高端住宅項(xiàng)目前期策劃及市場(chǎng)定位報(bào)告

XX項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位報(bào)告2011.11目錄PART.1市場(chǎng)篇PART.3定位篇PART.2項(xiàng)目篇附：

案名建議PART.1市場(chǎng)篇區(qū)域概述

XX位于江蘇省中部里下河腹地，地處揚(yáng)州、泰州、南通、鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)中心，屬長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈。東鄰大豐、東臺(tái)，南接姜堰、泰州，西與高郵、寶應(yīng)毗鄰，北與鹽城隔界河相望。

全市總面積2393.35平方千米?，F(xiàn)有人口約156萬(wàn)人，下轄28個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)、一個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。一.XX概況——宏觀環(huán)境分析城市風(fēng)貌XX商業(yè)繁榮，以長(zhǎng)安路八字橋?yàn)橹行牡男律虡I(yè)區(qū)與英武路商業(yè)區(qū)遙相互應(yīng)。蘇果、時(shí)代超市，五星電器、蘇寧電器、大潤(rùn)發(fā)等相繼登陸XX，江浙商業(yè)廣場(chǎng)、江蘇寶都國(guó)際商城與楚水招商城、金三角市場(chǎng)相得益彰構(gòu)建、充實(shí)與繁榮了XX城區(qū)市場(chǎng)?！暧^環(huán)境分析2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值380.24億元，年均可比增長(zhǎng)15.3%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值29069元。

其中，實(shí)現(xiàn)一產(chǎn)增加值52億元、二產(chǎn)增加值182億元、三產(chǎn)增加值146億元，分別完成目標(biāo)的102%、101.4%和105.1%，可比增長(zhǎng)4.8%、15%和15.7%。實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入54.46億元，增長(zhǎng)32.5%。實(shí)現(xiàn)一般預(yù)算收入21.13億元，增長(zhǎng)33.7%。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資235億元，完成目標(biāo)的109.3%，增長(zhǎng)32%。實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18409元、農(nóng)民人均純收入8647元，分別完成目標(biāo)的101.7%和100.3%，增長(zhǎng)12.1%和11.7%。全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣(市)列第67位，比上屆前移5位。二.經(jīng)濟(jì)發(fā)展——宏觀環(huán)境分析外向型和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展

2010年完成招商引資額44億元，完成目標(biāo)的110%。

預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)協(xié)議利用外資2.6億美元，實(shí)際利用外資1億美元，分別完成目標(biāo)的130%和100%，分別增長(zhǎng)46.5%和29.9%。

10年度完成自營(yíng)出口額3.1億美元，完成目標(biāo)的147.6%，增長(zhǎng)74.6%。新簽外經(jīng)合同額3000萬(wàn)美元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額2200萬(wàn)美元，分別完成目標(biāo)的125%和122.2%。預(yù)計(jì)凈增民營(yíng)經(jīng)濟(jì)注冊(cè)資本45億元，新發(fā)展私營(yíng)企業(yè)1609家、個(gè)體工商戶4023戶?！暧^環(huán)境分析今年上半年消費(fèi)持續(xù)繁榮，增速平穩(wěn)加快

從區(qū)域看，鄉(xiāng)村領(lǐng)跑于城鎮(zhèn)。1-6月份，全市城鎮(zhèn)社會(huì)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)426816.2萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)15.7%，鄉(xiāng)村社會(huì)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)65877.9萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)19.3%，鄉(xiāng)村市場(chǎng)增幅高于城鎮(zhèn)3.6個(gè)百分點(diǎn)。從行業(yè)看，1-6月份，全市批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額416145.4萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)15.5%；住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額76548.7萬(wàn)元,

同比增長(zhǎng)20.0%。

個(gè)體工商戶帶動(dòng)作用明顯，成為拉動(dòng)全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的主導(dǎo)力量。上半年我市個(gè)體工商戶實(shí)現(xiàn)零售額337857.5萬(wàn)元，占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的68.6%，同比增長(zhǎng)17.8%——宏觀環(huán)境分析——宏觀環(huán)境分析上半年重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)支撐突出

1—6月茅山、大垛、城東、陳堡、合陳、下圩、大營(yíng)、缸顧、沈倫9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)在50%以上。

戴南、張郭、昭陽(yáng)、開(kāi)發(fā)、垛田、戴窯、安豐、荻垛等15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)增幅超過(guò)20%。1—6月戴南、張郭、昭陽(yáng)、開(kāi)發(fā)、安豐、大垛、臨城、戴窯8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)比同期凈增產(chǎn)值3億元以上，共凈增產(chǎn)值77億元，拉動(dòng)全市產(chǎn)值增長(zhǎng)25.2個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全市產(chǎn)值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為80個(gè)百分點(diǎn)，有力地支撐了全市的增長(zhǎng)。三.十二五發(fā)展預(yù)期2015年，地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值將達(dá)到855億元，年均可比增長(zhǎng)13%，人均GDP超過(guò)58000元，年均增長(zhǎng)15%左右；全市財(cái)政總收入166億元，其中地方一般預(yù)算收入65億元，年均增長(zhǎng)均為25%左右。

加快中心城市發(fā)展。堅(jiān)持?jǐn)U大規(guī)模與完善功能并舉，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，做大做優(yōu)中心城區(qū)，建成區(qū)面積達(dá)45平方公里，城區(qū)人口達(dá)35萬(wàn)人，建成生態(tài)水鄉(xiāng)人文特色明顯、宜居宜商的現(xiàn)代化中等城市。

完善城市公園、綠地廣場(chǎng)景觀建設(shè)，推進(jìn)建設(shè)濱河綠色走廊，做好道路綠化種植與補(bǔ)植、防洪工程綠化和沿河建筑物立體綠化，新增綠地面積90萬(wàn)平方米，城市綠化覆蓋率達(dá)42%，城市人均公共綠地面積12平方米，創(chuàng)建國(guó)家級(jí)園林城市?！暧^環(huán)境分析小結(jié)：從以上可以看出，XX市主要以二、三產(chǎn)業(yè)為主要支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，外向型經(jīng)濟(jì)及民營(yíng)企業(yè)逐年快速增長(zhǎng)，居民人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的成效顯著，投資增長(zhǎng)明顯，在十二五期間XX市經(jīng)濟(jì)仍將持續(xù)發(fā)展上升階段，這也為各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的城市化發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)有力的基礎(chǔ)。——宏觀環(huán)境分析一.城市規(guī)劃發(fā)展

XX市城市規(guī)劃呈南北兩極拓展趨勢(shì)。

XX市政府已南遷，政治中心亦隨之跟進(jìn)；向北，則發(fā)展旅游業(yè)，隨著長(zhǎng)安路北延伸段的竣工，烏經(jīng)蕩水上樂(lè)園項(xiàng)目也開(kāi)始建造，成為市民休閑游玩的好去處。

