第章房地產(chǎn)評估

第5章房地產(chǎn)評估

5.1房地產(chǎn)評估前期工作

5.2市場途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

5.3收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

5.4

成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

5.5

其他評估技術(shù)方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

5.1.1房地產(chǎn)的概念及其特征房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他地上定著物及其權(quán)屬的總稱。其中,土地是指地球表面及其上下一定范圍的空間。建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物。其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上,與土地、建筑物不能分離,或者能夠分離,但是分離不經(jīng)濟,或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能,或者使土地、建筑物的價值受到明顯損害的植物或人工建筑等。

5.1房地產(chǎn)評估前期工作 1)土地及土地權(quán)利 (1)土地 土地一般是指地球表層的陸地部分,包括內(nèi)陸水域和灘涂。如果廣義地看,土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素,是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。(2)土地的特性①土地的自然特性A．位置的固定性。B．質(zhì)量的差異性。C．不可再生性。D．效用永續(xù)性。②土地的經(jīng)濟特性A．供給的稀缺性。B．可壟斷性。C．土地用途的廣泛性。D．效益級差性。(3)土地權(quán)利

1)土地所有權(quán)的歸屬

我國城市土地的所有權(quán)屬于國家；

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；

宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。

2)土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途由國務(wù)院確定：(掌握)

1.居住用地70年；

2.工業(yè)用地50年；

3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

5.綜合或者其他用地50年。 2)建筑物 從建筑學的角度來看,建筑物是指人工建筑而成的東西,包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋是指能夠遮風避雨并供人居住、生產(chǎn)、儲藏物品或進行其它活動的工程建筑,一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成；構(gòu)筑物則指除房屋以外的建筑,如道路、橋梁、水壩、水井、水塔、隧道、煙筒等。從資產(chǎn)評估的角度來看,建筑物不僅包括了房屋和構(gòu)筑物,而且還包括了與其不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)利。 3)房地產(chǎn)特性 房地產(chǎn)是地產(chǎn)(土地使用權(quán))、建筑物以及地產(chǎn)與建筑物的結(jié)合及其權(quán)屬的統(tǒng)稱,亦稱不動產(chǎn)。房地產(chǎn)兼有地產(chǎn)與建筑物的特性,而它們的結(jié)合又形成了一些新的特性。

房地產(chǎn)一般具有如下特性： (1)位置固定性及區(qū)域性。 (2)長期使用性。 (3)保值與增值趨勢。 (4)投資風險性。 (5)政策限制性。5.1.2房地產(chǎn)評估原則

進行房地產(chǎn)評估時，除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻原則等，還應(yīng)該遵循以下原則。1)合法性原則是指房地產(chǎn)評估應(yīng)以評估對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進行。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用。

2)最佳使用原則評估房地產(chǎn)價值時，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時的用途和利用方式，而是結(jié)合預期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達到最佳使用及實現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價值。

1）房地產(chǎn)價格的種類

（一）房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價值1.房地產(chǎn)價格，它是房地產(chǎn)交易雙方在市場上實現(xiàn)了的實際成交價格。它是一種歷史事實。2.資產(chǎn)評估中的房地產(chǎn)價值并不是一種歷史事實。而是在該房地產(chǎn)尚未進入市場之前，由評估人員根據(jù)評估對象的自身狀況、周邊環(huán)境及市場條件，經(jīng)過一系列假設(shè)或限定，將評估對象置于一種即符合客觀實際、又不完全是客觀事實的境地中所給出的公正性價值判斷。房地產(chǎn)的評估結(jié)果或結(jié)論稱之為房地產(chǎn)價值。5.1.3房地產(chǎn)價格及其影響因素（二）房地產(chǎn)價格的種類土地價格：地價，通常指空地的價格，建筑物價格：純建筑物部分的價格，不包含地價房地產(chǎn)價格：指建筑物連同其占用的土地的價格1.按房地產(chǎn)的實物形態(tài)2.按房地產(chǎn)價格表示單位總價格單位價格樓面地價：又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/建筑總面積

樓面地價=土地單價/容積率容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

容積率=建筑總面積/土地總面積

例：投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟？解：甲的樓面地價=1000/5=200元/平方米乙的樓面地價=800/3=267元/平方米應(yīng)選擇甲進行投資。3.根據(jù)權(quán)益的不同：可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格，如抵押價格、租賃價格等。

一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價格。4.按價格形成方式：可分為市場交易價格和評估價格。

市場交易價格是指房地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格。

評估價格是對市場交易價格的模擬。5.按交易方式分類：拍賣價格；招標價格；協(xié)議價格。4)房地產(chǎn)價格的影響因素

影響房地產(chǎn)價格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩亍^(qū)域因素和個別因素，下面分別予以闡述(1)一般因素

主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。

1.經(jīng)濟因素。(1)經(jīng)濟發(fā)展因素。(2)財政金融因素。(3)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。

2.社會因素。

(1)人口因素。(2)家庭規(guī)模因素。(3)房地產(chǎn)投機因素。(4)教育科研水平和治安因素。(5)社會福利因素。

3.行政因素。

(1)土地使用制度與住房制度、地價政策。(2)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。(3)稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。(4)行政隸屬關(guān)系變更。(5)交通管制。

4.心理因素。(2)區(qū)域因素

區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性。

1.商服繁華因素。

這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。

2.道路通達因素。

這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別(主干道、次干道、支路)越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高。

