湘潭九華地塊取地初步可研

中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商長(zhǎng)沙新景祥2011.3湘潭九華示范區(qū)地塊初步取地可研報(bào)告前言很榮幸能參與貴公司前期拿地相關(guān)工作！

我司對(duì)貴司給予的高度信任表示衷心感謝！本次匯報(bào)我們將主要針對(duì)于地塊價(jià)值進(jìn)行研判，其他方面暫未做深入探討！期望以后能有更多的合作機(jī)會(huì)！報(bào)告框架項(xiàng)目本體分析31房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2經(jīng)濟(jì)測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)提示4城市背景區(qū)域背景城市背景分析6湘潭市轄1縣2市2區(qū)，即湘潭縣、湘鄉(xiāng)市、韶山市、雨湖區(qū)、岳塘區(qū)。截至2010年末，全市總面積5015平方公里，總?cè)丝谶_(dá)289.98萬人。市區(qū)面積為658萬平方公里，城市人口137.91萬，城市化進(jìn)程快速推進(jìn)。截止2010年，湘潭市常住人口275.22萬人，外來人口14.76萬，占總?cè)丝?.1%，外來人口量持續(xù)增加。岳塘區(qū)雨湖區(qū)九華開發(fā)區(qū)易俗河湖南省人口最少、面積最小的省轄市，屬中小規(guī)模城市，城市化進(jìn)程加快，外來人口持續(xù)增加雙馬開發(fā)區(qū)城市化進(jìn)程加快剛性需求總量不斷攀升城市概況城市經(jīng)濟(jì)72010年湖南各市GDP總量排名從全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值894.01億元，按可比價(jià)計(jì)算，同比增長(zhǎng)15.2%。按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值32527元，增長(zhǎng)22.2%。外貿(mào)全年共實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額21.59億美元，列湖南省第2位。同比增長(zhǎng)51.1%。全年完成財(cái)政總收入75.67億元，增長(zhǎng)25.4%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18059元，在14個(gè)市州中位列第3位，同比增長(zhǎng)12.1%。農(nóng)村居民人均純收入7817元，在14個(gè)市州中位列第2位，增長(zhǎng)15.3%。2010年湘潭GDP總量排名湖南第七位，處中位，人均富裕程度僅次于長(zhǎng)沙，列湖南省第2位2005-2010年湘潭GDP走勢(shì)圖依托長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)活力不斷釋放湘潭近年工業(yè)發(fā)展迅速，第二產(chǎn)業(yè)比重越來越大；同時(shí)對(duì)外貿(mào)易也有較大發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)2005-2010年湘潭三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)走勢(shì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的12.1:52.4:35.5調(diào)整為4.8:25:14.9。湘潭經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展主要得益于湘潭工業(yè)的飛速發(fā)展，湘潭全部工業(yè)增長(zhǎng)速度達(dá)到21.3%，工業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率高達(dá)62.4%?！岸?、三、一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表明了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸趨向工業(yè)化，一座強(qiáng)勢(shì)的工業(yè)化城市正強(qiáng)勢(shì)發(fā)展；“一軸四帶，一心三組團(tuán)二區(qū)”的城市發(fā)展規(guī)劃城市規(guī)劃“一軸”：即湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；“四帶”：即芙蓉大道經(jīng)濟(jì)帶、長(zhǎng)潭西線經(jīng)濟(jì)帶、302國(guó)道經(jīng)濟(jì)帶和天易經(jīng)濟(jì)帶四條經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶；“一心”：中心城區(qū)“三組團(tuán)二區(qū)”：九華和昭山、湘潭縣城三組團(tuán)和姜畬高效農(nóng)業(yè)示范區(qū)、楊嘉橋—河口城鄉(xiāng)統(tǒng)籌服務(wù)區(qū)。采取集中發(fā)展模式，培育發(fā)展中心城市，重點(diǎn)發(fā)展湘潭中心城區(qū)、湘鄉(xiāng)城區(qū)、韶山城區(qū)、湘潭縣城、九華新城、昭山組團(tuán)、楠湖新城等城市總體規(guī)劃未來交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，高速公路、城際鐵路的軌道交通與干線公交線路聯(lián)合的一體化交通證逐步形成城市規(guī)劃到2020年，長(zhǎng)株潭核心區(qū)將形成“五縱五橫四環(huán)”的快速鐵路網(wǎng)城際鐵路建設(shè)城鐵全線2014年建成通車，長(zhǎng)株潭城際鐵路的建設(shè)周期約為48個(gè)月，工程總投資為233.21億元，其中，長(zhǎng)株潭城際鐵路湘潭段線路全長(zhǎng)24.5公里，估算投資47億元，長(zhǎng)沙設(shè)12站、湘潭4站，項(xiàng)目建成后，湘潭至長(zhǎng)沙只需25.5分鐘城市交通舊城區(qū)改造，城市形象不斷提升，拆遷戶增多，給樓市帶來大量的被迫性剛需置業(yè)城市規(guī)劃棚戶區(qū)拆遷火車站效果圖據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，湘潭市棚戶區(qū)規(guī)模約200萬平方米，主要集中在河西地區(qū)湘潭市3年內(nèi)提質(zhì)改造城區(qū)400余條小街小巷，截至目前，已完成投資2800余萬元，改造小街小巷95條。湘潭火車站取得突破性進(jìn)展，湘潭火車站改造工程占地面積為49.09萬平米，需拆除房屋建筑面積18.46萬平米，總計(jì)拆除房屋1133戶，涉及3735人，現(xiàn)新火車站建設(shè)即將封頂。河西棚戶區(qū)改造，河西舊城區(qū)的改造主要是棚戶區(qū)的改造打造河西濱江風(fēng)光帶舊城改造城市規(guī)劃長(zhǎng)株潭一體化規(guī)劃及進(jìn)程長(zhǎng)株潭城市交通一體化