大產(chǎn)業(yè)為支撐、大企業(yè)為龍頭、大項(xiàng)目為帶動(dòng)、大院所為依靠。以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，推動(dòng)工業(yè)向規(guī)模化、集約化、集群化方向發(fā)展。建設(shè)具有一定國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的不銹鋼制品生產(chǎn)出口基地和全國(guó)大型不銹鋼制品貿(mào)易中心。大產(chǎn)業(yè)+大型貿(mào)易中心=勞動(dòng)力需求加大=城市化進(jìn)程加快=剛性需求增長(zhǎng)——區(qū)域市場(chǎng)分析住宅用地商業(yè)用地工業(yè)用地綠地文化娛樂(lè)XX近兩年建設(shè)規(guī)劃圖由規(guī)劃圖可見(jiàn)，XX地區(qū)的住宅集中心、西邊和南邊。住宅向西城市向南住宅向南——區(qū)域市場(chǎng)分析調(diào)控相對(duì)寬松，受沖擊較小一、二線城市由于“三限”（限購(gòu)、限貸、限價(jià)）政策前提下，房?jī)r(jià)紛紛下跌，XX為三線城市，由于房地產(chǎn)發(fā)展較一二線城市遲緩，故調(diào)控政策也相應(yīng)較松，除了銀行利率上調(diào)10%外，也只是施行了限貸政策和二套房首付60%的政策，因此其受到的沖擊較小。二.政策法規(guī)分析——區(qū)域市場(chǎng)分析三.2011年XX土地市場(chǎng)成交分析土地成交時(shí)間區(qū)域位置地塊面積容積率用地性質(zhì)土地成交單位2010-12-31狄垛鎮(zhèn)周石村鎮(zhèn)南路北側(cè)、紫金路西側(cè)9538.1M2/14.31畝≤1.53暫定葛有峰2010-12-31荻垛鎮(zhèn)周石村、鎮(zhèn)南路北側(cè)、紫金路西1310

平米/1.96畝≤1.59商住陳兆軍2010-12-31狄垛鎮(zhèn)狄垛村、幸福西路西側(cè)6998M2/10.5畝≤1.50住宅葛有峰2011-1-17戴南鎮(zhèn)健康路南側(cè)、興姜河?xùn)|側(cè)9467.6

平米/14.2

畝≤1.4住宅揚(yáng)州源盛置業(yè)有限公司2011-1-18合陳鎮(zhèn)卜寨村、育才路西側(cè)672.7

平米/1.01畝≤2.57商住XX市舍陳城建開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司2011-1-18合陳鎮(zhèn)舍陳村、文昌路北側(cè)1631.8

平米/2.45畝≤1.59商住XX市舍陳城建開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司2011-1-18合陳鎮(zhèn)舍陳村、昌合公路北、文昌路南側(cè)13778.5

平米/20.67畝≤2.01商住XX市舍陳城建開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司2011-1-18合陳鎮(zhèn)舍陳村、昌合公路北、城東路東側(cè)3988.1

平米/5.98畝≤2.90商住XX市舍陳城建開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司2011-1-25大鄒鎮(zhèn)興鹽公路西側(cè)3707.6

平米/5.56畝1.0<容積率<1.5住宅XX市嘉麗園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-1-25杭州路東側(cè)、高興東公路北側(cè)111495

平米/167.24畝≤2.2商住泰州雙弘置業(yè)有限公司2011-1-26五里西路南側(cè)、豐收路東側(cè)49482.5

平米/74.22畝≤2.5商住XX市恒大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-1-24昌榮鎮(zhèn)唐子村、昌華路西側(cè)1996.8

平米/3畝≤3商住泰州大夏置業(yè)有限公司表1：——區(qū)域市場(chǎng)分析——區(qū)域市場(chǎng)分析土地成交時(shí)間區(qū)域位置地塊面積容積率土地性質(zhì)土地成交單位2011-1-24昌榮鎮(zhèn)唐子村、昌華路東側(cè)2497.3

平米/3.75畝≤1.8商住葛有峰2011-1-24茅山鎮(zhèn)茅顧公路南側(cè)1677.8

平米/2.52畝1<容積率<1.05暫定馮宏富2011-1-31XX大道東側(cè)、文昌路南側(cè)96736.2平米/145.1畝≤2.0商住江蘇金葵花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-2-9戴南鎮(zhèn)護(hù)國(guó)路南、興姜河?xùn)|側(cè)13867

平米/20.8畝1.0<容積率<1.2住宅朱立忠2011-2-9戴南鎮(zhèn)戴澤村、振興路西、雙語(yǔ)學(xué)校西側(cè)29135.9

平米/43.7畝1.0<容積率<1.8住宅李華2011-3-14老圩鄉(xiāng)中心路東側(cè)5270.3

平米/7.91畝≤1.5商住徐小龍2011-3-14合陳鎮(zhèn)舍陳村、舍戴公路東側(cè)3933.8

平米/5.9畝≤2.41商住泰州市辰龍置業(yè)有限公司2011-3-31五里西路南側(cè)、文林南路西側(cè)28320.8

平米/42.48畝≤2.0商住仇九松2011-4-6戴窯鎮(zhèn)恒和村、人民路北6674.1

平米/10.01畝≤0.69商業(yè)王偉2011-4-6戴窯鎮(zhèn)東沿河路北側(cè)621

平米/0.93畝1.0<容積率<4.0住宅XX市雅居園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-4-21昌榮鎮(zhèn)唐子村、北昌路北側(cè)780

平米/1.17畝1.0<容積率<3.0住宅泰州郡德置業(yè)有限公司2011-4-21昌榮鎮(zhèn)唐子村、興東公路南側(cè)1248

平米/1.87畝≤1.80商住顧禮權(quán)續(xù)表：土地成交時(shí)間區(qū)域位置地塊面積容積率土地性質(zhì)土地成交單位2011-4-21陶莊鎮(zhèn)裴舍村、人民路南側(cè)、中心路東側(cè)7582

平米/11.37畝≤1.81商住單應(yīng)存2011-4-26安豐鎮(zhèn)九豐村、九豐路南側(cè)（1號(hào)地塊）1267.7

平米/1.9畝≤3.33商住XX市嘉麗園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-4-26安豐鎮(zhèn)九豐村、九豐路南側(cè)（2號(hào)地塊）1063.5

平米/1.6畝≤3.40商住XX市嘉麗園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-5-24戴窯鎮(zhèn)窯東村、人民路南側(cè)27318.7

平米/40.98畝≤1.67商住江蘇日順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-5-30昌榮鎮(zhèn)唐子村、昌華路西側(cè)、北昌路南側(cè)8115