3.交通跌便捷犧因素這是賠指交梨通的齒便捷殘程度絮，包細括公墊共交根通系匠統(tǒng)的菌完善采程度禍和公電共交棗通的敞便利不程度竭。其胃便捷喘度越蝦高，蠶房地峽產(chǎn)價倘格水餡平也自較高補。4.城市貧設(shè)施勾狀況未因素(1剪)基礎(chǔ)戲設(shè)施踢：主賤要包插括供肆水、車排水仙、供陸電、像供氣街、供忍熱和遺通訊陳等設(shè)袍施。(2國)生活級設(shè)施腔：主榜要包昌括學俗校、廟醫(yī)院負、農(nóng)縫貿(mào)市渾場、輛銀行泥、儲殿蓄所眠、郵械局等策設(shè)施產(chǎn)。(3廈)文化壩娛樂營設(shè)施研：主跡要包室括電懇影院評、圖洞書館度、博滾物館程、俱輩樂部朽、文消化館達等設(shè)釘施。5.環(huán)境蕩狀況因因素若一駕個地默區(qū)綠虛地較壩多、攪公園游充足屢、環(huán)甚境優(yōu)矛美，頓則該肝地區(qū)樸的房階地產(chǎn)爛價格羨水平姿較高范；若恩噪聲特污染臨、大商氣污傅染、增水污餓染較形嚴重螺，則累房地括產(chǎn)價醫(yī)格水仿平較般低。(3懼)個別冬因素1.土地給的個染別因瀉素(1制)區(qū)位陸因素憂。區(qū)位繭是影亦響地惰價的詠一個爆非常晚主要宅的因街素。樹區(qū)位蛋也叫都宗地孔位置橋。區(qū)絡(luò)位有勾自然體地理撫區(qū)位你與經(jīng)帳濟地聽理區(qū)腎位之爛別。誕當區(qū)貫位由叛劣變杏優(yōu)時吉，地透價會肥上升右；相餓反，繼則地棒價下談跌。(2烈)面積饒因素飾、寬翠度因胡素、犁深度春因素茫。一般校來說雪，宗賭地面歸積必臭須適易宜，嫌規(guī)模咽過大戀或過燭小都撞會影濱響土鹿地效荒用的溝充分吧發(fā)揮導，從胳而降凝低單屑位地勒價。(3脾)形狀惡因素光。土地召形狀倘有長握方形個、正鞠方形兄、三撓角形室、菱罪形、紗梯形錦等。賴形狀庸不規(guī)艙則的制土地狠，不損便于詞利用胃，從愁而降澤低地閱價?；蛞话闶[認為括宗地傘形狀劫以矩剖形為旁佳，數(shù)特殊很情況片，在刷街道怪的交瞇叉口狠，三茫角形歸等不閥規(guī)則粗土地防的地蹈價也壤可能貪畸高獨。(4戴)地力傍因素攔、地盒質(zhì)因累素、選地勢則因素警、地鍋形因膜素。地形哭是指甜地面跑的起民伏形儲狀，頓一般瞇來說來，土筆地平皮坦，惡地價衫較高殿；反湊之，喝土地赤高低餡不平淚，地忘價較史低。(5院)容積堂率因雨素。容積鏈率越養(yǎng)大，蘿地價極越高節(jié)；反攤之，亦容積度率越拋小，岡地價燒越低閱。容無積率妄與地猴價的雹關(guān)系旁一般揀不呈腦線性苗關(guān)系賠。(6濫)用途偵因素炒。土地瓣的用枝途對端地價腰影響與相當日大，寧同一君宗土溪地，痛規(guī)劃銜為不泛同用備途，霧則地到價不線相同協(xié)。一藥般來昨說，州對于桐同一厭宗土承地而您言，悶商業(yè)姐用地豎、住賤宅用貌地、算工業(yè)榨用地國的地醫(yī)價是驢遞減蔬的。(7怕)土地五使用裳年期枯因素失。在年鍵地租傍不變溪的前積提下涂，土承地使凱用年浴期越假長，企地價艇越高輪。2.建筑服物的押個別銷因素1、座落落位將置。2、面什積。3、用冠途。4、建慌筑結(jié)名構(gòu)。5、建蛋筑高拔度。6、附襖屬設(shè)索施。7、裝豈修質(zhì)既量和結(jié)水平轟。8、建叔成時搭間。9、外蹲觀。10、平婦面格悲局。11、產(chǎn)障權(quán)。12、其蕩他。5.辮2市場賭途徑堂及其膠方法衛(wèi)在房脾地產(chǎn)喊評估計中的家應(yīng)用1)市場匠售價療類比甲法的遲基本共思路1.市場索售價近類比懶法的休含義市場何售價臉類比饑法又稱市場衣比較兔法、交易河案例遣比較刑法等。它是碎將待遇估房俯地產(chǎn)嫩與在載較近栗時期爺內(nèi)已投經(jīng)交排易的縣類似但房地義產(chǎn)加珠以比狐較對張照,并根牧據(jù)已請發(fā)生賽交易藍的類府似房觸地產(chǎn)熊的價鄭格,經(jīng)過聽因素頭修正旗得出菊待估毅房地懷產(chǎn)可宵能實葡現(xiàn)的滑合理真價值秧的估駕計值眨的一讀種方赤法。5.闖2.仍1市場頂售價鞠類比登法市場丟法只記要有身適合廊的類泉似房搜地產(chǎn)叢交易括實例衛(wèi)即可劫應(yīng)用本。在娃同一噴地區(qū)族或同負一供鼓求范奴圍內(nèi)浩的類淘似地把區(qū)中諒，與衡被評卡估房掉地產(chǎn)過相類悲似的裹房地油產(chǎn)交你易越懼多，紋市場爽法應(yīng)傍用越墳有效靈。青而在丑下列吧情況到下，市場繼法往澆往難瓣以適陜用：1.沒的丸發(fā)生浮房地帶產(chǎn)交太易或斯在房盡地產(chǎn)撥交易溉發(fā)生雷較少策的地乎區(qū)；2.某些觸類型爭少見繳的房博地產(chǎn)投或交隙易實斬例很四少的剛房地鏈產(chǎn)，喜如古哄建筑淹等；3.很難瘦成為色交易屬對象摸的房潮地產(chǎn)適，如爺教堂潑、寺解廟等幕；4.風景貢名勝完區(qū)土予地；5.圖書衣館、撈體育憶館、發(fā)學校傾用地緣瑞等。2.條件品和適惰用對箱象3.計算繁公式（5-軍1）2)市場乏售價滲類比樂法的庸評估冶步驟(1菊)廣泛擊搜集碼房地攜產(chǎn)交埋易資跡料(2紡)選擇掃可供外比較棟的交丑易實槐例作趴為參威照物參照僵物交殼易實切例的破選取商應(yīng)注熄意以廉下幾徐點:①應(yīng)是堡在鄰館近地臥區(qū)或砍同一箱個供斤需圈呈內(nèi)的隊類似妻地區(qū)盒中的錫交易呈實例溜；②與批待估茶房地情產(chǎn)屬原于同算一交玩易類別型,且用誼途相表同；③參周照物申的交枝易應(yīng)卷屬于嘴正常紐奉交易圣或可燒修正墾為正賄常交賓易；④與耀待估墳房地侵產(chǎn)的先估價跑日期初接近拴；⑤與得待估背房地點產(chǎn)的刃區(qū)域京特征河、個籃別特糧征相剃近。(3孫)進行葡市場掏交易范情況狀修正特殊岔因素界對交稱易情科況的討影響課主要班表現(xiàn)毛在以緒下幾愉個方朝面：①有蠅特殊巨利害畢關(guān)系唇的經(jīng)膏濟主失體間音的交陷易；飛②交款易時連有特沒別的各動機緣瑞，這田以急帽于脫清售或旱急于野購買甩最為五典型仗③盯買方男或賣也方不唯了解素市場戚行情爽，往督往使駐房地腳產(chǎn)交塘易價煎格偏搞高或帽偏低含。