物業(yè)安全管理演示文稿

物業(yè)安全管理PPT演示文稿目前一頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)優(yōu)選物業(yè)安全管理PPT目前二頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)一、物業(yè)安全管理概述（一）物業(yè)安全的涵義

其一，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財(cái)物不受侵害，物業(yè)區(qū)域內(nèi)部的生活秩序、工作秩序和公共場(chǎng)所秩序保持良好的狀態(tài)。

其二，物業(yè)的安全狀態(tài)應(yīng)該是一種既沒有危險(xiǎn)，也沒有可能發(fā)生危險(xiǎn)的狀態(tài)。

其三，物業(yè)安全是物業(yè)區(qū)域內(nèi)各方面安全因素整體反映，而不是單指物業(yè)某一個(gè)方面的安全。目前三頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)

物業(yè)安全管理是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身和財(cái)產(chǎn)的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。（二）物業(yè)安全管理目前四頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)思想落實(shí)

要把安全管理放在第一位，要真正從思想上重視起物業(yè)的安全管理。組織落實(shí)

要有主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥，成立安全委員會(huì)，負(fù)責(zé)安全管理工作，同時(shí)還要建立具體的物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)。人員落實(shí)

物業(yè)安全人員必須經(jīng)過專業(yè)崗位培訓(xùn)，要有較高的政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想道德素質(zhì)。制度落實(shí)

要根據(jù)國家有關(guān)政策法規(guī)和要求，結(jié)合自己所管物業(yè)的實(shí)情，制定出切實(shí)可行的安全管理制度和辦法。裝備落實(shí)

要配備專門的、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)施設(shè)備，如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)及安全器材設(shè)備（交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備），增強(qiáng)安全管理的安全系數(shù)與效率。（三）物業(yè)安全指導(dǎo)原則目前五頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)治安管理消防管理車輛交通管理工程設(shè)備管理其它（管理崗位、保潔崗位、綠化崗位）突發(fā)事件處理

（四）物業(yè)安全管理的內(nèi)容目前六頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)二、治安管理

（一）治安管理方式

1.封閉式管理

這種方式適用于政府機(jī)關(guān)、部隊(duì)等一些要害部門或別墅、高級(jí)寫字樓等一些高檔物業(yè)或業(yè)主、使用人有特別要求的物業(yè)管理。其管理特點(diǎn)是整個(gè)物業(yè)為封閉體系，物業(yè)出入口有專門保安人員崗位看守，業(yè)主、使用人有專用通行證件，外來人員須征得業(yè)主、使用人同意并辦理登記手續(xù)方可入內(nèi)。目前七頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)2.開放式管理

一些大的住宅小區(qū)或商業(yè)樓宇都采用開放型管理方式，不僅業(yè)主、使用人無需辦理專用通行證件，且外來人員只要著裝整潔均可自由進(jìn)出。不過一些商業(yè)樓宇在非辦公時(shí)間亦采用封閉式治安管理，以確保業(yè)主、使用人的財(cái)產(chǎn)安全。目前八頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)

1.預(yù)防為主、防治結(jié)合

治安工作關(guān)鍵是做好預(yù)防工作，應(yīng)防患于未然。

2.堅(jiān)持物業(yè)治安與社會(huì)治安管理相結(jié)合原則

物業(yè)安全離不開治安大環(huán)境改善，同樣社會(huì)治安也不能失去物業(yè)區(qū)域治安工作的支撐。物業(yè)區(qū)域內(nèi)治安工作有賴于社會(huì)力量和公安部門的支持。

（二）治安管理的原則目前九頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)3.堅(jiān)持“服務(wù)第一、以人為本”的服務(wù)宗旨

管理就是服務(wù)，保安也是一種服務(wù)。治安管理者必須緊緊圍繞努力為業(yè)主、使用人提供盡善盡美的服務(wù)這一中心開展治安管理工作。4.堅(jiān)持治安工作硬件與軟件一起抓的原則

物業(yè)管理中的治安工作的好壞既靠治安工作的軟件管理，也要靠治安防治的硬件設(shè)施。目前十頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（三）物業(yè)治安管理的內(nèi)容

