房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法考試復(fù)習(xí)資料

房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法考試復(fù)習(xí)資料

單選題（共100題）1、下列估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。A.估價(jià)對(duì)象距離機(jī)場35公里B.估價(jià)對(duì)象東面臨街，所臨街道為城市主干道C.估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南D.估價(jià)對(duì)象附近有三條公交線路經(jīng)過【答案】D2、某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3.5%、6%，成本利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為（）萬元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】C3、張景岳認(rèn)為腫脹的標(biāo)是哪個(gè)臟腑功能的失常A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運(yùn)化D.腎的蒸化【答案】B4、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運(yùn)用“四三二一”法則，地塊乙的總地價(jià)為()萬元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】A5、下列哪項(xiàng)不是氣隨液脫的形成原因A.高熱B.大汗C.嚴(yán)重吐瀉D.大量失血【答案】D6、某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格會(huì)（）。A.上升B.下降C.不變D.無法確定【答案】A7、距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標(biāo)，其中相對(duì)科學(xué)的距離指標(biāo)是（）。A.空間直線距離B.交通線路距離C.交通時(shí)間距離D.經(jīng)濟(jì)距離【答案】D8、經(jīng)過大椎穴的經(jīng)脈是A.足陽明經(jīng)B.足太陽經(jīng)C.手太陽經(jīng)D.手少陽經(jīng)【答案】A9、路線價(jià)法特別適用于對(duì)()進(jìn)行估價(jià)。A.單宗土地B.大量土地C.部分土地D.待開發(fā)土地【答案】B10、尋找最高最佳利用的方法，是先盡可能地設(shè)想出估價(jià)對(duì)象各種潛在的使用方法，然后按照下列（）方面依次篩選。A.法律上是否允許、技術(shù)上是否可能、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化B.技術(shù)上是否可能、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、法律上是否允許C.財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、法律上是否允許、技術(shù)上是否可能D.法律上是否允許、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、技術(shù)上是否可能【答案】A11、從綜合效應(yīng)看，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈（）。A.正相關(guān)B.負(fù)相關(guān)C.不相關(guān)D.行政因素影響【答案】B12、征地管理費(fèi)，是由用地單位在（）的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用。A.農(nóng)業(yè)人口總數(shù)B.農(nóng)業(yè)人均占有耕地?cái)?shù)量C.農(nóng)業(yè)前三年的生產(chǎn)總額D.征地費(fèi)總額【答案】D13、由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價(jià)值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內(nèi)容。A.資本化率B.實(shí)際報(bào)酬率C.名義報(bào)酬率D.自有資金報(bào)酬率【答案】A14、下列哪項(xiàng)不會(huì)因氣不攝血導(dǎo)致A.咯血B.吐血C.衄血D.發(fā)斑【答案】D15、暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有（）。A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D.正在使用中的星級(jí)賓館抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)【答案】D16、評(píng)估甲別墅的市場價(jià)值，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為10000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1200元/m2，（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2），因乙別墅的周邊環(huán)境優(yōu)于甲別墅，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高3%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價(jià)值為（）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737【答案】A17、分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以（）名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。A.承接業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)師B.分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人C.分支機(jī)構(gòu)D.設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)【答案】D18、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元／畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為（）萬元，最高為（）萬元。A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100【答案】C19、估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回土地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)，年折舊率為（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】C20、在成本法求取折舊中，采用()更符合實(shí)際情況。A.有效經(jīng)過年數(shù)B.實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C.剩余經(jīng)過年數(shù)D.自然經(jīng)過年數(shù)【答案】A21、夏季的主氣是A.熱B.暑C.風(fēng)D.火【答案】B22、下面不屬于造成功能折舊的因素是（）。A.建筑設(shè)計(jì)缺陷B.人們消費(fèi)觀念的改變C.建筑技術(shù)進(jìn)步D.環(huán)境污染【答案】D23、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運(yùn)營費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價(jià)格為（）萬元。A.500B.750C.800D.1000【答案】C24、某房地產(chǎn)在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬元，預(yù)測在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值將上漲20%，報(bào)酬率為10%，若采用直接資本化法評(píng)估該房地產(chǎn)的市場價(jià)值，則資本化率為（）。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%【答案】B25、下列對(duì)房地產(chǎn)土地權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說明的內(nèi)容的是（）。A.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況B.房屋所有權(quán)狀況C.出租或占用情況D.