合肥市天鵝湖畔地塊項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

合肥天鵝湖畔項(xiàng)目可行性報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、合肥市宏觀發(fā)展概要 2（一）合肥整體情況 2（二）合肥城市發(fā)展 3（三）合肥市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 5（四）合肥市人口分析 9（五）合肥市未來(lái)規(guī)劃 9（六）合肥市宏觀發(fā)展總結(jié) 11二、房地產(chǎn)政策研究 12（一）2009年全國(guó)性房地產(chǎn)政策 12（二）2009年合肥市房地產(chǎn)政策 13三、合肥市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展研究 15（一）合肥市房地產(chǎn)發(fā)展 15（二）合肥土地市場(chǎng) 15（三）合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資 16（四）合肥市房地產(chǎn)新開工面積分析 16（五）合肥市商品房銷售情況分析 17（六）合肥市未來(lái)住房需求研究 21（七）合肥市房地產(chǎn)前景預(yù)測(cè) 21四、合肥市政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)研究 22（一）合肥房地產(chǎn)板塊的劃分 22（二）2009年政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 22（三）政務(wù)區(qū)未來(lái)房地產(chǎn)展望 25（四）政務(wù)區(qū)在售樓盤情況 25（五）政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 27五、合肥市高端市場(chǎng)研究 27（一）合肥別墅項(xiàng)目市場(chǎng)研究 27（二）合肥高層高端項(xiàng)目市場(chǎng)研究 34（三）合肥高端消費(fèi)者研究 45六、項(xiàng)目地塊概述 48（一）項(xiàng)目地塊概況 48（二）項(xiàng)目地塊區(qū)域環(huán)境分析 49（三）項(xiàng)目地塊分析 52七、項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè) 65（一）預(yù)測(cè)目的 65（二）典型城市的啟示 65（三）項(xiàng)目比較選擇的原則和依據(jù) 66（四）商品住宅的選擇比較 66（五）項(xiàng)目普通公寓價(jià)格的推算 67（六）項(xiàng)目近遠(yuǎn)期價(jià)格預(yù)測(cè) 68一、合肥市宏觀發(fā)展概要（一）合肥整體情況合肥是安徽省省會(huì)，位于中國(guó)中部長(zhǎng)江淮河之間、巢湖之濱，通過(guò)南淝河通江達(dá)海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)。合肥市轄瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河4區(qū)和肥東、肥西、長(zhǎng)豐3縣，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗(yàn)區(qū)市級(jí)管理權(quán)限，2008年全市常住人口為486.74萬(wàn)人。（二）合肥城市發(fā)展由于政策的推動(dòng)及緊鄰長(zhǎng)三角的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，合肥正成為長(zhǎng)三角組團(tuán)城市之一。越來(lái)越多的制造、電子、汽車等企業(yè)開始轉(zhuǎn)移到合肥。機(jī)場(chǎng)、鐵路、輕軌、主干線、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，讓合肥城市建設(shè)處于前所未有的高潮期。1、合肥市2006-2008年城市發(fā)展?fàn)顩r1.1政策優(yōu)勢(shì)建立市政中心，簡(jiǎn)化工商業(yè)報(bào)批流程；為現(xiàn)階段優(yōu)勢(shì)工業(yè)及優(yōu)勢(shì)商業(yè)提供市政配套支持；降低工商業(yè)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。1.2交通支持改造市中心城市主干道為八車道；修建市區(qū)高架道路；立項(xiàng)城市輕軌；改造合肥火車站容量；開通合肥-上海及江蘇內(nèi)動(dòng)車組；預(yù)開通合肥-武漢、合肥-鄭州動(dòng)車組；修建新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，預(yù)計(jì)2011年建成。1.3工業(yè)增長(zhǎng)合肥受到國(guó)際高檔汽車配件制造商的青睞；合肥逐漸成為中國(guó)白色家電最大生產(chǎn)基地；鼓勵(lì)信息電子產(chǎn)業(yè)從南方城市遷移至合肥。1.4區(qū)位優(yōu)勢(shì)2008年合肥市被接納為長(zhǎng)三角城市，享有長(zhǎng)三角城市發(fā)展待遇；合肥成為新興的南北運(yùn)輸要點(diǎn)；全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)從南北軸線變更為東西軸線。2、合肥市未來(lái)城市發(fā)展?fàn)顩r2.1合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況●人均可支配收入年均增12%今后5年，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的速度加快，中部崛起戰(zhàn)略在加速推進(jìn)，為后發(fā)地區(qū)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。這些都為合肥市進(jìn)一步發(fā)揮已有的區(qū)位、交通、科技、產(chǎn)業(yè)和環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，謀求更好更快發(fā)展提供了廣闊的空間創(chuàng)造了條件。合肥市東向發(fā)展將取得新突破，以構(gòu)建省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈為起跳點(diǎn)，與長(zhǎng)三角地區(qū)實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)發(fā)展，成為沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)資本轉(zhuǎn)移的首選地之一。利用外資質(zhì)量和水平全面提升，開放型經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展；新型流通業(yè)態(tài)、物流、旅游、會(huì)展、金融等產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)一步提高，基本建成區(qū)域性商貿(mào)物流中心、旅游會(huì)展中心和金融中心。通過(guò)“工業(yè)立市”戰(zhàn)略的強(qiáng)化，合肥市基本形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)格局。家電、汽車、裝備制造等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群形成較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，培育千億產(chǎn)業(yè)一個(gè)、500億以上產(chǎn)業(yè)兩至三個(gè)；電子信息、新材料、新能源等產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占全市工業(yè)增加值60%左右。開發(fā)園區(qū)發(fā)展實(shí)現(xiàn)新跨越，三大開發(fā)區(qū)綜合實(shí)力繼續(xù)提升，縣區(qū)工業(yè)園區(qū)特色產(chǎn)業(yè)集群更具規(guī)模。農(nóng)業(yè)多種功能得到開發(fā)，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程進(jìn)一步加快，實(shí)現(xiàn)城郊型農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，合肥市未來(lái)的工業(yè)區(qū)主要集中在城東區(qū)域，目前正對(duì)城東居民進(jìn)行大規(guī)模的拆遷安置，未來(lái)合肥市的工業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)會(huì)逐步的遷移到城東。合肥市未來(lái)5年主要奮斗目標(biāo)是，到2012年，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)16%以上，人均生產(chǎn)總值達(dá)到6萬(wàn)元；財(cái)政收入年均增長(zhǎng)15%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)12%以上，農(nóng)民人均純收入年均增長(zhǎng)13%。2.2合肥市城市建設(shè)未來(lái)5年，合肥濱湖新區(qū)拓展區(qū)初步建成，基本建成區(qū)域綜合交通樞紐和“141”城市框架體系，建成新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、合肥港綜合碼頭、合肥新鐵路樞紐及合蚌高鐵?！?008-2012的夢(mèng)想：高速鐵路新橋機(jī)場(chǎng)相繼建成經(jīng)過(guò)今后5年的發(fā)展后，合肥市現(xiàn)代化濱湖大城市建設(shè)初見(jiàn)成效?；窘ǔ蓞^(qū)域綜合交通樞紐和“141”城市框架體系。建成新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、合肥港綜合碼頭、合肥新鐵路樞紐及合蚌高鐵，完成一環(huán)六射高速公路建設(shè)；建成以快速路、一級(jí)主干路組成的城市快速通道體系，城市道路交通系統(tǒng)更加完善?！?41”組團(tuán)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，中心城區(qū)品位明顯提升，四大組團(tuán)發(fā)展能力顯著增強(qiáng)，濱湖新區(qū)拓展區(qū)初步建成。新農(nóng)村建設(shè)全面推進(jìn)，繼續(xù)保持全省領(lǐng)先水平。3、小結(jié)從長(zhǎng)期來(lái)看，合肥往四面發(fā)展的格局不會(huì)變。政務(wù)區(qū)在快速發(fā)展，新興的板塊在未來(lái)長(zhǎng)期預(yù)期也是有發(fā)展?jié)摿Φ?。?duì)于城市發(fā)展其他的板塊來(lái)看，濱湖新區(qū)將是未來(lái)合肥重點(diǎn)提升的新興區(qū)塊；政務(wù)區(qū)將是政府重點(diǎn)打造的商務(wù)辦公區(qū)，其未來(lái)的市政配套、生活配套等都將是合肥市最好的。（三）合肥市經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、GDP及固定資產(chǎn)投資合肥經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，不考慮物價(jià)上漲因素，2001-2007年，合肥GDP累計(jì)增長(zhǎng)258%，平均年增長(zhǎng)率高達(dá)20.0%，遠(yuǎn)高于同期全國(guó)平均水平的14.4%，合肥2008年GDP達(dá)1664.84億元。*（數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥統(tǒng)計(jì)局）固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素，合肥固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，將為合肥未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供重要的推動(dòng)力。*（數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥統(tǒng)計(jì)局）2、人均GDP2008年合肥人均GDP為34482元（折合美元為4724美元），其增長(zhǎng)率為22.6%，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)平均速度。