy戰(zhàn)略斧：土鍋地戰(zhàn)貓略數(shù)據(jù)塞來源閣：企狼業(yè)相銀關(guān)年泛報,C繩RI庸C20逮07年XX深入遣開展們“大濱象行只動”聲，主端動接桶觸擁趣有大螺量土攔地資覺源的備企業(yè)意，尋跨求合富作機遲會。好這種絞二手覺市場巡壽收購眠的拿充地方曲式避寶開了非公開該招拍披掛中府價格羨的惡風(fēng)性競參爭，薄土地金成交糕價格蝴相對國公開富市場窩低且測可控蒸，有凍效降奪低了趕土地胳獲取喝成本逼，同按時土洞地款柿支付蝕方式心靈活舞，提魂高了襖資金偉的使副用效騾率。XX在關(guān)限注土題地公挖開市膨場的朝同時彼，從棍二手赴市場衣大量僻收購住土地XX分三曠步走司收購燭了浙貸江南肥都，忽在支高付資鄭金上恒分期澇付款廈，提追高了暴集團瞞的資罰金消冊化能頌力。環(huán)在上炎海和繁江蘇壟獲得蒼成熟牢品牌政后運烈用參燈股方霸式進志入浙世江市紐奉場，遍增強個了其奸資源結(jié)儲備遙，完示善了茂長三燃角地誦區(qū)戰(zhàn)食略布喝局，扶加速描了XX規(guī)模跨擴張柄的步芹伐，煮同時辨也利聽于其屈住宅勻產(chǎn)業(yè)止化戰(zhàn)娛略的例實施社。收購時間

收購企業(yè)

收購資金（億元）收購詳細(xì)情況

2005-03南都控股旗下公司18.58收購浙江南都20%股權(quán)、上海南都70%股權(quán)、蘇州南都49%股權(quán)

2006-08南都控股旗下公司17.06收購浙江南都60%股權(quán)、上海南都30%股權(quán)、蘇州南都21%，和前次收購南都土地合并后共獲得269.6萬平方米新增土地儲備

2007-03南都控股旗下公司3.93收購浙江南都20%股權(quán)2007-03富春東方10.05富春東方70%股權(quán)、萬軒70%股權(quán)、南京恒邦66.5%的股權(quán)、南京富春21%股權(quán)，新增可結(jié)算規(guī)劃建筑面積合計43.8萬平方米以及地下車位約11萬平方米2008-06易理地產(chǎn)——XX獲得10萬平方米的易理園景臺項目與優(yōu)喊秀的伶合作們伙伴車建立矛戰(zhàn)略茂合作宋關(guān)系43St橫ra蝕te握gy戰(zhàn)略蠻：合歌作戰(zhàn)趨略XX合作伙伴XX聯(lián)合然發(fā)展絮計劃扶流程受圖建立乖公開糾的聯(lián)丸合發(fā)拾展中征心網(wǎng)突站制定《X聽X戰(zhàn)略費合作漆細(xì)則》，公戚開各負(fù)類采芝購預(yù)餃告并艦依據(jù)小細(xì)則烈招標(biāo)XX聯(lián)合抄發(fā)展店中心XX與供房誠應(yīng)商門之間藝的戰(zhàn)變略合雜作44St餐ra便te醉gy戰(zhàn)略音：合夏作戰(zhàn)救略XX的主毀要供良應(yīng)商圣今年逗供貨蔬金額棕隨著仿企業(yè)還業(yè)務(wù)抄的擴讀大有陶顯著趕增長但是煤從比松例上嚴(yán)來看胃明顯永地降限低，云也表阻現(xiàn)出漏企業(yè)貨隨著叫規(guī)模薦擴大茅，管遙理難剛度亦巨大幅正度增喚加數(shù)據(jù)澡來源竟：企葡業(yè)相構(gòu)關(guān)年糞報低負(fù)俯債：資產(chǎn)抹負(fù)債攀率在毅同行孤業(yè)處裕于相況對較愚低水鴉平，輛且短落期償泉債能稼力較省強。低利蒸潤：盈利們能力鵝較低畜，較繩高的測成本她支出偏導(dǎo)致XX銷售量凈利臉率維辭持較牛低水守平，曬而銷宴售毛斯利率頑與同拿行業(yè)碑相比形處于借低位承。高周授轉(zhuǎn)：XX凈負(fù)所債率婦水平返一直口不高孝，加著上其膛較高藝的資五金周網(wǎng)轉(zhuǎn)速旨度，戒能有困力規(guī)亡避市冒場風(fēng)閑險。財務(wù)指標(biāo)2006年2007年2008年2009年收益營業(yè)收入（億元）179.18355.27409.92488.81銷售收入（億元）212.3523.6478.7634.2銷售凈利率（%）10.139.248.428.40銷售毛利率（%）28.530.128.222凈資產(chǎn)收益率（%）21.923.813.214.26總資產(chǎn)利潤率（%）7.07.635.36.26運營費用率（%）7.669.339.877.22存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.380.490.390.43償債流動比率(%)2

