XX市三味火鍋店?duì)I銷策劃方案和XX市葡萄園項(xiàng)目營銷推廣方案

XX三味火鍋店?duì)I銷策劃方案一、公司概述XX市“鮮羔樓”涮羊肉火鍋店位于XX市人民路120號(hào)，在市內(nèi)可乘31路公交車，城里十字站下即到。草原鮮羔樓，這名字對普通食客來說可能還比較陌生，在像XX這樣的內(nèi)地城市,這樣的正宗的內(nèi)蒙古涮羊肉更是少之又少。鮮羔樓于2001年12月創(chuàng)立于內(nèi)蒙古大草原上的“火鍋之都”包頭。以其新穎的三味火鍋，獨(dú)特的五種湯汁口味，八種鍋底組合方式，品質(zhì)優(yōu)異的內(nèi)蒙古特制鮮羔樓肉，加之濃厚的中國傳統(tǒng)飲食文化氣息同深邃的現(xiàn)代市場營銷管理而一舉成功。在競爭激烈的火鍋業(yè)異軍突起，從而成為一顆璀璨的餐飲之星?？偛吭O(shè)在內(nèi)蒙古包頭的內(nèi)蒙古鮮羔樓餐飲有限責(zé)任公司，已經(jīng)國家工商總局商標(biāo)注冊，三味火鍋和羊肉加工新工藝已獲國家兩項(xiàng)專利。2003年12月又被中國烹飪協(xié)會(huì)評(píng)為“綠色餐飲企業(yè)”稱號(hào)。鮮羔樓人憑著高度的責(zé)任心和敬業(yè)精神，以質(zhì)量樹品牌、以誠信求發(fā)展，同時(shí)逐步形成一整套加盟、策劃、培訓(xùn)、配送、管理、營銷的專業(yè)化管理模式?，F(xiàn)已在全國發(fā)展加盟店300多家，90家地區(qū)總代理。并正以勢不可擋的速度向全國迅速擴(kuò)展。公司目標(biāo)是：打造中國火鍋業(yè)第一品牌。服務(wù)宗旨是：顧客至上,在各方面實(shí)現(xiàn)顧客滿意率百分百。鮮羔樓在2001年創(chuàng)建以來，生產(chǎn)理念不斷推陳出新，在全國創(chuàng)以300余家加盟連鎖店。公司在迅速發(fā)展的過程中，保持踏實(shí)、穩(wěn)重的一貫風(fēng)格，以求實(shí)、創(chuàng)新的作風(fēng)帶動(dòng)企業(yè)整體面貌的提高，推動(dòng)著鮮羔樓連鎖事業(yè)邁進(jìn)了新的臺(tái)階。二、環(huán)境分析1、宏觀/微觀環(huán)境分析要了解涮羊肉，就先得了解涮羊肉的起源。涮羊肉傳說起源于元代。當(dāng)年元世祖忽必烈統(tǒng)帥大軍南下遠(yuǎn)征。在一次行軍中，他猛想起家鄉(xiāng)的菜肴——清燉羊肉，于是吩咐部下殺羊燒火。廚師知道他性情暴躁，于是急中生智，飛刀切下十多片薄肉，放在沸水里攪拌幾下，待肉色一變，馬上撈入碗中，撒下細(xì)鹽。忽必烈連吃幾碗翻身上馬率軍迎敵，結(jié)果旗開得勝。在籌辦慶功酒宴時(shí)，忽必烈特別點(diǎn)了那道羊肉片。廚師忙中有較強(qiáng)的影響力，當(dāng)年金庸在口福居的北京總店品嘗了口福居的羊肉后，對此贊不絕口，并在店里題詞。正式口福居的良好的飯菜質(zhì)量換來了大眾的口碑。此外在XX還有“老北京”涮肉坊，“草原興發(fā)”火鍋店，“常來順”紅燜羊肉，竹園火鍋城等火鍋店在XX市區(qū)的不同地區(qū)都有一定的影響力和不錯(cuò)的口碑及影響力。在這樣激烈的市場競爭下，若鮮羔樓沒有一定獨(dú)特的優(yōu)勢，很難在這樣的競爭下生存下去，鮮羔樓也已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，逐漸發(fā)展了自己的涮羊肉獨(dú)特的制作方法，也是自己的內(nèi)蒙古的羊肉在這樣的烹制下有了育種不同的純正的口感。鮮羔樓擁有萬畝羔羊生產(chǎn)基地，您所品嘗的每份羊肉，都是精心挑選的現(xiàn)屠宰、現(xiàn)加工和削片的純鮮羔樓肉。鮮羔樓全部挑選一歲以內(nèi)羔羊通過去酸、去筋、排毒等多道工序精制而成。其特點(diǎn)為肉質(zhì)鮮嫩、久涮不老。常食之具有補(bǔ)氣益腎、滋陰壯陽、暖胃健體之功效，對病后初愈者效果尤佳。首家獨(dú)創(chuàng)的三味火鍋已在全國連鎖，占領(lǐng)了一定的市場，贏得了口碑。而店里附帶推出的山珍湯，只喝不涮，具有養(yǎng)顏保健、養(yǎng)目、潤肺理氣、排除體內(nèi)毒素之功效，十分適合上班族食用。推出的孜然紅湯色澤紅亮、麻辣爽口、回味香醇幽長、有開胃健脾、除濕祛風(fēng)、消除疲乏之功效，為在周末休閑事的商家食品。此品油而不膩、辣而不燥、久吃不厭。人們在鮮羔樓店里感受到的不僅是可口的食品，還有無微不至、面面俱到的服務(wù)，讓人們有了在家吃飯一樣的愜意。正是這樣的好產(chǎn)品和好服務(wù)，是現(xiàn)在和以后鮮羔樓立足的根本。堅(jiān)持以顧客為上帝的原則，全心全意以顧客為中心開展服務(wù)和業(yè)務(wù)，是每個(gè)商家都必須堅(jiān)持的準(zhǔn)則。鮮羔樓在這樣做的同時(shí)，相鄰的競爭對手們也都在推出自己新的菜系，新的食品和新的吃法。因此，鮮羔樓必須意識(shí)到這一點(diǎn)，長期堅(jiān)持下去，永遠(yuǎn)走在市場競爭的前列。三、4p分析在企業(yè)的營銷過程中，4p此過程中具有重大的影響。在市場營銷組合觀念中的4p分別是產(chǎn)品(product),價(jià)格(price),地點(diǎn)(place),促銷(promotion)。此4p(產(chǎn)品、價(jià)格、地點(diǎn)、促銷)是市場營銷過程中可以控制的因素,也是企業(yè)進(jìn)行市場營銷活動(dòng)的主要手段,對它們的具體運(yùn)用,形成了企業(yè)的市場營銷戰(zhàn)略；對它們運(yùn)用的好壞，也深刻影響著企業(yè)未來的命運(yùn)。1、產(chǎn)品(product)