平米/12.17畝≤1.77商住羅保利2011-6-2安豐鎮(zhèn)黃莊村、大興金公路北側(cè)33328.8

平米/49.99畝≤1商業(yè)王連云2011-7-27城東鎮(zhèn)東鮑南村、人民路南、規(guī)劃道路東側(cè)6670

平米/10.01畝≤2.04商住XX市東金置業(yè)有限公司2011-8-9城區(qū)臨城鎮(zhèn)XX大道西側(cè)（北3號(hào)地塊）8775

平米/13.16畝≤0.60商業(yè)XX市中江汽車(chē)貿(mào)易有限公司2011-8-23新垛鎮(zhèn)振興東路北、規(guī)劃道路西側(cè)506.3

平米/0.76畝1.0<容積率≤4.15住宅XX市鑫源置業(yè)有限公司2011-8-29戴南鎮(zhèn)顧莊村、顧中河西路西側(cè)80236.5

平米/120.35畝≤2.0商住李衛(wèi)東2011-9-6陳堡鎮(zhèn)迎賓路西側(cè)、人民路北40714.7

平米/61.07畝≤1.8商住無(wú)錫市錢(qián)橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司續(xù)表：——區(qū)域市場(chǎng)分析土地成交時(shí)間區(qū)域位置地塊面積容積率土地性質(zhì)土地成交單位2011-9-6XX大道東側(cè)、梓辛河南側(cè)6221.1

平米/9.33畝1.0<容積率≤2.83住宅江蘇百佳置業(yè)有限公司2011-9-21沈倫鎮(zhèn)沈倫南村、迎賓大道西側(cè)6666.1

平米/10畝≤2.23商住華能地產(chǎn)泰州有限公司2011-9-27興臨路西側(cè)、育才路北側(cè)1340.3

平米/2.01畝≤1.25商住XX市怡園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-10-10沙溝鎮(zhèn)康樂(lè)路東、中心南路西側(cè)19646.5平米/29.47畝≤1.78商住XX市安馨園置業(yè)有限公司2011-10-17中堡鎮(zhèn)水產(chǎn)村、興中路東側(cè)19333.3

平米/29畝≤1.64商住XX市興中置業(yè)有限公司簡(jiǎn)析：從上表可以看出，大部分成交地塊都是零散的小地，而真正成規(guī)模開(kāi)發(fā)的地塊成交并不多，且成交的大幅地塊中以市區(qū)土地為多，由此可見(jiàn)，XX市區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展正隨著土地市場(chǎng)的升溫而呈上升趨勢(shì)，而鎮(zhèn)區(qū)地塊成交較少，因此，鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)（包括荻垛鎮(zhèn)和陳堡鎮(zhèn)）在未來(lái)面臨機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)同樣存在。續(xù)表：——區(qū)域市場(chǎng)分析

XX市上半年投資增幅顯著

XX市上半年完成固定資產(chǎn)投資69.49億元，同比增長(zhǎng)34.59%，占泰州下達(dá)計(jì)劃的47.67%，比去年提升0.79個(gè)百分點(diǎn)，高于泰州市平均增幅（25.01%）9.58個(gè)百分點(diǎn)，列靖江（增幅36.16%）、高港（增幅34.94%）之后。

其中成規(guī)模的項(xiàng)目和房地產(chǎn)投資分別完成58.35億元和11.14億元，同比分別增長(zhǎng)33.98%、37.87%。分別比泰州市平均增幅高11.29和2.29個(gè)百分點(diǎn)，增幅分別列四市三區(qū)的第一和第四。上半年XX房地產(chǎn)投資呈高位增長(zhǎng)，下半年受政策影響有所回落受去年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情看好的影響，今年上半年城區(qū)房地產(chǎn)投資呈高位增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。一季度、二季度累計(jì)完成投資分別為5.60億元和11.14億元，分別比去年同期增長(zhǎng)56.07%、37.87%，增幅都比較高。下半年受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響以及開(kāi)發(fā)商對(duì)政策的顧慮，消費(fèi)者觀望氛圍越加濃重，房?jī)r(jià)暫時(shí)呈回落的趨勢(shì)?！獏^(qū)域市場(chǎng)分析四.上半年

房地產(chǎn)發(fā)展概況市區(qū)市主要滿在售啦項(xiàng)目爬分析項(xiàng)目名稱區(qū)域位置建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率物業(yè)類(lèi)型面積(㎡)目前均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售率宏盛家園英武大橋兩側(cè)板橋竹石園東側(cè)6.11.68多層、高層128-153360090%以上風(fēng)和雅筑經(jīng)一路與大溪路交叉口4.41.05多層83-120

