知名房企物流園項目前期策劃及提案大量附圖

0XX物流園項目前提提案XX2013.4.151前言房地產(chǎn)企業(yè)理性、成熟的發(fā)展，表現(xiàn)在行業(yè)分工的日益細(xì)化：策劃理念普遍被房地產(chǎn)業(yè)所接受，“開發(fā)商—經(jīng)紀(jì)公司—設(shè)計部門—施工企業(yè)—物業(yè)管理公司”組成強強聯(lián)合，形成產(chǎn)業(yè)鏈，成為房地產(chǎn)項目運作的精髓和方向。開發(fā)商逐步成為項目的組織者和協(xié)調(diào)人，項目的立項、征地、市場定位、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、銷售、管理等具體實施，全部委托給專業(yè)公司進(jìn)行運作。

隨著房地產(chǎn)市場行業(yè)分工越來越細(xì)化，高檔商務(wù)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和大型的住宅物業(yè)的銷售逐漸由專業(yè)代理公司來進(jìn)行，但在一些市場不太成熟的城市，仍有為數(shù)不少的樓盤銷售還是由開發(fā)商自己進(jìn)行。在廣州、深圳、上海，60%以上的樓盤是由專業(yè)代理公司完成的。市場是一切營銷策劃的根本2我們能給貴公司帶來什么銷售周期的提升，項目利潤的提高，回款速度的保證。32341目錄第一部分項目理解分析第二部分宏觀市場分析第三部分產(chǎn)品定位策略第四部分產(chǎn)品規(guī)劃建議5第五部分項目商業(yè)運營模式4

PART01項目理解分析1.1指標(biāo)及環(huán)境分析1.2項目地塊及四至1.3項目開發(fā)思路5項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)從項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)來看，項目占地面積規(guī)模較大，占據(jù)XX三類地段，周邊商業(yè)氛圍比較淡薄，輻射范圍較較少項目功能描述本項目主要建成一個城中城，多層、別墅、商業(yè)三位合體。1.1指標(biāo)及環(huán)境分析土地用途：綜合總占地面積：757588.19

容積率：（15.1*11=1.37）總建筑面積：764167.43

商業(yè)面積：83446.04

住宅面積：442842.5

建筑密度：（334*11=30%）6項目位于XX車流量最多的入口處，所處地段及大環(huán)境決定了項目未來的潛力1.2項目地塊及四至1.5公里4公里本項目XX商業(yè)街區(qū)XX大門口商業(yè)街區(qū)1.2項目地塊及四至項目位于XX車流量最多的入口處，所處地段及大環(huán)境決定了項目未來的潛力遷鋼烏海交通樞紐棋盤井、鄂托克旗團結(jié)新村機場高速入口8本體屬性界定項目區(qū)位項目坐擁城市發(fā)展地段，屬城市中端版塊區(qū)，地段優(yōu)勢不明顯區(qū)域交通項目地處XX工業(yè)園區(qū)入口處、擁有公交線路、高速公路、機場毗鄰此地，通達(dá)性好基礎(chǔ)指標(biāo)上等規(guī)模、地塊規(guī)整、土地變性醒目項目地塊周邊生活配套相對稀缺，區(qū)域建設(shè)尚處發(fā)展階段，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅坏貕K便于規(guī)劃，可打造成地塊強勢景觀；周圍商業(yè)項目距離較遠(yuǎn)，但項目較少，競爭不明顯。項目本體——屬于上等規(guī)模商住項目。

處于區(qū)域三類地段，地塊的地段優(yōu)勢一般；目前項目周邊生活配套相對較差，但交通通達(dá)性良好，地塊規(guī)整，多層、別墅、商業(yè)綜合體項目，有利因素較多。1.3項目開發(fā)思路9本案解讀重點開發(fā)背景：本項目是公司在XX的又一個商住一體的綜合體項目,之前已經(jīng)建立起企業(yè)品牌和認(rèn)知度。所以本項目對于開發(fā)商品牌的樹立和延展起著至關(guān)重要的作用。因而，本項目所面臨的核心問題是：本項目如何樹立和延展企業(yè)的品牌形象？基于之前項目，本項目產(chǎn)品線如何延續(xù)及提升？站在區(qū)域客群及市場競爭的平臺上，本項目的市場機會？如何變“不利”為“有利”因素，發(fā)揮地塊價值的最大化？1.3項目開發(fā)思路10項目理解分析綜合考慮XX工業(yè)園的地理位置、未來入住的居住人群，我公司對于項目面積功能定位如下：立足于區(qū)域現(xiàn)有居住人口，面向更充滿活力的產(chǎn)業(yè)人群；

開放、友好的商業(yè)空間，不僅僅局限于XX的居住人群；兼容多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)，提供消費人群以豐富的物質(zhì)與精神消費選擇；

新穎的建筑風(fēng)格，吸引消費者到達(dá)項目消費；為消費者營造休閑、生活氛圍；提供消費人群便利性消費。1.3項目開發(fā)思路11項目研判基于區(qū)域、客戶、競爭下產(chǎn)品競爭力體系的構(gòu)筑出發(fā)點機會點落腳點打造什么樣的產(chǎn)品，實現(xiàn)企業(yè)、項目、市場競爭三方共贏宏觀市場、區(qū)域發(fā)展研判項目區(qū)域發(fā)展、項目可操作機會區(qū)域客群、市場競爭研判企業(yè)產(chǎn)品線、項目本體解析項目市場、客群競爭機會項目適合的產(chǎn)品線、樹立品牌形象的機會1.3項目開發(fā)思路12開發(fā)順序1.3項目開發(fā)思路B-4B-5B-2B-1

A-1變電站A-2A-3A-4A-5A-6商業(yè)住宅13項目開發(fā)思路探解對于此項目，我們的初衷在于：□

整合和挖掘優(yōu)勢資源，打造先鋒樣板項目?！?/p>

樹立項目市場品牌，并提升開發(fā)企業(yè)品牌競爭力?！?/p>

實現(xiàn)項目的利潤最大化?！?/p>

完成項目經(jīng)濟效益、社會效益和品牌效益的最佳回報。1.3項目開發(fā)思路142.1宏觀政策2.2區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展2.3房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展2.4商圈結(jié)構(gòu)研究2.5細(xì)分市場分析2.6客戶需求分析

PART02宏觀市場分析15調(diào)控政策《新國五條》《國十一條》《新國四條》《新國十條》《地方限購令》限制購房套數(shù)，抑制投資明確二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)提高首付，提高貸款利率加快推進(jìn)房產(chǎn)稅出臺限制第三套貸款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)央行首套房減息貨幣政策供求關(guān)系土地成本上漲剛性需求增多開發(fā)商利潤增長剛性需求增多投資客戶減少總體成交量上漲房價穩(wěn)定調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場打壓并未波及XX房地產(chǎn)市場開發(fā)融資渠道管控一二線城市繼續(xù)看張四線城市持續(xù)發(fā)展宏觀調(diào)控政策未波及XX房地產(chǎn)市場2.1宏觀政策162.2XX縣整體概況解讀地理位置園區(qū)位于鄂爾多斯市鄂托克旗XX鎮(zhèn)境內(nèi)，南接新型工業(yè)城烏海市，西與阿拉善盟隔河相望，北靠巴彥淖爾市，地處“一盟三市”的交匯處，地理位置優(yōu)越，京蘭鐵路、110國道縱貫全境，京藏高速公路在境內(nèi)設(shè)有互通，烏海機場距園區(qū)3公里，已構(gòu)成了公路、鐵路、航空三位一體的立體交通運輸網(wǎng)絡(luò)，是全區(qū)最具投資潛力和發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地帶。烏海巴彥淖爾市阿拉善盟XX縣17XX工業(yè)園區(qū)發(fā)展的“硬實力”與“軟實力”解析

XX工業(yè)園區(qū)堅持“在新的起點上，立足優(yōu)勢，堅持走一條產(chǎn)業(yè)向基地集中、工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中的集中發(fā)展道路全面推進(jìn)新型工業(yè)化和特色城鎮(zhèn)化進(jìn)程，全力打造沿河高效工業(yè)經(jīng)濟帶”的發(fā)展思路。集中發(fā)展以發(fā)電為龍頭的煤矸石綜合利用產(chǎn)業(yè)、以焦煤煤氣為龍頭的化工產(chǎn)業(yè)和以水泥為龍頭的新材料產(chǎn)業(yè)，努力形成三個新的經(jīng)濟增長點，傾力打造經(jīng)濟發(fā)達(dá)、文化繁榮、社會和諧、人民安康的XX。

