房地產估價師之開發(fā)經營與管理強化訓練備考B卷附答案

房地產估價師之開發(fā)經營與管理強化訓練備考B卷附答案

單選題（共100題）1、對于一般房地產投資項目，（）指標應大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動比率D.速動比率【答案】A2、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產投資風險的（）。A.變現(xiàn)風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險【答案】A3、在房地產開發(fā)項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃的基本報表是（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財務計劃現(xiàn)金流量表【答案】D4、在市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經營成本B.同類型物業(yè)市場供求關系C.物業(yè)出租稅費水平D.業(yè)主希望的投資回報率【答案】B5、下列不屬于管理費用的是（）。A.管理人員工資B.職工教育經費C.戶外發(fā)布會D.技術開發(fā)費【答案】C6、房地產產品出售、出租時，將開發(fā)產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資【答案】A7、下列方法中，屬于風險辨識方法的是（）。A.蒙特卡洛模擬法B.調查和專家打分法C.解析方法D.故障樹分析法【答案】D8、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金是()萬元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B9、隨著我國房地產金融的不斷創(chuàng)新和發(fā)展，以前不適合在房地產投資領域使用的（）形式越來越得到普遍應用。A.長期投資、實物投資和直接投資B.長期投資、間接投資和實物投資C.短期投資、實物投資和金融投資D.短期投資、間接投資和金融投資【答案】D10、()是指房地產投資容易受到政府政策的影響。A.易受政策影響性B.存在效益外溢和轉移C.適于進行長期投資D.最高最佳使用性【答案】A11、下列屬于會計恒等式的是（）。A.資產－費用＝負債＋所有者權益－收入B.所有者權益＝資產＋負債C.資產＋費用＝負債＋所有者權益＋收入D.負債＝資產＋所有者權益【答案】C12、以出讓方式取得熟地土地使用權時，土地出讓地價款由國有土地使用權出讓金、土地開發(fā)成本和（）構成。A.基礎設施建設費B.土地增值收益或溢價C.公共配套設施建設費D.不可預見費【答案】B13、所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是（）。A.同質偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然細分市場【答案】A14、編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（）。A.現(xiàn)金流量表B.利潤表C.項目總投資估算表D.資產負債表【答案】C15、下列房地產市場調查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是（）。A.整群抽樣B.分層隨機抽樣C.簡單隨機抽樣D.定額抽樣【答案】D16、某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40m2，總建筑面積為6800m2。當?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/m2，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A.1800B.2040C.2100D.2380【答案】C17、張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經營收入為20萬元，運營費用為經營收入的30%，則在貸款期內的稅前現(xiàn)金回報率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%【答案】B18、從法律角度分析，認股權證本質上是一種（）契約。A.權利B.義務C.信用D.債務【答案】A19、住房市場中消費者的購買對象是住宅，其購買的目的是（）。A.滿足自住需求B.投資保值增值C.滿足自住需求或投資保值增值D.滿足自住需求或投資保值增值，或是兩者都有【答案】D20、木材的含水率與周圍空氣的相對濕度得到平衡時所對應的含水率，被稱為（）。A.吸附水率B.自由水率C.平衡含水率D.化合水率【答案】C21、若房地產市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業(yè)房地產市場相對于整個房地產市場的風險系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產市場的預期收益率為（）。A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B22、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A.商用房地產風險更高B.商用房地產的收益更高C.商用房地產的價值更高D.商用房地產的增值潛力更大【答案】A23、會計差錯的主要內容不包括（）。A.原始記錄和會計數(shù)據(jù)的計算、抄寫差錯B.對事實的疏忽和誤解C.隱瞞或刪除交易或事項D.對會計政策的誤用【答案】C24、下列房地產市場運行的影響因素中，屬于經濟環(huán)境因素的是（）。A.宏觀金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.資本市場發(fā)育程度【答案】B25、（）業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本（含購買價格和購買稅費）、更新改造成本和轉售稅費，現(xiàn)金流入主要指轉售收入。A.開發(fā)—銷售B.開發(fā)—持有出租—出售C.購買—持有出租—出售D.購買—更新改造—出售【答案】D26、開發(fā)項目房地產市場分析應該注意方面不包括()。A.需求分析B.供給分析C.競爭分析D.建造商分析【答案】D27、保和丸的藥物組成為A.白術，木香，黃連，甘草，白茯苓，人參，神曲，陳皮，砂仁，麥芽，山楂，山藥，肉豆蔻B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子C.蘇葉，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳殼，甘草，生姜，大棗，杏仁，橘皮D.山楂，麥芽，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子【答案】B28、對一個計算周期為20年的房地產置業(yè)投資項目進行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（）。