.041.961.761.91速動比率(%)0.630.590.430.59資產(chǎn)負(fù)債率(%)64.9466.1167.4467.00XX落20宋06洗-2找00壓9年財嫌務(wù)指灣標(biāo)財務(wù)荷指標(biāo)纖總體耍穩(wěn)健縱，高抖周轉(zhuǎn)查率降晉低資縣金風(fēng)蛋險，搶但存沸在盈場利能芹力偏搭低問仿題數(shù)據(jù)濾來源貝：企喚業(yè)相回關(guān)年倒報St澡ra必te呢gy戰(zhàn)略醫(yī)：財壯務(wù)戰(zhàn)池略數(shù)據(jù)蝴來源禮：CR拒IC數(shù)據(jù)少系統(tǒng)駛，WI件ND資訊資產(chǎn)竊負(fù)債蒜率相搬對較葛低，弟財務(wù)漂抗風(fēng)趟險能兵力較洽強St索ra塊te擁gy戰(zhàn)略榴：財坊務(wù)戰(zhàn)鵝略20載06年-2園00售9年XX與同竿類企趴業(yè)資毀產(chǎn)負(fù)桐債率隸比較20核03年-2流00省9年XX負(fù)債鑄結(jié)構(gòu)瞇分析XX的流栗動比笨率基培本保誰持在2：1的合指理水呢平上黑下，罰加之吉其較冬高的向周轉(zhuǎn)彈率，扯說明成其資洞產(chǎn)具駐有較灘強的艷變現(xiàn)壞能力沸，對舟于短料期債望務(wù)的金償還恐不存竄在問弦題，問財務(wù)璃抗風(fēng)筒險能略力較抖強。與同勒行業(yè)貝相比爭，XX歷年熱的資未產(chǎn)負(fù)看債率衣處于傘較低崗水平趕，低衰于保莖利、寒金地紐奉、綠社城等秋同類汁企業(yè)斤，說抽明XX具有訴相對礎(chǔ)穩(wěn)健仰的財士務(wù)戰(zhàn)國略。數(shù)據(jù)死來源漂：企干業(yè)相時關(guān)年鎖報數(shù)據(jù)假來源婦：CR望IC數(shù)據(jù)曉系統(tǒng)社，WI手ND資訊以犧各牲銷柏售毛陡利率息為代百價，益奉行變快速法周轉(zhuǎn)典率策播略，嘉保持森資金衫高效傲運作St耗ra魔te兔gy戰(zhàn)略低：財敗務(wù)戰(zhàn)件略20兄06年-2眉00魂9年XX與同接類企剪業(yè)總奧資產(chǎn)某周轉(zhuǎn)局率比錢較20迫01年-2礎(chǔ)00傳9年XX總資碰產(chǎn)周新轉(zhuǎn)率欄走勢與同逮行業(yè)信相比絞，XX歷年扯的總忙資產(chǎn)跡周轉(zhuǎn)神率最華高，有遠(yuǎn)高謠于保筐利、內(nèi)中海舞、金天地、瞧綠城貸等同午類企銷業(yè)，詢說明XX資產(chǎn)擱運作錢效率挨相對柿較高XX奉行有隨行甲就市澆，主挖動調(diào)罩整價浮格的獎運營禁策略慎，以梨保證禿較快卡的周句轉(zhuǎn)率亭和現(xiàn)設(shè)金，躺但卻壟是以細(xì)損失潤一定松的毛熊利率徐為代回價換段取現(xiàn)素金流程。數(shù)據(jù)詠來源躬：企央業(yè)相暑關(guān)年制報成本耗費用覺偏高晌，利申潤率質(zhì)偏低畜，盈葡利能灶力受幻玉限從近聲幾年沉銷售或情況帆來看蒜，XX銷售腸凈利掀率呈挽逐年塔下滑莊態(tài)勢雁；與同室行業(yè)壯其他漏企業(yè)痕相比趴，XX銷售梁利潤惱率普蹦遍低刃于行校業(yè)同億類企殘業(yè)水牙平；與同辨類企央業(yè)相耀比，XX銷售偏費用災(zāi)率相團對偏色高，規(guī)說明XX對于臨成本門的控請制較鏟為松波懈，欺因此粉在一勤定程腳度上招影響鏟了XX盈利竊的能室力。XX流20毛06年-2游00誤9年銷賞售凈肚利率筑、毛征利率朗、總先資產(chǎn)諒利潤鼠率數(shù)據(jù)算來源蹦：企縮慧業(yè)相五關(guān)年蠟報St秘ra嚇te改gy戰(zhàn)略尤：財索務(wù)戰(zhàn)部略20毀06年-2匙00廳9年XX與同民類企陡業(yè)銷括售利奴潤率怕比較20穩(wěn)06年-2勁00志9年XX與同辜類企芝業(yè)銷顫售費泊用率刪比較XX通過果多渠銀道融例資，錯保證膊充足漁資金波儲備炸，強拐化現(xiàn)恩有規(guī)宋模優(yōu)返勢，紡減低篩市場性風(fēng)險19逐99年、20放02年所屑獲的宴共18億元周融資懶，為XX實施獅擴大暮市場豎占有璃率和敢規(guī)模辰的戰(zhàn)泡略提駁供了久資金巾支持。20覺03年營編業(yè)收處入由仿上年告的微葉幅增融長2.美68蟲%提升室至39址.4型7％。20租04年的19新.9億元礦的公司司債殊正是驚為其減前幾促年的獎高速綁圈地求買單屑。20均04年、20廳05年營愚業(yè)收洗入分污別增藍(lán)長20擺.1雄7％、37納.1拜7％。20午06年在催樓市宰最好近時期指獲得呀最得贊天時蛙地利己的融減資。20肝06至20季07年底漲，其幫兩年蓄營業(yè)揚收入負(fù)復(fù)合睛增長姨近3倍。20伴08XX在信榆貸緊壞縮、福資本垮市場潛低迷甩的情夫況下緩，仍狂然保咐持了拳極高飄的資耐信等侄級，成功捧發(fā)行59億公奇司債。20輸07年的疾公開劈燕增發(fā)渡和20象08年的霉公司退債，覆大大雹減輕把了XX因20蹄07年多章次高陡價拿揮地所曉犯錯羨誤，趨以及淡樓市勵陡然巡壽轉(zhuǎn)向木所帶未來的只壓力煌。St初ra廚te軌gy戰(zhàn)略殖：財稼務(wù)戰(zhàn)碼略融資渠道2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年外部融資股權(quán)融資6.25（配股）///

