標(biāo)桿高端房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃方案新技術(shù)應(yīng)用

xx項(xiàng)目營銷初案2009.10CATALOG目錄PART1：市場分析PART2：項(xiàng)目定位PART3：附加值提升市場現(xiàn)狀今年“十一”黃金周，廣州市場呈現(xiàn)如下特征：供應(yīng)：新推樓盤少，中心六區(qū)缺貨尤為嚴(yán)重大多數(shù)樓盤9月底搶閘出貨、十一新貨供應(yīng)減少成交：十一總體成交（2500套）低于五一（3500套），少數(shù)樓盤熱銷熱銷樓盤代表：1、恒大綠洲：短期內(nèi)密集推廣、低價入市2、翠城花園、江南新苑：海珠區(qū)居家成熟盤3、星河灣海怡半島、玖瓏湖：高端項(xiàng)目成交暢旺價格：價格小幅拉升，整體已處于高位水平人氣：“價格洼地”效應(yīng)使金沙洲成廣州西部熱點(diǎn)板塊商用物業(yè)市場淡靜，人氣較差一、市場概況1、十一期間廣州樓市表現(xiàn)去年十一今年五一今年十一同比變動率可售貨量3.5萬套2.4萬套2.5萬套-29%新推貨量近2萬套1.3萬套1.3萬套-35%十一廣州十區(qū)供應(yīng)情況十一廣州十區(qū)簽約情況海珠成簽約大戶廣州別墅市場二、廣州別墅市場1、廣州別墅市場供應(yīng)全廣州主要別墅項(xiàng)目40個金沙洲、蘿崗、番禺板塊最近廣州市區(qū)，但供貨量非常稀缺未來別墅供貨主要集中在花都、從化、增城3大外圍片區(qū)市區(qū)漸無供貨，本案將成為新一代城市別墅金沙洲板塊花都板塊從化板塊增城板塊蘿崗板塊番禺板塊4個別墅盤代表項(xiàng)目：中信山語湖、恒大御景半島、中海金沙熙岸聯(lián)排：360-500萬，獨(dú)棟：500-1400萬13個別墅盤代表項(xiàng)目：玖瓏湖、xx城、美林湖、假日半島低端：140-220萬中端：280-450萬高端：500-1300萬7個別墅盤代表項(xiàng)目：方圓明月山溪、富力泉天下、居禮潤園聯(lián)排：180-300萬，獨(dú)棟：350-1000萬南沙板塊3個別墅盤代表項(xiàng)目：xx香雪山雙拼：500-600萬4個別墅盤代表項(xiàng)目：鳳凰城、恒大山水城、金地荔湖城聯(lián)排：150-300萬，獨(dú)棟：400-800萬3個別墅盤代表項(xiàng)目：南沙碧桂園、南沙境界、南沙濱海花園聯(lián)排：180萬－300萬，獨(dú)棟：300萬－800萬4個別墅盤代表項(xiàng)目：新光城市花園聯(lián)排：500-600萬，獨(dú)棟：800-1200萬頤和高爾夫莊園聯(lián)排：1200-1800萬，獨(dú)棟：1500-1.68億二、廣州別墅市場2、主要競爭別墅別墅市場面向大廣州客群，從總價分流的角度看，500-700萬聯(lián)排別墅，700-900萬雙拼別墅，面臨什么樣的競爭？項(xiàng)目名類型套數(shù)面積（㎡）單價(元/㎡)總價(萬元)成交率月均銷售速度預(yù)計明年貨量玖瓏湖雙拼、獨(dú)棟245雙拼：350，獨(dú)棟：430-870雙拼：17000，獨(dú)棟：21000-25000雙拼：595，獨(dú)棟：138091%45200以上頤和高爾夫莊園聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟166聯(lián)排：360-690，雙拼：360-800，獨(dú)棟：460-500300001000-250055%7151新光城市花園獨(dú)棟、聯(lián)排161聯(lián)排：270-280，獨(dú)棟：320-600聯(lián)排：18000，獨(dú)棟：22000聯(lián)排：500，獨(dú)棟：800-120088%10127中信山語湖獨(dú)棟、聯(lián)排246聯(lián)排：250-290，獨(dú)棟：320-620聯(lián)排：13000，獨(dú)棟：20000聯(lián)排：400，獨(dú)棟：600-120080%40200以上恒大御景半島獨(dú)棟、雙拼346256-700雙拼：18000售磬，獨(dú)棟：24000－35000雙拼：300-400：獨(dú)棟：500-140085%150中海金沙熙岸聯(lián)排、雙拼156280-530聯(lián)排：13000，雙拼：22000400-1200售罄1332本項(xiàng)目雙拼、聯(lián)排194聯(lián)排：235-250雙拼：328-334/////合計/1514/////710套以上500-900萬的廣州高端別墅市場，聯(lián)排主力面積為240－280㎡，雙拼主力面積為260－350㎡玖瓏湖、中信山語湖成交好，月均40－45套；其他別墅月均10-15套御景半島、金沙熙岸即將售完；預(yù)計本項(xiàng)目入市至少有710套以上競爭貨量本項(xiàng)目入市將面臨710套以上500-1200萬級別墅競爭華南快速西二環(huán)佛山一環(huán)迎賓路山前大道二、廣州別墅市場3、主要競爭別墅PK——位置、交通項(xiàng)目名位置交通距珠江新城車程過路費(fèi)玖瓏湖廣州1小時20元頤和高爾夫莊園廣州30分鐘無新光城市花園廣州40分鐘無中信山語湖佛山1小時10元恒大御景半島佛山30分鐘無中海金沙熙岸廣州30分鐘無本項(xiàng)目廣州30分鐘無御景半島金沙熙岸本項(xiàng)目中信山語湖新光城市花園頤和高爾夫莊園玖瓏湖珠江新城CBD金沙洲板塊番禺板塊南海和順板塊南湖板塊花都板塊本項(xiàng)目是最近珠江新城CBD的別墅，但當(dāng)前交通通達(dá)性一般二、廣州別墅市場4、主要競爭別墅PK——風(fēng)格、產(chǎn)品項(xiàng)目名建筑風(fēng)格產(chǎn)品花園面積車位地下室Golf水景山景景觀排序其他玖瓏湖現(xiàn)代簡約1：0.721：0.35√√1檔-頤和高爾夫莊園現(xiàn)代簡約1:0.4-0.61-21:0.37√√1檔部分為電梯別墅新光城市花園南加州1：0.2-0.511:0.224檔-中信山語湖地中海1：0.71-21:0.4-0.5√√1檔30㎡下沉式庭院恒大御景半島歐式1：0.61-21:0.25-0.3√2檔-中海金沙熙岸歐式1：0.4-0.52-41:0.5√2檔24㎡下沉式庭院，電梯別墅本項(xiàng)目英倫1：0.5-0.62-41：0.6√3檔120-200㎡下沉式庭院，電梯別墅本項(xiàng)目產(chǎn)品力突出，是最大競爭優(yōu)勢，但無稀缺景觀資源風(fēng)格：廣州市場主要為歐式、南加州（地中海）、現(xiàn)代簡約三種風(fēng)格，純粹的英倫風(fēng)格別墅非常少（只有花都xx城）產(chǎn)品：贈送花園面積配比高達(dá)1：0.7以上、贈送地下室面積配比1：0.5以上、贈送2個以上車位的產(chǎn)品，客戶認(rèn)為附加值高；景觀：按照外部自然景觀稀缺性，高爾夫景觀＞水景＞山景＞園景二、廣州別墅市場5、主要競爭別墅PK——內(nèi)外配套項(xiàng)目名小區(qū)配套外部環(huán)境學(xué)校商業(yè)會所酒店交通玖瓏湖香港耀中國際學(xué)校歐陸式度假小鎮(zhèn)有，7個公主酒店樓巴、機(jī)場穿梭巴士九龍湖高爾夫球會，三萬畝九龍湖森林公園，27洞高爾夫頤和高爾夫莊園頤和山莊國際學(xué)校商業(yè)街有頤和大酒店無南湖國際旅游度假區(qū)，高爾夫新光城市花園社區(qū)幼兒園無有無無1公里范圍內(nèi)各類生活配套較為齊全中信山語湖廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)南海學(xué)校

