寶雞市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

寶雞市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告目錄第一部分：寶雞市概況第三部分：市場調(diào)研

一：地理位置一：市場調(diào)查二：人文歷史二：市場分析三：經(jīng)濟狀況三：市場需求分析四：遠景規(guī)劃四：潛在消費者分析第二部分：寶雞市房地產(chǎn)市場分析

第四部分項目概況一：宏觀市場分析一：項目位置二：區(qū)域市場分析二：項目地塊價值分析１、市中心區(qū)域市場狀況三：項目優(yōu)劣勢分析２、西高新區(qū)市場狀況四：項目定位３、東高新區(qū)市場狀況４、東區(qū)市場狀況第五部分項目規(guī)劃建議５、西區(qū)市場狀況一：主題思想三：土地現(xiàn)狀分析二：規(guī)劃要點四：開發(fā)現(xiàn)狀分析三：設(shè)計要點四：結(jié)構(gòu)五：項目配套設(shè)施建議六：項目智能化建議七：物業(yè)管理建議第一部分寶雞市概況一、地理位置：中心樞紐位置寶雞，古稱陳倉，位于陜西關(guān)中西部，地處陜、甘、寧、川四?。▍^(qū)）結(jié)合部，處于西安、蘭州、銀川、成都四個省會（首府）城市的中心位置，隴海、寶成、寶中鐵路在此交會，是中國境內(nèi)亞歐大陸橋上第三個大十字樞紐。轄九縣三區(qū)，市域面積1.82萬平方公里，總?cè)丝?76萬，其中市區(qū)人口75萬。東西長156.6公里，南北寬160.6公里。東連咸陽市，南接漢中市，西、西北分別與甘肅省天水市和平?jīng)鍪信?。進入新世紀以來，“工業(yè)強市、畜牧大市、旅游名市、現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市”和創(chuàng)建“最佳投資環(huán)境、最佳人居環(huán)境”的發(fā)展思路深入人心，寶雞已經(jīng)進入了新的黃金發(fā)展時期，城市面貌發(fā)生正在發(fā)生著天翻地覆的變化。寶雞2006年第三次躋身全國綜合實力百強城市，名列第73位，我國西部的一座明星城市正在崛起。二、人文歷史：華夏文明的發(fā)祥地

寶雞古稱陳倉，是華夏始祖炎帝的誕生地，周秦王朝的發(fā)祥地。唐至德二年(公元757年)，因市區(qū)東南雞峰山有“石雞啼鳴”之祥而改稱寶雞。這里是佛、儒、道文化的匯集地。以出土佛骨舍利而聞名于世的法門寺為盛唐時期的皇家寺院和著名的佛教文化中心。

境內(nèi)文物資源豐富，其中以青銅器為最，現(xiàn)已陸續(xù)出土毛公鼎、大盂鼎等五萬余件青銅器，被譽為“青銅器之鄉(xiāng)”。著名文物古跡有：炎帝活動過的天臺山，佛教圣地法門寺，著名道人張三豐主持修道的金臺觀，典雅秀麗的五丈原諸葛亮廟，姜子牙隱居垂釣的釣魚臺，雄偉壯觀的周公廟，隋唐帝王皇家溫泉--湯峪溫泉，一代名流蘇東坡主持修建的鳳翔東湖等。太白山國家森林公園、原始風貌鮮明的嘉陵江源頭景區(qū)和具有歐洲風情的關(guān)山草原。寶雞的民間藝術(shù)更是多姿多彩，獨具一格。皮影、木偶、剪紙、刺繡、社火、臉譜、泥塑、草編等都始終散發(fā)著周秦文化的遺風古韻，閃爍著中華原始文明的奇光異彩。三、經(jīng)濟狀況：工業(yè)強市，秦地支柱

寶雞是西北地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)，國有企業(yè)比重大是寶雞經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的顯著特征。畜牧業(yè)、旅游業(yè)隨著經(jīng)濟的推進，逐漸成為寶雞發(fā)展戰(zhàn)略的重要產(chǎn)業(yè)。今年上半年，寶雞市實現(xiàn)生產(chǎn)總值240.17億元，比上年同期增長14.3%，創(chuàng)近十多年來同期新高，增速分別高于全國（增長11.5%）、全?。ㄔ鲩L13.8%）2.8和0.5個百分點。

今年上半年，經(jīng)濟運行呈現(xiàn)“六快一升兩穩(wěn)一漲”的特點，即工業(yè)、投資、消費、外貿(mào)出口、財政、城鄉(xiāng)居民收入增長快；工業(yè)經(jīng)濟效益提升；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、金融運行平穩(wěn)。上半年第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值20.00億元，增長6.0%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值144.13億元，增長17.4%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值76.04億元，增長11.0%。

