城鎮(zhèn)土地分等定級及基準地價評估

第9章城鎮(zhèn)土地分等定級及基準地價評估第9章城鎮(zhèn)土地分等定級及基準地價評估學習目標通過本章教學，使學生熟悉城鎮(zhèn)土地定級及基準地價評估的操作程序；掌握土地定級的一般原理、基準地價評估的思路、高層建筑地價分攤方法的應用。學習重點難點重點：土地定級的原理、程序；基準地價評估的思路、步驟。難點：對于有河流、橋梁、鐵路等阻隔帶的城市如何進行土地的定級?！?.1城鎮(zhèn)土地分等定級9.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級的含義9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序9.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級的含義中國城鎮(zhèn)土地分等定級采用“等”和“級”兩個層次，反映城鎮(zhèn)之間及城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量及其使用價值的差異。土地的“等”反映城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量總體水平的地域差異，土地的“等”的順序在各城鎮(zhèn)間進行排列；土地的“級”反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異，土地的“級”的順序在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列。城鎮(zhèn)土地分等定級的含義城鎮(zhèn)土地分等定級的對象土地分等定級是在特定目的下，對土地的自然和經(jīng)濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結果等級化的過程。城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序多因素綜合評定法目前城鎮(zhèn)土地定級普遍采用的方法多因素綜合評定法從土地區(qū)位條件入手，選擇影響城鎮(zhèn)土地級別的區(qū)位因素，對每一個因素按影響程度大小確定權重，在劃分的土地單元內(nèi)按統(tǒng)一標準計算因素指標作用分值，然后把各單元內(nèi)諸因素對土地的綜合影響轉換為單元總分，并據(jù)此劃分土地級別。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序方案制定資料收集與調(diào)查土地級別測算及確定成果形成與驗收成果應用和更新階段9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序方案制定根據(jù)城市的實際情況，確定各項任務的時間進度、投入人力的數(shù)量、定級工作的實施步驟和方法、成果的精度要求等，以進行經(jīng)費預算。資料收集與調(diào)查主要是掌握城市的總體情況，把握城市區(qū)域特性和城市內(nèi)部結構特點，區(qū)位特性，搜集定級工作所需的技術資料和圖件資料。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地定級范圍的確定定級因素指標體系的構建定級因素權重的確定定級單元的劃分與單元內(nèi)指標取樣土地定級因素作用分值的計算定級單元綜合作用分值的計算土地定級結果的確定

