第章城市土地與房產(chǎn)管理

現(xiàn)代市政學(xué)（第三版）王佃利張莉萍高原主編第七章城市土地與房產(chǎn)管理本章重點(diǎn)123我國(guó)城市土地管理體制、土地使用制度的變革現(xiàn)階段我國(guó)城市房地產(chǎn)管理以及城市住房保障體系存在的主要矛盾我國(guó)城市房地產(chǎn)管理以及城市住房保障體系存在的主要矛盾的成因及今后改革方向7.1.1城市土地管理的界定1.土地資源與資產(chǎn)7.1城市土地管理概述從土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性看，土地具有資源和資產(chǎn)兩個(gè)特征。土地資源是指在一定技術(shù)條件和一定時(shí)間內(nèi)可為人類(lèi)利用的資源，認(rèn)識(shí)土地的資源屬性主要是強(qiáng)調(diào)土地的使用價(jià)值和效用特性。土地同時(shí)還是一項(xiàng)重要的社會(huì)財(cái)產(chǎn)，具有資產(chǎn)特性，又稱(chēng)地產(chǎn)。2城市土地及其特性差異性和區(qū)位性供應(yīng)的稀缺性和可壟斷性投入的無(wú)限性和可替代性3城市土地管理城市土地管理是城市政府在國(guó)家有關(guān)土地的法律法規(guī)的指導(dǎo)下，為調(diào)整土地關(guān)系、組織土地合理開(kāi)發(fā)利用所進(jìn)行的各項(xiàng)工作的統(tǒng)稱(chēng)。城市土地管理的任務(wù)是對(duì)城市土地的占有、分配、流轉(zhuǎn)及使用進(jìn)行規(guī)劃、組織和監(jiān)控，借以調(diào)整城市土地關(guān)系，保護(hù)和開(kāi)發(fā)城市土地資源，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。城市政府加強(qiáng)對(duì)城市土地管理的必要性第一，提供城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。第二，減少土地利用中的外部性。第三，保證土地市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行。第四，促進(jìn)公平分配。7.1.2城市土地管理的基本內(nèi)容1城市土地規(guī)劃管理2城市土地權(quán)屬管理3城市地籍管理4城市土地市場(chǎng)管理5城市國(guó)有土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理7.1.3我國(guó)城市土地管理體制土地管理體制是指由國(guó)家關(guān)于土地管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理職能權(quán)限劃分所形成的體系和管理制度統(tǒng)管?chē)?guó)家依法設(shè)立獨(dú)立的土地管理專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一管理全國(guó)土地分管分部門(mén)、分系統(tǒng)，根據(jù)實(shí)際情況需要，設(shè)立土地管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理本部門(mén)、本系統(tǒng)所使用的土地統(tǒng)管與分管相結(jié)合指國(guó)家設(shè)立土地管理機(jī)構(gòu)，按照法律規(guī)定的職權(quán)統(tǒng)一管理全國(guó)土地，各部門(mén)、各系統(tǒng)也設(shè)立土地管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理本部門(mén)、本系統(tǒng)的用地。我國(guó)土地管理體制的發(fā)展1986年以前分頭分散管理體制1986年以后統(tǒng)一的管理體制2.我國(guó)城市土地管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)國(guó)務(wù)院主要負(fù)責(zé)全國(guó)土地管理中重大問(wèn)題的決定負(fù)責(zé)確定土地使用權(quán)的最高年限，規(guī)定基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)，并公布具體的實(shí)施辦法，規(guī)定采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金的最低價(jià)等。國(guó)土資源部是國(guó)務(wù)院負(fù)責(zé)全國(guó)土地統(tǒng)一管理工作的職能部門(mén)和行政執(zhí)法部門(mén)其主要職責(zé)是擬定和監(jiān)督實(shí)施有關(guān)土地的方針、政策，主管全國(guó)土地的調(diào)研及征用等工作，并對(duì)全國(guó)土地市場(chǎng)進(jìn)行管理。國(guó)土資源部?jī)?nèi)主要土地管理機(jī)構(gòu)設(shè)置情況縣級(jí)以上地方人民政府在城市土地的管理方面，主要是根據(jù)省級(jí)以上人民政府的指示依法批準(zhǔn)劃撥所必需的建設(shè)用地的使用權(quán)，擬定用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的年度土地總面積方案。城市國(guó)土資源局是市人民政府的職能部門(mén)和行政執(zhí)法部門(mén)，主管全市土地的統(tǒng)一管理工作，其主要職責(zé)在于擬定本市的土地資源利用規(guī)劃，審核土地征用的范圍、數(shù)量，管理土地的流轉(zhuǎn)、批租以及實(shí)施土地監(jiān)督等。7.2我國(guó)的城市土地管理7.2.1我國(guó)城市土地基本制度1我國(guó)城市土地所有制根據(jù)我國(guó)憲法和《土地管理法》的規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)行的土地所有制為社會(huì)主義土地公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。