330060%城投國(guó)際英武南路169號(hào)181.98小高層88-2903400-470090%昭陽(yáng)湖名郡杭州路西側(cè)（昭陽(yáng)湖畔）151.2高層小高層未定未定無(wú)海上新貴XX市五里東路1.58未知小高層、多層82-1434500-4750無(wú)東方明珠杭州路（江浙廣場(chǎng)河?xùn)|）29.81.1多層、小高層93-1723800三期85%領(lǐng)秀城XX市英武南路239號(hào)7.51.38多層、洋房、小高層107-1403500-4300一期92%三紫星城英武路南段，北沿紫荊河，南街創(chuàng)業(yè)路21.81.6洋房、別墅、高層、小高層117-1664166（小高層）一期85%嘉鴻豪庭新區(qū)核心地段(市政府西側(cè))301.5公寓別墅小高層120-1404650未知鳳凰公寓XX大道（市政府向南500米）17未知高層、小高層、多層80-130410080%萬(wàn)嘉名城XX市長(zhǎng)安中路335號(hào)241.8多層、小高層89-1903800未知幸福小城XX市昭陽(yáng)路（楚水學(xué)校旁）351.2多層、別墅70-120（多層）3148-412880%注：疑為蒜未銷(xiāo)息售的蹈新樓截盤(pán)——區(qū)域孔市場(chǎng)損分析從上圈述在宇售及頂未售悅樓盤(pán)藏表中質(zhì)可以淹看出豬：目前XX市中宜心主涉要在斑售和怨未售霜的樓佩盤(pán)以多層財(cái)和小粱高層為主炒；其靠主力制戶型皮也以12敗0以上聽(tīng)的三遙房為不主；市區(qū)很在售臺(tái)及未渣售項(xiàng)趴目中，10萬(wàn)㎡訪以下梢的小紅規(guī)模尺樓盤(pán)撇為主，超匠過(guò)20萬(wàn)方壟的大批盤(pán)較克少；所售辰項(xiàng)目維大多嶼數(shù)為中、漁低容榜積率即產(chǎn)品蝦。——區(qū)域獲市場(chǎng)涌分析小結(jié)既：市區(qū)均房?jī)r(jià)夜控制塵合理避，多見(jiàn)以剛缸需為豈主。XX市作來(lái)為房竿地產(chǎn)為的三燃線城戴市，擔(dān)與周求邊城現(xiàn)市房芹價(jià)相雁比，育價(jià)格貨較適做中，市區(qū)經(jīng)均價(jià)粒在40辛00元左沉右，蒙上漲匯幅度睛較緩溪慢，購(gòu)卸房者箏亦較腐能接膝受，戀且投賽資性桌炒房目極少僚，因幣此政旱策影有響力齒相對(duì)東滯后趁，雖撫短期枯來(lái)看燃有小燥幅回器落，戰(zhàn)但從盤(pán)長(zhǎng)遠(yuǎn)濃來(lái)看飄上漲沖空間僻較大苗。根據(jù)嘴個(gè)案稠調(diào)研加情況其，目另前在瞎售住鳳宅產(chǎn)判品以小演高層孤、多的層為漠主，主榮力面骨積段絲式為11黃0㎡—1鹿30㎡，受冒政策船面影耍響，適目前柔客戶猛對(duì)小康戶型安需求運(yùn)有所喘增加撫，目寒前在塊售樓難盤(pán)去咳化率茄在60觀%以上投。和一某二線礦城市稼相比島，XX房地戶產(chǎn)政呢策相逝對(duì)寬摟松外某，且灶豐富嬌的可孤開(kāi)發(fā)張土地從資源，相讓對(duì)較禍低的母拿地買(mǎi)成本誦，未出來(lái)的聲市場(chǎng)杰發(fā)展民前景文大有豎可為儀?！獏^(qū)域宿市場(chǎng)腐分析——鎮(zhèn)區(qū)鮮發(fā)展水概況陳堡回鎮(zhèn)和棄荻垛訊鎮(zhèn)分其別位業(yè)于XX市市畫(huà)區(qū)的慮西南炒方及剩東南器方向夠。一、狠鎮(zhèn)區(qū)菊位置二、址鎮(zhèn)區(qū)險(xiǎn)簡(jiǎn)介1、陳楚堡鎮(zhèn)陳堡名地處XX西南民，總面省積80拴.5平方撞公里，轄17個(gè)行雕政村左，一巷個(gè)居辭委會(huì)劣，約有4.平5萬(wàn)人援口.陳堡率生態(tài)棗優(yōu)良狠，物廟產(chǎn)豐途殷，運(yùn)萬(wàn)畝率蔬菜熊、萬(wàn)蜂畝水競(jìng)產(chǎn)養(yǎng)思殖、餅萬(wàn)畝弊農(nóng)業(yè)盟科技跌示范決園、主百萬(wàn)瞇只家芝禽形次成“泡一線璃二區(qū)凈三園災(zāi)四基輪地”明農(nóng)業(yè)田區(qū)域星經(jīng)濟(jì)昏。陳背堡工腥業(yè)基垮礎(chǔ)雄店厚，液精密燙鑄鍛終造、嗓電子權(quán)元器壁件、鼓紡織馳服裝請(qǐng)、冶默金機(jī)杜電、蹄體育閱器材矮等產(chǎn)走業(yè)特捷色明很顯。澆陳堡道油田法年產(chǎn)晶原油30萬(wàn)噸趴，是萌江蘇小省最施大的重內(nèi)陸周油田遣。陳堡虹交通域區(qū)位迫優(yōu)勢(shì)聰明顯源，南攪距泰呼州市28攻km，北雁至XX市19錯(cuò)km，XX、三鞠級(jí)航陵道魯怕汀河臭穿境盯而過(guò)捎，寧錯(cuò)靖鹽由高速眨公路帶、寧繁啟鐵氏路泰釋州站禿距陳叮堡25歪km，建甩設(shè)中液的蘇社中機(jī)絮場(chǎng)距膠陳堡40爭(zhēng)km，交蓮?fù)ㄊ穹直銌探??！?zhèn)區(qū)羊發(fā)展經(jīng)概況——鎮(zhèn)區(qū)姑發(fā)展隔概況2、荻盲垛鎮(zhèn)荻垛羨鎮(zhèn)位畜于XX東南秒部，垮臨近叨中國(guó)時(shí)不銹夫鋼名局鎮(zhèn)——戴南巡壽鎮(zhèn)。疑荻垛防鎮(zhèn)地訊處寧咸靖鹽叨高速詞公路芒，高膽興東秩省道真交匯搏處，持內(nèi)有客梓辛爐河、紛唐港姨河，熊鹽靖引河縱告橫交唱錯(cuò)，扇全鎮(zhèn)含水陸虛交通孝便捷鉆，全踏鎮(zhèn)鎮(zhèn)趟域總面肯積78平方屋公里嘴，人滔口約5萬(wàn)，菠轄有21個(gè)行叮政村級(jí)，1個(gè)居授委會(huì)朝，2個(gè)工介業(yè)集膏中區(qū)戒。鎮(zhèn)區(qū)緩內(nèi)工夢(mèng)業(yè)經(jīng)帆濟(jì)快疲速增恥長(zhǎng)，短已聚犯集形車(chē)成不粘銹鋼哥制品和、鋼椅材加六工、御日用燙化妝離品三者大優(yōu)諸勢(shì)產(chǎn)艷業(yè)，窄且呈駁蓬勃俊發(fā)展掙之勢(shì)事。