1.對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反《治安處罰法》的行為進(jìn)行禁止，并報(bào)公安機(jī)關(guān)處理。2.對(duì)于物業(yè)區(qū)域內(nèi)妨礙他人正常生活的行為進(jìn)行禁止。例如：發(fā)出噪聲、污染、亂扔雜物、搭建各類違章建筑等。目前十一頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)2.門衛(wèi)安全管理為業(yè)主、使用人及客人提供引導(dǎo)服務(wù)。為業(yè)主、使用人及客人提供物業(yè)服務(wù)簡單咨詢答問。當(dāng)業(yè)主、使用人及客人攜帶較多物品時(shí)，為其提供必要的幫助。為老弱病殘及其它需要幫助的人提供必要可行服務(wù)。按有關(guān)規(guī)定對(duì)人員、物品出入進(jìn)行必要檢查、登記與控制。疏通車輛和人員進(jìn)出，維持門崗周圍交通秩序。目前十二頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)嚴(yán)格制止閑雜人員進(jìn)入轄區(qū)，監(jiān)督、控制施工人員進(jìn)出。提高警惕，發(fā)現(xiàn)可疑人員和異常情況及時(shí)處理并迅速報(bào)告。認(rèn)真履行值班登記制度，記錄值班中所發(fā)生、處理的各種情況。認(rèn)真做好特別時(shí)段（小區(qū)深夜時(shí)間、商業(yè)樓宇非營業(yè)時(shí)間等）人員出入登記工作。及時(shí)匯報(bào)、通報(bào)值崗時(shí)發(fā)現(xiàn)涉及安全、維養(yǎng)、保潔、綠化等方面需及時(shí)處理的事宜。積極配合其它保安，做好安全防范工作。2.門衛(wèi)安全管理(續(xù))目前十三頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)3.巡邏安全管理

（1）巡邏的范圍保安巡邏范圍嚴(yán)格限定為物業(yè)的公共地方如轄區(qū)的綠化區(qū)、休閑娛樂場(chǎng)所、車場(chǎng)、樓宇的公共走廊、電梯廳、樓梯通道、天臺(tái)、設(shè)備用房、洗手間等。保安員一般不允許進(jìn)入業(yè)主、使用人私人物業(yè)空間。目前十四頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（2）巡邏方式①定時(shí)、不定時(shí)巡邏。定時(shí)巡邏一般1至2小時(shí)進(jìn)行一次。②著制服巡邏和便衣巡邏。通常普通保安員穿保安制服巡邏，保安部經(jīng)理著便衣巡邏。③晝間巡邏和夜間巡邏。白天主要是檢查轄區(qū)內(nèi)的安全秩序，防范、消除各種不安全因素，制止違法犯罪活動(dòng)，為業(yè)主、使用人提供必要的幫助等；夜間除上述任務(wù)外，還要對(duì)定時(shí)運(yùn)行設(shè)備、物業(yè)區(qū)域、隱蔽和易發(fā)事故地段作重點(diǎn)檢查巡視，進(jìn)行必要的上鎖、開關(guān)、提醒、登記、報(bào)告。（3）電子巡更為監(jiān)督檢查保安員巡邏工作，不少住宅區(qū)或商業(yè)大廈都安裝電子巡更系統(tǒng)，配備電子巡更器。目前十五頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)4.監(jiān)控安全管理

（1）電視監(jiān)控系統(tǒng)電視監(jiān)控系統(tǒng)主要由電子攝像頭、電視屏幕和錄像機(jī)三部分組成。電視監(jiān)控系統(tǒng)在進(jìn)行監(jiān)視的同時(shí)，可以根據(jù)需要定時(shí)啟動(dòng)錄像機(jī)、伴音系統(tǒng)和時(shí)標(biāo)裝置，記錄監(jiān)視目標(biāo)的圖像、數(shù)據(jù)、時(shí)標(biāo)，以便存檔追蹤分析處理。目前十六頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)目前十七頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（2）電子保安系統(tǒng)電子保安系統(tǒng)是利用安裝在物業(yè)不同部位的各種監(jiān)測(cè)控制器件，通過感應(yīng)、遙測(cè)，一旦有非法侵入、盜竊等情況，即會(huì)發(fā)出報(bào)警信號(hào)。常用的監(jiān)測(cè)器件有門窗電磁開關(guān)，監(jiān)測(cè)破壞玻璃或者外力撞擊的振動(dòng)傳感器，監(jiān)測(cè)人體散發(fā)熱量的紅外線傳感器，監(jiān)測(cè)人體和物體變化的光電、超聲波和微波傳感器等。常用的報(bào)警輸出為報(bào)警發(fā)聲器、警號(hào)、警燈等。目前十八頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（四）安全管理標(biāo)識(shí)的設(shè)置

