和德城市廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略及策略報(bào)告N

和德城市廣場(chǎng)

——營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略及策略報(bào)告謹(jǐn)呈：東興市和德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1項(xiàng)目?jī)r(jià)值目標(biāo)解析市場(chǎng)環(huán)境核心問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)策略城市價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理12東興項(xiàng)目區(qū)位——位于廣西壯族自治區(qū)防城港東興市核心地段項(xiàng)目四至：南至：興東路北至：社區(qū)路西至：明江路東至：明秀路東興鎮(zhèn)政府東盟大道興東路北侖大道新華路東興口岸3東興位于廣西壯族自治區(qū)南部，是我國(guó)通往越南及東南亞最便捷的通道，國(guó)家沿海開(kāi)放城市到訪東興“國(guó)門(mén)形象”——中國(guó)大陸海岸線的最西南端，通往越南及東南亞最便捷的通道，也是中國(guó)與東盟唯一海陸相連的口岸；“邊貿(mào)城市”——國(guó)家一類(lèi)口岸，1992年由國(guó)務(wù)院特區(qū)辦批準(zhǔn)設(shè)立的邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)，曾有“小香港”之稱(chēng)，商賈云集、市場(chǎng)繁榮；“旅游城市”——集“邊、海、山、少”于一身，京族在中國(guó)的唯一聚集地，也是國(guó)內(nèi)外旅游熱點(diǎn)城市。4城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展——近五年來(lái)GDP總量從06年的16.8億元到10年的45.12億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)到33.7%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速東興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌跡從經(jīng)濟(jì)總量看，實(shí)現(xiàn)年均增長(zhǎng)率33.7%，城市經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展；從居民財(cái)富看，人均可支配收入從06年的10184元增長(zhǎng)到21068元，年增長(zhǎng)率為21.37%；從固定資產(chǎn)投資看，最高達(dá)到56%的增長(zhǎng)率，截止到2010年，固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到157.68億元；從居民消費(fèi)水平看，全社會(huì)消費(fèi)品零售總額在2010年超10億元，同比增長(zhǎng)近20%KeyWords：健康、發(fā)展迅速

5城市發(fā)展的投資價(jià)值——由邊貿(mào)橋頭堡向國(guó)家經(jīng)濟(jì)特區(qū)華麗轉(zhuǎn)身的口岸城市，擁有無(wú)限的發(fā)展機(jī)遇沿邊開(kāi)放橋頭堡重點(diǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)放試驗(yàn)區(qū)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)位于華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈和東盟經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是最便捷的西南出海通道，是中國(guó)對(duì)外開(kāi)放的重要門(mén)戶(hù)和前沿，在中國(guó)與東盟、泛北部灣、泛珠三角、西南六省區(qū)協(xié)作等國(guó)內(nèi)外區(qū)域合作中具有不可替代的戰(zhàn)略地位與作用?！胺e極推動(dòng)廣西東興、云南瑞麗、新疆喀什、內(nèi)蒙古滿(mǎn)洲里等重點(diǎn)開(kāi)放開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，支持有條件的沿邊地區(qū)增設(shè)邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)…”黨中央、國(guó)務(wù)院最近召開(kāi)的全國(guó)西部大開(kāi)發(fā)工作會(huì)議，確定了新一輪西部大開(kāi)發(fā)一系列新政策，特別是對(duì)西部沿邊地區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放作了戰(zhàn)略布點(diǎn)，明確提出“積極建設(shè)廣西東興、云南瑞麗、內(nèi)蒙古滿(mǎn)洲里等重點(diǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)放試驗(yàn)區(qū)”。這一決定把東興沿邊開(kāi)發(fā)開(kāi)放問(wèn)題上升為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略。戰(zhàn)略地位提升更大、更快發(fā)展東興貿(mào)易關(guān)聯(lián)方國(guó)外城市國(guó)內(nèi)城市泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)；南寧—新加坡經(jīng)濟(jì)走廊；中越“兩廊一圈”東興—芒街跨境經(jīng)濟(jì)合作；泛珠三角廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)西南經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)6東興城市定位——?jiǎng)?chuàng)建集口岸、加工業(yè)、商貿(mào)、旅游為一體的全國(guó)一流邊境口岸城市充分抓住機(jī)遇，打造特色東興，提升國(guó)門(mén)形象！15432推進(jìn)陸海物流通道建設(shè)——加快推進(jìn)東興至防城港高速公路和東興至防城鐵路建設(shè)。同時(shí)進(jìn)一步加快譚吉港建設(shè)，形成多泊位的千噸級(jí)碼頭，成為對(duì)接?xùn)|南亞中小噸位船只的港口。擴(kuò)大和完善口岸基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)——加快推進(jìn)中越北侖河二橋建設(shè)，建立新的通關(guān)口岸。在此基礎(chǔ)上，圍繞二橋的建設(shè)，劃出2000畝土地鑒賞上規(guī)模、上檔次、上水平的商貿(mào)物流園區(qū)，積極搭建商貿(mào)物流平臺(tái)。構(gòu)建商品大市場(chǎng)——根據(jù)東盟各國(guó)及我國(guó)的需求，發(fā)展特色商品市場(chǎng)，逐步形成以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)、以口岸為支撐、以東興為中心，以會(huì)展為平臺(tái)，布局合理、規(guī)模適度，輻射東南亞的多層次類(lèi)型商品市場(chǎng)體系。打造商貿(mào)物流平臺(tái)——加強(qiáng)江平工業(yè)園區(qū)建設(shè)，加快推進(jìn)進(jìn)出口加工區(qū)、跨境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)建設(shè)，構(gòu)建貿(mào)工互動(dòng)發(fā)展、打造商貿(mào)物流平臺(tái)。培育現(xiàn)代商貿(mào)物流企業(yè)——鼓勵(lì)傳統(tǒng)物流企業(yè)加速向現(xiàn)代商貿(mào)物流企業(yè)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)聯(lián)合，建立跨國(guó)、跨地區(qū)、具有現(xiàn)代企業(yè)制度的物流企業(yè)。7市教育局市財(cái)政局婦幼保健院市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局東興鎮(zhèn)政府市林業(yè)局項(xiàng)目地段——09年地王，位于老城區(qū)核心地段，坐擁成熟完善生活配套、交通便利，但整體環(huán)境一般，無(wú)明顯資源優(yōu)勢(shì)東向：自建房西向：安得花園及鴻通苑住宅小區(qū)北向—輝達(dá)新天地住宅小區(qū)北向—社區(qū)路8項(xiàng)目規(guī)劃——整體設(shè)計(jì)以半圍合式布局打造核心中央景觀園林，簡(jiǎn)歐風(fēng)格的外立面設(shè)計(jì)凸顯項(xiàng)目的檔次核心景觀園林階梯式入口廣場(chǎng)，凸顯居住的尊貴與私密；核心水景園林，保證戶(hù)戶(hù)景觀，將景觀價(jià)值最大化；建筑設(shè)計(jì)簡(jiǎn)歐風(fēng)格外立面，凸顯項(xiàng)目的檔次；“風(fēng)車(chē)式”戶(hù)型設(shè)計(jì)，保證每戶(hù)居住的舒適性；戶(hù)型內(nèi)部功能布局合理。92#1#3#4#5#

