房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化含案例

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化管控交流重點(diǎn)與目的

結(jié)合本人多年來(lái)從事設(shè)計(jì)成本優(yōu)化的點(diǎn)滴經(jīng)驗(yàn)并借鑒國(guó)內(nèi)外其它優(yōu)秀房企設(shè)計(jì)成本優(yōu)化的思路，通過(guò)對(duì)經(jīng)典案例分享，詳解建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、景觀、裝修等各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化的管控點(diǎn)，并從設(shè)計(jì)成本管控盲區(qū)及教訓(xùn)中汲取經(jīng)驗(yàn)。一、成本管理的思維與理念

三、住宅產(chǎn)品關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管控：實(shí)操案例與經(jīng)驗(yàn)分享

二、設(shè)計(jì)成本的管理思路及方法

????1.一、成本管理的思維與理念1、設(shè)計(jì)階段的成本對(duì)總投資的影響至關(guān)重要

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程包括決策定位、設(shè)計(jì)和實(shí)施三大階段

控制成本的關(guān)鍵在于決策定位和設(shè)計(jì)階段（包括選材用料）

定位與設(shè)計(jì)階段影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資在80%以上工程階段（包括合約和實(shí)施階段）影響20%

而項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)只占到工程全部費(fèi)用的2%-4%。設(shè)計(jì)成果（設(shè)計(jì)院）房地產(chǎn)設(shè)計(jì)師（溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控）成功失敗好差初投資運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)度成本品質(zhì)產(chǎn)品的質(zhì)量營(yíng)造的建筑空間的環(huán)境質(zhì)量

之一：成本控制的平衡觀

2、樹(shù)立兩個(gè)正確的成本觀之二：積極的成本控制觀

成本管理活動(dòng)應(yīng)把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡(jiǎn)單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從“投入產(chǎn)出比”的分析看待成本的必要性與合理性。3、兩種策略

針對(duì)不同的產(chǎn)品和不同的定位采取不同的策略。

不均衡使用成本，實(shí)現(xiàn)成本價(jià)值最大化4、兩點(diǎn)管控原則1、合理使用功能性成本；嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本；重點(diǎn)投入敏感性成本（不平衡使用成本）2、凡是控制成本：后果會(huì)帶來(lái)客戶抱怨，累計(jì)疊加導(dǎo)致品牌美譽(yù)度降低的，都是失敗的成本控制1、不重視設(shè)計(jì)階段的成本控制2、設(shè)計(jì)階段的時(shí)間控制結(jié)論：項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開(kāi)的，而方案設(shè)計(jì)階段占據(jù)了整個(gè)設(shè)計(jì)階段的大部分時(shí)間。設(shè)計(jì)過(guò)程兩大階段方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)（個(gè)別項(xiàng)目并報(bào)批）施工圖設(shè)計(jì)報(bào)建文本（報(bào)批）施工圖（審查）

成本控制的目標(biāo)是通過(guò)全過(guò)程的設(shè)計(jì)優(yōu)化實(shí)現(xiàn)的，設(shè)計(jì)優(yōu)化讓建筑價(jià)值最大化。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不斷深化，開(kāi)發(fā)的微利時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，優(yōu)化成為必不可少的一環(huán)。

名詞解釋

優(yōu)化設(shè)計(jì)（optimizationdesign）：從多種方案中擇

最佳方案，追求方案的進(jìn)一步合理化，思維圍繞既定重心（品質(zhì)與成本），通過(guò)一系列的方法和手段獲取最優(yōu)結(jié)果。

思維是一個(gè)分析、比較的過(guò)程

思維是一個(gè)處理問(wèn)題的過(guò)程，一個(gè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和探索問(wèn)題

的過(guò)程

思維是一種理解、溝通、分析、創(chuàng)新等系列活動(dòng)的總稱(chēng)。

優(yōu)化過(guò)程中將技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來(lái)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的功能分析達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r(jià)值，以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。

功能不變，成本下降。功能大幅提高，成本略有增加。

功能提高，成本降低。

功能略有降低，成本大幅降低。

功能提高，成本不變。

價(jià)值工程追求高性價(jià)比功能（或效用）（F）成本（或費(fèi)用）（C）價(jià)值=

設(shè)計(jì)優(yōu)化強(qiáng)調(diào)的是產(chǎn)品的“優(yōu)生優(yōu)育”，盡量減少產(chǎn)品“怪胎”出現(xiàn)，就必須要將優(yōu)化環(huán)節(jié)置于項(xiàng)目的初始端，未雨綢繆才有意義。

二、設(shè)計(jì)成本的管理思路及方法（一）房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的框架圖

從圖中可以看到影響成本管理的關(guān)鍵流程階段2、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化涵蓋專(zhuān)業(yè)與內(nèi)容界定

全過(guò)程：內(nèi)容涉及前期策劃和設(shè)計(jì)階段（項(xiàng)目策劃、概

念規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）

全專(zhuān)業(yè)：涵蓋建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、消防、景觀、裝飾等

多專(zhuān)業(yè)以及泛光照明、項(xiàng)目的標(biāo)識(shí)及導(dǎo)視系統(tǒng)

（VisualIdentity）等。3、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化職責(zé)劃分

地產(chǎn)公司：主導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本優(yōu)化

設(shè)計(jì)研發(fā)中心（設(shè)計(jì)部）制定優(yōu)化工作內(nèi)容計(jì)劃及時(shí)

間節(jié)點(diǎn)，明確優(yōu)化工作流程。

成本部

配合材料含量（混泥土量、含鋼量）等指標(biāo)的

搜集、統(tǒng)計(jì)、測(cè)算，并負(fù)責(zé)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)的執(zhí)行與落實(shí)。

開(kāi)發(fā)部、工程部、商管部、營(yíng)銷(xiāo)部、物業(yè)部等多部門(mén)參與。

設(shè)計(jì)院

：設(shè)計(jì)成本優(yōu)化的配角和執(zhí)行者。（二）設(shè)計(jì)優(yōu)化方法1、設(shè)計(jì)優(yōu)化的事前控制

（1）設(shè)計(jì)部配合開(kāi)發(fā)部前期介入與政府博弈

設(shè)計(jì)部配合開(kāi)發(fā)口外聯(lián)進(jìn)行前期土地談判工作、對(duì)相關(guān)設(shè)計(jì)條件及有關(guān)配套設(shè)施的詳細(xì)技術(shù)條件仔細(xì)分析與研究、趨利避害，好的因素多多爭(zhēng)取，對(duì)那些不利的條件的因素盡可能規(guī)避。

設(shè)計(jì)優(yōu)化的事前控制

設(shè)計(jì)優(yōu)化的事前控制核實(shí)基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)確性、可實(shí)用性、否則會(huì)產(chǎn)生無(wú)數(shù)后患。

地形圖、紅線圖

水文地質(zhì)氣象資質(zhì)

如山地等復(fù)雜地形的通過(guò)地質(zhì)災(zāi)害報(bào)告

擬建工程周邊的建筑物、道路及管線現(xiàn)狀資料

周邊有無(wú)規(guī)劃建筑物、市政道路的接點(diǎn)關(guān)系及市政給排水管線、能源管線、電力及通訊等管線與小區(qū)接點(diǎn)關(guān)系的資料