四、遠景規(guī)劃：“四市”、“兩最”促發(fā)展改革開放以來，宣城致力于經(jīng)濟發(fā)展，致力于基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施的改善，奮力趕超，爭先進位，經(jīng)濟和社會事業(yè)取得了大跨度，跳躍式的發(fā)展。建設(shè)“工業(yè)強市、畜牧大市、旅游名市、現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市”和創(chuàng)建“最佳投資環(huán)境、最佳人居環(huán)境”的發(fā)展思路和奮斗目標寶雞將通過培育大企業(yè)、大集團，整合優(yōu)勢資源等手段，充分發(fā)揮機械、電子、食品、有色金屬和建材等支柱產(chǎn)業(yè)的比較優(yōu)勢，建設(shè)寶雞市的“八大基地”，以此壯大八個優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。城市發(fā)展目標確定將寶雞市建設(shè)成為陜西西部和陜、甘、寧、川四省毗鄰地區(qū)的中心城市，達到科教先進、工業(yè)發(fā)達、交通便捷、商貿(mào)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化大城市。到2020年國民生產(chǎn)總值達到3931億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率達到20%，人均國民生產(chǎn)總值達到376975元。

第二部分

寶雞市房地產(chǎn)市場分析一、宏觀市場分析：層次不齊，競爭激烈

房地產(chǎn)總體發(fā)展概況：

商品住房在整個住房市場中所占分量依然較重，價格增長幅度較大，各開發(fā)商之間競爭激烈。

從位置上來說，整個城市的東擴南移，使得項目自西向東縱深發(fā)展，由于市政府的東遷和高新區(qū)的以住宅為主的規(guī)劃，目前寶雞市項目多數(shù)集中在開發(fā)區(qū)和東區(qū)。

從消費者使用途徑上來說，目前自用與自主還未飽和，存在一部分本市和來自周邊縣市的投資客戶。整體價格層次不齊，最高在3000元／平米左右，最低在1400/平米左右，寶雞市整體均價在2100元／左右。通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，寶雞的房地產(chǎn)市場仍然處于培育期，沒有引入很好的開發(fā)理念和先進經(jīng)驗，沒有很高的規(guī)劃設(shè)計思想和營銷手段。目前寶雞房價受地段和區(qū)域因素的影響依然比較明顯，整個寶雞市可分為五大價格版塊。二、區(qū)域市場分析：東擴南移，差異明顯

西區(qū)西高新區(qū)東高新區(qū)市中心東區(qū)１、市中心區(qū)域市場狀況

因為地理位置的稀缺性，決定了此版塊的價位，售價基本都在2100~2800元/平米之間。以大地苑、濱河花園為代表，樓盤檔次較高，環(huán)境和商業(yè)氛圍很好，客戶認知度也比較高。２、西高新區(qū)市場狀況

政府高新區(qū)發(fā)展的先頭區(qū)域，目前各種配套相對完善，售價基本都在1600~2200元/平米之間。目前以綠城·逸水苑、凱躍·歐洲城為代表，項目規(guī)劃設(shè)計時尚，借勢清姜河的天然資源，周邊配套齊備。３、東高新區(qū)市場狀況

目前寶雞房地產(chǎn)市場競爭最激烈的區(qū)域，高新區(qū)管委會和高新廣場的興建，為項目開發(fā)帶來了一定的契機，但目前配套不完善，售價基本都1800~2600元/平米之間。目前以左岸新城、渭水苑為代表，項目體量大，整個區(qū)域布局規(guī)整，產(chǎn)品風格多樣，有明顯的主題設(shè)計。

４、東區(qū)市場狀況市政府的東遷帶動了區(qū)域的發(fā)展，代碼大橋的建成將打通與高新區(qū)的阻隔，導(dǎo)致區(qū)域市場成為和東開發(fā)區(qū)齊頭并進的趨勢，周邊配套相對比較完善，售價基本在1500~2300元/平米之間。目前以軒苑、東嶺·新時代等為代表，市政府的搬遷隨之帶來的利好條件是目前區(qū)域消費者看重的最大賣點，也是促進本區(qū)域發(fā)展的前提。

５、西區(qū)市場狀況隨著整個城市發(fā)展規(guī)劃的推進，西區(qū)成為寶雞市發(fā)展的尾巴，目前也是北坡搬遷戶的安置房區(qū)域，消費者接受度比較低，售價基本1200~1500元/平米之間。目前以陽光百翠園、聚豐.植物園生態(tài)小區(qū)為代表，雖然在配套等上面有著明顯的不足，但距市中心距離較近，以及新都市主義的開發(fā)模式也很適合在此區(qū)域發(fā)展三、土地現(xiàn)狀分析：發(fā)展不均，規(guī)劃引導(dǎo)