項(xiàng)目產(chǎn)品——住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)純粹，以73-91平米的兩房和88-125平米的三房為主力戶(hù)型，比市場(chǎng)同類(lèi)戶(hù)型面積較小4#面積配比戶(hù)型面積區(qū)間套數(shù)本棟樓占比兩房?jī)蓮d一衛(wèi)73.48-91.168048.78%三房?jī)蓮d一衛(wèi)88.65-97.128048.78%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)151.0942.44%合計(jì)

164100.00%5#面積配比戶(hù)型面積區(qū)間套數(shù)本棟樓占比公寓38.62-45.6026071.43%一房一廳一衛(wèi)51.81-61.0810428.57%合計(jì)

364100.00%經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)——占地：15833㎡總建面：9.8萬(wàn)㎡住宅：7.3萬(wàn)㎡商業(yè)：9515㎡容積率：5.34綠化率：35%建筑密度：29.7%總戶(hù)數(shù)：874停車(chē)位：27110項(xiàng)目產(chǎn)品——戶(hù)型方正，利用率較高，且入戶(hù)花園、轉(zhuǎn)角飄窗、戶(hù)型陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)有效的提高了居住的舒適度典型戶(hù)型設(shè)計(jì)詳解典型戶(hù)型：D1（三房?jī)蓮d兩衛(wèi)）面積：119.28平米戶(hù)型亮點(diǎn)：贈(zèng)送入戶(hù)花園；主臥室南北通透；主臥室轉(zhuǎn)角落地飄窗；闊綽陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)典型戶(hù)型：B1（三房?jī)蓮d兩衛(wèi)）面積：113.40平米戶(hù)型亮點(diǎn)：戶(hù)型設(shè)計(jì)緊湊、利用率較高；贈(zèng)送入戶(hù)花園主臥室轉(zhuǎn)角落地飄窗；闊綽陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)1231、入戶(hù)花園2、轉(zhuǎn)角飄窗3、闊綽陽(yáng)臺(tái)119.28平米113.40平米11項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理——占據(jù)較好的城市地位，擁有良好的城市發(fā)展規(guī)劃，具有優(yōu)越的項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)“出身地王家”BECDA核心地段價(jià)值城市發(fā)展價(jià)值地王影響力價(jià)值產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值項(xiàng)目規(guī)劃價(jià)值——位于東興市城市核心地段，具有完善的生活配套和交通配套，且自身具有高端商業(yè)配套和酒店配套——09年地王項(xiàng)目，一直以來(lái)受到市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，被賦予了很高的期望——十二五規(guī)劃國(guó)家特批的重要的開(kāi)發(fā)開(kāi)放經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)特區(qū)，具有巨大的城市投資價(jià)值，發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?dú)特的規(guī)劃設(shè)計(jì)將景觀價(jià)值發(fā)揮到最大，且簡(jiǎn)歐式外立面設(shè)計(jì)提升了項(xiàng)目的檔次——三房?jī)蓮d和兩房?jī)蓮d的暢銷(xiāo)戶(hù)型設(shè)計(jì)和較高贈(zèng)送率、使用率提升了產(chǎn)品價(jià)值關(guān)鍵詞：城市投資價(jià)值核心地段價(jià)值12項(xiàng)目?jī)r(jià)值目標(biāo)解析市場(chǎng)環(huán)境核心問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)策略目標(biāo)溝通回顧世聯(lián)對(duì)于目標(biāo)的理解市調(diào)回顧及目標(biāo)鎖定213目標(biāo)溝通回顧——對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，品牌、價(jià)格、速度、沉淀，一個(gè)都不能少！客戶(hù)語(yǔ)錄：和德發(fā)展了十幾年，開(kāi)發(fā)總面積近百萬(wàn)方，但始終沒(méi)有形成自己的品牌，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，不管是拿地、貸款、融資還是其他方面，對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌都有了更高的要求，因此我們想通過(guò)這個(gè)地王的項(xiàng)目打造和德的企業(yè)品牌，為公司后續(xù)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)?？蛻?hù)語(yǔ)錄：項(xiàng)目位于城市核心地段，也是地王項(xiàng)目，希望在目前的市場(chǎng)上能有所突破?？蛻?hù)語(yǔ)錄：今年要完成1個(gè)億的銷(xiāo)售任務(wù)，至于啟動(dòng)區(qū)你們看是選公寓還是選住宅?？蛻?hù)語(yǔ)錄：和德發(fā)展這么些年來(lái)比較遺憾的就是自己的團(tuán)隊(duì)，我的團(tuán)隊(duì)到現(xiàn)在為止還是需要很大的提升與進(jìn)步空間，因此希望本項(xiàng)目之后能為我?guī)?lái)一個(gè)相對(duì)成熟的團(tuán)隊(duì)，能夠?yàn)楹罄m(xù)的項(xiàng)目順利進(jìn)行提供幫助。價(jià)格預(yù)期——走穩(wěn)健路線？還是中高端價(jià)位？還是主動(dòng)挑戰(zhàn)市場(chǎng)？速度預(yù)期——銷(xiāo)售周期有何要求？回款有何要求？管理沉淀——除了項(xiàng)目本身，還希望為團(tuán)隊(duì)帶來(lái)什么樣的管理經(jīng)驗(yàn)？品牌預(yù)期——除了獲利之外，您還需要項(xiàng)目為企業(yè)帶來(lái)什么？“亂花漸欲迷人眼”——找到問(wèn)題的核心、抓住主要目標(biāo)才是解決問(wèn)題的關(guān)鍵！14世聯(lián)對(duì)于目標(biāo)的理解——從企業(yè)戰(zhàn)略和項(xiàng)目目標(biāo)兩個(gè)角度理解本項(xiàng)目承載的“歷史使命”企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)本項(xiàng)目承載著和德集團(tuán)由“游擊隊(duì)”向“黃埔軍隊(duì)”成功轉(zhuǎn)變的重要使命，是企業(yè)品牌提升的關(guān)鍵！財(cái)務(wù)目標(biāo)2011年實(shí)現(xiàn)整體銷(xiāo)售金額為1億元！形象目標(biāo)樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，引領(lǐng)東興房地產(chǎn)市場(chǎng)，以項(xiàng)目品牌撬動(dòng)企業(yè)品牌的樹(shù)立與提升！管理沉淀目標(biāo)通過(guò)項(xiàng)目成功運(yùn)作，為和德集團(tuán)提供成熟的、可借鑒的開(kāi)發(fā)模式和嫻熟的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)！緊急重要只有項(xiàng)目成功運(yùn)作，才能成就企業(yè)的品牌，才能為企業(yè)提供可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，而項(xiàng)目的成功操作在于市場(chǎng)高端形象的樹(shù)立和熱銷(xiāo)現(xiàn)象的形成。15項(xiàng)目蛙價(jià)值市場(chǎng)辣環(huán)境目標(biāo)滿(mǎn)解析核心筆問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)么戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)緣瑞策略東興怕房地幫產(chǎn)市券場(chǎng)發(fā)市展東興擔(dān)房地倆產(chǎn)發(fā)汗展現(xiàn)符狀詳拘解市場(chǎng)疾環(huán)境游掃描316東興有市近章幾年寺成交陷量變次化圖東興右房地起產(chǎn)發(fā)命展——房地餃產(chǎn)成筍交量獅自09年后果飆升煩，而榆房地亦產(chǎn)市惕場(chǎng)平胖均價(jià)面格呈筒現(xiàn)穩(wěn)標(biāo)步增貝長(zhǎng)的睜現(xiàn)象東興市近幾年成交均價(jià)變化圖從成體交量梨變化醉看；凍東興誤近幾抹年房紛地產(chǎn)發(fā)展剩迅速，至09年以敵來(lái)，柴房地樂(lè)產(chǎn)成捏交量排有較休大的醋提升日；從價(jià)騙格變擔(dān)化看姨，成寒交均爽價(jià)未壁有較墾大程呀度的登突破紐奉，呈虛現(xiàn)均價(jià)穩(wěn)步纖增長(zhǎng)的態(tài)昆勢(shì)；年均40萬(wàn)方架的消值化量欺與城今市整劉體的矮人均駱可支灰配收譯入不促成比舞例，與同屠等城施市相壩比房怕地產(chǎn)恢發(fā)展供緩慢；量?jī)r(jià)抬齊升17東興殘房地炸產(chǎn)發(fā)沙展現(xiàn)款狀——目前工，東們興市穗在售鈔樓盤(pán)20多個(gè)隔，主礦要集伐中在輸東盟植大道稿沿線忌新熱略點(diǎn)開(kāi)誘發(fā)區(qū)航域，幕市中軋心樓束盤(pán)較懇少NO壓TE！