場(chǎng)地靠城市主干道一側(cè)是否有排洪溝

場(chǎng)地的初步或詳細(xì)地勘報(bào)告等設(shè)計(jì)優(yōu)先化的事開(kāi)前控制案例1：廣州弦機(jī)場(chǎng)拒路萬(wàn)算科園儀高層狹住宅逆：由拿于地志勘報(bào)琴告不鞋準(zhǔn)確，在侮基礎(chǔ)施命工時(shí)，愧遭遇溶感洞，順榨著基樁烈灌下去近百?lài)嵜罨炷亟铩澳嗯Ａ_入海怠”后來(lái)樓采用基玻樁穿過(guò)豆溶洞一須直打欠到基嗚巖才筒得以洽補(bǔ)救搏。案例2：南京棲伴霞區(qū)，良開(kāi)發(fā)商踢接手的壇地塊之勞前是某荒鐵合金廠，兄開(kāi)發(fā)候前不診得不濁挖1-差5米進(jìn)尋行“啟消毒競(jìng)”處止理，傻更換土壤酒費(fèi)用近50立00萬(wàn)。設(shè)計(jì)雕優(yōu)化柿的事葛前控梨制設(shè)計(jì)參優(yōu)化隨的事母前控妙制選擇設(shè)計(jì)仍院——易于管封理、態(tài)粱度重視拒、水準(zhǔn)掠上乘、哈市場(chǎng)口材碑好選擇專(zhuān)業(yè)家負(fù)責(zé)不人——業(yè)績(jī)、餅經(jīng)驗(yàn)、甘負(fù)責(zé)意而識(shí)、成倆本意識(shí)骨、服務(wù)絨意識(shí)強(qiáng)合作窮單位的管理——建立棵設(shè)計(jì)瘡資源艙的考?xì)獠臁⒄疫x免擇、找評(píng)價(jià)齒管理棒標(biāo)準(zhǔn)安，對(duì)暑資源轉(zhuǎn)動(dòng)態(tài)度管理綱。流程濁：選擇考察寫(xiě)→入職庫(kù)→哄招投吸標(biāo)→范評(píng)標(biāo)狼→定沙標(biāo)→評(píng)價(jià)（完銅成項(xiàng)晃目后牙）→初進(jìn)入謙設(shè)計(jì)餃合作緩伙伴資源心庫(kù)（2）選擇四一個(gè)嚷優(yōu)秀喜的設(shè)城計(jì)團(tuán)（3）標(biāo)準(zhǔn)合倒同的效顆用在國(guó)偵標(biāo)的伸基礎(chǔ)閱上，烤增加冒了對(duì)兼設(shè)計(jì)用單位遵的一谷些約乳束性品條款券（補(bǔ)紛充合螞同《施工曲圖設(shè)系計(jì)承奏諾》），辱著重激強(qiáng)調(diào)熄設(shè)計(jì)借公司捎應(yīng)承祝擔(dān)的嫂風(fēng)險(xiǎn)香，避粉免無(wú)困效成抱本產(chǎn)員生。案例：設(shè)計(jì)警優(yōu)化皇的事庫(kù)前控翼制標(biāo)準(zhǔn)沾合同供兩個(gè)昨版本斯的意賭義《方案標(biāo)毯準(zhǔn)合同》意義踏在于疤方案由可以咽委托感跨地遣域或牌境外公司完貴成，追去求品質(zhì)船最佳?！妒┕にD設(shè)來(lái)計(jì)標(biāo)喂準(zhǔn)合航同》側(cè)重強(qiáng)脫調(diào)鋼筋病混凝土艘的限額蛋設(shè)計(jì)及林設(shè)計(jì)屈院承釣擔(dān)的優(yōu)設(shè)計(jì)炒風(fēng)險(xiǎn)體。施方工圖委托項(xiàng)批目當(dāng)?shù)胤η扒?甲設(shè)計(jì)朗院完成討報(bào)批報(bào)建工吳作，確艷保施工極期間現(xiàn)割場(chǎng)配合禮與服務(wù)師。設(shè)計(jì)怠優(yōu)化可的事臭前控誦制設(shè)計(jì)閣優(yōu)化扯的事災(zāi)前控柴制合同企獎(jiǎng)罰界分明束要有布利于喊甲方米意圖六的達(dá)滑成限額蛇節(jié)省司部分償按10-敬20%作為獎(jiǎng)謊勵(lì)，變要我陸做為我要瀉做，實(shí)現(xiàn)想雙贏財(cái)。2、設(shè)計(jì)制優(yōu)化的倡事中控援制2.1概念敞及規(guī)展劃方瓶案階惜段的三原則之一：刑非銷(xiāo)售械物業(yè)配蹄套低效云資產(chǎn)配痛置最小繼化原則設(shè)計(jì)優(yōu)從化的事浮中控制之二：禿場(chǎng)地規(guī)旱劃合理泡化的原則管理制度設(shè)計(jì)優(yōu)化成果實(shí)施管控流程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制設(shè)計(jì)細(xì)優(yōu)化籮的事溜中控瞧制案例1：XX世紀(jì)勿旅游器城場(chǎng)地原著為山地蹤蝶，平均瞇高差30始-5寸0m，通示過(guò)“呼削峰淘填谷際”改尖造成污建設(shè)宜用地雨。“尊重場(chǎng)睛地的原音始地形塘地貌，改建筑布醉局隨山舍就勢(shì)，拒力求建炕筑與環(huán)叉境融為像一體”案例2：寧丟波象息山項(xiàng)葛目項(xiàng)目當(dāng)位于姿海邊,幾個(gè)組思團(tuán)位于找山坳。之三：川場(chǎng)地土廈方平衡少的原則平地—處理農(nóng)好場(chǎng)送地排習(xí)水坡地—關(guān)注深土方怕量經(jīng)凍濟(jì)合比理土方量標(biāo)高成蛙本工粘期設(shè)計(jì)淘優(yōu)化除的事童中控刊制案例1：重院慶照莫母山灶項(xiàng)目場(chǎng)地錯(cuò)高差示近10堆0M的山引地，加利用笨場(chǎng)地蛋高差叔塑造踢多個(gè)宏臺(tái)地托做成迎地下扮室或牽半地墾下室核，避桶免了吉大量慰填方蹈出現(xiàn)濱。案例2：廣州佛百山世紀(jì)昌蓮體育關(guān)中心(德GMP）項(xiàng)目由3.7萬(wàn)人蹤蝶體育癢場(chǎng)與280販0人游泳優(yōu)館組成老。2.2（擴(kuò)悔）初披步設(shè)患計(jì)階吧段建筑專(zhuān)業(yè)饅優(yōu)化橡控制簡(jiǎn)點(diǎn)：優(yōu)化脂單體賊的布永局關(guān)鑒注使晌用效姿率戶型的我實(shí)用率地下室奸的停車(chē)飲效率減少金無(wú)效禮空間設(shè)計(jì)循優(yōu)化掠的事典中控馳制結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)優(yōu)凈化控制兵點(diǎn)：優(yōu)化地錄基處理基礎(chǔ)的宗選型及吧設(shè)計(jì)圖結(jié)構(gòu)霉體系抱的確因定及掌主要濃平面刪布置裹圖結(jié)構(gòu)皂模型椅及計(jì)險(xiǎn)算系尼數(shù)的妥取值標(biāo)準(zhǔn)層蘿的布置地下室煉的布置結(jié)構(gòu)愧轉(zhuǎn)換超層的需布置深基坑拴支護(hù)地勘軟報(bào)告況等設(shè)計(jì)唉優(yōu)化晚的事魚(yú)中控童制機(jī)電專(zhuān)業(yè)優(yōu)癢化控制猶點(diǎn)：水、電設(shè)、暖通駕、空調(diào)訂的系統(tǒng)背方案及遮負(fù)荷容渠量計(jì)算紋書(shū)配套設(shè)斃備用房束及相關(guān)疼技術(shù)參豎數(shù)供電角方案囑選擇高壓尖器容陪量的臥控制香等暖通空祥調(diào)冷熱稻源的選貓擇等設(shè)計(jì)優(yōu)剪化的事朝中控制小結(jié)令：各專(zhuān)業(yè)斧應(yīng)提供纖多方案裹做技術(shù)嘩性、經(jīng)濟(jì)型檢、時(shí)間確性比選后隙擇優(yōu)。設(shè)計(jì)優(yōu)玩化的事徑中控制2.3施工緊圖設(shè)謠計(jì)階蒸段圖紙煤自審炒、審征核、幣復(fù)審站三位同一體屢（制租度化懇）在很插多房?jī)吹禺a(chǎn)包公司街常將燦施工解圖的別設(shè)計(jì)瓣管理榴工作塊授權(quán)臣給項(xiàng)葛目公司完貢成的，卡所以要蠶將產(chǎn)品埋的質(zhì)量標(biāo)、成本誘管理管尺控到位狗，建立健全的哥圖紙審悲核制度鎖尤為重嗽要。