硬實力生態(tài)型工業(yè)園區(qū)推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程節(jié)約型工業(yè)園區(qū)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟2.2XX縣整體概況解讀18提升管理水平，增強發(fā)展“軟實力”。環(huán)保安全水平審批服務(wù)水平財政監(jiān)管水平軟實力管理水平，就是要預(yù)管理于服務(wù)之中，不遺余力為企業(yè)營造投資洼地和服務(wù)高地2.2XX整體概況解讀192012年,全年叢完成普工業(yè)蕉總產(chǎn)議值12攝5億元粥，同累比增旅長34雨.5％經(jīng)濟策指標(biāo)2.稼2園區(qū)擴經(jīng)濟解發(fā)展殃概況202012年,完成原銷售提收入11閥8億元旦，同斧比增伴長11枕.3％經(jīng)濟合指標(biāo)2.款2園區(qū)秩經(jīng)濟申發(fā)展獨概況212012年,完成疊工業(yè)纖增加堤值58億元熄，同患比增賠長35雀.9％經(jīng)濟蜓指標(biāo)2.部2園區(qū)豬經(jīng)濟袍發(fā)展葉概況222012年,完成周固定墻資產(chǎn)衫投資12壺6億元忘，同鄙比增卸長38漢.5％經(jīng)濟鑼指標(biāo)2.林2園區(qū)伏經(jīng)濟草發(fā)展擠概況232012年,實現(xiàn)遭稅收9.鉛8億元泉，同奔比增趕長9.匪8％經(jīng)濟嚴(yán)綜合及指標(biāo)2.帥2園區(qū)鵲經(jīng)濟千發(fā)展杯概況24國內(nèi)壓消費貿(mào)品貿(mào)沈易2.承2XX樸經(jīng)濟壟發(fā)展剝概況最近殘幾年鵲來，20舉12年CP孔I達(dá)到鍵高峰有，在20與10年有戴小幅飲回落慣。25人均妹可支暖配收腸入情勒況20疫12年城配鎮(zhèn)居帶民人踩均可爺支配愁收入禁達(dá)15迅00甘0元，商比20知09年增將長18憲.2織%。2.攀2XX吐經(jīng)濟蒙發(fā)展慕概況26市場塞回顧XX房地產(chǎn)市場作為拉動城市經(jīng)濟增長和提升城市形象的重要產(chǎn)業(yè)之一、政府鼓勵房地產(chǎn)的發(fā)展使得XX的房地產(chǎn)業(yè)從無到有，并逐步向成熟方向發(fā)展。隨著城區(qū)南擴東進(jìn)的規(guī)劃建設(shè)實施，新項目的逐步開發(fā)，自由競爭的房地產(chǎn)市場逐步形成。目前，中心街沿線基本形成了XX的居住聚集區(qū)，周邊基本形成工業(yè)開發(fā)格局并且處于不斷擴容的過程當(dāng)中。2.拳3XX喇房地魄產(chǎn)發(fā)字展現(xiàn)數(shù)狀27市場緊發(fā)展品階段——成長咳競爭階段原始起步階段成長競爭階段淘汰競爭階段品牌競爭階段文化壟斷階段XX緞縣房舞地產(chǎn)捆市場榴發(fā)展咐階段時間論據(jù)發(fā)展時間6年規(guī)模論據(jù)平均占地200.68畝,平均建面約16萬平米品質(zhì)論據(jù)小區(qū)品質(zhì)明顯提高價格論據(jù)價格集中在2700元以上，集中度比較高營銷論據(jù)營銷工具逐漸豐富購買論據(jù)購買者開始接受更多樣化的產(chǎn)品2.獻(xiàn)3XX秩房地火產(chǎn)發(fā)魚展現(xiàn)擦狀28

房地產(chǎn)近年來開發(fā)發(fā)展較快。2009年以來，主要供應(yīng)為多層產(chǎn)品，且項目體量較大，銷售速度比較快，但樓盤數(shù)量較少，樓盤主要體現(xiàn)為移民樓與北國經(jīng)典。2010-2012年年開始出現(xiàn)陸續(xù)有三個開發(fā)商進(jìn)駐XX，分別為曙光麗景、天驕、金隅時代，且市場需求旺盛，價格迅速上升到2700元/m2以上。商業(yè)價格在這段時間也出現(xiàn)爆發(fā)式增長，由于商業(yè)市場供小于需，從當(dāng)初的5000元左右上升到7000元左右，最后基本穩(wěn)定在這個價格并沒有大幅變動。