//42（定向增發(fā)）100（增發(fā)）/

/借款融資/

///

49.72050200/500信托計劃//

/2.6022.5//

///債券融資/

/15（可轉(zhuǎn)債）

/19.9（可轉(zhuǎn)債）/

//59（混合型）/合計6.25/152.60272.1209230059500銷售收入銷售回款/33.744.262.491.6139.5212.3523.6478.7634.2購地支出新增土地權(quán)益支出///////201.24136.1248.220保00寨-2霸00巡壽9年XX融資脾情況（單竟位：取億元霉）數(shù)據(jù)售來源特：企覆業(yè)相鐘關(guān)年尸報注：20嘗07年新腿增土梁地權(quán)法益支休出數(shù)司據(jù)為XX拉07年新械增土中地全蟲部地繭價總遷和XX用人始理念XX招聘崇首要乘原則德才村兼?zhèn)鋰?，以圈德為弄先職業(yè)港道德絮、職蹤蝶業(yè)心浙態(tài)專業(yè)摧技能團隊伙精神學(xué)習(xí)鋼能力理性判思維與人吧溝通管理臂意識腰和管偉理技逝能（扶管理蹈人員剃）St竭af邪f人才用心泉尊重血人用平棍等尊盼重人用理交解尊狂重人用信成任尊謝重人用公意平的岡回報栗尊重?fù)?dān)人用發(fā)矛展空肥間尊鎖重人用嚴(yán)記格的紡要求憑尊重繪人用寬就容尊姓重人人才摸是XX的資曲本面向丙社會赴精英妄進行不外部法招聘鑒，如企海盜竹行動毫、00棋7計劃折、千險里馬濾行動逝等社順會招嫩聘活治動目標(biāo)瓶定位喪在競誓爭對封手、放合作妙伙伴認(rèn)、政制府官漢員等饑幾類踢人群外部內(nèi)部內(nèi)部骨培養(yǎng)斃的制筒度，豎如新乖動力緊計劃蘿、薪厘火計辟劃等孝招聘帳和培嗓養(yǎng)活川動目標(biāo)巷多為楚大學(xué)訴應(yīng)屆潔畢業(yè)脫生或耕大學(xué)摟畢業(yè)能三年沈以左緒右的擦年輕暑人20及01年到20些05年是XX快速獲發(fā)展居時期默，人黨才培畝養(yǎng)和穩(wěn)儲備獲相對寺不足訊，人牧力資帆源政條策隨攏之做協(xié)出重公要轉(zhuǎn)咬變：主從純督粹“分培養(yǎng)嘗主義桃”過溝渡到牧“培和養(yǎng)與崇拿來且相結(jié)神合”滋。以篇“海狗盜計慶劃”迷為起懂點，旅成功作地從違業(yè)界短同行令挖了30多人陰，使XX團隊賽和人羞員組外合更茶為多砍元和簽合理垮。20撓01年以扇前，XX全部市采用染人才良內(nèi)部還培養(yǎng)作的原林則，副人才狼出現(xiàn)胳一些糞流失繪。自20勿01年后非，XX開始肯有意蛛識的麗在行勇業(yè)內(nèi)核挖人安。目藝前XX仍然狹立足倍于內(nèi)截部培緞養(yǎng)為收主，線但也屈不反偽對使擋用空蓄降兵慘，滿悉足了稅人才幅多元傳化的村需求命。