目前寶雞市土地供應(yīng)量相對持平，現(xiàn)在在建項目在５００畝以上的占全市的１０％，大部分項目集中在１００—３００畝之間，但還存在著許多城中改造區(qū)域和舊廠房改造土地。城市改造規(guī)劃提供大量土地進入市場——新城區(qū)建設(shè)、城內(nèi)企業(yè)的外遷、老城地區(qū)拆遷，提供大量可開發(fā)土地。寶雞房地產(chǎn)市場各區(qū)域發(fā)展不平衡，東南片過熱，而北區(qū)和西區(qū)相對較遲緩。政府各相關(guān)部分也采取了措施，加大房地產(chǎn)開發(fā)力度和步伐，集中統(tǒng)一管理，嚴控供地計劃指標，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。規(guī)劃引導(dǎo)，成片配套，通過市場配置經(jīng)濟杠桿作用，提高土地利用率。金融機構(gòu)調(diào)整政策引導(dǎo)理智消費等舉措。四、開發(fā)現(xiàn)狀分析：１、住宅供應(yīng)量：2006年多層商品住宅房屋成交面積約58.17萬平方米，同比增2.96%，高層住宅成交量約3.3萬平方米，同比下降26.67%，存量住房成交面積約為16.86萬平方米，同比增長41.44%。2006年存量住房成交量為16.86萬平方米，是商品住房成交量28.98%；房改房成交量為8.5萬平方米，占存量住房成交量的50.42%；經(jīng)濟適用住房成交量為1.13萬平方米，占存量住房成交量的6.7%。２、冷當前早市場榮住宅狹產(chǎn)品抽單體胸設(shè)計皆分析主臥津室?guī)кS陽臺爹或凸邀窗，飄沒有存工作象陽臺蛇的設(shè)遲計較扶多有落件地窗你或弧府型窗域，但緒數(shù)量慕不多窗戶拐多以卸塑鋼訓窗配撿白色槽玻璃瘋，彩長色鋁材金已澆出現(xiàn)頌，以歐墨綠嘆色為刪主立面裁開始懷注重讓色彩短搭配劑，但騎沒有威特點考，還簽比較躲陳舊外墻示磚使耍用較星少（效階果圖勢、戶補型圖談圖片君）３、釋當前孤市場廉住宅緊產(chǎn)品燥戶型騙分析普通恐戶型剩為主辦，錯防層、鑼躍式獄、復(fù)漸式結(jié)畫構(gòu)住卵宅很奧少，浴部分割多層艦以復(fù)調(diào)式單蜻位出際現(xiàn)。三房絕占當遮前市地場的53塌.5名%，平強均13居0平方頸米，歐兩房校占37腰.5羅%，平頑均10首0平方悅米，飄一房哀單位翠和四語房單虎位各刮占5%。兩房聚戶型苗中以壤兩廳瓣結(jié)構(gòu)揚最多達，占46閱%，一孔廳結(jié)理構(gòu)約制占44觸%三房偏單位鞏以兩供廳兩獎衛(wèi)占美絕大代多數(shù)餅，平泄均13仆3平方鄭米，劇為三帆房總服數(shù)的65惜%以上著，三評房兩忽廳一煙衛(wèi)平苗均12平9平方抖米，陜?yōu)槿龂W房總豆數(shù)的20禮%，三豈房一態(tài)廳一奇衛(wèi)約傘為11走%當前叉寶雞亦市場稠上二慈房、紫三房凝面積思過大雹，造攤成總壇價過的高，照限制電購買紋客戶俗群和懷部分薄投資哭客戶啦群。（戶攤型圖桌圖片比）４、爐當前海市場茂住宅菌產(chǎn)品侮規(guī)劃壘設(shè)計價分析１）嘆景觀鍬分析菊：大數(shù)副樓盤披環(huán)境梯較差潤，對御于自姥身水叮、坡顫地、昂樹木圾等資懶源的境利用伶不到歷位環(huán)境距營造稱無主薪題、上與本膀身項板目建醬筑風策格脫讀節(jié)２）谷小區(qū)利配套浙設(shè)計狠：僅停安留在歉幼兒國園的圓規(guī)劃診設(shè)計壩上，堂其他稈小區(qū)郵配套押缺乏沒有屆特色３）撞建筑光風格多以排多層點、小耳高層亭和高剖層為塔主寶雞撲市場久上的隸樓盤量建筑惕風格銷均大管同小騎異，駁沒有對明顯奧的差母異部份覽樓盤借已開柱始重匙視建偷筑風腰格，稻建筑向風格樂的銷石售力累在營大銷過擊程有藍所展濱現(xiàn)，第如左足岸新允城、唯凱躍·歐洲紋城（效物果圖擠圖片刮）總結(jié)冶以上詳對寶皇雞市絲式整體拴概況濃和寶似雞市導(dǎo)房地決產(chǎn)市志場的完介紹勵和分講析，堪得出圖以下泉論：１、婆人文溪生態(tài)位人居惕城市福帶動另房地換產(chǎn)市寄場發(fā)頃展寶雞這的生任態(tài)環(huán)翅境目腰前是親寶雞滔最大猴的亮列點，扶和工該業(yè)的耗長足卸發(fā)展岸必然獄會帶冰動房著地產(chǎn)皂市場妨的發(fā)倚展；２、兆房地作產(chǎn)市娛場供載應(yīng)充各足從供追給方攝面看貢，土檔地供懶應(yīng)量吃大增硬，商腿品住萍房的編供應(yīng)貸量隨謝之增劉加，無上百蛋畝地仿、幾才十萬悟平米儉的大特型小棉區(qū)已都不罕踏見，偵市場育供應(yīng)謎量更暈加充軌足。舌隨著吹政府版東遷偶時間罰臨近鎖，東魂高新剃區(qū)、醋代家難灣地萄區(qū)的屈房地貧產(chǎn)市棄場迅悠速升襲溫，妹上述非二地番區(qū)商種品房倍價成泡為我絡(luò)市的蟲領(lǐng)頭涼羊。20疾06年政謊府招吼拍掛副的土滔地也斧主要足集中顧在東處高新湖區(qū)、俗代家防灣、秒姜潭篇路等莫地區(qū)內(nèi)，市詞內(nèi)出予讓土咽地數(shù)棉量已揚極為祝有限胡。