項目開發(fā)報批報建流程

項目開報報批流項目開流一土使權取取行政劃撥協(xié)議出讓招標拍賣流獲取土地出讓信息及相關規(guī)劃指（一

信息的初步收集、分析

組建競投小組，購買標書包括估價師、

現場勘察，收集相關資料

測算土地成本估算開發(fā)總投資、總價

確定拍人般個前，政府予以公布即掛牌）

策劃分析財務工程設計、法律等多種人員）獲土使權

值般采用假設開發(fā)法進行計算）辦理相應的土地產權轉移變更登記手續(xù)

信息資料A.B.1

析2

地=目場益發(fā)成費期利總本用發(fā)本詳見下表）+開費（詳下表+費詳見下表）

生、熟地指地塊是否已“三通一平通水、通電、通路和地塊表面了平整處理；

可行性分析可大致分為三個階段：機會可行分析階段：確定投資方向，提出開發(fā)目標；初步可行性分析階段：確定項目的開發(fā)前景及定位方向；最終可行性分析階段：對項目進行市場論證、經濟和技術分析，預算分析、資金安排；

開成明表序2.12.23.13.23.33.43.53.63.7

項土取成前費策劃研究費勘察設計費建期用樁基礎工程地下室工程主體土建工程安裝工程室外配套工程專業(yè)人員費用不可預見費總造本

備、、、、參《格息及類業(yè)、、、、、約前五項之和的約前五項之和的、開費明表序

項

備序號

管理費用財務費用推廣費用類別

建安費用的貸款年期利率計算按售價/租金的3%-5%計稅明表稅（費）率計算基數1234567

營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加印花稅房產稅房屋租賃管理費企業(yè)所得稅

5%1%3%0.1%1.2%2%15%

成交價營業(yè)稅營業(yè)稅售價/租金房產原值X70%租金銷售稅后利潤二立籌為房屋租賃所須繳交項目，房產轉讓無須繳交該稅項。

專公工分示圖監(jiān)理機構開商策、理司

規(guī)設單

施工單位廣設公

禮制公

市調機

模制公印包公甲方進行宏觀環(huán)境

A.B.中觀環(huán)境A.B.微環(huán)境分A.B.

可性析容綱參）

分市場需求分析及項目規(guī)劃設計展主題及裝款成本款現值、

三報規(guī)提將通過后領取建設地劃可

在訂地讓同取得立項上領建工規(guī)許證。在由規(guī)劃設計單位對整個項目6.

將到到到與按將綠按到到

10)

領將準如憑領設程工可

五：土地出讓合同（土地使用證設用地規(guī)劃許可證、建設工程建設工程施工許可證（外銷證視規(guī)定執(zhí)行三：四營推解

銷5

6

銷控安排、銷售策略、價格策略、促銷方式、類設施類文件類

項備售樓處包裝位置、大小、風格模型的制作與擺放尺寸、形態(tài)（剖面或平面量樣板間的設計、裝修數量、位置、風格銷售通道的安排、包裝安全性、便捷性、美觀度等戶外包裝審批、設計制作提前申報審批，確定地點、數量、規(guī)格、時間等銷售文件的制作與印刷包括：樓書、認購書、收據、價格表等媒體版面的預訂包括版位、版面、形式等銷售及財務人員的培訓準備培訓提綱及銷售管理條例其他/以上各類審批和制作必須提前做出工作計劃表，確定日期、數量、規(guī)格等正購或內部咨項目的最低銷售價格，是價格的最低防線；對外公布的價格，是與客戶溝通價格的支點；內部認購：內部員工認購或試探市場的手段，后者現居多，一般采用收取誠意金、派發(fā)籌碼券等，轉化方式有：排隊、抽簽、優(yōu)先選購及其他；

時進正憑建工內說：依據階段銷售管理銷售部每戶關問題統(tǒng)計，

銷服流示圖客戶來訪電客戶資料登銷售接待核對銷控

客戶追蹤

成交意向未確

控取成交意向確

交納誠意（小定）

消銷進行銷控

交納定金

簽訂臨時認購

撻定財務開具收簽訂正式認購補足樓（期款）

簽訂正式銷售合同

誠24小時額500（依,臨時認購書定元（）,天-15天,定正程a通知b客戶(確)書,到財務部交納相關款項(費后,領據c憑付,與客戶簽訂正式的買賣合(,書;d辦理續(xù)多,用五后服前期介入A.B.

88E.F.制定施工安裝

B.竣工驗收A.B.后期服務求9

規(guī)劃設計可細分為：整體規(guī)劃、建筑設計、園林設計等，可由一家或多家機構完成，內容由“概念設計—初步規(guī)劃—詳細規(guī)劃—建筑單體—樓層分布—室內戶型”過渡；

內容包括：項目定位、戶型配比、功能要求等原則性設想，但不能有過多的細節(jié)要求，避免對設計方的不

11先整由大到小由外至內

參考資

深圳某品房地產開發(fā)務流程主線：屋建造流程尋找新的土地資源（發(fā)研究部或項目開發(fā)部）↓項目可行性論證設計部，項目開發(fā)，銷售部，成本或財務部）↓購買（投標）土地并簽訂土地使用權出讓合同項目開發(fā)部↓項目立項（項目開發(fā)部，設計部，銷售部）↓項目的規(guī)劃設計方案招投標報建設計部，項目開發(fā)部↓項目的擴初設計方案的審查報建設計部，工程部，項目開發(fā)部）必要干擾和限制；

分別從市場接納和工程實施的角度提出意見依據項目的實際提出一些市場流行的創(chuàng)新要素以參考；

↓項目的施工圖的審查報建設計部，工程部，項目開發(fā)部↓

）項目施工監(jiān)理的招投標（工部，項目部↓

）樁基礎施工招投標及施工和驗收工程部，項目部，項目開發(fā)部）↓建筑主體施工招投標及施工工程部，項目部，項目開發(fā)）↓小區(qū)道路環(huán)境施工（設部，項目部）↓竣工驗收（設計部，工程部，項目部）↓工程收尾與物業(yè)公司對接項目部，物業(yè)公司）↓物業(yè)管理公司正式為小區(qū)居民服務物業(yè)公司）房屋銷流程項目聽證會前：場調研（市場行性調研分析報告市場營銷組）↓項目立項確定后：市場定位（項定位、產品定位、客戶定位、價格定位

市場營銷組

）↓規(guī)劃設計階段：劃設計建議（發(fā)節(jié)奏、戶型、立面、庭院、配套↓

市場營銷組規(guī)劃方案確定后：項目操作策劃銷售推廣策劃、前期銷售工作計劃↓

市場營銷組、包裝組）正式發(fā)售前3-6個銷售推廣實（銷售準備銷售服,告策市場營銷,包裝策劃包）↓樓花銷售期：式發(fā)售（銷售組織、信息反銷售服務合同按揭手續(xù)客戶事務）↓樓花銷售期：銷售策略調（月銷售總結、下月銷售推廣計市場營銷、段銷售總