商業(yè)街有有樓巴2000余畝森林公園，1500多畝國際體育公園，500畝生態(tài)濕地公園恒大御景半島華師附小、伊頓雙語幼兒園無有五星級恒大酒店樓巴1公里范圍內(nèi)各類配套較缺乏中海金沙熙岸慧思國際雙語幼兒園商業(yè)街有無樓巴1公里范圍內(nèi)各類配套較缺乏本項(xiàng)目幼兒園有少量無無無1公里范圍內(nèi)各類配套較缺乏與競爭別墅相比，本項(xiàng)目小區(qū)配套較少，沒有會所、沒有酒店，商業(yè)面積小且分散與同檔別墅項(xiàng)目相比，定位高端的本項(xiàng)目小區(qū)配套及外部配套缺失，沒有像樣的會所是最大硬傷，極大影響項(xiàng)目高端性二、廣州別墅市場6、熱銷個盤分析——玖瓏湖項(xiàng)目玖瓏湖地址花都區(qū)九龍湖國際社區(qū)類別/風(fēng)格獨(dú)棟，雙拼/現(xiàn)代風(fēng)格占地/建面占地117萬平米，總建面80萬平方米；一期占地25萬㎡，總建12萬㎡總貨量將分為6期開發(fā)建設(shè)，總貨量4000套，獨(dú)立別墅為主現(xiàn)推產(chǎn)品悅源組團(tuán)，430-870㎡的獨(dú)棟別墅為主，348-352㎡的雙拼別墅開盤時間2009年五一現(xiàn)行價格雙拼16500－18000，獨(dú)棟21000－25000銷售情況推269套，已售245套月均銷售速度45套客戶判研大廣州私企主、花都獅嶺專業(yè)市場主、港澳投資客物業(yè)費(fèi)5元/平方米一期“悅源”組團(tuán)規(guī)劃圖二、廣州別墅市場6、熱銷個盤分析——玖瓏湖產(chǎn)品價格：350聯(lián)排17000，430-870獨(dú)立21000-25000銷售情況：目前銷售約220套，月均45套生態(tài)環(huán)境好、眾多高端配套：坐擁約13.3平方公里連綿群山及約2.5平方公里湖面香港耀中國際學(xué)校11萬㎡歐陸式度假小鎮(zhèn)、公主酒店馬術(shù)學(xué)校歐洲小鎮(zhèn)沖擊力強(qiáng)大的現(xiàn)場展示新鴻基華南首發(fā)，集最好高爾夫、最美湖泊、最頂級物管、最完善配套于一身的豪宅盤稀缺資源：27洞高爾夫球場，廣州2010年亞運(yùn)會高爾夫球比賽主場地未來將拓展成54洞，華南最好的高爾夫球場產(chǎn)品附加值高：1、整體建筑面積與贈送面積比例達(dá)到1：12、雙車位新鴻基——香港知名豪宅品牌發(fā)展商啟勝物業(yè)管理公司——香港頂級物業(yè)管家二、廣州別墅市場6、熱銷個盤分析——玖瓏湖Slogan傳奇相遇·非偶然所成產(chǎn)品定位廣州九龍湖畔世界級華貴府邸品牌形象關(guān)鍵詞華貴、奪目、壯麗、世界級推廣思路提前半年在香港舉辦新聞發(fā)布會，推廣滲透提前2個月在中信、麗柏做為期10天的巡展蓄客期以電視、大牌、報廣（軟文硬做+形象硬廣）、網(wǎng)絡(luò)等為主要推廣手段熱銷期以電視廣告為主要推廣手段主要傳播表現(xiàn)電視、報廣、大牌均以樹立高端形象為主雞尾酒會/舞蹈/《傳奇》全球首映/名模時裝表演/玖瓏湖亮燈儀式/明星助陣演出/焰火匯演/星級晚宴起勢動作：一條斥資近千萬元的廣告片《傳奇》一場售樓部揭幕儀式盛典二、廣州別墅市場6、熱銷個盤分析——玖瓏湖大事記2009.1在香港召開新聞發(fā)布會2009.2月底3月初在中信、麗柏舉辦為期共10天的巡展2009.4.18售樓部開放儀式盛典2009.6特約《財經(jīng)》論壇2009.8中國現(xiàn)代住宅發(fā)展趨勢論壇二、廣州別墅市場6、熱銷個盤分析——中信山語湖項(xiàng)目中信山語湖地址佛山南海里水北部位處廣佛交界類別/風(fēng)格獨(dú)棟別墅,聯(lián)體別墅/地中海風(fēng)格占地7000畝，466萬㎡總建面約161萬㎡現(xiàn)推產(chǎn)品已推246套，售197套開盤時間首期天竺區(qū)別墅：2009年6月初

二期翰竺區(qū)別墅：2009年7月底

三期海竺區(qū)果嶺別墅：2009年9月19日；四期臨湖別墅：2009年11月現(xiàn)行價格獨(dú)棟由一期的20000升至26000聯(lián)排12000－14000暫無推貨月均銷售速度40套物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)：5.5元/平方米*月項(xiàng)目優(yōu)劣勢項(xiàng)目擁有2000余畝郊野森林公園，1500多畝國際體育公園，500畝生態(tài)濕地公園臨湖別墅大宅，獨(dú)棟，20多套，11月推，600-800㎡，價格未定三期海竺區(qū)，獨(dú)棟，40套，在售，余20套，300-600㎡，26000/㎡二期翰竺區(qū)，聯(lián)排，余10套，300㎡，12000-14000元/㎡首期天竺區(qū)，獨(dú)棟，104套，余10套，300-600㎡，2萬/㎡產(chǎn)品價格：250-290聯(lián)排13000，320-620獨(dú)立20000銷售情況：目前銷售約240套，月均40套生態(tài)環(huán)境好、配套高端：1000多畝的3個水庫、2000余畝郊野森林公園1500多畝國際體育公園、500畝生態(tài)濕地公園500余畝五星級酒店、特色商業(yè)用地近1800畝居住用地，廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)南海學(xué)校純粹地中海風(fēng)格沖擊力強(qiáng)大的現(xiàn)場展示集高爾夫、生態(tài)、配套、品牌、品質(zhì)于一身的超級大盤。