商業(yè)物業(yè)管理培訓(xùn)方案匯編

商業(yè)物業(yè)管理培訓(xùn)一、什么是商業(yè)地產(chǎn)?商業(yè)地產(chǎn)的定義、分類和策劃流程商業(yè)地產(chǎn)定義

商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、超級購物中心、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)形式

商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如超級購物中心項目，可以達到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。在現(xiàn)實生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的超級購物中心三種業(yè)態(tài)。

商業(yè)地產(chǎn)分類

一、按商業(yè)形態(tài)分類

1、商業(yè)廣場

2、超級購物中心

3、商業(yè)街

4、大型商鋪

5、購物中心

6、休閑廣場

7、步行街

8、專業(yè)市場

9、社區(qū)商業(yè)中心

10、商務(wù)樓

二、按照開發(fā)形式進行分類

1、商業(yè)街商鋪

2、市場類商鋪

3、社區(qū)商鋪

4、住宅底層商鋪

5、百貨商場、購物中心商鋪

6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪

7、交通設(shè)施商鋪

三、按照投資價值分類

1、"都市型"商鋪--績優(yōu)股

2、"社區(qū)型"商鋪--潛力股

3、"便利型"商鋪--冷門小盤股

4、專業(yè)街市商鋪--高科技股

5、其他商鋪-"一般股票"

二、商業(yè)地產(chǎn)的定義及特點解析商業(yè)地產(chǎn),顧名思義,作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等.

商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、超級購物中心、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的建筑產(chǎn)品的統(tǒng)稱。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實際上大家看到多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。理解的時候，不要為這些概念所拘泥。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如超級購物中心項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式；商業(yè)地產(chǎn)項目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題，大家投資的時候需要謹慎。

商業(yè)地產(chǎn)目前存在的兩種模式：

第一種就是我們逐步認同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟評估會是我們現(xiàn)在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。

第二種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實際上當(dāng)?shù)暮?，為了沃爾瑪價值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。

第一類我們把它稱之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)所謂大腕“萬科”模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進行大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標客戶極其準確，基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購物打造的，體制上也采取一個強制控制，并且有計劃的在郊區(qū)進行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個模式，這是第一類。

第三類我們叫做是精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個“美國模式”，它這種主要干什么呢？主要在少數(shù)高端的市場進行精品店的經(jīng)營，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業(yè)額和利潤是最高的，所以是走高端路線。三、商業(yè)地產(chǎn)分析

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的問題

1．房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理三者嚴重脫節(jié)

商業(yè)房地產(chǎn)運營是一個涉及投資商、開發(fā)商和經(jīng)營管理商三方合作的過程，而目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都從住宅開發(fā)起步，有些開發(fā)商只管賣房不管經(jīng)營，用炒作住宅項目方式炒作商業(yè)地產(chǎn)項目，造成投資收益不佳，導(dǎo)致投資者喪失信心。市場上存在許多項目面臨經(jīng)營不善而進行調(diào)整甚至閉門謝客的情況。按照國際慣例，超級購物中心是只租不售的，而在國內(nèi)許多購物中心的開發(fā)商雖然意識到這點，但是資金的矛盾使得許多開發(fā)商把商鋪一賣了之，使得購物中心沒有統(tǒng)一的所有者。由于地產(chǎn)開發(fā)商并不一定熟悉商業(yè)，使得購物中心雖然建好，但缺少統(tǒng)一管理，部分超大型購物中心變成了小商品市場。這種以賣為主、分割經(jīng)營的方式，造成了物價偏高、服務(wù)不夠統(tǒng)一的局面，進而限制了消費和企業(yè)的擴張。尤其通過炒作導(dǎo)致售價居高，使未來的租金價格也偏高，對各種品牌企業(yè)的進入形成壁壘，由此產(chǎn)生的這些矛盾直接導(dǎo)致后期物業(yè)管理困難，造成商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展瓶頸。其根源是房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理三者沒有很好地統(tǒng)籌規(guī)劃、嚴重脫節(jié)。

2．商業(yè)項目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，缺乏精細化分類管理

商業(yè)項目缺少前期市場調(diào)查和策劃。許多項目沒有按不同商業(yè)業(yè)態(tài)的用途和要求，進行市場定位與設(shè)計建筑，事先沒有考慮商業(yè)企業(yè)的意見，建成后讓商家削足適履。商業(yè)項目“克隆”多于創(chuàng)新，只要有一次成功的案例便不斷地翻版和重復(fù)，使得項目滯后和同質(zhì)化，造成的結(jié)果是短兵相接的“肉搏戰(zhàn)”。如北京等一些大城市由于“貪大求洋”的思想作怪，脫離消費者實際需求，盲目開發(fā)大型購物中心，購物中心的業(yè)態(tài)設(shè)計與消費者需求脫節(jié)，購物中心產(chǎn)品精細化程度不夠，服務(wù)質(zhì)量與管理水平較低，造成目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目普遍缺乏持續(xù)競爭力。

