萬科翡麗山項目產品溢價能力提升舉措

項目附加值提升舉措產品1、規(guī)劃2、園林3、戶型4、公共部分5、設施設備豪宅的格調貫穿每個細節(jié)6、人防設計7、技防設計8、物防設計安全配套9、周邊配套整合10、私家谷地公園11、會所豪華配套由于沒有提供項目規(guī)劃方案圖紙，故本次報告暫不提供規(guī)劃方面的提升建議，但根據世聯經驗，項目規(guī)劃是更大化實現項目價值的核心因素之一，因此希望后續(xù)能有機會就此與貴司進行探討，進一步提升項目價值。1規(guī)劃對于園林的打造，以體現生態(tài)豪宅主題為主，重點強調可參與性的細節(jié)設計，公共休閑空間與休憩空間為必備點2園林泳池——地面景觀焦點位于園林中央，核心位置和獨特的建筑形態(tài)使其成為整個社區(qū)景觀焦點半封閉半露天的形態(tài)設計——既滿足室內室外泳池分別設置要求，又營造獨特景觀空間體驗夏威夷泳池-—異域風情概念架空層架空層架空層架空層泳池地面層體現豪宅氣質的園林細節(jié)——泳池2“下沉的藍寶石”——泳池嵌入架空層，透明玻璃體外殼使其成為架空層車庫趣味景觀；體現豪宅氣質的園林細節(jié)——名貴樹種樹齡：大，幾十年到百年樹型：樹干粗壯、樹冠舒展、枝葉茂盛樹種：多樹種組合，有層次感，考慮四季的搭配2別墅及TH產品：現階段東莞產品水平與深圳尚存在明顯差距；高層產品：現階段東莞產品水平與深圳趨同因此，本項目戶型打造可從以下多方面進行改進：空間尺度戶型創(chuàng)新舒適度/奢華程度戶型3具體戶型對比分析詳見附件。戶型的舒適尺度，較強的空間感高附加值，多車位數細節(jié)注重，玄關、高廳、內庭院、步入式衣帽間……別墅空間尺度建筑形式建筑面積（㎡）房型層數開間進深建筑基底面積客廳層高客廳開間主臥層高主臥面積主臥配套面積次臥面積套房個數獨棟250-3004213241874.26.73.34233173300-35042-31517-18200-2604.2-662.8-3.826-4024-2716-213400-50052-315.6203004.26.93.83545253>50042-315203205.66.32.83540203聯排200-250427.818130-1452.87.82.830-357-1511-151-3250-300538.42322666.332328142300-350439-1018-20175-19066335-4017-2810-182350-400538.417-20150-200683-5.925-3023-2615-191-3建筑形式建筑面積（㎡）地面花園附送系數地下室附送系數露臺總附送系數車位獨棟250-300150-600>50%150-271>50%316600200%2300-350160-800>46%160-300>46%36-74370110%2400-500200-800>40%200-400>40%127550110%2聯排200-25060>25%100-120>47%617070%1250-30082>30%110-150>39%521070%1300-350100-150>30%60-116>20%20-3620060%238充分利用山地，形成可采光的地下或半地下空間，以及疊落的不計面積的花園露臺；客廳層高保證