未來(lái)葡整體練供應(yīng)溜量達(dá)20府0萬(wàn)方，未來(lái)拴面世成項(xiàng)目斯以中筑、大怎規(guī)模名項(xiàng)目并為主么，競(jìng)爭(zhēng)浴激烈摧！安得·國(guó)際華城金源·天鵝湖錦繡華庭匯錦灣在售項(xiàng)目尾盤(pán)項(xiàng)目東盟花園明基花園綠色家園匯川上東區(qū)壹街區(qū)金科華庭喜盈門(mén)幸?；▓@待售項(xiàng)目輝達(dá)·山水豪庭中原新都新世界花園金源·天鵝湖中房·翡翠園粵華名都互市貿(mào)易區(qū)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域18項(xiàng)目單分析杰之產(chǎn)士品——市場(chǎng)斷現(xiàn)售設(shè)項(xiàng)目偷集中斧于東心盟大幟道板銹塊，贏市場(chǎng)柴主力艦面積潔區(qū)間虧為90旨-1向00匙㎡兩房炸、11腥0-銳14疾0跨㎡三房椅、24晶0耐㎡以上隱大戶(hù)偵型天鵝傭湖40608010魔012晶014伏016催018暑020獎(jiǎng)022僚024拍0天鵝堤湖兩房三房四房爆以上國(guó)際隊(duì)華城國(guó)際謝華城國(guó)際甚華城上東床區(qū)上東廟區(qū)喜盈拼門(mén)喜盈探門(mén)一房喜盈貸門(mén)喜盈厭門(mén)陽(yáng)光橡海岸陽(yáng)光量海岸陽(yáng)光的海岸明基壩花園明基屠花園商貿(mào)裂廣場(chǎng)商貿(mào)助廣場(chǎng)商貿(mào)慮廣場(chǎng)中原嘉新都中原惜新都粵華背名都粵華魄名都山水勒豪庭山水掀豪庭山水蓄豪庭山水識(shí)豪庭兩房施區(qū)間三房哈區(qū)間四房省及復(fù)執(zhí)式等扭大戶(hù)書(shū)型面積運(yùn)區(qū)間圖例背：19典型踏項(xiàng)目蓄產(chǎn)品喬分析——天鵝拔湖和測(cè)安德活國(guó)際睬華城謀產(chǎn)品狀對(duì)比倉(cāng)分析天鵝湖主力三房安德國(guó)際華城主力三房安德國(guó)際華城主力四房產(chǎn)品斑亮點(diǎn)攪共性映：主力鬼戶(hù)型堵贈(zèng)送等入戶(hù)矛花園廢；客廳超相連鳥(niǎo)的超辛大花皮園陽(yáng)奇臺(tái)；主臥襖部分泳飄窗飽的設(shè)誼計(jì)增們加贈(zèng)男送面哈積。關(guān)鍵努詞：贈(zèng)送童面積戶(hù)型景緊湊20項(xiàng)目企分析經(jīng)之配脂套——作為雜熱點(diǎn)界開(kāi)發(fā)恭片區(qū)曲的東詠盟大悟道沿訂線，施項(xiàng)目神配套罩、內(nèi)快部環(huán)別境等熊與項(xiàng)棚目規(guī)業(yè)模有帆很大朋關(guān)系大規(guī)朗模項(xiàng)虹目代表喝樓盤(pán)豈：天鵝趨湖——中央好湖景州、酒鳴店、健核心級(jí)景觀荷、高肉爾夫蠶練習(xí)鋤場(chǎng)、盆雙會(huì)頃所……安得·國(guó)際劑華城——核心讀景觀孔、內(nèi)盛部商銷(xiāo)業(yè)、鐮河景夜資源……代表箏樓盤(pán)匯錦程灣東盟獨(dú)花園金科透華庭粵都叫華府……中小它規(guī)模纖項(xiàng)目配套治完善配套橡匱乏VS區(qū)域粱規(guī)劃+配套+規(guī)模復(fù)合染驅(qū)動(dòng)萄型區(qū)域季規(guī)劃+性?xún)r(jià)消比驅(qū)動(dòng)勵(lì)型21市場(chǎng)浮環(huán)境乓總結(jié)——東興抄房地根產(chǎn)市糖場(chǎng)歷史——東興槳房地罵產(chǎn)近棋幾年佩來(lái)發(fā)展績(jī)迅速，價(jià)姜格呈撿現(xiàn)穩(wěn)會(huì)步增職長(zhǎng)；現(xiàn)在——房地拐產(chǎn)發(fā)醒展水壞平處殲于初村級(jí)階數(shù)段，究市場(chǎng)捆的進(jìn)隊(duì)一步武發(fā)展需要轉(zhuǎn)營(yíng)銷(xiāo)牛上不哈斷推歌進(jìn)、推苦陳出確新；未來(lái)——未來(lái)短供應(yīng)浴量相斗對(duì)較層大，扮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)即激烈。市場(chǎng)咬提升掙的兩魄個(gè)因須素量變——開(kāi)發(fā)助數(shù)量而的變赴化——隨著擇市場(chǎng)爺?shù)陌l(fā)痰展、貪競(jìng)爭(zhēng)酬的激瘋烈，席未來(lái)岔東興逮房地鈴產(chǎn)市葡場(chǎng)會(huì)片在量犁的積舌累中灘不斷掛進(jìn)步清；開(kāi)發(fā)址商量紐奉的變盈化——隨著銜外來(lái)豈開(kāi)發(fā)單商的屠增多杏會(huì)刺斥激市掌場(chǎng)向農(nóng)上發(fā)喂展；質(zhì)變——營(yíng)銷(xiāo)圖手段競(jìng)的變獨(dú)化——營(yíng)銷(xiāo)襪不斷搖的推舟陳出鹽新會(huì)懇刺激巖房地弦產(chǎn)更閱快發(fā)伴展（墾展示餅、服嘴務(wù)是山目前大營(yíng)銷(xiāo)臘最有硬效的而方式巴）客戶(hù)楊眼界飲的變慕化——營(yíng)銷(xiāo)畫(huà)水平柴變化著必然洲在一錫定程汗度上銅教育哲客戶(hù)余，房走地產(chǎn)檔發(fā)展擾水平瘦的高渡低與段客戶(hù)輕眼界進(jìn)有關(guān)廢鍵關(guān)電系。如何存從營(yíng)刷銷(xiāo)上獵推陳季出新賞，尤冰其是佛做好相展示欲、服為務(wù)是剃進(jìn)軍韻東興剃高端圖市場(chǎng)松、實(shí)雨現(xiàn)熱弟銷(xiāo)的善關(guān)鍵快！22項(xiàng)目陣價(jià)值核心姜問(wèn)題目標(biāo)覽解析市場(chǎng)獄環(huán)境營(yíng)銷(xiāo)卻戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)汗策略市場(chǎng)哈下的會(huì)目標(biāo)徐詳解目標(biāo)腐實(shí)現(xiàn)秒之核吳心問(wèn)捕題核心冤問(wèn)題抱界定423從銷(xiāo)彎售速蜓度、女市場(chǎng)旗份額填實(shí)現(xiàn)暴度分防析，絲式比較哈兩種商假設(shè)勝的可移能性異，建窯議以45到00元/平米便作為組真實(shí)靈目標(biāo)假設(shè)票二：說(shuō)以營(yíng)屢銷(xiāo)發(fā)辜力全寶面超瓶越市期場(chǎng)，勤實(shí)現(xiàn)療均價(jià)45今00元/平米償計(jì)算埋，則鄉(xiāng)豐：1億元÷4友50萄0元/平米≈2.專(zhuān)2萬(wàn)平井米≈22杜0套≈50套/月，市場(chǎng)河比較濱：50套/月÷2洗90套/月≈17捏%的市喪場(chǎng)份筆額假設(shè)造一：耀以市額場(chǎng)現(xiàn)濤有的浮價(jià)格抓水平33側(cè)00元/平計(jì)辰算，撿則：1億元÷3嚴(yán)30螞0元/平米≈3萬(wàn)平膏米≈30珠0套≈75套/月，市場(chǎng)齡比較磨：75套/月÷2沃90套/月≈26罩%的市圓場(chǎng)份遮額10景00把00壩00琴0元=？原則回款喉走量高端馬形象沖刺目標(biāo)24核心梁?jiǎn)栴}如何蛋在市衛(wèi)場(chǎng)水找平較愿低、棕項(xiàng)目扔環(huán)境駝欠佳線及客習(xí)戶(hù)認(rèn)衛(wèi)知途多徑有春限的技情況懸下快谷速建輸立市憑場(chǎng)高沃端形磁象？如何鏡充分窮利用附項(xiàng)目日地段檔價(jià)值功，營(yíng)昂銷(xiāo)發(fā)普力突不破市源場(chǎng)價(jià)擋格箱跪底，杰實(shí)現(xiàn)慨高溢呢價(jià)？——東興憐市發(fā)賤展處偉于初錯(cuò)級(jí)水逃平，完隨著潮大的盼開(kāi)發(fā)壺商的火進(jìn)駐劈燕，整鉛體營(yíng)閥銷(xiāo)有懷很大元的進(jìn)雁步，碎但整藝體項(xiàng)鈔目定勸位雷球同，噸客戶(hù)憑具有爬很大辱的相莫似性——項(xiàng)目娃體量些小，接時(shí)間貸周期肉短情景S問(wèn)題Q矛盾C——項(xiàng)目膠規(guī)模銀小，藍(lán)品牌寶影響奮力有葛限VS小項(xiàng)燭目高刺端形短象樹(shù)測(cè)立的根需求競(jìng)爭(zhēng)客戶(hù)實(shí)戰(zhàn)25Q之膝競(jìng)爭(zhēng)壞——如何隊(duì)在競(jìng)枕爭(zhēng)中扎找到變項(xiàng)目缺的價(jià)膝值占桐位？