優(yōu)勿美的饒環(huán)境悟、人娛性化編的設(shè)爆計、扮完備咐的基負礎(chǔ)設(shè)赴施、曬配套誦設(shè)施姿逐步薯齊全槽、上丘述地厲區(qū)的舊商品喊房成閃為銷卷售熱球點。３、穩(wěn)房地尚產(chǎn)市氧場需寶求平竭穩(wěn)隨著弄“四你市”宅建設(shè)摩和以糊創(chuàng)建阻最佳現(xiàn)投資割環(huán)境初、最耽佳人樸居環(huán)爪境為太內(nèi)容芝的“把兩個共最佳衛(wèi)”發(fā)濃展目瘦標的服逐步蜻實現(xiàn)摸，北牧坡地汗區(qū)的題整體強搬遷謹、鐵外路沿潮線的旗拆遷脫改造槽以及懶我市畜經(jīng)濟警實力墨不斷商增強腫、城涼鎮(zhèn)居出民收倍入水烈平的曠提高陶、城融市人岸口的暮增加盈，人董們改地善居筋住條鬼件的蝴有效攀需求發(fā)將不尚斷增醬強，大需求丸量平托穩(wěn)增放長，孝從而督使得固市場緞的供冰需趨予于理采性的而態(tài)勢徹。小結(jié)４、責房價只繼續(xù)貌上漲總體陳上看土后期幸房價紙依然討上漲頓，基析價超唯過20與00元/平米挽。一板方面凝，寶版雞市臟房地忙產(chǎn)市換場供寸給穩(wěn)佛步增趣長，容市場捐需求尺平穩(wěn)帥；另協(xié)一方圓面，遙房地即產(chǎn)市秧場面適臨著怖行政洽調(diào)控償壓力喂，稅吐收調(diào)牽控、盆金融縫調(diào)控荒的壓百力以夠及建省材、彎能源歲、勞畢動力悟等價獅格上海漲產(chǎn)僑生的觀開發(fā)但成本新增加雞，土魄地的霧稀缺翻性以聯(lián)及商咸品房瀉品質(zhì)喉的提傻高帶乏來的格成本量增加須。但幣是總債體上慶看寶勞雞市后房地堵產(chǎn)市袖場供孩給與厭需求孝基本訪平衡孔，所障以今熔后寶盼雞市句房價勵還將蠟繼續(xù)澤保持李上升度勢頭芳。５、裳二手筐房成維交量淡上升糟，助楚推商悟品房民價格喚穩(wěn)步稼上漲舊城訂改造耀速度寇加快朱，拆駕遷量更較大褲，拆親遷戶點中將鳥有相炭當一滅部分欺要重舒新購蟻房，攀另外觀城市裁外來怖人口于的增場加和啟農(nóng)村免人口憑不斷陜涌向應(yīng)城市晚，使甲得這干些購謝房者寧會先里選擇掙總價含比較墾低的膝二手憲房。艇與此兆同時增，“續(xù)賣舊午買新漁”也撿將成燃為許嫁多購芳房者飾的置禿業(yè)觀趨念，盛想改加善居進住條批件的敏購房緒者越悉來越彼多，腳根據(jù)歲個人前實際綢情況疤選擇息住房蹲的消盯費模脆式活脈躍了飯整個急房地茫產(chǎn)市徑場，峰也將砌助推殲商品付房價說格穩(wěn)梢步上飽漲。６、析開發(fā)醒商競斑爭更門加激搞烈，例產(chǎn)品浪意識瘡進一截步加軌強消費哥者消美費理想念質(zhì)椒的飛評躍，寒住房墻需求乒由安防居型觀向改搖善型蹈轉(zhuǎn)變辦，消息費者混更加銜關(guān)注笨產(chǎn)品淚質(zhì)量摘、社座區(qū)環(huán)私境、歇物業(yè)險配套梨等，千因此彼房地坑產(chǎn)市俱場發(fā)尋展空拼間依曠然很咳大。雹在激瞞烈的幸市場秧競爭多中，協(xié)房地超產(chǎn)開角發(fā)商缸更趨脈理智膠，更辯加注鐘重產(chǎn)賞品規(guī)虹劃設(shè)適計，鐵提升絮品質(zhì)魂人居巡壽。小結(jié)第三查部分市場孕調(diào)研一、是市場壯調(diào)查1、調(diào)戴查目揉的（1）、拴通過騾客觀極深入中的市迎場調(diào)料查和掙科學感嚴謹亂的統(tǒng)租計分木析，眉充分腸了解評寶雞職市房焰地產(chǎn)懇市場脫供需今空間忽和價詞格趨騎勢，果確定鬧目標旨客戶具群及傻其對燙產(chǎn)品壘和價錢格的祝取向薪，對痕項目味的現(xiàn)唇有規(guī)滋劃提司出建己設(shè)性叫建議南，合法理規(guī)漏劃項援目地睡塊，茅明確訪項目阻定位濃，較隨準確搞的發(fā)大揮地涼塊環(huán)種境特鵲質(zhì)和地經(jīng)濟描指標礎(chǔ)，開道發(fā)出蒙為市酸場所隨接受逼的產(chǎn)純品，烤實現(xiàn)扒項目火投資傲效益蔽回報匙的最騙大化盤。（2）、瘡根據(jù)口對項敘目的反定位然、規(guī)幫劃、膨市場療前景運等的舅調(diào)查糧研究升分析殖，對我后續(xù)躁營銷漫推廣抖策略恐提供點有力豪支持杠。（3）、煎了解尼市場別上合油作模形式，伐為與金寶城概的合限作提括供參喝考依池據(jù)。2、調(diào)般查內(nèi)童容項目名稱位置開發(fā)規(guī)模價格銷售狀況戶型營銷模式陽光百翠園（寶雞泰森開發(fā)）新福路（寶雞技校西側(cè)）總用地523畝，總建面50萬平米，商業(yè)用地１.６平米目前報價１５８０元／平米年底動工，１１月初開售，目前正在接受登記面積６０—１５０平米，一室一廳，二室一廳，二室二廳，三室二廳新福園（舊城改造公司）新福路西段多層1320銷售97%大地苑（寶雞大地源開發(fā)）新民路小學旁６０００余平米商業(yè)精品店中店，６００平米獨立臨街商鋪目前基價２７８０，樓層差４０元銷售４０％７７平米陽光兩房，８９、９２平米舒適二房，１０９、１１９平米豪華二房，１４４平米尊貴三房濱河花園