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)事故多發(fā)區(qū)域主要有配電室、天臺(tái)、墻、煤氣房、停車場(chǎng)、施工現(xiàn)場(chǎng)等，在上述位置應(yīng)設(shè)立明顯警示標(biāo)識(shí)。在墻、天臺(tái)等地圍墻上應(yīng)設(shè)置“危險(xiǎn)請(qǐng)勿攀爬”警示牌；在配電室、煤氣房等地應(yīng)設(shè)置“閑人免進(jìn)”、“禁止煙火”等警示牌；在清潔現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)放置“小心地滑”警示牌：外墻清洗等高空作業(yè)，應(yīng)擺放“正在施工”、“高空作業(yè)”警示牌；在存放有毒物品或危險(xiǎn)物品的場(chǎng)所要放置“危險(xiǎn)，小心有毒”等相應(yīng)的警示牌；在停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)立各種指示燈、警示語、防撞防滑標(biāo)識(shí)，人行道、車行道、進(jìn)口出口標(biāo)識(shí)、標(biāo)高、限速等。目前十九頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)案例外來人員要搬東西離開小區(qū)怎么辦？

一天，溫馨園小區(qū)來了幾位探訪A5棟4單元403室的訪客。當(dāng)值的門崗護(hù)衛(wèi)員在驗(yàn)證登記放行后，感覺到來者神情有異，便暗中告知護(hù)衛(wèi)班長對(duì)訪客進(jìn)行監(jiān)控。按理說訪客應(yīng)當(dāng)通過單元門上的對(duì)講請(qǐng)室內(nèi)幫助開門，可他們來到A5棟4單元門前，為首者竟掏出鎖匙徑直把門打開了。尾隨過來的護(hù)衛(wèi)班長發(fā)現(xiàn)當(dāng)即上前予以制止，并一再追問鑰匙的來源。訪客講：該房業(yè)主欠他們的錢，愿用房間內(nèi)的物品抵債，鑰匙就是該業(yè)主給的。護(hù)衛(wèi)班長頓生疑竇，不久前業(yè)主剛剛將這套房子連同家私借給其表弟用，怎么會(huì)突生變故呢？看來其中一定另有蹊蹺。

于是，護(hù)衛(wèi)班長向他們講清“搬出物品須有業(yè)主直接認(rèn)可”的管理規(guī)定，請(qǐng)他們先到管理處辦公室稍事休息，等待管理處確認(rèn)。然后馬上打電話找業(yè)主求證，業(yè)主連忙叫管理處暫不放行，隨即急匆匆從外面趕來。待雙方一見面，準(zhǔn)備搬東西的訪客頓時(shí)傻了眼，連說此業(yè)主非彼“業(yè)主”。目前二十頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)住戶在大堂遺失物品怎么辦？

一個(gè)周末的夜晚，住在怡海廣場(chǎng)東座的一位小姐進(jìn)入大堂后處理一件事情。辦完事后，發(fā)現(xiàn)放在一旁的手袋不見了，里面有剛領(lǐng)到的工資和公司保險(xiǎn)柜的鎖匙。

管理處領(lǐng)導(dǎo)獲悉后，馬上來到現(xiàn)場(chǎng)了解有關(guān)的情況，并當(dāng)即調(diào)看了事發(fā)時(shí)段的大堂監(jiān)控錄像。從錄像中，大家清晰可見一名男子順手牽羊拿走了小姐置于一旁的手袋。但非常遺憾的是，由于攝像鏡頭位置和角度有限，錄像只顯示了該人的背影，雖與東座某公司的一位員工很相似，但不能完全確認(rèn)和肯定。失主不希望帶來其他麻煩，要求管理處繼續(xù)幫助尋找。而管理處很清楚自己無法動(dòng)用傳訊、偵察等手段進(jìn)行查證，如何是好呢？管理處經(jīng)過商議想出個(gè)奇招：在大堂貼出告示，講清失主失竊的情況，申明可疑人已被攝入監(jiān)控錄像，希望其能悔悟，迷途知返，主動(dòng)歸還被竊的手袋，以免鬧出更大的亂子。由于住在樓內(nèi)的人們對(duì)大堂的監(jiān)控設(shè)施都有所了解，自然深信不疑。

翌日，失主高興的來到管理處，告訴大家被竊的手袋已被悄悄的送回來了，里面的東西絲毫未損，對(duì)管理處的巧妙處理贊不絕口。目前二十一頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)訪客不愿登記怎么辦？目前二十二頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)三、消防管理

（一）消防基本知識(shí)