房地網(wǎng)產(chǎn)現(xiàn)綢狀2.齒3XX敞房地哈產(chǎn)發(fā)剩展現(xiàn)熔狀29市場蠟當(dāng)前貝特點1開發(fā)土地呈現(xiàn)分化局勢2近幾年房價漲幅較大3鄂爾多斯本地開發(fā)商主導(dǎo)，外地開發(fā)商進(jìn)入4在售項目少、市場較為紊亂5供需呈現(xiàn)膠著，期待需求再次爆發(fā)6整體市場容量小，開發(fā)水平相對較低2.鴉3XX顆房地成產(chǎn)發(fā)話展現(xiàn)鼠狀30市場潛未來毒發(fā)展視走勢房地產(chǎn)開發(fā)日趨成熟1房地產(chǎn)價格將穩(wěn)中有升2廠區(qū)需求將不斷加大3高端住宅生存較難42.截3XX支房地榆產(chǎn)發(fā)嘉展現(xiàn)纏狀31周邊貼業(yè)態(tài)春調(diào)查蠅：周邊被業(yè)態(tài)肉主要歪有：整個劑市場77間商歌鋪，紡業(yè)態(tài)愚分布本如下伯：飯店30家吧化書妝品2家魚服暈裝2家KT徒V酒吧4家固超拐市4家煙酒儉店3家悟熟貸肉配悉菜3家慈洗賀車行.汽車倍美容2家廣告則工作未室2家睬美差容美志發(fā)美生體4家氏臺嚴(yán)球廳2家寺菜覽肉糧報油2家小沃吃店3家管手渣機專夕賣1家旋公奸司3家圖售半樓部1家李移肅動1家婚紗區(qū)攝影1家概小貪家電1家完彩絮票1家披金墾融機叛構(gòu)2家中進(jìn)行和茄農(nóng)行2.持4XX耽商圈詠結(jié)構(gòu)沒研究322.憐4XX銜商圈結(jié)結(jié)構(gòu)從研究業(yè)態(tài)給種類狀繁多薦，無蜻總體耽發(fā)展聽規(guī)劃慰導(dǎo)致條業(yè)態(tài)呀內(nèi)競截爭強學(xué)烈。匠業(yè)態(tài)陣處于山低端悔階段情僅能階滿足任市民頂生活類基本裕需求宿，沒郵有品劣質(zhì)感時。33XX瓣商業(yè)姨租金碰及出沃租率豈調(diào)查：商業(yè)蘆主力樓租金咳階段0.館82元/平方突米——1.旋11元/平方宮米租金絨價格將上漲悲較快碎，表毫明租揭賃市蟻場潛沫力巨材大。出租定率調(diào)拋查：商業(yè)徑氣氛捉濃厚拳商鋪胖空置財率低蛾，出攻租率逢約在98幻玉%左右罰。2.濕4XX與商圈恒結(jié)構(gòu)炎研究項目二年前租金現(xiàn)租金租金增長狀況商業(yè)街0.821.1135.3％34需求窗研究1、區(qū)觸域分夠析：拆現(xiàn)在鍛購房典者基情本上賊都是結(jié)城市梁內(nèi)部她人士撤。2、職顆業(yè)分歪析：店私營令業(yè)主疲、效袋益較捏好單頑位中壤高層桶主管矩、部婆分公嗓務(wù)員3、人謹(jǐn)員狀銷態(tài)：監(jiān)這些監(jiān)人收雨入高擋，支仍付能咽力好彩，屬姥于最璃易開旁發(fā)的啊客戶消費退人群協(xié)屬性目前畏的購競買者墓為收服入高肥，支勢付能炕力好崗的優(yōu)滔質(zhì)客匹戶！2.遇5XX姻客戶事需求改分析352.個5XX稀客戶些需求毅分析我們的潛在客戶XX鎮(zhèn)個體客戶周邊投資客戶XX地緣客戶+產(chǎn)業(yè)客戶調(diào)查唇對象橋界定362.托5XX積客戶初需求弟分析樣本絮量實際況執(zhí)行砍樣本袋：30繼0個有效誕分析瓣樣本喜：43蓮4個調(diào)查性方法隨機污攔截以面訪陌拜荒面訪訪問們要求1、年鄙齡18坦-6館0歲2、選材擇消謀費場淘所時糞起決踏策作奧用3、本秋人及誤家人隆無相寬關(guān)行確業(yè)工頓作調(diào)研稍概況本次序調(diào)研聚活動披共計捉：四爪天參與細(xì)人員殊共計歐：6人調(diào)研啄地點糾分布駝：商是業(yè)街席、江浮南水頂鄉(xiāng)、謀千里達(dá)山問卷奸調(diào)查372.若5XX稠客戶臂需求穿分析即將婚開發(fā)逃的小況區(qū)【殘XX漢物流羞園】請您狗真實雪答寫級本調(diào)鉆查表叛，并項在選刮擇項躍前打√被訪洞者資老料：一、鞭您認(rèn)音同位枯于政摘府東純側(cè)【XX熄工業(yè)牲園區(qū)乳入口佩處，柔億陽井公司姐后側(cè)】的位餐置么追？（位馬上耐開盤樓）□認(rèn)同□不認(rèn)筍同二、茫您覺飼得在然那里壁開發(fā)放中型絲式商場姨以及激底商絮覺得京會火奶么？□會□不會三、滴您是確否會刃在這旅個區(qū)抄域購剛買商石鋪？□買□不買四、弓您覺疏得您癥會出裙多少堪錢購沸買商阿鋪？□50萬以濾下□50萬-8聰0萬□80萬-1斥20萬□12亮0萬以餃上五、步您是純否會額在這威個區(qū)澡域購膜買住喚宅？□會□不會六、摘您是玻第幾周次購言房？□一次□二次□三次□四次七、誤您自桑住購毒房的帝用途榆？□婚房□剛減性需折求□改善威居住須條件□工作泥便利□投資□為子細(xì)女買八、礦您打撿算購雁買的粒戶型困面積島？□一居60哪-8爐0平米□兩居80做-1壁00平米□三居10濤0-尤12塘0平米□12口0平米夠以上382.右5XX腰客戶龍需求塵分析您認(rèn)笑同位鉗于政餐府東黑側(cè)【XX釋工業(yè)見園區(qū)膏入口彈處，次億陽舟公司巾后側(cè)】的位朵置么392.浩5XX育客戶沒需求婆分析您覺出得在律那里陣開發(fā)純中型手商場口以及給底商楚覺得紋會火劃么402.柿5XX救客戶研需求斜分析您是庸否會待在這尾個區(qū)北域購棉買商邀鋪412.份5XX呢客戶槐需求蕉分析您覺滑得您速會出至多少字錢購付買商拉鋪422.氏5XX銅客戶男需求遺分析您是竊否會裹在這鄭個區(qū)術(shù)域購采買住終宅432.狡5XX秤客戶舞需求炸分析您是右第幾啄次購悔房442.業(yè)5XX猜客戶修需求孟分析您自華住購酒房的楚用途452.肝5XX慢客戶畝需求端分析您打提算購律買的別戶型吊面積462.幣5XX序客戶臥需求阻分析了解其對本項目的認(rèn)可度。了解期對XX工業(yè)園未來發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可度。了解其對產(chǎn)品的心里價位。了解其廠區(qū)職工的現(xiàn)行居住環(huán)境。重點研究內(nèi)容選擇范圍選取蘇XX盡工業(yè)碧園企筑業(yè)的浴中層移管理芽者。472.色5XX燦客戶訂需求哲分析接待瀉人：捷趙永騰勝【意略】內(nèi)蒙玩古德山晟實晝業(yè)集舍團內(nèi)蒙槍古德塔晟實碎業(yè)集凍團于20乎06年8月正形式成擦立，杏屬內(nèi)悉蒙古該自治搞區(qū)重滲點企喊業(yè)，20勁11年被局列為越自治竿區(qū)“雙百眾億工炕程”重點紀(jì)培育產(chǎn)企業(yè)嚇之一期，并保于同氏年入雜選“中國警民營滑企業(yè)50版0強”。集團賓位于音內(nèi)蒙衰古烏萍海市留境內(nèi)撕，下嘴轄德針晟實稻業(yè)公若司、償?shù)玛娠椊够蚬靖?、德鈔晟洗魚煤公曾司、躺德晟種選矸左廠、渣德晟匙金屬轎制品殖公司碗、德濕晟房躺地產(chǎn)夫公司側(cè)、德腔晟物愈流公統(tǒng)司、鏡德晟料商貿(mào)苦公司圖等八紡家子湊公司音，現(xiàn)毯已形格成一群個集雜原煤喚開采不、洗硬選、掃焦化計、物仇流、幅商貿(mào)梨為一掃體的封循環(huán)括經(jīng)濟撞產(chǎn)業(yè)蹤蝶鏈，20納10年實掉現(xiàn)產(chǎn)乘值51億余謝元，倆現(xiàn)有四資產(chǎn)侍總值恐達(dá)41億元勵。集團鉤為實這現(xiàn)跨摧越式面發(fā)展煉，進(jìn)校一步害延伸妨產(chǎn)業(yè)衰鏈，躬經(jīng)內(nèi)產(chǎn)蒙古芬經(jīng)信巨委立另項備務(wù)案，盡在X闖X工貼業(yè)園枝區(qū)建憶設(shè)內(nèi)赤蒙古遺德晟困金屬釋制品貓有限滅公司亞，擬省發(fā)展星特種怠鋼產(chǎn)女業(yè)，享配套陽建設(shè)掃發(fā)電因、水趴泥等淡項目亂，使咳集團殿形成衣集原污煤開自采、嗽洗選尺、焦舅化、備煉鐵歇、煉喝鋼、嫌軋鋼熄和煤括氣、握余熱頁、礦釋渣綜探合利瓦用的代完整毫的循南環(huán)經(jīng)樹濟產(chǎn)講業(yè)鏈糞條。金屬階制品環(huán)項目矩一期討工程特計劃奪于20爹12年10月建哲成投新產(chǎn)，互安排件就業(yè)35符00余人匆；20粱14年項排目全奇部建玻成后膜，可董安排魚就業(yè)15逝00糖0余人482.狀5XX姓客戶際需求數(shù)分析項目評

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及需求項目的位置評價還可以，相比起天驕花園位置稍偏。項目的發(fā)展?jié)摿υu價區(qū)域宏觀條件良好，發(fā)展不好判斷，天驕花園這邊銷售情況良好。項目的交通評價交通便利，位置比較偏，不在鎮(zhèn)中心。購房關(guān)注點戶型、價格、小區(qū)配套和將來發(fā)展有無團購可能價格合適、戶型合適的情況下會考慮職工工資3500-4500，技術(shù)人員和中層管理工資一般在5000以上有無在本項目購房的打算不考慮，自己有房，投資的話可能會選在烏海。492.勉5XX岸客戶跳需求樸分析接待閘人：巡壽張總乏【總逃經(jīng)理繳】內(nèi)蒙散古星京光集酒團簡議介在X冤X高漁新技碌術(shù)工酷業(yè)園蝴區(qū)內(nèi)雙（國料家新觸材料委成果惑轉(zhuǎn)化屠及產(chǎn)饅業(yè)化責(zé)示范鴉基地徐、第作一批然國家木循環(huán)除經(jīng)濟深試點處產(chǎn)業(yè)撇園區(qū)倒），駱集團掉公司裳有占首地面治積2冒平方所公里鬼循環(huán)在經(jīng)濟門示范寇園。羨目前于，特壟種鋼鐘做為焦星光茄集團上具有壩競爭琴優(yōu)勢主和增諸長潛完力的舟主導(dǎo)循產(chǎn)業(yè)墊板塊糖，已庭形成煮集采夕選礦彎、鋼丈鐵冶屠煉、朽鑄造雞與鍛辰造為午一體洽的"豆一園該兩基糠地"沙鋼鐵航產(chǎn)業(yè)遭。在駱園區(qū)席內(nèi)的徒華鑫境公司事年產(chǎn)巡壽生鐵抗10斷0萬錦噸、因礦渣瘡微粉數(shù)20變?nèi)f噸逮、免眼燒磚顏30秋00蒙萬塊夠；通扣過三促廢綜梁合利龍用，睬已形升成自嗚有循棒環(huán)經(jīng)遇濟體喜系，暑并取攪得了策可觀長的效侍益。廠區(qū)罷人數(shù)閥約2桃00凳0人泄左右志，現(xiàn)蔑在X林X與筑烏海貿(mào)均有柱員工蘆宿舍婆，以替通勤性車接今送職役工上緞下班502.嘩5XX擴客戶吵需求躺分析項目評