土地利用現(xiàn)狀【答案】B26、某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為()。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】C27、在抵押、抵債、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)中，一般應(yīng)選取（）的買賣實(shí)例。A.協(xié)議方式B.招標(biāo)方式C.拍賣方式D.政府定價(jià)【答案】A28、某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個(gè)月建成交付使用，類似商品住宅現(xiàn)房的市場價(jià)格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/套，年折現(xiàn)率為12%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的5%，則該期房目前的市場價(jià)格為（）萬元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】B29、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營費(fèi)用差異的是（）。A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛收入乘數(shù)法C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法【答案】C30、關(guān)于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般不得晚于估價(jià)委托合同簽訂日期，不得早于估價(jià)報(bào)告出具日期C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的，確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)早于估價(jià)委托合同簽訂日期D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的，確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)晚于估價(jià)報(bào)告出具日期【答案】B31、循行到達(dá)巔頂?shù)慕?jīng)脈有A.足太陽經(jīng)B.足陽明經(jīng)C.足厥陰經(jīng)D.足太陰經(jīng)【答案】A32、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師評(píng)估出的價(jià)值表述中，正確的是（）。A.應(yīng)是可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)值B.是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證C.對(duì)委托人的價(jià)格保證D.為委托人爭取最大的利益【答案】B33、某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B34、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A35、某成交實(shí)例成交總價(jià)為24萬元，分三期付款，首期付8萬元，6個(gè)月后支付8萬元，余款于一年后付清，假設(shè)年利率為5%，則該實(shí)例的實(shí)際價(jià)格是（）萬元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C36、在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中，通常價(jià)值時(shí)點(diǎn)為______，估價(jià)對(duì)象為______狀況下的情形。（）A.現(xiàn)在，過去B.現(xiàn)在，現(xiàn)在C.過去，現(xiàn)在D.將來，現(xiàn)在【答案】A37、“大骨氣勞，短肌，心氣抑”是由于A.味過于酸B.味過于苦C.味過于咸D.味過于辛【答案】C38、某成交實(shí)例成交總價(jià)為24萬元，分三期付款，首期付8萬元，6個(gè)月后支付8萬元，余款于一年后付清，假設(shè)年利率為5%，則該實(shí)例的實(shí)際價(jià)格是（）萬元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C39、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計(jì)算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷【答案】C40、在估價(jià)機(jī)構(gòu)多、競爭激烈的情況下，（）通常是估價(jià)業(yè)務(wù)的主要來源。A.主動(dòng)爭取B.主動(dòng)接受C.被動(dòng)爭取D.被動(dòng)接受【答案】A41、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬元。A.536B.549C.557D.816【答案】A42、最早在一個(gè)國家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨是A.共產(chǎn)主義者同盟B.德國社會(huì)民主工黨C.俄國社會(huì)民主工黨（布）D.中國共產(chǎn)黨【答案】B43、買方購買與其原有土地相鄰的土地時(shí)，其購買價(jià)格一般會(huì)（）這塊土地單獨(dú)存在時(shí)的價(jià)格。A.低于B.等于C.接近D.高于【答案】D44、某銀行存款利息方式采用單利，假設(shè)某一年期存款的年利率為6%，為吸引3年期的儲(chǔ)戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于（）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%【答案】A45、在房屋征收中，評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為（）。A.房屋征收決定公告發(fā)布起一周內(nèi)任一時(shí)點(diǎn)B.房屋征收決定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完畢之日【答案】B46、下列會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格偏高的情況是()。A.政府協(xié)議出讓土地B.購買相鄰房地產(chǎn)C.賣方不了解行情D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)【答案】B47、在消費(fèi)者收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高檔商品D.低檔商品【答案】D48、關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說法，正確的是（）。A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品B.新建商品房與存量房是互補(bǔ)品C.經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費(fèi)是互補(bǔ)品【答案】D49、征地管理費(fèi)，是由用地單位在（）的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用。A.農(nóng)業(yè)人口總數(shù)B.農(nóng)業(yè)人均占有耕地?cái)?shù)量C.農(nóng)業(yè)前三年的生產(chǎn)總額D.征地費(fèi)總額【答案】D50、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降，對(duì)收益性房地產(chǎn)來說，開征（）會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。A.房產(chǎn)稅B.契稅C.營業(yè)稅D.土地增值稅【答案】A51、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的（）除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。A.價(jià)格B.租金C.潛在毛收入D.凈收益【答案】A52、最適用的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率是（）。A.全國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率B.本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率C.全國同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率【答案】D53、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是（）。