26從項(xiàng)懲目入謠市時(shí)蛙機(jī)看次，本歷項(xiàng)目應(yīng)未來(lái)諷將面李臨東養(yǎng)興目異前市消場(chǎng)影輔響力映最大戀的項(xiàng)深目——天鵝御湖、泳國(guó)際和華城面、上胡東區(qū)債的多柔項(xiàng)目嗽競(jìng)爭(zhēng)11-511-611-711-811-911-1011-1111-1212-1商貿(mào)朵廣場(chǎng)天鵝銹湖匯川·上東蛙區(qū)國(guó)際際華城喜盈墊門(mén)明基擋花園中原拐新都當(dāng)前塊時(shí)間根點(diǎn)預(yù)計(jì)蠻上市遭時(shí)間總建純面10騰9萬(wàn)方用，3月5日開(kāi)砍盤(pán)共36長(zhǎng)2套總建華面28萬(wàn)方圣，銷(xiāo)噴售近70待%，大另面積穴樓王探產(chǎn)品銅去化開(kāi)速度肌較慢總建蒙面18泰.5萬(wàn)方賤，一各期已右售罄總建框面26萬(wàn)方謙，共15踏33戶(hù)7月左憑右二網(wǎng)期開(kāi)鋒盤(pán)，彈共53漢2套尾盤(pán)總建哈面8.桌9萬(wàn)方處，共27役6套，淚未開(kāi)擔(dān)盤(pán)10月，48雁8套本項(xiàng)返目中房餓翡翠旗園8月份榮左右功，總免建面13萬(wàn)方承，共60呈0套粵華勵(lì)名都尾盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)超激烈主要旬面臨歌東盟辭大道糊沿線罩中高誕檔、迷大規(guī)湊模項(xiàng)戲目的圈競(jìng)爭(zhēng)27按照45床00元/平米兇的目灘標(biāo)價(jià)殺格實(shí)犬現(xiàn)，出與市術(shù)場(chǎng)同芳期銷(xiāo)炒售的歡項(xiàng)目娘相比傲，價(jià)燙格戰(zhàn)穴從來(lái)倦都不灰應(yīng)該仿是我?guī)X們的否競(jìng)爭(zhēng)寶策略102030406080123456山水獸豪庭中原終新都商貿(mào)路廣場(chǎng)粵華茅名都國(guó)際樂(lè)華城7天鵝候湖8上東蔬區(qū)喜盈紹門(mén)123455667788本項(xiàng)藝目本項(xiàng)盈目與市盆場(chǎng)在摧售樓翼盤(pán)相哭比較刊：1、從梢面積眉區(qū)間瞎上看隆，本州項(xiàng)目囑產(chǎn)品帽比同脹類(lèi)型益產(chǎn)品面積若相對(duì)到較??；2、從斃總價(jià)條區(qū)間園上看房誠(chéng)，本天項(xiàng)目摸產(chǎn)品摩的總閥價(jià)位辮于主流花產(chǎn)品接的總方價(jià)區(qū)易間范圍偵內(nèi)，戴即兩搭房32酬-3遲9萬(wàn)，頑三房40訂-5暖8萬(wàn)28我們趙的競(jìng)昌爭(zhēng)方亂向——拼地披段、撞拼營(yíng)喉銷(xiāo)水譽(yù)平東興曠標(biāo)桿嚴(yán)項(xiàng)目——金源·天鵝癢湖東興炊標(biāo)桿妖項(xiàng)目——安得·國(guó)際椅華城品牌泳項(xiàng)目——中房·御翠鄙園精品恐項(xiàng)目——匯川·上東丟區(qū)從競(jìng)認(rèn)爭(zhēng)的落層面甚分析徹，不齡存在傍與本烈項(xiàng)目亂同區(qū)寨域的裕項(xiàng)目vs整個(gè)位東興屢市場(chǎng)皺的角罪度看為，本額項(xiàng)目也產(chǎn)品移區(qū)間槽處于搶主流饑，并那無(wú)太榆大優(yōu)頑勢(shì)我們貝的競(jìng)僵爭(zhēng)更廳多的狂應(yīng)著趴眼于用營(yíng)銷(xiāo)藥層面漂的競(jìng)易爭(zhēng)和推地段曉?xún)r(jià)值銜的競(jìng)濫爭(zhēng)選取片價(jià)位壇在本鍵項(xiàng)目憂(yōu)上下吩游的考重點(diǎn)屬項(xiàng)目祖分析29典型脾樓盤(pán)咳分析——金源·天鵝燙湖：營(yíng)銷(xiāo)篇推廣——網(wǎng)絡(luò)其、戶(hù)您外、隆圍擋俯形象山墻、長(zhǎng)展示把中心狀等各牢個(gè)方隸面進(jìn)話(huà)行推魚(yú)廣，買(mǎi)成為蜜東興繳市場(chǎng)峰最具堵影響孝力的害項(xiàng)目東興襖房地移產(chǎn)信紀(jì)息網(wǎng)紡廣告天鵝據(jù)湖展恐示中迎心展示慈中心蒸廣場(chǎng)駛道旗戶(hù)外吳廣告爭(zhēng)牌、污戶(hù)外帆高炮填、展森示中單心導(dǎo)辜示牌30典型發(fā)樓盤(pán)廟分析——金源·天鵝戒湖：營(yíng)銷(xiāo)五展示——除模禽型區(qū)遼、洽需談區(qū)鎮(zhèn)、展咐示區(qū)爭(zhēng)外，伶營(yíng)銷(xiāo)槳中心譜還增傘加了集高爾慨夫體待驗(yàn)區(qū)下、鋼腦琴展貴示區(qū)基，是冰“體鈔驗(yàn)營(yíng)千銷(xiāo)”距的雛讓形東興成“體忍驗(yàn)式敏營(yíng)銷(xiāo)咱”的靜雛形展示頸中心濤的鋼盡琴演紹奏曲展示編中心猴區(qū)的VI億P洽談臭區(qū)展示翠中心花的高帳爾夫擇展示撕區(qū)12331典型老樓盤(pán)隸分析——國(guó)際熱華城斯：營(yíng)銷(xiāo)歪亮點(diǎn)——大氣京、奢灑華的童營(yíng)銷(xiāo)灣展示比中心耽充分翼體現(xiàn)呈了項(xiàng)蓄目的擇大氣肝和規(guī)鬼模，鬧也彰塞顯了辭公司攤的實(shí)兆力項(xiàng)目頁(yè)宣傳叉片滾蒸動(dòng)播驢放區(qū)域規(guī)發(fā)展沾規(guī)劃化圖項(xiàng)目瞞沙盤(pán)巷展示32典型付樓盤(pán)嗓分析——國(guó)際咽華城偶：營(yíng)銷(xiāo)念亮點(diǎn)——東興目市場(chǎng)上上為僚數(shù)不局多的顆具有潤(rùn)樣板仿房展咽示區(qū)事的樓毛盤(pán)，背但是眨展示搏效果拌一般有意眾識(shí)借華助看蕉房通蠢道展怠示項(xiàng)快目，妻但整師體包勻裝效東果不獅佳進(jìn)入蜻樣板架房樓撿體之鉤前，勵(lì)有雨浩棚遮緒擋，秋但是靠展示智效果巡壽較差情景男式樣恢板房跌，作樣為東惠興市類(lèi)場(chǎng)上意為數(shù)跡不多于的項(xiàng)獄目，傅其影碌響力仁相對(duì)迫較大淡，對(duì)還銷(xiāo)售神有明初顯促顧進(jìn)作步用不太金雅觀孔，降粉低樣貴板房櫻檔次33典型燒項(xiàng)目盈分析——中房·翡翠乳園——非項(xiàng)逗目現(xiàn)杏場(chǎng)的仙銷(xiāo)售關(guān)接待宴，銷(xiāo)稼售中度心布巷置較燦為溫舊馨，館但與少項(xiàng)目叉整體果的高撓端定胖位契京合度倚不高生，且向昭示皇性較反差沙盤(pán)滿(mǎn)制作廊質(zhì)量扁較好悼，具貫有品桑質(zhì)感厲，能副直觀剝感受寄到社光區(qū)的破居住佛環(huán)境柴和居室住品僻質(zhì)項(xiàng)目純展示診中心攝位于慶東興梨市國(guó)群土資隆源局付邊上泊，屬用于臨蒙時(shí)接索待中籠心。勻整體雀感覺(jué)慨較好奧，但哲昭示撤性較首差，遼且缺銷(xiāo)乏營(yíng)嶄銷(xiāo)氛遇圍，忘接待刮中心算較為隊(duì)冷清34典型列樓盤(pán)連分析——匯川·上東課區(qū)：“兩寇個(gè)唯扶一”——東興息市唯望一一粒個(gè)實(shí)狠景園小林展鑰示的稀樓盤(pán)俱，較嚼好展博示面墊給客漲戶(hù)強(qiáng)機(jī)烈的齊價(jià)值棕感知東興襖首創(chuàng)窮“材頁(yè)料展拒示區(qū)讓”園林待展示嘉區(qū)用撇材營(yíng)銷(xiāo)粉中心侮展示戒大氣丟、水枯景廣濾場(chǎng)展己示提反升項(xiàng)弓目檔世次小區(qū)姐中央蹤蝶水景陰已“你粗顯北雛形病”35典型搞樓盤(pán)赤分析——匯川·上東翠區(qū)：“兩售個(gè)唯償一”——東興蟻市唯袖一一披個(gè)架推空層突打造攏成泛狀會(huì)所金的樓熟盤(pán)，乒展示技面較普好“千扭年古殘樹(shù)”小橋列流水石材嘉雕刻36我們吳的競(jìng)頸爭(zhēng)策暖略應(yīng)雀該著謹(jǐn)眼于爹競(jìng)爭(zhēng)綢對(duì)手嘗的優(yōu)寫(xiě)劣勢(shì)烤對(duì)比——面對(duì)室天鵝網(wǎng)湖的暴營(yíng)銷(xiāo)干，我竭們沒(méi)護(hù)有辦秤法拿聞出百燈萬(wàn)大股盤(pán)的視營(yíng)銷(xiāo)可費(fèi)用賽、通耐過(guò)鋪俯天蓋燃地的突戶(hù)外歐廣告堡建立薦廣泛鄰的市愈場(chǎng)影塵響力到；面對(duì)鉗天鵝遇湖的像環(huán)境尾，我國(guó)們沒(méi)勵(lì)有高漲爾夫穿練習(xí)法場(chǎng)、液沒(méi)有慨天鵝佩湖、悅沒(méi)有晌雙會(huì)粱所；面對(duì)虧上東獅區(qū)，著我們?nèi)笡](méi)有掉新區(qū)舊美好礙的規(guī)芳劃和恩羅浮百江、勇羅浮讀山的梳景色稈；面對(duì)恰中原們新都六，我稀們沒(méi)劣有辦思法承忠受那闊么低光的價(jià)渣格；面對(duì)寧中房·翡翠披園，標(biāo)我們斧沒(méi)有幅那么孤高的攤品牌肅知名郵度和險(xiǎn)東興歡唯一四的別米墅物雷業(yè)；面對(duì)遞其他嘆項(xiàng)目……我們餐不是庭妄自晚菲薄房誠(chéng)；只是濃，我邀們需迫要找黎出更到具有耍競(jìng)爭(zhēng)稼力的列突破船途徑愧??！37與第二梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)——打城市核心路線與第一梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)——東興最好的展示及服務(wù)我們是與眾不同的城市精品項(xiàng)目1.進(jìn)一懂步加弱強(qiáng)展孕示和消包裝喇的品融質(zhì)，太讓客潛戶(hù)真奧正感紐奉受到凝項(xiàng)目屋高端柴品質(zhì)遞和價(jià)保值2.強(qiáng)化盜城市允中心次地段摩的稀鳳缺性厲價(jià)值售樓報(bào)處現(xiàn)柴場(chǎng)、且樣板良房、窮園林炮景觀顛展示建筑芹立面生展示軟性立品質(zhì)陷元素?。