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及需求項目的位置評價還可以，但是離億陽公司近，環(huán)境不好項目的發(fā)展?jié)摿υu價發(fā)展5年左右可能會成為XX的中心項目的交通評價交通便利、有公交車購房關(guān)注點戶型、價格、工程進(jìn)度、交房時間、工程質(zhì)量。有無團購可能以公司性質(zhì)合作的可能性較小，星光預(yù)計會自己蓋。職工工資3000-4000元。有無在本項目購房的打算不缺房子。512.爭5XX亮客戶置需求考分析接待璃人：箭劉部君長【媽后勤咳主管醫(yī)】內(nèi)蒙柏古X兵X水竄泥股壤份有封限公收司內(nèi)蒙斧古X廁X水謝泥股曬份有境限公園司（遷以下揀簡稱構(gòu)XX數(shù)水泥何公司剝）坐靜落在故內(nèi)蒙眼古自棟治區(qū)約鄂爾今多斯仁高原崇西部堂的X炕X高辰新技總術(shù)工曬業(yè)園抬區(qū)（眠國家班新材除料成偶果轉(zhuǎn)功化及脖產(chǎn)業(yè)忽化示橫范基北地、境第一躁批國廢家循養(yǎng)環(huán)經(jīng)飄濟試檔點產(chǎn)屯業(yè)園霸區(qū)）挺，東唯鄰礦趟產(chǎn)資都源富猜集的份千里株山和事京藏奸高速謎公路國，西芒距包膨蘭鐵禮路、11稼0國道1公里跡，南水距烏褲海機屢場6公里倦，毗居鄰西咱部煤右城—烏海醋市。目前曠，X拌X水熄泥公路司擁灑有員己工總統(tǒng)數(shù)已燙達(dá)30狀00多人償，其現(xiàn)中大醬、中漁專學(xué)斑歷員借工占80冤%；員悶工平劇均年書齡在30歲左績右；櫻擁有抄不同訴專業(yè)琴的高戰(zhàn)級工舅程師所、工殘程師自、技勸術(shù)員叼等技戒術(shù)力彎量；岔全員冶勞動炸生產(chǎn)趁率為34多萬拴元，死是一純支名浸副其蚊實的糟年紀(jì)完輕、榆學(xué)歷鍬高、電技術(shù)緞強的前員工混隊伍筋。522.渠5XX土客戶課需求姐分析項目評

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及需求項目的位置評價位置一般，現(xiàn)在看覺得偏，以后發(fā)展不確定。項目的發(fā)展?jié)摿υu價看XX發(fā)展，XX好了這個項目才會好。項目的交通評價交通方便，但是大車較多，污染會很大。購房關(guān)注點主要看價格，其他都差不多。有無團購可能先問問領(lǐng)導(dǎo)，問題不大。職工工資4000左右，中層領(lǐng)導(dǎo)在5000左右。有無在本項目購房的打算團購的話會考慮買一套。532.錄5XX啞客戶歪需求閣分析接待袖人：貸長主勉任【更辦公茄室主和任】神華欲XX跪煤化變股份李有限藍(lán)公司企業(yè)蔽介紹荒：神絲式華X岔X煤票化股鬧份有末限公騰司位哨于資郵源富挪集的杏內(nèi)蒙蜘古自漿治區(qū)賓鄂爾漏多斯倘高原矛西部士，西啞臨黃脫河，怠東靠傅千里濫山，跨南距璃烏海當(dāng)飛機慰場6公里殃，11眾0國道哭、10背9國道撿及丹堂拉高朱速公旨路在米此交雀匯，咽自營膜鐵路魄專運繳線在烤烏海束北站困與包柏蘭鐵倦路接遼軌，婦產(chǎn)品繩全部版納入磚國務(wù)汗院直尸屬特惹大型這企業(yè)——神華帥集團醫(yī)出口篩和路響、港千外運皂計劃調(diào)，運晚輸條政件極館為方槐便和兼可靠灶。擁有茶固定披資產(chǎn)3.曲1億元扶，員蓬工42匙0人(上述語資產(chǎn)毫和人霉員指庭公司袍本部纖和焦存廠)。另猛外，逗為在醬建30紅0萬噸/年煤術(shù)礦和40且0萬噸/年洗竊煤廠海陸續(xù)捎招收樂員工49諸0人，獄正在厭培訓(xùn)救和分網(wǎng)批上姥崗542.淺5XX澤客戶瞎需求詳分析項目評

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及需求項目的位置評價挺好，對神華來說比較方便，通勤車經(jīng)過那里。項目的發(fā)展?jié)摿υu價發(fā)展不好判斷，如果小區(qū)全部建成應(yīng)該會很不錯。項目的交通評價交通比較發(fā)達(dá)。購房關(guān)注點價格、戶型、工程進(jìn)度、小區(qū)維護(hù)【物業(yè)】。有無團購可能可以給組織，但主要看職工個人意向。職工工資4000左右。有無在本項目購房的打算有房子、在烏海住。552.錢5XX絕客戶濕需求陸分析接待脖人：巴趙主服席【億工會堤主席乓】神華瀉XX碎煤化形股份鑒有限棄公司企業(yè)子介紹圍：神帥華X漫X煤貸化股窗份有赤限公摸司位范于資堂源富鋸集的狼內(nèi)蒙照古自斑治區(qū)宗鄂爾坦多斯許高原妄西部成，西缸臨黃跌河，蜂東靠遙千里伐山，穴南距篩烏海齒飛機斥場6公里趕，11必0國道設(shè)、10豆9國道濃及丹賽拉高宜速公穩(wěn)路在簽此交陶匯，按自營類鐵路根專運臺線在誓烏海筍北站置與包站蘭鐵爐路接飼軌，原產(chǎn)品柱全部嫩納入液國務(wù)拜院直誘屬特樹大型護(hù)企業(yè)——神華耗集團鄉(xiāng)豐出口硬和路遼、港親外運壺計劃姨，運事輸條揮件極持為方丙便和裳可靠蝕。擁有糟固定急資產(chǎn)3.嘉1億元第，員蜓工42棉0人(上述荷資產(chǎn)燥和人頓員指鞏公司墾本部姓和焦系廠)。另昆外，抱為在受建30意0萬噸/年煤弄礦和40劫0萬噸/年洗手煤廠唯陸續(xù)看招收悶員工49添0人，臣正在進(jìn)培訓(xùn)坡和分盒批上格崗562.炕5XX羨客戶膚需求斑分析項目評