3．商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型專業(yè)人才

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的人才需求主要是三種：一是工程技術(shù)人員；二是經(jīng)營人員；三是物業(yè)管理人員?，F(xiàn)在工程技術(shù)人員較多，而經(jīng)營人員較少，同時物業(yè)管理人員素質(zhì)又不高，這主要是由于我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最缺乏的就是既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)、既懂企業(yè)又懂市場的復(fù)合型人才。沒有好的企業(yè)家群體，就無法培育出健康的商業(yè)地產(chǎn)市場。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家隊伍的選拔應(yīng)該具有國際視野，而目前的選拔機制是大多在本地區(qū)少數(shù)人中選拔，“武大郎開店”現(xiàn)象十分普遍，優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人才難以充實到企業(yè)家隊伍中來。

4．企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位在執(zhí)行中常出現(xiàn)游離和偏差

對于我國的一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，他們在制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位時缺乏敏銳的戰(zhàn)略眼光，對于投資發(fā)展的高壓線和金融風(fēng)險的安全系數(shù)估計不足，企業(yè)投資規(guī)模與資產(chǎn)負債法定比例不明確，一旦投資風(fēng)險產(chǎn)生，企業(yè)往往手足無措。同時，即便有很好的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，由于環(huán)境的變化、利益的驅(qū)使、資金鏈的要求、經(jīng)營的實際等因素，導(dǎo)致很多企業(yè)在具體執(zhí)行發(fā)展戰(zhàn)略中出現(xiàn)較大的偏差和游離。

二、提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭力的策略

1．明確科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略定位是打造企業(yè)競爭力的前提

在日益激烈的市場競爭中，企業(yè)要想制定出具有競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略，必須進行系統(tǒng)的戰(zhàn)略思考。戰(zhàn)略不需要嚴密和精確，是思考后的綜合，是有遠見的判斷。戰(zhàn)略思考要敢于冒風(fēng)險，要考慮企業(yè)能承受的風(fēng)險，但它永遠不能消除風(fēng)險，只有敢冒風(fēng)險才能成為贏者。而現(xiàn)今成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略：如陸家嘴集團提出主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型增加持有型物業(yè)?？梢哉f，明確科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略是打造商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要前提。

2．企業(yè)美譽度是決定商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭力的主要因素

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)美譽度是企業(yè)文化、企業(yè)誠信、品牌知名度、品牌忠誠度等的集合體。企業(yè)品牌能力包含對品牌的認識能力、建設(shè)能力、管理能力等，晶牌能力關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)及其開發(fā)的商業(yè)項目能否為市場所認同，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。萬達集團在全國四十多個城市投資項目，已在全國興建19個萬達廣場、6家五星級酒店，其旗下的萬達影院2008年占有全國15％的票房份額。陸家嘴集團的企業(yè)品牌是和上市公司的業(yè)績、中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃及開發(fā)能力、企業(yè)團隊聯(lián)系在一起的，公司的產(chǎn)品品牌是和整個浦東新區(qū)、上海金融城建設(shè)、高端商務(wù)樓宇聯(lián)系在一起的。美譽度是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)特別珍貴的無形資產(chǎn)，也是今后發(fā)展贏得信任的寶貴財富。

3．建立吸引商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才激勵機制

商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才指的是具有5年以上操盤經(jīng)驗，對土地運營、商業(yè)開發(fā)、零售運營、市場營銷、建筑規(guī)劃等多個崗位均有涉及，并融合了多種邊緣學(xué)科知識的“通才”。這類人才在中國屬于稀缺人才?？梢哉f，誰掌握了商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才，誰就擁有了商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立吸引這方面人才的機制，在人才結(jié)構(gòu)方面，形成領(lǐng)班、領(lǐng)隊、領(lǐng)軍、領(lǐng)袖四個層級的人員結(jié)構(gòu)，注重引入和培育領(lǐng)隊和領(lǐng)軍人物，注重引入和培育商業(yè)地產(chǎn)策劃和運營人才。在增加商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)活力的同時，建立科學(xué)有效的激勵機制和培訓(xùn)體系。萬達集團視人才為企業(yè)的核心資本，管理團隊全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，40％以上具有碩士、博士學(xué)位，平均年齡36歲；高管中70％具有碩士以上學(xué)位，平均年齡不到四十歲。陸家嘴公司的人才以工程類人才居多，占34％，專業(yè)的商業(yè)項目策劃和投資分析人才欠缺：學(xué)歷水平普遍較高，大專及以上的占到90％，其中本科學(xué)歷39％，研究生學(xué)歷占15％。金融街現(xiàn)有員工規(guī)模734人，其中大學(xué)本科及以上學(xué)歷546人，占員工總數(shù)的74．4％。

4．跨區(qū)域發(fā)展是增強房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的成功經(jīng)驗

