房地產(chǎn)-房地產(chǎn)業(yè)2022年年報及2023年一季報綜述：行業(yè)盈利筑底資金面仍待修復(fù)

行業(yè)盈利筑底，資金面仍待修復(fù)行業(yè)盈利筑底，資金面仍待修復(fù)房地產(chǎn)業(yè)2022年年報及2023年一季報綜述售面積同比下滑超3成，銷售單價在銷售項目布局城市能級提高背景下略有提高；分企業(yè)屬性來看，重點房企中國央企僅下滑14%，集中度提高2pct至16%；個股層面，關(guān)注銷售額同比增速較高的越秀、建發(fā)、華發(fā)等，未來一到兩年結(jié)算業(yè)績確定性更強2）22年重點房企拿地金額下滑近5成，快于銷售，主因是去化偏緩背景下房企資金面轉(zhuǎn)弱，拿地意愿降低；量價結(jié)構(gòu)上，拿地面積同比下滑超7成，拿地均價提升超1倍，投資聚焦效應(yīng)顯著；分企業(yè)屬性來看，重點房企中國央企僅下滑2成左右，集中度提高2pct至17%，或進一步傳導(dǎo)至銷售；拿地力度下降至26%，整體庫存量下降；個股層面，關(guān)注拿地力度較高的越秀、華潤、濱江等，未來一到兩年可售貨值更為充裕3）22年板塊A股營收/營業(yè)利潤/歸母凈利潤分別為17993億元/672億元/-116億元，同比分別-5%/-66%/-113%；營利明顯低于營收：財務(wù)費率上升、存貨減值損失增加、投資收益及公允價值變動收益下滑拖累營業(yè)利潤，稅金費率及銷管費率下降緩沖營利下滑；歸母凈利明顯低于營利：少數(shù)股東損益占比提高拖累歸母凈利潤。杠桿分析1）板塊總負債下降6%，行業(yè)資產(chǎn)負債表收縮，結(jié)構(gòu)上，出險房企因凈資產(chǎn)減少總杠桿被動提升，未出險房企總杠桿普遍下降2）板塊貨幣資金下降20%，貨幣資金持續(xù)下行一定程度上使得非受限現(xiàn)金短債比下降，凈負債率上升3）應(yīng)付票據(jù)及賬款折算賬期仍在上行，主因或是出險房企應(yīng)付賬款短期難以清償以及未出險房企賬期進一步拉長。周轉(zhuǎn)分析1）行業(yè)去化偏緩背景下，板塊A股收入口徑總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率持平，回款口徑總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率持續(xù)下行2）板塊未售存貨占比位于低位，行業(yè)處于低庫存狀態(tài)。綜合分析：盈利、杠桿及周轉(zhuǎn)指標(biāo)均存在一定程度的下滑，致使歸母凈資產(chǎn)收益率明顯回落，結(jié)構(gòu)上，國央企及混合制企業(yè)歸母凈資產(chǎn)率降幅較小，往后看，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率隨市場轉(zhuǎn)好或?qū)⒅鸩教岣撸瑑衾麧櫬试谥虚L期競爭格局改善邏輯下有望筑底回升。投資建議：維持“弱β交易強α”的策略，而因為ROE的差異性在變?nèi)?，?jīng)營層面量（銷售和拿地）的改善可能短期更加重要。仍建議關(guān)注“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”的真正高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司【保利發(fā)展】【萬科A】【金地集團】【中國海外發(fā)展】【華潤置地】【龍湖集團】，以及從區(qū)域開始發(fā)力的【濱江集團】【越秀地產(chǎn)】【建發(fā)股份】等；生變，關(guān)注C端入口強化，C端進入B端，高端下沉中端，以及行業(yè)新進入者，重視產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型方向及邏輯再造可能，關(guān)注【皮阿諾】等；生態(tài)鏈及行業(yè)轉(zhuǎn)型角度：重視順延于開發(fā)的轉(zhuǎn)型如購物中心/寫字樓/長租公寓/產(chǎn)業(yè)園/物流地產(chǎn)等標(biāo)的及圍繞房地產(chǎn)生態(tài)鏈的轉(zhuǎn)型如設(shè)計/集采及建造/交易/資產(chǎn)管理/房地產(chǎn)科技等長賽道機會，如物管關(guān)注【保利物業(yè)】【碧桂園服務(wù)】等，商管關(guān)注【華潤萬象生活】等；交易關(guān)注【貝殼】等；關(guān)注REITs標(biāo)的長賽道布局。