審策核自雙審復(fù)籃審成本部設(shè)計(jì)追公司設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)優(yōu)棗化的事霉中控制實(shí)現(xiàn)文后期撿現(xiàn)場(chǎng)曾設(shè)計(jì)壞變更塊最少冰化的出幾個(gè)春行之短有效草的辦法：做好詠產(chǎn)品含前期愉研究噴工作安排墊合理真的設(shè)齡計(jì)周隔期設(shè)計(jì)費(fèi)柜合理取揪值設(shè)計(jì)梅優(yōu)化掘的事頂中控辨制主要材娃料定板診、設(shè)備呀選型的悼成本策獵略設(shè)計(jì)科優(yōu)化挖的事風(fēng)中控底制主要材郊料——外立面覺(jué)材料、驚裝修（附軟裝硬堵裝）材鍬料、景觀苗屬木選叔型設(shè)備選阻型——電梯寫(xiě)、空葵調(diào)中俘央機(jī)罩組、瘡冷卻覽塔、盤(pán)鍋爐餐、水泵、癥變壓器評(píng)審比淺選決定恐高性價(jià)詞比建立長(zhǎng)記期戰(zhàn)略紅合作伙劑伴實(shí)現(xiàn)增雙贏設(shè)計(jì)優(yōu)翻化的事噴中控制策略小結(jié)：1、概念再及方案臭階段成去本優(yōu)化擴(kuò)重在定乖性。2、施笨工圖蠻階段陵成本漢優(yōu)化耍定性腥與定鬧量并戲重。3、項(xiàng)磨目竣陶工后遼回訪突、總彼結(jié)、細(xì)反省航，評(píng)潮估設(shè)柄計(jì)優(yōu)化俗效果悼。（醒設(shè)計(jì)遇成本渡優(yōu)化挖的事后控制閥）設(shè)計(jì)丸優(yōu)化裂的事圍后控音制附：1）研塵發(fā)中雕心架慣構(gòu)及孤各專(zhuān)業(yè)的喊崗位職辰責(zé)一覽欺表2）集團(tuán)濟(jì)總部與酒項(xiàng)目公奔司產(chǎn)品剪研發(fā)職鏡能的劃寶分與界貫定3）產(chǎn)品兄研發(fā)中般心和項(xiàng)甜目公司次工作授爛權(quán)表設(shè)計(jì)優(yōu)阻化的事雨后控制（三）傳設(shè)計(jì)優(yōu)聲化成果壞的落地講與實(shí)施管理制度管棉事設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)管控流程設(shè)計(jì)優(yōu)化成果實(shí)施管產(chǎn)品管故人健全的丈流程管認(rèn)理責(zé)任撒制度是嘩基礎(chǔ)2、完善年的甲方斜設(shè)計(jì)標(biāo)訴準(zhǔn)3、強(qiáng)有群力的管蹲控流程適是保障3.哥1流程初的意紗義與招作用流程街管理許是企先業(yè)從湖粗放也型管竹理過(guò)溫渡到低規(guī)范灘化管弄理直懇至精細(xì)化劇管理胖的重舒要手坊段。流程縮慧是任扔何企禿業(yè)運(yùn)飼作的典基礎(chǔ)豬。流程為嶄中心的鄰管理方隔式，可孫極大地眉提高事余務(wù)的受蜜控程度。流程枕中的每抗個(gè)人并懷負(fù)起各張自的職遙責(zé)，促奏進(jìn)團(tuán)隊(duì)落合作。具有法潛律效力雹的文件箏下達(dá)給畢相關(guān)部崖門(mén)。3.責(zé)2流程表拖（某地細(xì)產(chǎn)公司軋研發(fā)中社心工作本流程）4、落實(shí)演責(zé)任人削，綱舉沿目張常見(jiàn)璃房企松二級(jí)烤與三俊級(jí)管圈理體服系：項(xiàng)目壩公司技術(shù)害總部A、如恒背大區(qū)域貿(mào)公司戰(zhàn)略總索部B、如萬(wàn)魄科項(xiàng)目公蜻司（執(zhí)行磨）（技術(shù)屆）（執(zhí)行各）案例1：萬(wàn)手科——對(duì)項(xiàng)目違老總采閉取考制臥，包括故安全考攤核、營(yíng)討銷(xiāo)考核計(jì)、施工造圖質(zhì)量掙考核（膛限額設(shè)朵計(jì)），濁年終評(píng)財(cái)比按制豆度獎(jiǎng)懲益，所以騾領(lǐng)導(dǎo)的冊(cè)成本意撞識(shí)強(qiáng)會(huì)專(zhuān)帶動(dòng)全丸員成本臺(tái)意識(shí)的絹提高，隨限額指趣標(biāo)的完機(jī)成即是吐設(shè)計(jì)成淚本優(yōu)化掩的結(jié)果粘。案例2：一接般公輝司——將設(shè)蓮計(jì)優(yōu)籌化成趕果落瘡實(shí)的澤執(zhí)行煌人定血為項(xiàng)固目公濁司設(shè)桂計(jì)部商經(jīng)理正（總雪工室愉主任拼），鳴負(fù)責(zé)辭按開(kāi)給發(fā)計(jì)嗽劃制瞎定各盜設(shè)計(jì)鴨階段盆的報(bào)塊建時(shí)誰(shuí)間節(jié)械點(diǎn)提賽交總琴部，罰總部續(xù)將各距階段隔優(yōu)化榜意見(jiàn)舍返回變項(xiàng)目蠢公司用落實(shí)泛。對(duì)篩設(shè)計(jì)某部經(jīng)沸理（取總工低室主辰任）寄年終德考核衡，總付部占60%權(quán)重，唯以此督諒促或強(qiáng)遙制其執(zhí)惹行。1、工作拒分工研發(fā)陰中心胞：(1伶)對(duì)集團(tuán)年設(shè)計(jì)業(yè)舊務(wù)進(jìn)行蛇全面管體理和資攏源調(diào)配煩。(2)負(fù)責(zé)束對(duì)集破團(tuán)下懶屬各綱項(xiàng)目緊的設(shè)巨計(jì)進(jìn)乒行后段評(píng)估水。(3荒)負(fù)責(zé)揀集團(tuán)所各公峰司的喉規(guī)劃窩建筑幼、室飲內(nèi)方千案、烏景觀富方案廟、概念及添擴(kuò)初馳階段銜的設(shè)高計(jì)業(yè)姻務(wù)，烏及全得過(guò)程村管控睜和指業(yè)導(dǎo)。(4澆)制定設(shè)量計(jì)管理板流程制澇度和設(shè)糧計(jì)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)。(5緣瑞)負(fù)責(zé)集旁團(tuán)各項(xiàng)牛目設(shè)計(jì)舟業(yè)務(wù)合趕同經(jīng)審短批。(6仙)定期瞇抽查概各公場(chǎng)司設(shè)售計(jì)制湯度執(zhí)棚行和鄰設(shè)計(jì)磁管理奮情況伸。(7)負(fù)責(zé)審快查各公瞇司報(bào)送勻的各階批段設(shè)計(jì)范成果。(8寫(xiě))負(fù)責(zé)對(duì)與設(shè)計(jì)管綿理人員伍進(jìn)行制程度、流云程、及貸專(zhuān)業(yè)知馳識(shí)的業(yè)務(wù)指毛導(dǎo)和過(guò)培訓(xùn)趨。（四）蘆研發(fā)中蠻心與成藏本中心栽的工作漢關(guān)系（似如何分弱工，銜耀接，互素動(dòng)？）2、工膚作銜后接一般公嗽司——成本罵中心攪以宏心觀（曉★）前控制捏為主喘，微揉觀（旅▲）執(zhí)行穩(wěn)在研有發(fā)中亭心。恒大——成本碧中心罵宏觀戒、微嘉觀兼灘顧；嬌研發(fā)舌中心適負(fù)責(zé)號(hào)成本照中心方案躬把控之批外的成輔本控制頁(yè)。鏈接侍：1.設(shè)計(jì)則成本柿質(zhì)量請(qǐng)控制賽中心警審核炸流程臘規(guī)定2.主要讀方案愧報(bào)審匪流程原圖解3、工探作互注動(dòng)待項(xiàng)目章目標(biāo)成礎(chǔ)本編制水后，研溝發(fā)中心呀與成本鵝中心，促主要針合對(duì)建安剝工程中漏的分部完工程成腫本進(jìn)行遺論證與嫂優(yōu)化，繩同時(shí)對(duì)書(shū)室外總降平、公披共設(shè)施顫配套工償程，發(fā)拜掘優(yōu)化財(cái)空間。療當(dāng)施工拜圖概算并出來(lái)后竊如超目磨標(biāo)成本桃，兩個(gè)頃部門(mén)重誦復(fù)上述表工作，頌直至目鉤標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

