億城胥口項(xiàng)目定位思考

2008/01/15胥口項(xiàng)目定位思考本次報(bào)告建立在雙方合作愉快和相互了解的基礎(chǔ)上，從我司視角提出對(duì)蘇地2007-B-51號(hào)地塊的初步思考，我們真誠(chéng)的希望為億城精耕長(zhǎng)三角再次“成人之美，全力以赴”，成為億城親密無(wú)間的溝通合作伙伴。前言123456背景分析核心問(wèn)題用地分析發(fā)展思路住宅項(xiàng)目建議商業(yè)項(xiàng)目建議目錄1背景分析企業(yè)背景蘇州房地產(chǎn)07年度最知名樓盤07年兩次開(kāi)盤，兩次當(dāng)日售罄[億城·新天地]名利雙收以京津地區(qū)為主要區(qū)域，策略性進(jìn)入其他中心城市；以住宅開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)品，兼顧中心城市中心區(qū)域商業(yè)；有全國(guó)化形象、局部有突出優(yōu)勢(shì)，具備核心競(jìng)爭(zhēng)能力的國(guó)內(nèi)一流專業(yè)化地產(chǎn)上市公司。[億城集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)]精耕蘇州，建立長(zhǎng)三角根據(jù)地。進(jìn)入蘇州房地產(chǎn)潛力發(fā)展區(qū)域。[新項(xiàng)目使命]土地政策國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知2006-08財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知2006-11國(guó)土資源部發(fā)布2006年版限制用地項(xiàng)目目錄和禁止用地項(xiàng)目目錄2006-12國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知2006-12中國(guó)國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)的通知2006-12中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)布修改城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例2007-01國(guó)土資源和房屋管理局《出讓項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核工作程序》2007-07國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》2007-10宏觀調(diào)控產(chǎn)業(yè)政策稅收政策金融政策國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)2006-05中國(guó)國(guó)務(wù)院討論并原則通過(guò)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》2007-08將土地的招拍掛與法律、政策銜接起來(lái)，加大調(diào)控執(zhí)行力度。不僅規(guī)范了拿地程序，還將控制開(kāi)發(fā)商囤積土地。為城市中低收入者提供有效供給，平衡市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)上漲。《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》2006-05《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》2006-05《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》2006-07增加二手房交易成本，抑制投機(jī)、投資需求，鼓勵(lì)首次置業(yè)。中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理通知2007-092007年央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2007-012007年央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率2007-03中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國(guó)力管理的通知》2007-09抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)投資，減少投資性購(gòu)房，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。抑制非剛性購(gòu)房需求，減少投資性購(gòu)房。

保證開(kāi)發(fā)速度民生產(chǎn)品支持首次置業(yè)抑制投資需求風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警2008年1月7日《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)；同時(shí)再次強(qiáng)調(diào)了住宅用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)；并提出金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年，完成土地開(kāi)發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信，對(duì)違法用地項(xiàng)目不得提供貸款和上市融資。2008年1月1日起蘇州市住房公積金重大系列調(diào)整對(duì)購(gòu)、建住房的借款申請(qǐng)人申請(qǐng)第二(含)次以上住房公積金貸款暫停辦理。購(gòu)買二手房(存量成套住房)的，首付款比例不低于住房總價(jià)的40%，貸款最高比例不超過(guò)住房總價(jià)的60%。規(guī)避囤地風(fēng)險(xiǎn)適度規(guī)避高端產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)2核心問(wèn)題核心問(wèn)題1地塊占地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）小計(jì)（㎡）比例①60372≤1.1664096640946.8%②5881≤1.799977555653.2%③22793≤1.841027④16355≤1.524532合計(jì)105401141965100%用地性質(zhì)比例‖商業(yè)規(guī)模大于住宅規(guī)模地塊相互關(guān)系‖總體分散，相對(duì)聚合，①+②與③+④分別組合。商業(yè)項(xiàng)目or住宅項(xiàng)目？2134核心問(wèn)題2地塊占地面積（㎡）建筑面積（㎡）①6037266409②58819997③2279341027④1635524532合計(jì)105401141965胥口概況數(shù)值年末人口46603人鄉(xiāng)鎮(zhèn)從業(yè)人員29594人國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值26億元居民儲(chǔ)蓄存款35900萬(wàn)元年末人均儲(chǔ)蓄存款0.77萬(wàn)元區(qū)域市場(chǎng)容量有限，有效需求不足，須突破區(qū)域限制、向外擴(kuò)展?？蛻魜?lái)源？3.05㎡/人3用地分析用地區(qū)位分析吳中區(qū)高新區(qū)古城區(qū)工業(yè)園區(qū)相城區(qū)項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地位于吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)，胥口鎮(zhèn)距離吳中區(qū)區(qū)中心18公里，屬吳中區(qū)西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)。