房地產(chǎn)開發(fā)全成本運(yùn)營管理含圖

全成本管理前言

日本汽車成本控制好啊，所以賣的比歐洲車便宜…----告訴我們：對商家而言，擁有成本低的產(chǎn)品，就有利于用較競爭對手低的價(jià)格獲取市場；

某某大公司為了削減開支，裁員5%...----體現(xiàn)了：人員開支，是企業(yè)成本的重要部分；

中國勞動力便宜啊，所以外國人來中國投資…

----深刻含義是：追求低成本是市場經(jīng)濟(jì)的必然選擇；

進(jìn)口關(guān)稅又降了，買原裝進(jìn)口車便宜多了…----說明：稅金同樣構(gòu)成產(chǎn)品的成本；

大城市東西貴啊，生活成本太高了…----反映出：不僅是企業(yè)，我們個(gè)人也都在比較選擇著生活的成本“成本”對社會經(jīng)濟(jì)的影響無處不在，是經(jīng)濟(jì)過程中使用頻率最高的詞之一。前言房地產(chǎn)成本工作三大塊：事前----事中----事后前期：目標(biāo)成本測算、方案測算、預(yù)算、招標(biāo)交房前：動態(tài)成本、變更簽證、材料招標(biāo)、詢價(jià)結(jié)算完：工程及材料結(jié)算、分析、結(jié)算成本其它：成本軟件、數(shù)據(jù)庫等前言房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁幏康禺a(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)公司面臨著什么？新政形勢土地、金融、預(yù)售自有資金、開發(fā)、規(guī)范消費(fèi)者觀望、限購保障房、從緊的信貸政策房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢的綜合作用管理規(guī)范化法制日趨健全消費(fèi)者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)業(yè)績體現(xiàn)------核心財(cái)務(wù)指標(biāo)銷售凈利率-----盈利能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率----運(yùn)營效率凈資產(chǎn)收益率----投資回報(bào)能力凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力——企業(yè)運(yùn)營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項(xiàng)目操作能力企業(yè)綜合管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為經(jīng)營的競爭和管理的競爭，進(jìn)而成為成本管理的競爭面對競爭，我們需要形成責(zé)任成本管理為核心的全成本管理體系

全成本管理全成本管理全成本管理1.成本管理怎么管2.房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本3.房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈分析4.全成本管理的核心5.成本作業(yè)過程與成本形成6.如何實(shí)現(xiàn)成本管理7.目標(biāo)成本管理8.責(zé)任成本管理全成本管理1、成本管理怎么管？管什么？成本管理管多深？誰來管？怎么管？管理層的認(rèn)識決定了項(xiàng)目成本與企業(yè)命運(yùn)2、房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本成本分解資金成本土地成本建安成本管理成本全成本管理3、房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈分析概念設(shè)計(jì)可研策劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)定位概念設(shè)計(jì)投資筐算成本估算成本概算成本概算成本預(yù)算項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項(xiàng)目結(jié)算招標(biāo)管理項(xiàng)目銷售目標(biāo)成本的實(shí)施管理全項(xiàng)目的采購實(shí)施工程項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷售管理成本結(jié)算財(cái)務(wù)結(jié)算全成本管理工作項(xiàng)目盈利目標(biāo)流程動作全成本管理4、全成本管理的核心------成本策略觀公司的定位決定了企業(yè)的成本策略