冤④斃其他跳特殊奴交易蜘的情行形。不如契修稅本僻應(yīng)由逐買方收負擔銅，卻哨轉(zhuǎn)嫁斗給了腿賣方唉。智⑤榴特殊渴的交雁易方腿式。捐如拍塊賣、帝招標艇等。交易孩情況牙修正游系數(shù)牢的計輪算公坑式交易斗情況舍修正士后的附正常藏價格=可比貢實例臭價格×交易肺情況騙修正損系數(shù)(5毀-3圖)或=可比斗實例甘價格×岡(嗎5-束4)(4針)進行默區(qū)域愈因素獵修正區(qū)域部因素包括:自然臺條件知、交索通狀馬況、疫環(huán)境吸景觀詢、城樹市規(guī)鋸劃、撥基礎(chǔ)仔實施太和公肺共實譯施等軍方面怒存在葵差異繁。修正直系數(shù)思路是：首先列出箭對評遮估對室象房甩地產(chǎn)蘋價格樓有影掩響的比各種濃區(qū)域爸因素廁；其次判定丹評估唯對象釋與參改照物子房地肺產(chǎn)在換這些霉因素勝方面艦的狀打況；然后在這鈔些因廈素方敲面的缸狀況聰進行脹一一全比較宣，找敏出他夫們之秋間的耳差異禍造成幫的價動格差死異程能度；最后根據(jù)油價格淘差異腫程度宏對參累照物則房地黃產(chǎn)價悉格進五行調(diào)戰(zhàn)整。區(qū)域嫌因素買修正也系數(shù)港的計面算公清式評估臥對象腎房地團產(chǎn)區(qū)血域狀堪態(tài)下構(gòu)的價圍格=參照贏物交盯易價劇格×區(qū)域絮因素炒修正塵系數(shù)(5職-5聚)式中:區(qū)域啦因素鹽修正脹系數(shù)誕主要際采用判評分襲的辦狗法直柄接確宮定修掠正系氧數(shù)區(qū)域棄因素鼠修正陜系數(shù)=積(缸5-敬6)(5宜)進行屋個別吵因素園修正土地秒使用年限魔因素和容積砌率因素倡也屬現(xiàn)于房漫地產(chǎn)紛的個下別因信素,由于徒它們賀的重損要性鞋和評敬估值昨的影擾響程閑度較玩大,通常返要單大獨進拒行修埋正。弄土地班使用萌年限乳修正盜系數(shù)火的數(shù)偷學表足達式略為：式中綱：y為年即限修宋正系恨數(shù)；N為參敘照物土地得使用環(huán)權(quán)剩被余年谷限；n為待牧估土猶地使稍用權(quán)剩余減年限抹；r為折挑現(xiàn)率燙?！纠咳暨x記擇的廁比較駱案例粥成交陜地價破為每鑒平方夾米10心00元，挺對應(yīng)努土地騾使用拜年期繞為30年，湊而待扁估宗局地出哲讓年摘期為20年，丑土地徑折現(xiàn)懼率為8%，則萬年期佳修正撿如下馳：土地職使用織年期源修正育后的扒地價容積漆率修娛正容積鳴率與掌地價醋的關(guān)靜系并喘非呈悅線性瓦關(guān)系撇，需孩根據(jù)勒具體磨區(qū)域納的情筑況具個體分肺析。垮容程積率唯修正欄可采營用下極式計補算：經(jīng)容族積率塵修正巧后價道格=可比撓實例旺價格×(待估認宗地患容積哥率修當正系綁數(shù)/可比榴實例碌價格侮容積圣率修武正系伍數(shù))注意雕：修正哄系數(shù)闊不是卷容積占率的道比，把而是庸容積英率修峽正系轎數(shù)的孔比【例】某城乞市某蒼用途狼土地山容積乏率修灑正系度數(shù)見流表。乏表減容積霸率修屢正系寶數(shù)表如果醬確定赤比較奶案例俗宗地貌地價嫁每平奧方米魔為80衡0元，男容積鍋率為2.床1，被指估宗野地規(guī)候劃容稼積率參為1.污7，則模待估崗宗地備容積墳率修梁正計飄算如遵下：經(jīng)容秋積率姥修正扇后可小比實雖例價昨格=8吵00解×1茄.6悼/1雙.9劑=淘80伸0×容積量率因騙素修繼正系館數(shù)(1足.6寬/1莖.9禿)=6本73純.7院(元/平方丙米)(6)進行叉交易惱日期旬修整由于有參照愁物房蒜地產(chǎn)肥與評丙估對標象房囑地產(chǎn)看的交桶易時鎖間不殊同，故價格洞會發(fā)駕生變內(nèi)化，之因此潔必須變進行敏適當扁的交趟易日笑期修帆正。葡交易忘日期護修正怒一般充是利象用價火格指超數(shù)，茅將參塞照物志房地期產(chǎn)當胡時的份交易網(wǎng)價格立，修游正為仁評估寨基準幣日的她價格隸。利用份價格枝指數(shù)透進行晌交易現(xiàn)日期雅修正竹的公音式為靜：進行良房地知產(chǎn)交奏易日留期修喂正時步，應(yīng)拔根據(jù)僚獲得帖價格刺指數(shù)副資料臥的不搭同，待運用島不同旦的價拾格指毀數(shù)進止行修運正。1）運穩(wěn)用定憤基價襲格指猾數(shù)修拴正如果礦能夠樓獲得證本地揭區(qū)同磚類房把地產(chǎn)沫的定萬基價召格指批數(shù)或夢定基詢價格煎變動搭指數(shù)送，房久地產(chǎn)起交易窮日期哀修正傷的公束式為觀：或例弄某倚地區(qū)萄某類銅房地板產(chǎn)20覺10年4月至10月的飲價格接指數(shù)逢分別嘴為10銳3.蟲5%援,1葛05頭.4聾%,清10銀5.矩8%合,1鋤07犁.6蔬%,有10牧9.豬3%光,1協(xié)10醋.5根%,陸11鞏4.棕7%（以20忠05年1月為10厘0%）。騙其中膀某宗炮房地挪產(chǎn)在20勇10年5月的辣價格庭為35順00元/平方狐米，麥對其鏡進行確交易血日期煉修正航，修奇正到20文10年10月的莖價格租為：例代某地崗區(qū)某靠類房嶼地產(chǎn)20約10年上于半年始各月漠的價蠅格同20便09年底杯相比度，分陡別為悔上漲懂了2.宵5%虜,見5.秋7%陵,蘆6.握8%旱,朗7.萄3%肥,愚9.莫6%艙,乓10諸.5難%。其返中某結(jié)宗房況地產(chǎn)簽在20獵10年3月的燥價格瞎為38版00元/平方餓米，緒對其駱進行概交易行日期庫修正絲式，修喜正到20陽10年6月的進價格獵為：2）運粘用環(huán)錄比價階格指迅數(shù)修撐正。饑如果改能夠盒獲得項本地盲區(qū)同圖類房姓地產(chǎn)追的環(huán)墓比價異格指隱數(shù)或柴環(huán)比鋤價格配變動線指數(shù)葡，房摩地產(chǎn)倦交易楊日期籠修正沸的公蝕式為育：（8-間12）例8-擺2某宗匹房地蔑產(chǎn)在20銷10年6月的凍價格姓為30甘00元/平方科米，敬該地欺區(qū)同痰類房測地產(chǎn)20松10年7月至10月的牧環(huán)比榴價格唉指數(shù)促分別潛為10朋3.因6%，98普.3明%，10煉3.本5%，10懇4.緒7%。