跨區(qū)域發(fā)展是中國房地產(chǎn)大型企業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗，也是境外大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史道路。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展首先選擇北京、深圳、廣州等一線城市，也有的選擇大區(qū)域中心城市、省會城市、計劃單列城市和經(jīng)濟比較發(fā)達、市場開放程度比較高的沿海城市。一旦在點上突破，力爭形成區(qū)域集約開發(fā)。也有的企業(yè)通過收購兼并具有優(yōu)質(zhì)土地資源且執(zhí)行力強的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的辦法與外地具有實力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進行戰(zhàn)略合作開發(fā)的辦法；或者收購?fù)獾貎?yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目(如凱德置地)，實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展。10個商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)平均跨區(qū)域發(fā)展個數(shù)為8個，其中世茂房地產(chǎn)、新世界中國和和記黃埔均是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。

5．增強融資能力是提升企業(yè)競爭力的重要保證

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是資金高度密集的運作體，相對于住宅開發(fā)企業(yè)，由于建成的大部分商業(yè)項目都是以持有為主，通過租金收入來回收現(xiàn)金，其資金回收期更長，對資金鏈運作要求更高。因此，較強的融資能力是提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資方式包括：銀行貸款、股權(quán)融資、信托計劃、投資基金等。據(jù)統(tǒng)計，我國80％的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依托銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展多元化的融資渠道，在一定風(fēng)險能力范圍內(nèi)，增強權(quán)益和負債融資。四、商業(yè)物業(yè)管理重要控制點分析核心提示：商業(yè)物業(yè)(樓宇)具有大空間、多設(shè)備、商號多、客流量大等特點，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重，管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽。商業(yè)物業(yè)的物管機構(gòu)為實現(xiàn)令各方滿意的服務(wù)目標，就要不斷調(diào)查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業(yè)管理服務(wù)的不同要求與滿意標準，以高于市場普遍水平的服務(wù)標準來滿足他們，并贏得市場競爭。1、管理目標商業(yè)物業(yè)(樓宇)具有大空間、多設(shè)備、商號多、客流量大等特點，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場所，服務(wù)對象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場所，其物業(yè)管理機構(gòu)面對的服務(wù)對象是業(yè)主、租戶和顧客三個方面，其中，租戶和顧客群不是長期穩(wěn)定的，而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構(gòu)成復(fù)雜，因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽。一旦物管機構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯，導(dǎo)致租戶或顧客不滿，對物業(yè)商譽有極大的影響，而若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業(yè)業(yè)主的信任，從而失去物業(yè)受托管理權(quán)，影響本企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機構(gòu)為實現(xiàn)令各方滿意的服務(wù)目標，就要不斷調(diào)查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業(yè)管理服務(wù)的不同要求與滿意標準，以高于市場普遍水平的服務(wù)標準來滿足他們，并贏得市場競爭。2、管理措施由于服務(wù)對象的不同與市場需求的差異，較之于住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)對于物業(yè)管理的要求更高、更嚴格，在管理措施上，商業(yè)物業(yè)(樓宇)的物管機構(gòu)應(yīng)依據(jù)有關(guān)政策法規(guī)，嚴格制訂一套適合商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理的規(guī)章制度，規(guī)范各專業(yè)崗位的職業(yè)守則與工作細則，按照高標準訂立工作計劃和服務(wù)質(zhì)量標準，使商業(yè)物業(yè)始終保持清潔文明、安全舒適的經(jīng)營狀態(tài)，對違反管理規(guī)定者，均一律按處罰條例進行處理。