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及需求項目的位置評價位置有點遠(yuǎn)，不太方便。項目的發(fā)展?jié)摿υu價發(fā)展應(yīng)該很不錯。項目的交通評價交通比較方便，是XX和遷鋼的必經(jīng)之地。購房關(guān)注點主要看格局、價格、質(zhì)量，開發(fā)商實力。有無團購可能不考慮團購，有自建房。職工工資3500元左右有無在本項目購房的打算不考慮，分房子了。572.仗5XX縱客戶愧需求饑分析接待禁人：巡壽祈總豪【總花經(jīng)理絹】內(nèi)蒙逼古君燦正能盛源化返工股躁份有籮限公火司（簡早稱：搏內(nèi)蒙亡君正翻；股亦票代幸碼：卷60漠12斃16赴）于兼20玻03付年投仰資創(chuàng)演建，旗現(xiàn)已靈發(fā)展艦為烏湖海市宗的骨薯干企帖業(yè)，繞也是錢內(nèi)蒙閉古自腿治區(qū)超60騙強企俱業(yè)之匹一。阿目前烤公司明資產(chǎn)鴉近7怠0億潑元，繳業(yè)務(wù)腐涉足暗煤炭薄、石刊灰石剛、電蠢力、臨冶金巡壽、化添工、頌物資書流通食、建俘材等蛇多個由領(lǐng)域察，公已司完強全按葵照“補低耗河能”稍、“弟零排盈放”晝、“辛綠色蠶環(huán)保邪”的露科學(xué)甲發(fā)展健理念唉，做炸到裝橡置相敗互依滲托、蒙資源尚綜合街利用嶺的循白環(huán)經(jīng)券濟產(chǎn)持業(yè)鏈徹，真晚正達(dá)歐到了吉經(jīng)濟拖、節(jié)坊能、懸環(huán)保刺?，F(xiàn)倡已形斯成年母發(fā)電挨20圾億千礎(chǔ)瓦時定，硅怨鐵1霧0萬駐噸，苗白灰弄60請萬噸口，電柳石5衡0萬誘噸，歐PV林C叮45宰萬噸廳和燒詢堿4級0萬萬噸的側(cè)生產(chǎn)王能力嫂，每馳年實份現(xiàn)銷男售收榜入7啟0多望億元工。職工版人數(shù)兩約2刻00局0多瞧人，駐在烏膏海市貿(mào)已開幻玉發(fā)了珠職工悟公寓晚樓，院預(yù)計牛20苗14妥年正稀式使窩用。582.批5XX期客戶佳需求想分析項目評

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及需求項目的位置評價位置一般，主要是距離XX中心商圈比較遠(yuǎn)，而且人煙稀少。項目的發(fā)展?jié)摿υu價全部建成會很不錯，但XX主要發(fā)展方向應(yīng)該是南邊吧，并不是很清楚。項目的交通評價交通就不用說了，很方便，我們通勤車要經(jīng)過那里。購房關(guān)注點價格便宜、戶型要規(guī)整、小區(qū)干凈。有無團購可能可以團購，主要什么時候動工和交工，動工了以后才會談?wù)剤F購方面的事情。職工工資中層領(lǐng)導(dǎo)以上6000元，普通職工主要看工作年限，一般在3500元。有無在本項目購房的打算自己有房，不考慮。592.烏5XX犬客戶標(biāo)需求泉分析接待深人：拾魏部倡長【亡綜合減部】XX綱鄂爾威多斯瓜鋁業(yè)糾有限旅公司內(nèi)蒙垃古X孕X鄂咽爾多逗斯鋁蹄業(yè)有斥限公臉?biāo)境砂橇⒂?0可06年7月4日,是由缸內(nèi)蒙康古X孔X高霞新技及術(shù)集椅團有建限公啄司和雷鄂爾輝多斯架電力嬸冶金濕股份吐有限津公司陸共同允投資輔設(shè)立職的有煉限公街司。羅公司勁位于草鄂爾酷多斯蛙市X漫X高卵新技個術(shù)工矩業(yè)園糕區(qū),注冊配資本35攤00金0萬元,主要撥利用販粉煤年灰提犬取氧涂化鋁級技術(shù)腔進(jìn)行雖氧化懷鋁員工辨人數(shù)40愉0多人鄭，現(xiàn)筑有博搏士3人、逝碩士7人，70％以瞞上為跪大專勝學(xué)歷鋤。602.致5XX抖客戶娃需求迎分析項目評

價

及需求項目的位置評價還可以，但是跟園丁尚品比差一些。項目的發(fā)展?jié)摿υu價真正發(fā)展起來要好幾年。項目的交通評價交通還不錯購房關(guān)注點價格比較主要、位置、配套。有無團購可能可以組織團購，可以作為職工的福利房職工工資3000左右有無在本項目購房的打算到時候在決定。612.辰5XX共客戶俗需求罵分析主要撤對于葛價格德較為每敏感泄，可洗以作糕為員仁工福棕利來該進(jìn)行吳購買府，前伯期可凍以統(tǒng)而計員遵工購紋買人便數(shù)與國需求罰，具襲體合筍作方厘式待臥定，間如確哭定項饒目開擔(dān)工與柏竣工飯日期把可以扯申報拜所在行廠區(qū)稅高層教領(lǐng)導(dǎo)為進(jìn)行宰詳細(xì)布協(xié)商浸。消費咽者偏稈好受參到地基域、腸經(jīng)濟準(zhǔn)水平咱、政遣治因羊素、初城市井特性早、氣塘候特閘征、凡風(fēng)俗碼習(xí)慣煉等諸悔多因介素的泰影響西，結(jié)波合X態(tài)X的杯實際粒情況網(wǎng)，經(jīng)季過走賭訪調(diào)斧查，憐發(fā)掘為一些結(jié)XX擁居民即對于壁房地甲產(chǎn)業(yè)骨以及囑住房丟的偏幻玉好，勤雖走帖訪數(shù)望量有預(yù)限，肚但我仗們竭敞力的吧與社絮會各攤個階載層溝咬通，陜發(fā)現(xiàn)王了X諸X消節(jié)費者扎的以用下偏撐好需刑求：1、城區(qū)裙發(fā)展很快羅且已籠成規(guī)飲模，料消費樹者逐腹?jié)u認(rèn)父可，替大多嘩消費淘者愿縱在此茂區(qū)域爪安家渾置業(yè)趙，2、消費仗者對珍于住陰宅建渠筑風(fēng)懲格則偏扯好現(xiàn)擴代主碼義風(fēng)碗格和貫異域曬風(fēng)格駁，崇移尚“斜都市燃化的手、簡燙約的嚷、現(xiàn)龜代化禽的”辟。3、在價贊格上，消鄰費者磁偏好絞往往慘與其囑經(jīng)濟貫?zāi)芰Σóa(chǎn)生奔一定置的矛扔盾，裙但消頁費者評承受艷力的截伸縮愚強，戒多在25仁—3腎5萬左末右適潑宜。4、戶型決面積悠上，市場鞏以90習(xí)—1捷20平方悉米面筑積區(qū)辜間最葛受消規(guī)費者掙的青農(nóng)睞。5、受到逃當(dāng)?shù)佧}飛機霧航道情影響，市石場的滿樓盤近樓層都是在多層幸的，竹但消泡費者次都比罩較偏憐好多剃層，撤對于愧樓層城選擇拒上除通去頂濃層外偶對一摩層也燃不認(rèn)襯可，葛主要居原因議是城俱市老類齡化代不嚴(yán)夾重中梁青年竊人群雹居多沸。6、對小封區(qū)的查景觀調(diào)查鄭中，潮很多殼人對討小區(qū)叢如果爪有好嚷的景癢觀興糾趣很渴濃。7、學(xué)區(qū)篩房也是澤他們她看中聚的一密個因氣素。8、注重?fù)]產(chǎn)品存細(xì)節(jié)，對覽房屋度配置墾及管窗理比誓較重摔視。62需求朝研究消費清者偏診好2.紀(jì)5XX劉客戶越需求基分析63天驕?；▓@2.贈6區(qū)域摸對比揀樓盤項目僅名稱牽：X朝X天俘驕花剩園項目臨地址現(xiàn)：X忘X醫(yī)鞠院東疑南方縮慧向，喚陽光計學(xué)校禮正南央開途發(fā)商銷：玩鄂懲爾多惠斯市輸XX獨房地猴產(chǎn)開統(tǒng)發(fā)有循限公濁司物業(yè)取形態(tài)鋪：多廟層、搬住宅費、商僵業(yè)前戶型紛概況匪：以秘80愧-1粘10示平米破的兩艙房為傷主力哀戶型刪。胖項目民優(yōu)勢巨：□邀本地億區(qū)唯秘一一員個大害型社躍區(qū)，判□內(nèi)惰部配正套與晚周邊彼配套翁相對稻較為偽完善□戶瞇型面面積多漲元化型，針自對客閑戶群國體多追元化項目塔劣勢進(jìn)：帥□銷堆售和聾推廣諷未得浸到足脫夠的洽重視滾□對姑客戶緊群體鋪認(rèn)知紗度不抗夠，除策劃蹤蝶活動以方式迅單一□對兔項目驕本身咽沒有聰長遠(yuǎn)供規(guī)劃64天驕呢花園2.眨6區(qū)域恢對比控樓盤一期案A隸區(qū)、穿18支棟樓就、C豈區(qū)、陜12遣棟樓邊、二期幕B區(qū)擱還未忌建優(yōu)惠孟：首組付一歷次性遍付清腐優(yōu)北惠5仇00幟0--10鐘00洗0元銷售旗情況焦：部波分已認(rèn)售出銷售臨價格惡：住丑宅：晚一層栗:3胞13武0雪二層支：3環(huán)38槍0柱三層梁：免3啞48寧0縣四羽層：混30菠80禍五尾層：腥27康30根閣粒樓：邊18引00一次懼性付身款優(yōu)筆惠徑3%商業(yè)惱：8偷00獨0左徐右北醋面65園丁食尚品2.害6區(qū)域庭對比謊樓盤規(guī)劃禍建設(shè)鉆面積:8地75濕29薯.5麻1㎡住宅呈建總極筑面著積57趙10撿7.喚3㎡商業(yè)啦建筑車面積23欠24燙7.別36歪㎡會所囑建筑吩面積14棗05嗎.2膛㎡一層插車庫也面積29隨31鹽.9東2㎡項目娃的建農(nóng)筑密忙度30臂%項目扛的綠銅化率30稱%以上項目忠的容軋積率1.布21小區(qū)忠共17棟總?cè)笐魯?shù)51攀0戶66園丁少尚品2.找6區(qū)域技對比陣樓盤一期摧住宅總建結(jié)面：41勺71屬2.兇27聯(lián)㎡（36聞3套）已售測定向型總面陳積：21叔84錯1.冒98躺㎡（18呆5套）已售寨散戶岔總面趕積：12合97賣3.煙39（12易1套）未售觸剩余若總面鞭積：68媽96技.9（57套）戶型99-100100-110110-120120-130130-140140以上和計A224B44C33D235E11247E215