區(qū)域概況區(qū)中心胥口鎮(zhèn)木瀆鎮(zhèn)位置:蘇州市區(qū)南部面積:742平方公里人口:06年末57萬(wàn)人經(jīng)濟(jì):06年GDP322億元產(chǎn)業(yè):以工業(yè)為主，旅游、房地產(chǎn)、商貿(mào)流通等服務(wù)產(chǎn)業(yè)為輔位置:蘇州西郊區(qū)劃:吳中七鎮(zhèn)之一面積:總面積36平方公里人口:2006年末4.6萬(wàn)人，鄉(xiāng)鎮(zhèn)從業(yè)人員近3萬(wàn)經(jīng)濟(jì):2006年全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值26億元產(chǎn)業(yè):以第二產(chǎn)業(yè)為主,形成家用電器、金屬材料、電子資訊、服裝服飾四大支柱產(chǎn)業(yè)。區(qū)域概況用地區(qū)位分析用地區(qū)位分析區(qū)域現(xiàn)狀——城際交通滬杭胥口蘇州繞城高速西南部旅游線路樞紐于胥口鎮(zhèn)中心地塊位于胥口鎮(zhèn)東大街以東，孫武路以南，距離鎮(zhèn)中心300米。于太湖度假區(qū)地塊距離太湖旅游度假區(qū)1.7公里，5分鐘車程，距離較近。于木瀆地塊距離木瀆鎮(zhèn)中心3.5公里，10分鐘車程。于新區(qū)地塊距離蘇州新區(qū)中心13公里，25分鐘車程。用地區(qū)位分析區(qū)域現(xiàn)狀——市區(qū)交通用地何區(qū)位抱分析區(qū)域拜現(xiàn)狀——區(qū)域帥環(huán)境夾在集旅游確度假洪區(qū)和劫古鎮(zhèn)柱景區(qū)儉（太貴湖、彼木瀆晶）之想間的恥工業(yè)拴鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目腸用地木瀆太湖袋旅游披度假伯區(qū)用地精區(qū)位爽分析區(qū)域脫規(guī)劃——土地樸利用加規(guī)劃太湖木瀆已劃大入太腰湖旅逐游度顏假區(qū)農(nóng)業(yè)復(fù)區(qū)項(xiàng)目惑用地括位于辯規(guī)劃袋中的乒胥口彩新鎮(zhèn)陪中，取在整夏個(gè)胥躲口鎮(zhèn)視規(guī)劃寒城鎮(zhèn)/村鎮(zhèn)掙用地鉤的核態(tài)心位鑒置。城鎮(zhèn)/村鎮(zhèn)禾用地用地芳區(qū)位散分析用地托區(qū)位討價(jià)值勒分析用地慘所在肆胥口是鎮(zhèn)為運(yùn)蘇州達(dá)繞城苦西南旱部主秀要出秧口，榴交通臘便利峽，可穗通過(guò)嗽繞城渡快速柏到達(dá)振蘇州孕市區(qū)債。胥口調(diào)鎮(zhèn)的貼工業(yè)未鄉(xiāng)鎮(zhèn)您面貌哥導(dǎo)致退整體穴區(qū)位息價(jià)值加不高墓，用少地位舟于規(guī)事劃中般的胥柜口新霸鎮(zhèn)，梅地處反未來(lái)鈔胥口桂鎮(zhèn)核抬心位押置。矮個(gè)懼兒里檔的高肯個(gè)兒用地唇環(huán)境蔽分析內(nèi)部眉環(huán)境窯分析四幅夕地塊蹦相對(duì)竟分散蜜，1#司2#相鄰守，3#侮4#地塊掠相鄰輝。地勢(shì)蘆相對(duì)鐮平坦個(gè)，高華差不再超過(guò)1.討5米。地塊變內(nèi)部去可利氏用植擁被稀劍少，團(tuán)幾乎淹無(wú)景接觀利俘用價(jià)供值。4#地塊疫南側(cè)勝河道尤水質(zhì)明非常排差，靠河道辨兩側(cè)朽植被旬豐富深。用地杠環(huán)境解分析用地哥周邊紹現(xiàn)狀鄉(xiāng)鎮(zhèn)籌風(fēng)貌環(huán)境閃一般用地故環(huán)境孕分析用地衣周邊芳現(xiàn)狀——胥江胥江啊河壩稅標(biāo)高4米，費(fèi)與地興塊具姑有1.畝5高差丸，江彈寬45米，1#地塊旅西側(cè)鍵多層齒建筑侮可看縮慧到江例，東村北側(cè)適幾乎捕看不歐到江臥。50米16蛾5米用地蠻環(huán)境穗分析用地核周邊災(zāi)現(xiàn)狀東大犁街南北銜向次轟干道慨，往泰南通瓶向胥廢江、正胥江腔中學(xué)旅。用地羽周邊秧現(xiàn)狀用地節(jié)環(huán)境光分析孫武晴路旅游武專線量主干堆道，薄連接票太湖封、木吃瀆兩互大旅趣游景充區(qū)。用地漲環(huán)境忽分析用地偽周邊拆配套——交通地塊恥周邊5條公柄交線惰路，役以區(qū)褲域鄉(xiāng)監(jiān)鎮(zhèn)公蔑交為犬主，電可通沾往蘇胸州市碗?yún)^(qū)、居新區(qū)經(jīng)、木脾瀆、覽吳中撒、西樹山等蓮地，遭交通胡出行睬便利澆。58路途經(jīng)板：吳你中南昨站—木瀆—靈巖精山—胥口—漁洋蔬公園—林屋廁洞—鎮(zhèn)夏—石公賄山63路途經(jīng)婚：吳冒中汽莖車站—吳中胃區(qū)人失民醫(yī)盈院—蘇州易汽車發(fā)南站—木瀆—靈巖芹山—光福69路(原91路)途經(jīng)興：火蛙車站—人民圖路—金門胸路—何山頓橋—濱河阿路—獅山摘路—長(zhǎng)江欺路—木瀆—胥口—西山—鎮(zhèn)夏市區(qū)奮公交58路途經(jīng)闊：馬宜舍村—東山筒大道—吳中遍技工具學(xué)校—靈山酸路—胥口低中心牛小學(xué)—孫武姑路—繁榮過(guò)村69抱1路途經(jīng)夫：木仗瀆人晶民醫(yī)畏院--環(huán)太聾湖路--西山權(quán)大橋--石公坊山用地行環(huán)境棵分析用地墓周邊寄配套——商業(yè)蔽教育周邊懇配套堂齊全整體胃檔次辭較低用地院周邊禁配套——商業(yè)亡教育用地卷環(huán)境鈴分析建設(shè)胃銀行胥口藍(lán)中心榮小學(xué)用地介周邊鼠配套用地棵環(huán)境烈分析鎮(zhèn)中匪心商鴿業(yè)用地蛋環(huán)境潤(rùn)分析用地窗周邊本規(guī)劃新鎮(zhèn)灶景觀死帶項(xiàng)目渴用地鎮(zhèn)政壇府項(xiàng)目牙用地胥江墨公園胥江緊鄰梳鎮(zhèn)政畢府的波商業(yè)畢居住纖用地叔，區(qū)訓(xùn)位優(yōu)歪勢(shì)明細(xì)顯；規(guī)劃汁中的景觀為資源扯較好案，景伶觀主餃干道奧與胥侍江公暖園的扣利用鏡具有避不確晶定性喉。1#用地繭東南尼側(cè)為片規(guī)劃壇的胥侮江公畫園，嬌據(jù)胥棕口鎮(zhèn)慰政府重投資以服務(wù)慌中心驅(qū)相關(guān)抵人員籃介紹鍬：“慨胥江克公園亮的建沖設(shè)與酒胥江刊的整痕治同啊步進(jìn)范行，條由于采胥江雷為京訊杭大喬運(yùn)河部連接喘太湖采的唯勉一航卵道，泥短期禾內(nèi)難伙以停竭航，爐胥江椅公園爸的建述設(shè)也拳具有相不確鋪定性炎。”1#用地榴北側(cè)涌為規(guī)宰劃的泛胥口憂新鎮(zhèn)賢景觀明主干被道。4#用地畜南側(cè)綁、1#用地盒西側(cè)震為新掛鎮(zhèn)政摩府用服地。蘇地20蒼07啟-B慢-5椒2號(hào)地扶塊，照占地28道36騎6.密2平米默，用率地性甩質(zhì)商漂業(yè)辦平公，張容啊積率叛小于1.職76，樓慰面地逆價(jià)76姓7元/平米炸，由蘇州數(shù)胥口嬌市鎮(zhèn)發(fā)開(kāi)發(fā)密建設(shè)焰有限糠公司取得劃。用地員環(huán)境陜分析用地解環(huán)境完價(jià)值氧分析用地脆分散腰。地勢(shì)牙平坦覺(jué)，現(xiàn)著有可煩利用鐵的景穩(wěn)觀資售源匱脂乏。交通勾便利膀，配屢套齊孝全，拉為項(xiàng)做目發(fā)互展商念業(yè)提馬供了逢基本字條件舉。規(guī)劃請(qǐng)中的盈景觀壤道路盟豐富澤了項(xiàng)覆目景猴觀素滿材，歉但河輪道的貓治理若和景潤(rùn)觀帶毯的營(yíng)除造需里要一難定時(shí)襪間，醬胥江葡公園往建設(shè)蛙的不捧確定志性對(duì)擔(dān)居住刺用地械影響擊較大勺。項(xiàng)目叉地塊脂的整味體價(jià)烏值隨忽著新象鎮(zhèn)政哲府的作建設(shè)零逐步姥提升浪，對(duì)圍鎮(zhèn)政扛府的寺建設(shè)暖具有箭較大杜依賴怎性。遠(yuǎn)期炮好于項(xiàng)現(xiàn)狀橫，對(duì)屈鎮(zhèn)政跌府建悄設(shè)、隙河道尋治理反和胥憐江航障道調(diào)紡整的少依賴逢性較賓大。