天津溫嶺商會大廈建設項目可行性研究報告

下載后可任意編輯、修改下載后可任意編輯、修改⑤突出發(fā)展民營經濟。（2）全力推進區(qū)重點項目和重點功能區(qū)建設取得更大的突破，全力打造好十一經路資源整合開發(fā)戰(zhàn)役。對現(xiàn)有的樓宇、地塊等資源重新整合，加快十一經路現(xiàn)代金融商務區(qū)建設，著力打造成金融街、總部街。全力打造好六緯路和海河沿線開發(fā)的戰(zhàn)役，盤活現(xiàn)有資源，促進天津南站現(xiàn)代商務中心建設取得更大的突破。二、項目位置及環(huán)境分析1、項目選址位置本項目坐落于天津市河東區(qū)十一經路北側，西側為七緯路，東側為八緯路，即原河東區(qū)政府辦公大樓。項目所在區(qū)域為河東區(qū)CBD中心商務區(qū)，所處的十一經路為河東區(qū)金融商務發(fā)展帶。同時項目所在地靠近海河和天津市金融城區(qū)域地塊，周邊聚集較為成熟的商氣。2、項目周邊的交通狀況分析項目東臨天津市內環(huán)線，西側為海河大光明橋，內環(huán)線、七緯路、八緯路、津塘路等是本項目周邊的主要公路，在建的地鐵二號線和三號線及連接的津濱輕軌是本項目附近的主要軌道交通，整體交通狀況非常便利。3、項目所處商圈分析項目所在地與天津市中心商務區(qū)和小白樓商圈僅一河之隔，地處河東區(qū)發(fā)展較早的商業(yè)商務中心，十一經路已經形成了以金融業(yè)為主的商務帶，因此區(qū)域內商業(yè)和商務氛圍比較濃厚。4、項目配套條件分析本項目原為天津市河東區(qū)政府辦公大樓，各項配套設施比較齊全，基礎設施比較完善，區(qū)域環(huán)境良好，同時具有較大的公共空間，可提供較為便捷的泊車場地，給項目的開發(fā)提供了一定的基礎保障。三、項目市場分析天津溫嶺商會大廈（暫名）將主要由三部分組成，銀行辦公物業(yè)、寫字樓和餐飲酒店，其中銀行辦公物業(yè)占主要部分，其次一部分為銀行和天津溫嶺商會經濟總部的辦公場所，余下部分作為配套商業(yè)服務業(yè)進行開發(fā)，主要以餐飲酒店為主。以下就項目所在區(qū)域的銀行辦公物業(yè)、寫字樓和餐飲酒店兩方面的市場需求情況做著重分析。銀行辦公物業(yè)和寫字樓的市場分析天津市河東區(qū)的銀行辦公物業(yè)和寫字樓主要集中在河東區(qū)南站CBD中心商務區(qū)內，而十一經路作為河東區(qū)金融商務發(fā)展帶，銀行辦公物業(yè)尤為集中，已經初步形成了以金融服務業(yè)為代表的特色金融街。十一經路區(qū)域與天津市金融城區(qū)域僅海河一河之隔，同時又靠近天津中心商業(yè)圈和小白樓商業(yè)圈，已經具備了很濃的商務、商業(yè)氛圍，因此銀行辦公物業(yè)和寫字樓在這個區(qū)域內市場需求較強。項目周邊銀行物業(yè)和寫字樓狀況調查情況，周邊匯集了大量的寫字樓和辦公物業(yè)，已經是一個較為成熟的金融、商業(yè)服務業(yè)為主的商圈。項目所在的十一經路兩側就有人保大廈、河東金融大廈、經緯大廈、金耀大廈、鼎泰大廈、三聯(lián)大廈、津東大廈、萬隆太平洋大廈、天星河畔廣場等，項目的周邊還有海河大廈、利中大樓、方達大廈、嘉里大廈、中信大廈、中糧大廈等。在十一經路區(qū)域的寫字樓中，以銷售型寫字樓為例，基本上銷售的均價在15000——20000元/平方米。而以租賃型寫字樓來看，由于各種寫字樓存在著硬件投入和地段商務氛圍的差異，因此相互間差價較大。一般租金價格約為3—5元/平方米/日。主要的租賃商的企業(yè)所屬行業(yè)是金融業(yè)、保險業(yè)、貿易物流業(yè)等，承租商一般比較關注區(qū)域位置的優(yōu)越性和集中性。河東區(qū)關于十一經路的發(fā)展規(guī)劃和政策：十一經路作為河東金融發(fā)展帶，是河東區(qū)“三條發(fā)展帶”之一，其規(guī)劃設計考慮依托南站CBD中心商務區(qū)，新建和開發(fā)一批新樓宇，調整置換十一經路兩側非金融屬性的公建設施，大力引進國內外金融保險機構總部入駐，以達到形成功能完善、聚集度高，具有現(xiàn)代服務功能的金融發(fā)展一條街。餐飲酒店業(yè)市場分析餐飲業(yè)現(xiàn)狀分析，隨著國民經濟的快速發(fā)展，餐飲消費需求日益旺盛，同時消費者對餐飲業(yè)的要求和標準也在不斷的變化和提高。