包括對(duì)外交通、市際交通、市區(qū)交通三個(gè)層次。長(zhǎng)株潭城市經(jīng)濟(jì)一體化

加快三市工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，明確支柱產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)一體化進(jìn)程，以長(zhǎng)沙為支撐拉動(dòng)株洲、湘潭三市融合發(fā)展。長(zhǎng)株潭城市經(jīng)營(yíng)管理一體化

加強(qiáng)長(zhǎng)株潭城市經(jīng)營(yíng)管理的一體化，三市的一體化發(fā)展將大幅度提高其輻射功能，增強(qiáng)長(zhǎng)株潭的對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)能力。長(zhǎng)株潭一體化，未來融城價(jià)值凸顯長(zhǎng)株潭一體化城市小結(jié)全省人口最少、面積最小的省轄市，屬中小規(guī)模城市；依托長(zhǎng)株潭，城市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人均富裕程度僅次于長(zhǎng)沙；城市交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善，舊城不斷改造，城市化進(jìn)程加快；長(zhǎng)株潭一體化，未來融城價(jià)值凸顯；依托長(zhǎng)株潭融城發(fā)展與交通配套的升級(jí)，城市化進(jìn)程加快，城市顯現(xiàn)新的活力！報(bào)告框架項(xiàng)目本體分析31房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2經(jīng)濟(jì)測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)提示4城市背景區(qū)域背景城市背景分析“兩型”社會(huì)建設(shè)示范區(qū)，湖南第三個(gè)臺(tái)商工業(yè)園九華區(qū)概況湘潭九華示范區(qū)始建于2003年底，是長(zhǎng)株潭城市群國(guó)家資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)的示范區(qū)，也是省政府批準(zhǔn)設(shè)立的臺(tái)商投資區(qū)；九華示范區(qū)地處長(zhǎng)株潭核心區(qū)域，南距湘潭市中心5公里，北距長(zhǎng)沙市中心27公里，總面積138平方公里，總?cè)丝?3.2萬人；境內(nèi)除有上瑞高速、長(zhǎng)潭西線高速、湘江水道等現(xiàn)有良好交通道路外，還有湘黔鐵路、湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)風(fēng)光帶和建設(shè)中的滬昆高鐵。九華示范區(qū)規(guī)模：近期2015年城市人口為25萬人左右，建設(shè)用地為30平方公里；中期2020年城市人口為36萬人左右，建設(shè)用地為40平方公里；遠(yuǎn)期2030年城市人口為60萬人左右，建設(shè)用地為64平方公里。長(zhǎng)株輔潭融喇城核魔心，濁極具圣成長(zhǎng)腳空間牽的經(jīng)無濟(jì)開喝發(fā)區(qū)陰，打母造以唯“兩泉型”司產(chǎn)業(yè)貝為依態(tài)托的顛產(chǎn)業(yè)牧新區(qū)笛和以蘋湘江酒風(fēng)光捷為特泥色的糟濱江達(dá)新城九華歇示范靈區(qū)產(chǎn)業(yè)秤定位顯：汽吧車及洋零部線件產(chǎn)靜業(yè)、柳電子督信息踢產(chǎn)業(yè)乖、先歲進(jìn)裝肅備制賤造業(yè)腥和現(xiàn)蹲代服壟務(wù)業(yè)若；功能膊定位棟：新含型工澡業(yè)區(qū)臉、長(zhǎng)諒株潭座經(jīng)濟(jì)獲增長(zhǎng)絞中心欄、教叫育培嘩訓(xùn)基湊地、逆高品斯質(zhì)休議閑娛旅樂服匹務(wù)中辱心、翅湘潭桃主題餓功能秒組團(tuán)做和交請(qǐng)通樞傲紐、個(gè)宜居扯新城??；形象揭定位急：長(zhǎng)屠株潭撞融成慨中央跨、產(chǎn)飾業(yè)新騾區(qū)、紫濱江厘新城長(zhǎng)株筒潭城椅市群搬位處議京廣錯(cuò)線、埋泛珠凳三角眠區(qū)、諒長(zhǎng)江穴經(jīng)濟(jì)捎帶交振匯處糠、受覺長(zhǎng)三濕角和誼珠三帶角雙攀重輻玻射。北距耳長(zhǎng)沙冬中心27公里西鄰犁湘潭余大學(xué)東臨填湘江島、與為韶山碧風(fēng)景拐名勝次隔江禁相望南距類湘潭臉市中網(wǎng)心5公里區(qū)域泳定位湘潭增市目控前最悄為成性功的叛工業(yè)擋園區(qū)總，區(qū)羊域產(chǎn)兆值迅蝦猛增顆長(zhǎng)九華矛示范徐區(qū)區(qū)域產(chǎn)值達(dá)140億元到目絮前為引止園注區(qū)入陷駐企艘業(yè)達(dá)98家，09年實(shí)美現(xiàn)工帶業(yè)總套產(chǎn)值81旬.4億元六，20掛10年工臣業(yè)總輸產(chǎn)值考達(dá)14攜0億元進(jìn)，預(yù)匆計(jì)20毯11年工斤業(yè)總滋產(chǎn)值勤達(dá)20糕0億元偉左右出。園區(qū)牲內(nèi)已繞形成華汽車配及零酬部件您、電導(dǎo)子資載訊、憤裝備艷制造闖業(yè)三誰大產(chǎn)千業(yè)集兼。入駐提企業(yè)碰包括婦吉利撲汽車慰、英拔格瑞誤斯、姑恒潤(rùn)旺高科歉、江圈麓精準(zhǔn)密等畝大中撈型企童業(yè)。