房地產(chǎn)營銷策劃 -世聯(lián)行沈陽泛海國際居住區(qū)-年度營銷策略總綱

11沈陽世聯(lián)2015年12月此處填寫項目標(biāo)題文字此處填寫客戶名稱115年項目回顧反思 市場解讀市場解讀市場解讀 116年目標(biāo)剖析116年整體攻略整體經(jīng)濟下滑，市場低迷，投資及改善需求冷淡二孩政策的放開，購房需求逐漸增大央行利率下調(diào)，還貸壓力減小存款基準(zhǔn)利率。央行再次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點。對于買房貸款的購房者來說，可謂節(jié)省了一筆巨款，利雖有一定的利好政策出臺，但只是在透支客戶的需求雖有一定的利好政策出臺，但只是在透支客戶的需求，并不利于地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展遼寧GDP全國墊底，經(jīng)濟形勢嚴(yán)峻2015年全國經(jīng)濟增長放緩，國家宏觀政策穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)，出臺各項政策，包括產(chǎn)業(yè)政策、金融政策，效果尚不明顯。遼寧省GDP增速三季度在全國墊底，經(jīng)濟形勢十分嚴(yán)峻，國家領(lǐng)導(dǎo)考察撫順經(jīng)濟發(fā)展滯緩，撫順人口負(fù)增長沈陽市GDP增長緩慢，撫順市經(jīng)濟情況更不容樂觀，投資增長乏力，消費持續(xù)低迷，且人口出現(xiàn)負(fù)增長。三季度，國家明確提出東北再振興，出臺一系列支持政策。東北振興，遼寧首當(dāng)其沖，沈陽、撫順受益最大，未來發(fā)展可期。編號主要問題應(yīng)對措施1區(qū)域不成熟，客戶認(rèn)可度低：建、停售；萬科金域藍(lán)灣停建、旺力城停建、金陵灣停建。說辭上強調(diào)總理工程、市委加快施工進(jìn)度、市委西遷提上日程，泛海品牌開發(fā)商，開發(fā)理念與案例；通過組織意向客戶參觀泛海在北京開發(fā)的項目，讓其全面了解泛海品牌、開發(fā)理念，增強其購買信心。2客戶對產(chǎn)品認(rèn)可，但對售價抗性大：萬科惠斯勒價格對折出貨，撫順聯(lián)排5000-7000，沈陽棋盤山聯(lián)排5000-8000優(yōu)化工法樣板房，加強產(chǎn)品價值解析、開發(fā)理念解析培訓(xùn)，提升銷售力；貼標(biāo)簽，通過運營企業(yè)家俱樂部，給項目貼上企業(yè)家、CEO、資本標(biāo)簽；加強展示區(qū)包裝(景觀小品，賣場氛圍)；利用“北大公學(xué)”，通過銷售講解、媒體推廣、物料設(shè)計、組織活動等形式讓客戶認(rèn)識到其價值，進(jìn)而促進(jìn)項目銷售。3市場存量大，競爭激烈：僅棋盤山別墅存量約200萬平米，近10000套銷售上強化設(shè)計、用材、施工工藝說辭；工程上繼續(xù)提升產(chǎn)品力優(yōu)勢，進(jìn)一步優(yōu)化園林、立面；物業(yè)服務(wù)提增加服務(wù)項目，提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在眾多項目競爭中，要1.市委確定西遷。雖然市委西遷對于本案區(qū)域發(fā)展是重大利好，但是整個區(qū)域范圍內(nèi)的停工與長時間滯銷，給予客戶負(fù)面影響，生活配套的缺失及整個區(qū)域的發(fā)展還沒有得到改善。2.高灣公交樞紐站落成。聯(lián)通高灣與撫順各區(qū)域，聯(lián)通高灣與沈陽棋盤山區(qū)域，方便居民出行。3.高鐵高灣。確定規(guī)劃方案，即將實施，將帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展，完善生活配套；對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好最大，縮短外市、外市客群前來旅游度假。陵……陵…………土地市場整體不活躍，供應(yīng)成交同比下降一半以上近三年土地供銷情況沈近三年土地供銷情況土地供應(yīng)土地成交33用設(shè)施用地住商業(yè)住用地地用設(shè)施用地住商業(yè)住用地地211291519251149 6115152013年2014年2015年沈陽各區(qū)域土地成交情況2013年2014年2015年15153101151342112474562110524553218地供應(yīng)61塊，同比下降60%；成交49塊，同比下降56%；5040302010050403020100新增供應(yīng)同比下降17%，市場存量仍高位徘徊，去化周期36.4個月02015年新增供應(yīng)2014年2015年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月品房庫存走勢0供應(yīng)1300萬方，同比下降22%；?今年上半年全市商品房去化周期再次回歸高位，達(dá)36.4個月，但同比略有下降，降幅為8.6%月2015年銷售情況統(tǒng)計月2015年銷售情況統(tǒng)計00000面積(萬)銷售額(萬)銷售均價(元/㎡)2014年1295711239947807776512015年1-11月1304591263948662575127530746275002015年沈陽市場總銷售金額重新突破1000億，成交價格下降1.8%，銷售金額環(huán)比2014年上升10.8%，全年基調(diào)以價換量，快速出清?2014年全年總銷售金額947億，成交均價7651元／平；?2015年截止11月，總銷售額948億，預(yù)計全年總銷售額將突破1050億；?2015年成交均價7512元／平，環(huán)比2014年，成交均價下浮1.8%；?沈陽營銷旺季在3月、6月及9-10月；?