風(fēng)險提示：疫情反復(fù)超預(yù)期，政策支持不及預(yù)期，銷售復(fù)蘇不及預(yù)期，市場流動性改善不11112A股2113A股311441155116A股6117A股71188119911110111A股111111A股11A股1101A股1111A股11A股11A股110111A股1101A股0101A股0101A股01010101010101A股01A股01A股010101A股0101A股0101A股01數(shù)據(jù)來源：公司公告，克而瑞，招商證券等；備注1）銷售規(guī)模單位為億元2）出現(xiàn)債務(wù)違約、置換、展期等均視為出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險15%經(jīng)營及盈利分析丨杠桿及供應(yīng)鏈分析丨周轉(zhuǎn)分析丨15%綜合分析7000060000500004000030000200001000040%21%21%5%5%-28%-28%2018201920202021202250%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%50%40%30%20%10% 0%-10%-20%-30%-40%201820202019202120222018202020192021數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等數(shù)據(jù)來源：公司公告，統(tǒng)計局，中指，招商證券等50%40%30%20%10% 0%-10%-20%-30%-40%201820222019202020212018202220192020202150%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等），100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20182019202020212022數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等越秀地產(chǎn)建發(fā)國際集團華發(fā)股份華潤置地濱江集團招商蛇口綠城中國保利發(fā)展中國海外發(fā)展金地集團首開股份龍湖集團中交地產(chǎn)萬科A中國金茂碧桂園中駿集團控股美的置業(yè)旭輝控股集團新城控股金科股份中南建設(shè)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-26%經(jīng)營及盈利分析丨杠桿及供應(yīng)鏈分析丨周轉(zhuǎn)分析丨越秀地產(chǎn)建發(fā)國際集團華發(fā)股份華潤置地濱江集團招商蛇口綠城中國保利發(fā)展中國海外發(fā)展金地集團首開股份龍湖集團中交地產(chǎn)萬科A中國金茂碧桂園中駿集團控股美的置業(yè)旭輝控股集團新城控股金科股份中南建設(shè)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-26%綜合分析-14%-14%-43%-43%20182019202020212022數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等80%70%60%50%40%30%20%10%0%33%33%31%28%33%33%31%28%百強房企銷售金額集中度重點房企銷售集中度33%33%2018201920202021202216%10%7%18%16%10%7%16%14%12%10%8%6%4%2%0%20182019202020212022數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等250002000015000100005000022%22%-3%-3%-10%-46%-8%2018201920202021202230%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等重點房企拿地金額同比 2018201920182019202020212022-29%-46%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%數(shù)據(jù)來源：公司公告，統(tǒng)計局，中指，招商證券等150%100%50%0%-50%-100%20182019202020212022數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等），），100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20182019202020212022數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等華發(fā)股份越秀地產(chǎn)招商蛇口濱江集團華潤置地保利發(fā)展中國海外發(fā)展金地集團中交地產(chǎn)首開股份萬科A建發(fā)國際集團綠城中國龍湖集團中國金茂旭輝控股集團美的置業(yè)碧桂園新城控股中南建設(shè)金科股份中駿集團控股