福州市場總結與展望

2014年底福州市場情況第一章宏觀市場分析市場目錄第二章福州市場分析政策回顧政策環(huán)境經(jīng)濟投資二手房市棚戶改造土地市場小結總結市場存量市場供需二手房市市場去化成交對比小結總結政策回顧：市場決定政策走向新政扶持不斷2010年1月“國十一條”4月“國十條”9月“9.29新政”2011年1月“新國八條”2012年四大行首套房貸利率降到基準線2013年3月“國五條”“調控啟動”“全面打壓”“喊話調控”“履新調控”日期政策簡述1-10二套首付≥40%4-14二套首付≥50%，北京出臺限購政策6-14二套房認定既認房又認貸9-29三套房停貸，建議重點城市限購11-1取消房貸七折利率日期政策簡述1-26二套首付≥60%，一二線城市全面限購，既限增量又限存量4-1制定房價控制目標7-12三四線城市要求限購10-29溫家寶/李克強：繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，進一步鞏固調控成果日期政策簡述2012年溫家寶總理五次重要講話；財政部、住建部、央行各部委分別表態(tài)日期政策簡述2-20國五條：調控再次收緊7-31中央政治局會議：促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展2012年政府換屆選舉，國家履新調控，如果說過去是以抑制為核心的調控造就了房地產(chǎn)行業(yè)高房價和高收益的黃金十年，那么這種全新的以促供應為核心的調控思路將造就怎樣一個新的十年？從這樣的思考出發(fā)，我們通過對2014年前政策的梳理，看看在這種全新的調控思路下，房地產(chǎn)行業(yè)究竟經(jīng)歷了怎樣的變化，它又將引領我們這個行業(yè)走向何方。2014年8月“松購潮”9.30“房貸新政”10月“放寬公積金”“政策扶持”日期政策簡述8-8全國首個省級樓市救市政策“閩八條”誕生。9-30央行文件提出認貸不認房政策。10-30中央三部委聯(lián)合印文，降低公積金使用門檻、提高公積金使用效率。2014年在房地產(chǎn)市場持續(xù)成交萎靡，崩盤論不斷而各地方政府急需土地財政收入來平衡財政赤字的背景下，在地方與中央政府聯(lián)合推動下，在年底8月份-11月份連續(xù)頒布多項刺激經(jīng)濟與房產(chǎn)政策，逐步穩(wěn)住了市場持續(xù)下滑趨勢。房產(chǎn)政策：“松限購”、“解房貸”、“放積金”截至9月30日，全國47個限購城市中，共有42個城市放松限購，北京、上海、廣州、深圳、三亞為最后5個堅守限購的城市。限購放松后，短期市場出現(xiàn)明顯回升，但持續(xù)性不強，難以根本改變市場走勢。住房和城鄉(xiāng)建設部表示，近期的房地產(chǎn)市場政策主要是借市場調整的窗口期，把一些行政色彩比較濃的干預措施盡可能剔除。未來可能限購令將會退出房地產(chǎn)市場政策。8月份，全國各地掀起一片松綁限購政策的熱潮9月30日，中國人民銀行發(fā)文《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，放松首套房貸標準，非限購城市放開三套房貸申請。9.30央行推出房貸新政策，“認貸不認房”內容包括放松公積金貸款條件、推進異地貸款、降低中間費用三項內容。提高住房公積金繳存職工住房消費能力，支持繳存職工購買首套房和改善型自住住房10月10日中央三部委聯(lián)合印文，降低公積金使用門檻、提高公積金使用效率政策走向：“微刺激”政策不斷穩(wěn)定房地產(chǎn)市場為保證全年實現(xiàn)7.5%的經(jīng)濟增長目標，中央不斷通過定向降準等“微刺激“的手段刺激經(jīng)濟的增長，并取得了一定的成效。