用地靠指標(biāo)辦分析用地法指標(biāo)地塊編號(hào)占地面積（㎡）建筑面積（㎡）用途出讓年限規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)樓面價(jià)（元/㎡）容積率建筑密度綠地率160371.766408.87居住70年≤1.1≤25%≥37%220025880.89997.36商業(yè)40年≤1.7≤50%≥25%322792.941027.22商業(yè)40年≤1.8≤50%≥25%416354.524531.75商業(yè)（書畫市場(chǎng)）40年≤1.5≤45%≥25%(除限清高36米外皇，無(wú)泊其他符特殊精規(guī)劃悠要求腰。)用地茄指標(biāo)圣分析住宅容積貼率=1袋.1，物谷業(yè)形挺態(tài)可能1：純冒多層可能2：多干層+小高可能3：聯(lián)戲排+小高可能4：聯(lián)麻排+多層+小高容積敢率＜1.哭1，物修業(yè)形紡態(tài)可能5：聯(lián)孕排可能6：聯(lián)嘗排+多層用地?zé)捴笜?biāo)氣分析商業(yè)2#葛——結(jié)合值住宅背考慮4#隸——書畫心市場(chǎng)3#擱——憶4.迎1萬(wàn)㎡歌的建則筑面然積？3#、4#綜合攪考慮可能1：專匠業(yè)市蜻場(chǎng)可能2：酒哭店+辦公商務(wù)嘉型3#、4#分開(kāi)挑考慮可能3：賣樂(lè)場(chǎng)/綜合鍋體生活翅服務(wù)雄型可能4：轉(zhuǎn)抬化為歪居住策產(chǎn)品另銷售用地寄小結(jié)城市屬邊緣,鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)核心貸?，F(xiàn)實(shí)扯環(huán)境隸差,規(guī)劃畫前景監(jiān)好,不確蛾定因亡素多債。用地枝分散劇，商趙業(yè)面喘積大陡于住錦宅面馳積。有一略定量迷的拆歡遷,增大擁不確陶定性尚。4發(fā)展診思路③+④①+②商住傻關(guān)系河道子分隔景觀榴道路俊分隔臨江趙公園書畫析市場(chǎng)？居住攝區(qū)分離姜考慮地塊暴關(guān)系①+②與③+④由中標(biāo)心景腦觀帶壤自然翻區(qū)隔沾，關(guān)剛系相南對(duì)疏急離。相互仔影響由于4#地塊點(diǎn)規(guī)定價(jià)為書席畫批筋發(fā)市夏場(chǎng)，叼對(duì)于督居住繩氛圍滾有一跪定負(fù)糖面影曠響。兩個(gè)廳項(xiàng)目3#地塊汪和4#地塊商業(yè)扇項(xiàng)目1#地塊桌和2#地塊住宅概項(xiàng)目？書畫騙市場(chǎng)配套搞商業(yè)住宅5住宅俊項(xiàng)目冒建議市場(chǎng)伍環(huán)境亦分析蘇州栽市區(qū)頭房地暑產(chǎn)市飯場(chǎng)分閣析——一級(jí)辭市場(chǎng)20志07年蘇鐘州土嫁地成備交面肝積85毒8.外29萬(wàn)平當(dāng)米（12谷87混4.板3畝），土地續(xù)出讓談主要糟集中員在吳中擾、相潔城區(qū)，占喂全市笛供應(yīng)菊量的貴近三分北之二。市場(chǎng)畝區(qū)土拐地供鼻應(yīng)量膠稀缺肚明顯輸，將芒影響羊今后蛇商品碎房供卵應(yīng)量怒。蘇州趨市區(qū)漫房地嘴產(chǎn)市邀場(chǎng)分嘴析——一級(jí)末市場(chǎng)20途07年蘇推州土縫地成男交成聚交總供價(jià)28尼5.見(jiàn)22億元，土返地成傭交均朋價(jià)29納7.流64萬(wàn)元/畝，平頁(yè)均漲抄幅46射.6長(zhǎng)3％，平均顧樓面喝單價(jià)29貢75旦.6邪7元/㎡。吳中脹和工魯業(yè)園偷區(qū)的土泄地價(jià)埋格增鬧幅最設(shè)大。本項(xiàng)腳目平間均樓回面地汪價(jià)為21掘00元/㎡，土攪地價(jià)逐格有雅優(yōu)勢(shì)烘。市場(chǎng)永環(huán)境稈分析蘇州珍市區(qū)徑房地穿產(chǎn)市光場(chǎng)分云析——二級(jí)圖市場(chǎng)棍（供希應(yīng)）市場(chǎng)小環(huán)境于分析20猶07年蘇應(yīng)州商激品房腫批準(zhǔn)布預(yù)售弟面積82葬1.斷11萬(wàn)平捐米，其腿中住洲宅68后0萬(wàn)平味米。（數(shù)客據(jù)來(lái)礙源：尾蘇州斗房產(chǎn)伏信息孕網(wǎng)）蘇州霜市區(qū)鹿房地伶產(chǎn)市評(píng)場(chǎng)分狗析——二級(jí)罰市場(chǎng)獲（成咸交）20壓07蘇州貞各區(qū)點(diǎn)住宅忘成交貨套數(shù)雄面積20帖07年蘇昌州商速品住飄宅成匙交面撓積71匹4萬(wàn)平丹米，共57婆42豎6套。工業(yè)恢園區(qū)瘡與吳研中區(qū)兩個(gè)塔的住虛宅成濁交面鞭積份寫額占池全蘇捏州市不區(qū)的尚一半濕以上廚。蘇州朋市區(qū)襯整體詢供求荒比為1：1.予05，供悼求基丙本平肉衡。（數(shù)顏據(jù)來(lái)乳源：閉蘇州慕房產(chǎn)械信息和網(wǎng)）市場(chǎng)問(wèn)環(huán)境掌分析蘇州俘市區(qū)誼房地該產(chǎn)市勇場(chǎng)分姜析——二級(jí)恭市場(chǎng)棍（價(jià)栗格）20幻玉07蘇州赤各區(qū)忠住宅天成交倚均價(jià)市場(chǎng)雜環(huán)境真分析在成用交量施增加蕉的同赴時(shí)，載商品桿房銷毯售價(jià)訪格也須一路芬走高辱。20米07年蘇曲州商魂品住欺宅成院交均袍價(jià)為64星34元/㎡，比06年增賠長(zhǎng)23繩%，12月比1月增群長(zhǎng)37％。（數(shù)澤據(jù)來(lái)派源：傍蘇州災(zāi)搜房繼月報(bào)炊統(tǒng)計(jì)尚整理湊）64航34蘇州輪市區(qū)趕房地腹產(chǎn)市追場(chǎng)分非析——小結(jié)市場(chǎng)朋環(huán)境帳分析吳中博、相擋城成嘉為土攪體供沈應(yīng)主期流，辜將成割未來(lái)幕熱點(diǎn)何開(kāi)發(fā)斷區(qū)域請(qǐng)。吳中土、相旁城土擋地價(jià)師格較講低，擊但增頭勢(shì)迅箏猛。市區(qū)早商品賄住宅茶供求蝴基本資平衡準(zhǔn)，古瀉城區(qū)送域呈顏現(xiàn)供壤不應(yīng)宏求的曠態(tài)勢(shì)救。20柳07年市炒區(qū)商手品住逆宅均材價(jià)增傲幅明場(chǎng)顯。未開(kāi)姨盤項(xiàng)片目在售墓項(xiàng)目尾盤啄項(xiàng)目售罄嚼項(xiàng)目||太湖·胥香贈(zèng)園||胥江胖花園||太湖節(jié)水云培間||澄園||尼盛汁西城胥江頁(yè)花園建面:1潮.5萬(wàn)㎡物業(yè)滋形態(tài)風(fēng)：聯(lián)藍(lán)排別炕墅單價(jià):未知(已經(jīng)厘售罄)太湖伙水云仙間建面:蹤蝶10萬(wàn)㎡物業(yè)緣瑞形態(tài)棟：多占層、吼小高肅層單價(jià):多層60禮00元/㎡犁,小高歪層未它推尼盛琴西城建面:6拐.9萬(wàn)㎡物業(yè)街形態(tài)飯：聯(lián)尖排別取墅單價(jià):未知(未開(kāi)隨盤)太湖·胥香瞧園建面:1哪7萬(wàn)㎡物業(yè)捉形態(tài)耍：聯(lián)驅(qū)排別出墅、議小高旅層單價(jià):小高確層58榴00(元/㎡送)別貢墅10雅00恥0(元/㎡彈)澄園建面:2.規(guī)8萬(wàn)㎡物業(yè)窗形態(tài)挪：聯(lián)見(jiàn)排別節(jié)墅單價(jià):8幻玉00鑼0元/㎡市場(chǎng)惑環(huán)境協(xié)分析胥口辨房地坑產(chǎn)市宇場(chǎng)分籮析——市場(chǎng)輝特征而（樓性盤地陸圖）20錢07年胥抄口鎮(zhèn)跌商品外住宅季供求20脖07年胥四口新昌增批叨準(zhǔn)預(yù)象售量遮為5.竟4萬(wàn)㎡,去化儉量達(dá)完到5.尸1萬(wàn)㎡激。去耳化率筒達(dá)到94胳%，整種體去抖化好童。市場(chǎng)秘環(huán)境須分析胥口乏房地螺產(chǎn)市串場(chǎng)分法析——市場(chǎng)圖特征罰（供患求）物業(yè)涌形態(tài)中式葡風(fēng)格剝聯(lián)排梢別墅現(xiàn)代貢風(fēng)格驅(qū)多層粒、小禾高層價(jià)格聯(lián)排蕩別墅示：10綠00嗽0元/㎡小高舅層：55伍00元/㎡客群冰來(lái)源別墅同：主泰要以帳吳中弊區(qū)（顯周邊背鄉(xiāng)鎮(zhèn)獨(dú)）和看新區(qū)蓋客戶炮為主隔，占叨有80俊%。公寓過(guò)：主究要以憤新區(qū)匹和市欠區(qū)的獻(xiàn)新蘇私州人堪為主戶型別墅:主要慎以面團(tuán)積為21狹0㎡左右辮的聯(lián)岡排別瘋墅為澡主。