制度五項(xiàng)制度五項(xiàng)基本

五項(xiàng)基本制度1.國(guó)家依法實(shí)施國(guó)有土地有嘗、有期限使用制度。不過(guò)，國(guó)家在本法要求范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)除外。2.國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定制度3.國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度4.國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定人員資格認(rèn)證制度5.國(guó)家實(shí)施土地使用權(quán)和房屋全部權(quán)登記發(fā)證制度房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)是具備獨(dú)立法人資格經(jīng)濟(jì)組織設(shè)置房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備以下條件：有自己名稱、組織機(jī)構(gòu)有固定服務(wù)場(chǎng)所有要求數(shù)量財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)有要求數(shù)量相關(guān)專業(yè)人員房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)該到登記機(jī)關(guān)所在地縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門立案房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)使用期通常為三年，使用期滿前三個(gè)月，持證者應(yīng)到原注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)辦理再次注冊(cè)手續(xù)。在注冊(cè)使用期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)者，應(yīng)該及時(shí)辦理變更手續(xù)。經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有以下情況之一，由原注冊(cè)機(jī)構(gòu)注銷注冊(cè)：不具備完全民事行為能力受刑事處罰脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作崗位連續(xù)2年（含2年）以上嚴(yán)重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理經(jīng)注冊(cè)后，只能受聘于一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名義從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理身份從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)或在其余經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)兼職。《經(jīng)紀(jì)人管理方法》中所稱經(jīng)紀(jì)人，是指在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以收取傭金為目標(biāo)，為促成他人交易而從事居間、行紀(jì)或者代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)自然人、法人和其余經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)紀(jì)人名稱中行業(yè)應(yīng)該表述為“經(jīng)紀(jì)”字樣，經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)該明確經(jīng)紀(jì)方式和經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該將所聘用經(jīng)濟(jì)執(zhí)業(yè)人員姓名、照片、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目、聯(lián)絡(luò)電話等在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所明示經(jīng)紀(jì)人不得有以下行為：未經(jīng)登記注冊(cè)私自開(kāi)展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)超越經(jīng)核準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)范圍從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)為委托人隱瞞與委托人關(guān)于主要事項(xiàng)偽造、涂改交易文件和憑證違反約定或者違反委托人關(guān)于保守商業(yè)秘密要求，泄露委托人商業(yè)秘密利用虛假信息，誘人訂立協(xié)議，騙取中介費(fèi)采取欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通等伎倆損害當(dāng)事人利益經(jīng)過(guò)詆毀其余經(jīng)紀(jì)人或者支付介紹費(fèi)等不正當(dāng)伎倆承攬業(yè)務(wù)對(duì)經(jīng)紀(jì)商品或者服務(wù)作引人誤解虛假宣稱參加倒賣國(guó)家禁止或者自由買賣物資、物品經(jīng)紀(jì)人有以下行為，有工商行政管理機(jī)關(guān)視情節(jié)輕重，分別給予警告、處1萬(wàn)元以下罰款：在經(jīng)紀(jì)協(xié)議中未附有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)協(xié)議業(yè)務(wù)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員署名為按本方法要求將聘用經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員情況在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所明示向工商行政管理機(jī)關(guān)提交或在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