從中央與央行的一系列政策來看，我們預計未來半年“微刺激“還將持續(xù)，并有可能成為近幾年經(jīng)濟結構調整期間的常態(tài)。而房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟增長的重要支柱，我們預計未來半年中央政府的調控措施依然會在總體穩(wěn)定、分類調控的原則下，通過市場自身的調整來化解市場本身的供求矛盾。當然中央政府不會任由市場自由發(fā)展，輿論、信貸、稅收等手段預計會穿插于市場調整中，持續(xù)“微刺激“將是中央政府調控的策略。在土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收減少的情況下，迫于財政壓力，預計未來半年地方政府根據(jù)中央“分類調控“原則，尤其是在住建部再次重申了樓市調控的地方主導權之后，出臺多樣化的調整政策的可能性被加大，在前段時間里調控政策在：取消或調整限購政策、購房落戶、公積金貸款政策三大點已經(jīng)出臺了調整政策，預計市場若持續(xù)萎靡下一步將在土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等方面入手出臺新政，出臺的進程將會加快、力度也將更大。地產(chǎn)股市：政策面加大扶持，地產(chǎn)股開始回彈重點個股方面，各地限購放開政策進一步細化將有助于庫存的去化，降低行業(yè)風險，托底經(jīng)濟增速。政策面的改善及“銀十”銷售的回升使投資者對市場信心有所回升。內地股方面，招商地產(chǎn)上漲7.81%，金地集團下跌3.98%。香港方面，受限貸政策松綁及滬港通將推兩方面利好因素，內房股全線上揚，其中，華潤臵地和中國海外分別上漲15.27%和12.75%。10月漲跌幅榜單漲幅榜方面，榮安地產(chǎn)上漲明顯，漲幅達49.51%，在跌幅榜方面，中航地產(chǎn)跌幅居前，下跌12.24%。作為房地產(chǎn)市場的一個重要風向標，股市反彈回升，無疑是市場轉好的又一有利消息來自國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國固定資產(chǎn)投資增幅呈現(xiàn)明顯下滑，按此趨勢將在11月份呈負增長，而固定資產(chǎn)投資中的大頭-房地產(chǎn)投資的降幅更加明顯，在2014年的市場萎靡期，各大開發(fā)商因資金緊張皆采取保守態(tài)勢，減少開發(fā)投資與擴張。房地產(chǎn)投資：投資總額趨于穩(wěn)定增幅幅度下滑明顯指標

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13/10固定資產(chǎn)投資值(億元)406,160357,787305,786259,492212,770153,716107,07768,32130,283436,527391,282351,669固定資產(chǎn)投資增長率(%)15.916.116.51717.317.217.317.617.919.619.920.1房地產(chǎn)開發(fā)投資總額_累計值(億元)/68,751.2158,974.5150,381.2542,018.6230,738.5822,321.5615,339.247,955.9886,013.3877,412.1668,693.18房地產(chǎn)開發(fā)投資總額_累計增長率(%)/12.513.213.714.114.716.416.819.319.819.519.2二手房：930新政成交平穩(wěn)新政后上漲可望2014年10月，15城市二手房成交總量47647套，環(huán)比上月下跌5.03%，同比去年10月為下降16.33%。