3、商業(yè)形象住宅類物業(yè)設(shè)計形象的主要目的在于美化居住環(huán)境，除在一定程度上促進物業(yè)銷售外，在日常物業(yè)管理上并無其他商業(yè)考慮，而商業(yè)物業(yè)的形象設(shè)計則肩負著極強的商業(yè)使命，恰如其分的商業(yè)形象設(shè)計能夠誘發(fā)顧客的潛在購買欲望，使之形成現(xiàn)實的消費;良好的外觀設(shè)計、優(yōu)美的內(nèi)景布置能夠使顧客為這種具有藝術(shù)美的商業(yè)氛圍而實施自己的購買行為?，F(xiàn)代的商業(yè)大廈(商場、商城)正是利用卓越的商業(yè)形象設(shè)計使顧客產(chǎn)生美感愉悅的同時，引導(dǎo)顧客消費，從而促進商業(yè)營銷。舉凡成功的商業(yè)物業(yè)無不具備獨樹一幟的成功商業(yè)形象，如深圳銅鑼灣商業(yè)廣場獨特的中庭設(shè)計、深圳山姆會員店科學(xué)合理的功能分區(qū)等等。同時，舒適、幽雅的購物環(huán)境與和諧有序的消費氛圍，不僅可以樹立商業(yè)物業(yè)良好的自身形象，促進自身商業(yè)發(fā)展，還可起到形象示范作用，影響、帶動周邊商業(yè)物業(yè)形成區(qū)域發(fā)展，達到整體提升周邊商業(yè)環(huán)境的效果?？傊３治飿I(yè)良好形象是商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理的主要任務(wù)。由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)不同區(qū)域的功能分區(qū)不同，為正確地導(dǎo)引人群、疏導(dǎo)車輛、維持物業(yè)內(nèi)部的有序經(jīng)營，在適當(dāng)?shù)奈恢?如出入口處、樓層梯間、坡道處等)設(shè)置明顯的指示牌顯得格外重要。在顧客分流方面，應(yīng)采取積極合理的措施(如專人導(dǎo)引、專題廣告導(dǎo)引、語音導(dǎo)引等)，既能使顧客輕松流暢地進出，又能使顧客感覺到熱烈的商業(yè)氣氛。如果停車場、人行入口處過于擁擠，將會嚴重影響購物環(huán)境，并且影響顧客情緒。另外對于物業(yè)內(nèi)各經(jīng)營單位(商戶)的招牌(廣告牌)應(yīng)妥善管理，保持物業(yè)外觀整潔。影響商業(yè)物業(yè)商業(yè)形象的因素很多，完善的物業(yè)管理是非常重要的一個方面，通過良好的物業(yè)管理可以創(chuàng)造良好的公眾形象，增強公眾信心，從而吸引消費，有效促旺物業(yè)內(nèi)的各項經(jīng)營活動。4、產(chǎn)權(quán)、債權(quán)關(guān)系商業(yè)物業(yè)(樓宇)的所有權(quán)人可能是個人、一間或數(shù)間公司。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)常是通過抵押等方式來籌集資金的，所以物業(yè)本身可能存在著所有權(quán)或債務(wù)形式多重性的特征，對于物業(yè)管理者來說，了解物業(yè)債權(quán)的實質(zhì)性關(guān)系和所有權(quán)類型是相當(dāng)必要的，若物業(yè)產(chǎn)權(quán)不清，從物管市場的角度而言，意味著物管需求方的主體不確定，必將導(dǎo)致物管作業(yè)因服務(wù)對象的不明確而陷入混亂無序的狀態(tài)。若物業(yè)債權(quán)關(guān)系復(fù)雜，則有可能使物管企業(yè)卷入不必要的債權(quán)糾紛，在一定程度上加大經(jīng)營風(fēng)險。物業(yè)管理是屬于長期經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)，物業(yè)委托方的產(chǎn)權(quán)、債權(quán)關(guān)系是否清晰明確必將影響物業(yè)委托雙方的長期合作發(fā)展。5、環(huán)境清潔管理商業(yè)樓宇物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量物業(yè)管理水平的重要標志，保潔工作對物業(yè)業(yè)主、租戶及顧客的影響極大，越是高檔、現(xiàn)代的商業(yè)樓宇，對清潔工作的要求就越高。商業(yè)樓宇的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較多，加上有可能部分租戶居住在物業(yè)內(nèi)部(如某些專業(yè)批發(fā)商場)，存在生活垃圾的處理問題，保潔工作相對難以控制。除應(yīng)有專人負責(zé)流動保潔、及時清運垃圾、隨時保持室內(nèi)外衛(wèi)生之外，同時應(yīng)注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需要。商業(yè)物業(yè)(樓宇)的保潔形式具有以下主要特點：①、由于商業(yè)樓宇日常的保潔需求時間較長(營業(yè)時間長，且節(jié)假日照常營業(yè))，在保潔人員的工作安排上一般實行兩班倒，即將巡視和清潔分開，隱蔽部位(如消防通道內(nèi)的設(shè)施)的保潔工作安排在白天巡視時間完成，夜間主要對營業(yè)區(qū)域進行清潔，包括地面、衛(wèi)生間、玻璃、消防器具等公共設(shè)施。②、商業(yè)樓宇的保潔重點在大堂及大門入口處。