（陜西海浪開發(fā)）新建路東段５０號占地面積２２４８４平米，總建面１２萬平米，５棟塔式高層組成（２棟３０層超高建筑、２４層、２１層、１８層各一棟）目前售價３２６０元／平米，層差６０元銷售６０％一室二廳：55—85㎡二室二廳：80—110㎡三室二廳：129—144㎡四室二廳：151㎡財富廣場（寶雞金廈開發(fā)）建國路與經(jīng)一路交匯處占地7.2畝，1—4層為精品旺鋪，5層以上為經(jīng)典住宅目前售價2300元/平米。層差40銷售70%2室1廳：84—92㎡西安一代理公司全程代理項目名稱位置開發(fā)規(guī)模價格銷售狀況戶型營銷模式聯(lián)盟花園（金聯(lián)開發(fā)）聯(lián)盟路北口占地210余畝，高層3棟，其余為多層和小高層城中村改造項目目前三期售價2210元/平米，層差20元銷售65%正在銷售三期2室2廳：99-125㎡3室2廳：118-157㎡4室2廳：170㎡軒苑（陜西永佳開發(fā)）聯(lián)盟路與濱河北路交匯處占地100余畝，建筑面積27萬平米，由1棟復(fù)式洋房和13棟板式高層建筑構(gòu)成目前售價2340元/平米。層差30元銷售60%2室2廳：98㎡3室2廳：118-140㎡4室2廳：159㎡品牌整合：陽光策劃平面設(shè)計：月中天機構(gòu)東嶺.新時代（寶雞東嶺開發(fā)）金臺大道東嶺小區(qū)總建筑面積60萬平米，由多層、小高層、高層、商業(yè)綜合物業(yè)組成，分三期開發(fā)起價2300元/平米，層差30元二期在售2室2廳：109㎡3室2廳：128㎡營銷策劃：百納機構(gòu)朝陽華城（華辰房地產(chǎn)）臥龍寺原木板公司內(nèi)一期價格1200元/平米，二期1400元左右二期在售2室2廳：89.37㎡3室2廳：120㎡三迪.世紀新城（三迪房地產(chǎn)）代家灣行政中心東側(cè)占地千余畝，建筑面積120萬平方米，有小高層、多層、商業(yè)綜合物業(yè)組成小高層22002室2廳1衛(wèi)：92㎡2室2廳2衛(wèi)：130㎡代理商：西安阿佩克思項目名稱位置開發(fā)規(guī)模價格銷售狀況戶型營銷模式華盛·都市新海岸（陜西華盛實業(yè)）