所明示虛假經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員材料實(shí)施經(jīng)紀(jì)人員業(yè)務(wù)知識(shí)考評(píng)制度經(jīng)紀(jì)人員業(yè)務(wù)知識(shí)考評(píng)合格后，具備以下條件，可申請(qǐng)領(lǐng)取經(jīng)紀(jì)人員資格證書(shū)：具備完全民事行為能力非國(guó)家機(jī)關(guān)在職員作人員申請(qǐng)經(jīng)紀(jì)資格之前三年內(nèi)沒(méi)有受過(guò)刑事處罰或者因經(jīng)濟(jì)違法行為受過(guò)行政處罰、罷免以上行政處罰申請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人員資格證書(shū)，由縣級(jí)以上工商行政管理部門審查、發(fā)證申請(qǐng)科技、房地產(chǎn)以及法律、行政法規(guī)要求其余特殊行業(yè)專業(yè)經(jīng)紀(jì)人員資格證書(shū)，由省或者市（地）工商行政管理部門會(huì)同關(guān)于行政部門審查、發(fā)證設(shè)置具備法人資格經(jīng)紀(jì)企業(yè)，應(yīng)該具備以下條件：法定代表人取得經(jīng)紀(jì)人員資格證書(shū)從業(yè)人員中取得經(jīng)紀(jì)人員資格證書(shū)不少于五人（杭州要求3人）具備對(duì)應(yīng)組織機(jī)構(gòu)和固定業(yè)務(wù)場(chǎng)所注冊(cè)資金在十萬(wàn)元以上兼營(yíng)特殊行業(yè)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)該具備兩名以上取得相關(guān)專業(yè)經(jīng)紀(jì)人員資格證書(shū)專職人員專門從事特殊行業(yè)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)該具備四名以上取得相關(guān)專業(yè)經(jīng)紀(jì)人員資格證書(shū)專職人員國(guó)家關(guān)于企業(yè)法人登記管理要求其余條件中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該亮證、亮照經(jīng)營(yíng)，并在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所顯著位置公布服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)規(guī)范、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督投訴機(jī)構(gòu)電話和地址等事項(xiàng)7月1日以后設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，同時(shí)提供經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備其余條件憑證，到市房產(chǎn)管理局立案并申領(lǐng)立案證書(shū)。對(duì)符合條件經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，市房產(chǎn)管理局在立案材料收件后10個(gè)工作日核發(fā)立案證書(shū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置分支機(jī)構(gòu)，分支機(jī)構(gòu)須向市房產(chǎn)管理局辦理立案手續(xù)申領(lǐng)分支機(jī)構(gòu)立案證書(shū)立案證書(shū)使用期為二年，使用期滿前三個(gè)月內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)可申請(qǐng)延期，經(jīng)審核同意延期后方繼續(xù)有效房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)歇業(yè)、或者因其余原因終止業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)該在向工商行政管理部門辦理注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后15日內(nèi)到市房產(chǎn)管理局注銷立案證書(shū)對(duì)連續(xù)二次或整年累計(jì)四次進(jìn)入每個(gè)月推件量前10名房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，本局將給予警告，并處以暫停代理辦證業(yè)務(wù)一個(gè)月，該中介機(jī)構(gòu)法人代表要重新接收專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可恢復(fù)代理辦證業(yè)務(wù)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人一年內(nèi)有責(zé)投訴3次者，暫停執(zhí)業(yè)一個(gè)月進(jìn)行專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)，考試合格后方可恢復(fù)執(zhí)業(yè)，并將該執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人暫停執(zhí)業(yè)情況對(duì)外公布。一年內(nèi)有責(zé)投訴達(dá)5次者，暫停執(zhí)業(yè)6個(gè)月，有行業(yè)協(xié)會(huì)重新審核其執(zhí)業(yè)資格、進(jìn)行再教育培訓(xùn)，培訓(xùn)考試合格后方可恢復(fù)執(zhí)業(yè)，并將該執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人暫停執(zhí)業(yè)情況對(duì)外公布完善房地產(chǎn)交易房款監(jiān)管制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該申報(bào)交易房款監(jiān)管銀行賬戶及賬號(hào)，依照銀行確認(rèn)銀行賬戶及賬號(hào)證實(shí)進(jìn)行立案登記，經(jīng)過(guò)杭州市房產(chǎn)信息網(wǎng)向社會(huì)公告和銀行監(jiān)管賬戶及賬號(hào)信息。