從目前來講，餐飲經營的特色化和餐飲市場的細分化是餐飲發(fā)展的一個方向，大眾消費逐漸成為餐飲業(yè)消費的主流，飲食文化已逐漸成為飲食品牌培育和餐飲企業(yè)競爭的核心，餐飲業(yè)的集團化、連鎖化已經成為餐飲業(yè)的發(fā)展趨勢。餐飲業(yè)發(fā)展的契機，從國家政策和社會大環(huán)境來看，餐飲業(yè)已經發(fā)展到了黃金時期，由于餐飲業(yè)是勞動密集型產業(yè)，餐飲業(yè)的發(fā)展對解決勞動就業(yè)方面能夠起到非常積極的作用。而目前解決勞動就業(yè)問題是各級政府為民謀利的主要體現(xiàn)和政策取向。另外餐飲業(yè)的發(fā)展可以帶動農業(yè)、水產養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)畜牧業(yè)的發(fā)展，可以說餐飲也是解決三農問題、增加農民收入的一個重要行業(yè)。從市場角度看，中國城市化進程不斷加快，城市人口的消費能力逐漸增強，由于經濟的告訴發(fā)展和本身的人口眾多，在“民以食為天”的文化背景下，中國已經成為世界上最大餐飲市場。餐飲也在高速發(fā)展的同時也面臨著很大的挑戰(zhàn)，如國外著名品牌餐飲企業(yè)和大型餐飲公司的競爭和沖擊；自身餐飲企業(yè)規(guī)模有限，直接影響產品成本的提高，從而缺乏應有的競爭力，同時餐飲業(yè)從業(yè)人員文化水平，整體綜合服務素質和企業(yè)管理規(guī)范性、科學性等方面都有待提高。四、項目開發(fā)方案1、項目總體使用功能的定位根據市場調研情況及周邊地區(qū)建筑的類別、性質、規(guī)模等方面的分析，并充分考慮到河東區(qū)城市建設發(fā)展的可持續(xù)行需要，本項目的使用功能確定為金融業(yè)辦公物業(yè)、寫字樓和酒店餐飲業(yè)，將把原有建筑打造成一個集銀行、酒店、寫字樓為一體的綜合建筑樓宇，同時也將成為溫嶺商會在津的總部經濟中心。每項使用功能的確定均源自市場的實際需求，其功能的配置符合十一經路區(qū)域發(fā)展的需要。所以此項目功能的定位可以推動和促進該地區(qū)的開發(fā)和發(fā)展，同時該項目功能的準確定位，也為項目成功再開發(fā)打下良好的基礎。2、總體方案說明本項目座落在天津市河東區(qū)十一經路金融商務區(qū)地段，占地面積約為8000平方米，總建筑面積約為2100平方米，擬開發(fā)成一個集銀行、辦公、餐飲服務為一體的商業(yè)服務樓宇。整體項目主要分成三大部分：銀行、辦公、餐飲酒店。天津溫嶺商會準備積極引進2家金融機構入駐本大樓，如可以考慮引進民營股份制銀行的分支機構或引進小額貸款公司等金融單位落戶十一經路。如果成功引進以上性質的金融單位，那么對十一經路區(qū)域的金融商務服務將起到豐富和完善的積極作用。同時商會準備將投資6000萬元，擬建一家高檔的餐飲酒店，作為區(qū)域內的商業(yè)服務配套項目。另外拿出一部分作為寫字樓辦公辦公使用，對現(xiàn)有的資源進行充分的整合再開發(fā)，以實現(xiàn)創(chuàng)收、創(chuàng)稅的雙贏結果。項目方案區(qū)域初步劃分統(tǒng)計序號功能業(yè)態(tài)建筑面積備注1銀行或其它金融機構5600㎡2以單家一至四層，單層700㎡2計算2辦公寫字樓8000㎡2五——九層3餐飲酒店3000㎡2一至四層4其它共享區(qū)域和配套裙樓4400㎡2包括周圍配套用房合計總面積約為21000㎡2項目資金籌措和財務測算項目資金來源：自籌項目開發(fā)周期：2011年——2012年項目開發(fā)成本估算本項目開發(fā)成本主要構成部分是樓宇租金、建筑設備設施的改造、建筑外墻面翻新、停車場改造、公共綠化場地改造、寫字樓裝修改造、餐飲酒店開發(fā)成本等?？偟馁M用投入預計為6000萬元。