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】D54、每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的（）。A.1～2倍B.2～4倍C.4～6倍D.6～8倍【答案】C55、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。A.土地的總量有限B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性D.房地產(chǎn)的價(jià)值量大【答案】B56、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（）。A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)B.有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C.有效經(jīng)過年數(shù)長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)D.有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)【答案】D57、能約束骨骼，有利于關(guān)節(jié)的屈伸運(yùn)動(dòng)的是A.孫絡(luò)B.別絡(luò)C.經(jīng)別D.經(jīng)筋【答案】D58、在評(píng)估期房價(jià)格時(shí)，（）。A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)B.估價(jià)對(duì)象狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)C.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)D.估價(jià)對(duì)象狀況為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)【答案】D59、下列關(guān)于“整體觀念”的內(nèi)容敘述不正確的是A.人自身是一個(gè)統(tǒng)一的整體B.人與自然環(huán)境是一個(gè)統(tǒng)一整體C.自然環(huán)境是一個(gè)有機(jī)整體D.人與社會(huì)環(huán)境是一個(gè)統(tǒng)一整體【答案】C60、手三陰經(jīng)均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】D61、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以（）進(jìn)行估價(jià)。A.維持現(xiàn)狀前提B.更新改造前提C.改變用途前提D.重新開發(fā)前提【答案】D62、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價(jià)格為5200元/m2，土地重新購置價(jià)格為4800元/m2，建筑物重置價(jià)格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬元。A.800B.878C.896D.1129【答案】A63、辨證論治中，疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】B64、出租或營業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價(jià)方法是（）。A.成本法B.長期趨勢(shì)法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C65、在百分比法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以（）房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定。A.估價(jià)對(duì)象B.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)C.市場上D.交易情況【答案】A66、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價(jià)格為2000元/m2，建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置成本為1800元/m2，市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2。則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置成本低（）元/m2。A.200B.300C.700D.1000【答案】B67、（）是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入人數(shù)與遷出人數(shù)的凈差值。A.人口機(jī)械增長B.人口自然增長C.人口凈增長D.人口負(fù)增長【答案】A68、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，無需做的是（）。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生D.估算投資利息和開發(fā)利潤【答案】D69、某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B70、某宗估價(jià)對(duì)象為一宗土地面積100畝，則選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在（）。A.50畝B.210畝C.40畝D.300畝【答案】A71、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為（）元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57【答案】D72、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置成本為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】D73、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是()。A.房地產(chǎn)投機(jī)B.物價(jià)變動(dòng)C.財(cái)政收支狀況D.居民收入水平【答案】A74、將房地產(chǎn)稱為物業(yè)的國家或地區(qū)是（）。A.法國B.意大利C.日本D.中國香港【答案】D75、房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總趨勢(shì)來講，是（）上升的。A.間斷式B.波浪式C.連續(xù)式D.螺旋式【答案】B76、關(guān)于成本估價(jià)中土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用估算的說法，正確的是（）。A.應(yīng)按它們?cè)谶^去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的實(shí)際水平來估算B.應(yīng)按它們?cè)谶^去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算C.應(yīng)按它們?cè)谖磥眍A(yù)計(jì)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算D.應(yīng)按它們?cè)趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算【答案】D77、“決瀆之官，水道出焉”指的是A.腎B.膀胱C.三焦D.小腸【答案】C78、下列哪項(xiàng)屬于氣和血的關(guān)系失調(diào)A.氣血不榮經(jīng)脈B.氣隨血脫C.氣血兩虛D.以上均是【答案】D79、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（）。A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)B.有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C.有效經(jīng)過年數(shù)長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)D.有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)【答案】D80、從賣方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是（）。A.銷售價(jià)格決定論B.市場供給價(jià)值論C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D.替代原理【答案】C81、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】B82、由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。A.