9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地定級范圍的確定城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地。定級因素指標體系的構建大多數(shù)城市的土地定級因素指標體系包括七類：繁華程度、交通條件、基礎設施、自然條件、環(huán)境條件、人口因素、規(guī)劃因素。定級因素分為主導因素和非主導因素，主導因素適用于各城市，是必選因素；非主導因素為選擇因素，各地視具體情況增減。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定定級因素權重的確定定級因素權重的要求：第一，權重值的大小與因素對土地質(zhì)量的影響成正比；第二，各因素權重值在0～100或0～1之間賦值，各選定因素的權重值之和必須等于100或1。定級因素權重的確定方法：專家打分法和因素成對比較法。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定定級單元的劃分與單元內(nèi)指標取樣定級單元是評定土地級別的基本空間單位，是各定級因素分值計算的基礎。單元劃分與指標取樣正確、合理與否直接影響到土地級別界線的位置，而土地級別界線又與土地使用者利益密切相關。對于定級單元的劃分，可采用動態(tài)網(wǎng)格法實現(xiàn)。單元內(nèi)指標取樣指在已劃定的單元中測取各因素的影響值。

9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地定級因素作用分值的計算定級因素分值計算原則：總分值與土地優(yōu)劣成正相關；分值體系采用0～100分的封閉區(qū)間；作用分值只與因素指標的顯著作用區(qū)間相對應。各因素的作用分值都與距離有一定的關系，其衰減方式一般包括三種：直線衰減：f=F×(1－r)，如公交便捷度等因素的作用；指數(shù)衰減：f=F(1－r)，如商業(yè)服務業(yè)繁華度、道路通達度等因素的作用；無衰減：f=F，如供水、供電等因素的作用。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定定級單元綜合作用分值的計算定級單元綜合作用分值是采用定級單元各影響因素的作用分值以及各影響因素的權重，通過加權求和得到。綜合作用分值反應了影響因素對定級單元的綜合作用。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地定級結果的確定土地定級結果通常要遵循下列原則：①土地級別高低與土地質(zhì)量相對優(yōu)劣的對應關系基本一致。②級之間漸變過渡，相鄰網(wǎng)格單元之間土地級差不宜過大。③邊界盡量采用具有地域突變性的自然界線及人工界線。土地定級結果的確定方法主要是根據(jù)計算出的土地定級單元作用分值，利用數(shù)軸法或聚類分析法，初步劃分土地級別；然后通過數(shù)理統(tǒng)計方法或專家論證法對上述級別進行合理性檢驗；若通過合理性檢驗，則以“不破宗或不破支宗，并參考線狀地物和權屬界線”為調(diào)整原則，對級別界線進行調(diào)整，并確定土地定級結果。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序成果形成與驗收土地定級結果應先上報省、市國土資源管理部門進行初審，并經(jīng)專家組驗收評審，驗收合格后，依法定程序進行公開聽證，征詢各方意見，進一步完善定級成果，由省級國土資源管理部門下發(fā)批復文件，批準使用，并由當?shù)卣紝嵤?。不?jīng)驗收及未有驗收批復的土地定級結果不能使用，不能作為基準地價評估的依據(jù)。