在3.2米以上，面積保證在35平米以上，主臥系列（包括洗手間、獨立衣帽間、書房）最好在最頂層獨立設置，充分體現尊貴性；提高附加值，盡可能多的贈送庭院面積、露臺面積、地下室面積，獨立別墅贈送面積應該達到建筑面積的50％，聯排應該達到建筑面積的30-40％；盡可能增加面寬，提高舒適性；注意室內外空間的結合，如內庭院（完美解決進深大，通風采光差）別墅戶型設計原則3薄體設計：全陽光和戶戶“穿堂風”6米高戶內全景觀交通格局：公共交通空間和公共環(huán)境空間的舒適度電梯井設在建筑體外開放空間：使之與戶外生態(tài)環(huán)境體系和空中院落體系緊密相連空中的別墅生活，人性化的產品設計無敵景觀客廳與主臥，視野開闊，居高臨下高層戶型創(chuàng)新310創(chuàng)新關鍵點：生態(tài)走廊+戶內花園系列錯層露臺入戶花園專屬私家電梯共享大院+私家院落設計基本理念超級無敵視野超級的空間享受（如多面采光、陽光室、空中花園、絕對的通透性）豪華功能享受（如桑拿房、景觀衛(wèi)生間）綠色走廊系列:環(huán)繞型/可參與性（觀賞型+使用型）的花園組合1322陽光早餐廳4獨立客房3高層戶型創(chuàng)新莊嚴經典公共部分主入口營造廣場的莊重和神秘感用噴泉或巨石、大樹作為主入口標志，將小區(qū)隱藏其后，避免一眼看透。切忌主入口廣場設置開放型露天大廣場歐式宮廷大門：氣勢營造以莊嚴、典雅的大門封閉感，建立與外界的區(qū)隔，凡人不敢逾越的距離

。4從廣場到達會所的主入口通道建立豪宅形象標簽.主入口道路儀式感情景示范區(qū)——樹陣景觀大道

集合天然樹種精心打造，全景開放式設計布局，創(chuàng)造生態(tài)住區(qū)的綠色互動空間，體現足下的精致尊貴和進入社區(qū)的儀式感

。主入口通道4地上地下雙大堂設計

提升項目高形象的關鍵動作。高層雙入戶大堂入戶大堂汽車大堂汽車大堂：位于地下一二層，停車后經由地下大堂進入電梯。地下大堂擁有自然采光，透氣等功能。4地下車庫電梯間內，設置休息服務區(qū)真正的人性化尊貴生活標志。6米以上通高入戶大堂大堂的尺度與用材4富麗堂煌的水晶大堂

名貴的天然水晶吊燈、進口玻璃、貴重的大理石材鋪面15按照五星級酒店大堂標準打造，配備酒店服務臺、商務中心等公寓酒店式大堂4圍墻——渾厚純的氣潑勢/高墻中大樹套掩映/傳遞加不容偶侵犯錯的訊爭號剛性瘦線條輛的挺扶拔感跳與綠繭植的勒掩映狐結合箭，體滲現居放住者致的王圈者地貴位。圍墻在項正目南碰側沿鴿山體閘面圍亂墻內瘡設置至閉合繞環(huán)路割小區(qū)悶巡邏快道，24小時賞安防下巡邏4公共伴空間研：大理砌石等霜名貴慌材料享裝飾獸；氣派上的入騎戶大粘堂：酒店指式服樣務：引入房誠國際蹲知名開酒店犁管理潤公司被，提現供各征項酒得店式刮服務顏；（挺內容賀見附醫(yī)件）精裝集修：80由0-柿10慮00元/平米監(jiān)的精聰裝修婆標準廈，提糞著行持李即法可擁跌有靜危致周撕到的燒生活虎；類酒臂店式罰公寓脈精裝登修提著碑行李級，帶如著簡家單的進家具薪，就窗可擁桿有精僑致周孔到的幼生活5設施袖設備18窗簾葬和百匪頁以嶺及分爽戶中償央空才調等尼也要程進行老統一學配置類酒基店式紀公寓眼精裝悼修51西向隔熱采用聚苯板等導熱系數低的材料及構造，減少墻體因太陽輻射產生的熱傳導。節(jié)約夏季空調費用，提高西向房間的舒適性。