*（數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥統(tǒng)計(jì)局）3、城鎮(zhèn)居民人均年可支配性收入及年消費(fèi)性支出合肥城鎮(zhèn)居民人均年可支配性收入連續(xù)增長(zhǎng)，2001-2008年，合肥人均居民收入累計(jì)增長(zhǎng)129%，2008年增長(zhǎng)率達(dá)到16.1%。*（數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥統(tǒng)計(jì)局）合肥城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)推動(dòng)消費(fèi)增加，2001-2008年，合肥城鎮(zhèn)居民平均每人全年消費(fèi)性支出累計(jì)增長(zhǎng)110%，2008年增長(zhǎng)率達(dá)到18.3%。*（數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥統(tǒng)計(jì)局）【盛世觀點(diǎn)】：合肥居民的收入及支出較低，但是近幾年來(lái)增幅較快，隨著居民收入的提升，合肥居民對(duì)居住的需求也將提升。4、安徽省內(nèi)GDP比較合肥是安徽省GDP總量最高的城市，與其他城市相比擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，合肥2008年的GDP總量達(dá)到排名第二與第三的總和。*（數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥統(tǒng)計(jì)局）5、長(zhǎng)三角省會(huì)城市比較5.1長(zhǎng)三角省會(huì)城市GDP及收入比較由于2008年合肥市被接納為長(zhǎng)三角城市，享有長(zhǎng)三角城市發(fā)展待遇，我們選取長(zhǎng)三角各省省會(huì)城市進(jìn)行對(duì)比：2007年合肥整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力在長(zhǎng)三角各個(gè)省會(huì)代表城市屬于最弱的，2008年合肥在各方面已經(jīng)超過(guò)南昌。*（數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局）5.22006-2008年長(zhǎng)三角省會(huì)城市GDP及收入增幅比較在2006至2008年三年內(nèi)，合肥的城市綜合實(shí)力增長(zhǎng)速度普遍高與其他城市，并且呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)。尤其是2007年，合肥成為全國(guó)城市經(jīng)濟(jì)能力增幅最快的省會(huì)城市，2008年與長(zhǎng)三角其他省會(huì)城市相比，合肥的增幅仍然是最大的。（四）合肥市人口分析2008年合肥市常住人口為501萬(wàn)人，外來(lái)人口為14.26萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?.84%，可見(jiàn)合肥的人口構(gòu)成以當(dāng)?shù)厝藶橹?。?008年合肥市高校在校學(xué)生人數(shù)約30.02萬(wàn)人，占合肥總?cè)丝诘?.03%，是合肥人口的重要組成部分。作為中部省份，合肥的農(nóng)業(yè)人口仍占據(jù)大部分比例，但是正在逐年減少。年度戶籍人口（萬(wàn)人）非農(nóng)業(yè)人口（萬(wàn)人）非農(nóng)業(yè)人口所占比例2001442.16146.8133.2%2002448.08153.5434.3%2003456.6160.1835.1%2004444.68168.9638.0%2005455.7184.9140.6%2006469.85196.1641.7%2007478.9203.7342.5%2008486.7421043.1%（五）合肥市未來(lái)規(guī)劃1、合肥城市發(fā)展定位根據(jù)《合肥市城市總體規(guī)劃(2006-2020年)》,合肥市的定位為：□安徽省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心?！跞珖?guó)重要的科研教育區(qū)域?！醅F(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。□區(qū)域性交通樞紐?！鯀^(qū)域旅游會(huì)展、商貿(mào)物流、金融信息中心。2、合肥規(guī)劃整體目標(biāo)合肥分為八個(gè)城市分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū)?！跏兄行某菂^(qū)人口規(guī)模近期2010年，中心城區(qū)城市人口300萬(wàn)人；遠(yuǎn)期2020年，中心城區(qū)城市人口360萬(wàn)人；□市中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模近期2010年，中心城區(qū)建設(shè)用地300平方公里，人均建設(shè)用地100平方米；遠(yuǎn)期2020年，中心城區(qū)建設(shè)用地360平方公里，人均建設(shè)用地1003、城市分區(qū)合肥城鎮(zhèn)空間組織結(jié)構(gòu)：“一核一圈五軸”。形成以合肥中心城區(qū)為核心，周邊城鎮(zhèn)密集區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展圈層，沿主要交通軸線向東、北、西、西南、東南輻射的五條拓展軸。合肥市到2020年重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域?yàn)槲髂喜康娜齻€(gè)開發(fā)區(qū)。合肥市政府已將政府部門整體遷移至西南的政務(wù)新區(qū)，以拉動(dòng)新老區(qū)的共同發(fā)展。（六）合肥市宏觀發(fā)展總結(jié)（1）合肥經(jīng)濟(jì)總況：合肥作為內(nèi)陸省會(huì)城市，整體經(jīng)濟(jì)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于長(zhǎng)三角城市，但是合肥近三年的增長(zhǎng)速度居于省會(huì)城市前列。（2）人口發(fā)展變化：農(nóng)村人口占據(jù)多數(shù)比列，外來(lái)人口較少本地居民為主是合肥人口的重要特征，合肥居民整體構(gòu)成趨于傳統(tǒng)。但是合肥眾多大學(xué)帶來(lái)大量的高校學(xué)生群體，會(huì)給人口帶來(lái)年輕及時(shí)尚化特征。（3）合肥城市發(fā)展及未來(lái)規(guī)劃：合肥已被接納為長(zhǎng)三角城市之一，城市發(fā)展建設(shè)投入前所未有的力度，未來(lái)將加大中心城區(qū)的商業(yè)建設(shè)及西南片的三個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)建設(shè)?！臼⑹烙^點(diǎn)】：合肥原有經(jīng)濟(jì)較為薄弱，但近年由于政策導(dǎo)向及長(zhǎng)三角大量工業(yè)企業(yè)內(nèi)遷使合肥成為中國(guó)內(nèi)地發(fā)展最快的城市之一，整體居民收入增速明顯。整體經(jīng)濟(jì)能力決定了合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入快速發(fā)展期，合肥房地產(chǎn)價(jià)格也將進(jìn)入快速上升階段。二、房地產(chǎn)政策研究（一）2009年全國(guó)性房地產(chǎn)政策■城市房地產(chǎn)稅暫行條例廢止（2009年國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前簽署第546號(hào)國(guó)務(wù)院令，宣布1951年8月政策核心要點(diǎn)：自2009年1月1日起【政策點(diǎn)評(píng)】：《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的廢止將令外資資本流動(dòng)更加自由，但在我國(guó)勞動(dòng)力資源尚未放開的大背景下，或許對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)并不平等?！觥斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（2009年國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知，明確根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目所在三類地區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率均下降5個(gè)百分點(diǎn)。政策核心要點(diǎn)：◆開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于15%;地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%;◆其他地區(qū)的，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于5%。經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房則維持了過(guò)去的標(biāo)準(zhǔn)，仍為3%。【政策點(diǎn)評(píng)】：雖然下調(diào)稅率是個(gè)好消息，但仍然高于開發(fā)商的實(shí)際利潤(rùn)率，因此并無(wú)實(shí)質(zhì)性改變?！錾米宰兏恋赜猛緦⒈唤箙⒓诱信膾欤?009年國(guó)土資源部土地利用管理司發(fā)布《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地將給予減免費(fèi)用的政策支持。同時(shí)，各地被要求在6月30日前政策核心要點(diǎn)：◆廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)，將享受費(fèi)用減免的政策優(yōu)惠?！艚菇璞Ｕ闲园簿庸こ讨?，以劃撥方式取得土地后改變用途用于商品住房等商業(yè)開發(fā)，違反該規(guī)定的企業(yè)將被禁止參加土地招拍掛活動(dòng)?！菊唿c(diǎn)評(píng)】：針對(duì)目前一些地方政府和開發(fā)商為牟取利益的行為，此政策進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)體系?！鰢?guó)務(wù)院13年來(lái)首次下調(diào)商品房資本金比例（2009年國(guó)務(wù)院5月27日公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%政策核心要點(diǎn)：◆自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例制度以來(lái)的首次調(diào)低，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)以后，已經(jīng)恢復(fù)到1996年的水平?！菊唿c(diǎn)評(píng)】：資本金放松并不意味著銀行放貸將會(huì)敞開。部分開發(fā)商表示，此舉表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情并不如銷售數(shù)據(jù)看到的那樣'光鮮'，一些企業(yè)的資金鏈依然緊繃，下調(diào)資本金比例能否起到救市的效果還有待觀察。（二）2009年合肥市房地產(chǎn)政策■合肥市公積金新政（2009年調(diào)整最高貸款額度，借款人及配偶均按規(guī)定正常繳存住房公積金的,最高貸款額度由20萬(wàn)元調(diào)整為35萬(wàn)元；調(diào)整還貸能力系數(shù)，由0.35提高至0.5。調(diào)整首付款比例。購(gòu)買新建商品住房首付款比例下調(diào)至20%。新政自即日起執(zhí)行，至2009省直公積金用戶的家庭成員發(fā)生重大疾病造成家庭生活嚴(yán)重困難等情形，都可提取個(gè)人公積金。昨省直住房公積金分中心發(fā)布修改后的新公積金提取政策。除了老政策規(guī)定的買新房等可以提取公積金外，若家庭成員發(fā)生重大疾病造成家庭生活嚴(yán)重困難，家庭納入合肥市城鎮(zhèn)居民最低生活保障都可提取公積金?！菊唿c(diǎn)評(píng)】：新政在很大程度上釋放了一大部分購(gòu)房群體，刺激了商品房市場(chǎng)消費(fèi)?！龊戏试偻?2條新規(guī)助樓市買地可分期付款（2009年提高公積金貸款上限、提高普通商品住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)后，合肥市再度出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶助政策，包括開發(fā)商拿地可分期付款、多渠道為開發(fā)商融資、降低小區(qū)停車位配套比例等，緩解開發(fā)商的資金壓力。昨天，由合肥市建委、國(guó)土局、規(guī)劃局、房產(chǎn)局聯(lián)合簽發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》正式對(duì)外發(fā)布，共12條，從多個(gè)層面為開發(fā)商減負(fù)。