年份入駐情況2009年98家2010年產(chǎn)業(yè)局目標(biāo)完成14家區(qū)域運(yùn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)外課部交瞞通四棚通八火達(dá)，錄對(duì)接堆長(zhǎng)沙噴大河立西的貼橋頭鵝堡，達(dá)未來分滬昆釘高鐵戲建成醬可直邀達(dá)上給海與務(wù)昆明豬，提鈴升整債體區(qū)詞位優(yōu)甩勢(shì)九華侍示范蓬區(qū)滬昆改高鐵暗站長(zhǎng)潭刊西線景，至伯長(zhǎng)沙除長(zhǎng)釋潭西幼外，千尚有4條主耗干道將通往閱長(zhǎng)沙上瑞究高速香，至喚株洲上瑞沫高速篩，東膜起上碎海，因西至蕩云南截瑞麗鏟，屬光國(guó)家第主干辭線。詠是橫毛貫中枯國(guó)大熄陸中拖部一冊(cè)條國(guó)死道主虧干線富洲益路，毀至湘昂潭市舟區(qū)主要富交通屈網(wǎng)：滬昆周高鐵雖在九繳華新適區(qū)設(shè)捆站點(diǎn)駱、滬甩昆高號(hào)速客路運(yùn)專趴線在忘長(zhǎng)潭暫西設(shè)坡置湘倡潭北敗站、浙長(zhǎng)潭登城際架軌道稀交通家、京餅珠高軟速西集線（零岳衡稍高速差），柜京珠攜高速悉公路齒、新笑跨江欣大橋采二座跨、隧促道一路座。區(qū)域村交通“一姑帶兩沿環(huán)”廚的生德態(tài)規(guī)俯劃，柳九華扮將發(fā)甘展為悟環(huán)境薪優(yōu)美唱的生可態(tài)宜瓣居區(qū)清域九華指示范童區(qū)綠地侮規(guī)劃譜目標(biāo)緞：綠聯(lián)地率35參%，綠鑼化覆胞蓋率45棵%，其謙中公脅園綠削地面嘆積11則.7萬畝啄；一帶粗：即桶湘江焰風(fēng)光爺帶；兩環(huán)泡：九擋華示瘦范區(qū)梢外圍叢的生粘態(tài)綠狐環(huán)、門九華疲示范撓區(qū)內(nèi)腦部的他公園亮綠環(huán)織。規(guī)劃兆三處兼市級(jí)踢公園挺：昭乒陽公跪園、期湘江鍬公園鴉、湘抱江撇潔洪渠連濕地費(fèi)公園鼻；區(qū)索級(jí)公注園三驗(yàn)處：襯芙蓉墾公園莊、湘跑江學(xué)藝院組隔團(tuán)中崇心公傾園、比九華型公園竟。區(qū)域長(zhǎng)規(guī)劃區(qū)域螞小結(jié)“兩叫型”眠社會(huì)偽建設(shè)倍示范炒區(qū)，趴湖南球第三振個(gè)臺(tái)祝商工李業(yè)園忍；長(zhǎng)株垃潭融暖城核牙心，率打造叛以“況兩型視”產(chǎn)擾業(yè)為公依托我的產(chǎn)豆業(yè)新任區(qū)，橫以湘負(fù)江風(fēng)歡光為邊特色廈的濱遙江新云城；湘潭健目前詢最為伍成功咐的工嚴(yán)業(yè)園栽區(qū)，刊區(qū)域費(fèi)產(chǎn)值污迅猛歉增長(zhǎng)狡；內(nèi)外勸部交配通不計(jì)斷完淘善四晉通八餐達(dá)，懂整體莖區(qū)位瀉優(yōu)勢(shì)燈不斷劃提升晶；“一廊帶兩巷環(huán)”觸的生絲式態(tài)規(guī)伙劃，游催生讓優(yōu)美情生態(tài)呢宜居隔區(qū)域象；融城幸核心陣的區(qū)臺(tái)位優(yōu)混勢(shì)，洽加之視強(qiáng)有矮力的那政策葬扶持婦，都會(huì)使九捧華成旺為湘不潭新靜的發(fā)氣展熱苗土！報(bào)告?？蚣茼?xiàng)目逃本體鍋分析3城市忠背景逼分析1房地潮產(chǎn)市好場(chǎng)分樹析2經(jīng)濟(jì)供測(cè)算秀及風(fēng)脹險(xiǎn)提乓示4土地方市場(chǎng)住宅必市場(chǎng)宏觀公市場(chǎng)區(qū)域算市場(chǎng)個(gè)案扒分析土地扒市場(chǎng)湘潭市2006年-2010年土地成交情況表20殊06償-2味01縫0年，舊湘潭若土地慶交易仇市場(chǎng)撒非常悠活躍充，已磨成交務(wù)土地休未來糖供應(yīng)姜量至伶少在23怖00萬以證上，稈房地臣產(chǎn)市麥場(chǎng)潛竿在供絞貨量側(cè)大數(shù)據(jù)隙來源鋸：中鉆國(guó)土陪地市約場(chǎng)網(wǎng)浙，土閘地?cái)?shù)傲據(jù)均撈剔除港工業(yè)顏、倉(cāng)插儲(chǔ)用漢地、克軍用撐地20暖06掏-2械01賺0年土旺地總斤成交27前07化4.啊08畝，踏土地布成交蛇根據(jù)池容積旨率核己算總仙建筑銜面積回達(dá)33伐94浩.2頂1萬方祝，湘序潭一林年銷槍量不耕足20戶0萬，駁估算費(fèi)除已測(cè)成交騙土地哀未來爆供應(yīng)騰至少粱在23愚00萬以旨上土地森市場(chǎng)湘潭市2006年-2010年各區(qū)土地成交情況表20詳06講-2潔01蜘0年九激華經(jīng)搖濟(jì)開絲式發(fā)區(qū)猛土地嗽成交葬量最將高，找達(dá)14孕75撤9畝，濟(jì)占總潤(rùn)土地跨成交殿量的54府.5廈%，土戴地建娛筑面姨積16姨98作.3生7萬方憐，土談地供角應(yīng)量娃非常棟大九華茂經(jīng)濟(jì)幟開發(fā)塊區(qū)土艙地成猴交量非最高胃，將帽是未沈來幾列年的輛重點(diǎn)民開發(fā)胞區(qū)域單，土固地供跨應(yīng)量砌非?？拼髷?shù)據(jù)酬來源戴：中襯國(guó)土窯地市壘場(chǎng)網(wǎng)冒，土致地?cái)?shù)旋據(jù)均嗚剔除澤工業(yè)勵(lì)、倉(cāng)取儲(chǔ)用演地、覽軍用痕地土地?cái)呈袌?chǎng)20撥06絲式-2仿01其0年數(shù)犁據(jù)顯除示，白雨湖笛區(qū)和惡岳塘久區(qū)的芳樓面應(yīng)價(jià)最筍高，茶平均圾達(dá)到50憤0元/m2,九華鄰開發(fā)奸區(qū)屬梁于地婆價(jià)洼元地，表平均墓樓面昏價(jià)僅抬為16夾0元/奔m2數(shù)據(jù)負(fù)來源友：中飄國(guó)土?xí)r地市照?qǐng)鼍W(wǎng)京，土乘地?cái)?shù)指據(jù)均根剔除綱工業(yè)注、倉(cāng)揮儲(chǔ)用愧地、戰(zhàn)軍用喉地湘潭市2006年-2010年各區(qū)樓面價(jià)變化（單位：元/m2）土地責(zé)市場(chǎng)掛牌編號(hào)土地位置出讓面積(m2)用途容積率規(guī)劃建筑面積成交時(shí)間成交地價(jià)（萬/畝）成交樓面地價(jià)（元/m2）競(jìng)的單位潭土網(wǎng)掛（2011）029號(hào)九華示范區(qū)疏港公路以北，石連路以西，標(biāo)致東路以南84974商業(yè)/住宅≤43398962011-10-25101.27379.59陳益民潭土網(wǎng)掛（2011）028號(hào)九華示范區(qū)濱江路以西、福特路以北139980商業(yè)/住宅≤3.54899302011-10-25101.29433.88湘潭市德佑置業(yè)有限公司潭土網(wǎng)掛（2011）020號(hào)九華示范區(qū)桃李南路以東，大眾東路以北48666商業(yè)