鮮羔樓作為一個(gè)火鍋店，主營產(chǎn)品無疑是與火鍋有關(guān)的產(chǎn)品。鮮羔樓的特色是涮羊肉，這是鮮羔樓的優(yōu)勢，也是鮮羔樓應(yīng)該主營的招牌食品。此外鮮羔樓的一切食品都應(yīng)該以涮羊肉為中心開展，這是現(xiàn)在和以后時(shí)期鮮羔樓應(yīng)該堅(jiān)持的方向，其它毫無疑問都應(yīng)該以此為中心。2、價(jià)格(price)

鮮羔樓的店面面積為230平方米，客容量為150平方米，由于此店的規(guī)模和XX市人的消費(fèi)習(xí)慣，鮮羔樓的人均消費(fèi)僅為25元每人。這個(gè)價(jià)格對于一般的消費(fèi)者來說，是完全可以接受的。因此，相對于其它的大規(guī)模店鋪來說，鮮羔樓明顯具有一定的價(jià)格優(yōu)勢。鮮羔樓應(yīng)該抓住此優(yōu)勢，在不降低飯菜質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的情況下，吸引更多的中低層消費(fèi)者。3、地點(diǎn)(place)

鮮羔樓位于XX市人民路120號(hào)，人民路是XX新建的較為繁華的街道，客流量十分大，尤其是在周末和夜晚，在此路上有眾多的消費(fèi)者。一些較為高檔的住宅小區(qū)距鮮羔樓很近，加上人民路在XX的重要的地理位置和周圍發(fā)達(dá)的交通環(huán)境，都為鮮羔樓的經(jīng)營帶來了一定優(yōu)勢，十分有利于宣傳企業(yè)的文化和在廣大人民群眾中豎立良好的口碑。4、促銷(promotion)

要想在短期內(nèi)樹立企業(yè)良好的形象和堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，采取一定的促銷手段是必不可少的，這樣有利于人們對鮮羔樓的了解；因此，在開業(yè)之初的促銷手段，對企業(yè)的宣傳是必不可少的。宣傳是企業(yè)必不可少的擴(kuò)大企業(yè)知名度的手段，尤其在開業(yè)之初，企業(yè)必須把此當(dāng)作營銷方案制定的重點(diǎn)，其它活動(dòng)應(yīng)以此為中心來開展。四、action紙上談兵不會(huì)給企業(yè)帶來任何效益，只有實(shí)際的行動(dòng)才能給企業(yè)帶來利益。鮮羔樓應(yīng)根據(jù)自己本身的客觀情況，制定符合當(dāng)?shù)丨h(huán)境的營銷策略，為企業(yè)的下一步發(fā)展作鋪墊。具體來說，可以采用以下的幾種策略：（1）開業(yè)之初，在集貿(mào)市場、商場、小區(qū)設(shè)起臨時(shí)或固定攤點(diǎn)。（也可尋求合伙或零售商）