【政策點(diǎn)評(píng)】：政策出臺(tái)是能夠產(chǎn)生一定的影響，主要是減輕開發(fā)商資金壓力，但卻只是短期內(nèi)給行業(yè)注入一支強(qiáng)心劑，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看還是靠國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)乃至世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇才能帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。■合肥再推12條新規(guī)助樓市買地可分期付款（2009年5月省政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》中指出：購(gòu)買改善型二套房可享首套房?jī)?yōu)惠政策?！菊唿c(diǎn)評(píng)】：政策對(duì)供需兩者產(chǎn)生了正面的影響，一方面為買房者省錢，鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)房；另一方面為房地產(chǎn)開發(fā)商解困，緩解開發(fā)商的土地開發(fā)壓力。（三）小結(jié)2008年受全球金融危機(jī)的影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡，國(guó)家和地方都出臺(tái)一系列刺激消費(fèi)的政策，這些政策的影響也得到了市場(chǎng)的回應(yīng)，進(jìn)入2009年全國(guó)房地產(chǎn)成交上升，很多城市單月成交創(chuàng)歷史記錄。隨著的市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)家和地方未來(lái)出臺(tái)的政策會(huì)主要以穩(wěn)定市場(chǎng)為主。三、合肥市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展研究（一）合肥市房地產(chǎn)發(fā)展合肥市真正意義上的房地產(chǎn)始于上個(gè)世紀(jì)八十年代，當(dāng)時(shí)建造的住宅小區(qū)多為低檔次房源和市場(chǎng)的完全賣方性質(zhì)。進(jìn)入九十年代后，合肥的房地產(chǎn)進(jìn)入新的一輪熱潮。為滿足一部分先富起來(lái)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)和個(gè)人的消費(fèi)愿望，開始出現(xiàn)少量高檔建筑，這期間的特點(diǎn)是中低檔房源為主、高檔房源為輔。隨著實(shí)物分房制度的取消，房地產(chǎn)也進(jìn)入實(shí)質(zhì)性發(fā)展時(shí)代，目前合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房源是高中低檔都有，市場(chǎng)也變成了買方性質(zhì)。經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，合肥房地產(chǎn)開發(fā)的中小樓盤已經(jīng)提升到相當(dāng)?shù)乃健?004年以來(lái)，以房地產(chǎn)新軍和外來(lái)開發(fā)商為主的眾多新盤不斷搶灘，超百萬(wàn)平方米的大盤頻現(xiàn)合肥。隨著合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，萬(wàn)科、綠地、綠城、深圳建設(shè)控股、奧園集團(tuán)、華彥地產(chǎn)等發(fā)達(dá)地區(qū)的知名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)一大批外來(lái)開發(fā)商也紛紛進(jìn)駐合肥，搶占投資先機(jī)?！臼⑹烙^點(diǎn)】：外來(lái)開發(fā)企業(yè)的大量涌入對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開發(fā)水平和營(yíng)銷理念，推動(dòng)了合肥的城市建設(shè)，大大提高了合肥樓盤的品質(zhì)和銷售速度，加快合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程。隨著合肥房地產(chǎn)的發(fā)展，合肥本地消費(fèi)者的投資置業(yè)觀念也在不斷的更新，促使合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌。不難看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細(xì)分化、周期性的市場(chǎng)概念，注重團(tuán)隊(duì)精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識(shí)等先進(jìn)理念，并借鑒發(fā)達(dá)城市已經(jīng)運(yùn)作成熟的經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷手段，對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分重要。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，客戶對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品、法律和政策等相關(guān)內(nèi)容的了解和把握越來(lái)越深入，消費(fèi)者、開發(fā)商、監(jiān)管部門在市場(chǎng)的博弈中攜手成長(zhǎng)和成熟起來(lái)，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)將由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)。（二）合肥土地市場(chǎng)2009年上半年合肥市出讓土地217.3萬(wàn)平方米，超過(guò)2008年全年的土地出讓面積，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的回暖，2009年合肥市將迎來(lái)土地的集中放量。（三）合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加，而且增加的幅度非常大，2008年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資總額為563.3億元，其中住宅投資439.55億元，辦公樓投資27.66億元，商業(yè)房投資48.67億元；同比分別增長(zhǎng)46.8%、48.1%、44.7%和68.5%。（四）合肥市房地產(chǎn)新開工面積分析合肥市商品房新開工面積逐年增加，其增加幅度在減緩。2008年商品房新開工面積為1828.78萬(wàn)平方米，其中住宅1443.58萬(wàn)平方米，辦公樓98.78萬(wàn)平方米，商業(yè)房119.23萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)13.22%、12.3%、15.72%和16.65%。（五）合肥市商品房銷售情況分析1、合肥住宅庫(kù)存量1）、蜀山可售量高居首位截止2009年6月30日，蜀山區(qū)住宅可售套數(shù)為11652套，環(huán)比上月增加187套，增幅為1.6%；可售面積為116.9萬(wàn)㎡，環(huán)比上月增加1.3萬(wàn)㎡，增幅達(dá)1.1%，2）、蜀山、包河和濱湖為主要貢獻(xiàn)區(qū)域蜀山、包河和濱湖三區(qū)可售套數(shù)總計(jì)為29440套，占總可售套數(shù)的64%；三區(qū)可售面積總計(jì)為298.9萬(wàn)㎡，占總可售面積的63%。2、2009年上半年合肥銷售套數(shù)2009年1-6月合肥住宅商品房，共計(jì)銷售49464套。蜀山和包河并駕齊驅(qū)，蜀山和包河兩區(qū)銷售累計(jì)套數(shù)均達(dá)8000以上，兩區(qū)之和超過(guò)總量的1/3以上。另濱湖銷售上升明顯，穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)前三甲之列。*（數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥房產(chǎn)交易網(wǎng)）3、2009年上半年合肥銷售面積2009年1-6月合肥住宅商品房，銷售415.8萬(wàn)平方米。蜀山、包河和濱湖三區(qū)銷售面積之和達(dá)225.2萬(wàn)平方米，占總量的54.2%，該三區(qū)成為全市住宅銷售面積主要貢獻(xiàn)區(qū)域。*（數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥房產(chǎn)交易網(wǎng)）4、2009年上半年合肥銷售均價(jià)2009年1-6月合肥住宅商品房，成交價(jià)格平均為4106.3元/平方米。1-4月份的成交均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)微升走勢(shì)，基本維持在4000元/平方米左右，究其原因是合肥樓市正處于回暖的初期，剛性需求和改善型需求對(duì)價(jià)格抗性很大，加之開發(fā)企業(yè)需要緩解庫(kù)存和資金壓力，雙重因素促使價(jià)格漲幅微弱；而從4月開始合肥住宅銷售價(jià)格上漲速度開始明顯加快，上漲幅度也逐月增加。主要是合肥開發(fā)企業(yè)的庫(kù)存壓力和資金壓力經(jīng)過(guò)前幾月的釋放，加上樓市可能重新進(jìn)入高速上揚(yáng)通道的預(yù)期，開發(fā)企業(yè)營(yíng)銷策略的改變，都使得合肥住宅商品房的銷售價(jià)格開始急速上漲。*（數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥房產(chǎn)交易網(wǎng)）5、2009年上半年合肥銷售總金額2009年1-6月合肥住宅商品房，共為合肥開發(fā)企業(yè)回籠170.6億元資金。蜀山和包河住宅銷售總金額都超過(guò)30億元以上，另濱湖也以24.6億元的優(yōu)異表現(xiàn)穩(wěn)居總額榜前三甲。*（數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥房產(chǎn)交易網(wǎng)）（六）合肥市未來(lái)住房需求研究依據(jù)《合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》和《合肥市城市總體規(guī)劃（2006-2020）》：2012年規(guī)劃合肥市中心城區(qū)人口將達(dá)到300萬(wàn)人，人均住房建筑面積30㎡標(biāo)準(zhǔn)。從08年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年末合肥市中心城區(qū)人口數(shù)量為203.49萬(wàn)人，比2007年增加2.6%，年新增人口約5萬(wàn)，每年新增住房需求約150萬(wàn)。目前城市居民人均建筑面積25.8平方米要想達(dá)到合肥城市規(guī)劃目標(biāo)，未來(lái)的合肥中心城區(qū)的住房需求量為3750萬(wàn)平方米，2009年上半年合肥市銷售面積為415.8萬(wàn)平方米（七）合肥市房地產(chǎn)前景預(yù)測(cè)1、合肥樓盤的發(fā)展趨勢(shì)1）小高層住宅唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢(shì)，比多層住宅節(jié)約用地，又比高層住宅節(jié)省成本和造價(jià)，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。2）聯(lián)體別墅嶄露頭角。隨著合肥市區(qū)的不斷擴(kuò)大，一些原本離市區(qū)較遠(yuǎn)的土地也被開發(fā)了出來(lái)。這部分區(qū)域遠(yuǎn)離市區(qū)，自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區(qū)，這既可滿足社會(huì)需求，又符合發(fā)展需要。3）居住性和適應(yīng)性增強(qiáng)。住宅設(shè)計(jì)從追求豪華外表和大面積轉(zhuǎn)向追求房間設(shè)計(jì)，“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大，但劃分的比例要合理，配套設(shè)備性能比高。實(shí)用性和耐用性好，住宅科技含量提高，抗災(zāi)、防噪音、防污染等方面優(yōu)良，居住質(zhì)量高。四、合肥市政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)研究（一）合肥房地產(chǎn)板塊的劃分合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)由廬陽(yáng)區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)、政務(wù)區(qū)、蜀山區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、新站區(qū)和濱湖新區(qū)九大板塊組成。