品牌盈利顧客價(jià)值持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)公司基本的成本策略觀全成本管理5、房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成TEXTTEXTTEXTTEXT項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)簽約施工竣工結(jié)算銷售及物業(yè)管理土地成本政府費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)招標(biāo)費(fèi)用建造成本銷售費(fèi)用全成本管理5、房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成成本是一系列經(jīng)營過程結(jié)果的迭加成本寓含于各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)成本控制效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作與協(xié)調(diào)成本控制需要各環(huán)節(jié)之間的有機(jī)協(xié)調(diào)與配合全成本管理6、如何顧實(shí)現(xiàn)成愧本管理日？建立合子理的目妻標(biāo)成本將目標(biāo)撫成本分港解成責(zé)睡任成本將成本像控制落討實(shí)到各己業(yè)務(wù)操質(zhì)作環(huán)節(jié)病中量化藍(lán)評估米體系全成本趨管理7、目淡標(biāo)成圾本管稼理目標(biāo)騙成本抬的形輸成1、投炸資決偷策《項(xiàng)目投責(zé)資可行訂性報(bào)告》投資估孤算書2、項(xiàng)目惱策劃項(xiàng)目定之位：概勇念性方識案設(shè)計(jì)目標(biāo)困成本緒測算13、方后案設(shè)鼠計(jì)確定秒產(chǎn)品鐮標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)手成本斤測算24、初餡步設(shè)組計(jì)確定產(chǎn)透品各分炸部、各白專業(yè)標(biāo)惱準(zhǔn)目標(biāo)成日本測算34、施工蘭圖設(shè)計(jì)確定猶目標(biāo)燃成本投資屠估算概念雷性方椅案設(shè)腦計(jì)概遺算方案設(shè)確計(jì)概算初步設(shè)肉計(jì)概算施工圖智預(yù)算工程趕量清雀單橫向制腎約全成框本管宏理7、目標(biāo)慚成本管下理動態(tài)成必本管理偏差成本信息月報(bào)分析動態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）全成本改管理7、目獨(dú)標(biāo)成攔本管填理目標(biāo)成會本實(shí)現(xiàn)總目蘿標(biāo)我們乎需要宇通過瘡對房次地產(chǎn)陷各個(gè)倘業(yè)務(wù)因過程蛾進(jìn)行利成本傘控制故，才專能實(shí)神現(xiàn)降蠟低成賭本的祖目的憤。我們月應(yīng)建殲立形淹成分絮工負(fù)鏡責(zé)、桃有機(jī)僚協(xié)調(diào)借的責(zé)壘任成紙本體閥系。全成本爺管理7、目標(biāo)旁成本管顆理常見問志題目標(biāo)成粒本合理刷嗎？動態(tài)釋成本如信息棒為什青么失勁真？1：目標(biāo)酬估計(jì)不泰足2：目標(biāo)漂剛性不深足3：目立標(biāo)與旁實(shí)際葵脫節(jié)1：信喂息歸續(xù)集不煙及時(shí)2：信息友反饋失嗎控全成膠本管演理8、責(zé)任傍成本管政理責(zé)任減成本模解讀責(zé)任成宅本體系慮是通過惑確定責(zé)鈴任主體蜓和評價(jià)撤部門，育通過技查術(shù)經(jīng)濟(jì)晴指標(biāo)的膏設(shè)定、佛執(zhí)行和窩考核，汽來保證因目標(biāo)成湖本的實(shí)毛現(xiàn)。責(zé)任雅成本熔體系避的目挎的在騾于提顏高公蛇司全奪員成盯本管析理意低識及勇水平沸，加厭強(qiáng)不室同專倍業(yè)、幫不同紐奉流程紫之間出的合樣作和欄溝通海，形鞋成分啦工負(fù)柴責(zé)、吸有機(jī)早協(xié)調(diào)免的成愚本管浸理體文系，介體現(xiàn)齊結(jié)果套與過累程并鐮重的摧原則全成間本管雪理8、責(zé)任腦成本管武理責(zé)任成辭本的分染解方式方式一誕：根據(jù)甩成本科紡目，將售目標(biāo)成甜本分解投成《目標(biāo)成應(yīng)本控制傘責(zé)任書》，對各抽項(xiàng)目費(fèi)笨用的責(zé)斥任部門鎖及其主細(xì)要職責(zé)億的說明渴，包括瘋控制內(nèi)冶容、控迷制要點(diǎn)河和手段呆，形成丙成本控?zé)频闹敢曇绞綕岫涸８鶕?jù)嬸合同鼠分類約，將曉目標(biāo)脈成本遼分解室成《合同叼控制喪清單》，將合演同簽訂女、履行呈的責(zé)任炎落實(shí)到胞合同責(zé)影任部門促，以各掛部門成匠本責(zé)任誘的完成絹來保證口目標(biāo)成總本的完丈成全成本蛙管理8、責(zé)任扔成本管游理成本科息目序號成本項(xiàng)目成本責(zé)任金額責(zé)任部門責(zé)任人一土地獲得價(jià)款

拓展部

二前期費(fèi)用

開發(fā)部、設(shè)計(jì)部、工程部

三建筑安裝工程費(fèi)

設(shè)計(jì)部工程部采購部

四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

五公共配套建設(shè)費(fèi)

六開發(fā)間接費(fèi)

七預(yù)備費(fèi)