36%38%36%34%32%30%28%26%24%22%20%經(jīng)營及盈利分析丨杠桿及供應(yīng)鏈分析丨周轉(zhuǎn)分析丨華發(fā)股份越秀地產(chǎn)招商蛇口濱江集團華潤置地保利發(fā)展中國海外發(fā)展金地集團中交地產(chǎn)首開股份萬科A建發(fā)國際集團綠城中國龍湖集團中國金茂旭輝控股集團美的置業(yè)碧桂園新城控股中南建設(shè)金科股份中駿集團控股36%38%36%34%32%30%28%26%24%22%20%綜合分析-22%-55%-80%60%-22%-55%-80%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%20182019202020212022數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等17%4%3%18%17%4%3%16%14%12%10%8%6%4%2%0%20182019202020212022數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等重點房企拿地集中度23%23%31%31%30%20182019202020212022H數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等150%100%50%0%-50%-100%數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等越秀地產(chǎn)華潤置地濱江集團招商蛇口建發(fā)國際集團中國海外發(fā)展中交地產(chǎn)保利發(fā)展華發(fā)股份首開股份龍湖集團萬科A綠城中國金地集團中國金茂旭輝控股集團美的置業(yè)新城控股碧桂園中南建設(shè)金科股份越秀地產(chǎn)華潤置地濱江集團招商蛇口建發(fā)國際集團中國海外發(fā)展中交地產(chǎn)保利發(fā)展華發(fā)股份首開股份龍湖集團萬科A綠城中國金地集團中國金茂旭輝控股集團美的置業(yè)新城控股碧桂園中南建設(shè)金科股份中駿集團控股綜合分析160%140%120%100%80%60%40%20%0%48%48%41%35% 25%38%20182019202020212022數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等60%50%40%30%20%10%0%38%38%19%19%10%10%20182019202020212022數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等60000500004000030000200001000002022全口徑拿地均價2021全口徑拿地均價2022拿地均價同比200%150%100%50%0%-50%-100%-150%新城控股中交地產(chǎn)首開股份保利發(fā)展金地集團建發(fā)國際集團萬科A華發(fā)股份旭輝控股集團碧桂園龍湖集團中國金茂越秀地產(chǎn)招商蛇口中國海外發(fā)展綠城中國華潤置地濱江集團美的置業(yè)中南建設(shè)金科股份中駿集團控股數(shù)據(jù)來源：公司公告，中指，招商證券等；備注：單位元/平50%40%30%20%10% 0%-10%-20%-30%-40%-50%50%40%30%20%10% 0%-10%-20%-30%-40%-50%-2%綜合分析5000045000400003500030000250002000015000100005000032%32%13%27%13%27%16%16%-12%2018201920202021202235%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%2000018000160001400012000100008000600040002000027%27%24%18%12%2%-2%-5%-14%-3%181920212222Q222Q322Q423Q130%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%來源：公司公告、Wind、招商證券等20182019202020212022-40%-40%數(shù)據(jù)來源：公司公告，Wind，招商證券等200%150%100%50% 