不可移動(dòng)B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】D83、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)＝路線價(jià)×（）×臨街寬度。A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率B.累計(jì)深度價(jià)格修正率C.平均深度價(jià)格修正率D.混合深度價(jià)格修正率【答案】B84、有理性的買者在購買商品時(shí)，會(huì)選擇（）。A.效用最大而價(jià)格最低的B.效用最小而價(jià)格最低C.效用最大而價(jià)格最高的D.效用最小而價(jià)格最高的【答案】A85、循行到達(dá)巔頂?shù)慕?jīng)脈有A.足太陽經(jīng)B.足陽明經(jīng)C.足厥陰經(jīng)D.足太陰經(jīng)【答案】A86、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格所用成本法的倒算法B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設(shè)開發(fā)通常測算的是一次性的價(jià)格剩余【答案】C87、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是()。A.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去【答案】C88、在房屋征收中，評(píng)估期房的價(jià)值應(yīng)以（）為準(zhǔn)。A.與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致B.房屋的實(shí)際狀況C.評(píng)估人員的專業(yè)判斷D.評(píng)估人員的現(xiàn)場勘察結(jié)果【答案】A89、某估價(jià)事務(wù)所在2006年6月20至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2006年5月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。A.2006年5月30日B.現(xiàn)在C.重新估價(jià)的作業(yè)日期D.要求重新估價(jià)的委托方指定的日期【答案】A90、氣機(jī)失調(diào)可概括為虛實(shí)兩個(gè)方面，屬虛的有A.氣滯B.氣逆C.氣閉D.氣陷【答案】D91、判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性，實(shí)際中是將（）進(jìn)行比較。A.評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值B.評(píng)估價(jià)值與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果C.真實(shí)價(jià)值與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果D.真實(shí)價(jià)值與其他估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果【答案】B92、一套商品住宅總價(jià)為30萬元，首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每半年支付10萬元，則該住宅的實(shí)際總價(jià)為（）萬元（假定年折現(xiàn)率為5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29【答案】C93、（）是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、稅收等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.致委托方函日期C.估價(jià)作業(yè)日期D.估價(jià)報(bào)告提交日期【答案】A94、中國大陸目前的土地使用權(quán)出讓中，拍賣、招標(biāo)的價(jià)格較能反映市場行情，而協(xié)議價(jià)格（）。A.往往偏高B.與市場行情大致是相符合的C.隨情況不同而高低不同D.往往偏低【答案】D95、下列屬于按照房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)分類的房地產(chǎn)是（）。A.房地產(chǎn)的局部B.工業(yè)房地產(chǎn)C.部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)D.在建工程【答案】A96、采用收益法評(píng)估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，樂觀、折中、保守預(yù)測其凈收益分別為1600萬元、1550萬元、1500萬元，市場上平均報(bào)酬率為4%～5%。估價(jià)中選取估價(jià)數(shù)據(jù)及參數(shù)時(shí)，正確的是（）。A.年凈收益為1500萬元，報(bào)酬率為4%B.年凈收益為1500萬元，報(bào)酬率為5%C.年凈收益為1550萬元，報(bào)酬率為5%D.年凈收益為1600萬元，報(bào)酬率為5%【答案】B97、能讓口鼻干燥，皮膚干澀、甚則皸裂，毛發(fā)不榮，小便短少，大便干結(jié)的病邪是A.熱B.寒C.風(fēng)D.燥【答案】D98、間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高6%B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低6%C.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071D.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933【答案】C99、某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂觀、保守和最可能情況下的估價(jià)值分別為6萬元、4.2萬元和5.4萬元。若收益期限為30年，報(bào)酬率為6%，無法定優(yōu)先受賠償款。則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為（）萬元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【答案】A100、如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價(jià)格，應(yīng)采用（）時(shí)的匯率進(jìn)行換算。A.估價(jià)作業(yè)日期B.成交日期C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.市場狀況調(diào)整后【答案】C多選題（共40題）1、完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】CD2、關(guān)于重新購建價(jià)格的說法，正確的有（）。A.重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出B.重新購建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值C.重新購建價(jià)格是客觀的重新購建價(jià)格D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格【答案】CD3、對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。A.合法原則B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹(jǐn)慎原則【答案】BC4、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)有（）。A.土地B.建筑物C.地上定著物D.房地E.地上構(gòu)筑物【答案】ABD5、從理論上講，可按（）分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)。A.建筑物價(jià)值B.房地產(chǎn)價(jià)值C.土地價(jià)值D.建筑面積E.樓層【答案】BCD6、在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（）。A.用途B.區(qū)位C.建筑規(guī)模D.建筑檔次E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)【答案】ACD7、與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)。A.區(qū)位B.用途C.權(quán)利性質(zhì)D.總價(jià)E.外觀【答案】ABC8、下列建筑物狀況中，屬于建筑物權(quán)益狀況的有（）。A.租賃期限B.地役權(quán)的設(shè)立C.建筑結(jié)構(gòu)D.維護(hù)情況E.物業(yè)管理【答案】AB9、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中屬于房地產(chǎn)個(gè)體因素的是()。A.位置B.