2我國(guó)城市土地使用制度（1）土地使用權(quán)出讓?zhuān)?）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?）土地使用權(quán)出租（4）土地使用權(quán)抵押7.砍2.蔥2城市兔土地丟供應(yīng)奇與管碧理1我國(guó)勞現(xiàn)行魔城市巾土地育供應(yīng)嫂方式城市儲(chǔ)土地挪的獲列得有父兩種豆來(lái)源朱，一種趕是進(jìn)榮行舊陣城改森造，瘡將城甚里年坊代久隔遠(yuǎn)、方破敗芝危舊費(fèi)的建期筑物箏拆除屈，在富此基乎礎(chǔ)上震重新揪進(jìn)行困平整享開(kāi)發(fā)退；另一有種是搜將城皮鄉(xiāng)結(jié)象合部威的土畜地開(kāi)規(guī)發(fā)成蛋城市析的用統(tǒng)地，扮即將橡農(nóng)業(yè)尿用地伏轉(zhuǎn)化房誠(chéng)為非余農(nóng)用棄地，負(fù)非農(nóng)強(qiáng)建設(shè)丟用地菊可以計(jì)通過(guò)竊征用任和非葛征用寬兩種床方式蓄轉(zhuǎn)變脊。（1）城單市土劣地的稻劃撥獄和出譽(yù)讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)出讓?zhuān)?）劃嚷?lián)芎湍３鲎尫膮^(qū)胞別取得方式不同是否支付對(duì)價(jià)存續(xù)期限不同使用權(quán)的法律性質(zhì)不同（3）城監(jiān)市土互地有層償供肆應(yīng)制累度的身發(fā)展只有嚴(yán)格規(guī)定真正用于公益用途的土地才適用劃撥方式，經(jīng)營(yíng)性用地必須使用出讓方式。另一個(gè)重要的問(wèn)題是把出讓供應(yīng)方式中協(xié)議出讓的渠道盡可能地緊縮，逐漸改為以拍賣(mài)、招標(biāo)的方式進(jìn)行土地出讓。2我國(guó)饞城市績(jī)土地哭儲(chǔ)備淺制度（1）土地巖儲(chǔ)備央制度玻的發(fā)計(jì)展。（2）我育國(guó)土讀地儲(chǔ)噸備制殃度的女運(yùn)行腎方式胸。收購(gòu)儲(chǔ)備出讓?zhuān)?）實(shí)頓施土勿地儲(chǔ)輩備制快度的劍作用鄭和成賀效為政府提供了調(diào)控土地市場(chǎng)的手段推進(jìn)了存量土地的盤(pán)活和土地的集約利用，有利于土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的落實(shí)實(shí)現(xiàn)了土地資產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)7.未2.郊3完善名我國(guó)宣城市共土地博管理1當(dāng)前施城市伶土地姻管理臉存在騰的問(wèn)秩題土地產(chǎn)權(quán)制度存在缺陷土地市場(chǎng)機(jī)制不健全政府職能發(fā)揮不到位2完善翁我國(guó)釀城市晶土地唯管理償?shù)拇刖胧┘?xì)分土地產(chǎn)權(quán)，擴(kuò)大土地權(quán)利種類(lèi)完善土地登記制度，建立土地查閱制度完善土地評(píng)估，合理確定土地使用權(quán)價(jià)格及其他產(chǎn)權(quán)交易價(jià)格完善土地收購(gòu)、儲(chǔ)備制度切實(shí)發(fā)揮租稅費(fèi)對(duì)國(guó)有土地資源配置的杠桿作用7.種3.淡1城市畫(huà)房產(chǎn)矮管理著的界灣定7.票3城市勻房產(chǎn)灰管理旨概述城市甲房產(chǎn)辜管理疾就是先城市趟人民雁政府膝對(duì)城斷市房惑產(chǎn)規(guī)燈劃、竭建造要、使棚用所荒進(jìn)行敢的一怖系列礦工作快。7.今3.些2城市黃房產(chǎn)徹管理污的基壁本內(nèi)毀容城市住房規(guī)劃管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理房產(chǎn)物業(yè)管理7.害3.雪3我國(guó)壇城市光房產(chǎn)嗚管理燃體制根據(jù)待我國(guó)《城市朗房地已產(chǎn)管袍理法》規(guī)定國(guó)務(wù)山院建糊設(shè)行露政主艷管部真門(mén)、墳土地北管理求部門(mén)奏依照租國(guó)務(wù)柿院規(guī)宏定的質(zhì)職權(quán)毛劃分搞，各洽司其貌職，館密切映配合捆，管絕理全陶國(guó)房報(bào)地產(chǎn)宴工作曲。縣級(jí)有以上女地方深人民耕政府嚼房產(chǎn)怠管理辟、土偉地管磨理部乒門(mén)的筋機(jī)構(gòu)沖設(shè)置忽及其而職權(quán)諸由省濁、自衰治區(qū)柿、直焦轄市疼人民廉政府跳確定盆。7.禿4我國(guó)膨的城旗市住鐵房保瘋障7.惑4.腥1城市致住房找保障冶概述1.住房保障的基本內(nèi)涵2.住房保障制度的建設(shè)原則3.住房保障的實(shí)現(xiàn)手段7.故4.忙2我國(guó)戒城市達(dá)住房成保障翠制度永的變蒼革計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性住房保障改革初期的住房“雙軌制”的探索住房貨幣化改革以來(lái)的新體系當(dāng)前多層次住房保障體系的構(gòu)建7.誤4.代3我國(guó)曲的城睛市住步房保族障體職系（1）限價(jià)商品住房出售（2）經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)（3）公共租賃住房供應(yīng)（4）廉租房配租（5）住房公積金制度（6）財(cái)政住房補(bǔ)貼7.桂4.蕩4完善核我國(guó)招的城案市住族房保韻障健全法律法規(guī)體系，推進(jìn)保障性住房的法制化正確發(fā)揮政府和市場(chǎng)的作用，完善保障性住房政策體系組建職能管理機(jī)構(gòu)，促進(jìn)部門(mén)間的協(xié)調(diào)探索新的融資模式，建立多層次、多渠道的財(cái)政投入體系擴(kuò)大保障對(duì)象的范圍，完善規(guī)范保障性住房和保障對(duì)象的管理加強(qiáng)監(jiān)督和程序規(guī)范，建立保障性住房監(jiān)督管理機(jī)制復(fù)習(xí)芹思考1城市土地管理的基本內(nèi)容有哪些？2如何認(rèn)識(shí)我國(guó)城市土地管理體制？3我國(guó)城市土地