小高行層：脆主要看以90㎡左右援兩房法為主市場(chǎng)參環(huán)境能分析胥口刷房地防產(chǎn)市腸場(chǎng)分笛析——市場(chǎng)勵(lì)特征基本輸數(shù)據(jù)開(kāi)嫩發(fā)艙商：見(jiàn)江蘇蕩吳中繡地產(chǎn)卵集團(tuán)介有限燒公司項(xiàng)目梁位置:胥口蟻鎮(zhèn)子芽胥路建筑軌規(guī)模:建面17萬(wàn)㎡容叔積唐率：1.譯3物業(yè)厭形態(tài)選：聯(lián)境排別內(nèi)墅、到多層彼、小仙高層嶼、高畏層主力些戶型蛙：89㎡的2房平均罰單價(jià):摔58找00元/㎡柏(高層)11宅00銜0元/㎡丑(聯(lián)排惠別墅)銷秒售胡率:姿95舍%開(kāi)盤糖時(shí)間:0貓5年推遙出聯(lián)狠排別厭墅，06年以感多層離銷售鮮為主閘，07年推望出小彎高層/高層市場(chǎng)摩環(huán)境單分析胥口申區(qū)域虎代表紅個(gè)案擺分析——太湖·胥香違園基本墾數(shù)據(jù)開(kāi)吃發(fā)擋商：驢蘇州毯泰昌獨(dú)置業(yè)榆有限還公司項(xiàng)目烈位置:胥口弊鎮(zhèn)孫念武路92提8號(hào)建筑園規(guī)模:建面2.桿8萬(wàn)㎡容比積赤率：0.灘5物業(yè)寒類型助：雙莫拼別齒墅主力貨戶型:24答5㎡平均霧單價(jià):箱80次00元/㎡島(雙拼箏別墅)銷委售殖率:95資%開(kāi)盤素時(shí)間:攔20橫05年市場(chǎng)浪環(huán)境際分析胥口爹區(qū)域少代表痛個(gè)案猶分析——澄園木瀆最房地仙產(chǎn)市今場(chǎng)分寬析——區(qū)域丘概況市場(chǎng)譜環(huán)境薯分析位置:蘇州線城西失，南菌與越凈溪交倚界，接西與辮胥口車相接看，北貝與高總新區(qū)威相連型。面積:6踏2.噸28平方盾公里人口:總?cè)随I口26萬(wàn)，張常住痛人口7.昆2萬(wàn)經(jīng)濟(jì):2孟00嶺6年全口鎮(zhèn)地味區(qū)生想產(chǎn)總途值46川.3億元簡(jiǎn)，三火產(chǎn)比駁值為0.催3：57毫.9：48飄.1產(chǎn)業(yè):工業(yè)豈主導(dǎo)熱，汽額車配扇件、他模具藏及精甘密機(jī)艦械制傅造業(yè)叉等為堪為主夏要支妻撐行獸業(yè)木瀆屠房地盆產(chǎn)市依場(chǎng)分桶析——市場(chǎng)伙特征叢（樓用盤地濾圖）市場(chǎng)霜環(huán)境侵分析姑蘇慕桃花勻源爹建面會(huì)：19窯.2萬(wàn)平德方米物業(yè)致類型毫：聯(lián)沃排別絡(luò)墅價(jià)格寶：1.凍2萬(wàn)元/平米尼盛奔青年烈城規(guī)建專面：6萬(wàn)平爬米物業(yè)眠類型魄：多夫?qū)觾r(jià)格霜：66暮00元/平米山水垃華庭潑建面找：22萬(wàn)平找米物業(yè)邁類型將：小夾高層價(jià)格危：75續(xù)00－80脅00元/平米御景世花園耐建面毒：1.扭5萬(wàn)平呢米物業(yè)芽類型昆：獨(dú)妖棟別萬(wàn)墅、般雙拼橋別墅價(jià)格擦：雙岸拼1.斯5萬(wàn)元/平米黎，獨(dú)稍棟2萬(wàn)元眠平米別墅倉(cāng)項(xiàng)目公寓修項(xiàng)目20氏07年木感瀆商磨品住弄宅供馳求20挎07年木居瀆新鴉增批崗準(zhǔn)預(yù)胞售量辟為25摩.9萬(wàn)㎡,去化物量20縮慧.8萬(wàn)㎡色。去傍化率律達(dá)到80斃.3腥%，供宰求比陷為1：0.遇8，供得略大鈔于求瞎。木瀆排房地灑產(chǎn)市瓣場(chǎng)分小析——市場(chǎng)脾特征吃（供急求）市場(chǎng)臥環(huán)境遵分析物業(yè)食形態(tài)蘇州抹三大依別墅核板塊融之一吊，以以獨(dú)棟皺、聯(lián)后排別證墅居卸多，源隨著取別墅快供應(yīng)校的減線少，媽多層手、小房誠(chéng)高層縱等公總寓逐繩步成蹄為市肆場(chǎng)供尤應(yīng)主批體價(jià)格別墅鼓：聯(lián)雷排別謎墅25盯0萬(wàn)-3簡(jiǎn)50萬(wàn)公寓背：均牽?jī)r(jià)70暑00元/平方拆米客群造來(lái)源公寓餡：主康要以稿木瀆己本地未客與恥新區(qū)塘客戶望為主對(duì)。別墅益：聯(lián)愿排別求墅以現(xiàn)以新坦區(qū)、旺木瀆摩及周網(wǎng)邊鄉(xiāng)省鎮(zhèn)私掀營(yíng)企票業(yè)主劫為主藝。戶型公寓乳：以65廉-8隸0平米隱左右扒兩房聞為主親。別墅音：以23泉0㎡左右掩聯(lián)排狐別墅遺為主木瀆谷房地虹產(chǎn)市叢場(chǎng)分頂析——市場(chǎng)也特征市場(chǎng)礙環(huán)境障分析基礎(chǔ)訂數(shù)據(jù)開(kāi)拘發(fā)雞商：挎尼盛自國(guó)際棕投資雷管理怖有限蔥公司位破置北：玉傭山路69須9號(hào)規(guī)可模雄：建刪面6萬(wàn)㎡容纏積桌率：1.漁19物業(yè)銳類型缺：多皮層主力節(jié)戶型久：65平米堅(jiān)二房免和11多5平米冷的三浪房均俱價(jià)蛛：66伴00元/平方帶米開(kāi)盤里時(shí)間綁：20燈07年8月銷惹售基率：妄一期92煮.8雀%/二期70瞞.2經(jīng)%市場(chǎng)況環(huán)境來(lái)分析木瀆蠅區(qū)域鑰代表武個(gè)案瀉分析——尼盛煩青年約城基礎(chǔ)臨數(shù)據(jù)開(kāi)浴發(fā)速商：造江蘇灑吳中悅地產(chǎn)懲集團(tuán)安有限鏈公司位錯(cuò)置遠(yuǎn)：木豈瀆竹鹽園路78攪8號(hào)規(guī)切模柱：建勤面19舅.2萬(wàn)㎡容陡積返率：0.段96物業(yè)污類型急：聯(lián)遭排別仿墅、痕雙拼辟別墅主力疲戶型廁：23穩(wěn)0平方粘米左朽右聯(lián)柱排別競(jìng)墅均菊價(jià)神：12天00遮0元/㎡（地驚下室45桃00元/㎡）開(kāi)盤皺時(shí)間煩：20練07年9月銷烈售工率：94屑.7狀%市場(chǎng)受環(huán)境瘡分析胥口邪區(qū)域蠅代表津個(gè)案選分析——姑蘇請(qǐng)?zhí)一ㄘ愒礌I(yíng)銷誰(shuí)特色形象捐定位訴：天陷平龍季脈貝藏剩山大腔宅媒體肚推廣島：報(bào)革紙、團(tuán)雜志熟、戶謎外、疾網(wǎng)絡(luò)銷售旁終端催：銷遠(yuǎn)售人絮員素濾質(zhì)較較好，旱熱情銷售網(wǎng)形式演：自需主銷著售服務(wù)底機(jī)構(gòu)勢(shì)：視擊覺(jué)全嫩程翻韓家勇英設(shè)丈計(jì)突出胃吳中收地產(chǎn)緊的山候水地州產(chǎn)觀朝和文注化附市加值市場(chǎng)擔(dān)環(huán)境澡分析胥口傍區(qū)域蘿代表探個(gè)案盟分析——姑蘇盤桃花澆源z位置:蘇州冒西郊區(qū)劃:吳中旦區(qū)面積:太湖間水域24松27園.8平方擺公里人口:４.5萬(wàn)人經(jīng)濟(jì):2獲00汪6年國(guó)蠶內(nèi)生瘦產(chǎn)總德值33億產(chǎn)業(yè):工業(yè)忘經(jīng)濟(jì)化形成都了建澆材、誘食品隙、輕手工、宮建筑摸四大羅支柱軍產(chǎn)業(yè)太湖殘房地靠產(chǎn)市但場(chǎng)分郵析——區(qū)域淺概況市場(chǎng)滑環(huán)境順?lè)治?7下半遲年推看出在售槍項(xiàng)目尾盤飲項(xiàng)目總建剖筑面蓬積戶型帝面積總價(jià)琴范圍1.誰(shuí)0萬(wàn)㎡33憑0-夸49臭0㎡50姐0-蛋80賤0萬(wàn)獨(dú)棟索別墅2.頸6萬(wàn)㎡26避4-棕34眨3㎡35趨0-畫45洋0萬(wàn)獨(dú)棟露別墅7萬(wàn)㎡39淘0-吃72學(xué)0㎡50始0-可10蓬00萬(wàn)獨(dú)棟由別墅3.零3萬(wàn)㎡60嘉0-憑90燈0㎡50舒0-鬧20今00萬(wàn)獨(dú)棟碎別墅1.鴉5萬(wàn)㎡26憂0-獸34腐0㎡45浸0-迎80明0萬(wàn)獨(dú)棟神別墅21萬(wàn)㎡24氏7-義36丙3㎡10幫00萬(wàn)獨(dú)棟踢別墅太湖常天闕太湖絲式高爾吳夫山登莊湖濱上山莊太湖搖之星西山誕恬園太湖·古北跨雅園70萬(wàn)㎡29裙0-良35咽0㎡22殊0-棄50斯0萬(wàn)聯(lián)排隨別墅中信稍太湖百城溫泉18藍(lán)589.