（2）在店面附近拉橫幅，發(fā)宣傳單。

（3）成立一些群眾組織，發(fā)優(yōu)惠卡，憑卡消費(fèi)可優(yōu)惠打折。

（4）建立密切的客戶關(guān)系，在客戶生日、結(jié)婚紀(jì)念日或生病時(shí)，我們贈(zèng)送一份小禮品。

（5）新品推出時(shí)，配合小袋免費(fèi)贈(zèng)品。

（6）請當(dāng)?shù)孛嘶蛘賳T參觀、題詞、留影。

（7）在當(dāng)?shù)嘏e辦素食文化活動(dòng)，如重陽節(jié)舉辦百歲老人聚會(huì)等，擴(kuò)大素食及店面影響。

（8）在節(jié)假日開展“獻(xiàn)愛心”、“孝心”活動(dòng)，讓子女為父母送健康。

（9）參與有關(guān)健康、養(yǎng)生、美容、健身的公益活動(dòng)。

（10）節(jié)假日跟當(dāng)?shù)孛襟w合作，推出火鍋講座，火鍋專欄，火鍋菜譜。五、目標(biāo)公司在發(fā)展事業(yè)的同時(shí)，應(yīng)是中遵循“品質(zhì)為本、誠信至尚、偉業(yè)恒績、決勝千年”的企業(yè)精神，把“精、誠”二字做為公司的經(jīng)營理念，以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)，奉行“產(chǎn)品質(zhì)量是生命，優(yōu)質(zhì)服務(wù)是基礎(chǔ)，現(xiàn)代化管理是手段，顧客滿意是目標(biāo)”的經(jīng)營宗旨?！磅r羔樓”在推行國家質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，為了保持良好的聲譽(yù)和形象，總部設(shè)在內(nèi)蒙古包頭市的鮮羔樓總公司，對全國的連鎖店原材料統(tǒng)一配送，對各酒店實(shí)行統(tǒng)一的、強(qiáng)有力的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督以及服務(wù)。堅(jiān)持“顧客至上,在各方面實(shí)現(xiàn)顧客滿意率百分百”的服務(wù)宗旨，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，最終達(dá)到“打造中國火鍋業(yè)第一品牌”的企業(yè)目標(biāo)，是鮮羔樓奮斗的方向，也是對消費(fèi)者的承諾?！酒咸褕@·半山居】【葡萄園·城市廣場】

目錄前言與思路一、住宅營銷推廣計(jì)劃二、商業(yè)招商與銷售策略三、各階段營銷推廣計(jì)劃四、推廣總控圖五、階段媒體計(jì)劃與招商工作計(jì)劃結(jié)語

前言與思路本報(bào)告是在前期住宅和商業(yè)成功推廣的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，在2008年分別對住宅新組團(tuán)的推貨、商業(yè)的招商和銷售制定全方位、系統(tǒng)性、有步驟的營銷推廣計(jì)劃和開盤方案。1、此階段的營銷推廣是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)銷售的重要部分，時(shí)間從2008年4月至2008年6月底，共3個(gè)月。2、此階段的推廣，住宅和商業(yè)并重，兩條線的工作同步進(jìn)行，但不同時(shí)間段各有側(cè)重，4月以住宅為重，5、6月以商業(yè)為重。3、營銷方面，因退臺(tái)別墅總價(jià)高，客戶群較難把握，銷售難度較大，周期拉長，因此實(shí)質(zhì)的銷售回款仍以御景居組團(tuán)為主力，在媒體宣傳上兩者都應(yīng)兼顧到。4、商業(yè)方面，4月底同步啟動(dòng)招商工作，開始聯(lián)系目標(biāo)商家，爭取引進(jìn)知名主力店商家，同時(shí)積累大量意向商家散戶，為商業(yè)全面招商，奠定客戶基礎(chǔ)和市場基礎(chǔ)?！鐾茝V綱領(lǐng)：媒體營銷+產(chǎn)品創(chuàng)新——雙管齊下，揚(yáng)長避短A、媒體營銷用于達(dá)成廣泛傳播效應(yīng)，關(guān)鍵在于運(yùn)作的主動(dòng)性和引導(dǎo)性。B、產(chǎn)品創(chuàng)新并不是要將產(chǎn)品翻新、再造，而是在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上把產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢最大化地表現(xiàn)出來，以更直觀的形式傳達(dá)給目標(biāo)受眾，進(jìn)而引導(dǎo)目標(biāo)受眾的購房消費(fèi)取向?！鐾茝V目的:A、凝聚人氣，為銷售沖刺階段做準(zhǔn)備；B、與客戶做親密接觸，建立產(chǎn)品功能優(yōu)勢上的良好印象；C、挖掘多元化產(chǎn)品功能，張揚(yáng)樓盤形象，塑造房地產(chǎn)品牌個(gè)性。