喊餐环牢锱乒艿雀?jìng)爭(zhēng)墊發(fā)力氣思路我們銳不怕火競(jìng)爭(zhēng)急，怕兩的是余在競(jìng)卡爭(zhēng)中稿迷失赤了方暢向……聽(tīng)……38Q之找客戶(hù)學(xué)——如何冒在客略戶(hù)價(jià)膝值驅(qū)粗動(dòng)中頌找到佛自己塔的發(fā)禽力點(diǎn)要？39東興漿市房汗地產(chǎn)路市場(chǎng)秘客戶(hù)污主要渡以在朽東興交投資丸的外領(lǐng)地客脖戶(hù)為鈴主東興市房地產(chǎn)市場(chǎng)外地客戶(hù)區(qū)域來(lái)源東興鹿市房慚地產(chǎn)謀市場(chǎng)裕客戶(hù)援可分最為本緞地客懂戶(hù)和撇外地奸客戶(hù)財(cái)，其骨中本芹地客心戶(hù)約伙占40收%，外啦地客勇戶(hù)約勉占60噸%；東興膝市房去地產(chǎn)牛市場(chǎng)災(zāi)外地谷客戶(hù)紹主要偵來(lái)自屋于浙拘江、摘廣東活、福激建、健湖南捎以及惜廣西災(zāi)本區(qū)60%東興房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)40%本地客戶(hù)外地客戶(hù)本地膜客戶(hù)誦是指襯：主粥要指峰東興靈原住乒民以籍及新主一代榮的東閘興年燒輕人色，他遠(yuǎn)們是疲本地少購(gòu)房元的主借力客覽戶(hù)。本地消客戶(hù)撕是指侍：來(lái)殺東興吊從事此邊貿(mào)件生意朝的外械地人擦以及徐受東譯興政結(jié)策利津好投創(chuàng)資的消外地嚼客戶(hù)雹。40東興并人均爽可支另配收題入水驢平高鴨，房朵地產(chǎn)西市場(chǎng)象客戶(hù)陵購(gòu)買(mǎi)腳力強(qiáng)東興御市城例鎮(zhèn)居今民人閃均可注支配瞞收入馬遠(yuǎn)高息于全滑國(guó)平扔均水尋平；東興怒市城授鎮(zhèn)居雷民人謹(jǐn)均可充支配牛收入名遠(yuǎn)高王于廣色西壯悔族自項(xiàng)治區(qū)曬平均笨水平燒；東興份市20籠10年城眉鎮(zhèn)居臣民人替均可萌支配附收入劈燕為21及06飯8元，仍而20酸10辣年同期染，成都軋城鎮(zhèn)脅居民袍可支覽配收紗入首亦次突羨破2域萬(wàn)元。東興凱這個(gè)許地方穿雖小咐但是奇在廣賴(lài)西也貨有小覽香港壤之稱(chēng)清，這里財(cái)?shù)娜藦B還是糟很有航錢(qián)的筍，很怕多人畜買(mǎi)房袖子都蒙是全物款，主閉要是味這里圾的邊鵲境貿(mào)剛易的彼生意慮人比辛較多蛋?！蠔|施區(qū)置鋤業(yè)顧唯問(wèn)東興臉人民丈生活降都很報(bào)富裕緊，很鄰少見(jiàn)諸到這喚么小孝的城及市有恥這么則多好料車(chē)?！?guī)劃搞局陳級(jí)副局秋長(zhǎng)東興艇雖然遣不限償購(gòu)，址但是米限貸憐，二鹿套房想基本迷上貸跟款會(huì)帽比較萄難，紅所以才我們粒這里50惑%以上摩的客包戶(hù)都切是選伴擇一拖次性分款。——安得?國(guó)際憤華城敞置業(yè)埋顧問(wèn)41東興單房地限產(chǎn)市犬場(chǎng)客派戶(hù)主腳要關(guān)脅注于萌項(xiàng)目所的產(chǎn)德品品掩質(zhì)、丸物業(yè)嶺管理您、娛隙樂(lè)配侵套、閉社區(qū)萄環(huán)境客戶(hù)佩關(guān)注持因素1234產(chǎn)品笛品質(zhì)物業(yè)字管理娛樂(lè)亦配套社區(qū)丑環(huán)境因?yàn)椴匚覀兩敌^(qū)顧的園鑼林景丑觀基摘本上羽已經(jīng)斜成型悅，很多唯客戶(hù)談看到外我們浩這里屢的園啊林景評(píng)觀就任覺(jué)得笑居住堤的會(huì)駁非常澇舒服，就攀買(mǎi)我螞們這樂(lè)里的店樓盤(pán)腳，有鍵的樓批盤(pán)雖稻然說(shuō)低規(guī)劃昆的很考好，釣但是納并沒(méi)粱有看小到實(shí)等景，耽還是容讓人抄不放奏心的——匯川健上東張區(qū)置昌業(yè)顧憐問(wèn)就我拆個(gè)人奏而言?xún)€，買(mǎi)喊房子耕還是畢比較靜關(guān)注崇小區(qū)曬的環(huán)尚境（物重管、岔安全飯性）國(guó)，此外孔就是仰交通擠放不輔方便乳，周喜圍有色沒(méi)有慮什么子超市沾之類(lèi)宋的，蹦這些翅也比望較重黎要?！炽y飽行張泡主任客戶(hù)覆主要膀看中禍項(xiàng)目妖的綠器化，謀這一盟點(diǎn)非釋?？创?；宏再有襲就是竹看中嚷項(xiàng)目被的配匹套（一般浮是要假求有怠休閑勺娛樂(lè)鐵配套）和判地段伐、產(chǎn)齒品，換外立精面反觀映了弱項(xiàng)目附的品遮質(zhì)，宵也會(huì)淚影響脫客戶(hù)煎對(duì)項(xiàng)竭目的敵判斷縮慧?！冀謳泤^(qū)置涂業(yè)顧逃問(wèn)小偽莫對(duì)于畢我來(lái)虜說(shuō)買(mǎi)辛樓首先備考慮茶的就饞是品啟質(zhì)問(wèn)汗題，之懼于別大的那城都是陸后話(huà)說(shuō)，我皺買(mǎi)樓帶不管棟是自峽己住耀還是磁干別門(mén)的質(zhì)躍量不忌行我寶接受倦不了午?！冀挚箙^(qū)客柔戶(hù)王嬌先生42基于損東興皺市房糞地產(chǎn)由市場(chǎng)容客戶(hù)鍛特征彎的客慌戶(hù)細(xì)諒分客戶(hù)分類(lèi)工薪階層中產(chǎn)階層財(cái)富階層?xùn)|興微市財(cái)軍富聚榨集者冠以及腹政策升利好受驅(qū)動(dòng)吃下的塞廣西慌區(qū)域割投資史者，鼓以高團(tuán)級(jí)公主務(wù)員蕉、大摩宗貿(mào)盟易商巷人為蜜主，槐具有垂很強(qiáng)擇的購(gòu)觸買(mǎi)能褲力，夫注重歸生活郵享受絕，價(jià)聽(tīng)格承挺受能緒力較秀高中產(chǎn)妙階層近：泛優(yōu)公務(wù)沈員和術(shù)東興載市貿(mào)朝易群肅體為泉主的普客戶(hù)僚，收微入頗雅豐，板但一蘭定文棍化水領(lǐng)平，毅愛(ài)面蔽子，劫希望映得到器應(yīng)有挖的尊裁貴感迷，具趣有較最強(qiáng)的期購(gòu)買(mǎi)偵能力工薪悅階層聯(lián)：東窗興本申地客糠戶(hù)為述主，秘以企從業(yè)職蛋工居腰多，俯收入妨一般構(gòu)，多墻為剛趴需客昂戶(hù)，野大部兔分擁惑有自吼己的振房屋迎，需克求量赴較小43財(cái)富賣(mài)階層線：主濟(jì)要以裹高級(jí)葵公務(wù)寺員、嫌大中敞型企蘿業(yè)主換為主爭(zhēng)，他雄們具里有強(qiáng)呈勁的陡購(gòu)買(mǎi)評(píng)力，克有較首高的擇生活孫品味字和欣患賞水迅平財(cái)富貍階層麗客戶(hù)扁掃描歉：購(gòu)買(mǎi)賓力：具有秘很強(qiáng)敬的財(cái)困富積粘累，側(cè)屬于寫(xiě)東興隱房地百產(chǎn)市駕場(chǎng)購(gòu)估買(mǎi)力膜最強(qiáng)濫的群俘體來(lái)源：泛噴公務(wù)峽員群幫體，沫以及冰在東醋興的壘中大賭型企侄業(yè)主年齡：40畝-4罵5歲置業(yè)赤次數(shù)母：多次圓置業(yè)置業(yè)嫩特征握：財(cái)富窗階層新客戶(hù)拐追求魂的是津一種別出則瞞繁華衰，入秘則寧指靜的降從容長(zhǎng)，是約一種尸品質(zhì)尚生活見(jiàn)的享弊受財(cái)富苗階層碧客戶(hù)龜主要系關(guān)注助的是摟項(xiàng)目先能否濕提供排良好格的物侄業(yè)服鏟務(wù)，及其中藥社區(qū)恰的私枯密和畝安全療顯的轎尤為隆重要忍；其瘋次關(guān)倦注的裙是項(xiàng)速目是閉否具伴有一付定的崇商務(wù)豎娛樂(lè)昂配套感，良睡好的盾社區(qū)尼環(huán)境雹也是亞這部擦分客獵戶(hù)所根關(guān)心盤(pán)的。對(duì)他襲們而譯言，居住降一種梨享受止，一態(tài)種人繳生44中產(chǎn)波階層晚：主躬要以從泛公板務(wù)員歉和中洞小生梁意人添為主傘，他雹們有牢一定騎文化夢(mèng)，愛(ài)診面子識(shí)，希糊望獲論得與卵經(jīng)濟(jì)池地位這對(duì)等覺(jué)的尊拘貴感對(duì)他輸們而貧言，房子投是地曉位和蔑身份紋的象部征中產(chǎn)治客戶(hù)抱掃描峰：購(gòu)買(mǎi)各力：具有協(xié)一定馬的財(cái)狂富積川累，態(tài)屬于另東興蛋房地雜產(chǎn)市歲場(chǎng)購(gòu)秩買(mǎi)力溝較強(qiáng)叼的群怕體來(lái)源：主印要是澡在東容興從結(jié)事邊擠貿(mào)的票中小江生意嘉人年齡：35宗-4鐘0歲置業(yè)軋次數(shù)?。憾啻螢橹脴I(yè)置業(yè)杏特征旱：中產(chǎn)曲客戶(hù)概知識(shí)懶水平巷有限腐，注或重身飛份感爽和尊捧貴感嚷；中產(chǎn)棋客戶(hù)筍置業(yè)憲面積等區(qū)間永主要源集中姿于90撐㎡及以并上的牙三房巖產(chǎn)品答；中產(chǎn)井客戶(hù)救置業(yè)玻主要這青睞沸于優(yōu)原質(zhì)的金物業(yè)買(mǎi)服務(wù)問(wèn)和舒臘適的頸社區(qū)黑氛圍于。45工薪既階層宇：主數(shù)要以臣本地米企業(yè)轉(zhuǎn)職工孤為主速，他疏們大紛部分世擁有管自有嚷住房購(gòu)，購(gòu)償買(mǎi)力謎有限貓，無(wú)麥再次標(biāo)置業(yè)坊的理本念和剛能力對(duì)他摩們而絡(luò)言，有個(gè)專(zhuān)舒適魄安穩(wěn)窩的家轉(zhuǎn)，是魔努力蠢工作赤最好斗的回授報(bào)工薪脖階層到掃描庫(kù)：購(gòu)買(mǎi)閑力：屬于仇東興叫房地居產(chǎn)市悠場(chǎng)上評(píng)購(gòu)買(mǎi)益力最鑰弱的鉤群體來(lái)源：主軋要是鑄東興獄本地吹的企蠟業(yè)職雞工年齡：25輛-3撲5歲置業(yè)美次數(shù)竹：一次置業(yè)鐵特征冠：工薪葛階層兼客戶(hù)丈的收由入主血要是算固定宣工資太，購(gòu)類(lèi)買(mǎi)力雜有限恥；工薪鴿階層弟客戶(hù)償大部貫分擁材有自?xún)?nèi)己的姐房子贏，無(wú)悲二次雕置業(yè)雕的需由求和版能力亞；工薪餃階層掀客戶(hù)豆最關(guān)館注的能是生支活配蔽套是燦否完吳善，榆其余望因素魚(yú)對(duì)于弱這部南分客話(huà)戶(hù)而伙言影樹(shù)響相高對(duì)較猶小工薪攤階層雄客戶(hù)慈偏愛(ài)椒的面省積區(qū)惡間為偽：80礙-9挑0平米含左右搭兩房迎產(chǎn)品倆。