第二章資產(chǎn)評估的基本方法

(2)市價折扣法市價折扣法是以參照物成交價為基礎(chǔ),考慮評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素,憑借評估人員經(jīng)驗或有關(guān)部門規(guī)定,設(shè)定一個折扣率來確定評估價值的方法。其計算公式為資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×(1-價格折扣率)此方法只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件差異的情況。練習(xí)：甲企業(yè)與乙企業(yè)進行聯(lián)營,甲企業(yè)投入專用設(shè)備一套,經(jīng)調(diào)查,目前同樣設(shè)備的全新現(xiàn)行市價為120000元,經(jīng)評估人員分析，認定其快速變現(xiàn)折扣率30%，則該專用設(shè)備的評估值為多少？評估值=120000×（1-30%）=84000（元）生產(chǎn)能力比例法——此時假設(shè)資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系。其計算公式為：資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×練習(xí)：被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為800噸,參照物資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為1000噸,評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為100萬元,由此確定被評估資產(chǎn)價值？評估值=100×=80(萬元)②規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法——此時假設(shè)資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系。資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×公式中的x稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)練習(xí)：被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸,參照物資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸,評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元,該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.6。由此確定被評估資產(chǎn)價值:評估值=10×=8.41(萬元)(4)價格指數(shù)法——指以參照資產(chǎn)成交價為基礎(chǔ),考慮參照物成交日期與被評估資產(chǎn)評估基準日的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響,利用物價變動指數(shù)調(diào)整參照物成交價從而得到評估對象評估值的方法。其計算公式為資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×(1+物價變動指數(shù))此方法只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易時間差異且時間差異不能過長的情況。練習(xí)：與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價格為10萬元,半年間該類資產(chǎn)的價格上升了8%,則資產(chǎn)評估價值？評估值=10×(1+8%)=10.8(萬元)例題被評估房地產(chǎn)于2006年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價格為3800元/平方米，則評估對象于2006年6月30日的價值接近于：(5)成新率價格調(diào)整法——指以參照物成交價格為基礎(chǔ),考慮到參照物和成交對象僅存在新舊程度上的差異,通過成新率調(diào)整估算被評估對象價值的方法。其計算公式為：資產(chǎn)評估值=參照物成價格×公式中的成新率通常按使用年限確定。此法只適用于評估對象和參照物之間僅存在成新程度差異的情況。例：某通用設(shè)備進行評估，其成新率為50%，評估人員在市場上尋找到參照通用設(shè)備，市場成交價格為6萬元，其貶值率為30%，該通用設(shè)備的評估值最接近于（）萬元。A.4.29B.6C.8.4D10練習(xí)：某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估，評估基準日為2002年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：參照物

ABC交易單價

5,000

5,960

5,918

成交日期

2002.6

2002.9

2002.10

區(qū)域條件

比被評估資產(chǎn)好

比被評估資產(chǎn)好

比被評估資產(chǎn)好

交易情況

正常

高于市價4%

正常

被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素進行調(diào)整。被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別為107、110和108。當(dāng)時房產(chǎn)價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)為：(1+4%)4=117%；參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù)：1+4%=104%

；參照物C因在評估基準日當(dāng)月交易，故無需調(diào)整。三個參照物成交價格的調(diào)整過程如下:參照物

ABC交易單價

5,000

5,960

5,918

時間因素修正

117/100

104/100

100/100

區(qū)域因素修正

100/107

100/110

100/108

交易情況修正100/100

100/104

100/100

修正后的價格

5,467

5,418

5,480

單位：被評估資產(chǎn)單價＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3

＝5,455（元）被評估資產(chǎn)總價＝5,455×600＝3,273,000（元）(2)成本市價法——指以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ),利用參照物成交市價比率來確定評估對象價值的方法。其計算公式為資產(chǎn)評估值=評估對象現(xiàn)行合理成本×練習(xí)：評估時某縣城商品住宅的成本市價率為120%,已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元,則資產(chǎn)評估值？評估值=20×l20%=24(萬元)重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本900元，其中原材料300元，人工成本600元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.7元。該機器設(shè)備重置成本為：

其中：買價，50000元運雜費，1000元安裝費用，900元其中，原材料，300元人工，600元

直接成本＝50000＋1000＋900

＝51900（元）間接成本（安裝成本），420元

重置成本合計，52320元。自測題1.某臺設(shè)備為1980年12月購進,賬面值200萬元,購進時的定基物價指數(shù)102%,以2000年12月1日為評估基準日對其進行評估。已知1985年、1990年、1995年和2000年各年的定基物價指數(shù)分別為110%、118%、125%和120%,則該設(shè)備的重置成本最接近于(

)萬元。A.235

B.240C.295

D.350答案：A自測題2.某被評估設(shè)備賬面原值為90萬元，賬面凈值75萬元。該設(shè)備已購置3年，3年中，同類設(shè)備的價格指數(shù)每年都比前一年遞增5%，則該設(shè)備的重置成本最接近于（）萬元。A.104.19B.103.50C.90D.94.5答案：A練習(xí)：評估某企業(yè)某類通用設(shè)備,經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備4臺,估算其重置成本之和為30萬元,而該4臺具有代表性通用設(shè)備歷史成本之和為20萬元,該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為600萬元,則該類通用設(shè)備重置成本？調(diào)整系數(shù)K==1.5該類通用設(shè)備重置成本=600×l.5=900(萬元)自測題3.資產(chǎn)評估中,實體性貶值的估算可采用(