/住宅≤3.51703312011-8-5100.05428.58湘潭美江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司潭土網(wǎng)掛（2011）019號(hào)九華示范區(qū)銀蓋南路以西，大眾東路以北72645商業(yè)/住宅≤3.5254257.52011-8-4100.05428.58湘潭新景集團(tuán)有限公司潭土網(wǎng)掛（2011）018號(hào)九華示范區(qū)傳奇東路以南，銀蓋南路以西72645商業(yè)/住宅≤3.5254257.52011-8-4100.05428.58湘潭新景集團(tuán)有限公司潭土網(wǎng)掛（2011）017號(hào)九華示范區(qū)九華大道以東，東側(cè)、南側(cè)緊鄰勞教所用地9190商業(yè)/住宅≤7.0643302011-8-3242.92520.29湘潭市新城置業(yè)發(fā)展有限公司潭土網(wǎng)掛（2011）013號(hào)九華示范區(qū)九華大道以西4293住宅≤3.0128792011-7-27112.02559.83湘潭市同力置業(yè)有限公司潭土網(wǎng)掛（2011）001號(hào)富洲路以東，北二環(huán)以南，霞城路以北/北二環(huán)以南，霞城路以北，萬樓二號(hào)路以西/霞城路以南，萬樓支一路以東，萬樓二號(hào)路以西320344商業(yè)/住宅≤4.0896963.22011-2-14100.05535.71步步高投資集團(tuán)股份有限公司,步步高商業(yè)連鎖股份有限公司,步步高置業(yè)有限責(zé)任公司,王立強(qiáng)20離11年九辦華區(qū)謝土地仙市場(chǎng)鴨非常肝活躍朗，樓僵面地冷價(jià)迅攀速提證高，點(diǎn)成功債跳出粉價(jià)格稱洼地閱水平代，全卸區(qū)平項(xiàng)均樓撇面地潮價(jià)超籠過40秩0元/m2土地問市場(chǎng)錫小結(jié)九華乞區(qū)土卡地成紹交價(jià)座格持驗(yàn)續(xù)攀號(hào)升，斬土地炎價(jià)值寶逐步劑釋放間，為仁城市偵土地版市場(chǎng)岸成交型最活擱躍區(qū)雪域湘潭尺土地塔交易賤市場(chǎng)繩非常惜活躍堡，房斯地產(chǎn)評(píng)市場(chǎng)境潛在箱供貨熱量大九華另經(jīng)濟(jì)債開發(fā)歷區(qū)土獨(dú)地成剛交量踏最高促，將曬是未宴來幾燦年的衫重點(diǎn)紛開發(fā)債區(qū)域九華東區(qū)20滴11年土碌地批墳量釋團(tuán)放，墊樓面治地價(jià)駱迅速逮提高累，成宰功跳潤(rùn)出價(jià)誰格洼酸地水否平，留全區(qū)墳平均標(biāo)樓面服地價(jià)輕超過40圖0元/m撫2，個(gè)棄別地紹塊樓歇面價(jià)手逼近20駛00元/m才2報(bào)告健框架項(xiàng)目日本體蠅分析3城市炸背景莖分析1房地隸產(chǎn)市遣場(chǎng)分稼析2地塊最初步撲開發(fā)找建議4經(jīng)濟(jì)框測(cè)算耍及風(fēng)計(jì)險(xiǎn)提箭示5土地多市場(chǎng)住宅芽市場(chǎng)宏觀智市場(chǎng)區(qū)域貪市場(chǎng)個(gè)案君分析20劣11年，竹政府述出臺(tái)子更加帆嚴(yán)厲辦的房匆地產(chǎn)樸限購(gòu)覽、限勤貸等秘政策終，對(duì)筆市場(chǎng)喇產(chǎn)生裂了一哭定的掘作用斑，但魂影響攀并不圓明顯籮，房喊地產(chǎn)拳市場(chǎng)若熱度麥不減限價(jià)令保障暢性住菜房征收湘潭浴市上巧半年包房地收產(chǎn)政皺策總棉結(jié)：20陜11年，若湘潭嗚市進(jìn)踢一步現(xiàn)加大魯了保暫障房斗建設(shè)事力度邪，計(jì)嫂劃今贊年新習(xí)增各皆類保件障性孔住房14貪19痛2套，辰其中及，計(jì)奧劃新甜增廉垂租住溝房28警10套，窮新增娛廉租右住房蝦租賃罰補(bǔ)貼唐戶70你0戶；李新增退經(jīng)濟(jì)丙適用申房89版0套；擠新增金公共枝租賃臣住房70猴5套；血完成森城市罰棚戶雷區(qū)改除造80魂39戶、集國(guó)有次工礦缺棚戶璃區(qū)改襪造10耍48戶。宏觀飼背景3月31日，浮湘潭那市政姜府辦共公廳稈下發(fā)《關(guān)于度下達(dá)20泡11年度召新建孫商品撓住房充價(jià)格腰控制迅目標(biāo)賓的通版知》?！锻ㄖ分赋鲋?，我認(rèn)市20櫻11年新煌建商戀品住渡房?jī)r(jià)竹格漲哀幅不顛高于呈全市GD艇P（地禾區(qū)生抽產(chǎn)總伍值）慣和城減鎮(zhèn)居必民家妹庭人慎均可噸支配管收入干增長(zhǎng)脊水平翅。20克11年1月21日，《國(guó)有姨土地腿上房湊屋征湖收與腰補(bǔ)償可條例》出臺(tái)影。存閘在20年之宗久的穩(wěn)“拆抖遷”礦被“琴征收珠”所阻取代悶，被著征收宮人的澡權(quán)益占得以挖尊重女。20映11年1-蠟6月湘壓潭商主品房抖批準(zhǔn)她預(yù)售壓面積圣為14角5.匆08萬方珍，環(huán)比例（與20蜻10年下域半年搜比，括下同撕）增襪加13晝.7遙9%，同撕比（咬與20沖10年上床半年嘉比，報(bào)下同弄）增辛加82襪.4烈7%；其中妙，商貧品住街宅批俘準(zhǔn)預(yù)窗售面恩積為13駱2.橡35萬方盛，環(huán)比昂增加15往.2暖8%，同出比增綱加77縮慧.3也4%；截止20偽11年6月底慢，商鄙品房雕剩余挖可售墊面積心為18遍7.辛32萬平壞方米疫，環(huán)歷比增旺加30蠻.2巧6%，同末比增拜加38嘴.5勿0%；其豪中，撞商品咳住宅杏剩余掉可售肌面積場(chǎng)為14士3.愈89萬平懶方米紐奉，剩忌余可醬售套頭數(shù)為13響24顧2套，僻環(huán)比取增加39夠.6省6%，同尾比增徐加25熔.6稠7%；20皺11年湘濁潭市弱商品攔住宅群庫(kù)存臭量逐奧月增柳加，勺市場(chǎng)喬供應(yīng)壺量較蛋大。供應(yīng)暈情況全市情況

數(shù)值（萬方）

環(huán)比（%）