46東興崖房地烏產(chǎn)市哨場(chǎng)客附戶(hù)特定征及速基于商客戶(hù)糟特征現(xiàn)之下趁的項(xiàng)配目反窗思實(shí)現(xiàn)物項(xiàng)目識(shí)高價(jià)捏以完迫成1億元要的銷(xiāo)帆售目任標(biāo)具盼有一截定的暢客戶(hù)葡基礎(chǔ)滴，如緊何充騾分挖欺掘項(xiàng)含目的佛價(jià)值鵝以獲近得客棄戶(hù)的猴認(rèn)可找是營(yíng)些銷(xiāo)的殖關(guān)鍵貍；在東疫興房缺地產(chǎn)便營(yíng)銷(xiāo)殲水平滲參差柔不齊或的情枝況下擠，項(xiàng)上目如毫何利篇用有夾限的中推廣揉途徑曾快速由突圍武而樹(shù)禾立高蜂端形膜象？東興墳市房孤地產(chǎn)蒼市場(chǎng)晃客戶(hù)勒價(jià)格星承受陸能力斧強(qiáng)，且關(guān)注杠項(xiàng)目夢(mèng)的品即質(zhì)、父物業(yè)興管理如、安瓜全、進(jìn)環(huán)境剖，渴念望高騰端品邁質(zhì)的班項(xiàng)目臨，但箏市場(chǎng)乖現(xiàn)狀腹無(wú)法蜘滿(mǎn)足苦其需反求基于脆客戶(hù)翅特征仙的反薦思東興厲客戶(hù)脈整體卻特征47本項(xiàng)執(zhí)目的鄰示范隆性客歇戶(hù)為箱財(cái)富機(jī)階層喊客戶(hù)烤、跟綱隨型義客戶(hù)連（主艦力客芳戶(hù)）吐為中巴產(chǎn)階拳層示范偶性客味戶(hù)財(cái)富階層以東榮興市洪高級(jí)慕公務(wù)聲員、欠大型參私企宿業(yè)主刊等為次主；他們逼追求剃生活掩的品帶質(zhì)，蠢關(guān)注折于優(yōu)帳質(zhì)的坊物業(yè)盜管理脹（安稿全）蘇和特富色的貢休閑僅配套室以及夸良好吧的社夸區(qū)環(huán)碑境中產(chǎn)階層客戶(hù)滋主要半東興腹市貿(mào)辛易從苦業(yè)人圈員為帥主以申及因昌政策點(diǎn)而壯腰大的鞭投資哲群體吊為主他們總購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)力強(qiáng)輸，知傻識(shí)水茫品有師限，張注重術(shù)身份葬感和端尊貴興感本項(xiàng)靜目客吼戶(hù)策猛略：通根過(guò)高建標(biāo)準(zhǔn)秤、高睛層次抱的圈雖層活追動(dòng)，乓積極狀培育泡示范拾性客藥戶(hù)，療提升租項(xiàng)目陡高端蹤蝶形象爸，樹(shù)荒立項(xiàng)乘目市股場(chǎng)口閉碑；怖通過(guò)歲示范床性客按戶(hù)的支帶動(dòng)偏作用如，大欄力吸糠收中拆產(chǎn)階微層客陷戶(hù)跟隨帶型客垃戶(hù)48Q之喝實(shí)踐宏——1、同信類(lèi)型差的項(xiàng)握目，悉如何氏在市河場(chǎng)中快速岔樹(shù)立礙高端定形象的？湛江·華德核力·雍景世城——非傳獸統(tǒng)豪木宅區(qū)向、快風(fēng)速樹(shù)蹲立高駱端形演象、炒實(shí)現(xiàn)巾一期金熱銷(xiāo)2、同菊類(lèi)型掛的項(xiàng)諒目，鞏是怎杯樣在柱營(yíng)銷(xiāo)教受限竟的情堂況下實(shí)現(xiàn)卵高價(jià)用銷(xiāo)售的？清遠(yuǎn)·鳳城裳世家——無(wú)明摘顯資電源優(yōu)墊勢(shì)項(xiàng)腹目如粱何實(shí)汽現(xiàn)晉梨級(jí)市芳場(chǎng)價(jià)著格第拒一梯齡隊(duì)49高端顯形象儉樹(shù)立湛江·華德阻力雍撕景城——老城餐區(qū)、序政務(wù)溫中心戲區(qū)、逆非豪則宅區(qū)江域、蔥地王志項(xiàng)目項(xiàng)目調(diào)經(jīng)濟(jì)奴指標(biāo)：占地面面積兇：4.澆6萬(wàn)總建隱面：22萬(wàn)方戒（其掙中住徑宅17豎.9萬(wàn)方暖，商段業(yè)95另15平米縱，會(huì)塊所95年7.倉(cāng)35方）容積王率：4.傲1總戶(hù)雷數(shù)：10葬80霞山赤坎開(kāi)發(fā)府區(qū)項(xiàng)目遣情況區(qū)域濟(jì)概況——赤坎球是市歲政府算所在堆地，區(qū)是行么政中晝心，悉霞山呈則是沃商業(yè)鍵中心畫(huà)；位于吵赤坎些區(qū)的校中心臉區(qū)域遼，由夠于地閣理位趣置、槐政府研發(fā)展雨支持誕因素極，在粉消費(fèi)回者心敗目中卸霞山凱區(qū)的具居住嫌環(huán)境搞比赤女坎區(qū)槍好，抓霞山蜜城市孔發(fā)展綿水平毅高于賊赤坎赤坎形區(qū)在惕區(qū)域深競(jìng)爭(zhēng)旱中相縮慧對(duì)處址于劣拾勢(shì)50近幾諸年湛陳江市污房地礙產(chǎn)供吸需平事穩(wěn)，掏年均辰消化滅量在60脊-8嘆0萬(wàn)平米應(yīng)之間賺，高端揚(yáng)形象艱樹(shù)立湛江逝市場(chǎng)緞狀況——房地摩產(chǎn)投形資穩(wěn)松步增洪長(zhǎng)，畏未來(lái)慨供應(yīng)沫量較佩大競(jìng)包爭(zhēng)激否烈，啄區(qū)域等未來(lái)拌成為械中高裹檔盤(pán)促開(kāi)發(fā)夾熱點(diǎn)糞片區(qū)20劃00年-2逢00涂6年，莖湛江新市房悶地產(chǎn)唇市場(chǎng)為投資嗓穩(wěn)步蕩增長(zhǎng)奪，房譽(yù)地產(chǎn)氏市場(chǎng)固發(fā)展胳穩(wěn)健圖，06年投忠資達(dá)采到23億元。赤坎霞山開(kāi)發(fā)澇區(qū)未來(lái)深供應(yīng)皂量15戴0萬(wàn)方未來(lái)駝供應(yīng)咬量60萬(wàn)方赤坎置區(qū)將渡成為娃中您高檔忘樓盤(pán)醉集中預(yù)的熱勻點(diǎn)片陶區(qū)51高端棉形象聰樹(shù)立項(xiàng)目螞營(yíng)銷(xiāo)周占位——開(kāi)創(chuàng)惠湛江末豪宅筋新時(shí)名代、續(xù)打造敗湛江支頂級(jí)挨豪宅購(gòu)物業(yè)線上里推廣塔：高趨舉高撲打，績(jī)占據(jù)和湛江壘形象湯最高請(qǐng)端第一奧階段——地王·鼓舞仆湛江20射07第二飼階段——承載作一座接城市性的責(zé)割任第三今階段——開(kāi)創(chuàng)度湛江宇居住增新時(shí)術(shù)代線下篇：展提示、眠服務(wù)州、活綱動(dòng)密戶(hù)切配榴合，箭打造熊豪宅項(xiàng)體驗(yàn)豪宅價(jià)值艱體系的建訓(xùn)立豪宅饞品質(zhì)刮的展示豪宅誘物管需的服務(wù)淚強(qiáng)化豪宅巧圈層高規(guī)甲格活叫動(dòng)配仰合線上——拔高疏調(diào)性限，建檢立豪未宅認(rèn)蘿知線下——細(xì)節(jié)簽處體違現(xiàn)豪沖宅氣獎(jiǎng)質(zhì)線上笑高調(diào)涂推廣+線下頃全面存配合=湛江變豪宅覆誕生52高端紐奉形象蟲(chóng)樹(shù)立通過(guò)滔置業(yè)諸顧問(wèn)科招聘諸高規(guī)店格線巖上活萄動(dòng)在廳湛江瞧業(yè)界鉆樹(shù)立沒(méi)豪宅理形象少，形棄成良性好的篩口碑農(nóng)效應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)津美女駛接待高規(guī)配格活盟動(dòng)場(chǎng)亦地：木五星圓級(jí)酒蠢店正規(guī)恢化面興試流睬程座無(wú)爬虛席豪的招打聘會(huì)多現(xiàn)場(chǎng)慷慨得激昂碗的項(xiàng)鳳目宣探講嚴(yán)謹(jǐn)兵、專(zhuān)滔業(yè)的郊面試53高端頂形象形樹(shù)立豪宅粒形象存背后京的故描事——高規(guī)闖格、標(biāo)高檔鬼次活嘩動(dòng)的貪配合鴿，將牢“小開(kāi)事件塞、大備營(yíng)銷(xiāo)測(cè)”的怕作用未發(fā)揮炎到極豪致實(shí)際誰(shuí)效果兔反饋甲：規(guī)格想檔次君遠(yuǎn)超束政府壇接待倒酒會(huì)來(lái)賓球規(guī)格譽(yù)高，鄉(xiāng)豐以科曉級(jí)以肢上干坑部為牌主一舉燈奠定蛛項(xiàng)目披城市映豪宅集市場(chǎng)悄地位邀請(qǐng)?jiān)兛蛻?hù)普：１）滑政府景客戶(hù)市政來(lái)府主則要領(lǐng)推導(dǎo)人閃員及富各區(qū)張領(lǐng)導(dǎo)序要官?lài)崋T２）蜓商會(huì)皇客戶(hù)前期狀主動(dòng)胖關(guān)注漢項(xiàng)目學(xué)的誠(chéng)可意客就戶(hù)（勾公司排各領(lǐng)悠導(dǎo)都驅(qū)有一窮定數(shù)尼量的絨客戶(hù)謊）３）親主要歉媒體：報(bào)室紙、練投影轎、房槐地產(chǎn)沈網(wǎng)絡(luò)匪主要上人員計(jì)和房撓地產(chǎn)辰記者４）社公司踏集團(tuán)鐵領(lǐng)導(dǎo)皇冠過(guò)假日敗酒店請(qǐng)答謝濁酒會(huì)歷（實(shí)瀉質(zhì)是烘精簡(jiǎn)奸版的躍產(chǎn)品錯(cuò)推介售會(huì)）“答謝融酒會(huì)續(xù)”=“產(chǎn)品澡推介呈會(huì)”=“客戶(hù)腳拓展書(shū)會(huì)”佳起勢(shì)差活動(dòng)之奠定潔項(xiàng)目絹本地貿(mào)高端屑市場(chǎng)乒地位54高端偵形象鳴樹(shù)立高端飽形象聞下的建拓客李配合——以政肅府為災(zāi)核心葉的客趙戶(hù)深彈耕策扭略，散通過(guò)態(tài)線下志小眾牌圈層們活動(dòng)礙拓展乓高端子客戶(hù)立足橫點(diǎn)：綠湛江階的財(cái)枯富階覽層和界政府國(guó)有各款種聯(lián)繭姻形焦式，胃甚至畢本身續(xù)就是啞政府山官員蟲(chóng)。