1.燃燒的條件

燃燒，俗稱著火，是指可燃物與氧或氧化劑作用發(fā)生的釋放熱的化學(xué)反應(yīng)，通常伴有火焰和發(fā)煙現(xiàn)象。任何物質(zhì)發(fā)生燃燒，都有一個(gè)由未燃狀態(tài)轉(zhuǎn)向燃燒狀態(tài)過程。這個(gè)過程發(fā)生必須具備三個(gè)條件，即：可燃物、助燃物和著火源。目前二十三頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)2.預(yù)防火災(zāi)的基本措施

（1）控制可燃物具體方法有：控制可燃物品的儲(chǔ)存量；以難燃或不燃材料代替易燃或可燃材料；用防火涂料浸涂可燃材料，提高其耐火極限；保持可燃物處于良好的通風(fēng)狀態(tài)等。（2）隔絕助燃物就是破壞燃燒的助燃條件，具體措施有：將易燃、易爆物的生產(chǎn)置于密閉的設(shè)備中進(jìn)行；對(duì)容易自燃的物品進(jìn)行隔絕空氣存放；變壓器充惰性氣體進(jìn)行防火保護(hù)；關(guān)閉防火門、窗，切斷空氣對(duì)流；用沙、土覆蓋可燃油液等。目前二十四頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（3）消除著火源消除著火源，就是破壞燃燒的熱能源，具體措施有：安裝防雷、防爆裝置；采取控溫、遮陽等措施避免著火源；在建筑物之間構(gòu)筑防火墻，在同一大廈不同樓層之間及同一樓層的不同區(qū)域安裝防火卷簾等。目前二十五頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)3.火災(zāi)撲救的基本方法

（1）窒息滅火法

就是根據(jù)可燃物燃燒需要足夠的空氣（氧氣）這一條件，采取適當(dāng)措施阻止空氣流入燃燒區(qū)，或采用不燃物、惰性氣體沖淡空氣中的氧氣含量，使燃燒物缺乏氧氣的助燃而熄滅。這種滅火方法適用于撲救密閉的房間和生產(chǎn)裝置、設(shè)備容器內(nèi)的火災(zāi)。（2）冷卻滅火法是根據(jù)可燃物發(fā)生燃燒必須達(dá)到一定溫度的這一條件，將水或滅火劑直接噴灑在燃燒物上，使燃燒物的溫度降低到燃點(diǎn)以下，從而終止燃燒。此法還可用于冷卻尚未燃燒的物體，如建筑構(gòu)件、設(shè)備等，避免它們受熱幅射影響而發(fā)生燃燒或爆炸。目前二十六頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（3）隔離滅火法

是根據(jù)發(fā)生燃燒必須具備可燃物這一條件，將與燃燒物鄰近的可燃物隔離開，阻止燃燒進(jìn)一步擴(kuò)散。（4）抑制滅火法就是將滅火劑噴在燃燒物上，使其參與燃燒反應(yīng)，使燃燒中產(chǎn)生的游離基消失，形成穩(wěn)定分子或低活性游離基，從而使燃燒終止。目前二十七頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)4.常用消防設(shè)施、設(shè)備和器材

（1）滅火器滅火器是一種可由人力移動(dòng)的輕便滅火器具，它由筒體、筒蓋、瓶膽、噴嘴等部件組成。滅火器種類較多，按其移動(dòng)方式主要有手提式和推車式滅火器。目前二十八頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)滅火器類型的選擇撲救固體火災(zāi)應(yīng)選用泡沫、磷酸銨鹽干粉；撲救液體火災(zāi)應(yīng)選用干粉、泡沫、二氧化碳型滅火器，撲救極性溶劑B類火災(zāi)不得選用化學(xué)泡沫滅火器；撲救可燃?xì)怏w火災(zāi)應(yīng)選用干粉二氧化碳型滅火器；撲救帶電火災(zāi)應(yīng)選用鹵代烷、二氧化碳、干粉型滅火器；撲救固夜氣體火災(zāi)和帶電火災(zāi)應(yīng)選用磷酸銨鹽干粉型滅火器；在同一滅火器配置場(chǎng)所，當(dāng)選用兩種或兩種以上類型滅火器，應(yīng)采用滅火劑相容的滅火器。目前二十九頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)物業(yè)管理中常見的三種滅火器使用方法