鎮(zhèn)區(qū)鋒內(nèi)依拍托兩掩條省扛道的悠鎮(zhèn)工罷業(yè)集債中區(qū)悲，距鹽寧靖德鹽高筋速公架路出問(wèn)口僅10分鐘撐車(chē)程午，東合并部15公里末有新望長(zhǎng)鐵查路XX站，悄南距文國(guó)家禾一類(lèi)例開(kāi)放鐵口岸責(zé)，長(zhǎng)英江干豪線港越泰州湖港口疏僅35公里浩。荻垛飽鎮(zhèn)農(nóng)雹貿(mào)市斜場(chǎng)，糕街區(qū)適內(nèi)小屯商鋪席林立密有濃役郁的姥生活欄氛圍——鎮(zhèn)區(qū)午發(fā)展加概況未來(lái)丈荻垛臥鎮(zhèn)鎮(zhèn)擴(kuò)政府圖為紅項(xiàng)目據(jù)實(shí)地蜜，目畫(huà)前仍撤是一促片農(nóng)逝田，炒鎮(zhèn)政線府就格在地乓塊旁攤邊，歐而鎮(zhèn)星農(nóng)貿(mào)匙市場(chǎng)白離本朝案亦犬較近紗?！?zhèn)區(qū)裕發(fā)展仿概況1、陳航堡鎮(zhèn)銳在售厚項(xiàng)目膠簡(jiǎn)述目前欄在售洗的晟貓和圓徐二期嘗和鎮(zhèn)去中心洋單棟方公寓正（無(wú)似案名予）均仿為多層，面散積均羽為90平米冒的兩傾房和14憂0平米胳的三賊房，其去中晟龍和園槳成交侮價(jià)在21嘆00－25諷00原/平米，據(jù)姿調(diào)查城，14咬0平米鐮的產(chǎn)沾品較90平米辨的兩光房更蠻受當(dāng)艙地購(gòu)轉(zhuǎn)房者蹄的歡豬迎。鎮(zhèn)中嶺心單底幢公銳寓樓單價(jià)宿則在29申00元/平米，未偉來(lái)亦謙將開(kāi)繡發(fā)二凡期，畜照目鴉前26抽80元/平米煮的均貧價(jià)來(lái)餅看，揪明后謙年開(kāi)著盤(pán)價(jià)慨預(yù)計(jì)省在32納00元/平米啞。2、荻螞垛鎮(zhèn)面在售余項(xiàng)目駁簡(jiǎn)述鎮(zhèn)區(qū)幣目前拘在售個(gè)的項(xiàng)愛(ài)目?jī)H舞后豐迷佳園拾一個(gè)痛，且戶為多束層與糟別墅科的低冤容積界率產(chǎn)棵品，億其中別墅約30底0平米那一棟理，總縣價(jià)在10孤0萬(wàn)左屆右，多層遭住宅剛以14石0平米地的大嗽戶型破為主的，總雙價(jià)在40萬(wàn)左予右，由于肯該目驢環(huán)境喘、品仰質(zhì)感疑較差尿，且足不注渾重包批裝，愿因此掘口碑娘相對(duì)晚較差太。三、舟鎮(zhèn)區(qū)鵝房地元產(chǎn)情屬?zèng)r綜亞述——鎮(zhèn)區(qū)努發(fā)展址概況市場(chǎng)品結(jié)論近：1、各課項(xiàng)經(jīng)貧濟(jì)指踢數(shù)呈舉上升截趨勢(shì)穿，隨仇著XX城市膠化腳功步不狹斷加蜘速，強(qiáng)所轄康的各帳個(gè)鎮(zhèn)半?yún)^(qū)亦彼進(jìn)入毀快速鍬發(fā)展訂階段匙；2、政逐策相萬(wàn)對(duì)寬壟松，囑房?jī)r(jià)元控制古較為哪合理仔，土揮地資鏡源豐術(shù)富，堅(jiān)市場(chǎng)筒發(fā)展隔契機(jī)姑巨大捧；3、陳浩堡鎮(zhèn)懲、荻述垛鎮(zhèn)克房地甲產(chǎn)基潤(rùn)本處汽于剛藏起步樸階段步，有廳一定巧發(fā)展群潛力素，但掉前期冠需要允一定賽時(shí)間影的市導(dǎo)場(chǎng)培醬育期犧，才都能慢襪慢成卡熟。——總結(jié)觀點(diǎn)烈總結(jié)圓：城市剖化進(jìn)話程與敢房地頸產(chǎn)市揀場(chǎng)發(fā)膜展之烤間有揭著一贈(zèng)種微尼妙的生相互瀉發(fā)展救的關(guān)室系。彩隨著霞近年辜像XX這樣揮的三掃四線竄城市兔宏觀銳經(jīng)濟(jì)寸及城察市人呈口的白快速浩發(fā)展閘，房從地產(chǎn)講市場(chǎng)辱也隨吼之進(jìn)氧入了安快速車(chē)發(fā)展它通道紋。尤印其是添在城祥市化宿速度糟不斷范加快初的前蔥提下刷，其裝市場(chǎng)容容量男也在凝同步減不斷偶擴(kuò)大朋。在城子市化膀不斷葬加速鞋的XX，其防鎮(zhèn)區(qū)第發(fā)展甲的腳扯步也跨開(kāi)始蛾邁起榜來(lái)，虎鋼鐵彎工業(yè)存發(fā)展根、產(chǎn)體業(yè)規(guī)疊模不誦斷發(fā)飽展的場(chǎng)荻垛搏鎮(zhèn)，豪人口膝不斷像涌入催，勢(shì)拜必帶匹動(dòng)房購(gòu)地產(chǎn)鬼的飛嘩速發(fā)堡展。幣因此彼，荻箱垛鎮(zhèn)光鎮(zhèn)政椅府旁天邊的偷地塊泊能夠暴拿下針開(kāi)發(fā)喉。雖地票塊的妥發(fā)展恒潛力他不可悄忽視慌，但乓若15還0畝地叨直接錫拿下折，在摩規(guī)劃蛛開(kāi)發(fā)皇上會(huì)納有一慢定的擋風(fēng)險(xiǎn)爺性，枝建議墨可先坊拿一嚴(yán)部分襲地，滿經(jīng)過(guò)自兩三行年培線育后島，等牢鎮(zhèn)區(qū)刪發(fā)展采成熟萬(wàn)，消作費(fèi)者對(duì)需求毀度提著升后掉，再什拿剩闖余部焦分土回地?！抖庾℃?zhèn)可襲行性年總結(jié)PA盞RT喝.2項(xiàng)目壘篇——個(gè)案霜產(chǎn)品其分析競(jìng)品控三要松素?zé)o晟和蘆園二佛期晟和思園二叔期國(guó)際留公寓海德恥國(guó)際領(lǐng)秀冰城鳳凰面公寓索二期三紫旺星城潤(rùn)安隨花園開(kāi)發(fā)商泰州市盛祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目地址XX轉(zhuǎn)盤(pán)東南角產(chǎn)品類(lèi)型多層、商住樓建筑面積4.8萬(wàn)平米套數(shù)138棟數(shù)5產(chǎn)品風(fēng)格無(wú)特定風(fēng)格戶型90平二室二廳一衛(wèi)、140平三室二廳二衛(wèi)均價(jià)2100-2500元/平米主力戶型140平米的三室二廳二衛(wèi)銷(xiāo)售狀況基本售罄晟和骨園項(xiàng)目番概況該項(xiàng)跪目為矮陳堡醬鎮(zhèn)目收前唯裂一一擋個(gè)成鍬規(guī)模末的住蘇宅樓嘆盤(pán)，君與本兔案雖與無(wú)直哈接競(jìng)?cè)範(fàn)帬铒枒B(tài)，不但可愿作為啞本案控的一后個(gè)參盯考項(xiàng)作目?！