二、廣州別墅市場6、熱銷個盤分析——中信山語湖放大目標(biāo)客群：佛山客、廣州客為主，深圳、港澳投資客、日本、韓國、美國人等全國性國際性客源稀缺資源：18洞高爾夫球場產(chǎn)品附加值高：1、整體建筑面積與贈送面積比例達(dá)到1：1.32、附送180平方米超大陽光地下室，贈送比例達(dá)到1：0.63、贈送的花園面積和建筑面積比例高達(dá)1：0.74、雙車位二、廣州別墅市場6、熱銷個盤分析——中信山語湖Slogan我在亞洲的一生產(chǎn)品定位森林與山脈高爾夫湖區(qū)品牌形象關(guān)鍵詞綠色生態(tài)、高爾夫推廣思路4月份在北京、深圳、佛山三地的“中國綠色價值生活”盛典，廣東副省長、佛山市委書記、3個外國大使、胡潤等各界極具影響力的人物參加道路包裝方面：與佛山政府密切合作，中信大道命名、佛山一環(huán)6塊大牌、市政指示牌上增加項(xiàng)目名、廣州機(jī)場大屏幕鳳凰衛(wèi)視財經(jīng)類節(jié)目中間插播，航空雜志、財經(jīng)雜志、Golf雜志投放廣告推廣渠道：電視、雜志、報廣、巡展、網(wǎng)絡(luò)等主要傳播表現(xiàn)電視、報廣、大牌均以樹立高端形象為主亞洲綠色價值人居獎頒發(fā)/胡潤百富榜2009中國財富報告首度面世/“中國綠色價值摩巖石刻”落戶起勢動作：北京、深圳、佛山連續(xù)3期“中國綠色價值生活”盛典二、廣州別墅市場6、熱銷個盤分析——中信山語湖大事記：2006年9月21日30.3億拍地成功；2007年11月11日中信山語湖奠基；2008年8月3日，在佛山南海桃園高爾夫球會舉辦“世界的湖山主場—中信山語湖高爾夫球邀請賽暨中信會廣佛分會名流晚宴”活動；2008年12月6日,“第一屆中信山語湖高爾夫精英邀請賽”在東莞舉行2009年1月中信大道開通暨山湖會館開放接待；2009年3月16日高壓線改遷成功；2009年4月中信山語湖“中國綠色價值盛典”倒計時新聞發(fā)布會在北京、深圳先期發(fā)布；2009年4月18日，“中國綠色價值生活”盛典在佛山中信山語湖山湖會館舉辦，榮膺聯(lián)合國人居署、綠色亞洲人居環(huán)境協(xié)會頒發(fā)“綠色價值人居環(huán)境獎”；“綠色人居價值”摩崖石刻落戶中信山語湖；“中信山語湖休閑度假區(qū)”掛牌；百年名校廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)南海學(xué)校簽約進(jìn)駐；2009年5月25日，在中信廣場展開了巡展活動，并在此段時間開通了專線樓巴，接送vip客戶往返2009年6月初天竺區(qū)別墅已售罄；2009年7月底翰竺區(qū)別墅已售罄；2009年9月海竺區(qū)別墅開盤售罄；2009年年底山湖鄉(xiāng)村俱樂部國際標(biāo)準(zhǔn)18洞私家精品球場即將開打；朝向高爾夫?qū)W院即將進(jìn)駐。

二、廣州別墅市場7、別墅市場小結(jié)城市別墅漸無供貨，郊區(qū)別墅成主力，本項(xiàng)目有望成最大體量的城市別墅500－900萬高端別墅市場對比發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目核心優(yōu)勢為位置、產(chǎn)品、建筑風(fēng)格，推廣方面應(yīng)放大宣傳；短板是交通、商業(yè)配套、高端服務(wù)配套，必須改善或弱化負(fù)面影響。廣州餅江景繳盤市腳場三、殃廣州能江景被盤市蹈場1、森廣州突在售體江景米盤富力魄桃園80扁-1梳80㎡2-告3房精裝溜修1樹20瘋00依-1索50停00憶元/柜㎡10提0-衫24衣0萬錫元恒大周御景肢半島96宅-2恐01部㎡忙3-堡4房精裝岔修8困90攔0元順/㎡90掉-2則80肥萬恒大喊綠洲85障-2唉11鼓㎡玩2崖-4浩房精裝末修8誘70阿0-事13古00慣0元尼/㎡82共-2倦50仔萬中海競清瀾濫水境14敘9-確20英1㎡織3宿-4售房、劉精裝袋修報價鞋10撈00熟0-莊15舟00互0元滔/㎡14品9-壯28縱0萬中海剩金沙吃灣·謹(jǐn)西堤85觀-1閥87㎡倉2購-4啊房精裝駐修8謙50濫0-遺11姜00活0元禽/㎡78舞-2圖24慶萬星河瘡灣海甘怡半聲島93夠-5救18按㎡傲3-器5房精裝桃修1醫(yī)70蒸00橋-2翁50豆00藝元/悅㎡15為8-切12由95器萬錦繡傘半島81攏-1床20憐㎡扛2-衡3房毛坯絮88助00多-1謙00士00旬元/唇㎡72億-1仔30杯萬珠江治御景趟灣17壩6-卷37志5㎡酷5罷-1禁0房毛坯示15懂00追0-陣20面00木0元掉/㎡27鄭0-練75婦0萬荔江師美筑73自-1望04疊㎡算2-證3房精裝權(quán)修1責(zé)10票00體-1材20表00竿元/姥㎡75跳-1策20浪萬嶺南喊灣畔81俗-1蔽02炎㎡紹2-初3房精裝別修價島格未喇定博雅押首府20跟0-愉39糖0欲㎡疲4-帥5房精裝渡修3求11碗72兔元/傷㎡60罷0-籍13繞00按萬中糧加萬科松金域雖藍(lán)灣88花-1湯00亦㎡跨2畝-3惑房精裝還修1噸10舒00法-1旁40漏00服元/洋㎡11君0-遞15謙0萬晝元凱旋災(zāi)新世軍界小戶賓型、狐復(fù)式阿，預(yù)遇計2壟01宋0年穿上市金沙俯洲是乒唯一口江景鋪盤主垂力供肌應(yīng)板芹塊本項(xiàng)萬目2、排金沙站洲板畫塊整罰體供沖銷情筒況項(xiàng)目名已推貨量①其中已售②其中未售③后續(xù)未推貨量④整盤貨量⑤銷售期月均速度萬科金域藍(lán)灣271319817321232（至少）39452007.11至今，23個月86恒大綠洲76658418290016662009.9，1個月584中海金沙灣（含西區(qū)、中區(qū)西堤、東區(qū)清瀾水境）41983952236307272702007.1，33個月120恒大御景半島26912546145247451652007.10至今，24個月106時代糖果174517450017452008.1-2009.1,12個月145本項(xiàng)目///45004500//xx好望角///360360//合計121131080812951130624651//三、料廣州采江景虧盤市擦場20吊07至今3年時水間內(nèi)伯，金喪沙洲俘板塊拌已消蒼化1.迷08萬套蓬洋房淡，個慘盤的嬌月均軍消化巷速度寧在90－14踐0套不完伯全統(tǒng)弟計，擱后續(xù)瞇金沙終洲板斤塊還株將有1.肚15萬套樸洋房岡供應(yīng)貍（含吸本案蚊，未德包括耳鴻榮寶源、狠元邦煉、城察建、來凱德富項(xiàng)目謎貨量礦），弦仍是眉廣州焰洋房丟供應(yīng)斬?zé)狳c(diǎn)閉板塊本項(xiàng)嚷目洋葡房貨韻量巨孩大，狂約45聯(lián)00套，狼按照縣金沙阿灣12燭0套/月測絡(luò)算，嫩約需3年（37個月丙）時烈間消序化邏輯撐關(guān)系摘：①摧＋④煤＝⑤踏；②寄＋公③＝夾①普；房誠以上啟貨量懂僅計秀算洋伐房，濤不計豪別墅洋房棟的客薦戶群雁存在強(qiáng)明顯廊地緣狐特性蠅，從出區(qū)域扣角度留考慮夜，主倆要競蒜爭對忌手仍做在金融沙洲育及附味近金沙帳洲洋險房供虛銷兩橫旺，朱個盤滿去貨獸速度抵高達(dá)草90回－1叢40量套/盯月項(xiàng)目名戶型面積（㎡）套數(shù)當(dāng)前單價(元/㎡)裝修標(biāo)準(zhǔn)月均銷售速度萬科金域藍(lán)灣88-100，2－3房37511000大綠洲85-211，2－4房7668700-130003000推600套開盤售出九成中海清瀾水境149-201，3－4房491報價10000-150002500－中海金沙灣西堤85-187，2－4房8918500-110001800120恒大御景半島96-201，3－4房40389003000106三、巾廣州既江景恒盤市偵場當(dāng)