提式干粉式滅火器提取滅火器上下顛倒兩次到滅火現(xiàn)場(chǎng)，拔掉保險(xiǎn)栓，一手握住噴嘴對(duì)準(zhǔn)火焰根部，一手按下壓把即可。滅火時(shí)應(yīng)一次撲棄；室外使用時(shí)應(yīng)站在火源的上風(fēng)口，由近及遠(yuǎn)，左右橫掃，向前推進(jìn)，不讓火焰回竄。35kg推車式干粉滅火器兩個(gè)人操作，一個(gè)人取下噴槍，并展開軟管，然后用手扣住扳機(jī)；另一個(gè)人拔出開啟機(jī)構(gòu)的保險(xiǎn)銷，并迅速開啟滅火器的開啟機(jī)構(gòu)。目前三十頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)二氧化碳滅火器二氧化碳是一種不導(dǎo)電的氣體，密度較空氣大，在鋼瓶內(nèi)的高壓下為液態(tài)。滅火時(shí)，只需扳動(dòng)開關(guān)，二氧化碳即以氣流狀態(tài)噴射到著火物上，隔絕空氣，使火焰熄滅。適用于精密儀器、電氣設(shè)備以及油品化驗(yàn)室等場(chǎng)所的小面積火災(zāi)。二氧化碳由液態(tài)變?yōu)闅鈶B(tài)時(shí)，大量吸熱，溫度極低(可達(dá)到-80℃)，要避免凍傷。同時(shí)，二氧化碳雖然無毒，但是有窒息作用，應(yīng)盡量避免吸入。

目前三十一頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（2）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)裝置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的作用是盡早地探測(cè)到火災(zāi)的發(fā)生并發(fā)出警報(bào)，以便采取措施，預(yù)防和減少火災(zāi)的發(fā)生和造成的損失。按監(jiān)測(cè)火災(zāi)特性不同，火災(zāi)探測(cè)器常分以下幾種：感煙式火災(zāi)探測(cè)器。感溫式火災(zāi)探測(cè)器。感光式火災(zāi)探測(cè)器?？扇?xì)怏w火災(zāi)探測(cè)器。目前三十二頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（3）自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)裝置

自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)是按適當(dāng)間距和高度裝置一定數(shù)量噴淋頭的供水滅火系統(tǒng)，主要由噴頭、閥門、報(bào)警控制裝置和管道等組成。（4）消火栓系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)主要由供水泵、管網(wǎng)、消火栓、水帶、水龍頭、噴水栓、報(bào)警按扭及報(bào)警電話等組成。目前三十三頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（5）防排煙系統(tǒng)

現(xiàn)代化高層樓宇里在安全通道附近都安裝排煙裝置。（6）加壓送風(fēng)系統(tǒng)

發(fā)生火災(zāi)時(shí)，為防止煙霧、毒氣進(jìn)入疏散通道及消防電梯廳，除安裝防火門外，還在每一層的疏散樓梯及消防電梯前安裝百葉式加壓送風(fēng)系統(tǒng)，以供應(yīng)充足的新鮮空氣，確保人員疏散和消防電梯的正常運(yùn)行。目前三十四頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（7）安全通道與消防電梯當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員可通過安全通道（即防火樓梯）進(jìn)行緊急疏散直達(dá)室外或其他安全處（如避難層、平臺(tái)等）。消防電梯是供消防滅火、搶救傷員、運(yùn)輸消防器材的專用電梯。目前三十五頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（二）消防管理組織

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)成立防火領(lǐng)導(dǎo)小組。防火領(lǐng)導(dǎo)小組的組長一般由總經(jīng)理擔(dān)任，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司總經(jīng)理是當(dāng)然的第一防火責(zé)任人，副組長一般由保安部負(fù)責(zé)人擔(dān)任。專職防火辦公室一般設(shè)在保安部內(nèi)。為加強(qiáng)物業(yè)的消防管理，物業(yè)管理公司應(yīng)在保安部內(nèi)成立一專職消防隊(duì)（組）具體負(fù)責(zé)消防中心監(jiān)控工作和定期開展消防安全檢查工作。除了專職消防隊(duì)（組）外，還必須建立一支義務(wù)消防隊(duì)，義務(wù)消防隊(duì)由管理公司內(nèi)身體素質(zhì)好、能吃苦耐勞、不怕困難和犧牲的員工組成。