????1.三、誦產(chǎn)品蚊關(guān)鍵油環(huán)節(jié)濱的管逆控：實(shí)操特案例誘與經(jīng)加驗(yàn)分蟻享（一撓）規(guī)噴劃總巴圖成秀本優(yōu)鞭化1、總圖潔概念規(guī)國(guó)劃設(shè)計(jì)糧創(chuàng)造價(jià)逆值最大暗化結(jié)論：在控喘制成煌本低釋的階賞段進(jìn)亭行控儀制，賞加強(qiáng)添預(yù)控坐。結(jié)論：若產(chǎn)品芝研發(fā)階倍段將成漿本控制吼了70見(jiàn)%，那么塵總圖就擦將成本墳控制了50姜%?？偩緢D景觀查構(gòu)架墾與格役局產(chǎn)品庫(kù)形態(tài)澆和空掌間品艦質(zhì)物業(yè)牙管理浸成本侍的基棉礎(chǔ)決定決定決定總圖的括作用2、多臺(tái)業(yè)態(tài)秤組合鄭拉升脾土地鋸價(jià)值叉實(shí)現(xiàn)笑高溢兩價(jià)在容積歪率一定喇的情況眼下，采件用多種債產(chǎn)品組美合，提紫升溢價(jià)浩空間，校進(jìn)而拉驚升了土體地價(jià)值舞。業(yè)態(tài)按符含金量屈劃分：殼商鋪＞碧獨(dú)聯(lián)別北墅＞聯(lián)食排別墅術(shù)＞花園鄭洋房＞瘡接地底片躍＞電編梯頂躍檢＞電梯皂洋房＞梳高層洋感房容積率街分布及都產(chǎn)品組費(fèi)合容積謙率0.糾5-鏡1.擦5高層、樸小高層枝、花園樸洋房、眾別墅容積率2.5麗-3.豬5高層容積率1.悼5-縫2.怎5高層鼓、別僅墅、盞花園捧洋房容積釘率3.5貞-4.搏5高層圍、超便高層3、外聯(lián)離攻關(guān)利榴用調(diào)規(guī)碧化不利梨為有利3.1突破榨限高建筑限革高是土慕地出讓圾時(shí)的規(guī)尿劃條件剃之一，滴限高分纏為航空蛋限高和義規(guī)劃限鄉(xiāng)豐高兩種炕。前者姻常常是助強(qiáng)制性殿規(guī)定，和無(wú)法改灘變，而俱后者在潮項(xiàng)目總議容積率察保持不節(jié)變的情幫況下通馬過(guò)外聯(lián)蠢攻關(guān)有父突破的造可能性3.幸2住改榨商商住地弊塊如無(wú)漠明確的端商與住柿比規(guī)定右，可通圾過(guò)協(xié)商懷達(dá)到住室改商的些目的，體這也暗在合了一問(wèn)些地方警政府的勒想法，延屬雙贏騙。案例：議廣州恒臟大御景駱灣該項(xiàng)宵目是逆恒大示旗艦嶄樓盤(pán)鹿御景黎半島須的最堵后開(kāi)罰發(fā)的岡一個(gè)手組團(tuán)抵，以效剛需名小戶孟型為吹主，戲土地夸通過(guò)胸掛牌抖所得明，樓漠面價(jià)祥很高碧，按奮正常嚴(yán)限高100先m布局，猴很難完淋成3.8賭0容積都率。后經(jīng)和壯政府協(xié)于商，在唉容積率獸不變的怠前提下擾，在靠乒近江邊極側(cè)建筑棕突破限肥高按47層，150港m控制，轎戶型面繳積定位謙重新調(diào)設(shè)整為大逃三房、倦四房。哀由于是袖一線江攏景將溢恢價(jià)30%以上杠。經(jīng)共整體猶側(cè)算歇，實(shí)齊現(xiàn)贏丸利。4、用企足容剪積率拉與建窮筑密驅(qū)度保舉證效浙益最喂大化劫。容積僵率是范土地友開(kāi)發(fā)悔中的日最重篩要的御指標(biāo)機(jī)，建恨筑密泳度也減與容碧積率減息息糾相關(guān)蒼。所刑以用滑足容舟積率味是房桐企的謹(jǐn)紅線村。方法繩之一揀：利餡用陰簽影區(qū)遲完成偶商業(yè)倆指標(biāo)商住械用地逮中的仆商場(chǎng)毒（商寇鋪）攻等商貫業(yè)內(nèi)扒容可掘不考局慮日鑼照、如利用露這一影特點(diǎn)橋在規(guī)意劃中秘可利勾用住酬宅的沉陰影踐區(qū)完晴成商川業(yè)指概標(biāo)，姨以利刮于容耕積率挎最大可化方法之悠二：提酷高容積藥率三招增加商谷業(yè)部分介面積采用騎小面千寬大融進(jìn)深愈住宅巡壽戶型撫，加桶大戶院面積如無(wú)喚限高梯要求通可采棒用超龍高層孩，雖膊然土鞋建成毫本偏提高，逼但鑒趁于土地拳價(jià)值蚊年年怨增長(zhǎng)天的現(xiàn)揭實(shí)，羞可作溉為儲(chǔ)般備留驅(qū)待未鍋來(lái)開(kāi)彎發(fā)。方法廊之三猛：不乒平衡瓜使用幼容積史率如果一攜個(gè)項(xiàng)目婚分為幾定個(gè)地塊周，容積栗率總體佩控制，趟那么不顏平衡使湖容積率寺是提高習(xí)貨值的灶有效辦亂法。方法薪之四蓋：盡匙可能炸發(fā)掘距不占沙容積蛛率的可地上救和地疤下空府間換言之個(gè)：利用藍(lán)好政策滔“偷面槽積”。復(fù)對(duì)于地格下空間籌，是否菌計(jì)容各悅地政策蕩不一，約凡不管辜是否做邪商業(yè)均閉不計(jì)容輛的地區(qū)闊，應(yīng)盡寫(xiě)可能多獻(xiàn)發(fā)掘地或下空間剃。5C項(xiàng)目是管江南水恒都總體280諷0畝項(xiàng)目鴉的最后內(nèi)一期收下關(guān)工作茄。是十炸幾年的逝獲得的撥土地，毛樓面價(jià)愿僅500元/m2，（現(xiàn)旅在售價(jià)3萬(wàn)元/m2），儀公司佩為了繁在此惡稀缺罵地塊透給自姓己留像下寶糠貴的且物業(yè)系，決使定將交原地霜塊15萬(wàn)m2純住宅雞項(xiàng)目通琴過(guò)調(diào)規(guī)臟：改成嘩商住一查體樓。該項(xiàng)葛目滿盤(pán)鋪地喉下室般（不鏡計(jì)容乓）兩扇層，錯(cuò)一部超分用痰于經(jīng)休營(yíng)超寒市，褲其余僵部門(mén)誼暫以框住宅芒地下兼車(chē)庫(kù)薪名義援設(shè)計(jì)目，待來(lái)未來(lái)垂地面贊商業(yè)仿做旺陜以后塌，可灰將其面中一現(xiàn)部分哥改為毫商業(yè)需用途灘，以巾擴(kuò)大舒出租律收益畢?？偨Y(jié)一聞下目前葉尚可操燒作的手脾法如下輕：(1)路對(duì)層高愁沒(méi)有規(guī)厲定的地巾區(qū)，首宏層可做釘成4.營(yíng)5m高鞭，頂層險(xiǎn)帶閣樓可通過(guò)辟改造成懇為復(fù)式壤。(2)場(chǎng)利用當(dāng)貝地對(duì)陽(yáng)同臺(tái)入戶銷(xiāo)花園的邁寬度和舞進(jìn)深的算限制，纏用好用足較規(guī)劃冷，“藥偷一枝半面猶積”嘉。(3)車(chē)控制飄舌窗高度澡、深度肝，寬度萌主臥景惑觀好的驅(qū)可做轉(zhuǎn)鞠角飄窗舌，面積全她“偷”銷(xiāo)。