（原訪談蹲中不顆斷被乓客戶(hù)飽提及肢）做法好：直呀接切素入核狗心部輔分——政府溪官員的；形式赴，邀努請(qǐng)政壩府高頌級(jí)官取員、恭行業(yè)核協(xié)會(huì)丑領(lǐng)導(dǎo)呀、大昆型企宏業(yè)領(lǐng)慰導(dǎo)等蓬參加仇；政府本地生意人高級(jí)官員大企業(yè)管理層專(zhuān)業(yè)人士區(qū)縣有錢(qián)人在外生意人湛江澇有錢(qián)蝴人核沙心圈迎層示介意圖以政響府人赴員為窩核心混圈層掃，通該過(guò)交碧際圈老輻射膨傳播霞項(xiàng)目萍影響志力55高端僅形象迅樹(shù)立線下繼全面隔展示——從園墻林景純觀到屆樣板修房，省再到搭營(yíng)銷(xiāo)館中心婚無(wú)不刻映射鵲湛江璃豪宅頂?shù)母咂焚|(zhì)673214568展示渴、體渠驗(yàn)路嚷線：“私眾家路謝”——會(huì)所容前廣案場(chǎng)—會(huì)所—看樓剝通道—公共憐空間—點(diǎn)樓團(tuán)樣板輕間—板式捆樣板窩間—點(diǎn)樓堪工程吼樣板罪間—北橋慶公園湛江胃領(lǐng)先第一涌展示土系統(tǒng)56高端枯形象轉(zhuǎn)樹(shù)立線下饞全面宰展示——從園鴨林景靈觀到帝樣板對(duì)房，殘?jiān)俚降軤I(yíng)銷(xiāo)菜中心誤無(wú)不傭映射里湛江魚(yú)豪宅息的高羞品質(zhì)57區(qū)域懸價(jià)格畝突破清遠(yuǎn)·鳳城搭世家——不具局備強(qiáng)吸勢(shì)景辣觀資蠶源的憑住宅測(cè)如何浮突破屈資源罪限制燙，躋陽(yáng)身第境一價(jià)帝格梯雷隊(duì)現(xiàn)狀成：房愉地產(chǎn)阿市場(chǎng)索供需刮兩旺交，但司同質(zhì)載化競(jìng)唐爭(zhēng)嚴(yán)評(píng)重，窯不具甚備強(qiáng)融勢(shì)景永觀資什源的凈住宅薯無(wú)法布提升史單價(jià)嚇。產(chǎn)品督：具羞有中塔央地喬段的私核心銅優(yōu)勢(shì)項(xiàng)，城鉛市新長(zhǎng)政治嫁中心融，無(wú)療江景撈資源剖，戶(hù)廁型創(chuàng)積新，鞏產(chǎn)品算精細(xì)伶。如何蹄突破位置清遠(yuǎn)市人民二路與鳳翔大道交匯處，南向清遠(yuǎn)市行政服務(wù)中心，西向市政府及市政府廣場(chǎng)，北向麗晶國(guó)際大酒店項(xiàng)目情況清遠(yuǎn)政治新中心、城市核心區(qū)高端物業(yè)，項(xiàng)目周邊配套齊全，生活便利，項(xiàng)目產(chǎn)品具有新豪宅的氣質(zhì)容積率3.99規(guī)?？傉嫉?.26萬(wàn)㎡總建面17萬(wàn)㎡分期12棟高層住宅，分2期。主力戶(hù)型以120～140平方米的三房、四房為主，輔以95～110平方米的小戶(hù)形以及180～220平方米的大戶(hù)形，每一戶(hù)設(shè)計(jì)贈(zèng)送寬達(dá)10～25平方米綻放四季精彩的入戶(hù)花園。特點(diǎn)寬樓間距，保證采光和通風(fēng)。戶(hù)型創(chuàng)新，入戶(hù)花園、空中花園、景觀陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)、大露臺(tái)構(gòu)造陽(yáng)光生活客戶(hù)清遠(yuǎn)本地的政府及機(jī)關(guān)工職人員、私營(yíng)業(yè)主及企事業(yè)中高管理層、原住民58區(qū)域蘭價(jià)格核突破整體蜻營(yíng)銷(xiāo)伏戰(zhàn)略——建立該新的烏營(yíng)銷(xiāo)備競(jìng)爭(zhēng)辣體系郵，高賽調(diào)樹(shù)獅立形報(bào)象，周打造那市場(chǎng)津口碑實(shí)現(xiàn)重新煮定義戚高端提，刷變新市鉛場(chǎng)營(yíng)氧銷(xiāo)水乘平占據(jù)執(zhí)高端起第一饒陣營(yíng)皆，高洲調(diào)樹(shù)萍立形于象線上座高調(diào)添線下芹實(shí)效褲，打誓造市香場(chǎng)口薪碑資金紫快速奇回籠推：市寒場(chǎng)中理高銷(xiāo)拴售速椒度利潤(rùn)血最大佩化：充實(shí)現(xiàn)親市場(chǎng)寄高價(jià)樹(shù)立銳企業(yè)局品牌畫(huà)：項(xiàng)墳?zāi)空颊Q據(jù)第替一陣省營(yíng)，邪提升穴發(fā)展屠商品樓牌現(xiàn)場(chǎng)徐強(qiáng)展惜示策待略在非列江景濤樓盤(pán)仿中實(shí)蛇現(xiàn)了汗比其悲他樓沫盤(pán)均或價(jià)高30息0元/平米膏的溢喇價(jià)，抗且銷(xiāo)沸售速庭度在50套/月，戀超過(guò)諸月均30套的忌整體校水平政。目標(biāo)戰(zhàn)略59區(qū)域辣價(jià)格上突破競(jìng)爭(zhēng)毛策略——根據(jù)欺客戶(hù)重特征葉分析沫重新曉定義吊豪宅吉標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)，跳俯出原公本的等競(jìng)爭(zhēng)廣圈層新的棵定義榆能夠湯得到駝?wù)J同新的房誠(chéng)定義泳吻合泄本項(xiàng)柔目的喚優(yōu)勢(shì)根據(jù)獅客戶(hù)詞分析魄得知棋目標(biāo)御客戶(hù)頑向往毅的生進(jìn)活在幼于：堅(jiān)講求即享受錦、體塑面，是注重生活主便利怪和小窯區(qū)環(huán)鑰境，喜券歡和同圈彩層的人宗在一勢(shì)起改變壁當(dāng)?shù)刈嬲J(rèn)為趣具有濁江景店才是暈豪宅畫(huà)的觀組念，慈定義姜另一孤種城市反豪宅啊標(biāo)準(zhǔn)，同晃時(shí)也慶把自永己與皆同類(lèi)傭項(xiàng)目繞區(qū)隔度開(kāi)，景跳出手圈層非競(jìng)爭(zhēng)城市綁豪宅于標(biāo)準(zhǔn)登一：見(jiàn)地段莊，地櫻段，總還是師地段城市撞豪宅誘標(biāo)準(zhǔn)都二：纏商業(yè)觸配套艘，盡減享都答市繁過(guò)華思生非活城市辜豪宅澇標(biāo)準(zhǔn)酸三：蘆大規(guī)法模社震區(qū)城市址豪宅殺標(biāo)準(zhǔn)塔四：蘇先進(jìn)肯理念陡，大稅師設(shè)通計(jì)城市儲(chǔ)豪宅悲標(biāo)準(zhǔn)麗五：貸入戶(hù)忠花園閘，創(chuàng)溉新戶(hù)獻(xiàn)型，激闊綽撈空間城市偶豪宅個(gè)標(biāo)準(zhǔn)掛六：花扣園泳型池，趁身份露象征城市艘豪宅矩標(biāo)準(zhǔn)勸七：一流叛團(tuán)隊(duì)閱，締富造完買(mǎi)美城市析豪宅清標(biāo)準(zhǔn)溉八：完美漠教育劍配套政，子孔女教古育保熄證城市幫豪宅湯標(biāo)準(zhǔn)聲九：清遠(yuǎn)差財(cái)富湊知識(shí)惜精英味集群城市伙豪宅程標(biāo)準(zhǔn)旁十：星級(jí)貼物管吉，尊鏈貴享朱受60市場(chǎng)悠口碑慚的打妨造軟文硬廣制造丑噱頭——最佳因建筑謙設(shè)計(jì)櫻獎(jiǎng)抓住餡價(jià)值授點(diǎn)開(kāi)盤(pán)繼活動(dòng)新城傻市生落活客戶(hù)數(shù)積累VI閥P積累沸客戶(hù)毀，讓妖客戶(hù)蓄體現(xiàn)纖身份由感高檔輩酒店腹的產(chǎn)有品發(fā)直布會(huì)城市船廣場(chǎng)群分展蔑場(chǎng)羽毛閱球賽中秋搬晚會(huì)畫(huà)展藝術(shù)蹄周藝術(shù)終與居淡住生輔活結(jié)逆合的畝主題姓活動(dòng)耽吸引億了以文市委塘、市殼府領(lǐng)初導(dǎo)為撥主的條社會(huì)賊政商肯名流鐘，展栗現(xiàn)項(xiàng)尖目高薦品位離形象靈秀柳粵北但奇石搏根雕窄展“鳳忘中皇闖清遠(yuǎn)澡雞”額清遠(yuǎn)哀私房睡菜大甩賽珠三肝角老何干部激書(shū)法梁攝影夕作品除展清遠(yuǎn)摔市少嫩兒藝湯術(shù)花倆會(huì)樓市央麗人區(qū)域宣價(jià)格般突破推廣警策略——線上犁線下姐雙管飽齊下傍，高繼調(diào)打磚造市菠場(chǎng)口防碑中心地標(biāo)，清遠(yuǎn)樓王以前所享，皆屬平常我們賣(mài)的更多的是城市中央新貴生活。。。。61區(qū)域秤價(jià)格聾突破展示詳策略——現(xiàn)場(chǎng)斑包裝站展示呢到位蛇、售穿樓處劉大氣析奢華愉，處潑處體羊現(xiàn)項(xiàng)敢目高底端品滔質(zhì)設(shè)置帆洽談苗、影睛視、旋兒童劍活動(dòng)卷、模擔(dān)型和街接待否區(qū)；室內(nèi)覺(jué)設(shè)置侮展板餅、洽經(jīng)談區(qū)粘頂部迫懸掛龜?shù)跗烨?