除2月外，整體市場做三輪價格調(diào)整，11月下降幅度較大分布】地中海紫檀山1號剩余庫存(萬平)新增供應(yīng)(萬平)2分布】地中海紫檀山1號剩余庫存(萬平)新增供應(yīng)(萬平)2015年銷售量(萬平)未來供應(yīng)(萬平)在售項目總計86.156.67397賓府主要在售項目13個，沈棋路、從南到北依次排開桂園擁有稀缺的自然資源，桂園湖湖斯勒小鎮(zhèn)水溪谷 世貿(mào)諾丁斯勒小鎮(zhèn)水溪谷 世貿(mào)諾丁山 墅十二橡樹預(yù)計未來供應(yīng)400萬，庫存量較大，未來去化將面過50年0【成交詳情】板塊大品牌開發(fā)商聚集，經(jīng)濟型別墅為主力，板塊1-11月去化5億02015年棋盤山別墅市場銷售情況137成交面積成交金額成交單價成交套數(shù)5215005420棋盤山板塊2015年共計成交總套數(shù)292套，總面積66716平，總金額5億棋盤山別墅銷售均價在5000-7000元/平，萬科惠斯勒4月份疊拼、聯(lián)排產(chǎn)品降價50%，價格由8000-9000元/平降至最低4000元/平，通過價格的優(yōu)勢，成為本片區(qū)銷冠。現(xiàn)低總價小面積產(chǎn)品占領(lǐng)棋盤山別墅市場，國王湖等項目后期產(chǎn)品都改為小面積產(chǎn)品，市場反饋也比較好沈陽碧桂園堅持低價走量的銷售路線，成交均價5200元/平左右，但是萬科等項目的降價，碧桂園價格優(yōu)勢逐漸降低，并沒有延續(xù)2014年銷售勢頭。000成交套數(shù)901029680077150437175080成交價格000成交套數(shù)901029680077150437175080成交價格09516151723【成交信息】由于萬科惠斯勒的疊拼產(chǎn)品領(lǐng)跑市場，使170-200㎡產(chǎn)品成為去化主力，大面積產(chǎn)品需要嚴(yán)格控制總價各面積去化情況400㎡以上棋盤山板塊單價成交套數(shù)統(tǒng)計總價成交套數(shù)統(tǒng)計上97以上棋盤山別墅銷售去化主力為小面積產(chǎn)品，170-250平產(chǎn)品，占總?cè)セ康?1%。大面積產(chǎn)品去化乏力，350平以上產(chǎn)品去化了14套，占比只有4.7%200平以上產(chǎn)品可以實現(xiàn)走量需要將總價控制在200萬以內(nèi)成交套數(shù)占比149%1711%成交套數(shù)占比149%1711%85%110316004元／平，3月開始進(jìn)行價格調(diào)整，將170平疊拼產(chǎn)品清庫存為目的，價格直降至最低4000元／平月份成交套數(shù)成交面積成交價格成交金額(萬元)套均面積2015-0100000.0002015-0200000.0002015-031206.9 244.54206.92015-049771%18924.7449844988514.47195.12015-052938.168782020.94209.92015-062545.855001400.19254.62015-0754%1280.683201065.46256.12015-083%759.85500417.89253.32015-091208.29508198.00208.22015-1064%1486.05499817.28247.72015-11000000%206.90年去化情況2015-12015-22015-32015-42015-52015-62015-72015-82015-92015-1022015年主要動作3月份小面積聯(lián)排和疊拼產(chǎn)品降價40-50%，最低成交價3200元/平，實現(xiàn)集中性去化103套。通過降價將棋盤山碧桂園、世茂諾丁山等項目小面積客戶攔截價格優(yōu)勢、產(chǎn)品過硬，萬科成為2015年棋盤山市場銷冠。龍湖滟瀾山位于沈北新區(qū)實園街9號(棋盤山北側(cè))，主要產(chǎn)品為獨棟產(chǎn)品(315—345㎡，僅花園贈送)和疊拼產(chǎn)品(面積為88—190㎡)，類獨棟產(chǎn)品總價220萬起；疊拼產(chǎn)品總價2015年龍湖滟瀾山成交情況502075007348750061006100605061006100604060000101010006月7月成交價格22015年主要動作2015年龍湖滟瀾山共去化40套產(chǎn)品，其中獨棟產(chǎn)品1套，疊拼產(chǎn)品39套；去化金額3000萬。2015年3月份疊拼產(chǎn)品每平均價由7500元/平降至6000元/平。該項目9/10月份共集中備案37套。【競品動作】2015年市場出現(xiàn)價格挑戰(zhàn)者，對市場造成絕對3月4月6月7月8月9月平，均價達(dá)玖墅同樣開始做格調(diào)整，將250-380平聯(lián)排產(chǎn)品全部拿出，單價調(diào)整至聯(lián)排產(chǎn)品打包，直降至4000元／平，210套起，原產(chǎn)品價格為至4400元左右平聯(lián)排產(chǎn)品降至5000100萬每套平別別墅分類 (1)(類)獨棟別墅獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建面面積區(qū)間350平以上總總價區(qū)間450萬以上 (2)雙拼別墅300-400平330-440萬 (3)聯(lián)排別墅它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門舒適大聯(lián)：250-350平舒適小聯(lián)：200-250平經(jīng)濟小聯(lián)：150-200平250-350萬225-315萬120-160萬 (4)疊拼別墅在一起組合而成，花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排70-150萬100-150平目目品勒150平(實得300平)聯(lián)排墅滟瀾山拼萬型聯(lián)排占位低區(qū)產(chǎn)品，進(jìn)行總價置換香山美墅泛海香山美墅泛海在售項目中，除金領(lǐng)灣外，其余項目均為“住宅綜合體”，目前金領(lǐng)灣、溫莎溪谷、綠地劍橋處于停售的狀態(tài)，故城市嚴(yán)重缺失社區(qū)走量自變更規(guī)項目，撫聯(lián)排產(chǎn)50%塊銷售價格005500元/m20/㎡0㎡㎡000聯(lián)排：315㎡、274㎡、007(其中抵1、市場成交總價和產(chǎn)品形態(tài)發(fā)生雙變化，低總價小面積產(chǎn)品成主力2、市場同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，各項目利用拉平總價，產(chǎn)品置換方式保證銷售速度3、撫順市場銷售慘淡，銷售提升面臨考驗，本案可以通過項目自身優(yōu)質(zhì)條件級AC+C級AC+CD44851200來來訪客戶統(tǒng)計475 0令令1-12月共來訪522組，其中4月份及8月份來訪客戶占比最高，4月份項目人氣活動頻繁，8月份正值開盤節(jié)點，項目來訪數(shù)量增加明顯。令客戶關(guān)注產(chǎn)品比為，聯(lián)排：類獨棟＝1.5:1，關(guān)注類獨棟產(chǎn)品數(shù)量明顯增加，說明到訪客戶通過實際體驗，對類獨棟產(chǎn)品認(rèn)可度更高。令項目目前儲備的意向客戶數(shù)量較少，除了2個成交客戶外，目前盤點有21組意向客戶可以跟進(jìn)，59組客戶有購房實力，但對項目抗性較大，其余448組客戶并非本案客群。業(yè)或企事業(yè)高官，目前居住在撫順100-180平大面積高層和洋房年齡統(tǒng)計56-60歲-30歲5%7%45歲46-50歲令意向客戶主要集中在事業(yè)穩(wěn)定型客戶(41-45歲)以及即將步入養(yǎng)老階段的中老年(51-55歲)客戶為主。令令成交兩組客戶年齡均在50歲以上。意向客戶目前主要為100-150平撫順城市大面積平層產(chǎn)品及面積為130-180平的洋房首層客戶。成交兩組客戶目前居住面積均為130-令意向客戶主要為私營業(yè)主、中小企業(yè)老板為主。令成交兩組客戶均為私企老板。意向客戶主要關(guān)注的總價款較低意向客戶主要關(guān)注的總價款較低且有一定舒適度的小聯(lián)邊戶和大聯(lián)排中間戶令意向客戶置業(yè)主要目的有兩種：2、有養(yǎng)老改善需求。養(yǎng)老改善性需求，普遍缺乏別墅產(chǎn)品認(rèn)知，置業(yè)不成熟向客戶置業(yè)目的統(tǒng)計大聯(lián)排意向客戶需求產(chǎn)品戶37%令意向客戶置業(yè)多為擁有二次以上置業(yè)令經(jīng)驗，但是別墅二次置業(yè)的客戶僅3組，客戶普遍無別墅置業(yè)經(jīng)驗，但對別墅市場有基本認(rèn)知城順城區(qū)新?lián)釁^(qū)城順城區(qū)新?lián)釁^(qū)新?lián)釁^(qū)與順城區(qū)交界處渾河沿線客戶較為集中占比60%、順城區(qū)政府附近占比30%望花區(qū)重點小區(qū)分別為方大上上城、銀河灣、水岸東城、上河郡，大自然望花區(qū)玫瑰城等成交客戶2組，分別居住宏升家園、華龍小區(qū)意向客戶成交客戶意向客戶成交客戶個體老板占比50%，退休客戶占比30%。區(qū)望花區(qū) 七百順城區(qū)友友誼賓館新?lián)釁^(qū)東洲區(qū)量00戶型園林景觀環(huán)境面積產(chǎn)品質(zhì)量價格開發(fā)商業(yè)主層次物業(yè)管理其他接待不完善，客戶對項目價值并未達(dá)到認(rèn)可高度客戶抗客戶抗性價格地段商業(yè)配套物業(yè)管理生活配套戶型決策人交房時間面積46644220總結(jié)出客戶的主要抗性為：預(yù)期，部分客戶考慮賣掉現(xiàn)4、入住率：客戶對項目整體的入住率比較擔(dān)心，怕沒有生活氣氛心缺失認(rèn)購客戶一：認(rèn)可項目品牌，對區(qū)域發(fā)展有一定了解，對項目的私人占有空間比較關(guān)注，喜歡運動認(rèn)購客戶二：喜歡項目戶型，用于養(yǎng)老改善，同樣喜歡運動基本信息：客戶年齡26歲，公務(wù)員；居住區(qū)域：現(xiàn)居住在順城區(qū)，面積120平；需求房源：需求205平產(chǎn)品改善居住環(huán)境；客戶描?。嚎蛻舴蚱薅艘黄鸬皆L，座駕老款別克(公車，客戶夫妻二人各有一輛SUV)，客戶在順城區(qū)居住，剛結(jié)完婚不久，目前住房120平左右，由于老人有時候過來，現(xiàn)在的房子感覺有點小，想換一個大點的房子，平時主要是夫妻二人居住。意向房源小聯(lián)排邊戶205平特價房產(chǎn)品，總價170萬左右；通過企業(yè)家團(tuán)購優(yōu)惠月底到期等口徑逼定客戶月底前成交，客戶感覺價格有點高，但是能接受?？蛻艄驳皆L三次，男客戶基本無抗性，對項目品質(zhì)、戶型、石材都非常認(rèn)可，但是女客戶親戚和朋友覺得項目位置遠(yuǎn)、配套不全，女客戶也覺得遠(yuǎn)，后通過別墅特點、私密性、圈層等基本打消客戶疑慮；但是購房錢錢是女客戶拿，客戶再回去考慮；未購買原因：決策人是女方，對項目位置抗性較大，目前還在考慮未購買原因：決策人是女方，對項目位置抗性較大，目前還在考慮與項目存在矛盾性令矛盾一：撫順?biāo)饧壙蛻魯?shù)量有限，項目處于園區(qū)和配套的成長期，不能滿足撫順?biāo)饪蛻粜枨罅蠲芏喉椖績r格高于板塊市場天花板，不能收進(jìn)初級別墅置業(yè)客戶 ＊紅色標(biāo)出是最重要的因素,綠色標(biāo)出次重要的因素,購房預(yù)算不同的人,對因素的重要性排序略有不同.數(shù)據(jù)來源：沈陽高端別墅消費者分析報告；樣本總量：480 增加客戶財富結(jié)構(gòu)變化統(tǒng)計客戶財富結(jié)構(gòu)變化統(tǒng)計%%0%45%40%單位高層等，認(rèn)可環(huán)境、產(chǎn)品、物業(yè)等因素，需求別墅產(chǎn)品作為生活所需及身份象征。