獋€(gè)案酒產(chǎn)品參分析產(chǎn)品叢戶型93平米輝的剛項(xiàng)需產(chǎn)茅品較臂少，兆且戶脖型不很通透瘡；12擾4－13盆5平米虜產(chǎn)品貌成主余導(dǎo)，胸但產(chǎn)咳品做費(fèi)得較租一般衡，無(wú)府亮點(diǎn)板可尋暖。——個(gè)案縮慧產(chǎn)品愧分析開(kāi)發(fā)商XX眾達(dá)置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址南京路產(chǎn)品類(lèi)型多層、小高層建筑面積26.5萬(wàn)平米套數(shù)600套（一期）棟數(shù)45棟戶型91.5－267.2平米產(chǎn)品風(fēng)格歐式風(fēng)格均價(jià)5800元/平米容積率1.99綠化率30%主力戶型140平米的三室二廳二衛(wèi)銷(xiāo)售狀況1期已售、2期在售2.國(guó)際暈公寓2期項(xiàng)目弓概況該項(xiàng)孝目靠獸近市敘政府脊，周繞邊配拌套資挎源豐鍬富，禾開(kāi)發(fā)鐵商比翼較有挎影響巷力，廁前面逗一期探已有男一定高知名儉度，樣因此租銷(xiāo)售帽方式謊及廣綱告投借入不慮太重鉗視?！獋€(gè)案顯產(chǎn)品拖分析產(chǎn)品案戶型該戶誼型13景9平米卷，為鼠目前孝在售相主力鑰戶型厲，其需分布計(jì)格局新較中訂規(guī)中標(biāo)矩，共沒(méi)有株亮點(diǎn)捏，入敘戶花筑園利清用率子不高升?！獋€(gè)案共產(chǎn)品劉分析3.海德湖國(guó)際項(xiàng)目另概況開(kāi)發(fā)商XX華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址英武中路101號(hào)產(chǎn)品類(lèi)型多層、小高層、商業(yè)建筑面積84萬(wàn)平米套數(shù)800套（目前在售）戶型95－216平米產(chǎn)品風(fēng)格海派風(fēng)格均價(jià)5500元/平米（住宅）；16000-30000元/平(商鋪)容積率1.7綠化率30%主力戶型133平米的三室二廳銷(xiāo)售狀況項(xiàng)目分5期開(kāi)發(fā)，1期已售、2期在售該項(xiàng)矮目為艇市中腳心核乏心商滅業(yè)區(qū)飲。是盤(pán)本市膠最大蹦規(guī)模裙的項(xiàng)泊目，診配套磁齊，梢規(guī)劃開(kāi)好，種物業(yè)編類(lèi)別南豐富棍?！獋€(gè)案征產(chǎn)品晉分析主力閣戶型13掌9和14跪9平米捐的三什房，驕其中13芳9平米所的戶籮型設(shè)粘置較鍋為合劑理，菌三開(kāi)劍間朝肌南，遷南北教雙陽(yáng)蒙臺(tái)設(shè)衛(wèi)計(jì)，賺而14訪9平米部的三碗房入寺戶花朝園朝燃北，伸且呈剃不規(guī)裂則型詢，其齒利用浙率不敞高，騰客廳吩為半少暗廳蜘，設(shè)圈置不鑄合理同。產(chǎn)品困戶型——個(gè)案孝產(chǎn)品核分析開(kāi)發(fā)商江蘇天寶置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址英武南路239號(hào)產(chǎn)品類(lèi)型小高層、洋房建筑面積24萬(wàn)平米套數(shù)418套（一期）棟數(shù)21棟戶型107－140平米均價(jià)多層5200元/平米、小高層4800元/平米容積率1.38綠化率38%產(chǎn)品風(fēng)格歐式新古典主義風(fēng)格主力戶型108－123平米銷(xiāo)售狀況項(xiàng)目分3期開(kāi)發(fā)，一期已售、2期在售4.領(lǐng)秀寨城項(xiàng)目必概況項(xiàng)目見(jiàn)在城饅南醫(yī)抵院旁朽，主懸力戶射型12杯8平米逮的三油房為聞熱銷(xiāo)悼戶型磨，整藥個(gè)小子區(qū)為鐮歐式批風(fēng)格符，屬卡于XX市高燭端樓瞞盤(pán)，佳綠化即好，市理念摟新，陪品質(zhì)娛高。——個(gè)案笨產(chǎn)品伙分析目前挨銷(xiāo)售襯的產(chǎn)癢品均府以三竊房戶搜型為雷主，草格局犧大同眼小異續(xù)，11味7平米碌的產(chǎn)讓品餐約廳較手暗,朝北劉房間固適宜豆作書(shū)橫房。產(chǎn)品粗戶型——個(gè)案咽產(chǎn)品殊分析5.鳳凰體公寓項(xiàng)目賺概況開(kāi)發(fā)商泰州市金鷹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址城南新區(qū)產(chǎn)品類(lèi)型小高層、多層建筑面積17萬(wàn)平米套數(shù)近900套戶型107－140平米均價(jià)4100產(chǎn)品風(fēng)格現(xiàn)代綠化率38%主力戶型81－138平米銷(xiāo)售狀況項(xiàng)目分3期開(kāi)發(fā)，一期已售、2期在售項(xiàng)目09年8月開(kāi)瞇盤(pán)。富銷(xiāo)售繡進(jìn)度猶較快頓。目護(hù)前開(kāi)卷發(fā)商踐準(zhǔn)備毀拿地藍(lán)開(kāi)發(fā)選第3期，萬(wàn)商鋪泥開(kāi)盤(pán)屠價(jià)40來(lái)00元/平米鈴，現(xiàn)授銷(xiāo)售純價(jià)60寒00元/平米吉?！獋€(gè)案坦產(chǎn)品吸分析產(chǎn)品胖戶型12利2平米騙的緊蘋(píng)湊型勒三房咱較受冬客戶臉歡迎齊，但愛(ài)餐廳功采光徐不佳13榮8平米象的緊犬湊型綱三房丈同樣搏餐廳歌較暗譯南北返不通總透?！獋€(gè)案萍產(chǎn)品握分析6.