并以登記及公告銀行賬號(hào)及賬號(hào)開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和辦理房產(chǎn)交易受理購(gòu)房入戶條件錢江新城單套住宅購(gòu)房總價(jià)值達(dá)成100萬(wàn)元以上（含100萬(wàn)元）上城區(qū)單套住宅購(gòu)房總價(jià)值達(dá)成100萬(wàn)元以上（含100萬(wàn)元）杭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)單套住宅購(gòu)房總價(jià)值達(dá)成60萬(wàn)元以上（含60萬(wàn)元）其余城區(qū)單套住宅購(gòu)房總價(jià)值達(dá)成80萬(wàn)元以上（含80萬(wàn)元）房屋登記方法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其余應(yīng)該記載事項(xiàng)在房屋登記薄上給予記載行為辦理房屋登記，通常依照以下程序進(jìn)行申請(qǐng)受理審核記載于登記薄發(fā)證國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記；非成套住房，以房屋幢、層、間等有固定界限部分為基本單元進(jìn)行登記非住房以房屋幢、層、套、間等有固定界限部分為基本單元進(jìn)行登記共有房屋，應(yīng)該由共有些人共同申請(qǐng)登記未成年人房屋，應(yīng)該由監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)未成年人房屋登記，應(yīng)該提交證實(shí)監(jiān)護(hù)人身份材料；因處罰未成年人房屋申請(qǐng)登記，還應(yīng)該提供為成年人利益書(shū)面確保申請(qǐng)房屋登記，申請(qǐng)人應(yīng)該使用漢字名稱或者姓名。申請(qǐng)人提交證實(shí)文件是外文，應(yīng)該提供漢字譯本委托人申請(qǐng)房屋登記，代理人應(yīng)該提交授權(quán)委托書(shū)和身份證實(shí)。境外申請(qǐng)人委托代理人申請(qǐng)房屋登記，其授權(quán)書(shū)應(yīng)該按照國(guó)家關(guān)于要求辦理公證或者認(rèn)證辦理以下房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該實(shí)地查看房屋全部權(quán)初始登記在建工程抵押權(quán)登記因房屋滅失造成房屋全部權(quán)注銷登記法律、法規(guī)要求應(yīng)該實(shí)地查看其余房屋登記房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋全部權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)該對(duì)建筑區(qū)劃區(qū)內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上給予記載，（全部權(quán)屬于誰(shuí)？）不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋全部權(quán)，申請(qǐng)房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記，除提供所要求材料外，還應(yīng)該提交抵押人身份證實(shí)、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓書(shū)面文件、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效法律文書(shū)、正當(dāng)建造房屋、繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋全部權(quán)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓該房屋全部權(quán)或者以改房屋設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)該將房屋登記到權(quán)利人名下后，在辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者房屋抵押設(shè)置登記《物權(quán)法》所稱物，包含不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)置、變更、轉(zhuǎn)讓和消亡，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有要求除外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)置、變更、轉(zhuǎn)讓和消亡，依照法律要求應(yīng)該登記，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力因人民法院、仲裁委員會(huì)法律文書(shū)或者人民政府征收決定等，造成物權(quán)設(shè)置、變更、轉(zhuǎn)讓或者消亡，自法律文書(shū)或者人民政府征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力因繼承或者受遺贈(zèng)、取得物權(quán)，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力因正當(dāng)建造、拆除房屋等事實(shí)施為設(shè)置或者消亡物權(quán)，自事實(shí)施為成就時(shí)發(fā)生效力敘述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人正當(dāng)經(jīng)營(yíng)主要內(nèi)容基本條件：領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照進(jìn)行機(jī)構(gòu)立案取得執(zhí)業(yè)資格經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員立案做好執(zhí)業(yè)人員明示訂立經(jīng)紀(jì)協(xié)議時(shí)，由執(zhí)業(yè)資格人員判定經(jīng)營(yíng)行為：為委托雙方訂立推行協(xié)議提供預(yù)定服務(wù)如實(shí)介紹，公正中介妥善保管好當(dāng)事人樣品、款項(xiàng)等財(cái)務(wù)依照關(guān)于要求或者協(xié)議約定，保守協(xié)議各方商業(yè)秘密，制作并保管好經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)文書(shū)切實(shí)維護(hù)