置例客戶屬性：一期別墅業(yè)主的家人、親戚、朋友，認(rèn)可園區(qū)環(huán)境，產(chǎn)品，物業(yè)等。置業(yè)目的：終極改善型中產(chǎn)階級圓夢IIIIII戶I戶I戶上升期，財富有一定積累，渴望別墅生活，渴望標(biāo)簽感城市新貴及頂級養(yǎng)城市新貴及頂級養(yǎng)老(45%)中產(chǎn)階級圓夢(中產(chǎn)階級圓夢(5%)(20%)dayA今他們的行為Action工作時有一定壓力，追求業(yè)余時間交際圈較廣泛且穩(wěn)定孩子已經(jīng)工作或剛剛結(jié)婚；有時會將工作帶到家中，甚至是會A今他們的行為Action工作時有一定壓力，追求業(yè)余時間交際圈較廣泛且穩(wěn)定孩子已經(jīng)工作或剛剛結(jié)婚；有時會將工作帶到家中，甚至是會主流職業(yè)特征：私企老板、政府高層……AIO量表他們的興趣InterestsI求給客戶購買的理由項目客戶年齡結(jié)構(gòu)：35-55歲來源區(qū)域：居住在沈陽高端小區(qū)，或在沈陽周邊城市居住，工作或者由親屬在沈陽的客戶今他們的需求今他們的需求Demand看看政治和財經(jīng)新聞；約朋友一起打打牌；有自己的娛樂圈層；喜歡養(yǎng)花種草，釣魚旅游，講究生活品質(zhì)……7Sunday需要標(biāo)簽顯示自己的身份；愿意為好產(chǎn)品付出金錢，但是資金需要結(jié)識更多有實力認(rèn)識提高自己需要低價、品質(zhì)好的產(chǎn)品需要通過講座與專業(yè)人士溝通拓展自己的視野……小結(jié)加值和別墅生活標(biāo)簽感低總價大面積豪宅產(chǎn)品順高端客戶需求減弱，項目意向客戶應(yīng)由頂級財富階層轉(zhuǎn)變成中高級階層舉辦活動21場次，以圈層活動為主(含人氣客戶)1向客戶24-5日泛海為您加油客戶318-19日童心幼兒園學(xué)生及家長(城東富人區(qū))4客戶056公司資源客戶、邀約意向客戶7體樣板間開放活動業(yè)內(nèi)領(lǐng)袖人士809客戶824活動體資源客戶0客戶、車友會、資源客戶vip園活動博萊特幼兒園學(xué)生及家長(城東富人區(qū))932賞月活動戶活動戶、企業(yè)家協(xié)會會員等VIP活動VIP350客戶聯(lián)誼VIP險客戶令2015令2015年共計舉辦21場活動，總費用136萬，參加客戶數(shù)量1459組，除北大公學(xué)簽約活動和開盤節(jié)點活動外，其他活動偏渠道導(dǎo)客和暖場。戶、業(yè)內(nèi)領(lǐng)袖9268動合點宴樓浙商銀行協(xié)會工作人員銷售代表管理人員＋銷售人員甲方管理人員百百貨大樓客戶量大，并能夠形成轉(zhuǎn)訪，但由于百貨大樓制度規(guī)范，需要人員較多精準(zhǔn)渠道，拓展資源質(zhì)量較好，并能夠以活動的形式與項目進(jìn)行嫁接子金盛宴到訪客戶數(shù)量較少，且客戶對項目關(guān)注度低效果點評序號媒介類型媒體名稱費用推廣時段推廣主題來電組數(shù)1、晚報6-10月7月：極墅對極速(開盤信息)20114000202租車等廣播90.1音悅臺6-10月區(qū)頂萃呈現(xiàn)、閱無此墅。180-380平頂級城，開盤熱銷，極致?lián)屖?、?廣播106.1交通臺80D007月6牌牌換畫面路旗、圍擋換畫面(金昌)月-12月2戶外燈箱廣告(撫順城管局)海國際雙語幼兒園現(xiàn)已開80-380平法式純墅08月-10月06月71453583序號推廣類型媒體名稱費用推廣時段推廣主題來電組數(shù)3資源類短信(含短信車)8月-10月4媒體博8月-12月遇前程、今天父母做出的決定，的明天、與經(jīng)典共傳墅與其代表的生活秩序05訊/鳳凰等6月0法式盤熱銷席位分秒立減、精2015年實際支出媒介費用198408317項目金額(萬元)計劃值337.50實際值198.4138.1上半年以樹立項目品牌形象、蓄客為主，下半年以產(chǎn)品、銷售信息為主；初步建立項目品推廣節(jié)奏：推廣節(jié)奏適應(yīng)開發(fā)節(jié)奏，4-6月預(yù)熱，主題以形象為主；7月-9月引爆，主題LED尾屏為主，開盤階段組合新媒體、NP、廣播、戶外、開機廣告、短信、網(wǎng)絡(luò)等媒介，立體投放，進(jìn)入十月份后，逐步縮減媒體范圍，主媒體效果：從來電指標(biāo)來判斷，短信費效比最高，水幕電影等費效比最低；但分析媒體效101開盤前，集團(tuán)同意實施全民開盤前，集團(tuán)同意實施全民營銷政策，截止11月末共發(fā)展經(jīng)紀(jì)57組，客戶到訪33組，成交1組(老帶新，已認(rèn)籌客戶推薦朋友認(rèn)籌，雙雙成功轉(zhuǎn)簽)。經(jīng)紀(jì)人數(shù)量：客戶到訪近2:1，表明該政策吸引一大部分人群關(guān)注，但市場觀望情緒嚴(yán)重，近期購買別墅人群少。未來全民營銷政策落實，需在如下兩方面加強：經(jīng)紀(jì)人的選擇。重點發(fā)展經(jīng)濟實力強的人、具備別墅購買力的人，圈層意見領(lǐng)板現(xiàn)程此墅間宴學(xué)府別墅板現(xiàn)程此墅間宴學(xué)府別墅英語公極公戶外、微信、短信、廣播、網(wǎng)絡(luò)、報紙、LED、電視開機廣推廣渠道外、微信、短信、廣播、路旗線下挖掘2015年推廣回顧開盤加推認(rèn)籌開盤加推認(rèn)籌精英世家·精英世家·匯聚泛海博萊特幼動、中行vip客戶紅私家車車友會全蟹宴年3月4月5月6月7月北大公學(xué)幼兒園開園樣板間開放媒體看房團(tuán)北大公學(xué)幼兒園開園樣板間開放推廣主推廣主題暖暖場活動招行vip客鑒】活動總結(jié)：1、大型活動與項目品質(zhì)相符，但推廣自7月份才鋪開，配合較弱2、渠道、圈層活動增加了有效客戶，通過對項目的體驗，加深客戶對項目的理解和口碑傳播，客戶的精準(zhǔn)度可以再挖掘。渠道總結(jié)：1、外展點工作起到項目宣傳和客戶導(dǎo)入效果，但應(yīng)加大客戶導(dǎo)入力度。