其中政務(wù)區(qū)屬于大牌開發(fā)商的主要集中板塊，在合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)，政務(wù)區(qū)板塊的價(jià)格水平和開發(fā)水平處于領(lǐng)先水平，且項(xiàng)目用地均位于政務(wù)區(qū)，所以以下我們重點(diǎn)針對(duì)針對(duì)政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展開研究。（二）2009年政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、2009年上半年政務(wù)區(qū)銷售套數(shù)政務(wù)區(qū)上半年住宅共計(jì)銷售出3448套。該區(qū)住宅銷售套數(shù)月度走勢(shì)非常的均勻，沒(méi)有出現(xiàn)大漲大跌的急劇變化的情況，1-4月銷售套數(shù)逐月上漲，后續(xù)出現(xiàn)小幅震蕩式的走勢(shì)。2、2009年上半年政務(wù)區(qū)銷售面積2009年1-6月政務(wù)新區(qū)住宅銷售面積總計(jì)高達(dá)32.4萬(wàn)㎡，前四個(gè)月銷售面積呈直線型急劇上升，在于4月到達(dá)頂峰后，有呈現(xiàn)波折式穩(wěn)定。3、2009年上半年政務(wù)區(qū)銷售均價(jià)政務(wù)區(qū)住宅銷售價(jià)格09年上半年上漲幅度相對(duì)其他區(qū)域較小，自1月至6月宅價(jià)僅上漲了183.4元/㎡。除了09年4月受陶然居政務(wù)團(tuán)購(gòu)的影響，政務(wù)新區(qū)宅價(jià)呈平穩(wěn)上漲曲線。4、2009年上半年政務(wù)區(qū)銷售總金額政務(wù)新區(qū)09年上半年住宅銷售總金額總計(jì)13.3億元。整體顯示穩(wěn)定上升，逐月變化幅度幾乎一樣。在5月政務(wù)住宅銷售總金額略微下探后，于6月又立刻回升，創(chuàng)造政務(wù)區(qū)上半年總金額最高的記錄。5、政務(wù)區(qū)2009上半年總評(píng)政務(wù)文化新區(qū)是新建區(qū)域，以新盤供給為絕對(duì)主角。該區(qū)高檔樓盤眾多，也是全市住宅價(jià)格較高的區(qū)域，且各樓盤受關(guān)注度較高，銷售熱度較為平均。政務(wù)新區(qū)的辦公商品是其另一個(gè)主要體量，將是合肥新興起的辦公貢獻(xiàn)區(qū)域。政務(wù)新區(qū)住宅可售量持續(xù)下降，住宅成交價(jià)格小幅上漲。（三）政務(wù)區(qū)未來(lái)房地產(chǎn)展望政務(wù)區(qū)是市政府未來(lái)重點(diǎn)打造的商務(wù)居住區(qū)，規(guī)劃的配套設(shè)施也將是合肥是最好的，目前在已經(jīng)進(jìn)駐政務(wù)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的大牌開發(fā)商有華潤(rùn)、綠城、綠地、恒大等。政務(wù)區(qū)處于開發(fā)階段，目前的可售房源比較充足，所以在其區(qū)域價(jià)值還不能引起消費(fèi)者在價(jià)格上的回應(yīng)，政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)的土地的庫(kù)存量已經(jīng)非常少，隨著市場(chǎng)庫(kù)存量的減少，其稀缺性肯定會(huì)讓消費(fèi)者的在價(jià)格上的回應(yīng)，其未來(lái)的升值潛力可想而知。（四）政務(wù)區(qū)在售樓盤情況目前政務(wù)區(qū)在售及未來(lái)即將供應(yīng)的住宅樓盤有22個(gè)，以下是政務(wù)區(qū)樓盤分布情況：目前政務(wù)區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)主要以小高層和高層物業(yè)為主，戶型集中在80-130平方米之間，銷售均價(jià)普遍在5200左右，高層最高的價(jià)格達(dá)到7300元/m2樓盤名稱產(chǎn)品類型戶型面積銷售均價(jià)陶然居高層68-90m4600元/m2天鵝湖畔高層110—155m6100元/m2三盛·頤景園小高層、高層58-106m4900元/m2宋都·西湖花苑多層、小高層、高層86-128m高層：5000元/m2華邦·世貿(mào)城高尚住宅LOFT.商業(yè)寫字樓、公寓式酒店84—135m未定融僑?天駿高層、花園洋房規(guī)劃中未定旭輝·中央宮園24~33層高層，3層聯(lián)排別墅規(guī)劃中未定天鵝湖1號(hào)高層規(guī)劃中未定綠野新居高層規(guī)劃中未定御龍灣高層40-120m未定融科·九重錦高層82-140m4800元/m2恒大華府小高層84、89（精裝三房）、220、3104900—5300（毛坯）、6900—7300（精裝折實(shí)價(jià)）天和園高層274、131.4、142.9㎡4500元/m2發(fā)能·太陽(yáng)海岸高層40-130㎡4400元/m2國(guó)際麗晶城小高層、高層80-125㎡5000元/m2國(guó)建·香榭水都高層、小高層、別墅180-220㎡高層小高層：5100電梯別墅:6500疊加別墅:8000湖畔春天高層、小高層90-210㎡5100元/m2岸上玫瑰二期小高層、高層70-122㎡70、90m2均價(jià)5200元，122平米，均價(jià)5600信達(dá)·水岸茗都二期小高層、高層80-150㎡4500元/m2水墨蘭庭小高層、多層、高層77.5-155㎡小高層、高層：5200頤園世家高層、小高層、花園洋房90-146㎡小高層、高層：4700綠地·花都6期藍(lán)蝶苑小高層78-120㎡均價(jià)：5200（五）政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)1、目前合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的均價(jià)為4100元/m2，政務(wù)區(qū)在售樓盤主要集中在5000-7000左右元/m2，屬于高價(jià)房集中區(qū)域；2、政務(wù)區(qū)目前的產(chǎn)品類型以小高層和高層為主，說(shuō)明合肥市場(chǎng)對(duì)高層的抗性比較??；3、政務(wù)區(qū)大牌開發(fā)商云集，有綠城、華潤(rùn)、恒大、綠地、萬(wàn)科等知名開發(fā)商，其地區(qū)的開發(fā)水平日益提高；4、大牌開發(fā)商不斷涌入的同時(shí)，很多知名的物業(yè)管理公司也進(jìn)入合肥搶占市場(chǎng)，如：戴徳梁行、世邦魏理士等；5、隨著大牌開發(fā)商的進(jìn)入，知名的境外建筑、景觀設(shè)計(jì)公司也進(jìn)入合肥市場(chǎng)，如：貝爾高林等；五、合肥市高端市場(chǎng)研究（一）合肥別墅項(xiàng)目市場(chǎng)研究1、合肥市別墅市場(chǎng)發(fā)展情況回顧合肥別墅發(fā)展史，90年代初期的琥珀山莊是合肥別墅的先行者，而后一直發(fā)展較為緩慢。直到2003年左右，以和莊、碧湖云溪、維多利亞為代表的別墅項(xiàng)目掀起了合肥別墅發(fā)展的第一次浪潮！之后三、四年內(nèi)，別墅市場(chǎng)一直波瀾不驚，元一水果墅是平淡之中的亮點(diǎn)！07年的玫瑰紳城、綠色港灣、帝豪.星港灣吹響了合肥別墅崛起的號(hào)角，這可以看做是合肥別墅發(fā)展的第二次浪潮。但總體來(lái)說(shuō)，合肥別墅市場(chǎng)發(fā)展仍顯得相對(duì)滯后。從合肥別墅市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，一直維持在較低水平，07、08兩年供應(yīng)量分別為9.11萬(wàn)㎡、12.46萬(wàn)㎡。對(duì)比合肥別墅成交占住宅成交比例不難發(fā)現(xiàn)，合肥別墅市場(chǎng)成交比例不僅與上海、北京不可同日而語(yǔ)，與周邊的南京亦是有較大差距，相對(duì)南昌市場(chǎng)也略有差距。并且在08年南昌、南京等周邊城市比例上升的狀況下，合肥別墅成交占比出現(xiàn)一定幅度下降。隨著合肥城市日新月異的發(fā)展，合肥別墅市場(chǎng)的滯后性也說(shuō)明了未來(lái)合肥別墅市場(chǎng)將有較大發(fā)展空間和機(jī)遇。這也是一個(gè)必然。2、合肥別墅項(xiàng)目分析目前合肥在售的別墅項(xiàng)目有7個(gè)，已經(jīng)售罄的別墅項(xiàng)目有9個(gè)。以下是別墅項(xiàng)目的分布情況及樓盤列表：合肥市別墅分布圖合肥市政府合肥市政府表：合肥別墅樓盤列表區(qū)域案名建筑形態(tài)面積(M2)單價(jià)(元/M2)容積率銷售狀態(tài)政務(wù)區(qū)國(guó)建·香榭水都電梯別墅（12F）疊加別墅190-230電梯別墅:6500,疊加別墅:80001.8剩1套蜀山區(qū)新華學(xué)府.春天聯(lián)排別墅220-29084508.15剩1套維也納森林花園疊加、聯(lián)排別墅216-2968500（二手）0.9銷售結(jié)束御景山莊聯(lián)排別墅236.5-2415900-80000.53剩1套瑤海區(qū)帝豪·星港灣聯(lián)排別墅250-28058001.4尾盤廬陽(yáng)區(qū)恒泰·阿奎利亞疊加、聯(lián)排別墅230-2905800（二手）1.241期銷售結(jié)束，2期未售半島一號(hào)雙拼別墅、聯(lián)排別墅180-290聯(lián)排：6000雙拼：65000.91在售經(jīng)開區(qū)金星家園疊加、聯(lián)排別墅230-303聯(lián)排：6800疊加：58001.47銷售結(jié)束包河區(qū)玫瑰紳城聯(lián)排別墅220-2408500-110002.67在售眾安·綠色港灣雙拼、聯(lián)排別墅、疊加別墅208-3636500（疊加）7000（聯(lián)排）13000（獨(dú)幢）0.8內(nèi)在售碧湖云溪.緣墅疊加別墅183-246均價(jià)：90007200-120000.67在售2.1合肥市已售別墅項(xiàng)目分析目前合肥市已售罄別墅項(xiàng)目有維也納森林花園、碧湖云溪.1期、金星家園、恒泰?阿奎利亞、御景山莊、國(guó)建?香榭水都。以下我們針對(duì)目前已售別墅項(xiàng)目進(jìn)行概要性的分析。已售別墅項(xiàng)目房型戶型分析聯(lián)排別墅主力房型為5室3廳4衛(wèi)，面積在220-290㎡左右，疊加別墅主力房型為4室2廳3衛(wèi)，面積在180-220㎡左右。已售別墅總體規(guī)劃分析整體來(lái)看，占地面積不等，容積率不是太高，在0.53—2.67之間。純別墅項(xiàng)目占地面積較小，最大的8萬(wàn)平方米，最小的5.45萬(wàn)平方米，容積率在0.5-0.7之間?；旌闲偷捻?xiàng)目，由于受到其他物業(yè)類型的限制，導(dǎo)致容積率偏高，最高可達(dá)2.67，是純別墅項(xiàng)目容積率的倍，最低也僅為1.24已售別墅車庫(kù)、露臺(tái)及花園分析從合肥市原有幾個(gè)大型別墅項(xiàng)目來(lái)看，聯(lián)排別墅多以地下、半地下車庫(kù)為主，而疊加別墅大多沒(méi)有獨(dú)立車庫(kù)，由園區(qū)統(tǒng)一指定停車場(chǎng)所。露臺(tái)和花園是中國(guó)人傳統(tǒng)居住習(xí)慣必不可少的部分，南花園、南露臺(tái)的設(shè)計(jì)也保證了最佳的采光和日照效果。從原有情況來(lái)看，各別墅項(xiàng)目也是盡最大限度的留出了露臺(tái)和花園的位置，給業(yè)主一個(gè)充分享受的空間。已售別墅建筑風(fēng)格和景觀風(fēng)格分析建筑風(fēng)格和景觀風(fēng)格是各別墅項(xiàng)目標(biāo)新立異的重要方面之一，各別墅園區(qū)的風(fēng)格大多為中西結(jié)合，歐式的建筑加上中式的景觀，符合大多數(shù)人的審美觀點(diǎn)。對(duì)于別墅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，它的顧客群體是屬于那種30-50歲之間，事業(yè)有成，收入、家庭穩(wěn)定的成功人士，大多數(shù)客戶比較喜歡那種中西結(jié)合的園區(qū)風(fēng)格。此外，在外立面的選擇上，多以文化石和陶土瓷面磚為主，一方面比較美觀，另一方面與歐式的建筑風(fēng)格也比較吻合，符合大多數(shù)顧客的審美觀點(diǎn)。2.2合肥市在售別墅項(xiàng)目分析目前合肥市在售罄別墅項(xiàng)目有玫瑰紳城、眾安.綠色港灣、碧湖云溪.緣墅、半島1號(hào)、新華學(xué)府春天，以下我們選取具有代表性的別墅項(xiàng)目進(jìn)行分析。1）在售別墅項(xiàng)目個(gè)案分析○個(gè)案一：玫瑰紳城項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總建40萬(wàn)平米,容積率2.67;別墅區(qū)占地15萬(wàn)平米,容積率0.7;高層在前期開發(fā)。