)。A.觀察法

B.重置核算法

C.價格指數(shù)法

D.功能價值法

答案：A練習(xí)定：某資脂產(chǎn)19災(zāi)94年2月購僚進,2助00捷4年2月評擦估時苗名義震已使割用年仰限是10年。躍根據(jù)媽該資跳產(chǎn)技坡術(shù)指踏標,正常要使用療情況冒下每梨天應(yīng)狐工作8小時,而實富際每樂天只斬工作7.插2小時疫。則雙實際戒已使寬用年蝴限應(yīng)估為多污少？資產(chǎn)牢利用菜率=叼×妄10死0%們=9團0%實際份已使丈用年暮限=1悄0×兔90陶%=制9(年)某機鬧器設(shè)臂備購鋒建于19茅94年10月30日，反根據(jù)附其技監(jiān)術(shù)經(jīng)補濟指嗎標，川規(guī)定咳正常搏使用聞強度帖下每鄭天的染運轉(zhuǎn)卷時間躺為8小時鳥，由態(tài)于其委生產(chǎn)核的產(chǎn)手品自19得94年初擠至19吃98年末校期間皺在市藏場上湯供不宴應(yīng)求鋸，企裳業(yè)主腎在此否期間航一直倒超負搬荷使宏用該崇設(shè)備肉，每省天實扭際運搖轉(zhuǎn)時東間為10小時瓣，自19匹99年初稱恢復(fù)雷正常紐奉使用淡，現(xiàn)籠以20焦00年10月30日為振評估爪基準怕日，遺則該格設(shè)備速的名欠義已陜使用萍年限別為6年，虧求實擾際已沖使用除年限行。練習(xí):某設(shè)布備與吧目前翻普遍奇使用唐的技梨術(shù)先蓬進的街設(shè)備故相比,在完規(guī)成同算樣生豈產(chǎn)任做務(wù)的間情況歉下,能源禁消耗磁超支30增0癥00元,人工分消耗騰超支10寶0兩00元。布經(jīng)評丘估人沾員鑒愛定,該設(shè)輕備尚艱可使添用5年,同行墳業(yè)的看資產(chǎn)橡平均刑收益另率為10閃%,所得包稅率逃為30剝%,則該辛設(shè)備得的功交能性甘貶值?功能遵性貶妖值=(瞞30盈00法0+歸10抱00亂0)狐×(膽1-納30絲式%)絡(luò)×(儉P/舌A,狀10撲%,鏡5)=1屬06悅14忙2.擋4久(元)綜合暖練習(xí)脈題例：摘某臺忠技術(shù)篇落后峰的刨差床，茫假設(shè)來技術(shù)深先進績的同虹種刨彈床和偉該刨虛床的詳年產(chǎn)你量均朋為5萬件皮，但比單件莊工資德技術(shù)云先進宴的刨港床比尿該刨讓床低0.擺40元，宇此刨決床剩拘余使?jié)櫽媚甏蜗逓?年，拿折現(xiàn)買率為10橫%，所抓得稅套率為33火%。該貸刨床亂賬面捕成本藏為50萬元懲，99年底西投入謠使用伯，20枝03年底讓進行貓評估行。20皇00年—2合00么3年各鏡年機泊器設(shè)邀備環(huán)辟比價腸格變神動指耳數(shù)分典別為8%，10部%，11須%，13刃%，不雜計經(jīng)躍濟性腫貶值逐，求流該刨訊床的振評估役值。（20歷05年考射題）鳳某收牢益性到資產(chǎn)付，效數(shù)益一聰直良竟好，基經(jīng)?；驑I(yè)評汁估人蠟員預(yù)賊測，錘評估霧基準陪日后抽第一稼年預(yù)書期收泉益為10桂0萬元別，以浮后每禮年遞競增l0萬元乖，假義設(shè)折蟲現(xiàn)率嫂為10損%，收挺益期濁為20年，這該資漫產(chǎn)的借評估炒價值澤最接餡近于樣（豬）萬漁元。A.棉14罷00B.掀17遲00叉C齊.1喊80顯0D.奏19柄70練習(xí)題：經(jīng)評鞏估人梨員調(diào)禍查分兆析,預(yù)測行評估懲對象悉是一讓項在鬧未來4年內(nèi)習(xí)可以鑰獲得努收益奔的資醒產(chǎn),在未松來4年內(nèi)掙的預(yù)文期收依益分絹別為20羨00元、22踩00元、24股00元和28脹00元，南假定準折現(xiàn)屋率為8%樹,則該鋒項資融產(chǎn)的米評估緩值？資產(chǎn)拴評估溉值==7漿70破0.喚98（元滑）練習(xí)籃：某評月估對柳象為律一項牙在未撞來5年后范可獲勢得10浩0君00元預(yù)睡期收剪益的您資產(chǎn),假定掘折現(xiàn)鴿率為8%劉,則資掏產(chǎn)的驗評估參值？資產(chǎn)牢評估材值=惡=6滲80愿5.美83（元勻）練習(xí)驅(qū)：某收繁益型靈資產(chǎn)犯預(yù)計舌未來5年收浸益額尖分別尊是12萬元趙、15萬元樓、13萬元次、11萬元浩和14萬元續(xù)。假屯定從歌第六胳年開挨始,以后爸各年斥收益鏈均為14萬元,確定直的折貝現(xiàn)率園和資憂本化監(jiān)率為10靜%。確引定該忠收益稠型資支產(chǎn)在笑持續(xù)姑經(jīng)營連下和50年收閥益的守評估迷值?(1覽)永續(xù)慮經(jīng)營揮條件畢下的情評估避過程首先,確定厘未來5年收本益額割的現(xiàn)鍵值為現(xiàn)值您總額==4回9.成24晨42碌(萬元)其次,將第擋六年撥以后跟的收許益進勞行本箏金化尚處理,即=1圓40（萬動元）最后,確定喜企業(yè)控的評店估值評估珠值=4贊9.悼24勇4朱2+