一、住宅營銷推廣計(jì)劃1、推廣重點(diǎn)建議本項(xiàng)目住宅體系以退臺(tái)別墅，多層住宅為主體。別墅項(xiàng)目由于其價(jià)格及客戶選擇上的特殊性，銷售時(shí)間過長，且消費(fèi)群體相對比較少，而多層住宅市場需求相對較大。因此，介于目前的銷售狀況，今年的銷售目標(biāo)應(yīng)該以多層住宅推廣為主，退臺(tái)別墅推廣為輔。2、銷售重點(diǎn)工作建議多層：采用快速銷售（主推）根據(jù)不同時(shí)期，重點(diǎn)推廣不同的戶型別墅：提升型產(chǎn)品（自然銷售）樹立品牌形象3、銷售策略多層：全面推廣，面對所有客戶，通過報(bào)紙、電視、郵政、戶外等多方面推廣。別墅：針對性推廣，面對高端消費(fèi)群體，通過郵政部門的直郵系統(tǒng)、報(bào)紙等宣傳方式對高端群體進(jìn)行推廣，并在多層推廣的基礎(chǔ)上附屬推廣。4、其他方面小高層：小高層為今年下半年主推項(xiàng)目，目前僅規(guī)劃其產(chǎn)品定位，并在建設(shè)初期進(jìn)行預(yù)熱銷售。5、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：（具體時(shí)間根據(jù)其項(xiàng)目工程進(jìn)度做微觀調(diào)整）強(qiáng)銷期，2008年4月-7月，每月3—5次報(bào)版廣告，分賣點(diǎn)訴求，以理性訴求為主，從環(huán)境、地段、價(jià)格、發(fā)展趨勢、戶型、付款方式等進(jìn)行訴求，同時(shí)結(jié)合舉辦的促銷活動(dòng)進(jìn)行渲染。持續(xù)期，2008年7月-2008年10月（具體時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度調(diào)整），報(bào)版頻率有所減弱，以進(jìn)行綜合訴求為主，從現(xiàn)房、銷售情況、讓利活動(dòng)等進(jìn)行訴求，并建議做好賣場和現(xiàn)場的廣告氣氛渲染，以及人員跟進(jìn)，銷售管理工作。尾盤期，2008年11月至以后（具體時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度調(diào)整），少量廣告見報(bào)，以進(jìn)行綜合訴求為主，從現(xiàn)房、銷售情況、讓利活動(dòng)等進(jìn)行訴求，以及人員跟進(jìn)，銷售管理工作。6、建議分析項(xiàng)目第一階段的宣傳推廣要建立立體的推廣架構(gòu)，從銷售所涉及的方方面面如營銷中心、工地形象、大眾媒體對目標(biāo)對象進(jìn)行全方位的銷售傳遞，以在短期內(nèi)擴(kuò)大知名度，提升銷售業(yè)績。試銷期和導(dǎo)入期前期的廣告形式以報(bào)紙廣告和電視廣告為主，目的在于信息的盡可能告之。導(dǎo)入期宣傳推廣以報(bào)紙廣告為主，同時(shí)配合相應(yīng)的銷售新聞宣傳和營銷活動(dòng)（新聞發(fā)布會(huì)、物業(yè)展示會(huì)），以迅速擴(kuò)大知名度和建立信任感。從宣傳階段考慮，第一階段考慮進(jìn)攻力度，一方面以立體全方位的媒介進(jìn)行多點(diǎn)進(jìn)攻；另一方面在報(bào)紙媒介方面以相對版面投入，后期則可用均衡頻率、中版面進(jìn)行推廣。7、軟性新聞宣傳對于住宅項(xiàng)目的推廣，由于目前項(xiàng)目工程進(jìn)度的原因，導(dǎo)致多層住宅空置數(shù)量偏少。因此，可在4月份仍以退臺(tái)別墅為宣傳對象。在4月下旬，5月初時(shí)間段可配合商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)及特殊活動(dòng)來進(jìn)行持續(xù)宣傳。5月下旬至6月份可根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的招商進(jìn)度同步宣傳。待招商進(jìn)入平緩期后，根據(jù)住宅部分的工程時(shí)間進(jìn)度再進(jìn)行重點(diǎn)宣傳。宣傳周期以每半月一次，特殊假日例外。8、活動(dòng)策劃1）、內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)，在《XX日報(bào)》和《XX晚報(bào)》上發(fā)布活動(dòng)消息----抽簽---獲得購買數(shù)量有限的優(yōu)惠價(jià)靚景戶型機(jī)會(huì)---開盤日抽獎(jiǎng)----兌現(xiàn)承諾。