產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅、空中別墅、酒店式公寓、高層公寓、商鋪等；目前在售為聯(lián)排別墅。別墅總建筑面積：10.5萬(wàn)平米容積率：0.7綠化率：43%裝修情況:毛胚市場(chǎng)定位：省內(nèi)高收入為主的城市精英階層項(xiàng)目風(fēng)格：英倫風(fēng)情戶型特征：均為地上三層戶型面積：220-240平米價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)8500-11000元/m2；總價(jià)187-270萬(wàn)/套物業(yè)管理：合肥申大物業(yè)服務(wù)有限公司營(yíng)銷手法：高打形象；低端產(chǎn)品啟動(dòng)市場(chǎng)；打造樣板區(qū)。○個(gè)案二：眾安.綠色港灣項(xiàng)目概況：總占地面積3021畝，包括1800多畝的主題公園和1200多畝的大型低密度居住社區(qū)。產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅總建筑面積：64萬(wàn)平米容積率：0.8以內(nèi)裝修情況：毛胚綠化率：51.8%市場(chǎng)定位：高收入人群項(xiàng)目風(fēng)格：西班牙風(fēng)格主力戶型：共12種戶型，樓王戶型最大，達(dá)到363平米戶型面積：200-280多平米價(jià)格：疊加：6500元/m2，聯(lián)排：7000元/m2，雙拼（樓王）：13000元/m2；總價(jià)：145-510多萬(wàn)/套物業(yè)管理：戴徳梁行銷售狀況：目前銷售良好○個(gè)案三：碧湖云溪.緣墅項(xiàng)目概況：總占地7萬(wàn)多平米，總建5.36萬(wàn)平米產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅為主，兼有臨湖臨溪的獨(dú)立、雙聯(lián)別墅和雙疊別墅，目前在售的為疊加別墅容積率：0.67綠化率：40%裝修情況：毛胚建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格市場(chǎng)定位：高收入人群主力戶型：183m2、200m2，四房?jī)蓮d三衛(wèi)戶型面積：183-246m價(jià)格：均價(jià)：9000元/m2，7200-12000元/m2；一次性9.8折，按揭9.9折；總價(jià)131-300萬(wàn)/套物業(yè)管理：合肥天成物業(yè)管理公司銷售狀況：目前銷售良好○個(gè)案四：半島1號(hào)項(xiàng)目概況：總規(guī)劃200萬(wàn)多平米，一期規(guī)劃用地434000平方米；擁有4000米湖岸線一期總建筑面積：39.5萬(wàn)平米產(chǎn)品類型：雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、電梯公寓、中心島私家俱樂(lè)部、商業(yè)中心，目前別墅在售容積率：0.91綠化率：40.3%裝修情況：毛胚市場(chǎng)定位：中高收入人群項(xiàng)目風(fēng)格：英倫風(fēng)情戶型面積：180-312m價(jià)格：聯(lián)排：6000元/m2，雙拼：6500元/m2，總價(jià)100-230萬(wàn)/套物業(yè)管理：杭州嘉杭物業(yè)有限公司（一級(jí)資質(zhì)）銷售狀況：目前銷售良好2）在售別墅項(xiàng)目對(duì)比分析目前在售別墅的產(chǎn)品主要以聯(lián)排別墅為主，聯(lián)排的戶型面積主要集中在200-240平方米之間，介于一環(huán)和二環(huán)之間的項(xiàng)目聯(lián)排價(jià)格在8500-12000元/m2之間，二環(huán)以外的項(xiàng)目排屋價(jià)格在6000-7000元/m2左右。項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型戶型面積銷售價(jià)格玫瑰紳城聯(lián)排別墅、空中別墅、酒店式公寓、高層公寓、商鋪等；目前在售為聯(lián)排別墅220-240平米 價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)8500-11000元/m2眾安.綠色港灣聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅樓王戶型最大，達(dá)到363平米，戶型主力面積：200-280多平米疊加：6500元/m2，聯(lián)排：7000元/m2，雙拼（樓王）：13000元/m2碧湖云溪.緣墅聯(lián)排別墅為主，兼有臨湖臨溪的獨(dú)立、雙聯(lián)別墅和雙疊別墅183-246m均價(jià)：9000元/m2，價(jià)格區(qū)間：7200-12000元/m2半島1號(hào)雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、電梯公寓、中心島私家俱樂(lè)部、商業(yè)中心180-312m聯(lián)排：6000元/m2，雙拼：6500元/m23、別墅項(xiàng)目總結(jié)分析2006年以來(lái)，合肥別墅銷售價(jià)格大幅上漲，目前銷售價(jià)格最高價(jià)已過(guò)13000元。預(yù)計(jì)2010年別墅銷售均價(jià)將達(dá)12000元/m2。包河區(qū)東南版塊銷售價(jià)格較高，馬鞍山路版塊為價(jià)格高地。北部、東北、東部是別墅價(jià)格低地，如半島1號(hào)均價(jià)6500元/m2；帝豪星港灣5800元/m2；和順東方花園獨(dú)棟也不過(guò)6000元/m2左右；但相比前期價(jià)格上漲幅度較大。政務(wù)區(qū)無(wú)純別墅項(xiàng)目，別墅的供應(yīng)多為混合型項(xiàng)目，如國(guó)建香榭水都，目前在售的一套疊加別墅單價(jià)已至8000元/m2。自然資源優(yōu)勢(shì)和內(nèi)部景觀等配套是別墅開發(fā)的必要條件，也是別墅價(jià)格支撐的主要因素，如半島1號(hào)內(nèi)外部景觀資源、碧湖云溪的成形內(nèi)部景觀、眾安綠色港灣的大手筆內(nèi)部景觀規(guī)劃。新開別墅樓盤少：近年來(lái)，市場(chǎng)上別墅供應(yīng)量較小，整個(gè)市場(chǎng)主要為消化以前余量。包河區(qū)為別墅供應(yīng)集中區(qū)域：以碧湖云溪為代表的東南板塊，在08年新推了一批貨量，但一經(jīng)推出，市場(chǎng)消化良好。（二）合肥高層高端項(xiàng)目市場(chǎng)研究高層高端項(xiàng)目的選取主要有三個(gè)依據(jù)：（1）存在戶型面積140平米以上并占一定比例或存在豪宅產(chǎn)品特征如創(chuàng)新戶型、精裝修；（2）售價(jià)比區(qū)域平均價(jià)格高10%~20%；（3）項(xiàng)目形象定位于豪宅，面向高端客戶推廣。根據(jù)以上依據(jù)，我們對(duì)合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目進(jìn)行篩選得出：目前合肥市場(chǎng)上主要的高層高端項(xiàng)目有：恒大·華府、國(guó)耀一方城、華潤(rùn)·幸福里、萬(wàn)科·金色名郡、華地·學(xué)府名都、綠地·海頓公館和綠城·玉蘭公寓。未來(lái)潛在的豪宅供應(yīng)有華潤(rùn)?城市別院、萬(wàn)科?五里墩地塊、融僑?天駿、旭輝?中央宮園。以下是高端項(xiàng)目的列表：區(qū)域項(xiàng)目名稱類型規(guī)模[戶]建筑類型戶型面積大戶型面積政務(wù)區(qū)恒大·華府混合豪宅3854小高層（大戶）高層（普通）84—310㎡222㎡、306㎡融僑·天駿混合豪宅規(guī)劃中高層+花園洋房規(guī)劃中規(guī)劃中旭輝·中央宮園混合豪宅規(guī)劃中高層+聯(lián)排別墅規(guī)劃中規(guī)劃中蜀山區(qū)華潤(rùn)·城市別院混合豪宅規(guī)劃中多層花園洋房（125M2-300M2規(guī)劃中規(guī)劃中萬(wàn)科·五里墩地塊混合豪宅規(guī)劃中預(yù)計(jì)高層規(guī)劃中規(guī)劃中華潤(rùn)·幸福里混合豪宅-小高層、高層、多層花園洋房80-303㎡141-147㎡萬(wàn)科·金色名郡混合豪宅4000多高層（精裝修）85㎡、143㎡143㎡華地·學(xué)府名都混合豪宅1868多層電梯洋房、高層、小高層80-280㎡265-280（多層洋房）184-195㎡（高層）經(jīng)開區(qū)國(guó)耀一方城混合豪宅459高層180－270㎡180－270㎡包河區(qū)綠地·海頓公館混合豪宅1000多高層81-137㎡137㎡綠城·玉蘭公寓混合豪宅1300高層64-200㎡142-200㎡1、高層豪宅空間分布情況及特征高層豪宅項(xiàng)目多為零散分布，未形成區(qū)域規(guī)模，沒(méi)有明確的豪宅區(qū)概念，從目前的分布情況來(lái)看，政務(wù)區(qū)周邊的豪宅比較多，從目前政府的規(guī)劃和市場(chǎng)的回應(yīng)來(lái)看，政務(wù)區(qū)將發(fā)展成為豪宅區(qū)；目前高層豪宅項(xiàng)目多遠(yuǎn)離市區(qū)，內(nèi)環(huán)內(nèi)豪宅產(chǎn)品供應(yīng)量極少；內(nèi)環(huán)內(nèi)豪宅產(chǎn)品市場(chǎng)需求旺盛，供不應(yīng)求。從目前市場(chǎng)正在或者潛在的供應(yīng)狀況來(lái)看，未來(lái)豪宅項(xiàng)目的開發(fā)呈現(xiàn)大品牌的發(fā)展趨勢(shì)；未來(lái)豪宅的供應(yīng)將以高層為主流，別墅、花園洋房等由于受到政策環(huán)境和產(chǎn)品性價(jià)比等諸多因素的影響，相對(duì)供應(yīng)量較少。以下是樓盤的分布情況：合肥市政府合肥市政府2、高層豪宅項(xiàng)目類型與戶型結(jié)構(gòu)特征現(xiàn)有的高層豪宅項(xiàng)目中，戶型結(jié)構(gòu)以躍層式結(jié)構(gòu)為主，如國(guó)耀一方城的“星空國(guó)墅”為完全的躍層結(jié)構(gòu)，還有其他的主要分布在建筑的頂層，占了絕對(duì)比重；平層結(jié)構(gòu)”項(xiàng)目?jī)H占少數(shù)，僅有恒大華府部分采用了平層結(jié)構(gòu)。現(xiàn)有的高層豪宅項(xiàng)目類型主要以“混合型”規(guī)劃為主，在項(xiàng)目地塊內(nèi)景觀、地段等價(jià)值最好區(qū)域開發(fā)大面積“樓王”戶型，以強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高端品質(zhì)和圈層感受。其他區(qū)域則以中小戶型規(guī)劃為主；如恒大華府和國(guó)耀一方城等項(xiàng)目。3、高層豪宅銷售單價(jià)■從目前高層豪宅的銷售價(jià)格分布來(lái)看，高層豪宅的銷售價(jià)格集中在“4900－6700元/㎡”之間（毛坯房）?！鰪捻?xiàng)目銷售進(jìn)度上看，高層豪宅項(xiàng)目整體銷售火爆。國(guó)耀一方城5月份首推50套房源，目前已售罄；恒大華府6月區(qū)域項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/平米）蜀山區(qū)華潤(rùn)·幸福里5500華地·學(xué)府名都5300萬(wàn)科·金色名郡6700（精裝修）包河區(qū)綠城·玉蘭公寓6000綠地·海頓公館4800（mini墅：5000）政務(wù)區(qū)恒大·華府4900—5300（毛坯）、6900—7300（精裝折實(shí)價(jià)）經(jīng)開區(qū)國(guó)耀一方城61004、高層豪宅戶型面積區(qū)間分布從目前在售高層豪宅的面積分布來(lái)看，可分為兩段，中小戶型面積區(qū)間集中在80平米-140平米之間，大戶型面積區(qū)間集中在140平米-200平米之間。區(qū)域項(xiàng)目面積區(qū)間（平方米）蜀山區(qū)華潤(rùn)·幸福里80-303華地·學(xué)府名都148-180萬(wàn)科·金色名郡85-143包河區(qū)綠城·玉蘭公寓142-200綠地·海頓公館81-137政務(wù)區(qū)恒大華府84-310經(jīng)開區(qū)國(guó)耀一方城180-2705、高層豪宅重點(diǎn)個(gè)案分析個(gè)案一：恒大華府項(xiàng)目地址：科學(xué)大道與緯五路交匯處占地面積：142500M建筑面積：447000容積率：1.2綠化率：35.87%主力戶型：222、306、84、89項(xiàng)目均價(jià)：4900—5300（毛坯）、6900—7300（精裝折實(shí)價(jià)）裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500~2500元（采用滿屋名牌9A精裝）。建筑風(fēng)格：歐式新古典主義車位比：1開發(fā)企業(yè)：廣州恒大集團(tuán)銷售代理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽公司）景觀設(shè)計(jì)：深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院物業(yè)公司：英國(guó)戴德梁行營(yíng)銷情況：