三紫栗星城項(xiàng)目堆概況開(kāi)發(fā)商偉業(yè)置業(yè)項(xiàng)目地址英武路南段產(chǎn)品類(lèi)型洋房、別墅、高層、小高層建筑面積22萬(wàn)平米套數(shù)1401套（當(dāng)期150套）戶型110－140平米（普通公寓）均價(jià)4100綠化率38%產(chǎn)品風(fēng)格西班牙托斯卡納風(fēng)格主力戶型81－138平米銷(xiāo)售狀況當(dāng)期85%已售項(xiàng)目獨(dú)引入催西班奧牙托鋒斯卡懸納建兆筑風(fēng)皺格，欺整個(gè)鴉小區(qū)墊里以唇遠(yuǎn)高士進(jìn)底倉(cāng)的層棚級(jí)方爭(zhēng)式排蹲布，嫂高低蘇錯(cuò)落承，符糖合人翠的空填間尺依度感涂，通尼過(guò)空察間層影次的氧轉(zhuǎn)變陷。其附特點(diǎn)危建筑啦風(fēng)格殃新穎介，綠采化率升高，響銷(xiāo)售鐵價(jià)格韻低，槍性價(jià)丹比較慰高?！獋€(gè)案刑產(chǎn)品以分析公寓總產(chǎn)品枯的戶秀型較爬一般彈，空犧間利追用率良不高逗；別墅什面積通較小洞，進(jìn)段深長(zhǎng)障開(kāi)間惱小，模屬于籍經(jīng)濟(jì)幕型別海墅，寄贈(zèng)送物面積宜少，制無(wú)地費(fèi)下車(chē)爛庫(kù)。產(chǎn)品秤整體槍定位驗(yàn)較高薦，建顧筑風(fēng)卸格新著穎，南價(jià)格構(gòu)低，視去化復(fù)速度默快。產(chǎn)品寬戶型——個(gè)案喘產(chǎn)品啞分析7.潤(rùn)安角花園項(xiàng)目伶概況開(kāi)發(fā)商泰州新銘置業(yè)項(xiàng)目地址XX市城東產(chǎn)品類(lèi)型酒店式公寓、電梯洋房戶型140平米（普通公寓）39－97平米（酒店式公寓）均價(jià)住宅6300元/平米、酒店式公寓5400/平米主力戶型140平米銷(xiāo)售狀況目前為尾盤(pán)銷(xiāo)售戶型依無(wú)亮礎(chǔ)點(diǎn)，叼房間童不通歪透，鑒主衛(wèi)圖為暗良衛(wèi)，如設(shè)計(jì)窮不合邪理?！獋€(gè)案愚產(chǎn)品遮分析小結(jié)印：從目魯前調(diào)葵研以織上項(xiàng)漫目的悲情況辰來(lái)看窯，住撈宅產(chǎn)互品的輪品質(zhì)某感普蔬遍較唱差，筐除了筐海德余國(guó)際裙外，擁斷有良弄好口仆碑項(xiàng)遙目并街不多益。在戶是型產(chǎn)窗品設(shè)夜計(jì)上禍，結(jié)妹構(gòu)差熔異性棟不大逮，沒(méi)富有突襲出的昌優(yōu)勢(shì)矩特點(diǎn)尿，產(chǎn)品呀以三誘房為圾主，由咱此可蹦以看友出XX大多睬數(shù)購(gòu)孩房者鳳對(duì)于薄戶型嗎的要鹽求還醉是在民于功譜能齊莊全的夠?qū)嵱门罘吭幢K為主鳥(niǎo)。除了滲像三控紫星璃城這升樣的榨樓盤(pán)靠外，大謠部分醬樓盤(pán)承都不逼注重迎企劃剝包裝超，產(chǎn)辨品風(fēng)澤格差員異化斤也不鐘明顯執(zhí)?！獋€(gè)案尖產(chǎn)品隊(duì)分析一、衛(wèi)地塊壇現(xiàn)狀地塊驢所在落位置范及環(huán)臨境地塊守位于閉陳堡撕鎮(zhèn)政落府迎優(yōu)賓路厭的西設(shè)側(cè)，香南靠除人民荒路。融地塊何總占鑄地面咱積為60畝，舌目前燒為莊邁稼田鏡。陳堡摘鎮(zhèn)政排府位猾于地圈塊的丹東側(cè)丹。鎮(zhèn)政簽府所功在地——地塊曬相關(guān)稱信息地塊捏各項(xiàng)晌經(jīng)濟(jì)混指標(biāo)占地面積40529.4㎡建筑面積73270㎡容積率≤1.8建筑密度≤30%商業(yè)面積5500㎡樓宇間距1:1.43建筑限高12層綠化率20%地塊斑地形債圖——地塊請(qǐng)相關(guān)已信息分析巨：從地愛(ài)塊現(xiàn)揉狀可族以看勞出，斑項(xiàng)目鍵處于獸鎮(zhèn)政滋府旁祖邊，障且考眾慮到唐后續(xù)身更有醫(yī)大量敬的開(kāi)悲發(fā)面愚積，穴故有憶條件鴨將成望為未烏來(lái)的遲鎮(zhèn)區(qū)漆行政胳生活腔中心就目行前而傾言，目地塊隆所處派的生但活環(huán)碗境較掩差，順周邊誦僅一扎所學(xué)歉校和散一個(gè)玩菜場(chǎng)糞，配循套資否源較兆為匱較乏，壘因此冠地塊腸規(guī)劃貢的50貍00㎡的貢商業(yè)悟?qū)ψ“閰^(qū)內(nèi)顫的業(yè)晨主十職分重頭要。容積嗽率在1.糟8的7萬(wàn)平阻米的襲項(xiàng)目污，將護(hù)會(huì)是趕以小珍高層畜產(chǎn)品拴為主述的住綿宅生畫(huà)活區(qū)鵝?！貕K該相關(guān)裂信息SWOT分析對(duì)地塊進(jìn)行現(xiàn)狀和未來(lái)預(yù)測(cè)分析優(yōu)勢(shì)S劣勢(shì)W機(jī)會(huì)O威脅T7萬(wàn)方轟體量罩住宅牽，在鋪鎮(zhèn)區(qū)外內(nèi)有連一定虹的規(guī)衫模優(yōu)膏勢(shì)地形急方正裝，1.件8容積跳率，牌產(chǎn)品笨組合網(wǎng)性強(qiáng)稠，易臂排布臨近旬區(qū)政村府，迫靠近z鎮(zhèn)區(qū)關(guān)商業(yè)柱街，聞配套蹄全，孔有條貧件成耍為鎮(zhèn)的區(qū)標(biāo)撓桿鎮(zhèn)區(qū)課發(fā)展謠目前鉆較遲回緩，保規(guī)劃瞎建設(shè)讓跟不耽上地塊戴離市稀區(qū)較觀遠(yuǎn)，拐商娛耳氛圍晶較差洪。區(qū)域屋潛在巖客多躍，且購(gòu)無(wú)規(guī)糕模性原樓盤(pán)協(xié)競(jìng)爭(zhēng)聰；剛性姐需求毀較多鎮(zhèn)區(qū)屋認(rèn)可盯度較球差；宏觀彼政策察的不嚴(yán)確定變性做好足項(xiàng)目津規(guī)劃酸設(shè)計(jì)澆，體僵現(xiàn)項(xiàng)腐目獨(dú)倚一無(wú)廣二的斬產(chǎn)品房誠(chéng)優(yōu)勢(shì)通過(guò)蠅多種彩宣傳SP渠道責(zé)改變豪客戶洞對(duì)區(qū)核域的寨固有企認(rèn)識(shí)菜。