挑出朝向、景觀較為中等的戶型10-30套，客戶可在內(nèi)部認(rèn)購期間獲得這些戶型的抽簽機(jī)會(huì)，但必須繳納押金。2）、低投入的持續(xù)活動(dòng)舉辦XX相親交友會(huì)以每周周六/日為單位，開展相親，交友活動(dòng)，重在與使XX地區(qū)的未婚中、青年人群獲得相親交友的機(jī)會(huì)，并以次來對項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，培養(yǎng)未夠房的潛在客戶。并適當(dāng)?shù)呐e行系列情侶游戲、比賽等趣味活動(dòng)。并可請模特與項(xiàng)目風(fēng)景、樣板間等進(jìn)行拍照，制作成宣傳版面懸掛。最終將相親活動(dòng)成為XX市的標(biāo)志性活動(dòng)，并以活動(dòng)場地做特殊命名，使其成為XX潛意識(shí)的新地標(biāo)。3）、宏基會(huì)的建立宏基會(huì)是由宏基公司發(fā)起的客戶聯(lián)誼組織，面向社會(huì)各界精英人士以及宏基公司的全體業(yè)主。宏基會(huì)尊貴會(huì)員，可提前獲取宏基公司開發(fā)的樓盤信息以及優(yōu)惠措施，使用其他服務(wù)設(shè)施以及宏基公司合作商家提供的各種折扣優(yōu)惠和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。參與宏基會(huì)的客戶可不定期參加公司舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)，并獲得最新的關(guān)于項(xiàng)目的資料。時(shí)間方式（報(bào)紙/直郵/DM/活動(dòng)）主題備注4月報(bào)紙＋DM葡萄園退臺(tái)別墅，春日新優(yōu)惠4月1報(bào)紙＋活動(dòng)踏春行動(dòng)，邀您共賞葡萄園春色美景4月24日報(bào)紙＋DM葡萄園商業(yè)巨艦震撼啟航＋五一優(yōu)惠活動(dòng)＋登山交友會(huì)活動(dòng)發(fā)起5活動(dòng)慶五一，登山交友會(huì)5月8日報(bào)紙＋短信葡萄園御景居戶型推薦葡萄園商業(yè)火爆招商，誠邀加盟配合商業(yè)宣傳5月22日報(bào)紙葡萄園御景居戶型推薦葡萄園商業(yè)旺鋪推薦，誠邀加盟配合商業(yè)宣傳6月1日活動(dòng)葡萄園杯少兒棋類大賽6月12日報(bào)紙葡萄園御景居戶型推薦葡萄園商鋪少量精品旺鋪配合商業(yè)宣傳6月26日報(bào)紙葡萄園御景居戶型推薦葡萄園商業(yè)少量精品旺鋪配合商業(yè)宣傳二、商業(yè)招商與銷售策略（在前期策劃的基礎(chǔ)上延伸）1、定價(jià)建議本項(xiàng)目商業(yè)體量較大，業(yè)態(tài)豐富，且產(chǎn)品類型多樣，價(jià)格制定的科學(xué)性和合理性關(guān)乎商業(yè)的運(yùn)作成功與否，必須綜合多方因素慎重考慮?，F(xiàn)階段對商業(yè)定價(jià)時(shí)機(jī)與條件都不太成熟，我司將在下一階段對市場進(jìn)行深入地調(diào)研和對項(xiàng)目進(jìn)行針對性地分析之后，預(yù)計(jì)4月底根據(jù)初期客戶建議及市場反應(yīng)再對商業(yè)價(jià)格提出科學(xué)合理的建議。2、招商與銷售重點(diǎn)工作建議XX商家統(tǒng)計(jì)工作：從4月下旬到4月中旬對XX的商業(yè)分布情況和主要商家進(jìn)行地毯式的清查，根據(jù)招商對象和范圍，將商家資料進(jìn)行分類和篩選，11月底之前完成商家檔案整理工作，為商業(yè)招商和銷售提供有力的幫助。3、招商總體原則：招商先行，銷售跟進(jìn)（1）現(xiàn)階段運(yùn)作策略：結(jié)合市場，靈活變通目前商業(yè)業(yè)態(tài)劃分方向雖有較好的支持因素和發(fā)展?jié)摿?，但市場是否接受仍需通過與商家的深入接洽才能取得答案。因而，在運(yùn)作策略上，將以與市場的實(shí)際接洽為最終依據(jù)，并據(jù)此對定位進(jìn)行靈活調(diào)整。（2）招商次序：把握重點(diǎn)，主力商家先行依據(jù)本區(qū)域現(xiàn)階段的狀況，量販店、大賣場、影院和大中型餐飲/休閑娛樂為本項(xiàng)目主力商家，可看作項(xiàng)目的主力店，它將對項(xiàng)目整體起到帶動(dòng)作用，且這些業(yè)態(tài)對規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求相對較高，提前洽商有利于規(guī)劃一步到位。