對請其進遷行交浪易日釣期修暈正，塑修正謹?shù)?0盈10年10月的魄價格友為：40托00樓×1律03椒.6儀%×府10寇5.權(quán)3%續(xù)×1請02鑰.5泳%×漂10滅1.億7%躺=4速54威8.用76（元/平方惑米）[練習賣題]某宗慘房地套產(chǎn)在20策10年5月的猾價格確為36配00元/平方垃米，既該地我區(qū)同慶類房曬地產(chǎn)20爪10年6月至10月的任價格口與上按月相誰比的銳變動給率分顧別為1.旁6%受,適2.宅3%刑,極-1勵.5去%,東1億.7介%,均2.弱1%。對痛其進蟻行交菊易日污期修虎正，課修正傅到20忙10年10月的辨價格殺是多釘少？36疫00圍×（1+淺1.盼6%）×（1+膠2.途3%）×（1－1.巨5%）×（1+返1.急7%）×（1+泳2.脈1%）=3晨82榴7（元/平方繭米）3）運扁用價妖格變爛動分誼析法趕修正當缺眉乏本妨地區(qū)酬同類捏房地風產(chǎn)定坐基價扎格指痰數(shù)和陰環(huán)比鴿價格梳指數(shù)莖資料丙時，梨評估斑人員兆可以團通過釀?wù){(diào)查揪本地檢區(qū)過歡去不遷同時黑間的駕數(shù)宗或類似仍房地疲產(chǎn)的殺價格蓬，掌言握這停類房創(chuàng)地產(chǎn)辨價格涉隨時川間變步化的驗情況毫，運咽用價炎格變神動分章析法趟進行權(quán)交易梨日期貞修正該方向法是叮以參照安物交番易日盤的價岡格水誤平為攪基準評（10歪0），根據(jù)怠本地坊區(qū)同危類房屆地產(chǎn)暮價格跡隨時輕間變舞化的工情況廟，測葡算出檢評估繳基準刺日的咸該類降房地霜產(chǎn)的窮價格么水平固（高于鈔、低捕于或江等于10跳0），露用下格列公啦式進萌行修沈正：(7)確定待估房地產(chǎn)評估價值可考慮采用以下幾種方法：(1)簡單算術(shù)平均法(2)加權(quán)算術(shù)平均法(3)中位數(shù)法注意異常值的剔除市場杠售價貞類比體法的劫評估案例P8方9例5-哄91.評估絮對象桑房地蹈產(chǎn)概圾況評估到對象昨房地補產(chǎn)為衫紅光損小區(qū)掠某公淋建，派建筑康面積14吳00平方冶米，掩具體晉情況斜如下首：（1）位悄置與暮環(huán)境零。小怠區(qū)周論邊交施通發(fā)修達，哥位置踐和環(huán)福境較矩好。（2）占鉆用土墨地的騎基本摸情況沈。烏該地姻塊土紀地級予別為帖六級捉。目擔前已議取得克了國鬼有土策地使喪用證得。（3）評扣估對煙象房畜屋的激基本南情況辣。該取評估趴對象尸是紅疤光小浸區(qū)甲蹤蝶住宅篇樓一臥層公阻寓，畏建于20梅03年，絨建筑奔面積14鳴00平方軍米，孝公建千層高3.艘3米，奔全部芹為框顛架結(jié)甜構(gòu)，尾按八排級抗座震烈券度設(shè)賺防。2.評估繞要求評估裝該房捷地產(chǎn)20帆08年4月1日的差市場毅價值炮。3.評估笨過程（1）選尸擇評哀估方幅法。喪該類牲房地踏產(chǎn)有岸較多鼠的交粱易實塵例，霸故采蛙用市齡場售舟價類鳥比法藝進行霸評估日。（2）收碗集有跟關(guān)的卷評估欠資料哥，選怕?lián)駞⒙收瘴餂龇康貛Z產(chǎn)。秘通過湊對所渾選擇油的類耍似房碑地產(chǎn)璃交易忌資料疤的分催析和分篩選痛，確退定可療比性捏較強飾的三藝個交遲易實第例作犬為參辰照物鬼。浩殊參照尚物A：陽性光小親區(qū)12號樓光一層吃公建養(yǎng)。該建礦筑建意于20規(guī)03年,位于周評估標對象啟房地掘產(chǎn)東迷面，購中央虜公園糞的東帽北角然；框閱架剪彎力墻離結(jié)構(gòu)直；外枝裝修區(qū)為塑綠鋼門暑窗，溜西班堵牙瓦吩，進災口高診檔外浪墻粘血土磚?。粌?nèi)鹿裝修晃為水扮泥地湯面，懷墻面掛、天瓦棚刮毒大白該；水具、暖猾、電左設(shè)施雁完善詞，冷蜂水采鳥用無管毒、蜜無味歌、無朋腐蝕倦性的綁進口北塑料轉(zhuǎn)管，備熱水程管采院用紫爐銅管籌，并匆設(shè)置優(yōu)了結(jié)脊構(gòu)化姜布線織系統(tǒng)脆，主惕干線秘采用值室外恒光纜進。其咬售價級為53旗00元／m2，成紛交日有期為20鄙02年4月，揭當時舞為期班房。摔濃參照宗物B：光約明住碧宅小快區(qū)的任步行當商業(yè)奴街一聽層公兩建。光明巡壽小區(qū)喘位于消陽光準小區(qū)哭東側(cè)50沈0米，惡南靠軋濱海宮市主鈔要交道通干贊道黃以海南冬路，落東鄰件幸福感路，竿小區(qū)熄臨幸綱福路致一側(cè)曬有多薦家店噸鋪。區(qū)參照昨物房呈地產(chǎn)富位于畝陽光禽小區(qū)踐中部選，建這于20刺03年，何其建不筑結(jié)丘構(gòu)、飛裝修律水平莖及設(shè)嶄備狀速況與直評估舌對象閑房地濕產(chǎn)基為本相固同，饞售價惠為58陷00元／m2，成陡交日器期為20捧04年9月，銀交易包情況球為清焰盤。寨樓參照敘物C：陽該光小怖區(qū)西賠側(cè)，愧靠近么黃海剖南路柜的一假層公鉗建。該參慘照物企房地驅(qū)產(chǎn)為嗓一臨廉街公伴建，孝建于20趟03年，召其建幻玉筑結(jié)路構(gòu)、椅設(shè)備勤狀況罰與評距估對己象房桂地產(chǎn)姨基本尾相同揉，該龍建筑枯室內(nèi)販進行婆了精避裝修是，售拔價為70克00元／m2，成竟交日虎期為20運04年11月。頂(3屬)對參少照物魄房地集產(chǎn)進待行交什易情挪況、塵時間挨因素蕉、區(qū)版域因憑素和天個別古因素疲修正常。彼評估冒對象以房地閥產(chǎn)與錘三個蓋參照鼠物各管種因睬素比勺較情犁況見綱表5-拌3。表5-醉3因素擊條件蘆說明橡表評估對象及參照比較因素評估對象參照物A參照物B參照物C交易日期2005．42007．92007．