9.怪1.廚2城鎮(zhèn)陽土地廳綜合陳定級耕的基洋本程搭序成果允應用凝與更碗新土地神定級歐成果篩可以芹作為抓政府碰制定械合理托的稅駛費標炎準、起評估宏城市億土地動的基拆準地殲價和鎮(zhèn)宗地慮地價滑、制死定城分市規(guī)春劃和甩進行壯土地館管理磚的依誤據(jù)。隨著椅城市流規(guī)劃壇的不響斷調(diào)鉆整、傳城市著建設榜的不譽斷推膜進，劑以及喜城市宇經(jīng)濟嚷的發(fā)匹展，肢土地繁定級館結果銷必須雪定期安進行鹿調(diào)整勇更新銀，以每滿足憤城市魂建設命動態(tài)堵變化給的需嘉求?！?.豬2基準姐地價計及評像估的恩基本壯原理9.提2.蚊1基準喘地價少的含悼義、勁特征泰及作嶼用9.方2.適2基準紙地價卵評估疼的基沉本任脈務和丹主要沃原則9.咸2.吹3基準廣地價涉評估購的基單本原附理9.佛2.我4基準胖地價申評估斤的思老路9.敏2.圖5基準熱地價猾評估直的操淺作程竟序9.固2.提1基準趟地價偽的含仰義、樸特征殘及作罰用基準枝地價標定驢地價城鎮(zhèn)率國有揀土地魚的基守本標責準地青價，死即在慮一定程時間綱內(nèi)，社根據(jù)低城鎮(zhèn)秧各種央用地絹類型肥、交合易情籮況或譯土地扶實際旬收益題狀況招，按映照科吳學的巖估價毀方法歡，估商算出念各級幣別土廁地范陜圍或藏均質(zhì)刺地域會內(nèi)的齒商業(yè)司、工縣業(yè)、允住宅安等各呼類用蛋地的咱平均也價格袍。各地魂政府色對需薄要出筆讓、性出租避的地資塊評捕估的凱宗地哥價格因。它柿以基供準地右價為柳依據(jù)攻，根擱據(jù)市將場行醬情、鋼地塊魔大小堡、形池狀、松容積哭率、廉微觀廟區(qū)位喚和土綢地使紐奉用年酬限等臟條件飽估算淹具體匹地塊賞在某液一時削間的俘價格兔。9.顫2.鑄1基準困地價狠的含靜義、似特征爭及作狠用基準懇地價巡壽的特吧征權威符性分用中途平均薦性有限濁期時效笨性全域丑性城市楊內(nèi)的吧任何炎一個仔區(qū)域藏，應貼有至柄少一胳種用喬途類斃型的縱基準穿地價基準術地價夏一般招由政季府審佩定、垃認可批和定姓期公寶布在一認個區(qū)點域中摔，不孝同用谷途的釋土地氧，有刺不同連的基紛準地幫價標鍛準基準碗地價乓是某囑地區(qū)皇土地無等級愛、特蠅定用杰途、耳一定盡時間翻內(nèi)的壟平均體價格基準薪地價蠶是有彩限年早期的疤土地漫使用虛權價漆格，喝不同萌用途配基準倆地價涂的年栽期不話同基準糟地價幟只反故映一體定時用間的狐價格糊標準9.丘2.央1基準桐地價蝕的含悔義、窗特征專及作慌用基準敲地價頁的作發(fā)用：基準陡地價鐵可為召政府見宏觀紋調(diào)控軋地價瓣提供伐參考頭；基準哀地價勇是國艙家征損收土母地使姥用稅氣費的領重要客依據(jù)辰；基準功地價枯是正例確制貫定城杏市國螞有土暈地使蟻用權共出讓寫價格污的參許考標犯準；基準辜地價貞是進暫一步舉評估柿宗地側地價洞的基貴準；基準評地價榜是合爐理調(diào)服整土壟地利搜用結劑構的的經(jīng)濟假杠桿蜓。9.叔2.富2基準蘿地價蝦評估股的基鞭本任泳務和缸主要姜原則基準趙地價機評估侄的基鎮(zhèn)本任騾務以城刮市整筑體為因單位散，按教照一舍定的焰程序絮、原割則、蠟方法疑，通范過調(diào)苦查一委定區(qū)菜域土撕地利想用收牛益水炸平和蓮地價倆水平傭及其史空間李分布黨規(guī)律完，全陶面評請估土球地質(zhì)猴量，監(jiān)劃分俱土地犁級別際，根橡據(jù)級薪別區(qū)評域地齒價水據(jù)平和莫實際加收益然水平姻，按舟不同旁用途室測算從、評衫估各鋒級別棕土地喬的平賊均價依格，俊即基稻準價必格。猛并在摔基準交地價夜的基野礎上爺，分傘用途之、分招區(qū)域驢分析債地價犬影響視因素偷與地澇價的急關系非，建增立起皆在基諒準地野價基蔑礎上配評估引宗地呀地價私的修鼓正體觸系。當前漿城市再基準為地價扮評估宏的任誓務應澇是評廉估商貍業(yè)、糊住宅趕、工瓣業(yè)用積地的痰基準闊地價伍。9.值2.兼2基準健地價株評估打的基棉本任耗務和楚主要裳原則土地困用途款與實乏際用揚途相漫一致疤。采取較土地療使用帽價值跟評價州和土敘地收丘益、憶地租普地價道測算廈相結使合的榆形式傅進行馬。根據(jù)尸城市就條件留和市帖場狀中況，溪選擇雷合適毒的評五估技形術路擾線?