6F4138G15520總計2271015357一期劈燕住宅牛未售達(dá)套數(shù)關(guān)情況謠：57套67園丁靈尚品2.旱6區(qū)域息對比粱樓盤戶型99-100100-110110-120120-130130-140140以上和計A2144469B18211C11D23

5E1156E21131

15F1

1G11213總計2254222111121一期紐奉住宅劉已售然套數(shù)鼠情況猜：12相1套68園丁門尚品2.羨6區(qū)域易對比酸樓盤一期料住宅頸每階價段成押交量69園丁艇尚品2.矛6區(qū)域驗對比錘樓盤一期誼商業(yè)參每階旨段成窩交量70園丁餡尚品2.懷6區(qū)域霞對比選樓盤一期旱住宅旬價格鉆及優(yōu)畏惠71園丁會尚品2.狠6區(qū)域停對比喚樓盤一期凡住宅跑價格腳及優(yōu)扁惠72園丁粒尚品2.密6區(qū)域餡對比販樓盤園丁肥尚品蠅投資灑收益毅分析項目數(shù)據(jù)建筑面積住宅總建：57107.3㎡可售面積：57107.3㎡商業(yè)總建：27334㎡可售面積：21334㎡其他總建：

4333㎡可售面積：2931.92㎡可售部分地價、建安造價、管網(wǎng)300+340+1120=1760元/㎡銷售參考單價住宅均價2377元/㎡商鋪均價4700元/㎡73園丁侵尚品2.所6區(qū)域膜對比噸樓盤項目可售建筑面積（㎡）銷售價格(元/㎡)銷售總價（萬元）住宅57107.3237713574商業(yè)27334470012847車庫2931.9235001026合計27447其他成本計算辦法金額（萬元）不可預(yù)見成本按銷售收入5%計算1372合計1372（2）項欄目一執(zhí)次性氧收入豎部分史稅費（1）項其目總咐收入（3）項補目其口他成默本稅費種類計算方法稅費金額（萬元）銷售稅金按項目總收入5.1%計1400土地增值稅按項目總收入1.5%計411企業(yè)所得稅按利潤總額5%計1372合計318374園丁絕尚品2.坐6區(qū)域除對比葡樓盤各項指標(biāo)計算方法計算值（萬元）總成本【稅前】建造期間各項成本之和15545總成本【稅后】總成本+稅金20100實際投資總成本-銷售收入-未投入成本2500投資周期2年項目收入27447總利潤項目收入—總投資11902凈利潤總利潤—企業(yè)所得稅7347成本利潤率（稅前）總利潤/總成本×100%59.2%年成本利潤率（稅前）成本利潤率/開發(fā)年限29.6%投資利潤率（稅前）總利潤/實際投資×100%476%年成本利潤率（稅前）投資利潤率/開發(fā)年限238%成本利潤率（稅后）凈利潤/總成本×100%36.5%年成本利潤率（稅后）成本利潤率/開發(fā)年限18.3%投資利潤率（稅后）凈利潤/實際投資×100%294%年投資利潤率（稅后）投資利潤率/開發(fā)年限147%75鑫海牛城2.須6區(qū)域嫂對比業(yè)樓盤項目崖名稱阻：鑫鋒海城項目倆地址阿：金溉隅時談代北跡面開發(fā)凱商：媽龍責(zé)泰集悠團物業(yè)和形態(tài)虜：公耽寓、憲住宅效、商懸業(yè)鳥戶型決概況慘：以京40朱平米載的公嚇寓為謀主力粒戶型轟。怖項目暈優(yōu)勢茄：□問小面株積公厘寓降佩低購紫房門于檻，股□距潔離X父X唯條一商擁業(yè)圈炎較近葡，地顛理位御置較辭好。□商狼業(yè)戶粥型格孝局較考好，若進(jìn)深謠短面參積符褲合市乏場項目外劣勢處：墨□項趕目體古量小盾，內(nèi)珠部配縫套不泄完善踩。膏□壺對客校戶群駱體認(rèn)爛知度晝不夠糾，策騰劃活創(chuàng)動方租式單巧一□公晝寓的泛定位園不準(zhǔn)挑確，菌市場蓮接受喬面小乓。76鑫海卻城2.騾6區(qū)域籌對比蛋樓盤項目設(shè)名稱瀉：鑫吵海城項目勿地址雕：金倚隅時泳代北繡面開發(fā)旬商：洲龍?zhí)﹥H集團物業(yè)陳形態(tài)挑：公稿寓、肥住宅躍、商漿業(yè)領(lǐng)戶型煉概況刺：以尾40限平米污的公游寓為陳主力愚戶型慶。揀項目放優(yōu)勢凈：□會小面辱積公口寓降隨低購孩房門杯檻，能□距珠離X階X唯涉一商沃業(yè)圈配較近目，地理障位置停較好真。□商筍業(yè)戶接型格秩局較懶好，進(jìn)深冶短面宰積符由合市紐奉場項目撐劣勢留：黎□項喘目體董量小煩，內(nèi)部室配套菠不完斑善。賤□對衰客戶游群體菌認(rèn)知安度不攤夠，策劃啟活動清方式漂單一□公破寓的目定位技不準(zhǔn)桃確，市場棄接受報面小凈。77PA慌RT皆0牲3產(chǎn)品乞定位童策略3.礙1整體舍定位逮闡述3.烈2項目花主題斜概念鈴定位3.崗3商業(yè)王定位3.蘋4住宅樓定位3.略5項目握總體近價值挽分析3.吼6項目蔑價格并定位78S—侵—優(yōu)勢詞：1、城僅市未招來走蜘向，廚交通鈴優(yōu)勢遍明顯滑。2、城虧市入刮口，千人流氧量大術(shù)。3。項唱目規(guī)喘模較惡大，叫城市巷未來剖核心做地帶鈴，且精地塊傳規(guī)整算利于魚整合康。4、開社發(fā)商沉形象亮在本兄地已撫形成瞞，便奪于由傘開發(fā)市商形革象向罩項目滑形象抱邁進(jìn)絡(luò)。W—努—劣勢誰：1、周餡邊配擾套不汪完善逮，現(xiàn)冬行對狂位置走認(rèn)可直度不折高2、項惠目規(guī)延模較穩(wěn)大，害建筑鄙周期皇過長錢。3、城心市人敬口較秘少，鋪銷售流速度艙較慢拍。O—緊—機會政：1、城寨市發(fā)禾展迅拴速，符已有錦成功綱案例唉。2、區(qū)青域目誕前的精房價臺仍處隆于較軟低價爺位，賊還有皺較大孕漲的膀空間在，升膜值潛距力巨腹大。3、交塵通拉事動：答項目家交通錢線南巧北東瞇西貫懂通，窮以及暈相應(yīng)段的后協(xié)續(xù)各算種市武政設(shè)稠施完扇善，鋼必將領(lǐng)帶來俘強大梅的人產(chǎn)流、夢物流妨、信畏息流貸，財綁富流練。隨霉著管嬌委會趴的遷盆移，取城市都重心努轉(zhuǎn)變響，必愈將帶況動群媽眾眼滑球。T—悅—威脅河：1、針檢對客醉群對腔本地滲段的韻認(rèn)可爬時間屠，決荒定本湊項目勵的銷案售速糧度。2、即腥將會區(qū)有其斜他項務(wù)目入廟市，腿已有再項目脂的競砍爭，語將不裝可避慘免的搖對本浴項目環(huán)后期省入市樸造成龍一定土影響匯，分藍(lán)流一煉部分砌本項獵目的菌目標(biāo)謀客戶死群，前且對掘本項筑目的柱市場辰競爭畫力帶稿來壓拒力和廳沖擊兵。產(chǎn)品SW洗OT分析3.送1整體顯定位砌闡述79St舍re道ng晨th優(yōu)勢長總結(jié)項目衡規(guī)模退大，和處于袖交通宣樞紐衰，開曬發(fā)商欣形象餡已深素入人鴨心。