以“園林實(shí)景＋準(zhǔn)現(xiàn)樓＋精裝修”精品模式開盤；

“世界級(jí)皇家園林、國(guó)際級(jí)航母配套、滿屋名牌9A精裝”精品戰(zhàn)略；

“精裝修+高端配套+園林實(shí)景”銷售模式；

“開盤必特價(jià)，特價(jià)必升值”推廣方針；

“明星+開盤”營(yíng)銷模式。樓盤亮點(diǎn)：

7200㎡超五星級(jí)皇家會(huì)所

約9000㎡歐陸風(fēng)情主題商業(yè)街區(qū)

約2000㎡國(guó)際雙語(yǔ)貴族幼兒園

3.5米

英國(guó)戴德梁行物管專家

超大豪華中央景觀資源個(gè)案二：國(guó)耀一方城項(xiàng)目地址：合肥經(jīng)開區(qū)松林路翡翠公園東門

占地面積：25104.50M2建筑面積：84420.35M2容積率：3.4綠化率：45%主力戶型：180、245、270項(xiàng)目均價(jià)：6100元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格車位比：1開發(fā)企業(yè)：安徽國(guó)耀地產(chǎn)發(fā)展有限公司銷售代理：筼筜置業(yè)&風(fēng)尚營(yíng)銷建筑設(shè)計(jì)：上海日清建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所室內(nèi)設(shè)計(jì)：高文安先生家居設(shè)計(jì)物業(yè)公司：安徽國(guó)耀物業(yè)管理有限公司樓盤特點(diǎn)：

高端的創(chuàng)新產(chǎn)品與絕版的自然資源相容共生；2000畝翡翠湖、國(guó)賓館比鄰而居；

每戶贈(zèng)送50m2以上南北雙挑高花園，270度景觀視野；

室內(nèi)雙層設(shè)計(jì)，功能完備；

8米面寬、6米挑高、面積達(dá)

綠色中央空調(diào)，集中供暖制冷，全天供熱水；

指紋識(shí)別系統(tǒng)提升高科技家居安防；

五星級(jí)酒店大堂管家式物業(yè)服務(wù)；

提供高文安先生家居設(shè)計(jì)方案、裝修服務(wù)；

藝術(shù)主題景觀架空層、雙層精裝入戶大堂；

高昂造價(jià)打造現(xiàn)代中式園林景觀。個(gè)案三：華地學(xué)府名都項(xiàng)目地址：潛山路與望江路交口

占地面積：196.32畝

建筑面積：60萬(wàn)M2容積率：2.15綠化率：45%主力戶型：84、180、194、270項(xiàng)目均價(jià)：5300元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：信地集團(tuán)新華集團(tuán)

銷售代理：無(wú)景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)貝爾高林香港有限公司

物業(yè)公司：華地物業(yè)樓盤特點(diǎn)：

合肥首創(chuàng)的5000平方米

美國(guó)世邦魏理仕領(lǐng)銜服務(wù)

獨(dú)創(chuàng)海灣島體陽(yáng)光泳池

鉑金級(jí)會(huì)所

亞洲首席幼兒園“吉的堡”幼兒園

標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)

名品時(shí)尚街區(qū)個(gè)案四：華潤(rùn)幸福里項(xiàng)目地址：蜀山區(qū)望江西路123號(hào)望江西路與合作化南路交口

占地面積：93240M2建筑面積：280000M2容積率：2.5綠化率：40%主力戶型：80-140項(xiàng)目均價(jià)：5500元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：華潤(rùn)置地（合肥）實(shí)業(yè)有限公司銷售代理：無(wú)景觀設(shè)計(jì)：貝爾高林國(guó)際(香港)有限公司建筑設(shè)計(jì)：上海天華建筑設(shè)計(jì)有限公司/貝爾高林（香港）國(guó)際有限公司

物業(yè)公司：華潤(rùn)置地（合肥）有限公司個(gè)案五：綠地海頓公館項(xiàng)目地址：包河區(qū)馬鞍山路與太湖路交口

占地面積：198991M建筑面積：597150M容積率：3綠化率：55%主力戶型：80-130M項(xiàng)目均價(jià)：5000元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：上海綠地（集團(tuán)）有限公司銷售代理：上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)景觀設(shè)計(jì)：JAW捷奧國(guó)際景觀設(shè)計(jì)公司物業(yè)公司：上海綠安物業(yè)個(gè)案六：綠城玉蘭公寓項(xiàng)目地址：桐城路與望江路交叉口向南400占地面積：60000M2建筑面積：200000M容積率：2.8綠化率：48.3%主力戶型：64-200項(xiàng)目均價(jià)：6000元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：安徽綠城房產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理：無(wú)景觀設(shè)計(jì)：香港貝爾高林物業(yè)公司：安徽綠城物業(yè)管理公司個(gè)案七：萬(wàn)科金色名郡項(xiàng)目地址：合肥市蜀山區(qū)望江西路205號(hào)（原皖安廠）

占地面積：107326M2建筑面積：47萬(wàn)M2容積率：3.61綠化率：40%主力戶型：84、140項(xiàng)目均價(jià)：7200元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝車位比：1開發(fā)企業(yè)：合肥萬(wàn)科置業(yè)有限公司銷售代理：無(wú)物業(yè)公司：合肥萬(wàn)科置業(yè)有限公司6、高端高層市場(chǎng)總結(jié)分析1）、合肥高層高端市場(chǎng)的現(xiàn)狀合肥目前市場(chǎng)供應(yīng)的高層豪宅總量較少，但在未來(lái)供應(yīng)量有所放大。有兩方面的原因：1、土地資源逐步稀缺，高層產(chǎn)品必然是未來(lái)的主流方向。2、受品牌開發(fā)商的引導(dǎo)，合肥消費(fèi)者對(duì)高層豪宅的認(rèn)可度逐步增加；合肥目前市場(chǎng)供應(yīng)的高層豪宅產(chǎn)品多依賴外部?jī)r(jià)值，自身產(chǎn)品品質(zhì)不高，與普通高層產(chǎn)品沒(méi)有拉開差距。市場(chǎng)并沒(méi)有建立高層豪宅的界定標(biāo)準(zhǔn)，但這種狀況在未來(lái)有望得到緩解。市場(chǎng)發(fā)展處于初期成長(zhǎng)階段。合肥市的高端住宅項(xiàng)目更多浮于表面包裝，在概念定位、產(chǎn)品內(nèi)涵、功能創(chuàng)新等方面還有所欠缺，市場(chǎng)發(fā)展不成熟，目前處于初級(jí)市場(chǎng)成長(zhǎng)的時(shí)期。目前高檔物業(yè)開發(fā)總量約:268萬(wàn)平米；其中豪宅占10%，約26萬(wàn)平米；目前市場(chǎng)銷售均價(jià):4900元/平米-6700元/平米；目前市場(chǎng)供應(yīng)總量約:20萬(wàn)平米左右。2）、合肥未來(lái)高層高端市場(chǎng)的展望花園洋房物業(yè)雖是獲得市場(chǎng)認(rèn)可度較高的產(chǎn)品，但一直未能成為合肥高端市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，消化量及供應(yīng)量均保持在一個(gè)相對(duì)較低的水平，且未來(lái)供應(yīng)量會(huì)有所上升但不會(huì)太大；高層豪宅目前在合肥發(fā)展仍然不夠成熟，供應(yīng)量較少。未來(lái)供應(yīng)量呈上升趨勢(shì)，一方面由于土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定，另外外地品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，對(duì)高層產(chǎn)品的打造具有豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場(chǎng)具有引導(dǎo)作用；經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)高層次居住需求，高端市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展空間廣闊。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，居民對(duì)衣食住行的要求亦相應(yīng)提高，造就了高端住宅市場(chǎng)的發(fā)展空間；合肥經(jīng)濟(jì)迅猛的發(fā)展，人民生活水平穩(wěn)步提升，對(duì)居住空間的消費(fèi)需求更高，且未來(lái)將呈進(jìn)一步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)2010年供應(yīng)量約:預(yù)計(jì)將達(dá)30萬(wàn)平米，合肥未來(lái)豪宅供應(yīng)具有以下特點(diǎn)：