——地塊益自身兆研判——地塊冤自身胃研判項(xiàng)目捐地塊備情況企業(yè)說(shuō)品牌觸樹(shù)立注重返對(duì)居依住環(huán)蠢境和萬(wàn)性價(jià)繩比的倡結(jié)合以品講質(zhì)感祖為重孕要訴延求，寇建立怪標(biāo)桿野形象剛需至型與危享受裂型“杜兩手餃抓”項(xiàng)目言定位最導(dǎo)向以經(jīng)輩濟(jì)、恨舒適器居住螺為核箭心理并念產(chǎn)品執(zhí)關(guān)鍵技詞：性價(jià)判比、宏宜居纏、品勤質(zhì)感研判家總結(jié)錦：PA罪RT么.3定位義篇——區(qū)域積客群稼分析由目岡前鎮(zhèn)眠區(qū)在所售項(xiàng)塌目晟匹和園零了解刊到，陽(yáng)其購(gòu)撿房者處絕大鍬部分吸為陳定堡鎮(zhèn)顧區(qū)的繼客戶棕，這躍是因圓為陳鬼堡鎮(zhèn)推房地巷產(chǎn)開(kāi)姐發(fā)還巧未真待正成位規(guī)模副趨勢(shì)賣(mài)，對(duì)明于我財(cái)們地亦塊來(lái)有說(shuō)同抬樣如屢此，偽其所假在區(qū)奮域輻腦射度祖很有噸限，涼除了絹陳堡額鎮(zhèn)內(nèi)毛的購(gòu)槐房者精會(huì)加趴以關(guān)跡注外帥，其牲他區(qū)煮域客撫戶基秋本不災(zāi)會(huì)去勇了解另，所鉆以本派案的跨在目套標(biāo)客英戶仍以陳堡南鎮(zhèn)鎮(zhèn)情區(qū)客阿戶為蒼主。陳堡因鎮(zhèn)區(qū)綢域客編源分壓析就目肉前而臨看鎮(zhèn)車(chē)區(qū)原史住民迅（陳兩堡鎮(zhèn)約）對(duì)壓本區(qū)晌域的脈認(rèn)可御度較墨強(qiáng)，島由于輛區(qū)域墓內(nèi)房公地產(chǎn)暴處于幻玉剛起掩步階韻段，灘因此腿客戶恨對(duì)高湊品質(zhì)巷樓盤(pán)巷并不脾是很氧了解且，因料此，叼未來(lái)牌對(duì)鎮(zhèn)蔑區(qū)市志場(chǎng)的拆客戶始須進(jìn)挪行一帖段時(shí)醋間培煉育期粉。核心豈客戶象層輔助戴客戶袍層周邊絨客戶栽層第一瞎圈層第二蝴圈層第三封圈層區(qū)域奮內(nèi)原寇住民鬧消費(fèi)炮群這部秘分客軌戶以愚鎮(zhèn)區(qū)腿內(nèi)一偷些原匪住民卸，有閘一定授的購(gòu)于房積其蓄，庸具備疼置業(yè)器能力榜，主蛾要為師鎮(zhèn)區(qū)步公務(wù)嗎員，槍私企跟中高隆層領(lǐng)株導(dǎo)。標(biāo)簽擺：具姨有濃純厚的即地域題情結(jié)勞，有源一定啄的生釣活品虹質(zhì)感冒追求般；其他風(fēng)區(qū)域打價(jià)格尼擠壓桐消費(fèi)航者群工作細(xì)和生儲(chǔ)活在滿中心卸城區(qū)邊，但睡由于亮經(jīng)濟(jì)伴基礎(chǔ)德有限園，而錢(qián)受中畢心區(qū)氏域不亡斷上隱揚(yáng)的腰價(jià)格糠所限吐制，爐故選唇擇本趣區(qū)域?。粯?biāo)簽沙：看濁重產(chǎn)陜品舒沾適性捆的再吸改型臥需求樂(lè)；周邊狠鎮(zhèn)區(qū)胡消費(fèi)乒群常年浸工作笑在該江區(qū)域常，有免固定追朋友懸圈在冬此，疤而自窄己目梨前則俘住在債周邊股臨近盆鎮(zhèn)區(qū)帽，因翼在所潑住鎮(zhèn)嬸區(qū)找雙不到營(yíng)中意關(guān)的樓箱盤(pán)或謎無(wú)新乳樓盤(pán)膽供選御擇，程而迫斜切想理要改欣善居龍住環(huán)血境的擦消費(fèi)牲者。標(biāo)簽耕：對(duì)靜于產(chǎn)琴品、開(kāi)性價(jià)砍比認(rèn)財(cái)可度關(guān)較高尋；——區(qū)域府客群鍛分析本案爸主流跟客群上判斷剛性害及改崖善型磨需求二房撫：80尼~9座0㎡三房逆：11妖0~汽13宣0㎡享受麗型需猾求四房須：14墾0以上闊㎡別墅壺：30框0㎡左晌右由于途本案狂所屬泥區(qū)域膝在XX的西采南部懂，因燒此主栗流目逝標(biāo)客陣群與它區(qū)域描客群耳基本駱相一劃致：——區(qū)域梢客群手分析產(chǎn)品悶力價(jià)格29練00本案晟和艷園立足至陳堡塑鎮(zhèn)，償盡可月能通飛過(guò)產(chǎn)鋪品力丙的提挪升周紙邊客孔群鎮(zhèn)中摘心單鬧樁公違寓21派00乖-2乖50閣030負(fù)00龍-3郊50悄0項(xiàng)目肚高度——區(qū)域愛(ài)客群宵分析客群閘分析翁總結(jié)皮：方向穿：吸引——通過(guò)明營(yíng)銷(xiāo)慎吸引詠首次久置業(yè)犬客戶提升——提升齡產(chǎn)品江力，懇滿足保改善沒(méi)型客莖戶需燈求——區(qū)域悠客群庸分析面積橫段定膊位房型面積段（平米）套數(shù)比重參考二房80~9032%三房100~11517%116~12520%126~13513%四房140~16018%考慮咽到區(qū)潮域發(fā)點(diǎn)展，花客戶建收入知等因微素，曉鎮(zhèn)區(qū)脫客與俘市區(qū)歉客相責(zé)比，億購(gòu)買(mǎi)應(yīng)力相兆對(duì)弱茄一些苦，因撈此建腦議產(chǎn)森品面雹積有練所控薪制，暫但由園于當(dāng)爆地原拖住民撕大多需生活直在自帳建的寇私宅眠，故遙在功臉能上鞋盡量伐體現(xiàn)觸“齊叉全”熟的概干念，盛建議塊規(guī)劃細(xì)“N+顧1房”危的產(chǎn)題品?！?xiàng)目執(zhí)定位嘉分析產(chǎn)品金線定忠位按地溫塊1.膏8的容強(qiáng)積率殃要求外，產(chǎn)澤品組燃合的勻基本加形態(tài)厘有三處種：組合壩方案通一：禾別墅己型社著區(qū)連續(xù)從產(chǎn)品殿線|少量火別墅+少量濁多層羽（洋稈房）+大量面小高荷層組合神方案獸二：夏現(xiàn)代擁型社嫩區(qū)單一吐產(chǎn)品升線|多層筍（洋判房）軟或小歐高層組合堅(jiān)方案夾三：蒼舒適槽型社澇區(qū)跳躍稱產(chǎn)品借線|多層蕉（洋愧房）褲或小估高層1.方案丸組合雀考慮——項(xiàng)目坑定位陜分析方案名稱連續(xù)型產(chǎn)品線單一型產(chǎn)品線跳躍性產(chǎn)品線關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素少量別墅+少量多層（洋房）+大量小高層別墅提高社區(qū)品質(zhì)；小高層滿足剛需客群；多層滿足改善