同比（%）全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積145.0813.7982.47全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積132.3515.2877.34分區(qū)情況雨湖區(qū)岳塘區(qū)九華區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積15.7586.2443.09商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積13.9883.6334.74湘潭市2011年上半年預(yù)售情況表從三濃個(gè)區(qū)族域的爐商品港房預(yù)午售數(shù)換據(jù)可紐奉看出亦，九譜華區(qū)務(wù)商品已房市重場(chǎng)活慨躍度蜻明顯販增加謀。20餅11年上核半年根，九噸華區(qū)梢商品膨房批行準(zhǔn)預(yù)耍售面展積達(dá)烈到43購(gòu).0魂9萬平慰方米粱，其鹽中，撫商品陰住宅上批準(zhǔn)于預(yù)售挑面積侄為34計(jì).7炎4萬平坊方米全；市場(chǎng)地供應(yīng)湊量持朵續(xù)走效高，徐市場(chǎng)婦供應(yīng)花量較狂大，誼九華頑區(qū)商榆品房暴市場(chǎng)壘活躍物度明題顯增寶加20截11年上疫半年夠，商任品房天銷售且面積晚為93婆.4瓶4萬平襖方米濱，環(huán)稿比環(huán)務(wù)比（卷與20府10年下鄉(xiāng)豐半年螞比，旗下同掉）減搖少28描.8精3%，同累比（斤與20寸10年上糾半年棍比，飛下同云）增皺加10期.4奪9%；其中絹，商錦品住涌宅銷花售面者積為83粱.7訓(xùn)6萬平須方米鼓，環(huán)雜比減綱少30晝.6筑7%，同壞比增程加14菜.3洪8%；從三聞個(gè)區(qū)辭域的勿商品若房預(yù)鏈?zhǔn)蹟?shù)敬據(jù)可世看出畜，九呼華區(qū)梅商品太房市肉場(chǎng)活舒躍度尿明顯齒增加輩。商蝕品房扔登記騰銷售痛面積到達(dá)到26漸.6滾3萬平痛方米伍，其守中，論商品倆住宅矮登記悟銷售臂面積優(yōu)為25散.3勝8萬平淡方米戰(zhàn)。從嬸數(shù)據(jù)痕顯示多，九活華房島地產(chǎn)超市場(chǎng)偽已經(jīng)匠成為鞋湘潭予市市序民的扮消費(fèi)籮熱點(diǎn)師，九濁華管葛委會(huì)襪推出按的鼓險(xiǎn)勵(lì)房燙地產(chǎn)胳開發(fā)罪的優(yōu)結(jié)惠政潑策吸推引了踏大批恩開發(fā)穴商投險(xiǎn)資開脂發(fā)。銷售挨情況湘潭市2011年上半年成交情況表全市情況數(shù)值環(huán)比同比商品房銷售面積93.44萬方-28.83%10.49%商品房銷售套數(shù)8250套————商品住宅銷售面積83.76萬方-30.67%14.38%商品住宅銷售套數(shù)7418套————分區(qū)情況雨湖區(qū)岳塘區(qū)九華區(qū)商品房登記銷售面積15.7351.0826.63商品房住宅登記銷售面積11.8946.4925.38受房摘地產(chǎn)變政策妻等方砌面的央影響腿，20努11年上于半年流的銷蒜售狀小況略次差于20掘10年下佩半年根，但慈與去打年同粱期相螺比，圈依然弄保持濟(jì)上漲飄趨勢(shì)老城區(qū)九華新興工業(yè)園九華工業(yè)園住宅均價(jià)：3200-3900元/㎡岳塘區(qū)住宅均價(jià)：3200-4800元/㎡本案雨湖區(qū)住宅均價(jià)：3600-4200元/㎡價(jià)格恨情況湘潭必市樓發(fā)盤整旋體均鋒價(jià)主漸要集雄中在35么00腿-4津00抖0元/m2,岳塘毒區(qū)和暴雨湖仙區(qū)部清分樓勻盤突崇破40遙00元/睛m2，房羽價(jià)持詞續(xù)上詞揚(yáng)20江11年上尿半年恨，湘義潭市駁共銷這售商峰品住槽宅74鮮18套，薄銷售載主力傻價(jià)位不段為30菜00娘-3排50飲0元/平方數(shù)米，褲共售24斃94套，臥占總昆量的33伸.6淺2%；其棚次是35米00飾-4歐00出0元/平方卸米以擱下的浴價(jià)位箭區(qū)間命，共源售21耀99套，順占總好量的29餃.6搞5%3000以下3000-35003500-40004000以上芙蓉銘都錦繡世家三湘怡苑萬博港春滿江南華廈佳園湖湘林語德仁·聚星城盤龍名府·君澤府湘電·友誼1號(hào)尊城金橋城新都匯白石古蓮城中瀚·財(cái)富廣場(chǎng)建鑫城·國(guó)際社區(qū)宜華·湘江名城中地·凱旋城東方名苑新景·御江山湘銀·熙城納帕溪谷丘吉爾莊園20袍11年1-殃6月商斯品房塞住宅淺價(jià)格錦半年墓?jié)q幅預(yù)高達(dá)18趟%宏觀屬小結(jié)受政讀策影喉響較旅小，雁房地朝產(chǎn)市帽場(chǎng)較碗為景職氣，功市場(chǎng)敗供應(yīng)烘量較撿大，覺房?jī)r(jià)氣持續(xù)址上升房地肚產(chǎn)政勝策加薪緊，熊對(duì)市顯場(chǎng)有亦一定爐的影滿響，除但是陰影響悟不大慈；市場(chǎng)案供應(yīng)翠量持譯續(xù)走僅高，醫(yī)九華流區(qū)商寬品房凱市場(chǎng)稍活躍正度明鍛顯增萬加；受房呢地產(chǎn)蛙政策奧等方鴨面的抬影響姐，20都11年上慌半年智的銷里售狀墓況略縱差于20惑10年下境半年床，但僻與去飼年同盒期相塵比，黃依然接保持駝上漲墊趨勢(shì)腎；湘潭順市樓回盤整泡體均竹價(jià)主投要集桂中在35截00迷-4旁00鍋0元/m2，岳農(nóng)塘區(qū)爭(zhēng)和雨鋤湖區(qū)犧部分雙樓盤授突破40偷00元/至m2，價(jià)賽格上旗漲趨故勢(shì)明尿顯；區(qū)域娛內(nèi)在脖售和基潛在凡項(xiàng)目邀較多泳，集潛中分伙布在紹主干裹道兩告?zhèn)?，獅多為30禿-1甩00萬的拒中大瞇樓盤區(qū)域撐格局尊城新都匯金橋城九華新城九華世紀(jì)城丘吉爾莊園城郊?湘軍源錦繡世家百嘉信富瑤天下在售項(xiàng)目潛在項(xiàng)目步步高總部本案翰林居九華三鑫項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）尊城洋房、樓梯房、小高層、公寓10315.8新都匯寫字樓、酒店、公寓、高層38.8232金僑城洋房、別墅、小高層、高層40060九華新城高層、小高層20045錦繡世家洋房、別墅900一期24060一期16丘吉爾逸墅莊園別墅50035百嘉信富瑤天下別墅、洋房、公寓3000，一期440200一期58城郊湘軍源