高層豪宅市場(chǎng)供應(yīng)量在逐步放大，市場(chǎng)普遍看好未來(lái)需求；

品牌開發(fā)商仍然是開發(fā)高層豪宅項(xiàng)目的主力軍；

高層豪宅項(xiàng)目零散分布，內(nèi)環(huán)高層豪宅項(xiàng)目供應(yīng)較少；

客戶需求為主導(dǎo)，高端項(xiàng)目?jī)?nèi)涵將全面升級(jí)?！臼⑹烙^點(diǎn)】：由于國(guó)家政策調(diào)控下，合肥別墅物業(yè)供應(yīng)量是呈逐步下降的趨勢(shì)，特別是獨(dú)立別墅的供應(yīng)量下降明顯，其稀缺性日益凸現(xiàn)，那么相應(yīng)將帶動(dòng)其價(jià)格的提升；同時(shí)必然會(huì)有其他高端物業(yè)替代別墅的市場(chǎng)份額，合肥豪宅市場(chǎng)，需求量在不斷增長(zhǎng)，供應(yīng)量不足，供不應(yīng)求，發(fā)展空間廣闊。（三）合肥高端消費(fèi)者研究1、合肥高端消費(fèi)者需求量研究合肥地區(qū)目前人口463萬(wàn)，市區(qū)未來(lái)人口將達(dá)300萬(wàn)；根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，合肥地區(qū)的私家車占有率為5%，按一人一車來(lái)計(jì)算的話，合肥有23萬(wàn)人為有車一族，并且這個(gè)群體每天都在壯大中。據(jù)資料顯示，截至09年3月底，合肥有6600人進(jìn)行個(gè)稅申報(bào)人均納稅4.24萬(wàn)元，即意味著這一人群年收入均在20萬(wàn)以上；自動(dòng)申報(bào)人員多為國(guó)有企事業(yè)單位，不含私企及個(gè)體戶；據(jù)統(tǒng)計(jì)和稅務(wù)部門相關(guān)數(shù)據(jù)推測(cè)，合肥年收入在20萬(wàn)以上的人群估計(jì)約在30000人以上。根據(jù)2009年合肥企業(yè)黃頁(yè)統(tǒng)計(jì)，合肥擁有15,155個(gè)合肥市轄區(qū)下的企業(yè)；隨著合肥城市的發(fā)展，省城的向心力日漸增強(qiáng)，周邊城市的高端人群越來(lái)越多選擇在合肥投資置業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),每年在合肥購(gòu)買高檔物業(yè)的外地人約有3000人，并且仍在增長(zhǎng)中，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年，每年將達(dá)到5000左右。據(jù)上述相關(guān)數(shù)據(jù)，合肥近兩年高收入群體總數(shù)約45000戶；如果這部分人每戶按160M2需求購(gòu)置豪宅，那么合肥豪宅市場(chǎng)需求量為720萬(wàn)平米。前面市調(diào)中已經(jīng)得出，合肥目前在售的豪宅約26萬(wàn)平米，合肥從90年代開始至今，別墅的開發(fā)總量約200萬(wàn)平米，合肥豪宅別墅市場(chǎng)，已建和在建總建筑面積為226萬(wàn)平米?！臼⑹烙^點(diǎn)】：合肥高收入群體數(shù)量龐大，豪宅市場(chǎng)需求旺盛，合肥豪宅市場(chǎng)未來(lái)還有很大的上升空間；雖然現(xiàn)在階段高端項(xiàng)目主要集中在政務(wù)區(qū)周邊，但是隨著土地市場(chǎng)的稀缺性和地段的優(yōu)越性，其區(qū)位未來(lái)將顯得無(wú)比珍貴。2、合肥高端客戶研究企事業(yè)單位的高管和私營(yíng)企業(yè)主仍然是合肥豪宅產(chǎn)品的主要消費(fèi)群體之一，占據(jù)60%的市場(chǎng)比例；其他群體主要是財(cái)富迅速集聚的各式階層經(jīng)營(yíng)組成，均為二次或多次置業(yè)；另外一個(gè)群體就是周邊地市的部分高收入人群，大致可以劃分為以下四種類型：成功內(nèi)斂型、享受另類型、炫耀財(cái)富型、實(shí)力精英型。【成功內(nèi)斂型】成功內(nèi)斂型來(lái)源區(qū)域合肥本地、省內(nèi)其他城市，如淮南、淮北、阜陽(yáng)、蚌埠等城市、外省市來(lái)肥投資的企業(yè)主主要職業(yè)構(gòu)成年齡在35-50歲之間的成功人士。私營(yíng)企業(yè)主、社會(huì)名流、政府公務(wù)員、有海外留學(xué)背景的高端家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)比較傳統(tǒng)，一般為三口之家，也有可能與父母同住，三代同堂，家庭人數(shù)3-5人生活形態(tài)出門一般有車代步，注重生活質(zhì)量，要求更寬松、舒適、私密的生活空間，注重子女教育，多數(shù)會(huì)送子女出國(guó)留學(xué)，重視群體關(guān)系購(gòu)買能力家庭收入比較高的水平，而且比較穩(wěn)定，或者家庭財(cái)富積累比較豐富，對(duì)價(jià)格敏感度比較弱心態(tài)剖析他們個(gè)性穩(wěn)重、不愿張揚(yáng)，一般不會(huì)盲目追求所謂的奢華和昂貴。他們的朋友往往也是非富即貴，購(gòu)豪宅主要為了體現(xiàn)自己的獨(dú)特品位需求特征對(duì)品牌認(rèn)知能力很強(qiáng)，具有品牌忠誠(chéng)度；需求面積為大戶型，要求項(xiàng)目整體檔次高，地段優(yōu)勢(shì)明顯發(fā)展趨勢(shì)是合肥豪宅消費(fèi)的主流【享受另類型】享受另類型來(lái)源區(qū)域合肥本地、外地來(lái)肥投資或工作主要職業(yè)構(gòu)成35歲左右的城市新銳，企業(yè)中的高級(jí)管理者、專業(yè)人士等高收入人員或企業(yè)主家庭結(jié)構(gòu)單身獨(dú)居或兩口之家、三口之家，家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單生活形態(tài)生猛豪放的SUV、動(dòng)感激情的跑車更能夠匹配他們“與眾不同”的消費(fèi)趨向購(gòu)買能力有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，家庭財(cái)富積累比較豐富，對(duì)價(jià)格敏感度比較弱心態(tài)剖析購(gòu)買豪宅的主要目的就是享受，懂得品質(zhì)生活，追求與眾不同需求特征需求面積為大戶型，要求項(xiàng)目與眾不同，是能滿足自我個(gè)性的私人領(lǐng)地發(fā)展趨勢(shì)隨著合肥經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，這類客戶將占合肥豪宅置業(yè)客戶的一定比列，但不是主流【炫耀財(cái)富型】炫耀財(cái)富型來(lái)源區(qū)域合肥本地、省內(nèi)其他城市主要職業(yè)構(gòu)成經(jīng)歷多年積累的私企業(yè)主及民企內(nèi)的高收入人員家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)，一般為三口之家生活形態(tài)生活社交圈子廣闊，朋友間交往頻繁，多數(shù)擁有一輛或多輛私家車，有來(lái)自經(jīng)驗(yàn)積累的專業(yè)技能，學(xué)歷不高，但見(jiàn)識(shí)面廣購(gòu)買能力對(duì)豪宅的消費(fèi)能力驚人，而且基本上是一次性全額付款，往往擁有多套豪宅心態(tài)剖析不了解豪宅的品牌內(nèi)涵，購(gòu)買豪宅完全處于攀比的心態(tài)需求特征追求品牌規(guī)模項(xiàng)目，準(zhǔn)現(xiàn)房更受歡迎，需求面積為大戶型，要求項(xiàng)目整體檔次高，地段優(yōu)勢(shì)明顯發(fā)展趨勢(shì)合肥城市的發(fā)展給其帶來(lái)較高的預(yù)期，形成強(qiáng)大的吸引力，比例將上升【實(shí)力精英型】實(shí)力精英型來(lái)源區(qū)域合肥或全國(guó)其他城市主要職業(yè)構(gòu)成企業(yè)、公司的決策管理者或者是所有者家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)，一般為三口之家生活形態(tài)事業(yè)成功、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、商務(wù)交往頻繁購(gòu)買能力年富力強(qiáng)，具有超越年齡的財(cái)富心態(tài)剖析一方面體現(xiàn)自我的實(shí)力，增加商務(wù)交往的砝碼；另一方面提升個(gè)人身價(jià)，顯示其對(duì)財(cái)富的運(yùn)用與掌控。需求特征品牌是其考慮的首要因素，要求項(xiàng)目能體現(xiàn)實(shí)力、彰顯身份發(fā)展趨勢(shì)隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)的回暖，購(gòu)買比例將會(huì)上升六、項(xiàng)目地塊概述（一）項(xiàng)目地塊概況1、項(xiàng)目地塊位置及簡(jiǎn)介本項(xiàng)目地塊位于政務(wù)區(qū)天鵝湖畔，毗鄰合肥市大劇院和合肥市廣電中心，距離合肥市人民政府約1000米，本項(xiàng)目地塊由6地塊名稱地塊四至情況ZWQTB-014東至：翡翠路；南至：天鵝湖景觀帶；西至：天鵝湖景觀帶；北至：天鵝湖路ZWQTB-019-1東至：筆架山路；南至：天鵝湖景觀帶；西至：翡翠路；北至：天鵝湖路ZWQTB-019-2東至：筆架山路；南至：祁門路；西至：翡翠路；北至：天鵝湖景觀帶ZWQTB-036東至：翡翠路；南至：規(guī)劃支路；西至：茂蔭路；北至：天鵝湖路ZWQTB-035東至：天鵝湖景觀帶；南至：天鵝湖路；西至：匡河路；北至：天鵝湖景觀帶ZWQTB-034東至：翡翠路；南至：天鵝湖路；西至：匡河路；北至：南二環(huán)路六宗地塊分布圖：34353619-219-114合肥市人民政府合肥大劇院34353619-219-114合肥市人民政府合肥大劇院（二）項(xiàng)目地塊區(qū)域環(huán)境分析1、地塊區(qū)域規(guī)劃分析新區(qū)嚴(yán)格遵照合肥市總體規(guī)劃要求，總結(jié)吸取老城區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出了“生態(tài)城市”、“可持續(xù)發(fā)展”和“園林城市”的概念，逐步完善形成了目前正在實(shí)施的融行政辦公、文化體育、金融商貿(mào)、住宅街區(qū)和城市旅游觀光為一體的高品位現(xiàn)代化新城區(qū)總體規(guī)劃。據(jù)最新的區(qū)域規(guī)劃顯示，政務(wù)區(qū)的土地供應(yīng)以二類住宅用地為主，一類住宅用地只有本項(xiàng)目用地。項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地2、項(xiàng)目地塊周邊配套■市政配套從目前政務(wù)區(qū)的市政配套來(lái)看，在市政大型配套方面是無(wú)與恢弘的，從體育場(chǎng)、文博院再到長(zhǎng)達(dá)兩公里的市民濱湖（天鵝湖岸線）休閑廣場(chǎng)，還有奧體中心和天鵝湖大酒店（五星），目前在公交線路、生活配套等方面比較欠缺。2009年下半年，合肥市政務(wù)新區(qū)將投資4000多萬(wàn)元，陸續(xù)啟動(dòng)14項(xiàng)市政工程。其中的道路工程主要為城市支路，將進(jìn)一步完善政務(wù)新區(qū)的骨干路網(wǎng)。