前企主力金成交校價格俊：當(dāng)前爺洋房翅主力塑成交找價格惕為90路00－14西00慚0元/㎡，其中迅園景羅洋房90永00－12狀00柏0，江監(jiān)景洋槍房13日00武0－15撲00蝦0受當(dāng)失前市盟場及劉推貨飯類型鐮影響嘴，金舅沙洲驚洋房證價格享有一刊定提量升3、葉金沙名洲板纏塊當(dāng)悅前銷農(nóng)售情算況4、任金沙旦洲板貢塊成魯交結(jié)候構(gòu)三、騾廣州長江景望盤市麗場兩房小三釣房大三遍房四房大四票房五房20讓07－20版09，金爆沙洲情洋房透成交陵面積煉主要販集中轎在90－14欺5㎡三房適，占60％15灑0㎡以上曠四房斷、五冬房大恩戶型似，與80稍㎡以下伶兩房炸，比身例相才當(dāng)區(qū)域厭內(nèi)首俗次置踢業(yè)、昌首次策改善拜型換監(jiān)房的庭剛性個需求們最多29罰0㎡宣以上偶奢侈小型購盆房需吃求幾模乎沒區(qū)有5、衰主要墳競爭殖對手扁PK——練產(chǎn)品三、滔廣州引江景忌盤市執(zhí)場項(xiàng)目名產(chǎn)品主力戶型兩房小三房大三房四房大四房萬科金域藍(lán)灣8597-103㎡///小三房恒大綠洲85/144/211-290大四房中海清瀾水境//149-160/184-201大三房、大四房中海金沙灣西堤85102128-147151187三房恒大御景半島/97125-138159177-201三房本項(xiàng)目74－7788－103117－146144－153160－240三房供應(yīng)屆結(jié)構(gòu)盲：當(dāng)前路金沙踢洲江悔景洋蕉房以15惹0－20姑0㎡大三慶房、逼大四助房為寨主；痕園景戚洋房錦以10遮0－14羽5㎡小三伙房、淋舒適此三房過為主航，兩撐房供成應(yīng)較掉少本項(xiàng)級目產(chǎn)粒品線詢豐富姥，涵桿蓋各最面積勻段5、允主要疫競爭槽對手吹PK——柴產(chǎn)品三、堵廣州涌江景廟盤市腔場當(dāng)前乳金沙圣洲戶帽型走立兩種疊路線句，以中海為代瓜表的方正爐實(shí)用歲派；以萬科為代猶表的贈送凍面積元派萬科慘金域晚藍(lán)灣廳房撈面積身偏小鞠；贈考送面態(tài)積主苦要分桑布在您入戶棄花園允、景筑觀陽萌臺，告對擴(kuò)狂大廳閑房空茫間感剝無幫帖助，恒感覺樣不實(shí)治用本項(xiàng)扔目實(shí)龍用型鎖戶型讓創(chuàng)新史是最票大競瞧爭優(yōu)牌勢，覆金沙球洲無段人可止及中海表清瀾前水境傳統(tǒng)剛的方?jīng)Q正實(shí)普用戶壞型，凳無戶曉型創(chuàng)抽新，比無附嘴加值賓提升本項(xiàng)看目非常實(shí)用同的偷咸面積，通飯過外曲飄板旱、陽造臺等熄手法橋，送蘿臥房魚、送脹空中罰花園抖、送僵工人南房、鴉送洗級手間三、般廣州技江景盲盤市米場6、嘩主要后競爭麻對手毯PK——土位置撲、交歡通金沙梳洲地應(yīng)區(qū)道還路交范通網(wǎng)夕絡(luò)規(guī)斗劃圖沉香驚島大庸橋橫沙必站沙貝檢站白沙客河大艷橋金沙得洲大衰橋大坦代沙大際橋地鐵數(shù)6號清線御景蜂半島本項(xiàng)皂目金域脫藍(lán)灣恒大蛙綠洲中海顛金沙求灣·博西堤中海棗清瀾恥水境中海咬金沙班熙岸潯峰味崗站金沙隆洲路以金干沙洲曉路為念界，射金沙烤洲板能塊初市步形還成南棍區(qū)、酬北區(qū)錫兩大扎區(qū)域南區(qū)或開發(fā)拴較早動、樓羨盤集竭中，蛾交通置相對漂更完愈善；北區(qū)塞現(xiàn)狀漏交通期不如嬸南區(qū)項(xiàng)目名所屬區(qū)域樓巴公交地鐵萬科金域藍(lán)灣廣州無7條公交線地鐵上蓋恒大綠洲廣州有，8個樓巴候車點(diǎn)，半小時一班近金沙洲大橋西站近中海清瀾水境中海金沙灣西堤南海有業(yè)主專巴，半小時一班3條公交線較遠(yuǎn)恒大御景半島南海有，接駁以太廣場（地鐵越秀公園站），半小時一班無較遠(yuǎn)本項(xiàng)目廣州//較遠(yuǎn)區(qū)內(nèi)音對比秒，本面項(xiàng)目店地理訓(xùn)位置素處于霸中游桐水平抗，交幟通條功件最懼差8、天主要肚競爭喝對手階PK——旁小區(qū)漁配套三、冬廣州箭江景謎盤市法場項(xiàng)目名學(xué)校商業(yè)街會所其他萬科金域藍(lán)灣1所公立小學(xué)、1所幼兒園不小于7370萬㎡商業(yè)街，緊鄰金沙洲最大的商業(yè)中心3所已引入華潤萬家超市、KFC、7－11便利店、工商銀行恒大綠洲1所小學(xué)、1所幼兒園0.6萬㎡商業(yè)，臨近金沙洲商業(yè)中心1所運(yùn)動會所/中海清瀾水境中海金沙灣西堤1所小學(xué)、2所幼兒園（含慧思國際雙語幼兒園）1萬㎡商業(yè)街，1萬㎡大型商業(yè)設(shè)施3所已經(jīng)引入宏城超市、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行恒大御景半島華師附小、2所幼兒園（含伊頓雙語幼兒園）無1所五星級恒大酒店、游艇碼頭本項(xiàng)目1所公立小學(xué)、1所幼兒園1萬㎡商業(yè)，但比較分散無/作為俘城市思新區(qū)皮大盤粗，在思售各浴項(xiàng)目喪均有中較為庸完備點(diǎn)的小霧區(qū)配般套，曉均設(shè)匯有1個以倡上會紗所本項(xiàng)竭目商牲業(yè)面森積偏播少，痛且缺滔乏1處集漸中式隨商業(yè)黃設(shè)施作為稼高端垂別墅盼社區(qū)險，本罪項(xiàng)目裁未設(shè)繳置像渾樣的余會所發(fā)，是渠一大密硬傷區(qū)內(nèi)關(guān)對比象，本室項(xiàng)目驗(yàn)的小狗區(qū)配否套處巷于最績差水殼平?jīng)]有吸像樣絹的會托所是獨(dú)一大鬧硬傷脹，嚴(yán)爺重影悔響本覆項(xiàng)目想高端偽形象9、偷江景恐盤市犬場小際結(jié)三、殺廣州于江景齡盤市仙場濱江括東等課傳統(tǒng)判江景稻板塊濾沉寂雀，未來坐幾年徑金沙先洲成唯一斜江景叉盤供蛛應(yīng)板洲塊中心灑城區(qū)臨樓價漠高企策、供狀應(yīng)較短少，糕“價給格洼理地”蛛、大疑規(guī)模顯供貨機(jī)促金沙揭洲成費(fèi)供銷葵熱點(diǎn)抵板塊本項(xiàng)時目與濟(jì)同區(qū)垃域競傍品比萌較，核心蜓優(yōu)勢為產(chǎn)品釘、建吩筑風(fēng)濟(jì)格，移短板是交通悲、社繪區(qū)配聚套，若要醬實(shí)現(xiàn)日略高羽于當(dāng)可前金請沙洲困市場泉售價田（90伙00糊-1多40施00元/㎡）的轟銷售暢價格勇，本臉項(xiàng)目功必須放大映長板案、提驅(qū)高短逐板項(xiàng)目饑定位站在區(qū)域識對比香區(qū)域的角翁度，作為高端受項(xiàng)目，是否陶應(yīng)跳出丟金沙冶洲說栽南中闖國？說橫大廣痕州？依說…累…讓我算們來重讀敲金沙泥洲Ｑ１站在區(qū)域溫內(nèi)部雁分析的角妨度，如何請在混沌墊的區(qū)忙域中亮雁出項(xiàng)貫?zāi)旷r明波形象？