大堂、大門是出入人群的必經(jīng)之地，且位置最接近物業(yè)外部環(huán)境，只要注意大堂和大門出入口的衛(wèi)生保持，并及時進行保潔作業(yè)，即可在很大程度上減輕物業(yè)其他樓層、部位的保潔壓力，但需注意在顧客經(jīng)過出入口防塵墊之后，仍會有部分灰塵散落地面，如逢雨天，應(yīng)組織人員將污跡控制在大堂入口范圍內(nèi)。③、商業(yè)樓宇保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身質(zhì)素及檔次來決定，樓宇檔次越高，巡視的內(nèi)容越單一，需配置的保潔人員越少;樓宇檔次越低，巡視工作所需的人員越多，巡視頻度越大，特別是集市型的商業(yè)物業(yè)，清潔質(zhì)量的高低取決于巡視保潔的質(zhì)量。另外商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對停車場、理貨區(qū)及垃圾存放點的巡視保潔，為方便顧客，還應(yīng)注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量與位置是否合理。④、商業(yè)物業(yè)對保潔人員的素質(zhì)要求較高，包括及時發(fā)現(xiàn)問題的能力和正確處理清潔作業(yè)過程中的各種應(yīng)注意事項的能力，在人員管理方面還涉及到防自盜等情況，物業(yè)管理單位應(yīng)合理安排保潔人員的工作時間、工作區(qū)域及作業(yè)方式，做到既要保證物業(yè)環(huán)境的清潔衛(wèi)生，同時也盡量避免因保潔作業(yè)對物業(yè)內(nèi)部正常的商業(yè)經(jīng)營活動造成不良影響。6、環(huán)境綠化管理營造良好的購物環(huán)境是商業(yè)物業(yè)(樓宇)成功的基本條件，而出色的綠化管理則能提高商業(yè)物業(yè)區(qū)域環(huán)境的“含金量”。盡管商業(yè)樓宇的單位面積價值昂貴，仍需要通過環(huán)境綠化來點綴，并以此營造和諧舒適的宜人氣氛，提高業(yè)主、租戶及顧客的生活、工作質(zhì)量。商業(yè)物業(yè)的綠化管理以經(jīng)濟適用、美觀大方為原則，為與建筑環(huán)境氣氛取得協(xié)調(diào)一致的效果，應(yīng)對其進行統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。具體的綠化方案設(shè)計應(yīng)結(jié)合客觀環(huán)境，合理布置，既要考慮美觀，通過綠化起到美化環(huán)境、改善環(huán)境小氣候的作用，也要考慮植物品種的選擇，方便長期的日常養(yǎng)護。同住宅物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)(樓宇)因其著重商業(yè)綜合使用功能及建筑空間方面的限制，使得物業(yè)內(nèi)可綠化區(qū)域面積較小，加上室內(nèi)陽光照射不充分，因此給綠化工作帶來困難，為較好解決這一問題，應(yīng)充分利用有限場地，采取水平綠化與垂直綠化相結(jié)合的方法，在擁擠的有限空間里營造綠意的環(huán)境。在綠化裝點室內(nèi)空間時，應(yīng)注意以下幾點：①、商業(yè)物業(yè)的綠化配置主要以室內(nèi)綠化為著眼點，屬花卉租擺范疇，對花卉的質(zhì)量要求相對較高，花卉在擺放期間應(yīng)表現(xiàn)出良好的生長狀態(tài)，防止出現(xiàn)亂葉、黃葉、蟲害、痿焉、老化、不規(guī)整等生長不良的情況。②、商業(yè)物業(yè)室內(nèi)的亮度主要由日光燈補償，光線較柔和，因此在品種選擇上以觀賞葉片花卉為主，葉片質(zhì)地應(yīng)為革質(zhì)以上，光亮無毛，顏色純正。在養(yǎng)護中應(yīng)及時清潔葉片，去除灰塵，以保持葉片光亮，必要時可噴施少量光亮劑。③、室內(nèi)花卉的選擇應(yīng)注意避免選用姿態(tài)臃腫的花卉，主要突出線條美和層次美。同時要避開有異味、有毛、有毒的植物?；緮[放講究藝術(shù)，品種配置與擺放位置要適當(dāng)，風(fēng)格統(tǒng)一協(xié)調(diào)，構(gòu)圖合理美觀。④、因室內(nèi)光照度有限，不宜擺放較高大的植物，注重環(huán)境配置的商家往往采用人造花搭配部分真花，并在透視的焦點部位人為加上背景以烘托氣氛。例如，在蔬菜區(qū)用塑料制作的藤本蔬菜來映襯主題。⑤、室內(nèi)花木一般產(chǎn)自熱帶，因此室內(nèi)的濕度要較大一些。由于受到環(huán)境的制約，室花更換較頻繁，日常的養(yǎng)護大多限于夜間澆水或補充少量顆粒劑復(fù)合緩釋肥料。⑥、搬運花草植物時，保護花卉枝葉不受損傷，同時注意花木放置場地的衛(wèi)生保潔。經(jīng)常對植株進行檢查，適當(dāng)進行綠化補缺與品種調(diào)劑，確保植物生長成型，成活率達95%以上，保持植物常盛態(tài)勢，可使室內(nèi)環(huán)境充滿生機與活力。7、安全管理商業(yè)物業(yè)(樓宇)面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓(xùn)練有素的保安和消防隊伍，并有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全，維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理秩序。對于商業(yè)樓宇的安全管理，應(yīng)注意以下幾點：①、將物業(yè)管理中的安全管理與商業(yè)經(jīng)營中的防損要求結(jié)合起來。商業(yè)樓宇內(nèi)的人流構(gòu)成復(fù)雜，幾乎任何一家商業(yè)機構(gòu)都要面對商品防損的難題，采取包括錄像監(jiān)控、便衣巡查等各種保安措施力求杜絕商品流失。