天津溫嶺商會大廈（暫名）開發(fā)投入成本預算表（匡算費用）序號項目費用名稱單位建筑面積造價(元/㎡)總費用（萬）備注1建筑租賃費項500年租金2設備設施改造㎡221000501053建筑外墻面翻新㎡24500100454室外改造工程㎡25000300150停車場、綠化、電氣等5寫字樓裝修㎡28000200160初裝修6餐飲酒店項4000小計4970匡算費用7相關配套費項1008項目前期費用項2009財務費用年300按年率5%10運營管理費用年500總計6070匡算費用項目財務測算（盈虧平衡點測算）天津溫嶺商會大廈（暫名）項目租金收入和酒店營業(yè)收入估算表序號出租和營業(yè)項目內容建筑面積㎡2出租單價元/㎡/日年收入萬元備注1銀行或其它金融機構租賃物業(yè)56002408包括底商2寫字樓80003613按70%出租率估算3配套裙房部分40003438包括底商4餐飲酒店營業(yè)收入600合計租賃和經營性總收入2059如上表顯示，本項目所有物業(yè)年出租收入為1459萬元，年經營性收入為600萬元，合計年總收入為2059萬元。項目總投入為6070萬元，年經營管理費用為500萬元，年財務費用為300萬元，本項目開發(fā)周期為1年，經初步測算，實際項目回收期為6年。按10年租期測算，理論項目投資回報率為82.9%。六、項目風險分析1、政策風險目前由于受國內部分城市房地產投資過熱的的影響，國家出臺了多項抑制宏觀調控措施，其目的是為了適度的抑制房價的上漲。天津的房地產項目從目前的土地出讓情況看，未來幾年房地產投資額還將保持增長趨勢，但受宏觀調控政策影響，增長速度將會有所放緩。河東區(qū)在全市工業(yè)戰(zhàn)略東移、產業(yè)發(fā)展重點趨向服務業(yè)以及海河綜合開發(fā)等戰(zhàn)略舉措下，其現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展面臨重大的歷史機遇。同時受經濟全球化加深、原有基礎薄弱等因素的制約，其現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展也面臨著巨大的壓力和挑戰(zhàn)。當前河東區(qū)在發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)實施方案中以著力推進“五區(qū)三帶”和樓宇經濟建設為工作目標，必將推動河東區(qū)產業(yè)結構的調整和升級，提高現(xiàn)代服務業(yè)的競爭力和吸引力，增強河東現(xiàn)代服務業(yè)的集聚能力。對于本項目來說，還是能起到推動作用的，具有一定的積極意義.2、市場風險市場風險主要體現(xiàn)在市場供求平衡關系上，十一經路作為河東區(qū)“金融商務發(fā)展帶”，已經吸引了國內外眾多的銀行和金融機構落戶此地，同時項目所在地又屬于南站CBD中心商務區(qū)，周邊林立著各種檔次的商務寫字樓，由此可以感受到這個區(qū)域的商務氛圍和市場前景，但同時也顯現(xiàn)出了激烈的市場競爭。如何在這個競爭激烈的市場環(huán)境中求的生存和發(fā)展將是不小的風險。3、經營風險（1）從寫字樓方面看，目前國內開發(fā)的寫字樓項目普遍存在著銷售較好，而租賃經營狀況不佳的問題，這主要是由項目前期定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及后期的業(yè)態(tài)調整和控制、經營管理策略等方面的問題造成的。因此在項目的前期必須全面的了解市場的供需關系，通過對市場需求的準確把握，明確市場的實際和潛在需求，這樣才能做到對項目的準確的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，以此達到降低項目的經營風險。（2）從餐飲酒店方面看，當前餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，但同時也帶來了更高的消費需求和更激烈的行業(yè)競爭，如何在這種大環(huán)境下實現(xiàn)生存并有所突破和發(fā)展已經成為一個餐飲企業(yè)的重要問題。在項目的前期必須要緊緊把握住當前餐飲業(yè)的整個發(fā)展趨勢，充分了解消費者的實際需求，做好準確的定位，以此實現(xiàn)在餐飲業(yè)細分化和特色化的過程中求的發(fā)展。七、項目的經濟和社會影響分析（1）項目的經濟影響分析從項目的規(guī)劃業(yè)態(tài)來分析，就項目引進的兩家銀行分支機構一年預計可以為河東區(qū)帶來將近年兩億元的區(qū)財政稅收收入，同時項目的經營性收入年納稅額也將近200萬元。從項目的再開發(fā)角度來看，項目開發(fā)符合河東區(qū)大力發(fā)展樓宇經濟的發(fā)展要求，是一項整合盤活現(xiàn)有樓宇的