Ｑ21、回區(qū)域仗之間喇對比一、寨重讀鋤金沙美洲金沙括洲，脖是廣贊州中與心六哪區(qū)最鵝后一醉次大妥規(guī)模腐的造煌城運(yùn)每動數(shù)字菜金沙愛洲定位耍：廣佛恐都市交中心的居住艷新城規(guī)劃烘人口咐：廣船州部枝分16萬，加濾上南聞海部僑分估扮計20－30萬人規(guī)劃晝住宅憐總建滅面：塑廣州襪部分71畜9.族8萬㎡20摧07－20摸09，金醒沙洲渾已銷襖售洋毅房1.裁08萬套預(yù)計鈔后續(xù)裕板塊能供貨皂至少1.滋15萬套xx胸在金綢沙洲持擁有工最大田量的色可售產(chǎn)貨量猶，并叨集中彼式爆逃發(fā)；最有羞機(jī)會知、最扎有能茄力成爽為造瓜城運(yùn)哄動的冒領(lǐng)軍容人物新發(fā)孕現(xiàn)１一、供重讀泉金沙啟洲規(guī)劃踢利好技：新津版金漁沙洲政控規(guī)團(tuán)提高鈔了金拾沙洲固公益臭及服忍務(wù)設(shè)袋施的僚用地茶面積俊和配店套標(biāo)弦準(zhǔn)，暈降低故了住肆宅用眉地的貴面積讀。交通咽利好襖：金序沙洲額大橋擴(kuò)建、大伍坦沙毅大橋科、沉宣香沙毒大橋建設(shè)，地楊鐵6號線20漫11年通腎車交通蕩利好寇：20仙09年10月底屠前將機(jī)基本傘建成與整個金沙前洲的斧主干棕路網(wǎng)；與佛膝山路汽網(wǎng)對朋接，推慣動廣舌佛同棕城交通秒利好雷：途呀經(jīng)及勤在金評沙洲拜地區(qū)算始發(fā)脫的公交螞線路共有16條,基本米覆蓋睜了金塔沙洲捎周邊昆地區(qū)恭的各復(fù)主要亡干道闖及商認(rèn)住區(qū)新域配套伶利好啟：金煌沙洲耍擬建38萬平茫米商發(fā)業(yè)配徐套配套奧利好漿：金裂沙洲三甲展醫(yī)院——廣州磨中醫(yī)羞藥大墻學(xué)附宣屬醫(yī)沒院20麻11年將投入違使用廣佛拔同城銅等政賭府規(guī)見劃傾儲斜，歡交通癥及社愚區(qū)配紹套逐撓步兌孝現(xiàn)1、訊區(qū)域粥之間錘對比一、副重讀床金沙陶洲客戶銷對金沒沙洲農(nóng)的認(rèn)烏識正司在發(fā)毛生根桿本性遇變化越來勢越多山的老語城區(qū)尸客戶間認(rèn)可迫金沙爽洲是宅一個麥?zhǔn)袇^(qū)裙的、生態(tài)吸環(huán)境煩優(yōu)美偶、配部套即助可兌惠現(xiàn)的牙地方金沙配洲一個隊很低檔、很雜亂、沒配今套的地覆方一個市區(qū)罰里、居住干環(huán)境很好、配套正在兌琴現(xiàn)的地腹方客戶蕉訪談槍實(shí)錄序：李生賽，3染5歲現(xiàn)住禁淘金盈，需寫求1男40徑㎡改喇善型礦三房金沙屈洲離辣淘金丘很近2年前媽也來版金沙潑洲看撞過，魚當(dāng)時屑覺得捉什么汪配套答都沒撈有，申雖然勞很便痰宜也驢沒考掉慮現(xiàn)在掌覺得2－3年內(nèi)百金沙匆洲交芬通、預(yù)配套肯都能腐有一脫個比含較大逢的改惑善，20粗11年就斑通地穩(wěn)鐵了且，而階且這屋邊的暑居住宜環(huán)境哭真的而不錯姑，有芽空到協(xié)江邊糠走一刃走，嫁在園瞇林里薯走一適走，疼還是膊很不很錯的金沙甩洲增槎熱路、范羅沖漸圍等憑廣州西部越秀謙/東索山/唱荔灣園/芳窮村老城澡區(qū)購買摩客戶擴(kuò)大提升新發(fā)雁現(xiàn)２1、頭區(qū)域王之間腳對比一、姥重讀蹤蝶金沙絲式洲20閑06設(shè)－2村00刪93年砌時間躬，金靈沙洲敲已悄途然發(fā)垮生巨有大變村化昔日殼原生通態(tài)的備農(nóng)田若，如騾今已貧初具騎大型秧居住貴區(qū)的撒形態(tài)三年洗蓄勢惕，金構(gòu)沙洲細(xì)正化蘋繭成沫蝶金沙吳洲，一個看最不爆缺乏譜品牌異開發(fā)于商的形板塊一個敗板塊固形象牢混沌叉、四隸層次投階梯醬型消火費(fèi)的似板塊一個粥廣佛友同城飾的最瞎先受灣惠板叛塊一個川成熟笛日漸洪兌現(xiàn)鳥、夢周想逐翅漸成港真的拼板塊金沙彎洲乒三年探蝶變1、贊區(qū)域理之間衣對比金沙打洲維有切中心徹六區(qū)鄙宜居紹島岸同生活旺，也是裳最后炭一次餃大規(guī)什模的介造城急運(yùn)動別，更是研希望塵在市縱區(qū)置庸業(yè)客戀戶的夸最后鞠一次局置業(yè)島機(jī)會1、粉金沙勞洲—滅—中運(yùn)心六比區(qū)的狠最后馬一次方造城慈運(yùn)動2、牙越來即越多辦客戶拾認(rèn)可誕金沙繩洲是娘市區(qū)或里、右生態(tài)婦環(huán)境以優(yōu)美啦、可城以改膜善置耽業(yè)的定板塊3、饅金沙卷洲正業(yè)在吸皇納更嶼多老羊城區(qū)躬剛性候改善桌型置左業(yè)對比壺高密都度、閘居住欄條件烘差的得越秀結(jié)/荔毯灣老井城區(qū)楚，我狠們需夢要對效外輸見送的護(hù)是2、必區(qū)內(nèi)獅特點(diǎn)一、孝重讀夫金沙響洲廣州裙中醫(yī)衛(wèi)藥大斜學(xué)附腎屬醫(yī)錄院中學(xué)中學(xué)中學(xué)九年魚一貫蛛制學(xué)漆校九年貴一貫滋制學(xué)遣校商業(yè)捆娛樂吩中心集中鬧商業(yè)集中飼商業(yè)御景木半島本項(xiàng)恒目金域騎藍(lán)灣鴻榮括源地味塊恒大臂綠洲中海蠶金沙伶灣西子糕灣/裳西江夕月中海柜金沙勉馨園勾/金孫沙苑金沙杰洲新肚社區(qū)金沙岡洲路橫沙站沙貝站潯峰崗站1、芽金沙鳥洲路麗是區(qū)生域內(nèi)喚商業(yè)擊、交胞通最漏便利語的地早方，輝商業(yè)品、醫(yī)腥療、疾地鐵餓沿線駕布局2、機(jī)金沙戚洲路哄成分時水嶺攜，南穩(wěn)北分叨區(qū)印閱象隱芽現(xiàn)3、濟(jì)現(xiàn)狀屯南區(qū)桐交通昆、配杏套比辜北區(qū)蹲更加衰便利一、倚重讀他金沙元洲金沙葉洲地惕區(qū)道女路交籃通網(wǎng)慶絡(luò)規(guī)狠劃圖橫沙薪站沙貝桐站御景湊半島本項(xiàng)拘目金域塊藍(lán)灣恒大女綠洲中海摟金沙念灣·蕩西堤中海府清瀾逃水境中海豪金沙掉熙岸潯峰坦崗站金沙肅洲路金沙洲北區(qū)金沙洲南區(qū)以金破沙洲渾路為棉界，鏈初步叼形成很兩大右板塊金沙面洲北靠區(qū)江景駱豪宅斃項(xiàng)目渾居多尋，居貫住素腦質(zhì)均緣瑞一具備攏開發(fā)掌江畔眠豪宅炮區(qū)的鐮潛質(zhì)回，但備目前劈燕板塊惡形象傾不清學(xué)晰已開禁發(fā)項(xiàng)盯目較惜少，抗配套放、交濕通相半對不鵲完善金沙君洲南警區(qū)限價活房、塞廉租溝房、役普通聾商品類房、飛江景祥豪宅滾混雜先，四萍級階諒梯消沉費(fèi)板塊鼓形象丹不清芹晰，恰混沌已開停發(fā)項(xiàng)盯目多稅、開駐發(fā)早擊，配框套、直交通句相對門完善北區(qū)桑：純獲粹、框先天鮮條件憂好，寄但不醒便利南區(qū)碌：便防利，期但居漏住層竄次混蠢雜、優(yōu)形象瞇混沌2、競區(qū)內(nèi)堅特點(diǎn)思考在：區(qū)內(nèi)堅競爭管的區(qū)勾隔是掩什么袋？研究海其他仙城市紐奉類似熱區(qū)域第發(fā)展圾經(jīng)驗(yàn)奮，尋找衫新思校路香港籮淺水虎灣模杯式：一個捎依山慚傍水呼的豪郊宅區(qū)姨，豪菌宅與新公屋翼共存1、端淺水賽灣是院港島在著名退的高宮級住午宅區(qū)獸之一甚，區(qū)甚內(nèi)遍穗布豪搖華住伯宅，瘡其中寫包括切香港詠巨商李嘉庸誠、株包玉紹剛的豪寸華私似宅。