十七號文調(diào)控的別樣深化

十七號文·調(diào)控的別樣深化

——《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》細(xì)則解讀國辦發(fā)【2013】17號1日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》在中國政府網(wǎng)公布，這份國務(wù)院的十七號文無疑是對2月20日國務(wù)院常務(wù)會議出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控五項政策措施的進(jìn)一步細(xì)化?！锻ㄖ分赋?，當(dāng)前房產(chǎn)市場調(diào)控仍處在關(guān)鍵時期，房價上漲預(yù)期增強(qiáng)，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，今年要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。國五條十七號文完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制堅決抑制投機(jī)投資性購房增加普通商品住房及用地供應(yīng)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)加強(qiáng)市場監(jiān)管加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制堅決抑制投機(jī)投資性購房增加普通商品住房及用地供應(yīng)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)重點內(nèi)容各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房）價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。各省級人民政府要更加注重區(qū)域差異，加強(qiáng)分類指導(dǎo)。進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購措施。限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。加大土地市場信息公開力度，市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計劃，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。要加?qiáng)小區(qū)運營管理，完善社區(qū)公共服務(wù)，優(yōu)化居住環(huán)境。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定，嚴(yán)格按照申報價格對外銷售。各地區(qū)要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。對誘導(dǎo)購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導(dǎo)消費者的企業(yè)、機(jī)構(gòu)、媒體和個人，要進(jìn)行嚴(yán)肅處理。加快研究提出完善住房供應(yīng)體系、健全房地產(chǎn)市場運行和監(jiān)管機(jī)制的工作思路和政策框架，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應(yīng)機(jī)制，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。調(diào)控的細(xì)化與深化本次發(fā)布的調(diào)控通知，較《國五條》更加全面細(xì)致，在沒有超越以往的調(diào)控方向和模式的情況下，對限購及限貸這兩個主要的調(diào)控手段提出了更細(xì)化的要求，深化了制度管理，包括對中介代理機(jī)構(gòu)也提出了更高的約束和要求，注重市場預(yù)期，平定預(yù)期是此輪調(diào)控的一大方向，此外，稅收的調(diào)節(jié)作用加大，將會對二手房市場產(chǎn)生明顯的影響。稅收調(diào)節(jié)作用加大細(xì)則首次明確個人所得稅將會嚴(yán)格按照個人所得的20%征收，意味著二手房的個調(diào)稅，將由以前交易總額的1-2%，一律從嚴(yán)按差額的20%征收。這將會增大交易成本，對二手房市場將會產(chǎn)生明顯影響。限購限貸組合升級針對近期市場預(yù)期的變化，通知關(guān)于限購、限貸等要求，體現(xiàn)出從嚴(yán)從緊的特點。限購進(jìn)一步升級，明確了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；對于二套房貸政策，體現(xiàn)出差異化要求的特點，少數(shù)高房價城市，將提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。12預(yù)期管理加強(qiáng)深化

市場預(yù)期的不穩(wěn)定性是房地產(chǎn)市場起伏的關(guān)鍵因素之一。通知此次明確提出加強(qiáng)預(yù)期管理，一方面是要求及時公布信息，另一方面，對涉及房地產(chǎn)市場的不實信息，要及時、主動澄清。3注重能效彰顯決心“一季度”，“十二五期末”，“2013年底前”，本次通知列出多項工作具體的工作時間表，既能有效推動工作，同時有助于社會監(jiān)督，體現(xiàn)出政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。4全面的嚴(yán)格與差異化的突出在強(qiáng)調(diào)全面從嚴(yán)從緊的基調(diào)的同時，本次調(diào)控細(xì)則重點突出了區(qū)域差別化的調(diào)控，對“房價上漲過快”的城市具有明顯的針對性，全面嚴(yán)格是既有的政策，局部重點突出則將對房價快速上行的城市造成較大的影響，而房價穩(wěn)定的區(qū)域則受影響力度較小。對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進(jìn)行約談和問責(zé)。對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征此前，房所得稅征收有三種方式：提供完整準(zhǔn)確房屋原值憑證的按20%稅率征收；未提供的由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)實行核定征稅；個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且家庭唯一生活用房的免征個人所得稅。按照此次“國五條”細(xì)則規(guī)定，意味著二手房的個調(diào)稅，將由以前交易總額的1-2%，一律從嚴(yán)按差額的20%征收?；{(diào)從嚴(yán)從緊限購政策：住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施；其他城市出現(xiàn)房價過快上漲情況的，省級人民政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。信貸政策：對房價上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。區(qū)域指向明顯小結(jié)

利空與對沖作用將使得房價上漲逐步得到平抑，對局部地區(qū)成交量造成影響

十七號文是對國五條的細(xì)化及深化，限購限貸標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步明確調(diào)控細(xì)則以針對“房價上