11交易情況正常期房清盤正常區(qū)域因素商服繁華度一般一般一般好離市中心距離相同相同稍近相同交通便捷度較好較好好好道路通達度較好較好好好土地級別六級六級六級六級環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度較好較好較好較好綠地覆蓋度較好較好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施完善度較好較好較好較好公用設(shè)施完備度較好較好較好較好規(guī)劃限制無無無無個別因素小區(qū)內(nèi)所處位置較好較好較好好臨街狀況較好較好較好好新舊程度優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)樓層一層一層一層一層朝向南北南北南北南北建筑結(jié)構(gòu)框剪框剪框剪框剪建筑質(zhì)量較好較好較好較好建筑物用途相同相同相同相同權(quán)利狀況較好較好較好較好裝修水平較好較好較好好設(shè)備狀況好好好好物業(yè)管理優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)①進價行交奴易情爹況修醒正。經(jīng)分闖析，董三個城參照拋物中逗，參呼照物A為期政房，沙與正尊常交廟易相冷比，毫交易闖價格紹偏低10習%，交湊易情兄況修懷正系躁數(shù)為負：10蠻0/離90；參茫照物B為清獸盤房掌，與悲正常墾交易好相比侄，交躍易價彼格偏劇低5%，交靜易情她況修睡正系斜數(shù)為翼：10梳0/警95；參研照物C為正錘常交馬易，怪交易蕩情況口修正品系數(shù)撒為：10伶0/仰10相0。②進予行交常易日弄期修營正。經(jīng)分逮析，辣濱海即市20暗08年4月該訓類房已地產(chǎn)赴的市堡場價憂格與20榮05年4月、20礙07年9月和20辣07年11月相難比分餡別上冠漲了15求%、5%和3%。則己參照耽物A、參晶照物B和參換照物C的交粗易日枝期修腦正系敲數(shù)分竹別為刺：11盆5/今10柱0、10懂5/筑10俘0、10衣3/茅10再0。③進地行區(qū)扇域因償素修朱正。將參舌照物A、參煙照物B和參朝照物C的各毒區(qū)域橡因素慰分別超與評晶估對蘭象房抬地產(chǎn)陣進行遼比較犯，然擾后打強分，蝕并通粗過加犯權(quán)平滿均分鑼別得脹到綜感合得略分，攝最后折得出膊參照調(diào)物A、參觀照物B和參雪照物C的區(qū)廟域因你素修為正系線數(shù)分吼別為罩：10申0/蝕10蒼0、10眾0/親10驗1.釘5、10現(xiàn)0/起10默1.盟6，具燥體打降分及毛計算習情況堵見表5-飾4。④進片行個戒別因泄素修等正。將參隸照物A、參冬照物B和參妙照物C的各躺個別則因素雖分別忽與評蔬估對學象房快地產(chǎn)咽進行勸比較恥，然屯后打卸分，股并通胖過加范權(quán)平序均分禍別得寄到綜喉合得起分，赤最后揀得出乓參照膀物A、參嗽照物B和參饅照物C的個沾別因句素修現(xiàn)正系訓數(shù)分封別為嫌：10貫0/市99宿.6、10肯0/淚10槐0.寧2、10慈0/食10伯1.籃4，具株體打然分及嶼計算咱情況賣見表8-叨5。表5-漢4區(qū)域估因素棉直接倚比較罷表區(qū)域因素權(quán)重評估對象參照物A參照物B參照物C商服繁華度0.15100100105103離市中心距離0.13100100101100交通便捷度0.12100100103105道路通達度0.11100100102105土地級別0.07100100100100環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度0.10100100100100綠地覆蓋度0.08100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.10100100100100公用設(shè)施完備度0.09100100100100規(guī)劃限制0.05100100100100比較結(jié)果1100100101.5101.6表5-挨5個別狼因素額直接另比較濤表個別因素權(quán)重評估對象參照物A參照物B參照物C小區(qū)內(nèi)所處位置0.1210098100105臨街狀況0.1510099101105新舊程度0.10100100100100樓層0.08100100100100朝向0.07100100100100建筑結(jié)構(gòu)0.13100100100100建筑質(zhì)量0.10100100100100建筑物用途0.09100100100100權(quán)力狀況0.06100100100100裝修水平0.02100100100103設(shè)備狀況0.05100100100100物業(yè)管理0.03100100100100比較結(jié)果110099.6100.2101.4⑤計忘算評晨估對瓜象房考地產(chǎn)磨價值私。首啄先計傘算三悔個參綿照物戒的比郊準價立值，艱計算殼過程輛見表8-裝6。通過蔬對三狗個參當照物步的可駝比性越分析渡，對年參照刮物A、參餅照物B和參箏照物C分別葬給出岡不同挪的權(quán)散重0.換5、0.約2、0.燥3，采蠟用加圖權(quán)平幕均法篇計算傍評估歸對象提房地悟產(chǎn)的妄單價弊為：67刃99概×0景.5奮+6兆30誘3×棉0.祖2+乞69站98漸×0萍.3杯=6購76稍0（元/平方白米）4.評估處結(jié)果房地藏產(chǎn)單精價：67艷60元/平方征米房地判產(chǎn)總縫價：14揉00津×6糖76伏0=框94細64翁00婚0（元巧）表5-番6房地籍產(chǎn)價李值計植算表參照物A參照物B參照物C實際成交價格（元/平方米）530058007000交易情況修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100區(qū)域因素修正100/100100/101.5100/101.6個別因素修正100/99.6100/100.2100/101.4比準價值（元/平方米）679963036998【習題】有一哄待估閑宗地G需評建估，灣現(xiàn)收嚴集到洞與待筒估宗列地條街件類逝似的6宗地娘，具郵體情捆況如滑下：上表矩中成服交價頭的單覆位為盒：元/平方嗚米。載該城孕市地霧價指執(zhí)數(shù)表柱為：另據(jù)新調(diào)查飲，該度市此并類用旋地容窩積率絹與地瞇價的某關(guān)系蕉為：垃當容快積率券在1-誓1.躍5之間騙時，顆容積臘率每源增加0.詠1，宗旱地單舟位地瓣價比延容積待率為1時的貧地價豎增加5%；超的過1.艷5時，冷超出貪部分作的容晨積率張每增羅長0.菠1，單漆位地夸價比俱容積儲率為1時的蹲地價崖增加3%。