2、抬在豪貓宅最憲集中精的淺水關(guān)灣，也同有一幼個公屋促邨——悲馬坑愈邨，禮部分乎單位割可以歪看海追景。捆距離胃馬坑獎邨三四患分鐘忠車程的地宗方就文是每套做以億級元計的豪據(jù)宅項(xiàng)芳目“富俘豪海辱灣”金沙斃洲北陰區(qū)可創(chuàng)借鑒鞠，重武塑“撓香港信淺水羨灣”蜻價值工模式在項(xiàng)圈目導(dǎo)討入之惑前，必須昏對金勉沙洲造北區(qū)恨導(dǎo)入否一個粉全新侵的區(qū)崇域形釣象，煤就是在金保沙洲哥北區(qū)縱重塑恨“香喝港淺部水灣膀”價墊值模村式1、乎以金吃沙洲浩大橋茄為界注，南愧北分釋區(qū)逐碎漸形紋成2、輸北區(qū)森先天胡條件脖好于多南區(qū)尼，如蹦消除溉了交靈通、耽配套奏等短叨板，供有望趕發(fā)展姻為新光一代押“二壇沙島吩、濱督江東僅”項(xiàng)目叛本體鄭分析1、家項(xiàng)目驚概況二、話項(xiàng)目出本體況分析潯峰浮山珠江A0歉2A0英4A0犁9A0矩5成本姑高企擦：土地勞成本碰高，4塊地炒攤薄恩后樓占面地眠價仍本為73銜83元/火㎡超大鴨規(guī)模茅：總占瘦地26萬㎡鉤、總普建面84萬㎡背的超大銳江岸巾社區(qū)，相均當(dāng)于暢金域麥藍(lán)灣鼓的2倍，xx在廣州贈最大寬規(guī)模的項(xiàng)目前江毀后山幫：背山漠面江，江攜景與督山景辣兼得產(chǎn)品自豐富沃：別墅鍛、小冬高層夢、高勒層江祖景洋花房共姥存進(jìn)入控性、癥通達(dá)峰性：現(xiàn)狀肯依賴蓬金沙典洲大選橋，進(jìn)入睬性較燙差；未踐來沉千香沙六大橋漏修好距后交構(gòu)通有斗一定茅改善超，但向通達(dá)肆性仍擴(kuò)不如示金沙宴洲南貴區(qū)配套壁：周邊智有政壤府規(guī)野劃的區(qū)公立如小學(xué)肚、醫(yī)魔療、肚集中那商業(yè)輪、公慘交站堅場等玻，但末目前沒有任何配套地塊位置用地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）成交價（萬元）樓面地價

（元/㎡）限制條件A02863472.8241772212000876990平方米以下戶型≥80%A04915792.82564222080008112A05270352.87569832100424190平方米以下戶型達(dá)到80%A09548542.815359185000553490平方米以下戶型占80％合計2598152.87274835371007383/3、縫小區(qū)志路網(wǎng)產(chǎn)、停借車二、貢項(xiàng)目勒本體艷分析別墅振：道路聽盡端祥環(huán)路可設(shè)計摔，保圓障私嶼密性譜/商地溫下集踐中車寄庫屆/燥戶均擱2－披4個片車位洋房帆：人萍車分坡流設(shè)儲計損/妖接近耳1：縣1的確高車覆位配仍比道路派盡端謠環(huán)路迷設(shè)計別墅解地下飾集中曠車庫5、紫產(chǎn)品稅線二、私項(xiàng)目塘本體求分析別墅帽：類傲獨(dú)棟慢創(chuàng)新譜產(chǎn)品躲/染面白積偏記大洋房瓶：產(chǎn)稀品線睜異常講豐富坡/員三租房為劇主力幕戶型05騎＋0盡9地敞塊—品—洋廊房戶型建面(㎡)套數(shù)比例兩房（5%）74-771205%三房（65％）88-103110949%117-12730714%131-146502%四房（29％）

144-1531547%160-16827212%178502%202-2401918%合計-2253100%04界地塊見——伙別墅戶型建面(㎡)送地下室面積（㎡）套數(shù)比例雙拼328-334180-1927840%多聯(lián)235-251125-15011660%合計--194100%04緞＋0蝦5＋功09夕地塊沃合計規(guī)劃廊用地吐：17筑34幟86㎡總建怠面積素：46吧52表07㎡其中縫住宅足建面乓：34效03疫68㎡，商撇業(yè)建律面：10沾84抓7㎡容積躁率：2.城8總套休數(shù)：24源47套05棄地塊禁：江楊景大指戶型被——五11都7-傅24充0㎡敢三房廈、四君房09蔥地塊?。簣@麻景小間戶型晝——飽77歇-1愈03笑㎡兩柴房、條小三藏房江景遠(yuǎn)大戶銀型—級—1袍31琴-1奶78候㎡三柔房、拋四房32殃0㎡催，中月信山捎語湖威可以煤做到久小獨(dú)尿棟6、或產(chǎn)品武特點(diǎn)二、圓項(xiàng)目嘉本體機(jī)分析雙拼羽別墅貿(mào)負(fù)1沫層雙拼說別墅把1層贈送瞞20早0㎡捷下沉歲式庭辨院面積恥配比漸1：剩0.足5-腔0.孕6贈送咐4個遠(yuǎn)車位贈送是地下豪室，面積舉配比化1：救0.虹6電梯鴉別墅別墅勝：附擇加值乘非常他高贈送暈面積棉高達(dá)再1：癢1.蛛2酷/賴2-洪4個拒充裕老車位爛/掌電浩梯別銜墅7、典商業(yè)隱配套二、遠(yuǎn)項(xiàng)目趴本體醬分析02040509原有傭商鋪羞規(guī)劃09匆地塊毒主入命口彩濱北路商業(yè)累面積擁不足對于僻一個萍總建愛面84萬㎡的定薯位高呈端別突墅大丑盤，發(fā)現(xiàn)有但規(guī)劃聚商業(yè)券僅10丈84忍7㎡，商痰業(yè)面爐積遠(yuǎn)未遠(yuǎn)不蠢夠缺少厘集中距式商拾業(yè)設(shè)摩施現(xiàn)有注商業(yè)嚷均為省沿街裁商鋪倚，鋪纖位面柿積分興割零漫散，圈不悄適于撫引入10老00用-2屈00絨0㎡的社除區(qū)綜撓合超特市、球中高驢檔酒創(chuàng)樓等陣提升以檔次臭、積捏聚人蔬氣的株主力津店缺少風(fēng)像樣悲會所作為矮定位問高端坊、總慢價50除0-蒼90冬0萬的產(chǎn)別墅嘆社區(qū)可，沒雹有像想樣會魯所是清一大稱硬傷商業(yè)域配套軌面積周少缺乏單集中暴式商翠業(yè)設(shè)星施缺乏曉體現(xiàn)鑰項(xiàng)目闖高端探性的味像樣猛會所7、經(jīng)小結(jié)二、刪項(xiàng)目摧本體粥分析背山傻望江均的自定然環(huán)恨境純粹查英倫涂風(fēng)情產(chǎn)品繞創(chuàng)新摸、高勺附加酷值項(xiàng)目悔自身肯優(yōu)勢眾小結(jié)尚：雙拼柴別墅迷面積帝較大商業(yè)絲式配套擱少、葉無會恨所項(xiàng)目綱自身姜劣勢禾小結(jié)第：改善做、弱崖化不楊利因玩素加強(qiáng)變、放揉大有改利因盤素產(chǎn)品巷本身僑出發(fā)理，我知們可河能面廳對的竟問題情：1、產(chǎn)品刮線過延于豐畏富，推嘴廣上失如何摸給市伯場一本個清晰都的印乒象？2、遙規(guī)模大盤，如蘇何在盼市場閘形成不斷轟的認(rèn)向知？3、優(yōu)良雙產(chǎn)品（雙爸拼別村墅）測會否令因觸杠及總價忠天花六板而帶蝴來銷售煙難題？4、09寺地塊與“去大部蛾隊”肥隔了屑鴻榮田源地局塊，如何涼聯(lián)系？項(xiàng)目動市場碧定位作為旦高端茄項(xiàng)目商，是擺否應(yīng)伸跳出江景說項(xiàng)目？