A.包含了對通貨膨脹的補償B.不包含對通貨膨脹的補償C.沒有實際意義D.不能直接用于財務評價【答案】B29、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說()對小型商場并不很重要。A.停車B.位置C.特色D.距離【答案】C30、謝某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內使用面積40㎡，外墻面積8㎡，單元間分隔墻面積10㎡，公攤面積5㎡，那么，可出租面積應為（）㎡。A.44B.48C.54D.64【答案】C31、在房地產市場的分類中，一級市場是指（）。A.土地使用權轉讓市場B.新建商品房租售市場C.土地使用權出讓市場D.土地使用權出讓市場和新建商品房租售市場【答案】C32、下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（）。A.學習B.經濟狀況C.對渠道的信賴度D.購買動機【答案】B33、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費用B.最高租售數(shù)量C.最高購買價格D.最高土地取得價格【答案】B34、下面不屬于不可控制因素的調查的是()。A.市場需求容量調查B.市場營銷因素調查C.競爭情況調查D.消費者調查【答案】B35、房地產開發(fā)項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.債務融資B.已建成房地產抵押貸款C.權益融資D.建設貸款【答案】A36、土地一般不會毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產投資非常適合作為一種（）。A.長期投資B.短期投資C.風險投資D.金融投資【答案】A37、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲【答案】B38、某開發(fā)商向銀行申請了利率6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本額為（）萬元。A.7.59B.7.28C.13.59D.6.05【答案】A39、對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本【答案】A40、房地產投資信托的風險不包括()。A.經營風險B.市場風險C.利率風險D.操作風險【答案】D41、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國有土地C.依法收購的土地D.依法行使優(yōu)先購買權取得的土地【答案】A42、房地產開發(fā)企業(yè)以“性價比”為導向，確定商品住房銷售價格的定價方法是（）。A.成本加成定價法B.價值定價法C.領導定價法D.挑戰(zhàn)定價法【答案】B43、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險【答案】D44、收益性物業(yè)管理中的收入包括其他收入和()。A.租金收入B.綠地管理費C.保安費用D.能源費【答案】A45、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質、位置和界限。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設工程規(guī)劃許可證》C.《建設用地規(guī)劃許可證》D.《國有建設用地使用權出讓成交確認書》【答案】C46、在房地產自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A47、關于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費和資金占用費D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費【答案】D48、敏感性分析的最基本方法是（）。A.因素不確定分析B.線性因素分析C.單因素敏感性分析D.多因素敏感性分析【答案】C49、根據(jù)建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等級是（）。A.特等B.甲等C.乙等D.丙等【答案】D50、一般來說，標準差系數(shù)越小，項目的相對風險（）。A.越小B.越大C.越難控制D.越難估算【答案】A51、房地產項目開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇，首先要遵循的前提是（）。A.符合國土空間規(guī)劃或城鄉(xiāng)規(guī)劃B.利益最大化C.規(guī)模最大化D.報酬率最小化【答案】A52、投資者所要求的最低利率是（）。A.同業(yè)拆放利率B.存款利率C.貸款利率D.基礎利率【答案】D53、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。A.需求預測B.吸納率分析C.房地產市場建造周期循環(huán)運動情況的分析D.家庭規(guī)模與結構分析【答案】C54、（）是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。A.利息備付率B.償債備付率C.資產負債率D.流動比率【答案】B55、當房地產開發(fā)項目用地面積一定時，決定項目可建設建筑面積數(shù)量的參數(shù)是（）。A.綠地率B.容積率C.建筑密度D.建筑限高【答案】B56、在房地產資本市場中，上市發(fā)行股票融資渠道屬于（）。A.私人權益融資B.私人債務融資C.公開權益融資D.公開債務融資【答案】C57、關于工程建設項目招標投標中開標的說法，錯誤的是（）。A.應在招標文件規(guī)定的地點開標B.應在提交投標文件的截止時間后盡快開標C.開標前應檢查投標文件的密封情況D.應當眾開標【答案】B58、在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。A.市場需求上限B.市場有效需求C.市場現(xiàn)實需求D.市場最低需求【答案】A59、房地產投資個別風險包括()。A.利率風險B.或然損失風險C.持有期風險D.政策風險【答案】C60、制定物業(yè)管理計劃的基礎是（）的目標。A.政府B.物業(yè)管理機構C.業(yè)主D.租戶【答案】C61、某房地產投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業(yè)的流動比率為()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C62、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是（）。A.隨行就市定價法B.價值定價法C.應戰(zhàn)定價法D.挑戰(zhàn)定價法【答案】D63、國家提高貸款利率，會()。A.抑制房地產需求B.增加房地產供給C.增加銀行風險D.