別墅518.5步步高項(xiàng)目商業(yè)、酒店、公寓、普通住宅480128九華世紀(jì)城小高層、高層、商業(yè)24857翰林居小高層、洋房、公寓23475九華三鑫高層9.74.25雄新項(xiàng)目洋房、別墅、小高層、高層50080雄新怨項(xiàng)目區(qū)域潛項(xiàng)目艘概況項(xiàng)目物業(yè)類型總建筑面積（萬方）容積率綠化率戶型面積區(qū)間（m2）社區(qū)配套尊城洋房、樓梯房、小高層、公寓15.682.1438.64%76-148運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所新都匯寫字樓、酒店、公寓、高層327.42540%55-84寫字樓、酒店金僑城洋房、別墅、小高層、高層601.545%130-260會(huì)所、幼兒園、健身中心九華新城高層、小高層452.865%89-270會(huì)所、幼兒園、商業(yè)、酒店、酒店式公寓錦繡世家洋房、別墅60，一期201.045%120-509洋房別墅二期有會(huì)所、幼兒園、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所丘吉爾逸墅莊園別墅351.0560%200-300會(huì)所、幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、酒店百嘉信富瑤天下別墅、洋房、公寓2001.96545%180-562獨(dú)棟聯(lián)排會(huì)所，商業(yè)中心、寫字樓、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、主題公園城郊湘軍源別墅8.52.537.1%120-160運(yùn)動(dòng)產(chǎn)所、健身館區(qū)域道大多略為中沫低容冷積率卷的別疲墅或涉者復(fù)擔(dān)合型繁項(xiàng)目羊，舒圣適型遍中大衡戶型偉為主炮，中凳大規(guī)施模社挖區(qū)，互內(nèi)部蘋配套全較為杜完善項(xiàng)目奴銷售爬及價(jià)鳥格項(xiàng)目物業(yè)類型總建筑面積（萬方）開盤時(shí)間已售面積（萬方）已售套數(shù)（套）目前均價(jià)（元/m2面價(jià)）潛在供應(yīng)（萬方）尊城洋房、樓梯房、小高層15.82010年10月10.8938電梯房3800洋房4500-50005新都匯寫字樓、酒店、公寓、高層322011年4月3.45463住宅3600公寓550028.55金僑城洋房、別墅、小高層、高層602009年4.94473洋房4600普通住宅380055.06九華新城高層、小高層452011年6月4.74394370040.26錦繡世家洋房、別墅、普通住宅共60，一期162009年10月6.9626洋房3700別墅880053.1丘吉爾逸墅莊園別墅35，前三期7.142009年11月7約320650028百嘉信富瑤天下別墅、洋房、公寓200，一期582008年12月約46——10000154數(shù)據(jù)制來源頓于湘喝潭房張產(chǎn)信茂息網(wǎng)各項(xiàng)夠目普尼通住串宅平鄙均年鉆度去女化約5-裳7萬方僑，均牙價(jià)約婚為37州00元/m2，別敘墅等儉高端恐住宅估平均糕年度方去化采約50飼-6銅0套左穗右，卸均價(jià)拋約為80峰00元/m2左右誓，個(gè)俱別項(xiàng)膚目達(dá)攤到10棒00述0元/m2周邊腎在售交項(xiàng)目條的客怒戶主寇要來拿源于企九華凱示范殘區(qū)，他拆遷箱客戶刊、產(chǎn)倚業(yè)園爬客戶呼和各屈高校撒教師竿職工加占較畝大比替重，掠湘潭帖市區(qū)枕客戶驚也是財(cái)購(gòu)房疲主力叫，部真分返姻鄉(xiāng)置摩業(yè)客分戶，蝴少量扒長(zhǎng)沙刑、株貨洲等蜻地的錘投資犧客戶客戶聽特征項(xiàng)目年齡來源區(qū)域職業(yè)特征購(gòu)買需求普通住宅25-45

區(qū)域客戶為主、較多拆遷戶、湘潭市內(nèi)客戶亦是主力客群湘鋼等事業(yè)單位職員各高校教師職工政府公務(wù)員私營(yíng)企業(yè)員工改善自住為主、部分剛需客戶，少量投資客戶別墅35-55湘潭市區(qū)客戶、長(zhǎng)沙與株洲等地的返鄉(xiāng)置業(yè)客戶、少量周邊縣市的客戶企業(yè)單位高管私營(yíng)業(yè)主個(gè)體戶改善自住，部分改善自住兼投資客戶九華揚(yáng)示范丘區(qū)和蠟湘潭拖市區(qū)伐的客陸戶是挽主要掩來源幼，近具兩年港九華慌區(qū)的種拆遷民客戶雜和返雞鄉(xiāng)置擾業(yè)客商戶不篩斷增湊加，嘩客源悉較為槍充足潛在懲供應(yīng)20羨12上20幼12下20復(fù)13上錦繡傅世家新都使匯20舅11下20晃13下28萬m275萬m215看4萬m2九華憐新城丘吉愚爾逸錢墅莊菌園金僑貢城12狼8萬m24.萍26萬m257萬m2百嘉罪信富乘瑤天畜下步步嗚高總鈴部項(xiàng)克目翰林窄居九華役世紀(jì)逗城九華宵三鑫雄心蓬項(xiàng)目尊城20虜14上80萬m240科.2栽6萬m253姻.1萬m255茅.0票6萬m228懲.5諒5萬m25萬m2后續(xù)督貨量柏達(dá)70犁8.東43萬方由于蜜區(qū)域刮別墅珠項(xiàng)目脊居多詞，出沿貨速構(gòu)度相戚對(duì)較乏慢，蠶未來挖幾年碗約有70凡0余萬雹方貨報(bào)量放雪出，庸后續(xù)搭推貨已量較尤大區(qū)域舍市場(chǎng)燒小結(jié)區(qū)域歷房地謀產(chǎn)市兩場(chǎng)活慶躍，述項(xiàng)目薯較多欺，后屆續(xù)推派貨量糾大，池價(jià)格發(fā)上漲皺趨勢(shì)姻明顯暫，市仍場(chǎng)熱元度不保斷提矮高區(qū)域測(cè)內(nèi)在商售和非潛在紛項(xiàng)目撇較多信，多圾為30捏-1穿00萬的拒中大予樓盤矩；區(qū)域撕項(xiàng)目籠多為術(shù)中低釋容積汪率的顏別墅店或者搖復(fù)合萄型項(xiàng)儲(chǔ)目，丈中大阿規(guī)模盒社區(qū)短；各項(xiàng)社目普澡通住期宅平球均年使度去山化約5-資7萬方堂，均豪價(jià)約旦為37蠻00元/m2；別墅忘等高唉端住填宅平鹽均年冒度去大化約50演-6趴0套左謹(jǐn)右，群均價(jià)條約為80出00元/m2左右撒，個(gè)鳥別項(xiàng)魚目達(dá)證到10躺00極0元/m2；區(qū)域移未來幻玉幾年乘約有70陸0余萬給方貨剛量放謀出，路后續(xù)扒推貨密量較蝴大；報(bào)告等框架項(xiàng)目晉本體脾分析3城市臉背景丹分析1房地約產(chǎn)市廣場(chǎng)分跟析2經(jīng)濟(jì)俗測(cè)算斷及風(fēng)燭險(xiǎn)提肢示4項(xiàng)目悅區(qū)位項(xiàng)目氧地處站九華癥示范播新區(qū)汁，屬嘉長(zhǎng)株苗潭融樂城核嫌心，醬四面車環(huán)路六，交究通通梯達(dá)性刃良好線，周糾邊配勿套尚密不完別善，抱未來晝發(fā)展泳前景玩較好地塊落南鄰車北二辦環(huán)且杏與蓮拌城大圖橋相饒連到喪達(dá)河毅東、籍西鄰巡壽富洲炊路銜趙接長(zhǎng)揚(yáng)潭西巴直達(dá)茶長(zhǎng)沙墳、東為臨九山華大扒道向踏北可畝直達(dá)瀉九華腸工業(yè)迫園，排北臨站學(xué)府湖路向奇西直寸達(dá)湘嘴潭大列學(xué)城撕；地塊儉南面龜為步秋步高孫總部淘規(guī)劃重所在脾地。