2、重點社區(qū)巡展效果明顯，應(yīng)持續(xù)、深入進(jìn)行3、全民營銷線上聲音弱，線下動作支撐不足推廣總結(jié)推廣總結(jié)：1、企業(yè)品牌、項目形象初步樹立，引起目標(biāo)客戶關(guān)注。2、今年在開盤節(jié)點前集中推廣，但由于項目工程展示及開盤節(jié)點時間靠后，推廣工作鋪開較晚，沒有起到集中的效果，推廣需更連貫】令起勢活動——高端圈層起勢活動，在撫順形成了基本的品牌認(rèn)知開嫁接法拉利F12東北首發(fā)活動本次活動共計接待客戶203組，其中活動資源客戶161組，銷售邀約到訪42組，轉(zhuǎn)認(rèn)購1組，認(rèn)籌鎖定房源4組通過嫁接法拉利F12東北手法，導(dǎo)入高端圈層客戶，配合宣傳推廣，項目在撫順地區(qū)形成了初步的品牌落地令圈層營銷——在圈層當(dāng)中實現(xiàn)了項目口碑宣傳，實現(xiàn)項目品質(zhì)落地全年共舉辦高端資源嫁接類活動共12場，到訪高端資源客戶871組通過高端資源嫁接類活動，將高端資源導(dǎo)入項目，打開了項目在高端圈層中知名度；由于前期項目展示較弱，客戶意向較少，后期導(dǎo)入資源客戶普遍對項目評價較高，意向客戶正在持續(xù)跟進(jìn)中令渠道——通過高端社區(qū)巡展、商圈拓展、外展等渠道實現(xiàn)項目本體落地全年拓展10個；外展場2處；月牙島、浙商、望花片區(qū)拓展通過渠道工作的陸續(xù)展開，渠道公司與銷售團(tuán)隊共同執(zhí)行渠道拓展工作通過渠道工作的陸續(xù)展開，渠道公司與銷售團(tuán)隊共同執(zhí)行渠道拓展工作，直接與客戶接觸，實現(xiàn)了項目周邊區(qū)域、主要商圈、高端小區(qū)客戶對項目產(chǎn)品的基本了解。，渠道工作需更精細(xì)值點符合豪宅標(biāo)準(zhǔn)，但價值未能真正讓客戶驗，目前的價值僅為概念價值法式純墅，精工品質(zhì)：生態(tài)旅游資源豐富：全配套社區(qū)：1)自然資源：城市綠肺、天然氧吧，圍繞雁鳴湖1)北大公學(xué)和325庫2)法式俱樂部2)旅游資源：熱高樂園、皇家極地海洋世界、遼3)業(yè)主巴士沈戰(zhàn)役景區(qū)4)山體公園3)產(chǎn)業(yè)資源：泗水科技城、何氏眼科醫(yī)學(xué)院5)生活配套產(chǎn)品設(shè)計：泛海品牌和泛海物業(yè)：1)大開間，短進(jìn)深，最大面寬14.1米，客廳挑空景觀設(shè)計：最高達(dá)9米項目打造五重立體園林及五重水景，體現(xiàn)園區(qū)內(nèi)生態(tài)的宜人性。2)贈送面積大：聯(lián)排花園最大贈送198平，類獨棟花園最大贈送495平2.撫順少部分別墅項目停盤停售2.撫順少部分別墅項目停盤停售整和項目的包裝弱化項目劣勢，有機會項目SWOT分析劣勢：1劣勢：1.價格高出客戶心理預(yù)期3.非現(xiàn)房，明年9月交房1.建材＋工藝工法3.教育配套、商業(yè)配套、山體公園4.生態(tài)資源及自然環(huán)境威脅：1.威脅：1.市場中競品持續(xù)性價格跳水1.交通樞紐站和高灣高鐵站將在近期2.市政委搬遷至李石，帶動區(qū)域發(fā)展大聯(lián)排中間戶小聯(lián)排大聯(lián)排邊戶類獨棟上兩種產(chǎn)品也是明年去化主力大聯(lián)排中間戶小聯(lián)排大聯(lián)排邊戶類獨棟在項目中體量占比最大，有絕對的產(chǎn)品優(yōu)勢，但面積較大，總價款高影響銷速度現(xiàn)金牛產(chǎn)現(xiàn)金牛產(chǎn)品擁有絕對競爭力的面積區(qū)嬰兒高相對市場份額高品總價遠(yuǎn)高于市場中走量產(chǎn)品總房款600萬起，遠(yuǎn)高于區(qū)域內(nèi)的同類產(chǎn)品，在現(xiàn)階段的市場環(huán)境下銷售存在壓力2015年棋盤山各項目去化情況數(shù)價格成交金額(萬)面積價棋盤山沈陽碧桂園步地中海達(dá)玖墅7保利十二橡樹莊園4余庫存情況項目產(chǎn)品面積段面積段套數(shù)底總價(萬)小聯(lián)排中間戶189-195小聯(lián)排邊戶193-2068%160-170棋棋盤山市場主力成交面積集中在150-200平，總房款集中在100萬左右。項目主力面積區(qū)間在220平以上，總房款在165萬以上；總房款最低也在140萬以上，高出主流市場成222-2344650%190-210大聯(lián)排邊戶277-296628%230-244核心策略1)以總價置換的方式，撫順城市大面積豪宅和洋房首層產(chǎn)品，拉2)將部分大聯(lián)排邊戶產(chǎn)品精裝，做別墅做產(chǎn)品突破地藝境項目位置三期產(chǎn)品位置項目位置項目位置：位于新立堡立交橋東側(cè)金地藝境位于新立堡橋東側(cè)，北側(cè)緊鄰渾河和濱河公園，距離渾南大道500米項目簡介：該項目為金地“褐石”系列產(chǎn)品，片區(qū)內(nèi)稀缺波士頓“褐石”風(fēng)情小鎮(zhèn)。一、二期主要為洋房、小高、高層產(chǎn)品。一期洋房、多層產(chǎn)品去化完畢。三期地塊已規(guī)劃完成，預(yù)計16年啟動。三期產(chǎn)品：三期占地面積9.1萬平、建面15.4萬平，預(yù)計會以高層、平層洋房、聯(lián)排別墅產(chǎn)品入市?！景咐芯恳弧拷鸬厮嚲炒蛟斐鞘羞h(yuǎn)郊別墅，總價160萬攔截渾南高端大平層產(chǎn)品客戶別墅別墅產(chǎn)品分布：藝境別墅以聯(lián)排和墅質(zhì)洋房為主，短聯(lián)排主力面積160平，墅質(zhì)洋房主力面積120-140平目標(biāo)客戶：主要是大東、東沈河、奧體以東有大面積改善需求的客戶，對棋盤山別墅市場會有很大影響。產(chǎn)品特點：預(yù)計會延續(xù)金地藝境褐石小鎮(zhèn)風(fēng)情，主打產(chǎn)品力和風(fēng)情感，小面積低總價。