0%-50%-100%中交地產(chǎn)綠城中國越秀地產(chǎn)金地集團華發(fā)股份招商蛇口龍湖集團萬科A中交地產(chǎn)綠城中國越秀地產(chǎn)金地集團華發(fā)股份招商蛇口龍湖集團萬科A濱江集團美的置業(yè)保利發(fā)展華潤置地中國金茂碧桂園中南建設(shè)中國海外發(fā)展中駿集團控股首開股份新城控股金科股份旭輝控股集團來源：公司公告、Wind、招商證券等濱江集團華潤置地華發(fā)股份招商蛇口越秀地產(chǎn)綠城中國中國海外發(fā)展中駿集團控股保利發(fā)展龍湖集團金地集團中國金茂碧桂園萬科A美的置業(yè)首開股份中交地產(chǎn)旭輝控股集團新城控股中南建設(shè)金科股份濱江集團中駿集團控股中南建設(shè)旭輝控股集團金科股份碧桂園保利發(fā)展新城控股華發(fā)股份華潤置地美的置業(yè)綠城中國越秀地產(chǎn)首開股份萬科A招商蛇口濱江集團華潤置地華發(fā)股份招商蛇口越秀地產(chǎn)綠城中國中國海外發(fā)展中駿集團控股保利發(fā)展龍湖集團金地集團中國金茂碧桂園萬科A美的置業(yè)首開股份中交地產(chǎn)旭輝控股集團新城控股中南建設(shè)金科股份濱江集團中駿集團控股中南建設(shè)旭輝控股集團金科股份碧桂園保利發(fā)展新城控股華發(fā)股份華潤置地美的置業(yè)綠城中國越秀地產(chǎn)首開股份萬科A招商蛇口中國金茂中交地產(chǎn)金地集團中國海外發(fā)展龍湖集團A股營業(yè)收入同比（%）A股銷售回款同比（%）50%40%30%20%10% 0%-10%-20%-30%-40%10%7%-5%-30%2015201620172018201920202021202210%7%-5%-30%20172018201920202021202220232024來源：公司公告、Wind、招商證券等60000500004000030000200001000001.631.451.761.631.451.761.391.391.131.13201820192020202120222.001.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00來源：公司公告、Wind、招商證券等80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%來源：公司公告、Wind、招商證券等350%300%250%200%150%100%50%0%來源：公司公告、Wind、招商證券等華潤置地保利發(fā)展中國海外發(fā)展龍湖集團金地集團越秀地產(chǎn)華發(fā)股份新城控股萬科A招商蛇口濱江集團綠城中國首開股份中駿集團控股中國金茂美的置業(yè)中交地產(chǎn)碧桂園金科股份旭輝控股集團36%40%35%30%25%20%15%10%5%0%33%31%22%20%18%27%17%17%17%華潤置地保利發(fā)展中國海外發(fā)展龍湖集團金地集團越秀地產(chǎn)華發(fā)股份新城控股萬科A招商蛇口濱江集團綠城中國首開股份中駿集團控股中國金茂美的置業(yè)中交地產(chǎn)碧桂園金科股份旭輝控股集團36%40%35%30%25%20%15%10%5%0%33%31%22%20%18%27%17%17%17%20%板塊A股毛利率（%）●板塊毛利率（%）34%34%29%29%16%16%181920212222Q222Q322Q423Q1來源：公司公告、Wind、招商證券等40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%未出險房企毛利率●出險房●●18.3%..3.6%.20182019202020212022來源：公司公告、Wind、招商證券等45%40%35%30%25%20%15%10%200620072008200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420%15%10%5%0%-5%來源：公司公告、Wind、招商證券等備注：（1）考慮到時間維度較長，僅使用萬科、保利及金地作為統(tǒng)計樣本2021稅前毛利率●2022稅前毛利率30%25%20%15%10%5%0%來源：公司公告、Wind、招商證券等經(jīng)營及盈利分析丨杠桿及供應(yīng)鏈分析丨周轉(zhuǎn)分析丨綜合分析20000150001000050000-5000-5%-66%A股營業(yè)收入A股營業(yè)利潤-5%-66%A股歸母凈利潤A股營業(yè)收入同比A股營業(yè)利潤同比A股歸母凈利潤同比-113%-113%2018201920202021202260%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%-120%-140%來源：公司公告、Wind、招商證券等；備注：億元9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%A股稅金及附加/收入A股稅金及附加/毛利（右）20182019202020212022來源：公司公告、Wind、招商證券等30%25%20%15%10%5%0%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%A股收入口徑銷售費用率A股回款口徑銷售費用率3.6%3.0%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%3.6%3.0%20182019202020212022A股收入口徑管理費用率A股回款口徑管理費用率3.0%2.