(4)辰有些戶減型的疏窯散通道距可以改咽造為廚填房服務(wù)醉陽(yáng)臺(tái)。(5較)雙東層層鍋高：絕LO暖FT磨支持音商住露兩用狡。(6)旨露臺(tái)面雁積全贈(zèng)極送。5、利用恩公寓充磚商業(yè)指槐標(biāo)現(xiàn)在開(kāi)壇發(fā)商拿療地常有途附加條棉件，即賴(lài)“地產(chǎn)+X”模式唯“X”即為馳附加誘的酒靈店，郊商業(yè)萍，學(xué)孕校，湖地標(biāo)仿，主舞題樂(lè)恩園，第醫(yī)院……以商管業(yè)為掏例如萌果是Ma必ll，開(kāi)性發(fā)商拾以持叮有為侍主，揉靠租歇金回縫收，之財(cái)務(wù)蘭成本萬(wàn)高，等資金摟壓力親大，忙風(fēng)險(xiǎn)府隨之泥而來(lái)匹，不層是每兵個(gè)地叢產(chǎn)商桌都像把萬(wàn)達(dá)樸一樣景對(duì)Mal療l之類(lèi)尖物業(yè)彼操作熄的那焰樣駕龜輕就風(fēng)熟，四如果面對(duì)大蓬商業(yè)貍不專(zhuān)并業(yè)或眨沒(méi)信周心，趙不妨家采用動(dòng)化整木為零文的手酒法利艷用公栗寓加垃底商集的方床法完刪成商甲業(yè)指峽標(biāo)。6、住越宅配鉗套商恥業(yè)以悄街鋪困代替Mal婦l減少秋持有置壓力7、人原防工扁程自斤建與御繳費(fèi)籍另建稅的決的策眾所周增知，人窩防工程沙是為保借障人民毫防空指撿揮、通朝信、掩嫌蔽等需輕要具有兆防護(hù)功連能的地趕下室，竊因其特稀殊性成展本又高鑼于普通鐮地下室殲。對(duì)于租開(kāi)發(fā)商絹而言，陜首選異軋地建設(shè)煎的方案榮（繳異慈地建設(shè)戴費(fèi)），伐其次必糧須建則烈控制人浩防地下念室面積方最小化道。案例醫(yī)：淮安某競(jìng)項(xiàng)目為慚例：一去個(gè)總建墳筑面積38萬(wàn)m2的小抽區(qū)（昂四個(gè)組組團(tuán)恒），鄉(xiāng)豐按國(guó)暑標(biāo)計(jì)冠算人穗防面鑼積僅3萬(wàn)m2，按地茶方規(guī)定崗需5.包4萬(wàn)m2。地方敗規(guī)定無(wú)盾明文（映僅口頭垃告知）耳，這就揭給外聯(lián)耕提供了脫攻關(guān)機(jī)碎會(huì)。如越果一定武要執(zhí)行貨，可分汁組團(tuán)報(bào)量審，且稱(chēng)調(diào)整單擱個(gè)地塊霜總建筑們面積小聾于10萬(wàn)m2（面儉積總僅體平蜂衡）儉，可聾以省懸去一執(zhí)些名卷目的污“部株”或庫(kù)“庫(kù)廳”。8、通喇過(guò)規(guī)農(nóng)劃布懂局規(guī)電避周氧邊不銷(xiāo)利因峰素當(dāng)用覆地周曾邊出悟現(xiàn)了答影響宿樓盤(pán)畜的不厘利因旅素，燈如高庭速路刻、鐵伐道、棄高壓豆線走枯廊等詳不利稠景觀炕，可碑通過(guò)酒調(diào)整寺規(guī)劃猜布局廉等設(shè)忠計(jì)手醒法加寸以處徑理，狹實(shí)現(xiàn)荒降噪荷及屏這蔽視誘線。8.1限利用商侍業(yè)體量木屏蔽。8.2秘增加建笨筑退距紋，利用酒退距堆嶼坡、密市植多層莊次大樹(shù)取并設(shè)置防劍音墻穗。8.3混有時(shí)為繭了保全吩小區(qū)的仍品質(zhì)，鞏舍卒保滔車(chē)也是艇一種常談?dòng)玫霓k法。9.然1通殘過(guò)戶大型分步布圖框研究9.直2景鹿觀視殼線分品析表9.3享首先對(duì)恥總圖景遙觀價(jià)值斜進(jìn)行一朽個(gè)判斷應(yīng)，由劣倡至優(yōu)來(lái)捎匹配各扔類(lèi)樓型：一紐奉梯六、督一梯四鉗、一梯側(cè)三、一危梯二。9.4渾評(píng)判因綁素有：俯樓間距護(hù)、朝向漆、單側(cè)攜花園景鑄觀、雙膀側(cè)花園咬景觀9.姐5樓吵王應(yīng)抬坐北單朝南昆，超斧大樓及間距搶?zhuān)现S向無(wú)菜敵景燭觀（調(diào)兼有庭北向制花園景觀恒最佳）9.份6貼瞇臨路暗邊，亭無(wú)南胖向景徑觀或齡接近徒噪音擺源的猶樓幢鋒，可林適當(dāng)愿減少躁層數(shù)，景鄰觀價(jià)值踢高樓幢規(guī)用足限并高，在密滿足容就積率的錦前提下象，體量高低乓錯(cuò)落形旦成豐富余的天際巾線，規(guī)牽劃部門(mén)芳很關(guān)注嚇這點(diǎn)，扣報(bào)建易通次過(guò)。某項(xiàng)目借戶型分偏布圖（往定位表肺、戶型蹄指標(biāo)配坑比表）案例：亞景觀視天線分析汽表（龍武湖）10、流規(guī)劃中拒首期開(kāi)第發(fā)的技蠢巧項(xiàng)目首牲期開(kāi)發(fā)聾的核心斥是“快厲”，快吼速開(kāi)發(fā)制、品牌策快速落攔地、市損場(chǎng)快速江引爆、址營(yíng)造熱靜銷(xiāo)效應(yīng)金，為后位續(xù)各期坐銷(xiāo)售打丟好基礎(chǔ)器。11、離地下室賀（地庫(kù)柱）是設(shè)胖計(jì)成本熟優(yōu)化的月“重點(diǎn)袍地帶”11.乒1地下懂室面積衡最小化遷原則地下室體（地庫(kù)處）的建撤造成本街占項(xiàng)目霧總建造排成本的誕20%鉛左右，我所以在疫做地下辮室方案讓時(shí)應(yīng)對(duì)捷地下室迎布置作撐合理的獸優(yōu)化，擴(kuò)盡可能忌避免除恰設(shè)備房繁與車(chē)位觸之外的廁無(wú)效面會(huì)積的產(chǎn)育生，基肯于成本廚與開(kāi)發(fā)備速度考兆慮，在撐滿足功透能要求疼的前提代下，地申下室面陷積應(yīng)按劣最小化鑼原則控撤制。小型夸車(chē)單惹車(chē)位胡面積改約：35-辭38平方授米/個(gè)最經(jīng)濟(jì)邊柱網(wǎng)微型潛車(chē)面盲積約麻：25-即28平方俊米/個(gè)最經(jīng)當(dāng)濟(jì)柱港網(wǎng)(注：貼柱大公小按600質(zhì)X60趣0計(jì))11.暮2優(yōu)化五追步曲車(chē)位面罩積優(yōu)化車(chē)位五類(lèi)型園及配劣比優(yōu)條化：夕車(chē)位惕類(lèi)型莊組合?。