Op羽po秤rt打un塌it傳y機會品分析隨著長XX財發(fā)展融，現(xiàn)允行商認(rèn)圈必冬將滿卵足不笛了未刻來胞人短群的廟消費侵。Th本re沃at望en威脅瞇分析怎樣辭讓真滲對客您群快清速認(rèn)探可本良項目剖成為爬首要流目標(biāo)付。SW廈OT總結(jié)周邊子配套真不完牲善，役項目識規(guī)模減決定鴉了銷售哥周期昏與建藥筑周鞭期。We辣ak授ne孕ss劣勢烘總結(jié)加速揮開發(fā)親速度患，搶寬占市榨場先福機和杠空白伶。與政毒府配久合，衫協(xié)調(diào)賤規(guī)劃督，分仍段開腿發(fā)。與已徒建項務(wù)目形銳成差皇異化抱經(jīng)營此。加速信客群大對本越項目恒的認(rèn)渣可度薄，對猛本項塔目做套準(zhǔn)確跟定位傻。SW禮OT對策看分析：3.標(biāo)1整體碼定位輛闡述80新城市商業(yè)中心娛樂休閑新地標(biāo)打破館區(qū)域隨內(nèi)傳草統(tǒng)或香現(xiàn)有托商業(yè)吳推廣引模式意，將適本項說目商臘業(yè)部蛙分作肌為重情點單匹獨推跡廣，眠以商剃業(yè)帶呆動住齒宅，處同時環(huán)淡化轎住宅纏商業(yè)才氣氛圍，變扭被動抱為主齒動。傳遞裝給業(yè)葡主不亞一樣剃的商駁業(yè)信罪息，乞即:商業(yè)揮中心跑區(qū)的裁精品抓住宅遣，而登非住懼宅的歸配套燭商業(yè)掌。住宅礎(chǔ)區(qū)的背配套股商業(yè)商業(yè)幸中心水區(qū)的無精品投住宅項目帶定位姐模式3.晃1整體雞定位懼闡述新觀爛念轉(zhuǎn)株變81就商戚業(yè)地誰產(chǎn)而沙言，境我們饒認(rèn)為血，商醋業(yè)市異場的瀉成功耍運作屋主要潔根基箏在于[城市碰商業(yè)努需求船、區(qū)地域條榆件、鼠產(chǎn)品旦經(jīng)濟尿效益]三方系位立陪體整咐合，溝因此性本策信劃方醬案以分實現(xiàn)復(fù)項目商業(yè)假價值瀉為核貴心、鵝我們?nèi)嘁獎?chuàng)會造差遲異化鴉產(chǎn)品印市場孝機能為指虧導(dǎo)思苦想。3.客1整體忌定位妹闡述都市綜合體協(xié)同性商務(wù)性配套性82項目將總體梢定位本項及目定誼位為妖集零鉆售、愉餐飲稀、娛揭樂、聯(lián)居住罵等諸臭多功蘿能于駛一體累的中愁規(guī)模麥、綜塔合性挎、現(xiàn)姐代化曉、高途品質(zhì)鼠的標(biāo)璃志性匯都市毯綜合網(wǎng)體。住宅婆物業(yè)島與商牲業(yè)相雨輔相洲成，兵自處頑鬧市連繁華專，卻殲又鬧機中取瀉靜、幟自成半一體劑，這桂些難吼能可照貴的車特征怠和質(zhì)去素，興使得唉住宅煌物業(yè)廢區(qū)別急于普貪通的夕住宅賤。3.斷1整體齡定位扭闡述83該地仔區(qū)目那前商上業(yè)主席要開史拓點撥在中味心街吹，且印城市曲商業(yè)強主題攔也不撲夠明行確，告沒有績主力撕商業(yè)冰市場蓮，更稈不具你備城變市商蕩業(yè)競牧爭力……我司僅觀點犬：從項抓目整樸體規(guī)幟劃看躲，項顫目屬頸于住挺宅與渠商業(yè)啄為綜六合體參的主萬力項夢目。從地趕塊商往業(yè)規(guī)滲劃看嚷，項輔目建依成后蘭將是析商業(yè)蹄輻射加范圍演較大詠的項蕩目。從地警塊商獎業(yè)區(qū)叉位來聞看，蜻應(yīng)以戲主力袍店與佛中型毒賣場原購物求為主只，門駐面商搏業(yè)為倉輔。定位移方向3.坡1整體刷定位兇闡述做為伸一個弱資源屯豐富盤經(jīng)濟遙發(fā)展戶迅速興的的艙城市駕，X枝X這糟遠(yuǎn)遠(yuǎn)圈是不吧夠的84配合顏項目胖住宅吃定位北及主支題“橙色粘生活萍系列”定逢位主昏題概踐念，寨達(dá)到駱住宅始與商寧業(yè)有胡機結(jié)炭合的蹈目的規(guī)，體霞現(xiàn)本寸項目泛商業(yè)灶與住周宅的蓬統(tǒng)一醬性，師有利標(biāo)于整少個項擱目的球整體施對外增宣傳歲。前面粗圖表水顯示僵，本拔項目尺的檔士次定引位影裕響因兼素與日中檔距市場丑極為駕相似魯，根嘗據(jù)各貴細(xì)分菊市場們定位啦的影澤響因犬素、提前期盒市場殿調(diào)研聞所反菜映的慕有效惹需求桃空間穩(wěn)、消且費群傷體的承置業(yè)袋需求催以及前項目林資源諒條件佩的相呈互迎捧合度統(tǒng)，我趣們建悅議項謹(jǐn)目進(jìn)們?nèi)胫袆潤n的呆細(xì)分桶市場爸，打衛(wèi)造中檔呀多層計商住嶺一體剩精品怪典范3.傷2項目撥主題僵概念蔑定位“橙色”--治--朋--活潑丑，充崖滿動針感的敢顏色畜，體準(zhǔn)現(xiàn)地敘域與載風(fēng)格再兩大摧特征閉，給銜人一蹤蝶種積猛極，流靈動目的濃忌郁氣唇息，厲帶給遞人們祖對未貢來的譽一種壩美好禾的憧短憬。用橙鞭色點跪綴，遺用來彈體現(xiàn)家現(xiàn)代獵的流遙行風(fēng)語尚，數(shù)體現(xiàn)從項目少風(fēng)格蒸。85商業(yè)頁主題蜘概念渾解析Ori她gi凳na風(fēng)l:原創(chuàng)的（建撈筑風(fēng)滲格與梅形式袖）Rec塊re頃at刮io良na幸l:休閑碌的（生孩活氛帆圍）Abu絨nd還an干t:豐富蕩的（商寬業(yè)消逮費選抹擇）Nei社gh漸bo脹rl紀(jì)y:友好鑄的（商初業(yè)空餓間）Glo訪wi翁ng:生氣瓦勃勃踏的（產(chǎn)壇業(yè)居息住人批群）Exp旋ed屯it望e:便利亡的（物拴質(zhì)與棋精神者消費腳）3.啞3商業(yè)瘡定位86商業(yè)扭主題美定位逐建議建議牛商業(yè)謝主題制定位享充分憑體現(xiàn)杜項目參商業(yè)壘面積允的功受能定營位，避使得藍(lán)消費椒者能莊夠通輝過主習(xí)題概辜念加糧深對膠商業(yè)蹲面積繞功能若的了氧解，潤進(jìn)而座加深仇其消門費觀萬念，揀培養(yǎng)盡其消感費習(xí)蛛慣。主題尤概念：ra德ng斯e色To蜘wn3.姐3商業(yè)叢定位87商業(yè)還主題虛概念那解析Or股an沈ge使T鞏ow逐n揭示找了項忽目未東來消覺費人親群的查屬性詳“橙色可空間”；Or郊an毅ge這個允單詞疤的6個字溝母又香是體跪現(xiàn)項霜目商糞業(yè)功罰能的6個英銹文單跑詞的首個盛字母饒縮寫創(chuàng)（詳撒細(xì)解昌析在棍后）姿；Or靜an比ge單詞迎認(rèn)知墳度高輪，發(fā)選音簡蕉單，慈易于沃口口戰(zhàn)相傳及；Or雅an襲ge凳T禍ow找n的“To販wn所”能夠獅充分刻體現(xiàn)曉住宅希特點勵以及辟商業(yè)敞體量擊；3.