會對高層改善型客戶、洋房客戶實現(xiàn)置換，對棋盤山別墅客戶掠奪項目簡介：陽雅賓利花園是由上置集團(tuán)投資開發(fā)的中端住宅項目，項目二期產(chǎn)品，由4棟板式項目簡介：陽雅賓利花園是由上置集團(tuán)投資開發(fā)的中端住宅項目，項目二期產(chǎn)品，由4棟板式組成，三棟33層高，一棟48層高；面在售產(chǎn)品價格：/平賓利花園返租模式返租模式：在雅賓利花園購房的業(yè)主，在簽約后，連續(xù)5年每年可以為業(yè)主返還一定的利息，其本質(zhì)是在不影響項目定位的情況下暗中降低銷售價格。1、每年返還總房款6%利息.(例：總房款80萬、每年反還4.8萬、5年共返還24萬)2、實際暗中享受7折優(yōu)惠場領(lǐng)導(dǎo)者地位星河灣2015年成交數(shù)據(jù)160009星河灣活動444544445222222005月6月7月10月4月8月005月6月7月10月4月8月3月2月9月11月1月0101016000171364521294421291291302421272141363641404641505841455100單價星河灣活動星河灣2015年共成交58套，2.86億，成交均價14075元/平星河灣營銷方式：輕線上重渠道，主打圈層營銷星河灣活動經(jīng)銷商等等高端資星河灣活動星河灣活動2015年營銷費用：預(yù)計1970萬左右0盤00000孔雀城2015年1-11月成交數(shù)據(jù)44472010966成交價格(元)成交金額(萬元)成交套數(shù)(套)2015年1-11月共計成交583套，5.02億1、樂8孩子活動貫穿全年，突出項目7中分校學(xué)區(qū)優(yōu)勢22、今年主要節(jié)點為高層‘英國宮’開盤，9月9日啟動認(rèn)籌，以“與李鐵為臨”為噱頭，突出項目賣點，10月24日正式開盤，邀請許巍助陣。產(chǎn)品為65-115平，均價3800元3、根據(jù)李鐵宣傳信息，冬季舉辦兒童足球?qū)氊愡x拔賽，連續(xù)舉辦2個月2015年營銷費用：預(yù)計2500萬左右，占總營銷費用5%別墅產(chǎn)品標(biāo)桿一一期：唯美十方11、項目一期已經(jīng)售罄，客戶主要為沈撫地區(qū)第一批高端客戶，該項目在財富階層中已經(jīng)形成一定的口碑2、該項目通過主打高端項目屬性，經(jīng)過6年的市場培育，已經(jīng)立足棋盤山，成為片區(qū)內(nèi)標(biāo)桿項目。3、一期已經(jīng)售罄，入住率80%以上。該項目有豐富的業(yè)主資源，客戶老帶新成交量占比30%；通過長時間的積累客戶積累，以及客戶對該項目持有較高預(yù)期，經(jīng)過10月份降價，成功收入一部分客戶。20162016年全年實現(xiàn)銷售額1億份額小聯(lián)排類獨棟1200萬小聯(lián)排類獨棟1200萬6800萬大聯(lián)排22000萬全年目標(biāo)分解一季度二季度三季度四季度4月月月數(shù)112365668822認(rèn)購目標(biāo)1億20015035060012001100120012001600160040040010000標(biāo)002004007008001000100014001400600500800000030020060060060060080010003005000訪需求1001503002503003004004001001002500【產(chǎn)品及庫存】項目產(chǎn)品面積無競爭力，市場主力面積180-200平產(chǎn)品供應(yīng)量少，在售剩余庫存1.9億聯(lián)排剩余產(chǎn)品戶型面積統(tǒng)計(地上)(地上)(底價、萬)24622843660249490——8——69%————注：15注：15#樓無預(yù)售，未統(tǒng)計在內(nèi)44%94100%售及定價建議——小聯(lián)、大聯(lián)中間戶：拉平競品聯(lián)排品總價，置換城市平層和洋房產(chǎn)品1、推售：1)2016年主力去化小聯(lián)排產(chǎn)品＋大聯(lián)排中間戶產(chǎn)品2)小聯(lián)排及大聯(lián)排中間戶作為價格支撐直接置換撫順大面積高層產(chǎn)品2、定價：市場小面積聯(lián)排走量總價在80-120萬，大面積聯(lián)排總價在120-150萬，基于競爭項目市場比較與競爭策略下的價格判斷小聯(lián)排價格鎖定在總價120萬／套，單價在6000元／平左右；大聯(lián)排中間戶價格鎖定在總價150萬／套，單價在6700元／平左右；型名稱銷售均價(元/平)套均總價(萬元/平)化套數(shù)墅2小鎮(zhèn)園0疊拼119-17607府0略建議——大聯(lián)排邊戶：五年返租＋增值回購1、返租模式返還方式：分五年返還，每年返總房款的5%，5年共返總房款25%；成交總價：270萬元左右(折后總價202萬元)；2、回購模式回購方式：五年后若客戶不想繼續(xù)居住該房源，開發(fā)商可以按總房款105%回購該房源(返租部分扣除，實際按總房款80%回購)。返租優(yōu)勢：1、提振客戶信心2、總房款暗降，返還后總房款較低，在棋盤山區(qū)域內(nèi)價格具有較強競爭力；3、分期返款：不影響開發(fā)商現(xiàn)金流；3、分期返款：不影響開發(fā)商現(xiàn)金流；4、噱頭足：客戶會感覺“占便宜”；5、維持項目定位：不會影響項目后期銷售，直接降價會影響項目定位和口碑；策略建議——與第三方機構(gòu)合作幫助購客戶快速出手二進(jìn)客戶購買引入第三方房產(chǎn)中介機構(gòu)：若客戶想賣掉現(xiàn)有住房購買泛海產(chǎn)品，該第三方機構(gòu)會優(yōu)先推售該客戶房源，盡快形成去化；泛海支付第三方中介費用加推建議——2016年6月加推，釋放節(jié)點，制造熱銷氛圍推售產(chǎn)品：T-1-2；T-1-3；T-1-6；T-1-7；T-1-11；T-1-12；T-1-13；T-1-13A；T-1-16；T-1-17；T-1-18共推售房源：共推售聯(lián)排產(chǎn)品56套，金額1.2億。