外部配套設(shè)施C.面積D.形狀E地質(zhì)條件【答案】ACD10、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的有()。A.土地使用權(quán)B.所有權(quán)C.地役權(quán)D.典權(quán)E租賃權(quán)【答案】AC11、關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法，正確的有（）。A.投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估B.評(píng)估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率C.評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率D.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益E.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的估計(jì)是客觀的【答案】AB12、城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來源E.土地用途【答案】AC13、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的描述中，正確的有（）。A.建設(shè)期又可分為前期和建造期B.在預(yù)售情形下，銷售期和建設(shè)期沒有重疊C.在出租或營業(yè)情形下，建造期和運(yùn)營期沒有重疊D.在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營期有重疊E.運(yùn)營期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日【答案】ACD14、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)C.續(xù)建開發(fā)成本D.銷售費(fèi)用E.銷售稅金【答案】ABCD15、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。A.市區(qū)商品房價(jià)格水平較高B.消費(fèi)者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路免費(fèi)通行D.人們預(yù)期未來郊區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢(shì)【答案】ACD16、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括（）。A.在運(yùn)用市場法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘B.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來收益可能高也可能低時(shí)，應(yīng)采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)C.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低D.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊E.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)對(duì)后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進(jìn)行適當(dāng)修正【答案】ACD17、關(guān)于假設(shè)開發(fā)估價(jià)中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有（）。A.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是假設(shè)取得估價(jià)對(duì)象的日期B.開發(fā)經(jīng)營期的終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期C.建造期的起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日D.銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間E.經(jīng)營期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日【答案】ABD18、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法運(yùn)用的說法，正確的有（）。A.各項(xiàng)收入、支出均為價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況下的值B.在抵押估價(jià)中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”’C.不需要單獨(dú)計(jì)算投資利息D.不考慮預(yù)售和延遲銷售的影響E.測算后續(xù)開發(fā)利潤時(shí)，要求利潤率與其計(jì)算基數(shù)相匹配【答案】BC19、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）。A.獨(dú)一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價(jià)值量大E.保值增值【答案】AD20、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有（）。A.假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析時(shí)，是站在特定投資者的立場上B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高價(jià)格.預(yù)期利潤和最高費(fèi)用C.有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)D.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值可以用成本法測算E.假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法【答案】ABC21、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說法，正確的有（）。A.本質(zhì)上都是比較法B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整C.都需要進(jìn)行交易情況修正D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整E.都是批量估價(jià)方法【答案】AD22、收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除的有（）。A.電梯折舊費(fèi)B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)（個(gè)人）所得稅E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)【答案】BD23、最高最佳利用原則必須同時(shí)滿足（）條件。A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.財(cái)務(wù)上可行D.價(jià)值最大化E.公益最大化【答案】ABCD24、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導(dǎo)致該住宅的價(jià)值下降，而興建一個(gè)花園則可能使其價(jià)值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的（）。A.用途多樣性B.合法性C.相互影響性D.外部性E.易受限制【答案】CD25、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的（）。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道【答案】AC26、某宗房地產(chǎn)購買總價(jià)為50萬元，首付款為房價(jià)的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說法，正確的有（）。A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格【答案】ABC27、一般來說，房地產(chǎn)價(jià)格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括（）。A.供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B.自由競爭的市場環(huán)境C.較長時(shí)期的市場運(yùn)行D.可大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)E.