因而建議先對量販店、大賣場、影院和大中型餐飲/休閑娛樂進(jìn)行招商，通過大商家的引進(jìn)來帶動(dòng)其它較小商家的招商，這對整個(gè)場地做旺和后期銷售十分有利。原則上要給予這些大商家更多優(yōu)先考慮和選擇。4、招商策略（1）招商對象：細(xì)分業(yè)態(tài)，重點(diǎn)出擊招商順序可以暫定為：量販店/大賣場/影院/大中型餐飲/休閑娛樂——銀行/電信/郵政——中小型餐飲/休閑娛樂、健身中心、書城、網(wǎng)吧、兒童用品、運(yùn)動(dòng)休閑類、旅游用品類、野外拓展用品、品牌服飾、化妝品、珠寶、鐘表、皮具、飾品、精品等。量販店：商家選擇建議：武商、中商、漢商。大賣場：商家選擇建議：電器類如國美、蘇寧、大中、五星等；建材家居類如百安居、好美家、家世界、東方家園、居然之家等。電影院線：商家選擇建議：中影星美電影院線、時(shí)代華夏數(shù)字電影院線、世紀(jì)環(huán)球電影院線。大中型餐飲店/休閑娛樂：商家選擇建議：餐飲類如武漢三五、小藍(lán)鯨、小肥羊，快餐連鎖店如麥當(dāng)勞、肯德基；休閑娛樂類如錢柜KTV。銀行/電信/郵政：中小型餐飲/休閑娛樂：消費(fèi)較能拓展客源范圍、迎合市場需求，面積大小要求不等，盡可能地招不同風(fēng)格風(fēng)味的上一定檔次的特色餐飲店、咖啡廳、酒吧、KTV等。健身中心、書城、網(wǎng)吧、兒童用品、運(yùn)動(dòng)休閑類、旅游用品類、野外拓展用品、品牌服飾、化妝品、珠寶、鐘表、皮具、飾品、精品等：通過前期主力商家的進(jìn)駐堅(jiān)定這些商家的信心，豐富各種業(yè)態(tài)，共同構(gòu)成城市商業(yè)新核心的發(fā)展模式。（2）招商范圍：以省內(nèi)外的品牌商家和特色商家為龍頭，本地有一定影響力和實(shí)力的商家為主，兼顧普通商家（3）招商政策：讓利促租，放水養(yǎng)魚減租政策：在商業(yè)投入使用之前三個(gè)月簽約的將可獲租一年減半年租金的優(yōu)惠政策，在商業(yè)投入使用之前一個(gè)月簽約的將可獲租一年減三個(gè)月租金的優(yōu)惠政策。免租政策：在商業(yè)試業(yè)期間（約1-2個(gè)月）可免除租金。5、銷售建議根據(jù)宏基公司提供的資料，在建的商業(yè)約2萬平方米，將是銷售的重點(diǎn)。原則上帶租約發(fā)售，更能體現(xiàn)項(xiàng)目的市場價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤目標(biāo)。其中臨街的三層店鋪建議采取“一拖三”聯(lián)體招商和銷售。如果招商情況理想，則可選擇返租的方式進(jìn)行銷售，既符合“統(tǒng)一招商統(tǒng)一經(jīng)營”的經(jīng)營模式，更可以增加投資者的購買信心和決心。返租時(shí)間控制在1-3年內(nèi)，投資回報(bào)率控制在6%/年左右，在吸引投資者的同時(shí)有效控制風(fēng)險(xiǎn)。銷售時(shí)機(jī)應(yīng)該選擇在確定主力店簽約和商鋪建成投入使用之后，且隨著住宅的熱銷和二期業(yè)主的進(jìn)駐，人氣也將逐步聚集。三、各階段營銷推廣計(jì)劃住宅1、強(qiáng)銷期（4月1日-7月1日）（1）推廣策略增加樓盤優(yōu)惠活動(dòng)通過商業(yè)開盤活動(dòng)掀起熱銷的浪潮，并保持銷售的熱度（2）銷售目標(biāo)：完成5-6萬平方米的銷售量（3）銷售措施付款折扣：一次性付款客戶98折，按揭客戶99折老客戶介紹新客戶每成交一套房，老客戶可獲贈(zèng)全年物業(yè)管理費(fèi)獎(jiǎng)勵(lì)，新客戶可享受額外99折的購房優(yōu)惠認(rèn)購商鋪的客戶購買住宅可獲額外98折優(yōu)惠（4）推廣主題實(shí)用性典范住宅，生活便利的現(xiàn)代小區(qū)高檔大空間別墅，山景露臺(tái)，健康生活促銷信息（5）推廣活動(dòng)：暫未定，討論（6）媒體組合：戶外+短信+樓書+雜志+報(bào)紙+電視+廣播（7）配合工作：銷售物料的補(bǔ)充和更新2、持續(xù)推廣以節(jié)假日為宣傳時(shí)間節(jié)點(diǎn)活動(dòng)時(shí)間：4月中旬踏春行動(dòng)，邀您共賞葡萄園春色美景（活動(dòng)）通過各種宣傳方式，邀請XX市內(nèi)居民或周邊企事業(yè)單位職工參加爬山，游園活動(dòng)，并順帶參觀葡萄園項(xiàng)目5月1日勞動(dòng)節(jié)慶五一，登山交友會(huì)（活動(dòng)）通過各種宣傳方式，邀請XX單身中、青年，通過登山