物管機構(gòu)的安全人員應(yīng)根據(jù)委托管理合同的要求，合理分工，明確責(zé)任。若商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方自身設(shè)有專門的保衛(wèi)部門(如商品防損部)，物管機構(gòu)應(yīng)注意明確同防損部門的職責(zé)分工、責(zé)任區(qū)域的劃分及具體工作的對接程序。若商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方將防損工作交予物管機構(gòu)管理，物管機構(gòu)應(yīng)在自身安全管理部門內(nèi)部明確各安全崗位的具體設(shè)置及崗位職責(zé)，通過有效分工，采取各項有效措施，在做好物業(yè)社區(qū)治安工作的同時，積極重視商業(yè)防損工作，將商品的損失程度限制在最小范圍內(nèi)。②、將物業(yè)保安管理同物業(yè)消防管理相結(jié)合。消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)。由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設(shè)備昂貴、財物(產(chǎn))匯集，發(fā)生火災(zāi)所造成的生命、財產(chǎn)損失無法估量。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機構(gòu)的每一位安全人員都應(yīng)同時是兼職消防安全管理員，并具備相應(yīng)的消防知識與技能，及時發(fā)現(xiàn)并處理各種火災(zāi)隱患。③、將安全管理與客戶服務(wù)工作相結(jié)合。商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對象較多，包括業(yè)主、租戶及商業(yè)顧客，同其他類型物業(yè)的物管工作相比，由于物業(yè)的商業(yè)特性，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理更加強調(diào)管理的服務(wù)性，安全管理人員在日常工作中，隨時都可能會接到客戶的各種服務(wù)要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務(wù)工作中去，為顧客提供各種細致服務(wù)，盡可能地保護業(yè)主、租戶和顧客的利益。④、緊急事故的應(yīng)急處理住宅小區(qū)的整體環(huán)境屬于封閉型或半封閉型，而商業(yè)物業(yè)屬開放型環(huán)境。現(xiàn)代物業(yè)管理中的安全管理概念正變得越來越復(fù)雜化、嚴格化，已不僅僅局限于物業(yè)方面的安全保衛(wèi)，還包括犯罪、意外事故、自然災(zāi)害及危險物等緊急事故造成的安全保護問題。安全人員所承擔(dān)的責(zé)任隨著社會的發(fā)展和業(yè)主需求的變化而不斷增加。對于高度密集性的商業(yè)物業(yè)(樓宇)而言，若發(fā)生緊急事故后處理不當(dāng)或不及時，將會造成無法估量的生命財產(chǎn)損失，因此必須設(shè)計一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災(zāi)、電源失控、水管暴裂、犯罪活動、爆破威脅、電梯事故、嚴重傷病等緊急事項有所準備。所有安保人員必須與物業(yè)電氣、機械、交通和控制設(shè)備相關(guān)人員及物業(yè)業(yè)主、租戶緊密配合。任何一項安全計劃都應(yīng)有四個目標：預(yù)防措施、問題的檢測和報警、損壞遏制及防止損失的進一步擴大。處理物業(yè)緊急事故最先進的方法在于預(yù)防的措施。由于物業(yè)管理者無法事先準確預(yù)測事故的發(fā)生，因此在設(shè)計保護計劃時，必須盡可能地提考慮任何緊急事故可能發(fā)生的各種情況，最大限度地作出反應(yīng)。一些具體的預(yù)防措施如：事先做好電梯的準備工作，以便在緊急情況下供事故發(fā)生樓層的受傷人員疏散使用;在租戶中提倡使用不易燃、防火性家具及材料;組織業(yè)主、租戶定期舉行各種應(yīng)急反應(yīng)訓(xùn)練和活動;編制緊急事故程序指南手冊并發(fā)放到所有物業(yè)工作人員、業(yè)主、租戶手中;儲備少量緊急物資等。一旦緊急事故發(fā)生，人身安全就處于第一位。物業(yè)管理者應(yīng)按設(shè)計好的基本應(yīng)急程序履行職責(zé)，立即與業(yè)主、租戶建立個人聯(lián)系，通告危機現(xiàn)狀以及解決辦法。物業(yè)管理者必須全力以赴，以避免發(fā)生更大的損失，盡可能快地恢復(fù)正常的工作運行是減少商業(yè)經(jīng)營損失的最好辦法。提高安全的重要性還包括免受犯罪活動的侵襲。商業(yè)樓宇的一些地方是較易發(fā)生犯罪活動，如商業(yè)中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經(jīng)常活動的主要地方。對此，物業(yè)管理機構(gòu)有許多需要改進的地方，例如：增加照明燈以加強顧客安全感;人行道附近和停車場不應(yīng)有藏身之處;為顧客提供的哨崗應(yīng)安排在停車場重要位置等等。增加訓(xùn)練合格的保安人員，配備高性能的安全設(shè)備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發(fā)生。商業(yè)物業(yè)的物管機構(gòu)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T加強聯(lián)系，獲得必要的建議與幫助。