目前三十六頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（三）消防管理措施

1.貫徹落實(shí)“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的消防原則

“誰主管，誰負(fù)責(zé)”原則的中心就是層層落實(shí)防火責(zé)任制，從而調(diào)動(dòng)各部門、各崗位和全體員工搞好消防工作的積極性。作為物業(yè)管理公司的法人代表要對(duì)本單位的防火安全工作負(fù)全面責(zé)任；物業(yè)管理公司各部門經(jīng)理要對(duì)本部門的防火安全負(fù)責(zé)；各班組負(fù)責(zé)人以至每個(gè)職工都要對(duì)自己管轄工作范圍內(nèi)的防火安全負(fù)責(zé)。目前三十七頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)2.建立健全消防安全制度（1）消防中心值班制度消防值班人員必須樹立高度的責(zé)任感，嚴(yán)肅認(rèn)真地做好消防中心的值班監(jiān)控工作。（2）動(dòng)用明火管理制度（3）施工防火安全管理制度凡是進(jìn)入轄區(qū)物業(yè)內(nèi)進(jìn)入室內(nèi)裝修的施工單位都必須遵守管理公司的裝修安全管理規(guī)定，以確保施工中的防火安全。（4）重點(diǎn)部位防火管理制度（5）消防安全檢查制度目前三十八頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)3.加強(qiáng)防火管理

防火管理是消防工作的重中之重，尤其是機(jī)房、油庫、倉庫、廚房、商場(chǎng)、資料室、娛樂場(chǎng)所等物業(yè)重點(diǎn)區(qū)域的防火管理。為此須在以下方面加強(qiáng)管理。消防中心24小時(shí)對(duì)各區(qū)域?qū)崟r(shí)監(jiān)控，認(rèn)真落實(shí)巡邏制度。合理設(shè)置防火分區(qū)，以防火門或卷簾為分隔，每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)防火責(zé)任人，加強(qiáng)監(jiān)控中心的監(jiān)控和日常巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)排除，保持消防設(shè)備設(shè)施完好。區(qū)域內(nèi)禁止吸煙，嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入，在醒目位置設(shè)置“嚴(yán)禁吸煙”、“嚴(yán)禁煙火”、“嚴(yán)禁火種入內(nèi)”等醒目的標(biāo)示牌。杜絕管轄區(qū)域電氣設(shè)備超負(fù)荷工作的現(xiàn)象，排除一切火災(zāi)隱患。對(duì)于公共區(qū)域，按防火分區(qū)設(shè)置責(zé)任人，定時(shí)、定期檢查、保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施和其他電氣設(shè)備。對(duì)食堂廚房等重點(diǎn)防火區(qū)域，除嚴(yán)格按規(guī)章制度實(shí)施管理外，應(yīng)加大消防檢查力度。目前三十九頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)4.加強(qiáng)消防教育培訓(xùn)

（1）對(duì)員工的培訓(xùn)教育（2）對(duì)客戶的宣傳教育目前四十頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（四）消防演習(xí)

物業(yè)管理公司每年應(yīng)組織一至兩次消防演習(xí)，通過演習(xí)來檢驗(yàn)小區(qū)或大廈防火、滅火工作；通過演習(xí)增強(qiáng)員工及業(yè)主、使用人的消防意識(shí)，提高業(yè)主、使用人逃生及自救能力；通過演習(xí)檢驗(yàn)員工滅火、疏散業(yè)主、使用人、保護(hù)物業(yè)等能力；通過演習(xí)來檢驗(yàn)消防設(shè)施保養(yǎng)及運(yùn)作情況。目前四十一頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)四、道路與車輛管理（一）停車場(chǎng)庫的建設(shè)（二）車輛管理制度（三）車輛管理的工作程序（四）車輛管理的標(biāo)準(zhǔn)目前四十二頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（一）停車場(chǎng)庫的建設(shè)1．停車場(chǎng)庫的位置規(guī)劃