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%3.0%2.5%0.0%20182019202020212022A股收入口徑財務(wù)費用率A股回款口徑財務(wù)費用率2.5%2.5%2.1%2.1%20182019202020212022來源：公司公告、Wind、招商證券等；備注：收入口徑費用率=費用/收入；回款口徑費用率=費用/銷售回款；經(jīng)營及盈利分析丨杠桿及供應(yīng)鏈分析丨周轉(zhuǎn)分析丨綜合分析3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%A股投資收益/收入●A股長投收益率（右） ●A股長投/總資產(chǎn)（右）2018201920202021202212%10%8%6%4%2%0%來源：公司公告、Wind、招商證券等備注：估算長投收益率=投資收益/長期股權(quán)投資1.6%1.4%1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%-0.2%20182019202020212022 ●20182019202020212022A股公允價值變動/收入 7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%來源：公司公告、Wind、招商證券等備注：估算投資性房地產(chǎn)收益率=公允價值變動損益/投資性房地產(chǎn)4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%A股資產(chǎn)減值損失/收入A股存貨減值損失率 ●A股存貨/總資產(chǎn)（右）2018201920202021202255.5%55.0%54.5%54.0%53.5%53.0%52.5%來源：公司公告、Wind、招商證券等備注：估算存貨減值損失率=資產(chǎn)減值損失/存貨存貨減值損失率●新房房價同比（右）1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%200620072006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220%15%10%5%0%-5%來源：公司公告、Wind、招商證券等備注：（1）考慮到時間維度較長，存貨減值損失率僅使用萬科、保利及金地作為統(tǒng)計樣本；（2）新房房價同比中11年之前為統(tǒng)計局70城數(shù)據(jù)，11年之后為中指百城數(shù)據(jù)濱江集團越秀地產(chǎn)龍湖集團萬科A華潤置地華發(fā)股份綠城中國保利發(fā)展金地集團中國海外發(fā)展美的置業(yè)中國金茂招商蛇口中交地產(chǎn)新城控股中駿集團控股碧桂園旭輝控股集團首開股份金科股份濱江集團越秀地產(chǎn)龍湖集團萬科A華潤置地華發(fā)股份綠城中國保利發(fā)展金地集團中國海外發(fā)展美的置業(yè)中國金茂招商蛇口中交地產(chǎn)新城控股中駿集團控股碧桂園旭輝控股集團首開股份金科股份180016001400120010008006004002000-200-400A股歸母凈利潤（億元）A股少數(shù)股東損益A股少數(shù)股東權(quán)益占比（%）2018201920202021202250%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%未出險房企少數(shù)股東損益占比未出險房企少數(shù)股東權(quán)益占比38%38%35%35%20182019202020212022來源：公司公告、Wind、招商證券等；備注：少數(shù)股東損益比例=少數(shù)股東損益/凈利潤；少數(shù)股東權(quán)益比例=少數(shù)股東權(quán)益/凈資產(chǎn)；2022歸母凈利潤同比2021歸母凈利潤同比100%0%-100%-200%-300%-400%-500%-600%-700%-800%來源：公司公告、Wind、招商證券等經(jīng)營及盈利分析18000016000014000012000010000080000600004000020000036%36%22%22%14%6%-6%2018201920202021202240%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%來源：公司公告、Wind、招商證券等A股有息負債杠桿A股預(yù)收杠桿 