導致房地產實際價值折減【答案】A64、當市場調查人員所需要的資料可能不存在，或者由于種種原因，資料不夠準確、不可靠、不完整或者已經過時，這時，市場調查人員就需要時間和金錢去收集更切題和準確的（）資料。A.一手B.二手C.原始D.基礎【答案】A65、反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產平均價格B.房地產中位數(shù)價格C.房地產價格指數(shù)D.房地產同質價格【答案】C66、在房地產市場狀況分析的內容中，對于需求分析中的（）是第一步。A.需求影響因素分析B.吸納率分析C.需求預測分析D.市場購買者的產品功能需求【答案】A67、在房地產市場指標中，反映房地產開發(fā)投資與宏觀經濟協(xié)調發(fā)展的總體狀況的是（）。A.土地轉化率B.開發(fā)強度系數(shù)C.開發(fā)投資杠桿率D.房價租金比【答案】B68、某開發(fā)商于2013年6月1日獲得開發(fā)項目用地的土地使用權，2014年4月1日完成規(guī)劃設計，2014年8月1日取得開工許可證，2016年2月1日項目建成并獲發(fā)竣工證書，2016年8月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內部收益率時，其計算期為（）。A.2013年6月1日至2016年2月1日B.2013年6月1日至2016年8月1日C.2014年8月1日至2016年2月1日D.2014年8月1日至2016年8月1日【答案】B69、關于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同D.由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較【答案】A70、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項目應繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】A71、從房地產市場的投資周期來看，房地產市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產市場自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段【答案】B72、某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是()。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%【答案】A73、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風險B.法律風險C.信用風險D.管理風險【答案】D74、下列各項中不屬于敏感性分析的“三項預測值”的是（）。A.最樂觀預測值B.最悲觀預測值C.最可能預測值D.最不可能預測值【答案】D75、某城市2015年商品房銷售量的預測值為500萬m2，實際銷售量為450萬m2，如果平滑指數(shù)為0.7，則用指數(shù)平滑法預測該城市2016年商品房銷售量為（）萬m2。A.465B.485C.665D.915【答案】A76、由于建筑技術的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現(xiàn)了房地產投資風險的（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.未來運營費用風險C.資本價值風險D.比較風險【答案】B77、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A78、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。A.曲面屋頂B.坡屋頂C.平屋頂D.多波式折板屋頂【答案】C79、在市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的()。A.市場供求關系B.房地產管理部門C.業(yè)主的愿望D.建筑質量【答案】A80、對于（）競爭者的企業(yè)，它們反應模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預料它們將會采取什么行動。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型【答案】D81、債務資金籌措的主要渠道有信貸資金和()。A.自有資金B(yǎng).企業(yè)資金C.預售期房D.債券融資【答案】D82、下列影響房地產市場運行環(huán)境的因素中，屬于技術環(huán)境的因素是()。A.城市或區(qū)域產業(yè)結構與布局B.人口數(shù)量與結構C.土地資源狀況D.信息技術的發(fā)展和應用【答案】D83、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強的適應性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理【答案】C84、下列關于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是（）。A.設置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經營成果，激勵其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時間間隔較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎營業(yè)額之外的部分D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較高【答案】D85、采用工程量清單方式招標的，不需要在招標文件中公布的內容是（）。A.工程量清單B.招標標底C.招標控制價D.評標辦法【答案】B86、從抵押擔保的質量看，以下最優(yōu)的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地產C.經濟適用住宅D.出讓國有土地使用權【答案】A87、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D88、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的()。A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】C89、一般情況下，規(guī)劃設計費為建安工程費的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D90、某房地產開發(fā)企業(yè)經過市場調研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是()模式。A.選擇專業(yè)化B.產品專業(yè)化C.大量定制D.市場集中化【答案】D91、一般來說，人口越多，收入越高，房地產市場需求量就()。A.越大B.越小C.堅挺D.疲軟【答案】A92、以下不屬于溫脾湯的藥物是A.大黃B.