盒^(qū)型車(chē)亮位+鑰微型際車(chē)位戒+子莫母車(chē)怖位（漲利用撓好各浪種柱廚網(wǎng)與總邊角鐵空間稿適應(yīng)炮多種槍柱網(wǎng)遭尺寸善）微車(chē)障尺寸道表微型車(chē)片位車(chē)庫(kù)志層高戒優(yōu)化設(shè)備冶用房部布置啄優(yōu)化無(wú)效空咸間的優(yōu)政化案例他：福嘩建某皇剛需址住宅哭項(xiàng)目（1）柱網(wǎng)完優(yōu)化（2）層高角優(yōu)化（3）無(wú)效?？臻g優(yōu)乖化。地下室刃其他優(yōu)磁化控制俗點(diǎn)：（1）外楚形應(yīng)渾規(guī)則探簡(jiǎn)潔催，減覆少外公墻長(zhǎng)惰度。（2）半魄地下院室部矛分可草用磚固墻替生代混閣凝土勁墻。（3）對(duì)匆于商民業(yè)建醫(yī)筑可支適當(dāng)拳加大飯層高述，當(dāng)錦需要搞時(shí)可浙將普葉通停逐車(chē)改讓為雙智層機(jī)餡械停露車(chē)。（4）地下志室頂板遺覆土在宗滿足綠腰地率規(guī)統(tǒng)則的前釀提下，芹最佳厚薄度為1.0淡m，局部雨堆高可值救大樹(shù)街。（5）非采昏暖地區(qū)叛宜結(jié)合引景觀綠沉化設(shè)計(jì)巴自然通引風(fēng)采光異的半開(kāi)洗放式生慣態(tài)地下揉車(chē)庫(kù)。（6）寒冷靠地區(qū)宜招結(jié)合景于觀綠化忠設(shè)計(jì)自蛙然采光臂的陽(yáng)光典地下車(chē)秩庫(kù)。（7）根斧據(jù)快胳速開(kāi)臥發(fā)的飼特點(diǎn)抗，原辟則上富小區(qū)朗首期畜不考己慮設(shè)孟置地始下車(chē)頌庫(kù)。（8）車(chē)庫(kù)渾必須做率管網(wǎng)綜蹦合避免灰出現(xiàn)最懸不利點(diǎn)回。①設(shè)每備管溫道高插度考掌慮通濤風(fēng)管厲道和于消防煙噴淋懇，中緣瑞高端郵盤(pán)不墳大于55絨0昌mm（含計(jì)安裝且尺寸），想高端盤(pán)向不大于60便0嚇mm（含改安裝嚇尺寸粥），汪并盡閘量按數(shù)最小撫高度遙設(shè)計(jì)共。②設(shè)備袖管道應(yīng)籠盡量避否開(kāi)梁高減較大的棚位置。恒局部設(shè)勵(lì)備管道春交叉的癢位置，軌建議結(jié)耽構(gòu)考慮爭(zhēng)扁寬催梁或校單向緞的反頂梁。③車(chē)庫(kù)滲內(nèi)通風(fēng)盤(pán)管道主霞要應(yīng)布戀置在車(chē)秋位尾部嫁。（9）住螞宅兩誦部電綢梯中倦可選儲(chǔ)消防宇梯一我部至瓜地庫(kù)賽。（10）地面表采用結(jié)晨構(gòu)找坡斬，省去隸建筑找醒坡層，譽(yù)坡度不勾大于0.5旋%。（11）住宅涉小區(qū)除蛛非無(wú)法肯滿足停嶄車(chē)數(shù)量掏要求才倆考慮多價(jià)車(chē)機(jī)械搏停車(chē)，才否則不慎予以考慮孤，因毫機(jī)械書(shū)車(chē)位登不可闊售。（12）車(chē)薦位（天車(chē)道歐）高刺度中高售端/中端織樓盤(pán)邀車(chē)庫(kù)條：車(chē)訪位處踢凈高2.烈0義m/車(chē)道款處凈擱高2.2集m高端盤(pán)會(huì)車(chē)庫(kù)：尺車(chē)道及吳大部分劉車(chē)位處炭?jī)舾?.掛0乖m，局部巖車(chē)位尾誼部?jī)舾?.5承m（13）地面箏不考慮等設(shè)置排廳水溝、監(jiān)集水井畝布置在掉車(chē)位尾碼部。（14）應(yīng)根循據(jù)最優(yōu)兔化的車(chē)燦位布置漂結(jié)構(gòu)柱注網(wǎng)，柱打網(wǎng)可不爭(zhēng)用完全趙對(duì)齊。（15）防火揪分區(qū)的構(gòu)劃分應(yīng)劇優(yōu)先考桿慮合用導(dǎo)塔樓樓普梯作為拌地下車(chē)畝庫(kù)疏散江，減少臣獨(dú)立的出斷地面被疏散刷樓梯肚，有欄利于挑地面皆景觀怪環(huán)境腰。（16）應(yīng)鑒考慮幸合用挺防火方分區(qū)雕間獨(dú)騎立的禮出地蠻面疏姓散樓贊梯。（17）應(yīng)考昌慮合用個(gè)防火分女區(qū)之間渣通風(fēng)井榴。（18）人防乘區(qū)應(yīng)首末先考慮沿設(shè)置在采塔樓下述方地下含室區(qū)域憲，人防驕區(qū)不宜多設(shè)計(jì)在兼獨(dú)立地車(chē)時(shí)庫(kù)內(nèi)澇，人怎防專(zhuān)媽用的色疏散秒口部條樓梯惜地面炒盡量緊考慮既平時(shí)敗掩埋壩。（19）單肝車(chē)庫(kù)萄應(yīng)考劃慮設(shè)賺置在黨地下芳室塔矩樓區(qū)產(chǎn)域且勉應(yīng)盡森量考爽慮設(shè)華置在順?biāo)潜韸A層向內(nèi)。（20）在交有條秋件情梁況下個(gè)，提景高場(chǎng)桿地±0隔.0瓜00，將軟地下啟室優(yōu)競(jìng)化為叛自然間通風(fēng)摸采光似的半地下室逮。（21）在庫(kù)不占米用容喘積率搬的前疑提下沖，盡麗量將胖車(chē)庫(kù)王抬到袋地上冬一層訴。12、小腿區(qū)規(guī)豬劃設(shè)摔計(jì)指?jìng)梢?2.蛋1街鋪設(shè)億計(jì)指引在有價(jià)聽(tīng)值的沿繭街面遵遭循街鋪疼面積及果數(shù)量最濤大化原濃則街鋪購(gòu)分底列商與較獨(dú)立血商鋪索兩種街鋪銷(xiāo)盯售單元岔在業(yè)態(tài)壓未明確陳的情況屢下，獨(dú)屯立商鋪影及底商護(hù)應(yīng)初步壇規(guī)劃為南餐飲功科能商鋪首朵層設(shè)獨(dú)屬立的衛(wèi)謊生間。街鋪首潤(rùn)層入口罰通常設(shè)鴿一級(jí)臺(tái)年階。沿街商特鋪應(yīng)盡纏量避免拘向小區(qū)組內(nèi)開(kāi)窗商鋪應(yīng)置考慮足貪夠的地拾面停車(chē)考慮窗塔樓哲對(duì)底沙商的草影響郊，并茫兼顧梁上部龍結(jié)構(gòu)勢(shì)墻柱尊布置趣因素街鋪勤采用捐分體乳式空貴調(diào)12丈.2配套保設(shè)施綿設(shè)計(jì)悔指引案：居委器會(huì)、陵文化層站、臨衛(wèi)生報(bào)站。義。。唇。。軋。原盲則應(yīng)蘇放在渾商業(yè)火價(jià)值包不高紗的位誰(shuí)置。頑力求農(nóng)配置磨面積據(jù)指標(biāo)敘最小戚化位置痛首選扭：首散層外塊鋪內(nèi)宗側(cè)大糟于12m的進(jìn)熔深的毒部分尼及主懂體入煩戶大帳堂兩束側(cè)的暫位置晝及二總層有些配鮮套用房岔如有政潑府要求墓必須對(duì)掃外，選弟擇無(wú)商刺鋪位置召或占用拼最少的刺商鋪小區(qū)溝內(nèi)景萄觀較扎好的喚單元掘首二倒層則伸不考尋慮設(shè)陸置配如套設(shè)核施用計(jì)房物業(yè)管飼理用房延應(yīng)盡量烤不占用饑計(jì)容面辭積12.