辯3商業(yè)煩定位88消費者消費需求消費市場住宅予人口四增長消費溫需求斑的提擊升現(xiàn)有鍋商業(yè)碎區(qū)的淚檔次憂及發(fā)遼展限誰制XX地區(qū)新商機新的必區(qū)域龜型商符業(yè)中黨心業(yè)態(tài)娛分析3.菜3商業(yè)桌定位89R1（現(xiàn)實情景）R2（開發(fā)目標(biāo)）本報告需解決的核心問題XX整體商業(yè)發(fā)展層級較低，無明確的規(guī)劃發(fā)展方向；項目所在位置是XX發(fā)展核心區(qū)域之一，商業(yè)正在蓬勃發(fā)展，商業(yè)認(rèn)知度比較高，輻射范圍廣，除去原有商業(yè)街，目前多為社區(qū)型商業(yè)，分布零散。領(lǐng)先XX半步的商業(yè)項目；希望借助商業(yè)實現(xiàn)項目整體增值，樹立項目和企業(yè)的品牌影響力項目在招商后短期內(nèi)活起來，并保持持續(xù)經(jīng)營狀況好的局面；如何在正確把握XX商業(yè)發(fā)展總體方向的前提下，對XX商業(yè)發(fā)展趨勢作出正確的前瞻式預(yù)判；如何提升所在區(qū)域的人氣？如何在區(qū)域內(nèi)住宅群體對區(qū)域內(nèi)商業(yè)認(rèn)知度不高的情況下，把握本項目的主要服務(wù)群體，留住區(qū)域內(nèi)客群？如何提升項目所在區(qū)域的商業(yè)檔次？如何在商業(yè)輻射范圍小的前提下，定位本項目的商業(yè)等級、輻射范圍，是否可跳出區(qū)域內(nèi)原有競爭格局，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展？業(yè)態(tài)覺分析3.編3商業(yè)佳定位90假日酒店北國經(jīng)典園丁尚品空地天驕花園金隅時代移民樓XX醫(yī)院管委會空地空地學(xué)校3.停3商業(yè)唱定位項目剖商業(yè)垃位置亞示意挽圖主商僚業(yè)區(qū)次商澡業(yè)區(qū)次商術(shù)業(yè)區(qū)鑫海起城次商僑業(yè)區(qū)次商嫌業(yè)區(qū)91123商業(yè)襲項目賤與住防宅項添目分惱開，閃將商她業(yè)項瞞目單雙獨重祥點推職廣商業(yè)逢項目巷推廣字定位舊明確劉：打刻造成珠城市嗚商業(yè)挪中心—新城牧市商隆業(yè)中鮮心以主播題樂寧園、烈主題統(tǒng)賣場額、餐淘飲、笛娛樂殖等業(yè)窯態(tài)作炒為推噸廣重才點，前打造愿體驗踐式休氧閑娛范樂新趣地標(biāo)商業(yè)本定位炮要點3.結(jié)3商業(yè)怨定位92商業(yè)子功能怖定位歉建議綜合狐考慮菠XX喘的地邪理位制置、傘未來升入住令的居丟住人山群，勒對于鐵XX溝商業(yè)艙面積允功能訓(xùn)定位忠如下?lián)幔毫⒆憬赜趨^(qū)觸域未冬來居危住人林口變荷化，鵝面向歐更充織滿活錫力的產(chǎn)業(yè)賓居住當(dāng)人群；開放術(shù)、友絕好的商牙業(yè)空也間，鐵不僅展僅局型限于蹄XX蛾的居憲住人市群；兼容多樣進(jìn)化的商境業(yè)業(yè)鼻態(tài)，矮提供擋消費紀(jì)人群替以豐回富的丈物質(zhì)性與精發(fā)神消降費選遷擇；新穎跟的建筑災(zāi)風(fēng)格筍，吸利引消水費者等到達(dá)帥項目愿消費往；為消套費者鬧營造休閑澆、生甜活氛炊圍；提供境消費價人群便利畢性消佩費。3.天3商業(yè)積定位93主力祥店定殲位主力追店位旅置、伏樓層坊、硬丘件等投建議位置：位于鄙主干騾道十蛙字路宜口，母展示菜效果嶼優(yōu)越羽，受腸主力承店客升戶喜跳歡環(huán)境：因主旋力店秩聚客抬能力紛強，廁日常墨經(jīng)營簽將給仁住宅維人群禿帶來伍一定沾的嘈練雜，拜將其蔽放在扛靠近路口趨的位稀置最劑大程嶼度的迫優(yōu)化強內(nèi)部當(dāng)住宅滿人群贊的居絮住環(huán)血境硬件判條件：選擇沃最具愧有硬熄件修纏改優(yōu)堅勢的然，便父于根找據(jù)主膜力店緣瑞的需患求重秘新設(shè)上計的州位置設(shè)置持主力蓮店的騾作用曬：在商跨業(yè)項沒目初陶期通銹過主映力店撥的設(shè)囑置達(dá)抵到在虧最短統(tǒng)時間顛內(nèi)聚銹集大路量客鏈流，藏提高避項目謀在區(qū)竊域內(nèi)遍的認(rèn)湊知度若，以唇達(dá)到甚提升限項目浪其他鼠商業(yè)霸面積革租金立或售悶價，繁以及寸住宅忽售價域的效困果。主力賴店類裝型選屬擇：大型率超市鋪、銀煌行、炊中型接專業(yè)嫩賣場煎（家悠電、赴建材大、服偵裝榆、日殊用品長等）蚊、餐會飲娛夏樂業(yè)決態(tài)等濕，滿奴足目而標(biāo)消淚費群掌多樣泛化的隨消費響需求膽，同澇時最努大程館度的嘴吸引貞最廣溉泛的黨消費課人群地。主力竊店設(shè)推置考允慮要咽素：3.矩3商業(yè)模定位94商業(yè)繼類型存分析3.部3商業(yè)劍定位類別商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式商業(yè)功能與本案契合度便利店以銷售食品、小百貨為主，有容量小、即食消費性特點以開架自選為主，收銀集中結(jié)算營業(yè)時間10小時以上，提供即食性食品的輔助設(shè)施能滿足居民消費需求，與本案定位相符，宜發(fā)展大型綜合商場大眾化衣、食、日用品齊全，滿足一次性購物采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，收銀集中結(jié)算營業(yè)時間12小時以上大型綜合市場業(yè)態(tài)雜亂、檔次較低不宜發(fā)展倉儲商店以銷售大眾化衣、食、日用品為主，實行低價格、批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，收銀集中結(jié)算設(shè)相當(dāng)面積的停車場同上專業(yè)店以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性，品種豐富采用柜臺銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識本案地塊切割性較強，較為分散，不適宜發(fā)展大型專業(yè)商場以銷售某一大類或幾幾大類商品為主，品種豐富采用自選銷售和開架面售相結(jié)合的方式設(shè)相當(dāng)面積的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)市場容量有限，本案發(fā)展大型專