讓我宇們來慚看看別人公怎么弱說中海掩金沙蕉灣西詳?shù)蹋貉聫V州滾的灣窗區(qū)生雷活中海區(qū)金沙怖熙岸次清瀾檢水境雷：一線巖江景妨大宅萬科培金域重藍(lán)灣飾：成就們你的始質(zhì)感幕人生說社滋區(qū)配凍套說江泳景說江耐畔灣文區(qū)對比昂項(xiàng)目他推廣鄰形象郊、主狠訴求彈點(diǎn)1、莖市場茂對比誰角度杜看定計位恒大綁綠洲襯：領(lǐng)珠跡江否·木居城緒央鴨·全廣州相江景朋王說廣功州、草說江剝景價格悉刺激恒大壇御景繭半島記：2.術(shù)8公少里私緩家島畫岸生槳活說規(guī)梯模、廈說江炒景價格拐刺激對比雖項(xiàng)目貴推廣織形象繼、主升訴求壇點(diǎn)1、湯市場記對比濤角度能看定謀位玖瓏舟湖：廣州罰九龍商湖畔瞎世界奸級華災(zāi)貴府乖邸說九粗龍湖骨、說瀉世界星河需灣海瞧怡半予島：獻(xiàn)給印世界跑的島說島傍居生缺活、跡說世芒界對比鵝項(xiàng)目素推廣現(xiàn)形象酬、主胃訴求個點(diǎn)1、啞市場鍬對比燃角度劃看定虧位金沙僅洲區(qū)煎內(nèi)項(xiàng)狡目：中海述金沙唐灣西林堤說脖灣區(qū)中海莊清瀾恒水境說江蝦景恒大隨綠洲說江藏景王恒大榆御景跳半島說江珍景萬科蘋金域超藍(lán)灣說配獻(xiàn)套區(qū)內(nèi)恥項(xiàng)目麗：仍在慚說江逐景（金怕域藍(lán)畝灣已援從前乖期說減江景溝轉(zhuǎn)向免說配討套）廣州叨高端肚項(xiàng)目查：玖瓏帽湖核心怎優(yōu)勢售：華奴南最蹲好高斬爾夫不說屈高爾扎夫，勒說九尚龍湖星河搞灣海練怡半密島核心未優(yōu)勢節(jié)：豪涼華裝秋修不說枕裝修電，說以島居趟生活廣州始豪宅助：跳出蝴核心套資源怖說項(xiàng)歐目換一尚個思哥路，跳出伶江景概說項(xiàng)絮目2、殘定位郊思考三、燭整體遍定位從市季場、稍項(xiàng)目瓦自身胃、客貴戶三回個緯銹度分欠別進(jìn)記行論悠證分漂析，定位因高端幣的本陵項(xiàng)目醉，要懂實(shí)現(xiàn)卻高于趁當(dāng)前飾市場職價格賄的銷摩售，宣必須揚(yáng)長家避短私、增狐加優(yōu)弟勢放大掩長板弱化獸短板增加龍賣點(diǎn)區(qū)域望：廣抱州產(chǎn)品肉：高襖附加螺值景觀音：前索江后始山品牌津：x惹x交通配套新技硬術(shù)應(yīng)擾用風(fēng)格譜：英詳倫現(xiàn)場時展示叨沖擊淡力規(guī)模坊：8弓4萬愉㎡策略處：跳出鴿江景爺體驗(yàn)碑純粹絞英倫恐風(fēng)情擯棄欣傳統(tǒng)盒的“轟賣點(diǎn)壤羅列藥”，麗以純眨粹鮮賽明英逢倫風(fēng)截情作食為突饅破口衛(wèi)，以島高形掉象區(qū)頭隔區(qū)六內(nèi)競發(fā)品3、未項(xiàng)目兵定位項(xiàng)目抄市場胳定位廣州蜂至大輔英倫緞風(fēng)情濁別墅棟社區(qū)形象透定位廣州浸與英燭倫的詳一次水美麗付邂逅三、蜘整體搖定位各地鎮(zhèn)塊定旦位解璃構(gòu)1、偶中海也金沙血灣的竹借鑒案例等借鑒型：中海與金沙癢灣——折13酬0萬候㎡超暢級大良盤的尤包裝嘉策略分組夢團(tuán)獨(dú)崖立命傘名每個節(jié)組團(tuán)寸當(dāng)成椅一個貢全新米項(xiàng)目售，獨(dú)誼立包波裝、腦獨(dú)立捆推廣各組帽團(tuán)可崗?fù)诖疬M(jìn)行侍銷售騰，但弊產(chǎn)品婆方面阿形成帆錯位循，不辜會引木起同局期內(nèi)恰部競尋爭策略厚考慮球：項(xiàng)目飯規(guī)模愧太大亡，推未廣銷興售期熔長達(dá)3－5年，躬如沿輩用同段一個風(fēng)項(xiàng)目顯、同維一形頁象，燈會令卵市場喪和客鋼戶審屑美疲夠勞、移麻木史，新鹽貨感琴不強(qiáng)中海完金沙腳灣（唇西區(qū)凍）中海耗金沙倦灣·宮西堤中海邁金沙騰熙岸中海蛋清瀾殿水境借鑒演意義薪：規(guī)扎模大諒盤要筐根據(jù)搏產(chǎn)品班差異飛，分倆組團(tuán)商獨(dú)立腥推廣四、挪分組雖團(tuán)定毫位2、亞恒大光御景輸半島學(xué)的借謙鑒案例指借鑒躬：恒大猾御景瓣半島——射淡市姥下“塞新瓶顏裝舊澆酒”向的包掛裝策恢略將一咐個項(xiàng)惜目多露次重研新命棕名、困重新輝推出原案尚名與限新案鍛名分砌別以然獨(dú)立舍硬廣董形象冰，同摸時出樂現(xiàn)在套同一旨期報寶紙營造水新盤幕、新椒貨感效果灑：一定汪程度技上達(dá)合到新扶盤新淹貨的平效果借鑒光意義替：規(guī)眠模大貓盤頻誦頻“故換馬炮甲”兵，有耳效營龜造新濟(jì)盤新趟貨感原案蛇名：光恒大掙御景撈半島曾用頌名：恒大抵水岸恒大或海逸青灣恒大異御江嚷首府四、身分組變團(tuán)定纏位1、凍本項(xiàng)戀目體量素巨大、銷售意周期隔長：84飾萬㎡委總建撕面的柜巨無畏霸體訂量，晚至少秩3年享銷售在期2、各地旅塊產(chǎn)品特點(diǎn)你鮮明哪：04具是純歡別墅許地塊刻；剪05牲是純堤正第蛛一排堪江景墨大宅翻；09掏以9桶0/舌70李小戶核型為喉主，桌產(chǎn)品疫的實(shí)蹦用型雕贈送爐面積笨特點(diǎn)落突出3、癥分組浮團(tuán)定姿位思干考1、錢中海暮、恒艇大針幣對項(xiàng)乞目組姓團(tuán)獨(dú)掛立包捆裝，彩是營斥造新息盤新乎貨感織，持欄續(xù)保粗持市妙場熱使度的捕有效框方法市場思借鑒蘭：策略疾思考罰：各地昆塊獨(dú)梳立組糕團(tuán)定遣位、梯包裝09040205四、郊分組浮團(tuán)定栗位4、屑04筒地塊四、葉分組周團(tuán)定季位02潯峰山珠江040905雙拼、聯(lián)排超高層小高層、高層04判地塊橡定位駛方向乏：突出山景談坡地扣別墅特點(diǎn)屋，著旨重渲各染英倫風(fēng)情晴組團(tuán)劍特色夸，從外立胖面、使裝修倦、細(xì)球節(jié)進(jìn)行振氛圍斬營造純英佳倫山邀地美短墅地塊僅特征有山珍景的新坡地禾別墅訴，英胖式別親墅組團(tuán)杠定位突出跟山景欺、風(fēng)拐情特陰色4、追04努地塊彩案名090402052010年五一2010年十一工程節(jié)點(diǎn)04別墅達(dá)到預(yù)售條件05、09洋房達(dá)到預(yù)售條件04共別墅轟地塊組團(tuán)鬧名：案名愛釋義發(fā)：1、岔約克蛛是一豆座純珍正而谷精致新的小酒鎮(zhèn)，密紅墻蓬灰瓦喘掩映鑒在一銜片綠立色中考，也區(qū)是見誤證英擊格蘭執(zhí)歷史玻、最捎有英侄國味遵道的詢小鎮(zhèn)2、局取名約克酷郡，表吹現(xiàn)地善塊純正透英倫蹲別墅解社區(qū)的感諷覺。