（1）是否經(jīng)濟(jì)（2）是否因地制宜2．停車場(chǎng)庫內(nèi)部要求

（1）停車場(chǎng)庫的光度要求（2）停車場(chǎng)庫的設(shè)施要求（3）停車場(chǎng)庫區(qū)位布置要求目前四十三頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（二）車輛管理制度1．車輛管理負(fù)責(zé)人職責(zé)2．車輛管理員的崗位職責(zé)3．車輛管理工作制度4．車輛管理規(guī)定目前四十四頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)1．車輛管理負(fù)責(zé)人職責(zé)(1)依法管理住宅區(qū)(大廈)、交通、車輛。(2)按物價(jià)部門收費(fèi)規(guī)定收取車輛保管費(fèi)。(3)熟悉掌握住宅區(qū)(大廈)車輛流通情況，車位情況。(4)負(fù)責(zé)監(jiān)督和落實(shí)員工崗位職責(zé)，員工日考核，(5)負(fù)責(zé)每日工作檢查，填寫《車輛管理日檢表》(6)負(fù)責(zé)對(duì)外協(xié)調(diào)與聯(lián)系，處理車輛管理問題和客戶投訴。(7)負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行法制教育和職業(yè)道德教育，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。(8)負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，做好培訓(xùn)記錄。(9)定時(shí)向管理處主任匯報(bào)工作。目前四十五頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)2．車輛管理員的崗位職責(zé)⑴負(fù)責(zé)對(duì)停車場(chǎng)(庫)汽車、摩托車及車棚內(nèi)自行車管理。⑵實(shí)行24小時(shí)輪流值班，服從統(tǒng)一安排調(diào)度。⑶按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對(duì)出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行，填寫《車輛出入登記表》。⑷遵章守制，按時(shí)上下班，做好交接班。⑸按規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，開具發(fā)票，繳交營業(yè)款。⑹負(fù)責(zé)指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放。⑺負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)道路和停放車輛進(jìn)行巡視查看，保證車輛安全。⑻負(fù)責(zé)停車場(chǎng)(庫)的消防以及停車場(chǎng)(庫)、值班室，崗?fù)ず拖窜嚺_(tái)的清潔工作。目前四十六頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)3．車輛管理工作制度（1）停車場(chǎng)(庫)門衛(wèi)管理制度（詳略）（2）車輛管理員交接班制度（詳略）目前四十七頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)4．車輛管理規(guī)定（1）停車場(chǎng)（庫）的管理規(guī)定（詳略）（2）小區(qū)停放車輛管理規(guī)定（詳略）（3）單車、摩托車管理規(guī)定（詳略）（4）機(jī)動(dòng)車輛行駛秩序管理（詳略）目前四十八頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（三）車輛管理的工作程序1．門衛(wèi)崗工作程序：（1）車輛進(jìn)崗（2）車輛出崗2．停車場(chǎng)工作程序（1）車輛進(jìn)場(chǎng)（庫）（2）保管（3）車輛出場(chǎng)（庫）

3．緊急情況處理

目前四十九頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)目前五十頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)案例外來車輛故意堵塞道口怎么辦？

小區(qū)停車場(chǎng)全部是私家車位的海潤花園曾遇到這樣的事。一天，一輛小車要進(jìn)入小區(qū)，道口崗護(hù)衛(wèi)員禮貌的上前說明情況，并勸說司機(jī)將車停放在緊挨花園的一個(gè)公共停車場(chǎng)。誰知司機(jī)勃然變色，嘴里不干不凈，把車停在道口揚(yáng)長而去，道口一下子被堵塞了。

護(hù)衛(wèi)員急忙呼來當(dāng)值的班長，當(dāng)值班長簡要了解情況后，馬上追趕上司機(jī)，婉言做他的工作：首先對(duì)因花園設(shè)施有限而未能提供停車條件表示歉意；然后陳述停車道口堵塞交通的利害；接著動(dòng)員盡快自行將車移走以彌補(bǔ)影響；最后指出若一意孤行則立即扣留該車并電話報(bào)警或電請(qǐng)交通管理部門拖車。

司機(jī)聽了有理有節(jié)的一番“開導(dǎo)”后，自知理虧，恐怕也覺得這最后一手難以招架，略做沉思狀，無言以對(duì)，只好乖乖的回來把車開走了，道口又恢復(fù)了正常。目前五十一頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)車主不按規(guī)定地方停車怎么辦？

黃線是禁止停車的標(biāo)志線，黃線以內(nèi)不可以停車，這是基本的常識(shí)。但有人卻視而不見，偏偏將車停在黃線內(nèi)，造成小區(qū)內(nèi)交通混亂，也給安全管理工作帶來很多不應(yīng)有的麻煩。目前五十二頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)五、物業(yè)設(shè)備與安全（一）物業(yè)設(shè)備分類（二）安全管理內(nèi)容

物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險(xiǎn)性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會(huì)造成機(jī)毀人亡的重大事故。同時(shí)，設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設(shè)備壽命的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。目前五十三頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（一）物業(yè)設(shè)備分類建筑衛(wèi)生設(shè)備(給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防設(shè)備、供熱供冷與通風(fēng)設(shè)備，人防設(shè)備等)建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱民、電梯防雷裝置等房屋廚房設(shè)備房屋景觀設(shè)備房屋清潔設(shè)備等目前五十四頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（二）安全管理內(nèi)容加強(qiáng)安全教育與宣傳。設(shè)備安全管理措施落實(shí)設(shè)備合格證制度安全責(zé)任制度