絹6萬(wàn)㎡18卸0-惕23子0㎡20銀0-旁30鏟0萬(wàn)聯(lián)排交別墅太湖橋房地呈產(chǎn)市膠場(chǎng)分胞析——市場(chǎng)泳特征宴（樓添盤地嶺圖）市場(chǎng)閑環(huán)境遷分析太湖霜房地頸產(chǎn)市梯場(chǎng)分舌析——市場(chǎng)叔特征純（供魯求）市場(chǎng)鴉環(huán)境電分析20肌07年太裳湖區(qū)燙域商麻品住施宅供肆求20利07年太俊湖區(qū)羽域新未增批旨準(zhǔn)預(yù)逗售量銳為2.唇2萬(wàn)㎡,去化艷量達(dá)邀到1.羞7萬(wàn)㎡趴。去慣化率織達(dá)到80碌%，整保體去富化良玩好。物業(yè)他形態(tài)以中塵式獨(dú)臟棟別鞏墅為倒主戶型高端習(xí)獨(dú)棟迅別墅五主力內(nèi)面積造在45獄0-宇55甚0㎡之間朋，普辣通別扒墅以35半0平米抖左右亮為主拔。太湖揀房地閑產(chǎn)市極場(chǎng)分孤析——市場(chǎng)判特征市場(chǎng)稻環(huán)境狹分析價(jià)格在售欠樓盤消價(jià)格粉主要頌在1.災(zāi)5萬(wàn)-2萬(wàn)元彎、平獸米之索間，畏區(qū)域威均價(jià)解約為18船00矩0元/平米歇。客群閣來(lái)源高端掏獨(dú)棟尾別墅謀除本冠地客草源外竭，還刷包括峽以上栽海為誤中心脖的長(zhǎng)西三角艱客源渡及少腹量北去方客準(zhǔn)群。普通缸別墅最以蘇嗚州本翠地私刷營(yíng)企精業(yè)主溪為主游。基本扇數(shù)據(jù)開(kāi)讓發(fā)皺商：距蘇州享中信席投資物有限偽公司項(xiàng)目敢位置:吳中堅(jiān)區(qū)環(huán)犯太湖救大道建筑蝦規(guī)模:建面69撫.5萬(wàn)㎡容沒(méi)積慎率：1.罪25物業(yè)譽(yù)類型癢：聯(lián)陳排別睬墅、屈獨(dú)棟竟別墅主力卵戶型:40竭0-術(shù)35姥0㎡晃(獨(dú)棟號(hào)別墅)平均源單價(jià):喚17章00甘0元/㎡絲式(獨(dú)棟劈燕別墅)銷鍋售射率:末90醫(yī)%開(kāi)盤彎時(shí)間:在07年10月28日市場(chǎng)推環(huán)境媽分析太湖銷區(qū)域田代表遠(yuǎn)個(gè)案輸分析—中信·太湖董城位置:蘇州似西郊區(qū)劃:蘇州耍“一射城兩貨翼”孤中的襯左翼面積:2嫌58平方屯公里人口:2模00累6年末47萬(wàn)人經(jīng)濟(jì):雀20妙06年全牌區(qū)實(shí)眼現(xiàn)國(guó)娛內(nèi)生哈產(chǎn)總鑼值42揚(yáng)2.值2億元產(chǎn)業(yè):擁有幕四大惠支柱躲產(chǎn)業(yè)眨，電際子信墳息占45滔%，精場(chǎng)密機(jī)福械（接包括太汽車格零部屠件）蜘占30％，另生物耳醫(yī)藥烤占15％，盤精細(xì)沒(méi)化工榜占10％新區(qū)扇房地顛產(chǎn)市匪場(chǎng)分似析——區(qū)域獸概況市場(chǎng)艇環(huán)境糞分析新區(qū)饑房地治產(chǎn)市誼場(chǎng)分屠析——市場(chǎng)兵特征闊（樓棗盤地鍬圖）市場(chǎng)巡壽環(huán)境督分析價(jià)格智：65爭(zhēng)00和—7握00算0形態(tài)姜：多層價(jià)格前：50胖00肚—5傘50暫0形態(tài)：多層價(jià)格蔥：75舌00服—8用00多0形態(tài)：多層+小高價(jià)格苗：85翠00艘—9粘00袍0形態(tài)：高層退（４砌０％吃）市＋多殊層（杠３５籃％）滋＋小踏高（椅２５逢％）成熟忌區(qū)域成長(zhǎng)飼區(qū)域20鹿07年新幅區(qū)商紹品住顆宅供漂求20勇07年新溫區(qū)新鋸增住感宅批躍準(zhǔn)預(yù)霉售量孔為75萬(wàn)㎡,新增籃住宅繳去化寧量達(dá)58萬(wàn)㎡，供仿需比鈔例為1.亂3：1，新過(guò)增住旬宅去化拋比例鋸達(dá)到77區(qū)%，整府體去暈化程遺度良茫好。新區(qū)標(biāo)房地世產(chǎn)市昌場(chǎng)分刻析——市場(chǎng)頸特征妹（供族求）市場(chǎng)懲環(huán)境西分析新區(qū)非房地墳產(chǎn)市語(yǔ)場(chǎng)分慌析——市場(chǎng)尿特征促（供淺求）市場(chǎng)河環(huán)境哭分析產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)㎡)占全區(qū)分物業(yè)類型比例目前均價(jià)(元/㎡)07年銷售率（％）修正銷售率（％）多層全區(qū)32.48650073％90％新區(qū)成熟區(qū)10.5432.5%900076％95％小高全區(qū)11.97585072％85％新區(qū)成熟區(qū)7.5763.2%850070％90％高層全區(qū)16.01700063％70％新區(qū)成熟區(qū)12.0875.5%830060％80％由于07年近30遍%的預(yù)敢售量孩出現(xiàn)撐在年折底，沸為保被證數(shù)皆據(jù)有擋效真胡實(shí)，李因此廳對(duì)原危始數(shù)抓據(jù)進(jìn)膠行了綿修正絹，以孕求能扇反映夢(mèng)目前殺市場(chǎng)料真實(shí)珠情況債。由于諷新區(qū)辣范圍帝比較葬大，失并且漲選取應(yīng)整體黃新區(qū)渴對(duì)本兵項(xiàng)目胳不具遠(yuǎn)備參做考意容義，阻因此傲選取得新區(qū)躁成熟云區(qū)域括數(shù)據(jù)若作為糕參考斤。（注壞：以騰上統(tǒng)然計(jì)數(shù)愿據(jù)不竿包括疼較遠(yuǎn)肌的青眨山綠礦庭項(xiàng)街目。慎）物業(yè)葉形態(tài)以多沾層為便主，階小高轟層為女輔，挺由于壤區(qū)域步成熟啟度不亞高，座高層碼接受淹度不膨高價(jià)格小高灑層——型65汗00元／㎡高枯層——教55份00元／㎡多牌層——顯60訊00元／㎡戶型戶型拆面積盲相對(duì)觀較大直，兩拳房面祖積集信中在10我0-叼11也0平米植，三集方面鮮積集湖中在13倒0-損14造5平米燙之間妙。新區(qū)青成長(zhǎng)求區(qū)房幫地產(chǎn)就市場(chǎng)物分析——市場(chǎng)友特征市場(chǎng)斯環(huán)境嬸分析客群坡來(lái)源以新邪區(qū)客疏群為全主，州市區(qū)神及相悲城區(qū)戚客群外為輔物業(yè)趴形態(tài)以高迷層為晶主，發(fā)小高赴層和粗多層謹(jǐn)為輔價(jià)格小高財(cái)層——地85喇00元／刊㎡高反層——垃83癥00元／㎡多巴層——步90攪00元／廣㎡戶型戶型副面積菊相對(duì)勝緊湊哄，兩括房集念中在90平米意以下如，三調(diào)房主財(cái)要集縫中在10承0-掠11究0平米牢之間市場(chǎng)軍環(huán)境星分析新區(qū)短成熟撈區(qū)房?jī)舻禺a(chǎn)哀市場(chǎng)釘分析——市場(chǎng)候特征客群刊來(lái)源以市財(cái)區(qū)客傅群為具主，谷新區(qū)蔑和吳筆中區(qū)性客群甜為輔笛。基本歐數(shù)據(jù)開(kāi)磚發(fā)走商：經(jīng)蘇州較嘉業(yè)位房地所產(chǎn)開(kāi)明發(fā)有錢限公擋司位秧置插：玉襖山路丙珠江驚路交叉界規(guī)婦模陸：建面37滑.5萬(wàn)㎡容點(diǎn)積裙率：1.化5物業(yè)胳類型徐：多堵層、尚小高它層主力宵戶型免：80惑-9圈0兩房趨，12砍0-節(jié)12紹5㎡三房平均閥價(jià)格催：均考價(jià)83援00元/㎡開(kāi)盤肺時(shí)間討：20移07年（桿五期搖）銷券售忍率：善前四米期售瀉罄,五期70瘦%。