外墻保溫專威特72元/M22遮陽在特定的部位采用合理的遮陽設施，通過阻擋大部分陽光進入室內，提高室內環(huán)境舒適度。節(jié)約夏季空調費用，提高房間的舒適度。LOW-E玻璃（價格較中空玻璃提高100-200元/M2），其余遮陽價格根據設計測算3通風屋面利用空氣動力原理在屋面內形成一個空氣對流層帶走屋面多余的熱量和濕氣，輔助屋面節(jié)能，同時有效延長屋面的使用壽命。減少屋面的得熱，降低夏季空調費用，提高頂層戶型得舒適度。大約140元/平方米（包括保溫層）生態(tài)阻節(jié)能神技術觸方向厘建議5人防揉設計淡：1、邊鞠界線羅：圍甘墻（命利用街穿孔龜鋼板腐）2、邊竟界巡園邏隊友：根性據項唱目特院殊位吃置，些在安閃防第店一道穩(wěn)防線獲，配皂置巡鳳邏隊啞和巡稻邏犬駁，24小時壓巡邏與。在劈燕第二儀道防改線的蓋各出括入口強設置瓣保安憂廳；3、沿趕線一中定距黎離設廢崗，纏穿插需巡邏睡，重授點布資防，儀全方男位控摟制社罷區(qū)；4、對截整個齊小區(qū)燒第二遼道防吵線內嚷實行山封閉奔管理純，訪歐客進皺入小紗區(qū)需洽要征釀得業(yè)孔主同猜意。技防疊設計饒：5、邊冷界設祖置具世有聯踢動報林警監(jiān)扭視功架能的浪防越逐報警載系統匙或閉恢路電惱視監(jiān)利控系彈統；6、身粱份識怎別系載統：且客人道來訪妥，訪述客在抵大門回處被株影像炸留底計，同倆時發(fā)竟放一眠張專點有的經社區(qū)甘門禁短卡，惜該門叮禁卡法只能薪通過創(chuàng)前往妨指定激住宅蜘的沿鋒路屏咐障。嘉當訪秧客離相開社布區(qū)時抓，將姓門禁碑卡交識回大崖門安潤全員恭，安劍全員會根據回儲存壁資料慨鑒別痰持卡冷人是照否為賢同一崖人，繪核對鳴后方煉可離卷開小慣區(qū)。7、臨貪時停狀車場椅管理賄：8、消猴防管熱理：（1）每拴套房稍配備醫(yī)中央進控制例系統波，可急供連噴接保講安/警報徐系統順、燃棕氣防佛漏感擔應、銀煙感折和緊壓急警誰報按捧鈴、浮并配矮視屏奶對講賠機。建立忌業(yè)主百防火科責任獵制、愿組織械義務光消防賓隊；（2）后理期可尚考慮請組織蘋業(yè)主曾防火伙責任需制，業(yè)組織漁義務鑒消防閘隊；物防塊設計抖：1、在耗山體筒可能壘會出遺現大跟雨滑柱坡位評置，鐵建造芽擋土藝墻；2、在賞有噪叼音區(qū)溪域，屈房屋碼門窗主采用以隔音涉玻璃掩，有售效隔句音。安全678人防慘、技談防有飼機結震合：充分駁考慮蒜項目繡的特杯殊地粥理位皺置，悟利用械海岸棟巡邏腳隊、樸德國易狼狗悄、海作灘了剩望塔維、內哄部設悶崗、祖穿插按巡邏曉、重飽點不莖防等溉措施繭，全雹方位銜控制風小區(qū)躍。在文技術舅設計就上，扛主要晝體現耽在以斧下設哄施：恭身份傳識別殘系統缺、閉卸路電訴視監(jiān)蜜控系役統（桌與周陸界防口越報綱警系賣統德神聯動犬報警伶監(jiān)視哥功能撕）、模停車叛場管慨理系鋸統、籃門禁碧管理鉛系統霜、居沫家防愉盜報層警系殲統、記信息堵顯示線管理宋系統解形成樸完備甲的智溉能化奶技防冊網絡兔。物防笑：房屋陳門窗從玻璃馬采用奔夾膠鍬玻璃廊，有亦效隔魂音、評防臺測風，次使人偽防、瞇物防彩、技擾防有似機結供合。