另據(jù)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，26城市二手房掛牌價格環(huán)比10升16降，共22個城市環(huán)比漲跌幅在1%內，整體來看，價格仍處于平穩(wěn)中小幅波動的態(tài)勢。10月的二手房成交量雖較上月略有下降，一是受到十一長假影響，市場成交有滯后性，二是930新政落地首月，市場需要時間進行消化，但咨詢量和看房量的明顯增多，凸顯了樓市的活躍跡象，尤其以北京為例，10月第4周，北京二手房日均網(wǎng)簽成交量連續(xù)一周突破600套，刷新年內新高，回暖跡象尤為明顯。2014年10月，15城市二手房成交量環(huán)比6升9降。26重點城市掛牌總量環(huán)比下跌0.51%

市場掛牌量略有下跌舊城改造：2014年為歷年棚戶改造放量最大、最強商品住宅和棚改房實際開工面積走勢（2008-2015E）棚戶區(qū)改造既是一項民心工程也是政府對經(jīng)濟“微刺激”的重要手段。在2011年和2014年棚改房新開工面積占比均超過了20%，這說明在房地產(chǎn)開發(fā)（住宅）對GDP的總體貢獻中，棚戶區(qū)改造就占到了20%以上。在房地產(chǎn)市場繁榮的2009年和2013年，這一比重也超過了15%。土地市場：土地市場交易略有好轉成交：成交：10月土地市場成交量環(huán)比走高，翹尾之勢明顯價格：成交結構變化，致總價漲而均價跌流標率：數(shù)月4%上下浮動，流標率趨于平緩溢價率：10月底價成交大幅回升，溢價率同環(huán)比均回落各級市場——一線城市成交表現(xiàn)反復，二線城市拿地價格持續(xù)走高10月一線城市經(jīng)營性用地成交總建面積環(huán)比出現(xiàn)下跌，其中北京成交最多，10幅地塊139萬平方米。二線及三四線城市本月成交總建面與上月相比均有所上漲，二線城市環(huán)比上漲21%，三四線甚至翻番有余。二線城市中依舊是武漢、鄭州、長沙等重點城市成交較多。與去年同期相比，各線城市仍處低位，分別下跌37%、55%和62%。整體來看，近幾個月一線城市市場成交稍顯反復，主要與政府出讓土地相關，雖本月成交出現(xiàn)下跌，不過其不俗的溢價表現(xiàn)證明，一線城市土地熱度不減；二線城市內部縱向分化加劇；三四線城市似有抬頭之勢，后期表現(xiàn)或有突破。成交面積：一線城市成交量環(huán)比下跌，三四線城市大漲成交價格：一線成交額環(huán)比下跌三成，二線拿地價格持續(xù)走高土地市場：土地市場將小幅回暖，成交規(guī)模將回升得益限購取消、限貸松綁以及地方救市力度的進一步加大，一線及部分二線城市成交量顯著回升，整體市場成交持續(xù)向好，大大提振了開發(fā)企業(yè)拿地信心，上半年以來積壓的購地需求也迎來了釋放契機，月內土地成交顯著轉暖，深圳、上海、廈門、北京、南京等迎來高價拿地熱潮。10月份，全國100城市土地成交總建面積環(huán)比增加三成有余，其中二線城市成交環(huán)比增二成，占整體土地成交總建面積的六成份額，居各線城市首位；三四線城市土地市場放量更為顯著，月內成交總建面突破1100萬平方米，同比翻番，其中泰州成交總建面逾240萬平方米，另外南通、柳州、清遠等市也在100萬平方米以上。從企業(yè)角度來看，一方面是需求積壓，今年以來土地市場的持續(xù)走冷，積壓了相當數(shù)量購地需求，另一方則是購地信心提振，9月下半月以來樓市成交的持續(xù)轉暖，也使得越來越多的房企開始關注土地市場。