另外，租戶若發(fā)現(xiàn)有可疑行跡應(yīng)立即互相通告，這樣由于失誤導(dǎo)致的犯罪事故就會減少。8、設(shè)施養(yǎng)護管理商業(yè)物業(yè)(樓宇)高起點、高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施需要具有先進的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護維修技術(shù)。因此在養(yǎng)護維修方面，必須有一支專業(yè)化隊伍，對物業(yè)的各種設(shè)施設(shè)備加強養(yǎng)護，如空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)施等。由于商業(yè)物業(yè)(樓宇)使用頻繁，預(yù)防性的維護工作與建筑地面、設(shè)備的日常檢查工作就顯得尤為重要。商業(yè)樓宇內(nèi)部屬于人流高度密集區(qū)域，空氣調(diào)節(jié)必須適宜，載人運輸工具必須保證長時間安全運行，因此必須加強各類設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，減少停機率，并在商業(yè)物業(yè)開放運行中及時處理各種設(shè)備故障，保證其正常運轉(zhuǎn)，為物業(yè)業(yè)主及使用權(quán)人提供方便及不間斷服務(wù)。9、消防管理現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)(樓宇)大多是立體性建筑，且機電設(shè)備較復(fù)雜，故其消防工作顯得難度更大，也更重要。消防工作的目的就是為了預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主、租戶和顧客提供安全環(huán)境，保障其生命財產(chǎn)安全。商業(yè)樓宇常見的引發(fā)火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當(dāng)、電器引致的火警、裝修不慎等。商業(yè)樓宇內(nèi)部人群密集，短時間內(nèi)的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時能及時疏散人群。商業(yè)樓宇建筑應(yīng)嚴格按國家消防部門的具體有關(guān)規(guī)定配備消防裝置及設(shè)備，如火警報警系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電機、應(yīng)急照明系統(tǒng)、花灑系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。樓宇內(nèi)各類消防設(shè)施及消防通道的指示標識必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設(shè)備或裝飾品均須達到高度安全標準，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業(yè)的消防管理還必須注意物業(yè)管理機構(gòu)與業(yè)主、租戶(使用人)之間的聯(lián)合管理，組成以物業(yè)管理公司為主，業(yè)主和租戶為輔的消防管理網(wǎng)絡(luò)，必須注意消防宣傳與強化消防管理之間的結(jié)合，才能真正把各項消防管理措施落到實處。10、車輛管理商業(yè)類物業(yè)(樓宇)一般均位于本地商業(yè)旺區(qū)，用地有限，各類停車場所、車位較為緊張。據(jù)典型調(diào)查(北京零點市場調(diào)查公司數(shù)據(jù))，在商業(yè)樓宇(商場、商城、商廈等)的實際消費購買人數(shù)(約占總客流量的40%)中，70%為乘車或駕車人士。一座較為成熟的商業(yè)樓宇，其建筑面積與停車場面積的合理比例大致為4：1。由于停車面積供應(yīng)緊張，對往來車輛實施有序管理難度較大。商業(yè)物業(yè)各類停車場(地上、地下停車場)應(yīng)合理規(guī)劃、加強使用管理、提高使用效率，不僅保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業(yè)主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應(yīng)注意將車輛管理與環(huán)境管理、治安管理、消防管理及交通管理想結(jié)合。例如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場內(nèi)清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費，又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序。11、公關(guān)關(guān)系①、商業(yè)社區(qū)文化商業(yè)社區(qū)文化活動對于商業(yè)物業(yè)內(nèi)的所有單位及個人均有重大意義。首先，文化活動的開展有利于在物業(yè)社區(qū)內(nèi)形成一種和睦、融洽、安寧的氣氛，密切內(nèi)部各商業(yè)單位間的往來，為互相之間的溝通提供了渠道，俗話說，和氣才能生財。其次，通過開展多種形式的商業(yè)社區(qū)文化活動，有利于加強業(yè)主、租戶與物業(yè)管理單位的溝通，增進相互間的了解，及時化解矛盾，使物管工作得以順利開展。第三，商業(yè)社區(qū)文化活動的開展有利于喚起全體業(yè)主、商戶的榮譽感，制造名牌效應(yīng)。如通過組織業(yè)主旅行團、音樂會、康樂比賽等文化活動，一方面可喚起全體業(yè)主、租戶的參與意識，另一方面也提高了物業(yè)知名度，并將為物業(yè)帶來可觀的商業(yè)效應(yīng)。