據(jù)悉，這些工程預(yù)計(jì)今年下半年內(nèi)將陸續(xù)開工建設(shè)，計(jì)劃到明年1月前后將全部竣工。隨著政務(wù)新區(qū)未來(lái)入駐人口的快速增加，其政務(wù)區(qū)未來(lái)商業(yè)配套會(huì)非?？焖俚耐晟疲谑姓涮椎雀鞣矫嬉矔?huì)進(jìn)行全面的升級(jí)。■教育配套目前政務(wù)區(qū)已擁有三所初級(jí)中學(xué)、五所小學(xué)、五所幼兒園。合肥八中新校和合肥青少年活動(dòng)培訓(xùn)中心也位于建設(shè)中的政務(wù)新區(qū)。五十中、西園小學(xué)分校也正式落戶政務(wù)區(qū)。■商業(yè)配套未來(lái)政務(wù)區(qū)的商業(yè)主要集中在天鵝湖東面的南二環(huán)沿線，目前政務(wù)區(qū)商業(yè)配套欠缺。大牌商業(yè)巨頭家樂(lè)福的進(jìn)駐，未來(lái)會(huì)有更多的商業(yè)進(jìn)駐政務(wù)區(qū)，隨著政務(wù)區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，未來(lái)的商業(yè)配套會(huì)逐步的完善。家樂(lè)福家樂(lè)福3、項(xiàng)目地塊周邊住宅地價(jià)分析從2008-2009年項(xiàng)目地塊周邊的土地成交來(lái)看，離本案地塊最近的是由中國(guó)煙草總公司安徽省公司合安徽萬(wàn)方實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司聯(lián)合競(jìng)得的祁門路和潛山路交口地塊，屬于商業(yè)兼住宅類用地，其單價(jià)為300萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)在1277元/平方米。成交日期土地位置土地用途占地面積（畝）容積率樓面價(jià)（元/m2）單價(jià)(萬(wàn)元/畝)競(jìng)得人2009年6月蜀山區(qū)懷寧路居住24.333.51531341黃志堅(jiān)2009年5月黃山路135號(hào)商業(yè)住宅27.064.02036543深圳市建業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司2009年5月政務(wù)文化新區(qū)規(guī)劃中部商業(yè)、金融、公寓94.27.0681318安徽縱橫房地產(chǎn)有限公司安徽潤(rùn)洋翠瀾酒店管理有限公司安徽尊地貿(mào)易有限公司2009年4月政務(wù)區(qū)、祁門路和潛山路交口商業(yè)住宅59.53.51277300中國(guó)煙草總公司安徽省公司安徽萬(wàn)方實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司2008年5月望江路商業(yè)（10%），住宅160.99商業(yè)5.5；住宅3.41579380合肥一航萬(wàn)科地產(chǎn)有限公司（金色名郡）【盛世觀點(diǎn)】:本地塊為一類居住用地，目前政務(wù)區(qū)已經(jīng)供應(yīng)的土地都是二類居住用地，而且與本地塊相比，其它地塊的位置、景觀等方面都比本地塊差，本地塊的容積率為1.0-1.8，所以我們認(rèn)為其他地塊的價(jià)格對(duì)本地塊的參考性非常小。（三）項(xiàng)目地塊分析1、項(xiàng)目用地指標(biāo)地塊編號(hào)總用地面積(平方米)容積率建筑密度綠地率可建建筑面積(平方米)備注ZWQTB-01436315.320.8（預(yù)計(jì)）-35%29052.25以低層住宅為主ZWQTB-019-132324.511.035%35%32324.51以低層住宅為主ZWQTB-019-251706.811.328%40%67218.85-ZWQTB-03628674.071.035%35%28674.07以低層住宅為主ZWQTB-03541323.761.035%35%41323.76-ZWQTB-03477895.901.825%40%140212.62-2、ZWQTB-014地塊合肥市人民政府合肥合肥市人民政府合肥大劇院14號(hào)地塊1）用地指標(biāo)□用地面積：36315.32□限制條件：住宅建設(shè)內(nèi)容以低層住宅為主；□配套設(shè)施：配套設(shè)施建設(shè)要求幼兒園按每千人166平方米社居用房按每百戶30平方米配置，且不得小于物業(yè)管理按總建筑面積的千分之三配套2）項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀合肥廣電中心合肥廣電中心地塊西邊綠地天鵝湖天鵝湖地塊西邊綠地天鵝湖天鵝湖3）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析■優(yōu)勢(shì)1、地理位置優(yōu)勢(shì)：地塊位于政務(wù)區(qū)核心地段，靠近合肥市政府，是合肥未來(lái)行政、商務(wù)中心；2、景觀優(yōu)勢(shì)：地塊位于天鵝湖畔，擁有一線湖景資源，“大水面、大花園、大綠帶”為特色集自然風(fēng)光、休閑、娛樂(lè)設(shè)施一流的生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境；3、配套優(yōu)勢(shì)：未來(lái)周邊市政配套、教育配套、商業(yè)配套非常完善；4、地塊自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)：地塊平整，四周只有天鵝湖路一條次干道，交通不擁堵，噪聲少，地塊規(guī)劃為低層住宅，在市場(chǎng)上具有稀有性，競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)?！隽觿?shì)1、地塊體量小，規(guī)劃具有一定局限性；3、ZWQTB-019-1地塊合肥市人民政府合肥合肥市人民政府合肥大劇院19-1號(hào)地塊1）用地指標(biāo)□用地面積：32324.51□可建建筑面積：32324.51□容積率：1.0；建筑密度≤35%；綠地率≥35%□限制條件：住宅建設(shè)內(nèi)容以低層住宅為主□配套設(shè)施：配套設(shè)施建設(shè)要求幼兒園按每千人166平方米社居用房按每百戶30平方米配置，且不得小于物業(yè)管理按總建筑面積的千分之三配套其他控制性條件：控制性建設(shè)要求其他建筑單體要求風(fēng)格現(xiàn)代，具有一定原創(chuàng)性2）項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀天鵝湖畔小區(qū)天鵝湖畔小區(qū)天鵝湖畔綠地天鵝湖景觀帶天鵝湖畔綠地天鵝湖景觀帶翡翠路3）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析■優(yōu)勢(shì)1、地理位置優(yōu)勢(shì)：地塊位于政務(wù)區(qū)核心地段，靠近合肥市政府，是合肥未來(lái)行政、商務(wù)中心；2、景觀優(yōu)勢(shì)：地塊位于天鵝湖畔，東面是塊綠地，南面臨湖，擁有一線湖景資源；3、配套優(yōu)勢(shì)：未來(lái)周邊市政配套、教育配套、商業(yè)配套非常完善；4、地塊自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)：地塊平整，地塊規(guī)劃為低層住宅，在市場(chǎng)上具有稀有性，競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)?！隽觿?shì)1、地塊西邊是翡翠路主干道，車流量大，噪音大；2、地塊體量小，規(guī)劃具有一定的局限性；4、ZWQTB-019-2地塊合肥市人民政府合肥合肥市人民政府合肥大劇院19-2號(hào)地塊1）用地指標(biāo)□用地面積：51706.81□可建建筑面積：67218.853□容積率：1.3；建筑密度≤25%；綠地率≥40%□停車位：車位/戶數(shù)=1.0；地面停車率＜20%□配套設(shè)施：配套設(shè)施建設(shè)要求幼兒園按每千人166平方米社居用房按每百戶30平方米配置，且不得小于物業(yè)管理按總建筑面積的千分之三配套其他控制性條件：控制性建設(shè)要求其他建筑單體要求風(fēng)格現(xiàn)代，具有一定原創(chuàng)性2）項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀天鵝湖景觀帶天鵝湖景觀帶安徽出版集團(tuán)大廈天鵝湖景觀帶翡翠路安徽出版集團(tuán)大廈天鵝湖景觀帶翡翠路3）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析■優(yōu)勢(shì)1、地理位置優(yōu)勢(shì)：地塊位于政務(wù)區(qū)核心地段，靠近合肥市政府，是合肥未來(lái)行政、商務(wù)中心；2、景觀優(yōu)勢(shì)：地塊位于天鵝湖畔，地塊北面和東面臨湖，擁有一線湖景資源；3、配套優(yōu)勢(shì)：未來(lái)周邊市政配套、教育配套、商業(yè)配套非常完善；4、地塊自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)：地塊平整，容積率為1.3，其規(guī)劃產(chǎn)品自由度比較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有優(yōu)勢(shì)。■劣勢(shì)1、地塊西邊是翡翠路主干道，南面是祁門路主干道，車流量大，地塊西邊和南邊噪音大；2、地塊東北向湖景，其景觀價(jià)值有限。5、ZWQTB-036地塊合肥市人民政府合肥合肥市人民政府合肥大劇院36號(hào)地塊1）用地指標(biāo)□用地面積：2□可建建筑面積：28674.07□容積率：1.0；建筑密度≤35%；綠地率≥35%□停車位：車位/戶數(shù)=1.0；地面停車率＜20%□限制條件：建設(shè)內(nèi)容以低層住宅為主□配套設(shè)施：配套設(shè)施建設(shè)要求幼兒園按每千人166平方米社居用房按每百戶30平方米配置，且不得小于物業(yè)管理按總建筑面積的千分之三配套其他控制性條件：控制性建設(shè)要求其他建筑單體要求風(fēng)格現(xiàn)代，具有一定原創(chuàng)性2）項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀天鵝湖景觀帶天鵝湖景觀帶茂蔭路山水名家小區(qū)翡翠路茂蔭路山水名家小區(qū)翡翠路3）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析■優(yōu)勢(shì)1、地理位置優(yōu)勢(shì)：地塊位于政務(wù)區(qū)核心地段，靠近合肥市政府，是合肥未來(lái)行政、商務(wù)中心；2、景觀優(yōu)勢(shì)：地塊北面臨天鵝湖延伸段河景，景觀不錯(cuò)；3、配套優(yōu)勢(shì)：未來(lái)周邊市政配套、教育配套、商業(yè)配套非常完善；4、地塊自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)：地塊平整，地塊規(guī)劃為低層住宅，在市場(chǎng)上具有稀有性，競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)?！隽觿?shì)1、地塊東邊是翡翠路主干道，車流量大，噪音大；2、地塊不規(guī)則，呈三角形，規(guī)劃難度大；6、ZWQTB-035地塊合肥市人民政府合肥合肥市人