綜合政府和企業(yè)兩方面因素，我們認為在2014年最后的兩個月里，得益亍政企雙方在價格上的愈加理性客觀，土地成交應當會出現(xiàn)大面積的溢價現(xiàn)象，但在供需雙方交易意愿顯著回升的推動下，土地成交規(guī)模的持續(xù)回升仍應是大概率事件。未來市場：無外力干預，一、二線城市調整期預計明年一季度結束調整何時結束,我們認為很大程度上取決于房價調整的深度和廣度，只有出現(xiàn)了“地價”才能刺激成交的回升。從最近幾月城市項目降價表現(xiàn)來看，近半數(shù)的降價并沒有帶來成交量的回升，究其原因主要是：多數(shù)項目和企業(yè)依然沒有進入實質降價階段，降價力度有限，多以特價房或者暗折的面目示人，購房者認為價格還沒降到其心理價位或能夠承受的價位，城市供求嚴重失衡以致市場對區(qū)域未來趨勢繼續(xù)看跌或者認為還有下跌可能，仍然保持觀望。在沒有外力干預的情況下，一、二線城市調整期預計在明年一季度或者年中時期結束。如果貨幣持續(xù)放松，則更短。一、二線城市對外來需求的吸附力較強，需求依然大量存在，城市市場基本面的發(fā)展趨勢沒有根本性變化。只是因為房價過高、購買能力受抑等因素延緩需求釋放。以往的經(jīng)驗表明，調整期基本在6-12個月，最長不超過15個月。2004年調整期2008年調整期2012年調整期10月份全國市場縱深解讀經(jīng)濟：三季度經(jīng)濟增速創(chuàng)新低，“穩(wěn)增長”信號明顯政策：中央多舉措穩(wěn)定住房消費各地救市出新招土地：土地成交應市轉暖，深圳今年首推宅地即刷新地王紀錄市場：重點城市供應回歸常態(tài)，成交量大為提振企業(yè)：政策利好促地產(chǎn)股回升，房企有意加大二線城市布局房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段市場分析國家、地方與央行不斷出臺新政策，鼓勵支持房地產(chǎn)市場的背景下，整體市場下跌幅度已經(jīng)放緩，但是因為2013年的市場發(fā)展過快、部分城市房價上升過于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也導致購房者購買力難以為繼；經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場正逐步走出緊缺的格局，除個別一線城市外，我們看到多數(shù)城市目前市場供應較為充足，部分城市甚至已經(jīng)暴露出供應過剩的風險。所以在未來一段時間依然是去庫存為主的，但房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了此次調整期最艱難的低谷。小結：第一章宏觀市場分析市場目錄第二章福州市場分析政策回顧政策環(huán)境經(jīng)濟投資二手房市棚戶改造土地市場小結總結市場存量市場供需二手房市市場去化成交對比小結總結14年第奏三季暗度市顛區(qū)商凱品住啄宅供薦應量己達67俯.9萬㎡較，環(huán)調比小蟲幅下者滑5%，同增比去歷年同淚期漲梁幅達瓦近5成，路閩江產(chǎn)世紀速城集穿中放賢量促晌市場居供應譯充足好，加之瓦成交丈量表第現(xiàn)一夫般，篩開發(fā)評商放瓜緩推豈盤速嘉度，協(xié)市場鏡供需陸矛盾堤凸顯城，供榆需比府達1.莫3。供需其矛盾禍凸顯兼期供需矮平衡坡期供需欣矛盾童凸顯柔期市場理供需員：市獎區(qū)供驢應充濕足，尿供需銹矛盾速凸顯20帝11年季寇均去脆化42萬㎡20句12年季知均去標化63萬㎡20死13年季樹均去梅化69萬㎡20順14年季裳均去帝化53萬㎡日期銷售量(萬㎡))環(huán)比同比均價(元/㎡)環(huán)比同比2012Q382.048%99%144528%1%2013Q346.8-33%-43%182172%26%2014Q351.920%11%16057-7%-7%銷量：20島14年第陵三季奶度商盈品住卡宅銷拿量達51種.9萬㎡搖，環(huán)主比上夕漲20蛇%，同析比去賠年上禽漲11疤%，閩江缺世紀記城7月首乘開入艷市、橡持續(xù)趙推盤泄，第傍三季涂度集會中簽稍約面吊積達16蚊.6萬㎡朋，占推比達32括%，一買定程獅度拉拖升商余品住哲宅銷居量；價格：受利主力搜簽約愧項目殘閩江督世紀松城及威市場吐多項兩目下塘調價譜格影部響，或本季德度均答價16句05衰7元/㎡，泄環(huán)比差下跌7%，同喊比亦偷縮減7%。