寶光家屬院南占地面積13647平米，總建筑面積52412平米，2棟18層和1棟13層，共392套。2200元平米，層差25元銷售10%2室2廳，3室2廳為主，面積在96—160㎡品牌整合：陜西華邦置業(yè)平面設(shè)計：月中天機構(gòu)萬祥·臻品（萬祥房地產(chǎn)）火炬路2100元/平米，層差30元銷售60%共18層，11層以下目前售完水韻江南（寶雞中元開發(fā)）高新四路23棟，1100戶，多層、小高層2180元/平米，層差35元銷售45%盛景華都（寶雞盛錦開發(fā)）高新大道中段總占地29667平米，商業(yè)15800平米，住宅56600平米多層1860元/平米高層1986元/平米銷售53%2室2廳：90-105㎡3室2廳：118-138㎡雨虹馨園（寶雞宇宏開發(fā)）新體育館對面總建筑面積52310平米，住宅為6層，局部為7層，分兩期開發(fā)1680元/平米，層差20元銷售67%2室2廳為主，72-90㎡高新佳園（高新地產(chǎn)）高新大道占地70畝，總建筑面積8萬平米，由高層商務(wù)區(qū)、多層水景區(qū)、小高層組成三期2000元/平米一、二期售完，三期接受登記2室1廳：78-84㎡2室2廳：97-102㎡3室2廳：119-156㎡項目名稱位置開發(fā)規(guī)模價格銷售狀況戶型營銷模式高新·渭水苑（高新地產(chǎn)）新區(qū)濱河路58號總建筑面積4.2萬平方米高層2300元/平米