市場(chǎng)池環(huán)境彎分析新區(qū)率代表伸個(gè)案賀分析—嘉業(yè)航陽(yáng)光映假日基本遠(yuǎn)數(shù)據(jù)開(kāi)店發(fā)矛商：蘇州亡陽(yáng)光汗新地貍置業(yè)夏有限床公司位井置拆：蘇抵州高緞新區(qū)農(nóng)塔園聯(lián)路16拘6號(hào)規(guī)恨模：建面14燦.4薯2萬(wàn)㎡物業(yè)墓類型遙：兩獎(jiǎng)棟50層精褲裝修芹涉外揉公寓腰、兩鏟棟多餃層主力仔戶型游：13簡(jiǎn)0-磚14李5㎡兩房鉆，16搜0-握18阿5㎡三房平均寧價(jià)格欄：均優(yōu)價(jià)18愧00鋼0元/㎡開(kāi)盤民時(shí)間泛：20所07年11月銷扶售南率：16嚼%市場(chǎng)奔環(huán)境紋分析新區(qū)吊代表?yè)Q個(gè)案撈分析—新地描國(guó)際叫公寓公寓辨市場(chǎng)巨分析——公寓練市場(chǎng)煮分析市場(chǎng)絹環(huán)境嗓分析產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)㎡)均價(jià)(元/㎡)銷售率（％）多層新區(qū)36.87750085％木瀆7.34685053.9％胥口0.27500095.8％小高新區(qū)27.57720075％木瀆（近新區(qū)）2.26750080.87％胥口0.43600092.1％高層新區(qū)13.77670070％胥口1.92600090.5％分類皂市場(chǎng)考分析——公寓銅市場(chǎng)素分析丹（結(jié)叼論）市場(chǎng)蘆環(huán)境配分析——90點(diǎn)㎡以下上小戶觀型逐蠅漸成美為公夜寓市膊場(chǎng)的桌主力雷產(chǎn)品板。胥口貓公寓阻價(jià)格掃處于榨蘇州毅西部紫的價(jià)散格谷桑底。分類室市場(chǎng)防分析——?jiǎng)e墅禿市場(chǎng)加分析市場(chǎng)態(tài)環(huán)境事分析產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)㎡)均價(jià)(萬(wàn)元/㎡)銷售率（％）獨(dú)棟木瀆0.662萬(wàn)23.1%太湖2.21.8萬(wàn)80％聯(lián)排木瀆9.961.0－1.2萬(wàn)76％胥口2.791萬(wàn)97.8％雙拼木瀆0.421.5萬(wàn)56.3％分類縱市場(chǎng)催分析——?jiǎng)e墅蜓市場(chǎng)表分析猶（結(jié)斜論）市場(chǎng)按環(huán)境破分析獨(dú)棟聯(lián)排以太扮湖度架假區(qū)拜為主脫，總賺價(jià)多側(cè)在50蜂0萬(wàn)以辜上，非度捉假區(qū)旅獨(dú)棟礎(chǔ)別墅智銷售舍速度盛不及般形成播規(guī)模番的太泊湖別串墅板損塊。21全0平米頑以下撒的經(jīng)餅濟(jì)型疼別墅洗銷售顛率較低高。雙拼供應(yīng)還量小盟，銷消售情質(zhì)況不常佳。住宅海市場(chǎng)疲啟示市場(chǎng)衰環(huán)境邀分析231胥口浸處于叉周邊弦區(qū)域笑（新證區(qū)、棋木瀆公、太制湖）記的價(jià)鵝格谷陪底新區(qū)堵、木貸瀆區(qū)滴域未四來(lái)供莊應(yīng)量曉不大多層嚇產(chǎn)品倒去化趕速度斷快，韻但后禮續(xù)供棉應(yīng)不凝足用地竄指標(biāo)循思考地塊占地面積容積率建筑面積①60372㎡≤1.166409㎡20聽(tīng)07年胥坦口鎮(zhèn)塑商品迎住宅阻供求胥口墾本地剩市場(chǎng)畝容量廉有限巨，必銹須向稀外尋屯找客需源！客源勻分布衫坐標(biāo)蝴系古城付區(qū)板兔塊客傷戶需線求向摔全市絮輻射花，范余圍較有廣。園區(qū)價(jià)客戶集受公貼積金客影響鼓，多嘆集中控于本莖區(qū)域吳中帆東部聾受地悅形阻耳隔，昏加之歸地理抽距離腐較遠(yuǎn)范、價(jià)巧差不挪大，粉客戶抓購(gòu)買利可能浙性較暖小，賞并且驗(yàn)過(guò)于跪分散薪。環(huán)太店湖原燈住民碑多為峰鄉(xiāng)村干型客尿戶，芳購(gòu)買騎力有收限。新區(qū)求常住劉人口47萬(wàn),總產(chǎn)公值逾40堤0億,與胥資口公子寓價(jià)乖差大掠。木瀆黎常駐怒人口全約20萬(wàn),總產(chǎn)龜值約40億,與胥咬口房挺產(chǎn)價(jià)娘差小.本案暫的先呢天性去資源息有限,主要溪吸引竹的是屯自住具客,因此僑從常文規(guī)的益區(qū)域擇地理品位置紅關(guān)系霸出發(fā),以西注蘇州籮為主性。由于裝木瀆味價(jià)差勺不大,吳中哀區(qū)西池部城毫鎮(zhèn)客歌源分險(xiǎn)散,因此勇從區(qū)尖域上全主要律集中敏于新蘆區(qū),并以糊之為附核心護(hù)向周互邊輻晶射?？深悜俦软?xiàng)妄目[胥香膠園]成交散客戶德分析聯(lián)排輝客戶[區(qū)域]以吳愁中區(qū)韻的區(qū)惹域客觸為主腿，輻捐射新貧區(qū)，并向便上海赤、江直浙等矮地有丟一定腫擴(kuò)散掉。注：攜產(chǎn)品‖面積18踐0-臂25把0㎡，總減價(jià)15膽0-副25危0萬(wàn)可類籮比項(xiàng)皂目[胥香問(wèn)園]成交估客戶影分析聯(lián)排陰客戶[年齡]多集熔中于35疊-5掘0歲，頭處于且事業(yè)壺上升斥期。注：撓產(chǎn)品‖面積18幼0-綢25狹0㎡，總躬價(jià)15魔0-憲25黎0萬(wàn)可類恩比項(xiàng)悲目[胥香左園]成交遣客戶揉分析聯(lián)排闊客戶[職業(yè)]新區(qū)賴、吳紀(jì)中區(qū)佩的私釘營(yíng)業(yè)陡主和停高級(jí)合公務(wù)碰員為磁主，真以升倘級(jí)置洗業(yè)和哨度假樹為主鍋要置靠業(yè)目檢的。注：遷產(chǎn)品‖面積18捆0-進(jìn)25黑0㎡，總追價(jià)15乓0-卵25電0萬(wàn)可類嗓比項(xiàng)爪目[胥香典園]成交誤客戶斬分析多層袖、小桐高層妨產(chǎn)品小高啟層戶特型多層學(xué)戶型可類農(nóng)比項(xiàng)幻玉目[胥香諸園]成交這客戶葛分析多層雕、小寸高層兇客戶[區(qū)域]蘇州朽戶籍中和新惹蘇州擔(dān)人各狂占一窮半，蟲其中心蘇州充戶籍壇的客楊戶多春集中賴于新歡區(qū)（30搬%）和踐市區(qū)朱（20劫%），兩而新璃蘇州逼人則逃多分罷布于傭吳中向區(qū)、藝相城蕉區(qū)等脾地?？深惾辣软?xiàng)徹目[胥香考園]成交織客戶辮分析多層化、小舊高層遙客戶[年齡]30兼-3交5歲為興主，蠢婚房怨需求渴較多庭。針?biāo)膶?duì)這救一客搶群，跪胥香抵園推基出首務(wù)付補(bǔ)洗貼一負(fù)半的扁優(yōu)惠首措施洲，打少出“趟首付3萬(wàn)起羨”的傭廣告嶺訴求搭。可類呢比項(xiàng)靜目[胥香伙園]成交桐客戶影分析多層后、小邁高層略客戶[職業(yè)]以新差區(qū)、忘吳中寶區(qū)的聰外企穩(wěn)、私脆企（命主要食是IT業(yè)和門科技錄行業(yè)籌）的苦普通毒員工美為主撤，及不部分戶公務(wù)忽員和解事業(yè)客單位渾員工豆。針妖對(duì)企今業(yè)員渴工，待胥香體園進(jìn)功行了粱定點(diǎn)全式團(tuán)烏購(gòu)，估例如躍曾在程新區(qū)量一家筑臺(tái)企出團(tuán)購(gòu)70套。東山西山高新寒區(qū)市區(qū)吳中吹區(qū)相城騎區(qū)目標(biāo)僅客群耐預(yù)判胥口箱鎮(zhèn)類型區(qū)域年齡職業(yè)聯(lián)排胥口、吳中、新區(qū)35-50歲金領(lǐng)私營(yíng)業(yè)主、外企高管、政府官員多層胥口、新區(qū)、市區(qū)30-45歲白領(lǐng)外企/私企中層、公務(wù)員小高新區(qū)、市區(qū)25-40歲藍(lán)領(lǐng)外企/私企職員高密袋度多妖層，瘋降低夕密度堅(jiān)時(shí)小碰高比踩例也賓較小胥口環(huán)太而湖木瀆高新究區(qū)形態(tài)崗：高仙層單價(jià)仰：83街00元/平米捆左右形態(tài)腿：別箱墅、漲小高僅層單價(jià)伏：別竟墅15章00泰0元/平米,小高縮慧層70牛00元/平米形態(tài)耐：聯(lián)暫排、嚴(yán)多層崇、小奧高層單價(jià)奪：聯(lián)采排10夫00晨0元/平米,小高蔬層58儀00元/平米形態(tài)蒸：別枯墅單價(jià)踏：18陸00局0元/平米價(jià)格端谷底多層暑稀缺定位砍思考臨江指公園容積率建筑密度建筑高度樓面均價(jià)≤1.1≤25%≤36m2100元/㎡具有集地價(jià)飾優(yōu)勢(shì)性價(jià)脊比優(yōu)罰勢(shì)可能1：純揪多層可能2：聯(lián)獎(jiǎng)排+小高木瀆定位比策略性價(jià)調(diào)比制危勝利用弟與新趁區(qū)比戴較明況顯的催價(jià)格猾勢(shì)差蟻和產(chǎn)桂品差貞異，舟以優(yōu)攻越性赤價(jià)比夾吸引采經(jīng)濟(jì)雅型客域戶，爸實(shí)現(xiàn)含項(xiàng)目退客源強(qiáng)區(qū)域漢的戰(zhàn)累略性挽突破籠，?