對交易堂情況館、區(qū)拿域因菌素、區(qū)個別飯因素王的修向正，都匹是案寺例宗元地與躺被估克宗地棄比較券，表中膛負號哭表示淋案例杰條件殼比待退估宗按地產(chǎn)任差，半正號咬表示濫案例助宗地草條件習優(yōu)于遙被估陷宗地積，數(shù)唉值大脖小代景表對翻宗地倘地價磨的修錢正幅誼度。試根頃據(jù)以息上條成件，被評估興該宗烏地20帽05年的虧價值襲。1)基準覆地價釘修正大系數(shù)塔法的編含義基準鳴地價母修正搜系數(shù)衣法,是利求用城嫂鎮(zhèn)基礦準地托價和乏基準討地價紛修正令系數(shù)申表等臣有關(guān)銹資料應(yīng)和數(shù)目據(jù),按照啦替代連原則,將被縫估宗某地的記區(qū)域聰條件施和個被別條雷件等掀與其古所處主區(qū)域飾的平突均條幻玉件相呈比較,并對哪照修斑正系超數(shù)表元選取肌相應(yīng)慰的修飯正系披數(shù)對妨基準蜂地價攀進行由修正,從而辱求取別被估做宗地校在評耐估基積準日療價值遣的方雷法。5.抬2.鑰2基準幕地價修正浮系數(shù)服法及其淘估價鐘步驟基本那地價徹修正腐系數(shù)裙法利答用了敢當?shù)鼐d政府悟制定傻的基惜準地糊價作她為參岡照物,對被昌估宗稀地出膊讓年豬限、守個別暑因素集、市糞場轉(zhuǎn)筑讓因強素等蠟進行貨系數(shù)倚修正,從而盾求取壟待估隊宗地吹市場映價值某的一遍種方榴法。委基準橫地價塘修正佩系數(shù)撈法實營質(zhì)上鄰是市輝場途岔徑中悄的一耍個具旦體方館法?；鶞拾旱貎r蒜由三模個部知分組甩成：⑴土綢地出圖讓金⑵基土礎(chǔ)設(shè)糊施配土套費⑶土毀地開碗發(fā)及恒其他四費用,包括鎖平整朋土地白費用辱、征芒地拆濁遷費暴用等洽?；鶞蕝f(xié)地價產(chǎn)系數(shù)染修正趕法的臣一般畜數(shù)學股表達才式為譯：p=富A×西a1×a2×a3(5向-1于9)式中:p為待據(jù)估土車地使果用權(quán)舟評估但價值;A為基菌準地臨價；a1為年館限修架正系梯數(shù)；a2為個浩別因夫素修綠正系撤數(shù)；a3為市逆場轉(zhuǎn)穩(wěn)讓因炕素修覽正系脖數(shù)。2)基準索地價曠系數(shù)帖修正嶄法的洋估價筍步驟(1革)搜集領(lǐng)有關(guān)形資料(2記)確定坑被估絲式宗地弊因素匪修正獲系數(shù)(3蘆)求取希土地刑轉(zhuǎn)讓娛年限劇修正縮慧系數(shù)年限軟修正尖系數(shù)永的數(shù)錘學表死達式藝為：式中執(zhí)：N為最禾高出倍讓年卻限；n為實廟際出歇讓或芹轉(zhuǎn)讓土年限頂；r為折葛現(xiàn)率福。(4志)計算款期日獲修正邀系數(shù)(5樸)確定桂容積塔率修擇正系喜數(shù)(6竟)計算齡市場馳轉(zhuǎn)讓探因素懷修正載系數(shù)市場種轉(zhuǎn)讓字因素挖修正鈴系數(shù)呢的計單算公繪式為:市場袋轉(zhuǎn)讓聽修正呆系數(shù)=參照芝物地蓮塊市兵場交將易價÷參照轎物地步塊基悶準地比價(7闖)計算討土地廟使用覆權(quán)評屈估價鄙值。穴上述較各修枯正系塘數(shù)求句取出覽來后,可根駱據(jù)公礙式：被估委宗地耳地價=待估濟宗地志所處羊地段豪的基砌準地鞏價×年期簡修正捆系數(shù)×期日咳修正坐系數(shù)×容積鑄率修共正系灑數(shù)×其它膀因素友修正雖系數(shù)市場敏租金扇倍數(shù)核法是揚將評包估對辟象一鄙年的惰收益(通常魔為未直來第占一年返的正鄙常租紹金)乘以若相關(guān)臣的市寧場租潤金倍味數(shù)來回求取米評估遼對象哨價值兵的一訴種技苗術(shù)方嫁法。5.趟2.華3市場鈴租金欠倍數(shù)晚法5.槐3收益已途徑局及其恨方法答在房依地產(chǎn)仿評估灰中的芹應(yīng)用5.至3.虧1適用少的條淚件和敞對象條件司：運用開收益晃法評考估房醫(yī)地產(chǎn)華價值酸，首先要求幻玉取凈李收益原，通爭過總奪收益盯減總墳費用僅求得栗；然后確定蚊資本夜化率晚；最后選用醫(yī)適當滑的計臂算公制式求逮得待棗估房道地產(chǎn)掠的價執(zhí)值。對象養(yǎng)：收益著法適戀用于銅有收燈益的愚房地低產(chǎn)價統(tǒng)值評開估，卡如商紹場、絮寫字種樓、寺旅館衡、公間寓等果，不凳適用晃于政帳府機舊關(guān)、必學校乏、公堤園等股公用唯、公證益性話房地純產(chǎn)價版值評造估。1)收集挖相關(guān)濃房地敲產(chǎn)收死入和貍費用墾資料2)預測潮房地蒼產(chǎn)正熊常收友入3)估算揪房地袖產(chǎn)正巾常費里用4)測算徐房地蝦產(chǎn)正票常收禮益5)估測僻并選快擇適轟當?shù)睦p折現(xiàn)割率或剛資本因化率6)選用陣適當題的具動體評秀估技償術(shù)和防方法饒估測瀉房地頸產(chǎn)評逐估價亞值5.翅3.夸2收益己途徑灰及其恨方法浪評估剖房地謝產(chǎn)的狗基本取步驟房地磚產(chǎn)凈藏收益具是通田過首飾先測蟻算房券地產(chǎn)錫的正瞇常收劣入和降房地州產(chǎn)的斤正常輩費用絕，然釘后用沃房地都產(chǎn)的積正常誰收入洞減去搶房地拾產(chǎn)的摧正常掉費用飛得到添。①實際賠收益班、個接別收夕益與蔬正常(客觀)收益實際停純收百益是郵在現(xiàn)暮狀下宏待估仗房地娛產(chǎn)實至際取嘗得的伙純收紙益,實際飽收益壓由于貌受到過多種葛因素然的影血響,通常星不能捎直接思用于盡評估筐。只有原正常隸純收罩益才元能作皇為評滑估的切依據(jù)老。正什常收鏡益由啊正常籌收入盟扣除街正常背費用浴求得戒。5.福3.抬3房地籃產(chǎn)凈張收益甚的測長算1)凈收挺益的催測算午思路在確繼定凈撿收益怠時，愉必須攝注意王房地們產(chǎn)的實際鵲凈收繞益和客觀遷收益的區(qū)腎別。(1薪)實際翼凈收定益醫(yī)①指附在現(xiàn)妨狀下僵被估陰房地米產(chǎn)實書際取吳得的宜凈收乒益ⅰ.當前卡收益金權(quán)利神人在鼻法律誼上、丹行政靈上享粒有某搶種特糟權(quán)或劈燕受到絕特殊觸的限廢制，飛致使拜房地狼產(chǎn)的盟收益龜偏高會或偏宜低，滾而這礙些權(quán)允利或改限制底又不朗能隨調(diào)同轉(zhuǎn)耐讓；ⅱ.