侍3地下館車(chē)庫(kù)齡出入秘口設(shè)納計(jì)指撇引：盡可能素布置在奏主出入文口附近車(chē)庫(kù)猛出入土洞口匙避免見(jiàn)正對(duì)送道路滿或重扶要公取建如受赴條件采所限欣，可如考慮哪由區(qū)澆外道赤路直局接進(jìn)箭入控制地湖庫(kù)出入肯口數(shù)量12.包4垃圾（缸點(diǎn)）站東位置設(shè)奔計(jì)指引胖：垃圾孔站盡使可能下考慮糊布置完在小立區(qū)下癢風(fēng)向垃圾納站嚴(yán)幕禁與廟住宅金貼建誓，宜喪獨(dú)立我設(shè)置應(yīng)該居布置平在較忽隱蔽狐處12.號(hào)5小區(qū)出恢入口數(shù)艇量設(shè)計(jì)可指引：交通分楊區(qū)單位礙的適宜殼的車(chē)行錘出入口熔個(gè)數(shù)為2個(gè)小于4公頃戲的項(xiàng)觸目可新考慮智設(shè)置1個(gè)車(chē)逮行出哨入口交通分撞區(qū)的車(chē)?yán)缧谐鋈肭锟诓坏脤挸^(guò)3個(gè)案例（煙成都）膏：在滿綠足住木戶需遠(yuǎn)要的栗情況暴下，賞減少貝小區(qū)膊車(chē)行塞出數(shù)凱量，展可直業(yè)接降亡低物竿業(yè)管木理成撞本。（二）衛(wèi)住宅平叨立面設(shè)污計(jì)的成扛本優(yōu)化1、戶斥型優(yōu)拖化的止八大正要點(diǎn)（1）外型匹整齊，另體型系堂數(shù)小，鏟滿足國(guó)旺標(biāo)（2）開(kāi)樣窗滿證足國(guó)喉家窗失地比援要求案例：（3）烘關(guān)注實(shí)尾用率（心得房率硬）（4）貧陽(yáng)臺(tái)設(shè)購(gòu)計(jì)優(yōu)化（5復(fù)）對(duì)侮樓型羊面寬垂及進(jìn)莖深的貪審查案例：違融僑悅纏城項(xiàng)目叔總平圖案例總：融糖僑悅嬌城二躲期樓患王戶供型（6港）住衡宅核繩心筒那的優(yōu)羞化（7籠）窗榜的優(yōu)惑化（8）夢(mèng)端部戶才型優(yōu)化案例：國(guó)廣州恒勵(lì)大綠洲慶戶型樓著王靠近景廟觀或花派園的端悅部戶型杰，均具惑有雙向李景觀，呼如按?？嵋?guī)的標(biāo)搶準(zhǔn)戶型堵設(shè)計(jì)則蓄浪費(fèi)了吳側(cè)向景秩觀資源辱，所以雅在標(biāo)準(zhǔn)策戶型的炸基礎(chǔ)上梁可根據(jù)祖景觀條孩件設(shè)計(jì)煙出非標(biāo)嗚大戶型執(zhí)將景觀沉資源用除足。2、邪立面消的優(yōu)子化要娛點(diǎn)（1）呆立面風(fēng)盒格的簡(jiǎn)蓮化及優(yōu)鞏化建筑立練面的風(fēng)虜格多種蜓多樣，樂(lè)例如現(xiàn)宜代建筑晚、新古絮典狀建賽筑、傳稅統(tǒng)古典填主義建儀筑….偏隨著建壇筑立面越風(fēng)格從張簡(jiǎn)到繁親，建造溪成本也探隨之增雅加，所容以立面裳風(fēng)格優(yōu)?；倪^(guò)茂程也是扒對(duì)建筑鄙風(fēng)格篩們選過(guò)程眾。三種途風(fēng)格括外立仗面造要價(jià)比挨較：a、法汪式全閘干掛丹外立冤面：20某50元/m鉆2b、英顯式面薄磚外超立面慈：50迎0元/m2（GRC線條，疫若為石會(huì)材線條120硬0元/m摩2c、意式盟全干掛照外立面聰：18駁00元/m2多種俯立面炮材料恰造價(jià)決比較玻：a、石材必：價(jià)格垮高，施掛工周期松長(zhǎng)，檔吼次高，常干掛費(fèi)350北+石材大辭板150禁~80輔0=5氧00~石115嚼0（不含墻線條）擇（如果撫采用點(diǎn)通掛工藝化，施工孟費(fèi)減為150元/m2）b、面磚忽：價(jià)格憤適中，辨對(duì)基層數(shù)外架要辜求高，鋼施工周選期長(zhǎng)。c、涂料男價(jià)格低鬼、施工沒(méi)方便耐強(qiáng)久性差王、外觀禍品質(zhì)感蝴較差。突施工費(fèi)20推~3議0+材料30螺~1泛50你=5叼0~杰18溉0元/m2附：（2鍋）立選面線崗條及曾細(xì)部啞優(yōu)化（3）昂外門(mén)窗佳型材及陵玻璃選參型優(yōu)化（4鉗）欄演桿選息型（5革）空澇調(diào)外過(guò)機(jī)位浴及裝夸飾（6）例立面頂毯部造型附：3、好平面好細(xì)化（1炒）平俊面細(xì)舞化的語(yǔ)目的（2冊(cè)）平攔面細(xì)床化圖射的制造作規(guī)漁定（3倦）各僅專(zhuān)業(yè)糕審核降要點(diǎn)（4）雅審查回敢復(fù)圖例拉1：圖例2拒：圖例3游：（三稿）小殃區(qū)會(huì)腳所設(shè)指計(jì)的老成本砍優(yōu)化會(huì)所從反上世紀(jì)惡九十年肚代初從豬香港引拴入內(nèi)地巴，逐漸續(xù)成為高湯檔住宅譜或大規(guī)園模社區(qū)蓋項(xiàng)目的建必要硬腰件之一冷。初期炮作為社粥區(qū)的售畢樓處展量出，后屢期更多業(yè)起到社憤會(huì)配套鏡、品牌塵延伸、趁產(chǎn)品附計(jì)加值提賴(lài)高的作保用。會(huì)所低投入蟻較大累，會(huì)遺所經(jīng)惱營(yíng)難帖維護(hù)閱成本魚(yú)過(guò)高陜，一絲式般而趙言：且一座姓20辰00皺m身2會(huì)德所如碌設(shè)有萬(wàn)餐廳盒、健篩身房束、游轎樂(lè)室楚，每湖月維煙護(hù)費(fèi)嫂至少指30暴萬(wàn)4仁0萬(wàn)立，如謝業(yè)主槽光顧幼得多蟻，尚巨可維暑持，宋可實(shí)柱際情壓況卻妻多半職是門(mén)天庭冷火落。（1）小描區(qū)是譜否設(shè)虜置遵筑循必碼要化唱原則（2）規(guī)模趟優(yōu)化案例地：恒框大早恢期項(xiàng)莫目，澤當(dāng)住艇宅小另區(qū)達(dá)50萬(wàn)m2，要求州設(shè)會(huì)所欄（400邀0m2）及一地運(yùn)動(dòng)中飲心（200巴00因m2），裝挨修標(biāo)準(zhǔn)肚同五星基級(jí)酒店混公共區(qū)堆域，經(jīng)尊過(guò)一段勇時(shí)間運(yùn)如營(yíng)，因泰人少運(yùn)次營(yíng)費(fèi)高拒（空調(diào)予費(fèi)、人米工成本壞）不堪央重負(fù)，較逐漸取彩消運(yùn)動(dòng)雄中心，顏會(huì)所也遙由40柳00浮m2優(yōu)化述為200荒0m2。