北二環(huán)學(xué)府路九華大道富洲路湖南科技大學(xué)湘潭大學(xué)湘潭火車站九華工業(yè)園本案步步高總部濱湖公園和平公園第五人民醫(yī)院第三人民醫(yī)院湘潭第一中學(xué)湘潭第十中學(xué)昭陽公園周邊腥配套當(dāng)前配套湖南科技大學(xué)湘潭大學(xué)湘潭第一中學(xué)湘潭第十中學(xué)第三人民醫(yī)院第五人民醫(yī)院和平公園未來配套步步高商業(yè)廣場(chǎng)濱湖公園昭陽公園周邊依配套楊尚不朽完善殊，依司托九嶼華新煤區(qū)規(guī)冠劃發(fā)參展優(yōu)汁勢(shì)+地塊偵南面憤籌建序的步格步高劍商業(yè)潑廣場(chǎng)查，區(qū)喘域配蚊套將伶不斷圾完善足；地塊濃情況中大筐規(guī)模撲、中畫高容柜積率寺地塊絡(luò)，地干形方懷正、善平整繼，地服塊內(nèi)牢有水畏池等袋可規(guī)注劃資猾源，垂目前芽為農(nóng)狡村居后民區(qū)沾，尚疑未完閘成拆打遷工汁作本體撇小結(jié)項(xiàng)目?jī)A地處杠九華完示范嚷新區(qū)魯，屬勒長(zhǎng)株醫(yī)潭融娘城核慕心，辰遠(yuǎn)景趨良好歪；當(dāng)前宮基本默配套眉相對(duì)撿缺乏死，地沙塊南掀面為桶步步韻高總純部，脾未來拳配套臂將逐咐步完爆善；項(xiàng)目低四面搶臨路籌，交怒通通王達(dá)性腥良好秘，地臂塊方鎮(zhèn)正平吵整，極利于弊規(guī)劃都開發(fā)縫，但罩尚未愉完成輪拆遷想工作地塊豬素質(zhì)案良好撈，周疏邊配壤套設(shè)出施不房誠(chéng)斷完肺善、找政府品有利講規(guī)劃沉都為斗該地姨塊的嫁開發(fā)咱提供狐有力槍保證該！1、長(zhǎng)猴株潭墊一體闊化，隨湘潭林市經(jīng)畫濟(jì)發(fā)龜展迅檔速；2、九痰華示贏范區(qū)浪各種伏規(guī)劃輪利好獨(dú)陸續(xù)裂落地段，區(qū)欺域發(fā)舍展前險(xiǎn)景較膽好；3、九痰華示酷范區(qū)喝房地猛產(chǎn)市阿場(chǎng)日守益活繡躍，影逐漸銅成為辰湘潭畏市民徐購(gòu)房稼熱點(diǎn)腰區(qū)域音；4、地?cái)硥K本井體素挺質(zhì)良搞好，租周邊逐配套嚼設(shè)施帽不斷紙完善量、政名府有竹利規(guī)覺劃都冬為該置地塊膀的開盈發(fā)提作供有度力保璃證；新景含祥認(rèn)血為：地塊氧具備蔬良好擾的開攀發(fā)價(jià)紗值，戶建議巾以合丹適的干價(jià)格棒拿地榮！報(bào)告旦框架房地殃產(chǎn)市秘場(chǎng)分爐析3城市偉背景柜分析1項(xiàng)目葬本體奏分析2經(jīng)濟(jì)血測(cè)算榆及風(fēng)避險(xiǎn)提蘿示4價(jià)格叫建議1、篩滿選可拾比樓砍盤2、確挽定權(quán)隨重3、打端分4、比尸準(zhǔn)價(jià)萄形成產(chǎn)品津結(jié)構(gòu)死相似虹、區(qū)豬域接弟近目標(biāo)迎客戶唐相似治，銷堵售期款重合根據(jù)準(zhǔn)與項(xiàng)湊目的貧競(jìng)爭(zhēng)侄關(guān)系刻。評(píng)幻玉定指冶標(biāo)：1)客戶嘴重疊傳程度2）和稱項(xiàng)目減距離鐮的遠(yuǎn)荒近2８項(xiàng)矛比準(zhǔn)禮指標(biāo)刻：片區(qū)槍優(yōu)勢(shì)難：周餅邊環(huán)餅境/標(biāo)志慨性地麥段/生活速便利食性/升值也潛力/噪音抱污染/治安毫狀況/小區(qū)庸獨(dú)立/車行儀路線/公交泊路線本體王素質(zhì)如：項(xiàng)眼目規(guī)筆模/容積襪率/商業(yè)蚊配套/車位聰數(shù)量靈比/園林寨規(guī)劃/會(huì)所鉗規(guī)劃/梯戶摸比/實(shí)用園率/戶型/采光帥通風(fēng)/樓間典距/園林周效果/公共秀部分錄品質(zhì)/售樓舅部、所銷售甲通道/建筑兼外觀/樣板倒房展掙示項(xiàng)目困品牌丸：發(fā)錯(cuò)展商薯和承覆建商偏品牌菜、前騰期推忍廣形彈象物業(yè)羞管理我：物遍業(yè)管偶理品閘牌/收費(fèi)市場(chǎng)衛(wèi)比較針法：經(jīng)市轉(zhuǎn)場(chǎng)比背較法絮靜態(tài)旨測(cè)算群，項(xiàng)熄目住吩宅銷營(yíng)售均刷價(jià)為38介82很.5元/㎡價(jià)格恨建議樓盤均價(jià)(元/㎡）折算率折算價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)元/㎡）九華新城37001.05388560%2331尊城38001380025%950金僑城3800-0.95361015%541.5比準(zhǔn)均價(jià)3882.5保守賠估計(jì)課本項(xiàng)閥目的佳靜態(tài)瘋價(jià)格拐：靜態(tài)均價(jià)(元/M2)3882.5（毛坯）備注狼：本價(jià)所格僅罰作參稠考，曾實(shí)際蛾實(shí)現(xiàn)促的價(jià)憂格必格須與峰具體妖實(shí)現(xiàn)羅情況蒸相結(jié)覽合，漁同時(shí)勇依據(jù)雞當(dāng)時(shí)盟的市蛛場(chǎng)和夜客戶盯情況沿而定健。原則貿(mào)：區(qū)位殃或特鋸征類魚似產(chǎn)品殖特征謊類同目標(biāo)宴客戶處相似開發(fā)威商實(shí)輝力相鍛當(dāng)經(jīng)濟(jì)溜測(cè)算本投帖資效科益測(cè)哲算僅冊(cè)為初乖步預(yù)億估，構(gòu)不代咬表最輩終收軟益；本次劈燕測(cè)算勺全部輪以住仔宅物迅業(yè)進(jìn)置行靜確態(tài)測(cè)憐算和癥基于織市場(chǎng)終下預(yù)誰估的達(dá)動(dòng)態(tài)媽測(cè)算宮；本次蠢測(cè)算辮并未備考慮緊拆遷點(diǎn)成本妹、區(qū)栽域與檢土地水價(jià)值披成長(zhǎng)蛾及各股類溢宿價(jià)因朝素；本項(xiàng)幅目投突資測(cè)輪算以38移82熊.5元/m2的靜來態(tài)銷榮售價(jià)個(gè)格為妨基準(zhǔn)箏分別么進(jìn)行炭靜態(tài)申測(cè)算吩和動(dòng)椅態(tài)測(cè)辜算；測(cè)算微說明據(jù)：以38傲82元/㎡靜態(tài)復(fù)售價(jià)餃測(cè)算經(jīng)濟(jì)銀測(cè)算經(jīng)濟(jì)便測(cè)算項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（元）一、開發(fā)成本1-5項(xiàng)之和102%*X+2154.241、土地成本樓面地價(jià)X2、前期費(fèi)用勘察設(shè)計(jì)費(fèi)+前期工程費(fèi)+報(bào)建費(fèi)12+30+1003、建安工程費(fèi)費(fèi)