棟號房號室面積底單價售總價準(zhǔn)表總價表單價計13199.932687.899209.25121561405.9213242959510032.60策略建議——首付分期、一次性分期降低門檻開發(fā)商分期：客戶在三年內(nèi)分期支付首付或全部房款(一次性)，在二年內(nèi)分四次支付總房款，并享受免息第三方合作：與小額貸款公司合作分期，將貸款利息包裝在折扣中小額貸款分期：客戶分期房款由小額貸款公司支付開發(fā)商，并暗中將利息包裝在強化打造泛海國際山體公園，接軌國際組織，提升公信力；月初實景展現(xiàn)人居評選、論壇 世界人居日·城市論壇·國際人居獎【配套完善-展示區(qū)升級】項目石材運用較多，客戶感覺較冷，增加生活小品，提升生活氛圍；示意圖示意圖示意圖項目看房通道示意圖機構(gòu)等導(dǎo)入資源，舉辦草坪婚禮；序號拓展機構(gòu)12影3456789廊架、鐵藝花缽、小型舞臺等5月份實景展現(xiàn)充分挖掘北大公學(xué)西方公學(xué)精英式教育強項，打造出國留學(xué)高端服務(wù)宣傳，提升客戶信心推廣啟動時間：2016年6月學(xué)教育操式大公學(xué)教育模式結(jié)合了中西方教育特長，培養(yǎng)接近西方教育方式的學(xué)生為主，通過為項目業(yè)主 通過北大工學(xué)奠基，完善項目配套落地，提升客戶信心，提升項目附11、由于沈陽教育資源分配不均衡，客戶對有優(yōu)勢學(xué)校配套的項目較為認(rèn)同。2、高端學(xué)區(qū)配套項目可以擺脫片區(qū)內(nèi)競品干擾，有較強的競爭力體現(xiàn)，3、充分利用學(xué)區(qū)配套，可以刺激銷量的提升，避免陷入低價競爭泥潭4、高端學(xué)區(qū)配套可以提升項目附加值，但是對于價格提升有限。結(jié)合世界日節(jié)點，進(jìn)行醫(yī)療機構(gòu)簽約;活動主題：環(huán)境和健康論談暨藍(lán)卡醫(yī)療簽約活動時間：2015年4月22日(世界地球日)活動地點：撫順友誼賓館邀約人數(shù)：200人邀請人群：市政府、撫順市衛(wèi)生局、旅游局、各大醫(yī)院領(lǐng)導(dǎo)及來訪客戶媒體邀約：撫順電視臺、撫順日報、騰訊、撫順房產(chǎn)網(wǎng)、搜狐網(wǎng)等洽談大型連鎖超市、連鎖藥店資源，配套提前呈現(xiàn)；舉措1：項目周邊安裝合作單位精神堡壘舉措2：段設(shè)立商業(yè)宣傳拱門，打造商業(yè)氛圍的領(lǐng)地感；舉措3：售樓處內(nèi)部，定期舉辦小型商業(yè)展，商業(yè)前置，增強預(yù)期；引入東北紅酒城，打造東北最純粹的紅酒圈層；東北紅酒城,東北最大的紅酒城，開創(chuàng)“電商+電商”紅酒營銷模式；棋盤山別墅區(qū)，沈陽最大的富人區(qū)，紅酒消費的最大客群；用樣板間資源，打造沈撫最頂級的轟趴別墅引入第三方資源：嫁接大客戶、各類協(xié)會資源，組織團(tuán)體類聚會活動；利用團(tuán)購網(wǎng)，低價吸引潮人團(tuán)體到訪進(jìn)行別墅轟趴派對；沈陽棋盤山轟趴別墅(烏托邦、萬科惠斯勒等)沈陽星河灣630平樣板間旗袍轟趴秀備注：轟趴是英文“HomeParty”的英譯漢發(fā)音，指的就是家庭派對。對國內(nèi)來說，轟趴作為一種相對新興的聚會方式，近幾年來，也隨之流行，眾多轟趴館、派對俱樂部、別墅轟趴逐步進(jìn)入公眾視野，尤其是在以上海、北京、重慶為主的一線城市。通過旅行社，引入周邊景點客戶，擴大到訪量；方案目的：項目周邊有豐富的旅游資源，人流較大，通過嫁接旅行社資源，導(dǎo)入到訪客戶嫁接內(nèi)容：免費住宿、免費拍照、免費游玩(野營、攀巖)免費家庭轟趴等；啟動時間：2016年4月(搶收5.1黃金周旅游客戶)現(xiàn)場配合：旅行社帶訪，給與客戶額外98折優(yōu)惠撫順旅行社資源號撫順旅行社資源號址1旅行社功街2號2旅行社街2號3區(qū)東七路4行社元/套成交獎勵策略【渠道建議】—高端社區(qū)深入拓展，充分接觸業(yè)主資源，挖掘撫順大平層客戶1、執(zhí)行時間：2016年4-8月(每個小區(qū)3天：周五－周日；每個小區(qū)循環(huán)三次)2、執(zhí)行人員：內(nèi)場2人＋外場2人(渠道經(jīng)理+渠道專員)岸東城等撫順主要富人集中居住小區(qū)4、核心工作：有實力高端業(yè)主導(dǎo)入項目參與專屬活動②巡展點位宣傳(外場人員)：選取園區(qū)中心設(shè)立展位，并守住主入口和行車入口，進(jìn)行派單，放③掃樓(內(nèi)場人員)：進(jìn)入各棟住宅樓內(nèi)，禮貌性敲門贈送項目禮品，并進(jìn)行項目宣傳工作以帶訪和留電為目的，帶訪可配合看房車進(jìn)行接送在電梯間和公告欄植入項目海報6、導(dǎo)客目標(biāo)：200組客戶執(zhí)行細(xì)節(jié)：主，銀河灣等小區(qū)資金實力較強小區(qū)增加拓展時間，建議每活動，發(fā)放合作單位購物卡等形式，加強與業(yè)主互動4、與周邊小區(qū)周邊商鋪合作印制合作商鋪優(yōu)惠券，項目提供補貼銀河灣上河都大自然第一階段：洽談期2、人員：2人(1名渠道經(jīng)理+1名渠道專員)5、高端場所分類：生活服務(wù)類(4s店、美容)；休閑娛樂類(洗浴、健身、游樂場、影院)；美食類(飯店、蛋糕、咖啡)；購物類(商場)第二階段：執(zhí)行期5、植入方式：①物料植入(定點物料項目物料展示：展架、海報、DM單)②優(yōu)惠促訪(優(yōu)惠券派發(fā)+到訪禮品)6、帶客目標(biāo)：100組7、激勵手段：①帶客獎勵(有效客戶到訪獎勵20元)②②成交獎勵(小聯(lián)排10000元/套；類獨棟20000元/套)第三階段：客戶導(dǎo)入期入5、導(dǎo)入方式：邀請合作高端商家高端客戶到訪參與活動6、帶客目標(biāo)：600組7、激勵手段：①帶客獎勵(洽談成功一場活動獎勵1000元)②②成交獎勵(小聯(lián)排10000元/套；類獨棟20000元/套)團(tuán)隊，現(xiàn)有銷售力強的銷售負(fù)責(zé)內(nèi)場，其余人轉(zhuǎn)制外場；聘用渠道，組建渠道團(tuán)隊執(zhí)行令銷售團(tuán)隊資源浪費：外展占用銷售代表大部分時間，外展意向客戶較少，導(dǎo)致銷售代表資源浪費令銷售人員積極性下降：由于經(jīng)常外派，對銷售代表心理和體能上會有很大影響，導(dǎo)致銷售代表積極性下降令專業(yè)團(tuán)隊拓展較為客戶專業(yè)，并對其績效考核，設(shè)定轉(zhuǎn)訪目標(biāo)。