四、懶分組炮團(tuán)定側(cè)位約克雖郡案名逼彰顯阿原汁中原味叉英倫尾風(fēng)4、老04如地塊湊英倫廳外立機(jī)面高貴麗典雅張的純昨粹英循倫風(fēng)傭情小烈鎮(zhèn)區(qū)域靈首席臂、廣次州罕鹽有四、眨分組駐團(tuán)定澡位09040205為配穗合英品倫風(fēng)些情別亞墅社壁區(qū)，設(shè)置喬一間衫英倫滲風(fēng)格釣樣板各房，大量鴨運(yùn)用鄙格子菠、紅鑰、黑鄰等英默倫元券素，營造序原汁慶原味疑的英鉤倫生土活英倫眾風(fēng)格忘樣板諷房展這示4、槍英倫鉤風(fēng)板刻房展還示四、辜分組你團(tuán)定付位4、月04倘地塊吐別墅溪定制侄裝修別墅碗為毛本坯交拌樓，為滿痰足部楊分高筆端客舒戶需止求，丈推出泄別墅咸定制掠裝修脂服務(wù)合作息方建取議：麥克疲斯：尤其簡擅長危清新歷自然勸的歐坦式風(fēng)膜格美克簡美家：專新業(yè)設(shè)袖計顧倦問提紙供特夸色家董居定潤制服萄務(wù)定制韻裝修監(jiān)彰顯露尊貴付、私鉗屬服年務(wù)四、晨分組踢團(tuán)定毫位4、浪04唉地塊習(xí)園林廟細(xì)節(jié)四、嶺分組晌團(tuán)定論位細(xì)節(jié)亮處處峰散發(fā)到英式槐優(yōu)雅曲和驕嫁傲雅致公、親宣切的魚路燈專、導(dǎo)軟示、廢井蓋承等，太一切販為英擠倫貴窯族的捧優(yōu)雅晃情調(diào)哈而生捏。5、獄05處地塊四、盤分組朝團(tuán)定壩位02潯峰山珠江040905雙拼、聯(lián)排超高層小高層、高層05戲地塊亡定位膽方向用：突出臨江慌第一框排、輕新科匹技應(yīng)預(yù)用特點(diǎn)旦，打蠢造新型牢豪宅組團(tuán)針特色掌，從純一蓮線江絹景、裝修踢、新扯材料元應(yīng)用進(jìn)行抖包裝欠輸出純一法線江秘景新霜式豪輸華府里邸地塊墳特征組團(tuán)柔定位突出血江景糧、新腸技術(shù)一線霞江景想超高裙層，犧大戶臂型豪孤宅0904020505固洋房柔地塊組團(tuán)成名：案名府釋義姥：1、縫05豬地塊聞是純?nèi)源庖痪染€臨耀江的納大戶管型產(chǎn)覽品，2、疊唐寧翻街位囑于英濾國倫脈敦的雁西敏度內(nèi)，菌在過此往2拐00甜年來燭，都文是英恩國首旅相、舞財政以大臣畫的官倒邸。3、斤取名唐寧副郡，表寫現(xiàn)地付塊尊貴房誠府邸皆、豪棒門大鎮(zhèn)宅的撿氣質(zhì)2010年五一2010年十一工程節(jié)點(diǎn)04別墅達(dá)到預(yù)售條件05、09洋房達(dá)到預(yù)售條件四、肌分組幕團(tuán)定殼位唐寧箭郡5、餅05糕地塊槐案名案名霉彰顯艷尊貴頌、大收氣江景威大戶連型—之—5擊00誰0元逮/㎡特點(diǎn)戒：1、大面殘積運(yùn)汽用石鋤材，注潔重客訂廳、脫玄關(guān)藝、餐鬧廳、原走廊粗等位釘置的斯拼花2、贈送記一線襖品牌家電島、衣鬧柜、尖衛(wèi)浴濕、中抗央空黨調(diào)等居，如古大金栗、西萍門子守、索歷非亞午、博松洛尼漸等類比收項(xiàng)目賣：星偏河灣05倡地塊四、氣分組真團(tuán)定剛位5、稠05枯地塊世裝修裝修煩標(biāo)準(zhǔn)姓看齊徒星河頂灣，祖打造大豪宅弊硬件役品質(zhì)傳統(tǒng)撇豪宅四、燙分組科團(tuán)定佩位5、側(cè)05托地塊遼新技森術(shù)運(yùn)藝用引入禁新材吐料、廁新技墨術(shù)，學(xué)打造沉有別搞于傳返統(tǒng)的歷新豪敬宅新豪促宅稀缺殺景觀大戶導(dǎo)型豪華收裝修＝＋＋稀缺姻景觀大戶急型豪華剩裝修＝＋＋建筑廳新科飽技＋在控制棚成本的前債提下拜，從最能犧打動屢客戶的細(xì)疑節(jié)入被手，富引偶入建違筑建斃材新技可術(shù)創(chuàng)新皇建議本項(xiàng)連目生卡態(tài)節(jié)味能創(chuàng)富新建材議環(huán)保量技術(shù)漿是未充來發(fā)畢展的鼠方向甚，目斃前市敬場上介稀缺疑，可虎以做肉為考慮蓮成本市基礎(chǔ)拳上，孔采竭取大輕部分變客戶衰認(rèn)同渡，并敲切身搜感知烘到價編值的罵技術(shù)核，如報中空同隔音決玻璃搶、保舌溫墻殃體智能含化技役術(shù)應(yīng)坑適當(dāng)周選取婆，只別需比罩一般評市場傻做法糟略有柿領(lǐng)先彩，做湊為營槍銷賣勢點(diǎn)，懇概念姻不能茶太超休前推薦桑生態(tài)握節(jié)能犯型住控宅技品術(shù)節(jié)能技術(shù)價格單位建筑面積價格（元/平方米）備注新風(fēng)系統(tǒng)30~50變壓式止逆煙道10元不銹鋼雙封地漏60元/個1元此價格為直徑63毫米規(guī)格外保溫墻系統(tǒng)85元中水、直飲水、雨水收集系統(tǒng)10元中空鍍膜LOW-E玻璃650元/平方米（窗面積）100元鍍膜按150元/平方米計算斷熱鋁材窗框1500元/平方米（窗面積）250元世界頂級德國旭格食物垃圾處理機(jī)1060元/戶10元住宅規(guī)格地下車庫防水層50元/平方米（車庫地面）11元包括材料費(fèi)和人工費(fèi)生態(tài)滅蚊機(jī)6000元/臺0.76元1臺/10000平建面同層側(cè)向排水系統(tǒng)3500元/個衛(wèi)生間55元住宅規(guī)格若采用選中部分，則成本約提高550元/平方米左右。四、這分組伐團(tuán)定千位5、優(yōu)05腥地塊滿新技動術(shù)運(yùn)撲用新技裕術(shù)－潮通風(fēng)通風(fēng)冷——膏新風(fēng)體系統(tǒng)①不用秀開窗符即可且獲得禍新鮮拾空氣俘，減湖少室日內(nèi)熱幻玉損失端，節(jié)攜省能趕源驅(qū)除提室內(nèi)扒裝飾域造成簽的可射能長擱時間移存在族的有潔害氣情體在客條廳、么臥室怒安裝芹進(jìn)風(fēng)獨(dú)器，廊在廚家房、疑衛(wèi)生嘴間安側(cè)裝排陵風(fēng)氣誓。保害證室換內(nèi)擁北有均音衡的睛連續(xù)誦的清蓄新空敢氣四、稀分組桑團(tuán)定耗位新技楚術(shù)－趨保溫源防曬防曬泉——搭外墻莫保溫序防曬濟(jì)系統(tǒng)②采用耳歐洲栽標(biāo)準(zhǔn)死四層嚇外墻防防護(hù)名技術(shù)糾，總傷厚度42針0至52壟0厘米能嚴(yán)孤密阻樸止冷楊熱輻合射和啊傳導(dǎo)干掛包幕墻茅起到吹“遮既陽傘姐”的番功能辣，保鋪?zhàn)o(hù)外備保溫治板不匯受雨蔥雪侵膏蝕，炎可以遭抵擋情輻射外保牲溫方罵式防夸止冷/熱橋擔(dān)產(chǎn)生溪，優(yōu)妥于內(nèi)撕保溫流動年空氣柔層揮誕發(fā)保堡溫板倉水汽伴，永韻久保既持保潛溫板飲的干臨燥及難保溫原效果傳熱躺系數(shù)辜低至0.率2至0.岸3室內(nèi)室外外墻縮慧保溫射截面斷橋加厚淚混凝晌土外伐墻加厚盒保溫諷層流動待空氣煩層干掛勒磚幕筒墻干掛也幕墻進(jìn)氣散熱伸縮縫空氣層外保溫混凝土層干掛彩釉玻璃斷橋干掛龍骨架四、浮分組減團(tuán)定陵位新技災(zāi)術(shù)－穗保溫靈防曬防曬裳——滅外窗枝保溫梳防曬稈系統(tǒng)②外窗所子系道統(tǒng)中空Lo點(diǎn)w-早E玻璃，透洪光、蠢隔熱翁、降狠噪音新型莫斷橋背鋁合思金窗榜框，配庫高強(qiáng)續(xù)度密煩封膠澆條，足使窗艘結(jié)構(gòu)虜不再拴成為辯熱橋遮陽備百葉調(diào)節(jié)蠅日光缺防止乞西曬外窗惰的傳章熱系枯數(shù)達(dá)來到了2.項(xiàng)7W溜/死m(xù)2門窗叢保溫詠方式碼可有優(yōu)效節(jié)奪能30歇%~奮40改%夏季止使用條遮陽絡(luò)卷簾趕，室在內(nèi)柔怎和溫蠻馨的鈔采光尤效果四、肝分組妙團(tuán)定疲位新技刪術(shù)－