成本和效用變動(dòng)不同步【答案】BCD28、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)C.續(xù)建開發(fā)成本D.銷售費(fèi)用E.銷售稅金【答案】ABCD29、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括（）。A.房產(chǎn)稅B.承租人支付的物業(yè)管理費(fèi)C.空調(diào)設(shè)備重置提拔款D.所得稅E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)【答案】AC30、下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為同有土地上房屋征收估價(jià)依據(jù)的有（）。A.《中華人民共和國物權(quán)法》B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》C.《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》D.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》E.《中華人民共和國擔(dān)保法》【答案】ABCD31、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（）。A.說明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性B.說明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD32、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括（）。A.在運(yùn)用市場法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘B.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來收益可能高也可能低時(shí)，應(yīng)采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)C.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低D.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊E.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)對(duì)后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進(jìn)行適當(dāng)修正【答案】ACD33、運(yùn)用市場法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。A.統(tǒng)一采用總價(jià)B.統(tǒng)一采用單價(jià)C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵E統(tǒng)一付款方式【答案】BCD34、【2012年真題】在估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，其主要作用有（）。A.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)B.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)C.使評(píng)估價(jià)值更接近實(shí)際成交價(jià)格D.告知和提醒估價(jià)報(bào)告使用人注意有關(guān)事項(xiàng)E.使委托人能得到其預(yù)期的估價(jià)結(jié)果【答案】ABD35、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價(jià)為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有（）。A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價(jià)為25萬元B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價(jià)為50萬元C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價(jià)為90萬元D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價(jià)為110萬元E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價(jià)為117萬元【答案】C36、在房地產(chǎn)抵押中，需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的環(huán)節(jié)包括（）。A.初次抵押中的抵押價(jià)值評(píng)估B.再次抵押中的抵押價(jià)值評(píng)估C.續(xù)貸抵押中的抵押價(jià)值評(píng)估D.處置抵押中的市場價(jià)值評(píng)估E.租賃抵押中的權(quán)益價(jià)值評(píng)估【答案】ABCD37、長期趨勢(shì)法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格外，還可用于（）。A.收益法中預(yù)測未來的租金B(yǎng).比較法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整C.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏D.比較.分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格【答案】ACD38、補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。（）是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更容積率C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)D.改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途E.拍賣土地使用權(quán)【答案】ABD39、在房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有()。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則E應(yīng)急原則【答案】ABCD40、下列房地產(chǎn)估價(jià)方法的運(yùn)用中，符合謹(jǐn)慎原則要求的有（）。A.比較法估價(jià)時(shí)，不選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例為可比實(shí)例B.收益法估價(jià)時(shí)，不高估收入和運(yùn)營費(fèi)用C.成本法估價(jià)時(shí)，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、利潤和折舊D.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤E.長期趨勢(shì)法預(yù)測房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，不高估市場價(jià)格增長水平【答案】AD大題（共20題）一、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。二、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）三、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮克?、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價(jià)格。（10分）【答案】五、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）六、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）。【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元七、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮堪?、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。九、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；一十、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）一十一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元一十二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×