附子C.當歸D.生姜【答案】D93、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值（）。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】A94、某房地產投資項目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項目的實際收益率為（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%【答案】C95、不應計入收益性物業(yè)經營費用的是（）。A.抵押貸款利息B.公共設施維修費C.房產稅D.物業(yè)保險稅【答案】A96、下列選項中，不屬于動態(tài)經濟評價指標的是（）。A.財務內部收益率B.財務凈現(xiàn)值C.投資收益率D.動態(tài)投資回收期【答案】C97、房地產投資之弊不包括()A.流動性差B.投資數(shù)額巨大C.提高投資者的資信等級D.投資回收期較長【答案】C98、某人以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C99、如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B100、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D多選題（共40題）1、一般來說，房地產投資風險分析主要包括()等分析。A.投入資金的安全性B.投資項目的變現(xiàn)性C.投資收益的長期性D.項目定位的科學性E資產管理的復雜性【答案】AB2、房地產權益融資的方式有（）。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉換債券【答案】AB3、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括（）。A.潛在毛租金收入B.空置和收租損失C.準備金D.運營費用E.抵押貸款還本付息【答案】ABD4、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有()。A.潛在毛租金收入B.經營費用C.租金損失D.其他收入E報酬率高低【答案】ACD5、知識產權權利人是指（12）A.著作權人B.專利權人C.商標權人D.各類知識產權所有人【答案】D6、運營費用的人工費包括（）。A.工資B.醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險C.統(tǒng)籌費D.聘請法律顧問的費用E.保安費用【答案】ABC7、下列不確定性分析方法中，屬于風險分析方法的有（）。A.三項預測值法B.專家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模擬法E.盈虧平衡分析法【答案】BCD8、房地產開發(fā)項目竣工后，建設單位移交給城市檔案館的技術資料主要有（）。A.前期工作資料B.土建資料C.安裝資料D.租售資料E.物業(yè)管理資料【答案】ABC9、房地產權益融資的方式有（）。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉換債券【答案】AB10、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。A.認知價值定價法B.價值定價法C.領導定價法D.挑戰(zhàn)定價法E.隨行就市定價法【答案】CD11、房地產開發(fā)投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產負債率E速動比率【答案】ABCD12、可貸資金利率理論認為（）。A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)【答案】AB13、下列選項中，不屬于職務發(fā)明創(chuàng)造的是()。A.王明在單位從事計算機設計工作，開發(fā)設計出一種新產品B.李洋大學畢業(yè)后在單位銷售部門工作，后由于單位技術開發(fā)部門人手較緊，李洋被暫調到技術開發(fā)新產品，兩周后，李洋開發(fā)出一種新產品C.王師傅為某機械廠金屬材料倉庫管理員。1996年7月退休后，王師傅潛心鉆研，于1997年6月發(fā)明創(chuàng)造出一種焊接高碳鋼的新方法D.王老師是某大學以致用金相實驗室研究員。王老師與校辦工廠合作，利用實驗室中金相顯微鏡、光電顯微鏡等尖端設備，發(fā)明創(chuàng)造出一種性能優(yōu)越的金屬材料【答案】C14、下列分析方法中，屬于風險估計與評價的常用方法有（）。A.故障樹分析法B.期望值法C.盈虧平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模擬法【答案】D15、根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，建筑工程安裝工程費中，勞動保險費屬于（）。A.直接費B.間接費C.規(guī)費D.稅金E.企業(yè)管理費【答案】B16、下列房地產定價方法中，屬于購買者導向定價的有（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.領導定價法D.認知價值定價法E.目標定價法【答案】BD17、相對于房地產開發(fā)投資，關于房地產置業(yè)投資的說法，正確的有（）。A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產B.置業(yè)投資包括進行場地平整及道路等基礎設施建設的投資C.置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產D.置業(yè)投資可以是將購入的房地產用于自身居住或生產經營E.置業(yè)投資可以是將購入的房地產出租給最終使用者【答案】ACD18、房地產市場劃分為三級市場，下列市場類型屬于二級市場的包括（）。A.國有土地使用權出讓市場B.土地轉讓市場C.新建商品房租售市場D.存量房地產交易市場E.一手房市場【答案】BC19、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產投資可以分為（）投資。A.居住物業(yè)B.商業(yè)物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)E.倉儲物業(yè)【答案】ABC20、在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有（）。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】AC21、開發(fā)商的定價方法有（）。A.成本導向定價法B.目標導向定價法C.競爭導向定價法D.購買者導向定價法E.市場導向定價法【答案】ACD22、物業(yè)的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經營費用水平，未來經營費用包括（）。A.重新裝修費用B.更新改造費用C.