A股應(yīng)付杠桿A股其他杠桿0.80.50.80.50.80.60.40.20.020182019202020212022來源：公司公告、Wind、招商證券等；備注：有息杠桿=有息負債/股東權(quán)益；預(yù)收杠桿=預(yù)收賬款/股東權(quán)益；應(yīng)付杠桿=應(yīng)付賬款/股東權(quán)益；其他杠桿=其他負債/股東權(quán)益有息負債杠桿預(yù)收杠桿商業(yè)杠桿4.54.03.53.02.52.00.50.020182019202020212022來源：公司公告、Wind、招商證券等；備注：分母為股東權(quán)益2021總杠桿2022總杠桿10.09.08.07.06.05.04.03.02.01.00.0中南建設(shè)金科股份中交地產(chǎn)碧桂園中駿集團控股濱江集團新城控股美的置業(yè)綠城中國中南建設(shè)金科股份中交地產(chǎn)碧桂園中駿集團控股濱江集團新城控股美的置業(yè)綠城中國保利發(fā)展旭輝控股集團萬科A首開股份越秀地產(chǎn)中國金茂華發(fā)股份金地集團龍湖集團華潤置地招商蛇口中國海外發(fā)展來源：公司公告、Wind、招商證券等；備注：分母為股東權(quán)益經(jīng)營及盈利分析丨杠桿及供應(yīng)鏈分析周轉(zhuǎn)分析綜合分析10.09.08.07.06.05.04.03.02.01.00.02022有息負債杠桿2022預(yù)收杠桿20222022有息負債杠桿2022預(yù)收杠桿2022商業(yè)杠桿2022少數(shù)股東權(quán)益占比（右）碧桂園中駿集團控股濱江集團新城控股美的置業(yè)綠城中國保利發(fā)展旭輝控股集團萬科A首開股份越秀地產(chǎn)中國金茂華發(fā)股份金地集團龍湖集團華潤置地招商蛇口中國海外發(fā)展90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%來源：公司公告、Wind、招商證券等；備注；商業(yè)杠桿=應(yīng)付杠桿+其他杠桿；杠桿分母均為股東權(quán)益經(jīng)營及盈利分析250002000015000100005000035%35%14%14%9%-14% -20%20182019202020212022剔預(yù)資產(chǎn)負債率●凈負債率●現(xiàn)金短債比（右）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%74%73%72%71%70%69%68%77%.0.670%201820192020202120220.80.60.40.20.0來源：公司公告、Wind、招商證券等90%85%80%75%70%65%60%55%50%中南建設(shè)中交地產(chǎn)金科股份碧桂園綠城中國首開股份旭輝控股集團美的置業(yè)保利發(fā)展新城控股中國金茂越秀地產(chǎn)萬科A中駿集團控股金地集團華發(fā)股份中南建設(shè)中交地產(chǎn)金科股份碧桂園綠城中國首開股份旭輝控股集團美的置業(yè)保利發(fā)展新城控股中國金茂越秀地產(chǎn)萬科A中駿集團控股金地集團華發(fā)股份龍湖集團濱江集團招商蛇口華潤置地來源：公司公告、Wind、招商證券等來源：公司公告、Wind、招商證券等備注：板塊指標(biāo)為估算值，假設(shè)受限現(xiàn)金占貨幣資金比例約30%2021估算非受限現(xiàn)金短債比2022估算非受限現(xiàn)金短債比4.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00中國海外發(fā)展龍湖集團保利發(fā)展招商蛇口華發(fā)股份萬科中國海外發(fā)展龍湖集團保利發(fā)展招商蛇口華發(fā)股份萬科A濱江集團綠城中國美的置業(yè)華潤置地碧桂園中國金茂金地集團越秀地產(chǎn)首開股份備注：假設(shè)受限現(xiàn)金占貨幣資金比例約30%新城控股中駿集團控股中南建設(shè)中交地產(chǎn)旭輝控股集團45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%10000900080007000600045%40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%100009000800070006000 