消費(fèi)正當(dāng)權(quán)益，依法經(jīng)營(yíng)，接收行政監(jiān)督簡(jiǎn)述消費(fèi)者法律特征以及消費(fèi)爭(zhēng)議處理路徑消費(fèi)者具備以下四個(gè)方面特征消費(fèi)性質(zhì)屬于生活消費(fèi)消費(fèi)客體是商品和服務(wù)消費(fèi)方式包含購(gòu)置、使用商品和接收服務(wù)消費(fèi)主體是包含公民個(gè)人和進(jìn)行生活消費(fèi)單位消費(fèi)爭(zhēng)議處理路徑與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商和解請(qǐng)求消費(fèi)者協(xié)會(huì)調(diào)解向關(guān)于行政部門申訴依照與經(jīng)營(yíng)者達(dá)成仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁向人民法院起訴經(jīng)紀(jì)人提供服務(wù)形式和內(nèi)容形式：居間行紀(jì)代理內(nèi)容：信息機(jī)會(huì)條件國(guó)11條與杭州29條比較基本一致部分：加緊保障房建設(shè)與供給加緊保障房建設(shè)用地供給加緊保障房建設(shè)資金供給國(guó)家提出差異化稅收政策；杭州提出首次購(gòu)置140方以下普通住房補(bǔ)助政策加大監(jiān)管力度、整理房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和分析差異部分對(duì)改進(jìn)型住房國(guó)家有首付要求，還有差異化稅收政策；杭州支持改進(jìn)型購(gòu)房政策包含購(gòu)房補(bǔ)助和公積金貸款國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售步驟、用地步驟有詳細(xì)要求；杭州對(duì)此比較籠統(tǒng)有杭州特色部分：提升保障房品質(zhì)擴(kuò)大住房保障覆蓋面激勵(lì)拆遷貨幣安置繼續(xù)購(gòu)房入戶支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支持租賃市場(chǎng)發(fā)展例題：甲03.6購(gòu)入經(jīng)濟(jì)適用房04.12領(lǐng)房產(chǎn)證08.9出租給乙方09.5終止租賃，準(zhǔn)備出售經(jīng)紀(jì)人表示此房按要求不能出售，但他能夠幫甲方想方法找買家，并由買家負(fù)擔(dān)全部費(fèi)用問(wèn)1.為何經(jīng)濟(jì)適用房不能出租？答：經(jīng)濟(jì)適用房是行政劃撥土地，出租房屋收益中包含了國(guó)家享受土地收益問(wèn)2.經(jīng)紀(jì)人為何說(shuō)此房不能過(guò)戶交易？答：經(jīng)濟(jì)適用房管理方法第31條第1項(xiàng)要求經(jīng)濟(jì)適用房取得全部權(quán)證之日起滿5年方可上市交易。問(wèn)3.假如成交買家要負(fù)擔(dān)什么風(fēng)險(xiǎn)？答：買家負(fù)擔(dān)了向政府繳納土地收益風(fēng)險(xiǎn)例題：1.金某在代理二手房中，賣方出車禍過(guò)世，金某要求其兒子代為訂立協(xié)議問(wèn)：金某違反了什么要求，應(yīng)受到什么處罰？答：金某違反了《浙江省社會(huì)中介機(jī)構(gòu)管理方法》第二十條有意提供虛假信息資料，出具虛假驗(yàn)資匯報(bào)、評(píng)定匯報(bào)、證實(shí)文件及其余文件，應(yīng)由主管行業(yè)為行政部門或工商行政管理部門對(duì)中介執(zhí)業(yè)人員處以5000以上30000元以下罰款例題：2.金某自己開(kāi)企業(yè)不具備中介資質(zhì)，但其加盟大企業(yè)并經(jīng)過(guò)大企業(yè)賬號(hào)訂立協(xié)議問(wèn)：金某違反了什么要求，應(yīng)受到什么處罰？答：金某違反了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理要求》未取得房地產(chǎn)中介資格私自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)責(zé)令停頓房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，并能夠處以1萬(wàn)以上3萬(wàn)以下罰款例題：3.金某在代理存量房抵押業(yè)務(wù)中，為客戶找他人頂替客戶太太辦理相關(guān)手續(xù)問(wèn)：申請(qǐng)人違反了什么要求，應(yīng)受到什么處罰？答：申請(qǐng)人違反了《浙江省產(chǎn)權(quán)產(chǎn)紀(jì)要求》申請(qǐng)人在申請(qǐng)登記時(shí)隱瞞事實(shí)真相或?yàn)閭卧礻P(guān)于證件采取非法伎倆騙取房屋權(quán)力證書(shū)由房管部門注銷登記，收繳證書(shū)并可對(duì)個(gè)人處以1000元以上5000元以下罰款例題：4.金某在代理二手房中，利用買方委托權(quán)，私自修改協(xié)議金額謀取利益問(wèn)：金某違反了什么要求，并要受到什么處罰答：金某違反了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理要求》第21條索取收受委托協(xié)議以外酬金或其余財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其余不正當(dāng)利益，違反此要求收回資格證書(shū)或者公告資格證書(shū)作廢，并可處以1萬(wàn)以上3萬(wàn)以下罰款什么是經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)道德規(guī)范，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員就這職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有思想觀念、情感和行為習(xí)慣總和經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德基本要求：1.遵法經(jīng)營(yíng)2.以誠(chéng)為本（真誠(chéng)、坦誠(chéng)）3.恪守信用4.盡職守責(zé)5.公平競(jìng)爭(zhēng)重視合作做好服務(wù)有哪些好處？1.為企業(yè)帶來(lái)更多業(yè)績(jī)2.為個(gè)人樹(shù)立良好形象3.為企業(yè)宣傳品牌，提升著名度經(jīng)紀(jì)人怎樣產(chǎn)生業(yè)績(jī)？市場(chǎng)定位----資