通過禿外部泄招聘號了解XX，認(rèn)平同XX理念麥的社歡會精挽英，大經(jīng)過衡雙向標(biāo)選擇蠅找到由適合砍企業(yè)泛的人始才，劇能大足大縮搏短磨枯合時兵間。通過碼內(nèi)部竄培養(yǎng)惑，員討工與轟公司香文化囑契合煮程度伴高，核忠誠燃度強邪，但被需要頭的培構(gòu)養(yǎng)時車間較冠長，勸難以雨支撐剖快速糧擴張陣。St茄af俯f人才拿來值主義&內(nèi)部活培養(yǎng)士兩者迅結(jié)合新動歲力計腥劃PD例P優(yōu)才爐培養(yǎng)另計劃主動果出擊齡，培疫養(yǎng)人未才，片提前征做好而適度材的人繩才儲祖?zhèn)?，賠避免越骨干沾人才廚流失培養(yǎng)并計劃新動澤力計梁劃：雁每年10月進糕駐國碰內(nèi)一道些重訓(xùn)點高匪校如繩北大政、清必華、貸同濟蔽、南且開等能招攬名人才姜，進絲式行人蝦才儲本備。薪火律計劃顏：結(jié)跑合個制人承悶諾、尾公司菌推薦切及人還才測勾評工情具的兩使用由完成齒年度察優(yōu)才判人員簡的選術(shù)拔。XX人才種儲備St安af退f人才內(nèi)部就：重糖視年鉗輕梯造隊建鳥設(shè)，醫(yī)給年頂輕人幫成長繁提供嘆最大乎的想咳象空閣間入職沃引導(dǎo)但人引導(dǎo)廁新進釘員工胸成為史“職牧場人鋪”更重武要的屆是成享為“XX人”榜樣貼的力墊量目的幫助似新人桂逐步慘向社金會人鏈、職偽業(yè)人計轉(zhuǎn)變置，教翅授他魂們成認(rèn)為XX優(yōu)秀茶職業(yè)皺經(jīng)理這人所扛需的僻職業(yè)誓技能竿。方法為每俱個職掀場新并人設(shè)舅定“著入職搶引導(dǎo)希人”悉，利嬌用榜付樣的布力量碼，培精養(yǎng)XX需要砌的人飄才利用德通用革資質(zhì)擺模型燭按圖撲索驥兔引導(dǎo)陷新員繼工發(fā)乓展方鞠向發(fā)展娘機制晉升培機制內(nèi)部撈流動藍(lán)機制培訓(xùn)盼體系重視占員工對的長枕期培多養(yǎng)培養(yǎng)楊員工怪專業(yè)丈技能St屈af斗f人才內(nèi)部阿：持盾續(xù)培橫養(yǎng)?？棙I(yè)化孝、富壞有激完情和窩創(chuàng)造盡力的芹職業(yè)雜經(jīng)理孫人20阻01橋-2洞00崗5年快速麥發(fā)展融期通過覆“海胳盜行蹦動”線從中耐海地展產(chǎn)大訪規(guī)模起吸納脈高級倉職業(yè)津經(jīng)理忙人，20樂01枕-2佩00牢2年從桶外部鍬引進劍了50冒-6絲式0位高租管人憐才曾任且中海饅深圳償公司栗總經(jīng)爐理的礎(chǔ)劉愛晚明在20尾02年加故入了XX，如端今已叼擔(dān)任鞠了XX集團屯的執(zhí)疫行副烘總裁改變枕了XX以往疾只在顯內(nèi)部郊培養(yǎng)撓人才嘉的習(xí)炎慣，夕開