多層1700元/平米，層差30銷售60%2室2廳2衛(wèi)：104.74㎡4室2廳2衛(wèi)：154.58㎡御園華庭（寶雞盛園）英達路2棟高層，擁有5300平方米市政綠化廣場高層2188元/平方米，層差40銷售72%1室1廳：60㎡2室2廳：105㎡3室2廳：115-138㎡整合推廣：居庭策劃城市楓景（陜西華宇開發(fā)）高新大道總建筑面積10萬平米，住宅及商業(yè)用樓共17棟，由高層、小高層、多層組成多層1868元/平米

小高層2400元/平米

層差45元銷售35%2室2廳：99㎡3室2廳：112-132㎡4室2廳：153㎡整合推廣：博爵企劃綠城·逸水苑（寶雞新苑開發(fā)）清姜路總建筑面積10萬平米，2棟小高層，其余6棟為7層的多層目前價格：多層1930元/平米高層2000元/平米以上層差40正在接受登記，前期排號400多人，排號價格1880元/平米，誠意金50002室：90~100㎡3室：120~140㎡品牌整合：城林地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)項目名稱位置開發(fā)規(guī)模價格銷售狀況戶型營銷模式左岸新城（寶雞惠森開發(fā)）高新大道36號（寶雞中學東200米）占地385畝，總建筑面積32萬平米，多層面積18萬平米，小高層面積9萬平米多層2200元/平米小高層2380元/平米，層差45元多層銷售85%，小高層銷售60%2室2廳：99㎡3室2廳：118-160㎡4室2廳：172㎡部分戶型有空中花園萬潤·城市花園（萬潤置業(yè)）高新二、三路之間多層1800元/平米小高層1900元/平米層差8025%被團購，總體銷售45%以兩室和三室為主，還有部分一室，面積50—220平米山水文苑（寶雞秦奎開發(fā)）新寶雞中學正對面總建筑面積8萬平米，一期6棟多層，二期2棟小高層多層2300元/平米小高層2500元/平米層差30元一期隆重封頂，銷售70%，二期小高層誠意認購2室2廳：88-110㎡3室2廳：129-130㎡4室2廳：228㎡（復(fù)式）水木清華高新大道與高新二路交匯處占地203畝，總建筑面積25.5萬平方米，由花園洋房、陽光多層、高層和風情商業(yè)街組成，分三期完成以一梯兩戶、帶入室花園及露臺戶型為主，樓盤隊推廣座主題襖整理樓盤名稱推廣主題水韻江南浪漫水岸江南，完美水岸生活聯(lián)盟花園有人生活，有人享受生活綠城逸水苑都市/休閑/生活家陽光百翠園市中50萬方航母級渭水生態(tài)大盤御園華庭有為階層，品味家園城市楓景城市精英生活領(lǐng)地左岸新城微笑建起一座城盛景華都現(xiàn)代都市格調(diào)上層樓盤名稱推廣主題高新渭水苑高新區(qū)四十二萬平米樣板生活萬潤城市花園大型運動生態(tài)社區(qū)濱河花園自由視界，自在生活軒苑純生態(tài)湖畔生活社區(qū)華盛都市新海岸極致風景，尚層生活東嶺新時代私屬風景，榮耀居所大地苑櫻花漫舞處，都心繁華地山水文苑暢想西沙河畔依山傍水的完美生活二、渡市場哄分析（一添）寶雁雞市揭項目宜賣點御市場劈燕分析項目項在賣顧點提殊煉上木多以遵親水翼、產(chǎn)路品設(shè)謎計理踏念出浪發(fā)賣點役普遍廟比較幻玉單一消費娘者對膠于項卡目賣稿點喜銀歡實洽在具先體的臉傳播粗，部士分定悄位較沾高的煩樓盤翠逐漸動出現(xiàn)績生活狐品位薯之類屑的賣萄點消費斥者的栗生活銜態(tài)度山和品喬位在氧改變張，賣那點也腐在提倍升（二踏）寶擋雞市集廣告攝市場劍分析媒介簡資源需較少邪，紙難媒大融多還皂是以練華商砍報為溉主，凳一些辭商業(yè)逝樓盤已借助員寶雞匠日報邀；戶次外和爛燈箱斃、電雷視廣既播有第所涉皺及，項但力諷度不司夠；整個調(diào)廣告瓦市場它相對丸比較楚滯后湊，由倆于區(qū)由域范爆圍比優(yōu)較小憐，大推多數(shù)小消費敞者還潛是直溉接實謊地咨符詢，竟對于家廣告輸?shù)恼J筐可度技較底腿，口倚碑傳哀播成嘴為主蹲力途躁徑廣告念畫面股設(shè)計隸單一示，創(chuàng)像意較蒜少；銷售送道具陡設(shè)計悉普通絕，與哄項目狠風格躺結(jié)合茶度較估底，銷一些藝售樓良部出膊現(xiàn)利對用展探示項灰目所岔用建旁材來地吸引減消費段者的栽信賴蹲度（三踏）、盈產(chǎn)品鳳分析1、產(chǎn)跌品結(jié)脊構(gòu)過滔于單這一大部嘩分產(chǎn)公品為畜多層詠的住想宅項翁目，挪且同醫(yī)質(zhì)化動嚴重從。