直接成本

八期間費(fèi)用

財(cái)務(wù)部、營銷部、行政部

項(xiàng)目總投資

總經(jīng)理

全成擊本管漠理8、責(zé)肆任成堂本管翻理責(zé)任蓋成本宏的分讀解原挨則以成本形滅成主體作為成讀本責(zé)任勿主體全成本夸管理8、責(zé)最任成胸本管長理責(zé)任脾成本全的落碑實(shí)責(zé)任主瘋體責(zé)任內(nèi)域容責(zé)任酬控制援要點(diǎn)責(zé)任履叫行評價(jià)責(zé)任伯狀（坐書）責(zé)任竭成本準(zhǔn)的分種配最虜終落桃實(shí)到所了項(xiàng)疊目運(yùn)覆籌計(jì)懂劃以誼及各舞部門革工作突計(jì)劃跳中！階（加入時(shí)搬間、質(zhì)研量、價(jià)扭值、責(zé)為任人等要素弓）全成本守管理8、責(zé)與任成季本管殘理常見問冶題設(shè)計(jì)液管理功的責(zé)陶任成滋本僅僑僅是奴設(shè)計(jì)燈費(fèi)嗎這？招投鳳標(biāo)管國理的身責(zé)任鍛成本阿如何羨切分植？1：設(shè)瓦計(jì)階植段忌責(zé)碼任成秩本管城理2：招投牽標(biāo)責(zé)任到成本管繁理全成本怒管理8、責(zé)任妨成本管遞理常見問嘉題責(zé)任分課配合理抬嗎？這些專問題逮是責(zé)惑任成坦本管債理的升錯(cuò)？1：樣兼板房喇成本仰誰來相管2：圖財(cái)紙的決成本農(nóng)責(zé)任3：合同辨招標(biāo)與狼實(shí)施責(zé)結(jié)任1：產(chǎn)星品品或質(zhì)下誼降了3：財(cái)務(wù)荷數(shù)據(jù)失悉真了2：質(zhì)量蝦問題出訂現(xiàn)了全成本宰管理無效府成本無效成樹本1、無浙效成掃本產(chǎn)神生的丟原因不當(dāng)惱決策秀導(dǎo)致褲湊合喜執(zhí)行景，犧糖牲的悼是效作率、室效益崗，最份終體爺現(xiàn)為注成本紅的升狐高，肢利潤就的下辰降缺乏運(yùn)繞營設(shè)計(jì)賢，導(dǎo)致上節(jié)奏混蘆亂，標(biāo)耳準(zhǔn)降低執(zhí)行者效率追、標(biāo)進(jìn)準(zhǔn)低磚下，零最終撲也體謎現(xiàn)為巨高成念本無效成傻本2、具體為表現(xiàn)無效成急本3、具體篩表現(xiàn)作業(yè)環(huán)節(jié)無效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)案例土地獲取區(qū)域性政策了解深度不夠?qū)Τ鞘形磥硪?guī)劃缺乏有效判斷無效否成本3、具體縱表現(xiàn)無效騰成本3、具體院表現(xiàn)作業(yè)環(huán)節(jié)無效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)案例產(chǎn)品定位定位與市場需求不夠契合去化緩慢，溢價(jià)空間狹小無效膨成本3、具體批表現(xiàn)無效凈成本3、具拴體表開現(xiàn)作業(yè)環(huán)節(jié)無效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)案例方案階段可售與非可售比過小可售面積單方成本過高零部件無要求標(biāo)準(zhǔn)（如大堂面積、線條設(shè)置是否合理等）無效愈成本3、具筍體表癥現(xiàn)無效突成本3、具體顆表現(xiàn)作業(yè)環(huán)節(jié)無效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)案例設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)失誤對設(shè)計(jì)精度把握不夠非可售/可售過大對設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn)①拆除和重建②后期加固與補(bǔ)強(qiáng)③資金浪費(fèi)④拆除與重建設(shè)計(jì)變更下達(dá)不及時(shí)材料、施工工藝選擇不當(dāng)多工序設(shè)計(jì)圖矛盾裝飾設(shè)計(jì)未結(jié)合建筑現(xiàn)狀設(shè)計(jì)保守經(jīng)濟(jì)性不合理無效成關(guān)本3、具體林表現(xiàn)無效銀成本3、具體秤表現(xiàn)作業(yè)環(huán)節(jié)無效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)案例報(bào)規(guī)報(bào)建項(xiàng)目進(jìn)度與手續(xù)不匹配技術(shù)支撐不夠到位僥幸心理，渾水摸魚，導(dǎo)致欠賬后補(bǔ)無效成嬌本3、具壺體表呢現(xiàn)無效成顯本3、具凍體表迅現(xiàn)作業(yè)環(huán)節(jié)無效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)案例招標(biāo)招標(biāo)策劃標(biāo)段劃分不合理，計(jì)劃性不足影響工期與質(zhì)量投標(biāo)單位選擇投標(biāo)單位考察失誤，投標(biāo)競爭不充分中途變化，總價(jià)增加招標(biāo)文件編制合同條款有誤，經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制出現(xiàn)失誤多承擔(dān)費(fèi)用評定標(biāo)評標(biāo)分析失誤中標(biāo)價(jià)格偏高無效成今本3、具體培表現(xiàn)無效惡成本3、具牙體表判現(xiàn)作業(yè)環(huán)節(jié)無效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)案例施工施工準(zhǔn)備使用周期短的高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè)拆除與重建施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃不合理延誤工期，增加成本施工過程施工安排失誤賠償與維修費(fèi)用工程質(zhì)量管理不善考慮不周，費(fèi)用大增非關(guān)鍵線路搶工費(fèi)效比不高合同執(zhí)行拆分合同工作內(nèi)容未及時(shí)簽訂補(bǔ)充合同總成本增加，卻無法從相應(yīng)單位扣回維修維修工作程序不到位維修時(shí)未及時(shí)通知責(zé)任單位，維修費(fèi)用無法落實(shí)無效療成本3、具體慈表現(xiàn)無效滋成本3、具體咐表現(xiàn)作業(yè)環(huán)節(jié)無效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)案例銷售銷售承諾超出交樓標(biāo)準(zhǔn)的承諾為承諾付出大量成本