；接待票區(qū)主男背景岔墻安群裝項(xiàng)份目LO聯(lián)GO；主入物口處局?jǐn)[放扛大型仍盆栽協(xié)植物士，室不內(nèi)種獎(jiǎng)植竹查子主要然步行晶通道憐側(cè)設(shè)瓶置紅種色地輪毯、盞入口霉處設(shè)屆置花焰籃看樓雁通道戶(hù)外友圍擋62根據(jù)撐客戶(hù)飾需求拖感知逢和項(xiàng)罪目核盡心競(jìng)?cè)鯛?zhēng)力循建立新的棟標(biāo)準(zhǔn)城市悠高端淹最核乘心的準(zhǔn)因素返是地段斤加產(chǎn)寇品之后駕項(xiàng)目榜的營(yíng)束銷(xiāo)推列廣基愛(ài)于新的宿競(jìng)爭(zhēng)家標(biāo)準(zhǔn)上重新老定義弱價(jià)值爪標(biāo)準(zhǔn)鋤，建悅立新鹽的競(jìng)訴爭(zhēng)體喪系強(qiáng)調(diào)掘項(xiàng)目蹦核心調(diào)價(jià)值創(chuàng)（地倉(cāng)王歸稀來(lái)——中心興地標(biāo)普，清討遠(yuǎn)樓刷王）主打靈尊貴拿生活凈享受高調(diào)化樹(shù)立匪形象注重外圍旅包裝和氣藝氛的叫營(yíng)造售樓漢處大向氣、攪豪華陡，高調(diào)煩展示高端畝、高狗規(guī)格節(jié)活動(dòng)喊凸顯彈項(xiàng)目麗氣質(zhì)開(kāi)盤(pán)繩時(shí)密室集的矩活動(dòng)腫營(yíng)銷(xiāo)甩，制齒造炒溝作口貝碑注重旱展示仁立勢(shì)聾，各矮種方求式打仇造市謊場(chǎng)口盜碑，河提升餃溢價(jià)營(yíng)銷(xiāo)骨借鑒差總結(jié)——案例拼一：湛江·華德銳力·雍景錦城案例閣二：清遠(yuǎn)·鳳城黑世家63項(xiàng)目誓價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)缸戰(zhàn)略目標(biāo)鋒解析核心淋問(wèn)題市場(chǎng)餅環(huán)境營(yíng)銷(xiāo)糠策略項(xiàng)目形整體筑營(yíng)銷(xiāo)遇戰(zhàn)略項(xiàng)目地形象截定位營(yíng)銷(xiāo)婚戰(zhàn)略564營(yíng)銷(xiāo)而戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)御戰(zhàn)略1—洲—價(jià)值木占位以城司市核豈心高貴端產(chǎn)袖品的抵姿態(tài)帽定位其，全壯面超囑越競(jìng)滑爭(zhēng)的客方略廈，超煙越東準(zhǔn)興市右場(chǎng)——拔高咱項(xiàng)目銀占位定可以擺脫羅市場(chǎng)俱現(xiàn)有移低端柱項(xiàng)目蔽的競(jìng)災(zāi)爭(zhēng)，且不蕉受中亞低層緞級(jí)客虹戶(hù)高數(shù)價(jià)格為敏感這的干復(fù)擾；——項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)肥調(diào)性德適度依拔高，但只需要燃與項(xiàng)惹目本柄身整忘體環(huán)吊境和訂素質(zhì)韻保持廳一致能，避禍免營(yíng)脹銷(xiāo)與棟定位宅的脫楊節(jié)；——定位狼區(qū)域準(zhǔn)高銳端，吸引華中高閘財(cái)富倉(cāng)階層需客群65營(yíng)銷(xiāo)凝戰(zhàn)略2—嬸—區(qū)域陡戰(zhàn)略深化議城市滔核心秤的地豪段價(jià)拼值和封理念劫，借扣勢(shì)提賓升區(qū)黨域價(jià)棵值形盈象，駝深挖染老城悶新中怪心概尖念！——打出老城碼新中測(cè)心概窩念，既達(dá)可凸?jié)诧@中緞心價(jià)撓值，鍋又能粱主打今老城現(xiàn)情結(jié)漿；——突破葵單一聲的老激城區(qū)束的概依念，將項(xiàng)素目區(qū)螺域價(jià)獨(dú)值進(jìn)棵行拔翁高；——借勢(shì)政府疾區(qū)域耐改造戒信息旺前景汁發(fā)布下，提升客戶(hù)證對(duì)區(qū)溝域價(jià)熟值預(yù)持期；營(yíng)銷(xiāo)足戰(zhàn)略66營(yíng)銷(xiāo)諸戰(zhàn)略3—陵—特殊優(yōu)渠道該營(yíng)銷(xiāo)在企豎業(yè)品腫牌不晨足以巖支撐蹤蝶項(xiàng)目豎起勢(shì)敢時(shí)，厲應(yīng)充送分整認(rèn)合現(xiàn)紐奉有的綱資源分進(jìn)行坑特殊疑渠道榮營(yíng)銷(xiāo)壘，快殼速建政立項(xiàng)船目高濁端市嗎場(chǎng)影康響力——以項(xiàng)俊目營(yíng)餡銷(xiāo)節(jié)漆點(diǎn)為維時(shí)間拘統(tǒng)領(lǐng)丘，充佩分借膚助公挽司的旅資源匙進(jìn)行年特殊陜渠道元營(yíng)銷(xiāo)稍；——以房貨地產(chǎn)串業(yè)界組、政對(duì)界、咬商界陵進(jìn)行渠道癢拓展，挖必掘高端霧新客舊戶(hù)；——充分董利用線下價(jià)的展趣示、炒服務(wù)車(chē)配合，促章進(jìn)成煩交。營(yíng)銷(xiāo)各戰(zhàn)略6768原則鞠：凸擾顯項(xiàng)統(tǒng)目區(qū)腦域價(jià)核值，叉以此診演繹瘡區(qū)域英生活劈燕和前正景城脈她：城市搏核心脆區(qū)域果，比怕鄰城待市主棉干道腿興東銀路，仔市教列育局恒、市凈財(cái)政沉局近蹲在咫北尺；商脈膽：城市泳核心河商圈罪已然剖形成蔽，區(qū)迫域前場(chǎng)景超聞出想蛛象！人脈德：家人槽、親裂戚、脅朋友析、同建事久專(zhuān)居左堪近，速難以襲割舍餓的老嘉城情杰結(jié)！“西忙部深午圳”逢核心座，品悲尚優(yōu)喚質(zhì)生莊活以區(qū)位緩價(jià)值主導(dǎo)揀的核跡心價(jià)椒值主花張——6869以現(xiàn)尾代、劈燕俊朗椒、飄仆逸的車(chē)簡(jiǎn)歐他氣質(zhì)犯體現(xiàn)旱卓爾滲不群痕的建療筑立賣(mài)面風(fēng)勸格創(chuàng)造停獨(dú)特蟻的精吵細(xì)化委立體足式園欠林，叛以其雨精致僻展現(xiàn)澡其精掏彩，首處處要打動(dòng)澡客戶(hù)軟性尸元素剖更顯武居住割階層瞧尊榮——貼心哪物管鎮(zhèn)、智觸能安知防等住宅蠅寬敞鞠舒適汪，主雞力居旨家；坦公寓滅靈活別居住壇，投紀(jì)資居你住皆廚宜；至商鋪貸及辦閑公物袍業(yè)與舌城市儉功能訂對(duì)接建筑匠形象城價(jià)值產(chǎn)品搞價(jià)值園林毛價(jià)值軟性幼價(jià)值項(xiàng)目登價(jià)值棵體系際：69品尚警生活爬屬住于西抄部深缸圳新蜻貴的鼓尊貴展享受70非地吩王！萬(wàn)不核材心！71非中未心慮！不貪生活牲！72項(xiàng)目跨案名槍建議——市場(chǎng)榮高端追形象搞氣勢(shì)1號(hào)直休接拉超開(kāi)和修競(jìng)爭(zhēng)糟項(xiàng)目職的認(rèn)絹?zhàn)R距額離，嫌快速優(yōu)建立等市場(chǎng)沫形象船，也圍符合受地王殿氣勢(shì)價(jià)值計(jì)體系公館環(huán)具備?。撼鞘斜銉r(jià)值自然輔資源量和人明文資寶源占止有大宅標(biāo)、優(yōu)者勢(shì)產(chǎn)鴿品居住跨舒適忠度要季求高客戶(hù)痕不張逆揚(yáng)號(hào)公案館1主推囑案名備選態(tài)案名槐：和德欲·國(guó)彈際公所館領(lǐng)秀尚?慨公館73項(xiàng)目陜價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)騎策略目標(biāo)斤解析核心陸問(wèn)題市場(chǎng)估環(huán)境營(yíng)銷(xiāo)學(xué)戰(zhàn)略線上闖推廣城，線奇下活殲動(dòng)配邪合線上爬展示影，顯促現(xiàn)服趴務(wù)配屢合推售罰配合營(yíng)銷(xiāo)磨策略674第一往條線——線上津推廣哪，線督下活數(shù)動(dòng)配耍合推廣——線上禾推廣臥以項(xiàng)厲目整省體高散端形羅象的汁快速杏樹(shù)立鞭為目山的；活動(dòng)——線下港通過(guò)占關(guān)鍵首點(diǎn)營(yíng)仔銷(xiāo)活毀動(dòng)密扶切配日合。75線上仿推廣項(xiàng)目按營(yíng)銷(xiāo)疏第一輝階段康：地襪王形票象建宜立推道廣期失，大豈力宣川傳項(xiàng)槳目地枕王形在象，懼為項(xiàng)嗓目預(yù)矮熱市避場(chǎng)第一無(wú)階段念：地登王歸既來(lái)，約必定杜中心1、推筍廣目承的——向市節(jié)場(chǎng)傳羽遞本喘項(xiàng)目耀地王捆的地際位，帶使項(xiàng)曲目地嶺王的炒形象僵深入跌人心還，引斑發(fā)市頌場(chǎng)對(duì)濱本項(xiàng)躺目的赤初步領(lǐng)關(guān)注獸！2、推迫廣時(shí)矮間——帳5月份樣、6月份3、推鵲廣策鋒略——針對(duì)嬸不同泡的受抗眾群墻體選淋擇性醫(yī)覆蓋漠推廣堪；充分劍利用戶(hù)外輪廣告的影徐響力蹤蝶，在瓜東興誤市中痛心主敏要位崖置及蔬樓盤(pán)之集中椅的東眨盟大渾道沿惡線整吃體發(fā)凍布，撐構(gòu)造掙市場(chǎng)笛的影幫響力炸，彰殲顯企冤業(yè)和脹項(xiàng)目夫?qū)嵙z；利用專(zhuān)業(yè)搭雜志（住預(yù)朋購(gòu)填友、稈居周塘刊）掉以及母網(wǎng)絡(luò)漲（東梁興房糖地產(chǎn)漲信息吐網(wǎng)）俊在業(yè)界形成座一定稈的影遮響力如，為取后續(xù)憤活動(dòng)聚做鋪拘墊）鏟；充分營(yíng)利用報(bào)紙?jiān)谡缱⒑蜕虧M(mǎn)界形成菠一定僚的影貝響力造；4、線渣下活呈動(dòng)配揪合置業(yè)筒顧問(wèn)蜻招聘——在項(xiàng)巖目地燭王影隱響力蓬喚起它之際甩，充敞分利惰用置旗業(yè)顧茶問(wèn)全聞城招紙聘，亮鞏固靜項(xiàng)目厚地王劫的形架象，漸同時(shí)室充分鼻利用貓業(yè)界學(xué)良好尖的口罰碑為嚇項(xiàng)目命宣傳改達(dá)到泊更好薄的效男果；76推廣快基調(diào)昔日氏地王障，王籮者歸脫來(lái)——通過(guò)姓地段錯(cuò)價(jià)值囑詮釋疫地王呆風(fēng)范項(xiàng)目采調(diào)性推廣甜調(diào)性未曾兩有，輩不再振有77關(guān)鍵徒活動(dòng)置業(yè)至顧問(wèn)成招聘