，參觀葡萄園，葡萄園相親交友等活動(dòng)提高XX市民對項(xiàng)目的認(rèn)知活動(dòng)時(shí)間：6月1日兒童節(jié)葡萄園杯少兒棋類大賽（活動(dòng)）通過各種宣傳方式，舉行邀請周邊學(xué)校的學(xué)生及家長光臨葡萄園參與比賽，并以葡萄園項(xiàng)目的紀(jì)念品及特殊夠房優(yōu)惠政策為獎(jiǎng)品以項(xiàng)目工程進(jìn)度為宣傳時(shí)間節(jié)點(diǎn)（新聞）項(xiàng)目封頂新戶型推廣新樓盤發(fā)售以此來作為項(xiàng)目宣傳點(diǎn)進(jìn)行促銷宣傳3、宣傳方式電視：與電視臺(tái)聯(lián)系，通過短片廣告的形式，對項(xiàng)目整體進(jìn)行宣傳。（以整體宣傳為主題，主要讓觀眾了解本項(xiàng)目及公司實(shí)力的基本情況，附帶表現(xiàn)項(xiàng)目推薦的主要推廣主題）以推廣重點(diǎn)為主題，對于項(xiàng)目的主力戶型為宣傳點(diǎn)。報(bào)紙：主要對項(xiàng)目階段性主題進(jìn)行宣傳（戶型，賣點(diǎn)，活動(dòng)）電臺(tái)：對項(xiàng)目情況進(jìn)行簡單宣傳（主推戶型，項(xiàng)目工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)，活動(dòng)）郵政直郵：針對固定人群進(jìn)行宣傳（主要以高端客戶為主，推廣項(xiàng)目重點(diǎn)主力戶型）車身：對項(xiàng)目整體形象和長期推廣主題進(jìn)行宣傳（二）商業(yè)1、主力店招商與蓄客期（3月15日-4月15日）（1）推廣策略引導(dǎo)市場關(guān)注城市廣場，并開始蓄客強(qiáng)化宏基公司品牌知名度，建立品牌認(rèn)知度，深化形象對意向入駐品牌宣傳提高項(xiàng)目知名度（2）營銷目標(biāo)確定主力商家，堅(jiān)定投資者和經(jīng)營的信心為商業(yè)蓄客造勢，為全面招商作充分的鋪墊（3）推廣主題XX商業(yè)新城區(qū)，橫空出世XX商業(yè)巨艦，震撼啟航（4）媒體組合：戶外廣告+招商手冊+報(bào)廣+海報(bào)（5）配合工作招商人員招聘與培訓(xùn)招商宣傳資料準(zhǔn)備:招商手冊、海報(bào)等2、全面招商與開盤期（5月1日-6月30日）（1）推廣策略招商先行，全面提升商業(yè)品質(zhì)，帶動(dòng)銷售的順利進(jìn)行通過商業(yè)開盤活動(dòng)掀起熱銷的浪潮，并保持銷售的熱度在主力商戶簽約和全面招商成功支持下，引發(fā)商業(yè)的認(rèn)購熱潮（2）營銷目標(biāo)通過主力店的簽約進(jìn)一步堅(jiān)定市場的信心，提高市場的認(rèn)知度引發(fā)招商熱潮，為商鋪的推售造勢、做充分的鋪墊完成約10000平方米商鋪面積的認(rèn)購（3）招商與認(rèn)購優(yōu)惠措施減租政策：在商業(yè)投入使用之前三個(gè)月簽約的將可獲租一年減半年租金的優(yōu)惠政策，在商業(yè)投入使用之前一個(gè)月簽約的將可獲租一年減三個(gè)月租金的優(yōu)惠政策。免租政策：在商業(yè)試業(yè)期間（約1-2個(gè)月）可免除租金。返租1-3年，投資回報(bào)率8%/年左右業(yè)主購買商鋪可獲額外98折優(yōu)惠與政府相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)商給以商鋪經(jīng)營者其他優(yōu)惠措施，如稅收等（4）推廣主題×××（主力商家）簽約進(jìn)駐城市廣場城市廣場5月1日盛大公開、全球同步招商（5）推廣活動(dòng)：主力店簽約儀式暨商業(yè)產(chǎn)品說明（投資）會(huì)時(shí)間：5月1日下午地點(diǎn)：XX最高規(guī)格的酒店活動(dòng)內(nèi)容主力店簽約儀式：通過主力店簽約堅(jiān)定經(jīng)營者和投資者的信心，為招商和銷售創(chuàng)造利好條件。產(chǎn)品說明（投資）會(huì)：邀請專家講解項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)和投資價(jià)值，從專業(yè)角度打動(dòng)市場，為全面招商和公開發(fā)售奠定心理基礎(chǔ)。邀請XX市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、記者等人士和有意向的客戶參加。活動(dòng)效應(yīng)：通過活動(dòng)揭開全面招商和內(nèi)部認(rèn)購的大幕，運(yùn)用媒體資源大勢宣傳，有力促進(jìn)招商和銷售工作的順利進(jìn)行。