；枳C產(chǎn)字品的租順利焦去化括。胥口環(huán)太閉湖木瀆高新扔區(qū)基礎(chǔ)葵市場(chǎng)胥口成長(zhǎng)俊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)恢區(qū)域新區(qū)地緣藥性客求戶為施基本滅支撐戲。價(jià)格掠勢(shì)差考引導(dǎo)范經(jīng)濟(jì)槳型客蔥戶。價(jià)差馬不大遮截流升新區(qū)悲客戶禮。項(xiàng)目斷定位面向暖以新李區(qū)為嗚中心瘡的西獵蘇州子的高兼性價(jià)其比第劫一居腰所[定位良策略]性價(jià)答比制沸勝[市場(chǎng)雕區(qū)域]以胥球口為魔基礎(chǔ)以新企區(qū)為花中心[產(chǎn)品似組合]聯(lián)排+小高純多匯層項(xiàng)目放整體踐產(chǎn)品少布局居住荒用地高密友度花昆園洋蹤蝶房/聯(lián)排+小高丟層容積輔率1.付1商業(yè)汗用地居住礙用地竭商業(yè)剝配套容積曠率1.折71號(hào)地自塊建替議產(chǎn)品閱定位窮及布折局總占偏地面寫積：60始37正1.汽7平方叫米純花廣園洋住房建尾筑面毫積：66赴40經(jīng)0平方似米建筑買密度方：25刺%總戶舞數(shù)：車約60謊0戶總體黨布局升示意建議給一高密廟度花破園洋免房建議垃一高密電度花牙園洋薯房規(guī)劃厘建議1.建筑伏單體疤采用腳南入把戶結(jié)專合北饒入戶傅的方須式，五減少賀道路延用地津面積芒；2.景觀活布局拖上以律綠化并作為燙景觀覆體系醋作為鵝主導(dǎo)鞏，在島核心堡景觀良和組尋團(tuán)景科觀內(nèi)擔(dān)以小鋪品的曲形式洽布置摩水景劉。3.該方飼案下狐車位陰配比鑼為1：0.輛8。“高五密度裹“的睬純花牛園洋牢房1號(hào)地岸塊建貪議1艘.“經(jīng)濟(jì)渣性”注和“述舒適淡性”場(chǎng)，一懼層建能筑面障積控躍制在13細(xì)0-幕14末0平方亞米，覆附帶配地下吃室；嗽二層杯至四呈層建跑筑控肆制在10辟0-簡(jiǎn)11勸0平方局米；珍五層炎建筑抓面積峰控制少在90平方叼米以掩下。2.戶型胳功能歪上“筋陽(yáng)光規(guī)房”橋、“損南向饅露臺(tái)哄”、隸“主慰臥衛(wèi)椒生間+更衣阻室”魯?shù)牟忌拙帧＠脡ā盎x園洋朗房”悼層層番退臺(tái)慈的獨(dú)曠特建夢(mèng)筑形縱態(tài)，嘉以不盟同戶茂型面版積吸缸引不察同需配求的朗客群開(kāi)。主臥帶更衣室和衛(wèi)生間，提升私密性南向項(xiàng)景觀鴿露臺(tái)+陽(yáng)臺(tái)如，享頌受陽(yáng)細(xì)光建議兼一高密布度花魯園洋竄房規(guī)劃柱建議1號(hào)地蛾塊建藝議產(chǎn)品遷定位集及布摩局居住飾用地焰指標(biāo)位約為朋：總占槽地面腐積：60限37蠢1.徑7平方鏡米總建辮筑面桐積：66化40番0平方就米聯(lián)排讓別墅劫總建釀筑面蒜積約28喊00匠0平方摟米；筋小離高層衣總建傾筑面桶積約38撥40疲0平方慣米建議跟二聯(lián)排宿別墅+小高波層1號(hào)地辣塊建宮議住宅妻布局丟：通過(guò)搶建筑脅的朝都向和局分布劍，形腰成兩殘個(gè)相雄對(duì)獨(dú)浪立的狡區(qū)域邪；動(dòng)態(tài)撒交通懲：聯(lián)排常別墅善區(qū)域?yàn)V和小餡高層饒區(qū)域豆形成移兩個(gè)姨交通奇系統(tǒng)濃，出門入口翁分開(kāi)于設(shè)置徹；商掘業(yè)配蛋套結(jié)帥合小演高層鞋布局階，形友成與諷聯(lián)排替的商茄住分霜流，諸聯(lián)排母人車咱合流歉，小妨高層縮慧人車花分流滿的交混通體賊系。景觀航屏障伍：利用槍兩個(gè)偽區(qū)域鉤之間狹的間紋距布耗置綠萄化帶階，利腦用植財(cái)物的調(diào)天然貞屏障裂起到象分離戒的作孝用。靜態(tài)剛交通顫：聯(lián)排尺別墅抓每戶盼配備1個(gè)停羅車位令，小銜高層糧停車賞配比丙建議0.六8個(gè)/戶。兄聯(lián)排系別墅韻采用系室內(nèi)棗停車霜，小他高層教利用橡建筑弄間距糠采用追半地貓下停府車。聯(lián)排絲式約占嶄住宅破的1/抬3體量視，主宗要在日于內(nèi)君部環(huán)降境的覆營(yíng)造澇，小陶高層騎布局僅應(yīng)根喪據(jù)地堵塊與唯外部喂環(huán)境理關(guān)系習(xí)，以烈東南宅向設(shè)蹈置為庫(kù)宜。規(guī)劃協(xié)建議建議驗(yàn)二聯(lián)排晨別墅+小高腔層1號(hào)地伐塊建耳議戶型訴面積鑒建議通過(guò)抖合理旬控制縮慧戶型望建筑境面積萌，形系成總皆價(jià)優(yōu)隸勢(shì)。聯(lián)排改：18追0-驕22雞0平方賀米小高怨層：85臥-1艱20平方凍米。建議秘二聯(lián)排月別墅+小高壞層1號(hào)地半塊建波議規(guī)劃四建議2號(hào)地閑塊建施議靠近1號(hào)居及住地疤塊，梁且鄰潛規(guī)劃團(tuán)道路訊，2號(hào)地闖塊的途產(chǎn)品占設(shè)置避以居沖住配預(yù)套商?hào)|業(yè)服浪務(wù)設(shè)魂施為稅主。占地約面積58騰80仰.8平方穩(wěn)米，耳容積卡率1.壓7，建兼筑面蜜積99輛96平米泄，建珍筑密炊度25鞭%，在黃不損費(fèi)失容盞積率就的原箏則下麗若地鵲塊產(chǎn)俱品為生商鋪勸，需府要做3.升4層。由于乏商鋪3層以摧上銷笨售具亞有困于難，勵(lì)考慮予到億街城為伏上市非企業(yè)桑，因冠此轉(zhuǎn)祥換部花分面鄉(xiāng)豐積為通經(jīng)濟(jì)仿型酒冤店作繪為固脂定資藍(lán)產(chǎn)，頑提高顫酒店廚層數(shù)團(tuán)確保膽商業(yè)艙銷售夕。2號(hào)地齊塊內(nèi)差產(chǎn)品吐為居朵住商給業(yè)、誕服務(wù)享配套+經(jīng)濟(jì)敬型酒壘店：居住犁服務(wù)問(wèn)配套悟設(shè)施曾建筑嚼面積20平00平方?jīng)_米（族會(huì)所沈及配貨套設(shè)希施等牛）居住腰配套吉商業(yè)竹設(shè)施復(fù)建筑蹦面積30語(yǔ)00平方痛米（川洗衣耕店、虜便利破店、賓理發(fā)挑店等擋生活紋服務(wù)咱設(shè)施距）經(jīng)濟(jì)衰型酒戴店貧建筑牢面積50規(guī)00平方青米6商業(yè)餓項(xiàng)目覽建議用地拼指標(biāo)摩思考地塊占地面積建筑面積容積率建筑密度平均層數(shù)建筑高度③2279341027≤1.8≤50%3.6F≤36m④1635524532≤1.5≤45%3.3F≤36m持有賣場(chǎng)/綜合體酒店人口和消費(fèi)力支撐？區(qū)域商業(yè)氛圍？需求？類型？銷售專業(yè)市場(chǎng)辦公轉(zhuǎn)化為居住書畫行業(yè)支撐？產(chǎn)業(yè)延伸可能？需求？定位？收益？書畫市場(chǎng)居住區(qū)商業(yè)卡市場(chǎng)侍分析胥口耀鎮(zhèn)商習(xí)業(yè)現(xiàn)牛狀‖書畫且專業(yè)約市場(chǎng)項(xiàng)目胥口書畫市場(chǎng)胥口書畫名家街郁舍位置胥口鎮(zhèn)孫武路胥口鎮(zhèn)胥口中市街太湖旅游區(qū)經(jīng)營(yíng)面積4000-5000㎡,40家約3000㎡，20家1000㎡，20余家租金0.25元／㎡·天免租（政府引進(jìn)）0.16－0.19元/㎡·天售價(jià)4000-5000元/㎡——經(jīng)營(yíng)者是否與投資者分離大部分分離，少量自主經(jīng)營(yíng)分離50%分離；50%自主經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)情況批發(fā)和零售；國(guó)畫、油畫、字畫、雕刻、古玩、根雕、奇石等；20-400元/件不等；檔次較低，有待升級(jí)發(fā)展，經(jīng)營(yíng)較差。集展示、創(chuàng)作、銷售為一體；名人油畫、國(guó)畫、書畫；7000-300,000元/件不等；蘇州政府和中國(guó)美協(xié)合辦?？蛻糁饕獊?lái)源于上海、全國(guó)各省市，多為畫廊購(gòu)買作為投資和收藏，經(jīng)營(yíng)狀況一般。零售、批發(fā)；國(guó)畫、油畫、仿名人畫、裝裱制作、紙張；10-200元/件不等；客戶主要來(lái)源于本地人，以家裝為目的，部分客戶為上海、山東、浙江等地。檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)較差?，F(xiàn)場(chǎng)實(shí)景胥口搏鎮(zhèn)商執(zhí)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)狀‖書畫題專業(yè)族市場(chǎng)商業(yè)鑼市場(chǎng)吧分析書畫貨市場(chǎng)將容量綁有限系。4#地塊項(xiàng)完全依按書寨畫市紀(jì)場(chǎng)建宣設(shè)有木經(jīng)營(yíng)自風(fēng)險(xiǎn)情。經(jīng)營(yíng)露分散膠、于檔次援較低南、經(jīng)徐營(yíng)狀榮況一曾般。產(chǎn)業(yè)凳升級(jí)規(guī)迫在吳眉睫般，政飄府借揉力勢(shì)挺在必污行。書畫哨與旅巾游商高品結(jié)銀合，耕但未遇形成系規(guī)模租效應(yīng)毫。嫁接勁“大咱蘇州辨”旅謙游資輕源，賽整合餡旅游些商品超形成銷專業(yè)盼市場(chǎng)疤。特征啟示商業(yè)廈市場(chǎng)喝分析胥口環(huán)太湖木瀆古城區(qū)三古古典混園林水鄉(xiāng)秧古鎮(zhèn)千年剪古城一湖太湖粘風(fēng)光+大蘇脊州旅巧游帶麻“斷緣瑞點(diǎn)”專業(yè)即市場(chǎng)—蘇州予旅游航資源屑分析商業(yè)校市場(chǎng)勉分析專業(yè)狹市場(chǎng)—蘇州饑旅游茫商品遺市場(chǎng)捐分析[旅游鳴商品喝銷售尺特點(diǎn)]分布翻散‖多與陷各旅插游景瓜點(diǎn)結(jié)魔合，哀呈點(diǎn)蹈狀分裳布；規(guī)模卸小‖受旅勒游區(qū)想規(guī)劃伐限制表，經(jīng)詢營(yíng)空政間有悉限；品種偉少‖商品鞏同質(zhì)惑化現(xiàn)軋象嚴(yán)底重，惜種類蘋集中路；檔次被低‖未形神成規(guī)撤模效合應(yīng)，萌同質(zhì)牙化導(dǎo)曉致價(jià)省格戰(zhàn)林，整炕體而霞言品撓質(zhì)感蠶較弱遠(yuǎn)。旅游態(tài)商品暗市場(chǎng)絕存在勒空間哥。單位炎：億續(xù)元20帳07年蘇缸州市旗旅游米總收彩入60伙0億，情占GD渴P的10釀.5公%；20年07年蘇簽州市羽接待逐國(guó)內(nèi)餓游客48采50萬(wàn)人跡次；20膏07年接翅待境秩外游秩客20區(qū)0萬(wàn)人扒次；20私07年旅蹈游外站匯收錯(cuò)入8.惰6億美航元。（20越07年蘇獨(dú)州市訪國(guó)民族經(jīng)濟(jì)草和社尊會(huì)發(fā)屠展統(tǒng)于計(jì)公篇報(bào)）20勻07年，到吳中遭區(qū)各還旅游浙景區(qū)沉（點(diǎn)?。├蹞粲?jì)接能待旅膀游者眉超90筑0萬(wàn)人到次，棚累計(jì)靈旅游碰總收濃入達(dá)74駱.9欠4億元應(yīng)。商業(yè)厭形態(tài)刮選取書畫市場(chǎng)居住區(qū)地塊占地面積建筑面積容積率建筑密度平均層數(shù)建筑高度③2279341027≤1.8≤50%3.6F≤36m④1635524532≤1.5≤45%3.3F≤36m持有賣場(chǎng)/綜合體酒店人口和消費(fèi)力支撐？區(qū)域商業(yè)氛圍？需求？類型？銷售專業(yè)市場(chǎng)辦公轉(zhuǎn)化為居住書畫支撐不足嫁接旅游資源需求？定位？收益？？？？？24腰50文0㎡41汽00恩0㎡？商業(yè)惰市場(chǎng)沫分析商機(jī)瓜契機(jī)胥口概況數(shù)值年末人口46603人鄉(xiāng)鎮(zhèn)從業(yè)人員29594人國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值26億元居民儲(chǔ)蓄存款35900萬(wàn)元年末人均儲(chǔ)蓄存款0.77萬(wàn)元？無(wú)論禁從人踩口還和是消廣費(fèi)能我力上懇看，敢胥口綁都還遲不足吉以支辭撐起4萬(wàn)規(guī)封模的宏商業(yè)乖，必夸須向庸外尋獲找市容場(chǎng)契逮機(jī)。商業(yè)鎖市場(chǎng)未分析蘇州茶商業(yè)脈格局核心篇商業(yè)堵板塊湖東駛商業(yè)兇區(qū)獅山嶼廣場(chǎng)限商業(yè)波區(qū)金雞階湖商閥業(yè)帶陽(yáng)澄斤湖商血業(yè)帶太湖輔商業(yè)勿帶古城礙商業(yè)拐帶商業(yè)異市場(chǎng)西分析西部喘區(qū)域水級(jí)商集圈格愛(ài)局新區(qū)羨市級(jí)禮商圈以蘇恨州樂(lè)搏園為促依托顧，以燥淮海膛路商韻業(yè)街瓦為主苗干，怠形成補(bǔ)功能窄齊全哀的現(xiàn)籠代市柴級(jí)商迷業(yè)功個(gè)能區(qū)騰。木瀆漿鄉(xiāng)鎮(zhèn)身級(jí)商俯圈以香坐港街飼為主早的傳蜻統(tǒng)生匪活型士商業(yè)潤(rùn)及以儲(chǔ)明清割街為油主體暖的旅筋游商猜業(yè)街蓋共同疊組成港的鄉(xiāng)帶鎮(zhèn)級(jí)歡商業(yè)巡壽區(qū)。太湖趁旅游白度假紗區(qū)休至閑度濫假商濫圈[規(guī)劃]以沿郵太湖團(tuán)岸線污的休畜閑旅餅游帶翼為軸府的旅幣游配凈套服栗務(wù)和用休閑潮娛樂(lè)苗的商齊業(yè)區(qū)卻。胥口憲鄉(xiāng)鎮(zhèn)嬸級(jí)商折圈以胥只市街福為主蛾干的劍傳統(tǒng)綢生活筋型商匯業(yè)所食形成慎的鄉(xiāng)含鎮(zhèn)級(jí)鑼商業(yè)勁帶。商業(yè)輩市場(chǎng)燭分析木瀆序鎮(zhèn)商敘業(yè)現(xiàn)辯狀‖賣場(chǎng)木瀆5公里儀半徑趁內(nèi)有賀世紀(jì)比聯(lián)華噴、麥撞德龍污、華還潤(rùn)超米級(jí)市籃場(chǎng)，戀已形繡成強(qiáng)藏力磁倚場(chǎng)。木瀆三大抓特征‖以生內(nèi)活型呈商業(yè)留為主嶼，同鋼時(shí)有員部分洗旅游渣型商晉業(yè)存貍在。商業(yè)幸形態(tài)魂檔次闖低，頓商住儉結(jié)合需（1F商鋪2F住宅粗），劈燕商禿業(yè)和葡住宅之價(jià)差受小。主要鳳受新汁區(qū)商蹦業(yè)輻綠射，敗處于啄向城亡市型青商業(yè)迷的發(fā)蠶展階艱段。商業(yè)依市場(chǎng)蕩分析木瀆袋鎮(zhèn)商般業(yè)現(xiàn)之狀‖商業(yè)患街位置面積（㎡）價(jià)格(萬(wàn)元)租金(元/年)租金(元/㎡·天)經(jīng)營(yíng)類型經(jīng)營(yíng)者是否持有明清街沿街75—200000.73餐飲是明清街內(nèi)115118——餐飲是明清街內(nèi)160—100000.17旅游商品否香港街80—150000.51雜貨是平均殖租金‖約0.原5元/㎡·天平均來(lái)售價(jià)‖1產(chǎn)00兆00元/㎡商業(yè)搶市場(chǎng)春分析胥口菌鎮(zhèn)商爪業(yè)現(xiàn)旺狀胥市街以胥傾市街躺為傳圍統(tǒng)生輕活型呈商業(yè)論街所黑形成膊的鄉(xiāng)晝鎮(zhèn)級(jí)建商業(yè)次帶。商業(yè)捆市場(chǎng)感分析胥口噴鎮(zhèn)商木業(yè)現(xiàn)楊狀‖商業(yè)萍街位置面積（㎡）價(jià)格(萬(wàn)元)租金(元/年)租金(元/㎡·天)經(jīng)營(yíng)類型經(jīng)營(yíng)者是否持有東大街北端8040——中介是東大街北端200—28000含轉(zhuǎn)讓費(fèi)0.38機(jī)電公司否東大街北端160—250000.43中介否東大街南端16075270000.46服裝否胥市路8060——建筑材料是胥市路120—5年4萬(wàn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬(wàn)0.46轉(zhuǎn)讓中否胥市路10070萬(wàn)——雜貨鋪是經(jīng)血營(yíng)迎格傍局‖2屯F，1F為經(jīng)講營(yíng)區(qū)2F為居圾住區(qū)平拌均上租支金‖約0.慈45元/㎡·天銷胸售砍單詞價(jià)‖7越00娛0元/㎡矛(新鋪拿）商業(yè)成市場(chǎng)謝分析太湖萄旅游覽度假瀉區(qū)商座業(yè)規(guī)乞劃規(guī)劃海有以遞沿太戀湖岸壁線的謹(jǐn)休閑浮旅游卻帶為吩軸的版旅游煉配套拴服務(wù)漸和休瀉閑娛謹(jǐn)樂(lè)的抹商業(yè)蛛?yún)^(qū)。太湖驗(yàn)度假疊區(qū)木瀆新區(qū)胥口