實踐需案例搜：萬種科17英里安全實踐虹案例否：紅殲樹西寬岸/香蜜劉湖1號/蝴蝶硬谷紅樹蝴西岸纏：五齒重安少防1、小岔區(qū)周考邊的籠智能淺探測充器2、小附區(qū)內就智能拳警示識系統3、大顆堂智柱能門錫禁4、自嗚動識黑別業(yè)志主身敞份電分梯到5、智鑄能門陣鎖與宅室內吊紅外粱防護捧模式香蜜銹湖1號：1、周招邊防沾護系各統（1）社寇區(qū)圍角墻設選置紅終外高凡速云數臺攝柏影機悟、對雹射探損測器庫、警聰示燈疼、24小時念監(jiān)控玻社區(qū)瞧安全（2）社肆區(qū)內軌多處黨設置輪監(jiān)控錦中心鵝，配藏合社拼區(qū)集舟中控夏制室針對社丈區(qū)進耽行24小時租監(jiān)控/攝影2、停責車場煉快速巡壽到達捆系統使用么智能哪卡放貸置車每內，篩系統10外遙似感來污車，托快速筋過閘食無須筋停車闖刷卡蝴蝶姓谷：1、圍底墻安洋裝紅孝外對鉗射系施統2、公呼共區(qū)享域安飾裝攝舅像頭冠，閉認路電皇視監(jiān)纏控3、感互應式竊智能戰(zhàn)門禁汁系統4、專憶梯專停戶的統私有教電梯皆特設東指紋兵識別嶼，語拳音提召示和拼可存殲貯記戀憶等章電子腫設備安全與郊適野公婚園達點成長例期合毫作意寨向，童定期廟進行?；雍窕顒用?；聯系竊南開繁實驗頓學校你，爭讀取小份學和丘初中顫的學太位。周邊貴配套弱整合9配套水濂泳山郊熱野公挺園康華醫(yī)院南開臭實驗憑學?！c地仆形結焰合，響利用性谷地霉地勢鄭高差按打造除充滿宏空間臥趣味愁性的創(chuàng)谷地泰公園景觀克最大尤化利扶用——南面興公共拆綠地腎景觀/周邊返山體井景觀矛；聚集儉人氣——陽光瘋山風尸中的標休閑尊生活纏；私家樓谷地摘公園10配套——結合峰谷地仍公園檢打造銀項目賭登山霉徑，謀提升亭山體鴿資源旨的參模與性配合競物料慕：登嫌山手橡冊配套1026極少嘉人知羊道法碰國巴站黎這筑個多瘋元文括化匯悲聚的藝浮華發(fā)都市色背后位，還盤存有攏一道測未經堆世人修觸碰丘的美鼻麗風巨景，很這就桌是盧瓦解溪谷——六—這個壺被稱曲作“法龍國后犯花園”的地駛方，巧一處洪極具敗法蘭州西風渴情的便角落木。盧封瓦溪腥谷被遺稱為“國下王山基谷”，那桐里保條存著遼幾十胞座法字國國勿王和悅貴族稿居住勵過的膀城堡蛋，被李法國擺人視騰為國寶配套10強調釀：五下星級饞體驗毀的物功質奢盡華，我打造疲高端遇商務扛人士吧的名利守場水晶猜館——極致腎奢華爭感的憂水晶母館入每口豪華案會所配套11“名利岸場”——紅酒各雪茄尼、香暴薰SP冤A、私荒房菜弊、恒竹溫泳恐池、池藝術壁廊、念體驗款式客孔房……配套1129NY逐on歸s橄欖Di麥jo攪n芥末Ca螺va房誠il況li宇on香瓜No吧rm昨an頁dy奶油以及格最純擱正地磚中海甲式健答康美食味,葡萄坦酒涉癥及意往大利發(fā)所有信知名躍產區(qū)食，從Pi鐵ed閃mo肯nt到Tu禽sc輔an輔y等有30余款第，此芽外還尋有著騎名的們意大估利第遠一品掉牌La陰va稀zz嘗a香濃勒咖啡鋼，10余款祥餐后曉香草兼酒，笨意式毯果渣號酒，電干邑安，飲厲料，疫啤酒性和雞假尾酒義等。餐飲(L’is斤ol灘a意式透餐廳)關鍵線點:第一稻家高寨端Op曾en削k辨ic信ht塌en菜單政常常儲換,日日壤新配套1130Li樸ly養(yǎng)sp柜ri典ng愿s普pa特色想項目：海藻專敷體——承襲撥宮廷委養(yǎng)生辜文化澆，貴箏族品谷位在傳愜意夏體驗掉中油僑然而聽生。彎臉來部——資深價技師丹深諳錦保養(yǎng)液護理墻之道脆。辱熱石烘療法——以最秋天然市的素擴材和菠成