1700.004、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安費(fèi)的15%270.005、不可預(yù)見費(fèi)取1—4項(xiàng)之和×2%2%*X+42.24二、開發(fā)費(fèi)用1—3項(xiàng)之和11.12%*X+390.151、管理費(fèi)用取一中1~4，4項(xiàng)之和的5%5%*X+105.62、銷售費(fèi)用每平米銷售價(jià)格3882.5的4%155.33、財(cái)務(wù)費(fèi)用開發(fā)成本×6%6.12%*X+129.25三、投資總額一、二、項(xiàng)之和2544.39+113.12%*X四、銷售收入每平米的銷售價(jià)格3882.5五、投資回報(bào)額3882.5-三1338.11-113.12%*X六、投資回報(bào)率

五/三（1338.11-113.12%*X/(2544.39+113.12%*X)七、稅金及其附加按每平米銷售價(jià)格的5.5%計(jì)算194.125八、土地增值稅按每平米銷售價(jià)格的1%計(jì)算

38.825九、開發(fā)總成本三+七+八2777.34+113.12%*X十、毛利潤(rùn)3882.5-九1105.16-113.12%*X十一、毛利潤(rùn)率十/九（1105.16-113.12%*X）/2777.34+113.12%*）十二、企業(yè)所得稅十*25%276.29-28.28%*X十三、凈利潤(rùn)十–十二828.87-84.84%*X十四、凈利潤(rùn)率十三/（九+十二）（828.87-84.84%*X）/(3053.34-84.84X)X為每阻平米護(hù)的樓樣面地違價(jià)通過湊計(jì)算蜜，凈伏利潤(rùn)創(chuàng)為：82壁8.粒87礦-8洗4.窯84本%X凈利片潤(rùn)率父為：鉗（82亞8.義87穴-8房誠(chéng)4.孫84槽%*皺X）/（30余53涼.3遞4-容84冠.8稻4X）當(dāng)售劇價(jià)為38免82泡.5元/㎡時(shí)：期望躬銷售家凈利壩潤(rùn)率未為15廣%，則鉆樓面晃地價(jià)≤51變8元/平米汪；期望忘銷售捷凈利蕉潤(rùn)率娛為20托%，則佛樓面潤(rùn)地價(jià)≤32磚6元/平米老。期望竟銷售腐凈利號(hào)潤(rùn)率己為25談%，則表樓面脫地價(jià)≤11蓄0元/平米稅。最高樓面地價(jià)（元/㎡）預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)率（R）15%20%25%預(yù)期售價(jià)（P）（元/㎡）3882.5518326110預(yù)期勿售價(jià)漿及期雙望利桌潤(rùn)率薪變化匹的情肚況下番可承磁受的繩樓面鋒地價(jià)驚約在11烤0-墨51魂8元/㎡，超慎過51枕8元/㎡拿地椒風(fēng)險(xiǎn)示較大地價(jià)搖預(yù)估結(jié)合顯以上立分析碧來看足，新治景祥素認(rèn)為查，該書地塊五合理把樓面艘地價(jià)汁區(qū)間鞋應(yīng)控清制在51消8元/㎡以內(nèi)壯，若析超過51稀8元/㎡，則早風(fēng)險(xiǎn)廈較大經(jīng)濟(jì)歐測(cè)算本項(xiàng)笛目總巖建面越約70萬方械（按童容積皆率為3.低0計(jì)算圣），棒以區(qū)開域當(dāng)真前去豎化水周平結(jié)抖合區(qū)秘域房域地產(chǎn)榨成長(zhǎng)盾情況絨預(yù)估販總開盞發(fā)周菊期約臨為5年；按20緩07羊-2掀01眨1年湘眠潭房沫價(jià)走然勢(shì)預(yù)憶測(cè)未伍來5年內(nèi)更湘潭火房?jī)r(jià)薄走勢(shì)摸，得仆出本橫項(xiàng)目著預(yù)計(jì)乒能達(dá)源到的客整體絮均價(jià)蕉；結(jié)合科本區(qū)抓域整丸體發(fā)咱展與握房地箭產(chǎn)價(jià)祝值增駐長(zhǎng)水醒平，之以及弄步步濃高商莖業(yè)的踏啟動(dòng)輕對(duì)本艱區(qū)域?qū)毊a(chǎn)生純的溢譽(yù)價(jià)能散力，醫(yī)預(yù)估梁本案游合理縫的價(jià)幫值增鉆長(zhǎng)空唉間。動(dòng)態(tài)垮測(cè)算導(dǎo)說明愁：白銀時(shí)代價(jià)格：3000元/平以下消化量：100萬平以下購(gòu)買力：2009年GDP1200億元市場(chǎng)：內(nèi)需型市場(chǎng)，客戶來源固定，以企業(yè)職工和泛公務(wù)員為主黃金時(shí)代價(jià)格：3000-6000元/平消化量：約100-300萬平購(gòu)買力：預(yù)計(jì)2012年GDP將達(dá)到1600億元以上市場(chǎng)：客戶來源多樣化，各類型客戶占比均衡價(jià)格：6000元/平以上消化量：300萬平以上購(gòu)買力：預(yù)計(jì)GDP將突破2000億市場(chǎng)：外向型市場(chǎng)，客戶來源廣泛，投資客多2002—20102011—20152015—青銅時(shí)代機(jī)遇1：城臟市向福上快轎速發(fā)呼展機(jī)遇2：湘辟潭房都地產(chǎn)答處于呈快速久發(fā)展盲的“節(jié)白銀初時(shí)代限”城市嘩發(fā)展爽特點(diǎn)處：城貧市發(fā)痰展向爪上空鵝間大唉、居蛇民收弱入及而支付控能力棉較強(qiáng)湘潭狼房地筋產(chǎn)發(fā)絞展特柜點(diǎn)湘潭嘗城市秀房地姿產(chǎn)發(fā)創(chuàng)展：房地莫產(chǎn)發(fā)絞展較排快，連增長(zhǎng)泉速度輸位列扭全國(guó)棵第三路，20逃10年均遇價(jià)突悟破30毫00元/平，散消化莊量19諸2萬平負(fù)，當(dāng)蘿前均蠻價(jià)36恭00元/平，件房?jī)r(jià)頓年均蕩增長(zhǎng)墨率在15雀%左右熄；湘潭番歷年喘商品揭住宅周供應(yīng)敵量快陡速增斯長(zhǎng)，皮增長(zhǎng)倡率在10榨%以上女，20惰10年整溝體供世應(yīng)約19城0萬平湘潭遍歷年榴商品弟住宅寫消化風(fēng)量快噴速增裝長(zhǎng)，音增長(zhǎng)潤(rùn)率在20廣%以上墻，20址10年整設(shè)體消搜化約19否2萬平湘潭哄歷年渡商品叛住宅忙成交泳均價(jià)囑快速謊增長(zhǎng)剪，增慎長(zhǎng)率冶在15盜%以上偷，20竊10年整必體成茫交均肅價(jià)約30愧84元/