當前艱房地壯產(chǎn)并廟未處肚于最第佳利隱用狀觸態(tài)，辯收益息偏低炭；ⅲ.收益差權(quán)利潤人經(jīng)悲營不羅善，標導致密虧損套，凈烤收益濤為零溜甚至勒為負已值；ⅳ.土地胃處于勺待開公發(fā)狀歡態(tài)，姿無當鎖前收茫益，填還必返須支倦付有乎關(guān)稅龜費，猛凈收養(yǎng)益為義負值圣。佩②由返于受講到多惱種因稼素的御影響僚，通晴常不粥能直釣接用妖于評蓋估(2盾)客觀總凈收灑益①含桂義休房地代產(chǎn)在汽正常揀的市架場條羽件下臉用于德法律幫上允催許的零最佳題利用祖方向菌上的偽收益禾值，媽其中典還應(yīng)仰包含升對未奔來收肚益和辟風險贈的合示理預惜期。達這個麗收益蕉稱為河客觀仿凈收門益送由于騾評估憑的結(jié)煩果是再用來死作為兆正常傻市場栗交易強的參晶考，暮因此定，必切須對具存在通上述炎偏差眉的實比際凈逆收益伴進行略修正步，剔毀除其問中特紙殊的亂、偶鏈然的撲因素香②尸只有車客觀欲凈收搬益才線能作晃為評揀估的餅依據(jù)蹤蝶。②實際總費用竄和正胡常(客觀)費用實際市費用賢是指息房地逼產(chǎn)在志取得浙實際稠收益凱時實簽際付現(xiàn)出的榆費用闖。正常膀費用值是指查房地躬產(chǎn)取巾得正鞏常收炎益必分須支夜付的辭各項隨支出悔。2)不同君類型瞧房地灑產(chǎn)正置常收貨益估測騙：(1蓋)出租衡型房駕地產(chǎn)裙正常到收益婚的估坑測純收丘益=租賃跟收入-維修縱費-管理奮費-保險瞞費-房地己產(chǎn)稅-租賃盡代理緞費(5-25)租賃聽收入將具體腔包括尿有效栗毛租乳金和聾租賃梅保證姐金、撥押金極等的葬利息氏收入隔。有效琴毛租基金=毛租社金-空置所損失-損失吼租金(2栽)直接療經(jīng)營題型房案地產(chǎn)博正常稍收益控的估倉測直接余經(jīng)營佩型房箭地產(chǎn)次通常刑是指庸房地鳳產(chǎn)所職有者恨同時棚又是北經(jīng)營狗者,房地辜產(chǎn)租磨金與敢房地皮產(chǎn)經(jīng)公營者被利潤嗎沒有熟分開益。直聚接經(jīng)熔營型猶房地竟產(chǎn)的滿正常乒收益產(chǎn)實際徑上就壁是該灘房地再產(chǎn)純棟租金辭。純收件益=銷售程收入-銷售循成本-銷售沾費用-銷售尚稅金液及其掘附加-管理慈費用-財務(wù)蘋費用-經(jīng)營鐵利潤(5-26)(3只)自用倆或尚社未使拖用房烏地產(chǎn)雀正常驕收益宗的估峽測自用揭或尚瞞未使求用的凡房地跳產(chǎn)可貪以比錯照同畏一市甚場上殘有收睬益的種類似敏房地偉產(chǎn)的或有關(guān)否資料輛，按旋上述淚相應(yīng)街的方焰法計育算純抄收益全，或伙直接民比較金得出天純收氧益。4)混合奶性房半地產(chǎn)擴純收謊益的勒測算混合肺性房帽地產(chǎn)謝，是指作有多疾種收熊益類瓜型（占出租洽、經(jīng)談營、林自用旨等）掉的房母地產(chǎn)勢，在獅測算宴純收零益時慢，可蚊以把講它看辛成是蘆各種嗚單一恐收益譜類型商房地槽產(chǎn)的謠組合葛，先他分別獅求取菊，然錢后進患行綜替合。1)關(guān)于獅折現(xiàn)慚率或想資本參化率油的進匠一步任的說雖明從本均質(zhì)上慮講,折現(xiàn)察率和男資本且化率牙是一望種投孕資回鎖報率陪。從暫形式壁上看,折現(xiàn)近率和滾資本忍化率鵝又是柱將房透地產(chǎn)謝未來觸收益膊轉(zhuǎn)換豎成現(xiàn)待值的客比率鏈。(1鐮)土地獵折現(xiàn)屋率或朋資本建化率(2往)建筑詢物折赴現(xiàn)率揉或資途本化窄率(3鎖)房地眾合一鄭綜合檔折現(xiàn)墨率或問資本逼化率5.耕3.天4折現(xiàn)關(guān)率或勢資本蜂化率淚的估六測1.土地聯(lián)資本峰化率土地寺資本衡化率蚊是求辭取單誓純土龍地的堪價值郊時所歸采用呆的資動本化儲率。凡這時差對應(yīng)栗的純膏收益診是土籠地自供身的歲純收劃益，胸而不挪應(yīng)包雅含建狹筑物慢及其夢他方艦面帶扭來的灣部分顆。2.建筑牧物資淹本化限率建筑余物資爺本化柏率是化求取恢單純術(shù)建筑潑物的秒價值僅時所傷采用正的資努本化律率。自這時桐對應(yīng)繞的純墊收益療是建膠筑物圓自身戀的純笨收益租，而界不應(yīng)葉包含研土地映及其菠他方錦面帶釘來的跪部分白。3.綜合銹資本碎化率綜合來資本旁化率殊是求動取房船地合座一價養(yǎng)值時和采用籮的資僚本化丑率。允這時其對應(yīng)皮的純壟收益搶是土轟地和歡建筑傅物共例同產(chǎn)次生的疊純收粒益。土地怒資本檔化率溫、建賄筑物長資本林化率粒和綜菜合資繭本化虛率三鉗者雖思然含告義不嶼同，紛但又許是相厭互聯(lián)尤系的喝。三私種資庫本化萌率的嗽聯(lián)系怎可用計下列舟公式妙表示勻：式中陽：r—梯—綜合暑資本衰化率戀；r1圣——土地鴿資本冰化率酬；r2培——建筑百物資扇本化曾率；p1按——土地斥價值思；p2降——建筑辱物價患值。（5-伙27）（5-言28）（5-技29）例5-蔑10某宗杰房地否產(chǎn)的正總價司值為10膛00萬元益，經(jīng)戀估測般建筑魯物部路分的設(shè)價值駐為60笛0萬元寫，假阻定綜腔合的塌資本初化率撿為8%，建悄筑物泥的資撕本化位率為10權(quán)%，則款土地唉的資節(jié)本化惡率為父：2）房符地產(chǎn)念資本戲化率瞧的估臣測方貞法(1)安全家利率靠加上透風險隊報酬鐵率法安全律利率負，指無鹽風險俘的資勇本投址資收置益率訪，在程我國夕房地尖產(chǎn)評利估實年踐中判通常腹選擇錫國債夾或銀鍵行定蛾期存傲款利放率作詢?yōu)榘财比搪?。風險舉報酬寶率，是根歉據(jù)社尾會經(jīng)爬濟環(huán)乎境、艙投資支風險辯、變抓現(xiàn)風越險以賢及通粒貨膨閉脹等姜因素酷對地俘產(chǎn)投頓資的然影響腹綜合廚確定武。這種崖方法游的數(shù)五學表凱達式梅為：房地蜻產(chǎn)資聰本化籃率＝碼安全膨利率宇＋風排險報慮酬率（5-阻30）(2累)市場匠租價纖比法該方姿法是羞在市王場上垃選取捐多個基（通拍常為應(yīng)三個布以上屯）與限評估做對象達房地撇產(chǎn)地營相似娘的交沖易實聚例的纏正常唐純租樓金（蜜純收鴉益）撒與價鍛格的稱比率篩作為須依據(jù)陶，然界后求梳出各慈交易收實例保正常償純租打金與減價格個比率遣的平嬸均值廁，以川此作雙為評旨估對均象房廟地產(chǎn)仆的資符本化魯率。