市場語銷量膜：單灣盤熱托銷，鳴促銷村量小刷幅回毒升，朵樓市血冬季塘未結墾束20寇11年季其均去返化20磚.7萬㎡20交12年季浮均去董化40匪.8萬㎡20芹13年季本均去劑化54綢.8萬㎡20傻14年季賭均去望化30價.4萬㎡市場懇供應摸不足恢，銷漏量逐碗步下倍滑供需：20淡14第三殿季度恨閩侯格商品貓住宅陽供應魯量為35萬㎡，環(huán)蒜比微聽跌1%，同暴比去租年則扭縮減45恐%，區(qū)染域多齡個高深層進倘入銷將售后般期及屬工期券影響羽推售個等因柏素下印，供應涌量大任幅縮臘減，加賭之受拿投資鍛客及晨改善溫型客梨戶觀截望影鴨響，舌銷量剝連續(xù)3季度耐呈現(xiàn)臘下跌遵態(tài)勢神，成喇交量鑄僅25炸.4萬㎡，與羽上季蜂度持袖平，棒同比華大幅麥下跌55超%，市宋場表訪現(xiàn)平抵靜；價格：本壇季度灰均價98罩97元/㎡，環(huán)烏比微剃跌1%，同合比上刪漲4%，大叢學城北板塊溜項目構成交毛占比腦提升橫促價道格小蓄幅微雷漲。郊區(qū)抬市場胖：供池應下奸滑，幕客戶督依然雹觀望只，銷叮量節(jié)俘節(jié)趨甜冷存量脈去化厲：福時州10月份賺存量31午1萬方彈去化奧周期17包.8月10月份奴福州癥存量31肯1萬方界，去償化周椒期約攤為17魂.8月。餅在全很國主借要24個城肅市中熔，存回量屬發(fā)于最客少的附一個遙城市伏，當染時相乖對性雜的去風化能例力也春偏弱躺，去阿化周陸期需這要17樹.8個月街，在24個城茅市中飾排第折五位雜，形錢式不憂是很軋樂觀果。市場述去化刑率比丙較低華，而雙周期衛(wèi)比較段長，值未來時房價跳很難殼上漲里，目打前緊石要任縮慧務依己然是顯促銷睡去庫干存二手以房成尸交：寄整體頓市場伸量價桑小幅鑰連續(xù)村上漲2個月20糖14年10月福脆州二另手房鹿住宅每市場堅整體粗呈掛表牌量牢價齊品升的從態(tài)勢設，其該中掛挺牌套矛數(shù)為96耐60蔥2套，怠環(huán)比廟上漲0.喪72汪%，掛戒牌均這價為13淺59杯2元/平方旨米，臭環(huán)比瘡上升0.童09閣%。九賠城區(qū)拒二手園房掛猛牌均份價三共漲六懂跌，見除閩明侯縣伯、鼓歐樓區(qū)貢和馬騎尾區(qū)毒掛牌鑄價格銀小幅籌上漲揭外，蟲其余清區(qū)縣倒掛牌借價均卻下跌肅。從圖釋上可湯以看洽出二昌手房斗在八月物份開億始止桑跌連零續(xù)上株漲2個月晃，而碗新房蔥價格么跌幅攤在10月份陡的時帖候開蹄始放弱緩。福州20槳14年房蟲價走脫勢圖新房柴成交爛：20星14年上居半年屆成交纖同比厲下滑移近半2014年與2013年成交數(shù)據(jù)對比時間面積（㎡）套數(shù)均價時間面積（㎡）套數(shù)均價2014年1月127599908155692013年1月2400002026135942014年2月106362943154662013年2月2134561715140372014年3月1866801584156052013年3月3940553250140902014年4月1508571206156562013年4月2320621918140012014年5月1372591099155262013年5月2166911763138872014年6月126558959153582013年6月2849392430140792014年7月2229501808150592013年7月1642301284145512014年8月1506101389146902013年8月1916701406151212014年9月1802041563143872013年9月114095835150412014年10月1764991