；鶞蕧u地價種評估蘆的主糞要原罰則基準怠地價綢評估絞時應意以目虜前實若際存保在的雜土地解利用呼現(xiàn)狀類為主范。不同桿城市鉆的基趨準地崖價評桌估技跨術路侵線是瞧不完章全一曠致的仰，要梢因地抬制宜渴選擇瘦技術暗路線拾。9.圈2.仆3基準納地價寇評估營的基賴本原巾理土地搶位置悄差異青給土語地使咽用者超帶來催不同音的土畫地收裕益，右是評炭估基筑準地故價的喬依據(jù)各行犯業(yè)對動土地掠質(zhì)量岔的不說同要獨求及恭其土標地利那用效廢益水埋平的亡差異薪是形貞成不玻同類肚別基曬準地爪價的缺基礎任何迷行業(yè)滋在城讀鎮(zhèn)中御都應渴有其肢最佳租位置犯，使況不同狐用地秋基準赤地價近具有討不同刮的空換間分傷布規(guī)托律城鎮(zhèn)頁中土喘地利仗用的虧相對茄合理頓性和涼變化茂性是跡基準求地價常相對煉穩(wěn)定泳和不埋斷演鵲化的慰前提9.禮2.住4基準但地價逢評估饞的思紋路將城娘鎮(zhèn)土相地按教照影旅響土價地使及用價淋值的閃土地鞋條件爭和區(qū)必位優(yōu)鳳劣，肉劃分怠為土紗地條冬件均照一或攝土地觀使用題價值低相等龜?shù)募壵Q別。分級淺別，毛從土混地使衣用者慢已取寧得的需土地望超額膽利潤抽、土從地交噴易中伴成交始的地耳租和戲地價獵入手謊，測莫算出鑒不同烏行業(yè)逮用地韻在不等同土涂地級圖別上秋形成峽的土俗地收潤益或陸地價概，進完而評尋估出盒基準團地價網(wǎng)。9.滋2.黨5基準赴地價獲評估群的操斜作程村序劃分帶基準婦地價愁評估喂區(qū)域調(diào)查傳與搜霜集基軟準地較價評須估信糞息資存料整理童信息滔資料難，包潛括土階地市工場交浴易資何料和植土地額利用妄效益閘資料檢驗駕樣點疫數(shù)據(jù)測算視基準提地價確定輔基準熟地價紀，形滑成基嘴準地歡價成賽果劃分撿標準等是影休響土艘地價夕格因姑素的干相對碎一致率性或易地價匠的相求近性注意聾：基胸準地無價確傲定的勵原則§9.夕3宗地熟價格果評估犧和基株準地竟價修磁正法9.香3.業(yè)1宗地策價格爪評估迫的途哄徑9.礎3.還2運用況基準筆地價恐修正詢法進抖行宗謙地價疲格評法估的短程序9.絹3.陶1宗地攜價格葵評估希的途揪徑利用私其他爹評估這方法估算基準尖地價邀修正泄法直接綠運用遷比較重法、激成本獅法、剛收益心法、棍假設么開發(fā)見法等戰(zhàn)來評號估；平如待蜜開發(fā)伐土地子可采磁用假天設開除發(fā)法艦；經(jīng)幣新近秤人工漲開發(fā)諷或改春造的寇宗地可，可竭采用魔重置阿成本蜘法；娃商業(yè)蝦樓、棵餐館辣、出頸租用綠辦公旺樓等句可采壺用收另益法設；交京易市詢場發(fā)倚達的掙地區(qū)譽的宗討地，賀可采辜用市嬸場比懇較法疊進行顏估價暑。在政攤府確腸定公叢布了尿基準把地價夸的地雁區(qū)，續(xù)通過哥具體虹區(qū)位換、土拾地使派用年膀限、輸容積嗎率、極土地礙形狀抖、臨控街狀肯況等脈的比患較，史由估爪價對緞象宗與地所痕處地困段的線基準采地價扭調(diào)整灣得出瘋估價帶對象經(jīng)宗地滲價格抹的一愚種估扎價方蓋法。9.族3.以2運用廉基準貧地價粥修正該法進及行宗婚地價禿格評勢估的辣程序搜集香有關阿基準位地價才的資虜料；查出囑估價態(tài)對象恐所處政地段勝的基來準地較價；進行搞交易艦期日償修正緣瑞；進行逮土地香影響鑼因素淺修正蹲；求出廈估價股對象燈宗地坦的價恥格。§9.摩4高層勵建筑異地價分分攤熟問題9.蔥4.匪1高層槐建筑虎地價被分攤抹的意額義9.躍4.槐2高層社建筑圖地價躍分攤番的基座本方哈法9.補4.耍3高層銳建筑逆地價表分攤值需要漲注意周的幾鉛個問顆題9.虧4.濾1高層伙建筑刃地價遲分攤星的意傲義高層糾建筑雞地價羞分攤瓶是為炒了解核決土浪地共卸有權早的問慘題。具體診來說暈，通槍過高毅層建歉筑地珠價分燥攤解跡決：（1）各剛部分技占有朋的土癢地份反額；（2）各墨部分伙享有霧的土展地面濤積；（3）各丸部分豆享有光的地彎價數(shù)奏額等