缺害乏有借自己信風格郵和特崇色的慘精品相樓盤航，戶稀型十脾分單否調(diào)，醬環(huán)境供也基國本雷捏同，掌產(chǎn)品叼結(jié)構(gòu)鄙不合租理。2、產(chǎn)走品缺董乏特邊色大部敵分產(chǎn)確品雖待然照脂搬了便一些俘大城童市的肆房型百，但犬在外譯立面榴的修指飾和疊規(guī)劃異設(shè)計冶上明求顯缺擠乏自頂有特餅色，弄沒有而形成沖社區(qū)偵文化煎。如壯有一蛾種房詢型精數(shù)美、刺規(guī)劃承合理夾、富說有特盈色、尖外立傷面豐涉富的惹樓盤盼推向調(diào)市場煌極容耗易分霜流現(xiàn)絨有其暮他樓蒸盤的諒客戶于源。3、小敬盤較刪多，嚼大戶飼型消英費者耀認可弱度較梳高大多飄數(shù)盤宵子都盛是幾客十畝斜地的羞小盤扁子，暑沒有喊整體微的定演位和精包裝臣，簡直單的晝蓋好登就賣叔，使槍小區(qū)努缺乏斤內(nèi)涵汗，缺淹乏深天度和短廣度心。14運0—疼16腰0平米撲的大堤戶型醋相對壩各項跪目規(guī)陽劃較男少，運但去劣化率怠較高4、社徑區(qū)配榆套設(shè)堅施跟仙不上在小庫區(qū)規(guī)但劃，森環(huán)境庭布局量，會潔所設(shè)牽置，爹景點擺營造印等方穴面均碑沒有去特色芒和創(chuàng)崇新，舉能省含則省警，缺違乏為杠客戶棄著想強的理坊念和火打造內(nèi)高檔蹦人文竟社區(qū)澇的思承想。5、小緒區(qū)物木業(yè)管幣理毫呈無特薪色同樣妙物業(yè)銜管理敬方面宣也是稼沒有但任何廉特色插。住際在其逝中不惑能享普受到摔高品皮質(zhì)的究服務(wù)服而僅勉僅改散善了蜓住房談條件亡。（四癥）價治格分火析1、價隱格漲撤幅較撿大隨著戚相關(guān)騙政策貝的出列臺，06年寶遷雞市歲房地淚產(chǎn)價罷格與07年上杏半年閥相比鍬，漲掌了30銜0—繁50竊0元/平米2、區(qū)央域價脅格明糊顯東西構(gòu)差距旦較大設(shè)，相促差10仇00元/平米乳，南裁北相最差50玻0—警90猜0元/平米（五撐）代繡理市設(shè)場分縫析1、寶雞哪房地諷產(chǎn)代潑理市演場還迷處在醫(yī)初級龍階段醫(yī)，并私且在都代理青功用銷上沒慎有比唯較明粱確的臟功能錦劃分刻，外愁地代服理公智司強大占市凍場。2、市喪場不望規(guī)范累，出視現(xiàn)代山理商曾墊資避等行評為3、寶籌雞發(fā)臺展商毛整體顯營銷確策劃轎理念頁的匱淺乏。上裝修傘粗糙府的售哀房部喪，專榆業(yè)知裕識缺濫乏的煙銷售窄員，奔設(shè)計戒水平比落后搬、檔尼次低浪質(zhì)的巖樓書植，混桑亂的見銷售財現(xiàn)場望管理墳，明炊顯缺掉乏整捆體運行作手粘筆。鈴。4、代注理公令司提效成3%，銷劃售員販底薪80片0元/月，發(fā)提成惹在1—懇2個點以，有袖激勵垃制度鑼。三、風市場冰需求苗分析1、多伶層次仰、多荷價位肥的商塔品住即宅供罵應(yīng)體畜系逐樸步形房誠成目前鞋，寶粉雞初繪步形謹成以徑普通疑住宅跨為核冬心、席高層櫻住宅舅為塔斃尖的譜金字遵塔型腐多層識次商們品住胞宅供黃應(yīng)體氧系。沙這兩東類不焦同價始位的悅住宅闊基本宰可以摟滿足碧不同秀收入義階層冊、不戚同消心費層傲次的涉消費酸者對旋住房婆的需賤求。2、個抓人購擊房成鋼為住蹈宅消床費市對場的帶主體個人督購房徐已逐案步取節(jié)代了覽集團暗購買扶，成查為商速品房鵲市場駱的消辮費主往體，掃房屋偷消費攔已經(jīng)淚成為獻家庭證生活工首要猶的消鳥費需鈴求；診銀行險個人黨信貸挽消費摟的推鴨出，亦促進綁并提堪升了紀居民褲的住筍房購嶺買能秘力。兇在已糕經(jīng)售增出的兇交易先類房臟屋中憂，有8成以贏上的倍個人劑購房暮者采帽用了們銀行講貸款遍，按軍揭付賞款的為模式善。3、城威市的辰發(fā)展獅和外協(xié)來人診口購渣房成師為寶巧雞新惱增住煙房消緒費主念力城市戶人口垂增加芳對房傘屋的怎需求都主要睛包括料兩部雞分，亭一部茅分是甚城市哲新增場人口詠的住雪房需某求。采另外甲一部裕分是堆外來殃人口竹對住黑房的企需求題。周頂邊縣乓市的棒人群扛紛紛跳向?qū)毢垭u流駝入，丑逐漸哪成為悶消費派的主抄流。4、二可次置奶業(yè)者址正在嶺增加惑，舊摘城改頌造、溝城市鄉(xiāng)豐擴張施帶來廁市場污需求一部婆分高巾收入計群體井從改老善生帳活品尾質(zhì)角絞度考常慮，畏已