第四，通過開展文化工作，保證了物業(yè)社區(qū)的“安全文明”，為社區(qū)的穩(wěn)定和長期發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。②、商業(yè)推廣、促銷活動加強同商業(yè)物業(yè)內(nèi)各經(jīng)營單位(商戶)的聯(lián)絡(luò)，有組織、全方位的促銷活動不可或缺。物管機構(gòu)可精心策劃、積極配合商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方組織、宣傳和開展各類促營銷活動，如示范表演、展示會、聯(lián)合促銷、季節(jié)性社會活動等，努力為吸引顧客提供各種周到細致的服務(wù)。這樣，一方面可以增添商廈熱鬧興旺氣氛，促進物業(yè)內(nèi)各商家與顧客之間的聯(lián)絡(luò)，另一方面可擴大商廈的知名度，吸引大批顧客前往消費。總之，商業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)處理公共關(guān)系的核心內(nèi)容就是通過各種有效溝通渠道，采取多種形式加強、密切同物業(yè)經(jīng)營方、業(yè)主、租戶的聯(lián)系，并在經(jīng)營合作上明確與物業(yè)經(jīng)營方的專業(yè)分工，物業(yè)經(jīng)營方負責(zé)物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營，物管機構(gòu)則專責(zé)物業(yè)管理，雙方合理分工、協(xié)力合作，致力達到共同經(jīng)營、整體發(fā)展的目標。五、商業(yè)物業(yè)管理特點及發(fā)展趨勢核心提示：“商業(yè)物業(yè)”在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)通常泛指：除住宅物業(yè)之外的如購物中心、寫字樓、酒店(服務(wù)式公寓)、展覽館、運動場等直接用于商業(yè)用途的建筑。購物中心管理既有最基礎(chǔ)的通常意義上的物業(yè)管理內(nèi)容，具備物業(yè)管理行業(yè)的基本特征，同時又具有非常明顯的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理企業(yè)的行為特點，是融合了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理和商業(yè)管理的具有鮮明專業(yè)化特征的服務(wù)。一、購物中心的管理特點在一般的商業(yè)物業(yè)，管理者面對的是比較簡單的主流群體。例如寫字樓，其主要的群體就是寫字樓租戶(用戶)的職員，而該群體素質(zhì)比較高，自律意識、自律能力很強，進入目標區(qū)域的行為規(guī)范非常明了。同樣，酒店的主要群體是住客，閑雜人員極少，由于酒店的管理方法和環(huán)境、氛圍使得每一位顧客都必須自覺保持形態(tài)，注重形象，行業(yè)上也已形成了公認的規(guī)范，所以管理會比較流暢。對于展覽館，只要布展前期工作完成后，其主要的服務(wù)對象只有參觀者，參觀者的目的是再明確不過了，他們不會有過多這樣那樣的需求問題。這些物業(yè)的最大特點是：管理者所面對的服務(wù)對象在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的目的非常潔簡明確，由于環(huán)境和氛圍對場內(nèi)的群體有一定的約束力，能令身臨其境的客體自覺遵守規(guī)則，不敢造次。相比之下，購物中心的管理要復(fù)雜得多，他們面對的是三類具有不同性質(zhì)、目的和要求的群體：業(yè)主、租戶、顧客。該三類群體的心理需求、物質(zhì)需求是多層次、多方面、不確定的。尤其是顧客群體，他們會時刻跟著感覺走，任何時候都可能變更或調(diào)整自己的目標和訴求。加之購物中心所營造的購物環(huán)境必須舒適、休閑、人性化，不能讓來客有壓抑感、約束感，故縱容了人們的隨意性和人本性負面行為的充分顯現(xiàn)，從而造成管理工作的極大困難。尤其在目前國民素質(zhì)還有待提高的我國，更會引發(fā)許許多多意想不到的系列問題。二、專業(yè)市場的三類主流群體的基本需求特征：1.業(yè)主期望物業(yè)的知名度不斷提升，物業(yè)管理有較高的專業(yè)能力和水準，設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)精良。環(huán)境和業(yè)態(tài)布局合理，能緊跟市場潮流，入主的品牌有號召力并能受到消費者接受和追捧。租戶入住率高，最終能令物業(yè)有很高的社會知名度和較大的增值，以獲取理想的投資回報。2.租戶希望具備優(yōu)越的營商環(huán)境，設(shè)備設(shè)施配套先進、齊全，物業(yè)的社會知名度高。物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)優(yōu)良，收費低廉、管理有序。對消費群體有較大的吸引力，經(jīng)營交投暢旺，能取得滿意的經(jīng)營收益。3.顧客享受格調(diào)優(yōu)雅的購物環(huán)境，流暢方便的交通設(shè)計和設(shè)施，整齊劃一、條理分明、布局合理的業(yè)態(tài)，簡單明了的標識系統(tǒng)，一應(yīng)俱全的功能配套，先進的服務(wù)設(shè)施并多樣化、選擇性強，高品質(zhì)的商品、價格體系理想，商戶信譽好、服務(wù)優(yōu)良有保障。從以上特征中不難發(fā)現(xiàn)這樣的規(guī)律：營商者希望物業(yè)管理做得更好，提高物業(yè)的知名度，使物業(yè)保值增值，創(chuàng)造更好的經(jīng)營