該方驕法運縮慧用的短前提檢是各鋸年租歐金等碎額、脹收益欺期限死永續(xù)欺，其波數(shù)學戚表達喪式為撈：r=努÷n（5-驅(qū)31）式中舌：r都——評估焰對象襪房地后產(chǎn)的撿資本巾化率測；Ai臭—幕—交易脖實例i的純反收益峰；Pi孕——交易艱實例i的價嗓格；n—炮—交易蛙實例博個數(shù)艘。例5-暖11選擇4個與拌評估壞對象業(yè)房地揪產(chǎn)相宇類似遇的交哀易實偶例，哈各交召易實漂例有晚關(guān)數(shù)何據(jù)資咐料如素表5-扎7所示壯。表5-維7交易憲實例歲及相蝕關(guān)資職料交易實例租金（萬元/年）價格（萬元）還原利率（%）1151659.0922421611.1135249810.4448786310.08根據(jù)編表中飯的數(shù)查據(jù)資它料，仁采用軟簡單結(jié)算術(shù)絹平均虹數(shù)法膛求得耍：房地厲產(chǎn)資精本化赴率＝(9認.0斧9%陽+1敬1.竿11結(jié)%+糊10篩.4壘4%意+1研0.猛08帆%)捎÷4＝10嘩.1扭8%該方期法是犧通過熱收集園市場唯上各斬種投匹資的另收益屈率資框料，奔如銀雀行存山款、麥政府鋼債券棒、企襯業(yè)債四券、賤股票緩以及貝各個型領(lǐng)域亦的工偷商業(yè)言投資崖等，貓然后取把各椅項投敞資收購益率穩(wěn)的大耀小排命隊，荷制成描圖表日（如稼圖8-挑1所示雷）。盯將評串估對亦象房警地產(chǎn)真與各筑類投演資風強險程良度進納行分淺析比喉較，叢判斷寬出同紛等風條險的沙投資叛，確敢定評股估對艦象風脾險程葵度應(yīng)踩落的戲位置千，以負此確卸定評恰估對挽象的鍵資本張化率忍。收益哭率投資評風險0評估窩對象廉風險程度傷應(yīng)落歡的位禽置資本誤化率嗓應(yīng)落毒的區(qū)你域圖5-紀1(3棉)投資辦收益喉率排薪序插嗎入法四、趣房地臘產(chǎn)收占益年嘉限的冰確定（一搭）單心獨的新土地堵或單深獨的核建筑具物評吹估情駛況對于柴單獨釋的土濾地或縮慧單獨暗的建誼筑物爪的評仍估，倒應(yīng)分鳳別根早據(jù)土其地使招用權(quán)艇年限姥和建秤筑物劫經(jīng)濟已壽命去確定月未來搖可獲畝收益仆的年陳限。哥對收脈益折沈現(xiàn)時磚，純慌收益非中不想扣除溫建筑貝物折關(guān)舊費屠和土限地攤潔提費龜。（二疏）土認地和委建筑脊物和持成一部體評豪估的摧情況1.建筑事物的針經(jīng)濟蜻壽命敘比土拿地的罰使用嶼年限仍長或化二者它相等傳，根賺據(jù)土魚地使釣用年娃限確喚定未伐來可杜獲收救益的沉年限或（如冰圖5-鋪2所示申）。對收避益折磚現(xiàn)時叨，純閉收益繞中不蒸扣除榆建筑歡物折填舊費神和土享地攤集提費勿。如樣果建宵筑物割的經(jīng)梳濟壽告命比唱土地志的使殖用年礦限長著，還服應(yīng)將弓土地嘴使用以年限牌到期誦時建撕筑物確部分紗的殘狼余價仙值或淡政府轟收回掀土地艦使用脹權(quán)對刊建筑下物的軍補償技價值倚折現(xiàn)掠。2.建筑艦物的賢經(jīng)濟勉壽命鴨比土爆地的蓋使用興年限牽短，桂以土賭地使賭用年架限為恢房地凈產(chǎn)總循的收毫益年黃限，傘但對秘房地扒產(chǎn)的朋收益住折現(xiàn)末分兩童段進低行,第一更段以牛建筑死物的袍經(jīng)濟齊壽命數(shù)為界故，將礎(chǔ)房地舅合一范的純苗收益暴折現(xiàn)仁，純開收益藏中不際扣除東建筑旗物折莊舊費猴和土躍地攤蛛提費便；第二紹段將室土地抗使用澡年限電超過廉建筑郵物經(jīng)銹濟壽劇命的句土地阻剩余欲使用叮年限吼中的蒼土地沉純收飽益折獸現(xiàn)，榴并把般此價捐值加幸到第恰一段匪的房改地產(chǎn)縣的評驅(qū)估價棕值中龍（如在圖5-埋3所示臟）P1旁00。房地產(chǎn)收益年限建筑物經(jīng)濟壽命土地使用年限0圖5-25.顯3.摧5房地橡產(chǎn)價哲值的格估測1）房求地合風一價猛值的擾估測估測斗房地爹合成胞一體偽的房籌地產(chǎn)秀價值叛，應(yīng)峽根據(jù)裙上述魚介紹都的有坡關(guān)方闊法分月別測期算和遭確定招房地斥產(chǎn)純收腳益、資本難化率和收益李年限，并淹運用溝合適饑的評駛估計慈算公挎式進違行收穿益折?，F(xiàn)。房地榴產(chǎn)評螞估實戰(zhàn)務(wù)中乓常用炒的評虹估計仗算公方式主旅要有熱以下責幾種趁：(1倉)收益翁年限欣為有藍限期昨，各拉年收圓益額伏不相印等式中:伸p賊——房地羊產(chǎn)價單值；Ri——房地遍產(chǎn)第i年純宴受益斜；r—惕—綜合觸資本聚化率殺；n—稀—房地臨產(chǎn)收秩益年呼限。(2容)收益罰年限真為有貌限期委，各堪年收半益額與相等式中:列p許——房地米產(chǎn)價杠值；A—贊—房地解產(chǎn)的苦純受爆益（易年金乘）；r—蒙—綜合系資本敢化率限；n—遲—房地熟產(chǎn)收匠益年淹限。（5-沸32）（5-毫33）（5-帆33）(3雜)收益浮年限淹為無賤限期狼，各附年收甚益額端相等式中:技p較——房地瓜產(chǎn)價日值；A—跌—房地條產(chǎn)的使純受迎益（犁年金酸）；r—孫—綜合論資本如化率制。(4化)收益覺年限且為無榆限期恨，收初益額骨按等敏比級距數(shù)遞堪增式中:辨p巡壽——房地搜產(chǎn)價浮值；A—瓣—房地服產(chǎn)的依純受浪益（識年金僑）；r—禮—綜合驅(qū)資本疊化率頑；g—伐—房地艇產(chǎn)收屋益遞散增率窩。（5-史34）（5-塘35）（5-乞35）2）土捆地價槽值的亡估測(1)單純川的土茶地出近租首先搭通過公土地昏的正優(yōu)常收午入減肥去土照地的逢正常男費用鴨得到幅土地擾的純患收益茄，然硬后用著適當閱的土理地的柏資本宇化率盲將土蜻地的陶純收習益折陰現(xiàn)。常用柄的收摸益折臺現(xiàn)公嚇式為團：①收促益年勁限為鑒有限糠期，拿各年輩收益典額相匆等式中:拜p腎1—廚—土地扯價值悄；A1在——土地抵的純叼受益臘（年娘金）臣；r1令——土地粱資本雅化率退；n—學—土地植收益貓年限混。（5-只36）（5-膚36）②收益壺年限賺為無美限期壁，各心年收無益額殖相等式中:物