建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用D.空置損失費用E.為償債或其他原因急于將房地產變現(xiàn)時的折價損失【答案】ABC23、金融機構進行項目貸款審查時，要進行（）等工作。A.客戶評價B.貸款銀行評價C.項目評估D.擔保方式評價E.貸款綜合評價【答案】ACD24、在房地產市場中，引起需求增加或減少的原因主要有（）。A.收入水平變化B.政府稅收政策的影響C.消費品位變化D.獲得金融機構融資的難易程度E.未來預期收益變化【答案】ABC25、以下屬于會計計量屬性的是（）。A.歷史成本B.重置成本C.可變現(xiàn)凈值D.終值E.公允價值【答案】ABC26、具體準則是根據(jù)基本準則制定的，有關企業(yè)會計核算的具體要求。會計具體準則根據(jù)規(guī)范的對象不同，分為（）。A.關于共同業(yè)務的具體準則B.關于特殊業(yè)務的具體準則C.特殊行業(yè)基本業(yè)務的具體準則D.有關對外披露的具體準則E.有關資產處置的具體準則【答案】ACD27、開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的（）。A.經營費用B.銷售費用C.管理費用D.財務費用E.不可預見費用【答案】BCD28、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有（）。A.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差B.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率C.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率D.差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案E.采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案【答案】BD29、收益性物業(yè)管理中的運營費用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產折舊D.人工費E.公共設施設備日常維修費【答案】CD30、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為（）。A.工期索賠B.工程變更索賠C.合同中明示的索賠D.合同中默示的索賠E.費用索賠【答案】A31、房地產開發(fā)項目策劃的主要工作內容有()。A.開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇B.評價方案構造C.區(qū)位分析與選擇D.開發(fā)時機的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD32、我國《計算機軟件保護條例》所稱的"發(fā)表"的含義是指將軟件作品()。A.出版發(fā)行B.公之于眾C.在版權局登記D.以某種物質形式固定下來【答案】B33、價值工程中，提高價值的方法包括（）等。A.功能提高，費用不變B.功能不變，費用降低C.功能提高，費用下降D.功能提高小于費用提高E.功能下降小于費用下降【答案】ABC34、投資的作用主要包括（）。A.投資是一個國家經濟增長的基本推動力B.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關C.投資可以促進人民生活水平提高D.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往E.投資可以抑制通貨膨脹【答案】ABCD35、從投資的角度看，影響資金時間價值大小的主要因素有（）。A.投資利潤率B.通貨膨脹率C.風險因素D.存款利率E.投資規(guī)?！敬鸢浮緼BC36、編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（）。A.現(xiàn)金流量表B.損益表C.資金使用計劃D.資金籌措計劃E.資金來源與運用表【答案】CD37、注冊商標所有人是指()。A.商標使用人B.商標設計人C.商標權人D.商標制作人【答案】C38、機器字長為8位，定點整數(shù)x的補碼用十六進制表示為B6H，則其反碼用十六進制表示為()。A.CAHB.B6HC.4AHD.B5H【答案】D39、影響房地產市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有()。A.自然特征B.細分市場C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E競爭性項目的區(qū)域【答案】ACD40、可用于互斥方案比選的方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.內部收益率法C.動態(tài)投資回收期法D.費用現(xiàn)值比較法E.費用年值比較法【答案】AD大題（共20題）一、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮慷⒈敬喂纼r背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮咳辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】四、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。五、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素?！敬鸢浮苛?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮科?、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；八、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。九、以下為某房地產抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產比市區(qū)的房地產變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮恳皇⒁韵聻槟撤康禺a抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大小：一般地說，總價值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產比市區(qū)的房地產變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮恳皇弧辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十二、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮恳皇ⅲㄒ唬┠臣彝ビ媱?年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未