（6）媒體組合：戶外+公交+海報(bào)+報(bào)紙+電視+招商手冊+廣播+行業(yè)雜志（7）配合工作銷售物料準(zhǔn)備：招商細(xì)則、合同等開盤公關(guān)活動(dòng)籌備和人員邀請開盤前人員安排和物料準(zhǔn)備3、熱銷期（6月1日-7月1日）（1）推廣策略增加戶外、DM、單張和海報(bào)的投入力度和強(qiáng)度在熱銷的同時(shí)保持招商力度，為后續(xù)商鋪銷售創(chuàng)造更好的條件（2）營銷目標(biāo)：完成1-2萬平方米的銷售目標(biāo)（3）銷售措施返租1-3年，投資回報(bào)率6%/年左右業(yè)主購買商鋪可獲額外98折優(yōu)惠（4）推廣主題城市財(cái)富匯聚點(diǎn)，XX商業(yè)新核心城市廣場黃金旺鋪優(yōu)惠熱銷中（5）公關(guān)活動(dòng)：城市廣場狂歡周時(shí)間：6月下旬地點(diǎn)：酒店+現(xiàn)場活動(dòng)內(nèi)容黃金鋪拍賣：選擇位置最佳、價(jià)值最高的鋪位進(jìn)行拍賣，價(jià)高者得。通過拍賣活動(dòng)凝聚人氣，制造氣氛，同時(shí)提升市場對其它鋪位的價(jià)值預(yù)期，并迅速帶動(dòng)項(xiàng)目的后續(xù)銷售。全城狂歡迎奧運(yùn)：三人籃球、街舞、滑板表演、飛鏢等一些表演性和互動(dòng)參與性活動(dòng)：一方面通過參與性與觀賞性強(qiáng)的活動(dòng)凝聚人氣，制造氣氛；另一方面與商業(yè)規(guī)劃中的運(yùn)動(dòng)特區(qū)緊密結(jié)合，向人們展示未來商業(yè)的特色與場景。簽約商家、業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主（認(rèn)購客戶）答謝酒會(huì)：舉行以紅酒和自助餐為主題的答謝酒會(huì)，邀請已簽約的商家、業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主（包括認(rèn)購的客戶）參加。邀請XX市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、工商界人士和記者等參加?；顒?dòng)效應(yīng)通過活動(dòng)將項(xiàng)目銷售推向高潮，進(jìn)一步引發(fā)市場對項(xiàng)目高度的關(guān)注和項(xiàng)目發(fā)展前景的信心。（6）媒體組合：戶外+公交+海報(bào)+招商手冊+短信+報(bào)紙+電視+行業(yè)雜志（7）配合工作銷售物料的補(bǔ)充和更新招商物料的補(bǔ)充和更新公關(guān)活動(dòng)籌備和執(zhí)行細(xì)化四、推廣總控圖推廣線營銷階段推廣策略營銷目標(biāo)推廣主題銷售/招商優(yōu)惠措施媒體組合推廣活動(dòng)住宅開盤強(qiáng)銷期（4月初-7月初）增加樓盤優(yōu)惠活動(dòng)通過商業(yè)開盤活動(dòng)掀起熱銷的浪潮，并保持銷售的熱度、持續(xù)DM、單張和海報(bào)的投放通過組織活動(dòng)來帶動(dòng)人氣的聚集完成2萬平方米的銷售量實(shí)用性典范住宅，生活便利的現(xiàn)代小區(qū)高檔大空間別墅，山景露臺(tái)，健康生活促銷信息付款折扣：一次性付款客戶98折，按揭客戶99折；老客戶介紹新客戶每成交一套房，老客戶可獲贈(zèng)全年物業(yè)管理費(fèi)獎(jiǎng)勵(lì)，新客戶可享受額外99折的購房優(yōu)惠；認(rèn)購商鋪的客戶購買住宅可獲額外98折優(yōu)惠戶外+短信+DM+公交+報(bào)紙+電視+企業(yè)刊物4月踏春行動(dòng)，邀您共賞葡萄園春色美景5月1日勞動(dòng)節(jié)慶五一，登山交友會(huì)6月1日兒童節(jié)葡萄園杯少兒棋類大賽商業(yè)主力店招商與蓄客期（3月15日-4月15日）引導(dǎo)市場關(guān)注城市廣場，并開始蓄客強(qiáng)化宏基公司品牌知名度，建立品牌認(rèn)知度，深化形象對意向入駐品牌宣傳提高項(xiàng)目知名度確定主力商家，堅(jiān)定投資者和經(jīng)營的信心；為商業(yè)蓄客造勢，為全面招商作充分的鋪墊XX商業(yè)新城區(qū)，橫空出世XX商業(yè)巨艦，震撼啟航——戶外廣告+企業(yè)刊物——全面招商與開盤期（5月1日-6月30日）招商先行，全面提升商業(yè)品質(zhì)，帶動(dòng)銷售的順利進(jìn)行；在主力商戶簽約和全面招商成功支持下