38%500040003000200010000152%160%140%120%100%80%60%40%20%0%157%180%160%140%120%100%80%60%40%20%0%144%127%1.421.41.21.00.80.60.40.20.01.321.1926%26%8%-5%28%20182019202020212022來源：公司公告、Wind、招商證券等A股貨幣資金/應(yīng)付票據(jù)及賬款A(yù)股貨幣資金/應(yīng)付票據(jù)及賬款121%121%115%89%97%20182019202020212022A股貨幣資金/估算工程款A(yù)股貨幣資金/估算工程款153%153%128%128%20182019202020212022來源：公司公告、Wind、招商證券等備注：估算工程款=（過去兩年平均年銷售回款）/3A股應(yīng)付票據(jù)及賬款/估算工程款A(yù)股應(yīng)付票據(jù)及賬款/估算工程款1.331.331.031.0320182019202020212022來源：公司公告、Wind、招商證券等來源：公司公告、Wind、招商證券等21.2%39.5%綜合分析經(jīng)營及盈利分析丨杠桿及供應(yīng)鏈分析丨周轉(zhuǎn)分析丨21.2%39.5%綜合分析21.5%21.0%20.5%20.0%19.5%19.0%18.5%18.0%17.5%A股收入/總資產(chǎn)A股銷售回款/總資產(chǎn)18.0%18.0%20182019202020212022來源：公司公告、Wind、招商證券等30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%A股收入/存貨A股銷售回款/未售存貨A股存貨/總資產(chǎn)A股未售存貨/總資產(chǎn)40.0%39.0%38.0%37.0%36.0%35.0%34.0%33.0%54.7%54.7%2018201920202021202280.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%55.5%55.0%54.5%54.0%53.5%53.0%52.5%54%54%33%2018201920202021202237.0%36.0%35.0%34.0%33.0%32.0%31.0%來源：公司公告、Wind、招商證券等來源：公司公告、Wind、招商證券等2021收入/總資產(chǎn)2022收入/總資產(chǎn)0.350.300.250.200.150.100.050.00龍湖集團美的置業(yè)萬科A金地集團中交地產(chǎn)新城控股碧桂園綠城中國越秀地產(chǎn)龍湖集團美的置業(yè)萬科A金地集團中交地產(chǎn)新城控股碧桂園綠城中國越秀地產(chǎn)招商蛇口中國海外發(fā)展中國金茂中南建設(shè)華潤置地保利發(fā)展金科股份首開股份濱江集團中駿集團控股旭輝控股集團2021銷售回款/總資產(chǎn)2022銷售回款/總資產(chǎn)0.350.300.250.200.150.100.050.00濱江集團招商蛇口保利發(fā)展新城控股金地集團萬科A華發(fā)股份中南建設(shè)中交地產(chǎn)首開股份金科股份來源：公司公告、Wind、招商證券等來源：公司公告、Wind、招商證券等0.700.600.500.400.300.200.100.002021銷售回款/估算未售存貨2022銷售回款/估算未售存貨金地集團招商蛇口濱江集團新城控股萬科A保利發(fā)展中南建設(shè)華發(fā)股份首開股份金科股份中交地產(chǎn)來源：公司公告、Wind、招商證券等備注：估算未售存貨=存貨-預(yù)收賬款*（1-毛利率）0.700.600.500.400.300.200.100.002021估算未售存貨/總資產(chǎn)2022估算未售存貨/總資產(chǎn)中交地產(chǎn)華發(fā)股份首開股份保利發(fā)展招商蛇口萬科A金科股份濱江集團金地集團新城控股中南建設(shè)來源：公司公告、Wind、招商證券等15.0%10.0%3.5%5.0%0.0%-1.1%25.0%20.0%15.0%10.0% 5.0% 0.0% -5.0%-10.0%-15.0%-20.0%9.1%-16.9%30.0%20.0%15.0%10.0%3.5%5.0%0.0%-1.1%25.0%20.0%15.0%10.0% 5.0% 0.0% -5.0%-10.0%-15.0%-20.0%9.1%-16.9%30.0%20.0%10.0% 0.0%-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%-60.0%5.5% A股長投收益率A股少數(shù)股東收益率A股歸母凈資產(chǎn)收益率20.0%3.4%3.4%-5.0%20182019202020212022來源：公司公告、Wind、招商證券等備注：長投收益率=投資收益/長期股權(quán)投資25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%20.0%4.520.0%4.5-0.7%-0.7%20182019202020212022來源：公司公告、Wind、招商證券等5.15.04.94.84.74.64.54.44.34.2 4.4%4.4%20182019202020212022201820182019202020212022-53.2%來源：公司公告、Wind、招商證券等