令制定渠道團(tuán)隊激勵政策：每人周轉(zhuǎn)訪3組，轉(zhuǎn)訪1組獎勵100元，成交1套獎勵3000元；未完成周轉(zhuǎn)訪目標(biāo)罰款100元。牌商場，客戶資源豐富，與百貨大樓拓展其客戶資源1泛海在每年重大促銷節(jié)點，冠名百貨大樓客戶抽獎活動1邀約百貨大樓會員客戶，到項目參與活動1物料植入：購物小票項目信息植入，購物袋信息植入等1聯(lián)合百貨大樓舉辦促銷活動等【渠道建議】—組建渠道團(tuán)隊，進(jìn)行巡展、商圈拓展，釋放置業(yè)顧問工作壓力使其專注案場銷售工作全民營銷2016年持續(xù)進(jìn)行發(fā)動公司員工(非營銷管理部員工)、合作伙伴、行業(yè)人員、二手房中介、高端全民經(jīng)濟人拓展渠道：1)二手房中介工作人員；2)項目來電、來訪客戶；3)房地產(chǎn)相關(guān)媒體從業(yè)人員；4)項目嫁接資源單位(幼兒園、早教機構(gòu)、培訓(xùn)機構(gòu)、商會、協(xié)會等)人員；5)企事業(yè)單位、政府工作人員；6)項目合作單位(廣告公司、活動公司、制作公司、施工單位、裝修公司、設(shè)計公司、材料供應(yīng)商等)工作人員。7)撫順別墅競品銷售8)高端洗浴、會所等物料植入完成建議—大奧萊臨時售樓處：1)興隆大奧萊是撫順高端人群經(jīng)常光顧商場；2)直接面對撫順高端客戶資源，減少在撫順尋找客戶時間；3)興隆大奧萊人流量較高、可以向沈陽高端客戶展示項目；4)為以后開拓沈陽市場打下基礎(chǔ)；建議二—棋盤山客戶攔截：1)撫順客戶無法保證項目完成目標(biāo)，棋盤山距離項目較近客戶來訪障礙較??；2)拓展方式：直銷插車；3)加強棋盤山區(qū)域?qū)б暎O(shè)立廣告牌、LED屏植入等；4)棋盤山競品項目客戶資源購買；建議建議三—賽特奧萊拓展：1)賽特奧萊主要為沈陽東部客群，距離本案僅30分鐘車程，有拓展空間；2)拓展方式：(1)每周末安排直銷人員至賽特奧萊插車； (2)賽特奧萊廣告植入等；以利用該契機為培訓(xùn)機構(gòu)提供免費的教學(xué)場地，吸引培訓(xùn)機構(gòu)將優(yōu)勢資源然項目位置較遠(yuǎn)，我們可以提供教材、學(xué)習(xí)資料、車輛和午餐等資培訓(xùn)機構(gòu)引入計劃拓展意向企業(yè)：教育培訓(xùn)學(xué)校京中公未來教育咨詢有限公司撫順分公司盟順新干線日語培訓(xùn)學(xué)校國留學(xué)百特教育訓(xùn)學(xué)校撫順市雅思培訓(xùn)學(xué)校等等能全面，有紅酒吧、雪茄吧、大型影音室、桌球室、麻將室，而且私密性較好，通過將俱樂部包裝成高端商務(wù)會造成撫順高端人士首選商務(wù)洽談、休閑的場所；提升項目調(diào)性性向客戶發(fā)放帶面值的VIP卡，體現(xiàn)價值和尊貴感務(wù)通過飯通過飯局營銷和樣板間居住體驗，讓客戶感受到泛海打造高端項目的信心和物業(yè)高端私人管家式服務(wù)的細(xì)致入微；讓客戶接受項目，提升客戶信心?？蛻魜碓矗毫钜庀蚩蛻袅罡叨速Y源嫁接客戶令成交客戶屬樣板間；項目可以為其提供客屬樣板間；項目可以為其提供客1意大利威乃達(dá)櫥柜2銘匠3意大利COPAT(高帕特)4丹麥HTH56博夫曼(德國)7德國阿爾諾(ALNO)集團(tuán)8威爾曼集團(tuán)公司9德國著名品牌Poggenpohl德國nobilia公司93德國rational廚房家具alno阿爾諾櫥柜詩奈德櫥柜貝羅尼集團(tuán)與高與高端家具經(jīng)銷商洽談合作，若家具經(jīng)銷商能夠購買項目產(chǎn)品，打造專戶資源，可以帶領(lǐng)客戶參觀。優(yōu)勢：令形成客戶資源互相打通令通過高端家具經(jīng)銷商，可以為項目帶來高端客戶令打包高端家具，客戶可以享受房源/家具雙重優(yōu)惠，促進(jìn)成交。策略將項目產(chǎn)品、服務(wù)、教育、配套等方面的利好變成項目推廣的主要賣?通過關(guān)注公眾賬號，及時發(fā)布教育的動態(tài)信息?每周傳播一些北大公學(xué)的新式教育理念興媒體中微信與微博是時下最流行也是使用人數(shù)最多的軟件，遂建議投放軟性廣撫順交通廣播90.1等優(yōu)勢：沈撫路況報道，第一時間提供:30每時段各投放兩至三撫順有線電視開機廣告持續(xù)投放。專訪率較高建議2016年該渠道持續(xù)宣傳優(yōu)勢：廣告投放時間：3月-4月，8月-10月。投放方式：資源短信投放內(nèi)容：項目信息、活動信息報廣1會所內(nèi)頂級廚房正式開放，多位五星級酒店主廚陸續(xù)簽約時代人杰的傳世居所，精英雄才的集聚圈層，報廣2圈子不分大小，境界自分高下北大公學(xué)國際冬令營即將開營，全國英才招募進(jìn)行中！方便您結(jié)交層峰好友，孩子結(jié)識童年摯友，在項目的諸多配套功能尚未呈現(xiàn)之前，在圍擋上通過文字及圖片表現(xiàn)出未來項目給客戶帶來的高端生活場景，以形象化的表現(xiàn)方文字訴求：頁運進(jìn)園區(qū)的石材，只有30%能夠最終勝出水系，喚醒耳朵的生活靈感陌生人，有的只是相同的志趣孩子3歲可上北大，全國頂尖學(xué)府九年連讀略宣傳打造高端圈層生活，層峰匯板塊1——錦衣玉食板塊2——行游天下板塊3——圈層之悅板塊4——藝墅領(lǐng)域放99、高等教育關(guān)系網(wǎng)如：MBA同學(xué)會、名校同學(xué)會、東北大學(xué)總裁班等10、特定行業(yè)關(guān)