特種設(shè)備管理目前五十五頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)1、加強(qiáng)安全教育與宣傳對(duì)操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識(shí)教育和安全作業(yè)管理。對(duì)業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識(shí)，提高安全意識(shí)。在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報(bào)欄。定期召開業(yè)主和使用人座談會(huì)。目前五十六頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)2、設(shè)備安全管理措施對(duì)一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安裝必要的安全保護(hù)措施定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測(cè)試制定設(shè)備的安全管理制度目前五十七頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)3、落實(shí)設(shè)備合格證制度落實(shí)國家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，如電梯。要求使用和維修人員持證上崗。目前五十八頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)4、安全責(zé)任制度主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容明確下來。安全管理，人人有責(zé)。形成一整套安全責(zé)任制度。

目前五十九頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)5、特種設(shè)備管理《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗配合安全檢查，落實(shí)合格證制度形成一整套安全責(zé)任制度分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任目前六十頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（現(xiàn)場(chǎng)舉例）六、其它(管理、保潔、綠化等)目前六十一頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)七、突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案（一）突發(fā)事件及其預(yù)案的種類（二）突發(fā)事件處理程序（三）突發(fā)事件處理預(yù)案

目前六十二頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)突發(fā)事件預(yù)案

指在意外事故或突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，物業(yè)管理公司在受托管理服務(wù)的物業(yè)區(qū)域內(nèi)，面對(duì)突發(fā)的緊急狀況，為維護(hù)廣大用戶的利益，以專業(yè)知識(shí)技能和訓(xùn)練有素的快速處置能力盡快處理問題、采取應(yīng)對(duì)措施，將損害和不良影響降低到最低限度的方案。宗旨：保護(hù)生命第一，保護(hù)財(cái)產(chǎn)第二。目前六十三頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（一）突發(fā)事件及其預(yù)案的種類煤氣泄露應(yīng)急處理；火警應(yīng)急處理；火警預(yù)報(bào)應(yīng)急處理；消防設(shè)備人為損壞應(yīng)急處理；漏水（水浸）應(yīng)急處理；電力故障應(yīng)急處理；地震應(yīng)急處理；電梯困人應(yīng)急處理；住客受傷及意外應(yīng)急處理；高空擲物應(yīng)急處理；目前六十四頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)噪音污染應(yīng)急處理；交通意外應(yīng)急處理；發(fā)生自殺和企圖自殺應(yīng)急處理；罪案現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理；發(fā)生盜竊應(yīng)急處理；發(fā)生搶劫應(yīng)急處理；發(fā)生毆斗應(yīng)急處理；發(fā)生偷車應(yīng)急處理；擅自侵入應(yīng)急處理；發(fā)生可疑物或爆炸物應(yīng)急處理；接收恐嚇電話處理；拾獲財(cái)物的處理；水力系統(tǒng)故障的處理。目前六十五頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（二）突發(fā)事件處理程序1．事前預(yù)防2．事中控制3．事后改進(jìn)目前六十六頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)1．事前預(yù)防（1）識(shí)別可知的安全隱患：摸底、清查、整理、分類（2）應(yīng)急物資的準(zhǔn)備（3）突發(fā)事件處理預(yù)案的演習(xí)目前六十七頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)2．事中控制（1）統(tǒng)一指揮原則（2）服從命令原則（3）主動(dòng)出擊原則（4）靈活處理的原則（5）安全第一的原則（6）團(tuán)結(jié)協(xié)作的原則目前六十八頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)3．事后改進(jìn)（1）全面總結(jié)（2）制定糾正措施修改原預(yù)案誤漏之處編制缺乏的預(yù)案有針對(duì)性地開展培訓(xùn)目前六十九頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)（三）常見的突發(fā)事件處理預(yù)案突發(fā)治安、刑事案件的處理預(yù)案電梯困人救援的處理預(yù)案自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）設(shè)備損壞——漏水設(shè)備損壞——停電誤報(bào)火警火警處理程序氣體泄漏——工作程序目前七十頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)1、突發(fā)治安、刑事案件的處理預(yù)案（1）一般處理程序（2）盜竊等破壞事件的處理預(yù)案（3）現(xiàn)行違法犯罪行為的處理（4）內(nèi)部違法犯罪案件的處理預(yù)案（5）毆打暴力事件的處理預(yù)案（6）治安緊急情況的處理預(yù)案目前七十一頁\總數(shù)七十八頁\編于五點(diǎn)2、電梯困人救援的處