案例鞠：恒煉大案例：浸恒大（3蒸）功剛能優(yōu)喜化（4）哀位置優(yōu)娛化（5恨）泛聾會(huì)所屈概念住宅小味區(qū)可引突入泛會(huì)差所概念刃，即把艦會(huì)所里騰的內(nèi)容蔬分散在恰社區(qū)的意各個(gè)角愧落。會(huì)討所與泛球會(huì)所可鏟以同時(shí)渣并存，傍把全面慚、私密旬、高端塊的項(xiàng)目把放在中義心會(huì)所且。（四跨）設(shè)條計(jì)標(biāo)存準(zhǔn)化招與設(shè)遺計(jì)成晃本控呢制通過(guò)岔設(shè)計(jì)襲標(biāo)準(zhǔn)傍化控猴制成霞本，棟是最渴為行領(lǐng)之有氏效的敲手段許，而救且是滴保障點(diǎn)產(chǎn)品叮品質(zhì)勁最關(guān)偶鍵的投環(huán)節(jié)劉。通過(guò)設(shè)嘗計(jì)標(biāo)準(zhǔn)詳化，能罰夠?qū)崿F(xiàn)療對(duì)項(xiàng)目碼70%膜以上成秧本鎖定徑和10罩%以上用的成本糊優(yōu)化。通過(guò)設(shè)恢計(jì)標(biāo)準(zhǔn)刺化，不緊僅能夠銜發(fā)揮設(shè)沾計(jì)的建姜筑價(jià)值抱，更能相實(shí)現(xiàn)對(duì)疑設(shè)計(jì)缺茄陷的有士效規(guī)避傭。設(shè)計(jì)標(biāo)垂準(zhǔn)化的練實(shí)施將芹大大縮顆短項(xiàng)目舉開(kāi)發(fā)周喚期，提訪升企業(yè)擴(kuò)的開(kāi)發(fā)桑效率，凈降低項(xiàng)該目開(kāi)發(fā)柔周期內(nèi)扒的分管紛成本。通過(guò)建洽筑設(shè)計(jì)全標(biāo)準(zhǔn)化點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)偷材料部灰品及設(shè)去備規(guī)模核采購(gòu)的深目標(biāo)，悼通過(guò)規(guī)帥?；蟮痉档晚?xiàng)開(kāi)發(fā)成賢本。集中采槍購(gòu)——降低成午本的“鐮利器”案例：恒大覽采用福標(biāo)準(zhǔn)爹化策乎略，欄住宅評(píng)項(xiàng)目社除別茅墅均沃為精迅裝交科樓。精裝交匪樓的優(yōu)評(píng)點(diǎn)有：鑄首先，傾強(qiáng)調(diào)建霸筑與室抖內(nèi)一體鋒化設(shè)計(jì)淡施工安懸裝，大閘幅度降悼低了二柿次裝修紀(jì)的浪費(fèi)頃，低碳值環(huán)保。其次膊房屋惱整體貪設(shè)計(jì)誤集中寇采購(gòu)柄量越崇大市釣場(chǎng)議來(lái)價(jià)能航力越世強(qiáng)。最后繭是開(kāi)勵(lì)辟了滋“第猶二利問(wèn)潤(rùn)區(qū)物”實(shí)乏現(xiàn)了逝銷(xiāo)售舒高溢根價(jià)，慰提升幅了產(chǎn)聲品的篇美譽(yù)繞度。小結(jié)：標(biāo)準(zhǔn)化菊、集約依化管理鹿降低了寇運(yùn)營(yíng)成慎本統(tǒng)一采回購(gòu)配送尸，降低脖了材料鞠成本集中招裕標(biāo)，降摔低了建齊設(shè)成本（五）艘結(jié)構(gòu)設(shè)狐計(jì)成本群優(yōu)化普通住吼宅結(jié)構(gòu)晶成本占乎到建安盜成本的室70%客，普通經(jīng)公建結(jié)構(gòu)占建驗(yàn)安成本墓的50蒼%。合理的美基礎(chǔ)設(shè)疫計(jì)可以堅(jiān)節(jié)省基命礎(chǔ)造價(jià)喇的30猶%以上澡，在滿足同鍬樣功稠能的民條件王下，竹合理尊的設(shè)桿計(jì)可忘降低意整個(gè)菌工程造價(jià)懂的2閑%-隸8%壇。根據(jù)豈結(jié)構(gòu)裂優(yōu)化觀的效牽果：敢一般做多層儉建筑郵的優(yōu)蝴化效梅果比較有限棗，每平粥方米可龍以節(jié)省禍幾十塊架錢(qián)，層瞧數(shù)越高起，可優(yōu)診化的培空間脾越大嫁，越慶高層雜建筑伏每平揚(yáng)米可絮節(jié)省插幾百元，使隊(duì)用功能墾越復(fù)雜治，優(yōu)化籌的空間備越大。1、層市高控制的塊意義：梅減少結(jié)餡構(gòu)成本查及其他禿土建成鬧本，設(shè)柳備及運(yùn)營(yíng)溉成本影響半凈高套的因幕素：然梁高煮及設(shè)拿備管拖道空臺(tái)間如何降補(bǔ)低層高曉：控制梁貸高——梁高通定常取值1/旱8-珠1/蟻12跨度優(yōu)化服設(shè)備鴨管道宣空間升，做斜管網(wǎng)敏綜合疾優(yōu)化2、高層藝高寬比挎控制在設(shè)兆計(jì)高城層尤廚其是答超高拔層戶中型平皺面時(shí)咬，高淹寬比裝控制暮是建臺(tái)筑師擦必須練予以槽高度丑重視預(yù)的因旬素。隆規(guī)范枯規(guī)定扔：在榆6度耽及7禮度抗桂震設(shè)弓防區(qū)統(tǒng)，剪碗力墻喚結(jié)構(gòu)科高寬捆比不滲宜大蠶于6糾，框論剪結(jié)業(yè)構(gòu)的突高寬權(quán)比不蔑宜大貢于5卡。高伍寬比序超限秤不屬脹于抗摩震超暴限審糧查范腐圍，相允許途但必輕須采遲用適獲當(dāng)結(jié)省構(gòu)措陳施，蓄由此域增加李結(jié)構(gòu)際成本嘗，而斑建筑蜂成本吧也會(huì)亂增加。案例：企江南水拆鄉(xiāng)外灘5D超高層閘戶型7度灰抗震闖，基枕東風(fēng)謊壓0佩.7肝，幕高度礎(chǔ)14四0m嫌，高閘度1工40奔m，讓高寬輛比7昨.5。該潔項(xiàng)目丹標(biāo)準(zhǔn)改層含句鋼量77圓kg嚴(yán)/m舞2和完同類(lèi)圾建筑籃（滿次足高忌寬比責(zé)簡(jiǎn)潔哀的板兆式住笨宅）節(jié)相比扔，含搏鋼量挺每平煉方米希增加的了1壺4k憐g。3.短避免廚結(jié)構(gòu)哀轉(zhuǎn)換因?yàn)榻Y(jié)朗構(gòu)轉(zhuǎn)換友不但給海結(jié)構(gòu)設(shè)友計(jì)帶來(lái)潑難度，奮也會(huì)大驢幅度增躬加建筑貍成本。避免撐結(jié)構(gòu)叢轉(zhuǎn)換急方法鉛最簡(jiǎn)矮便易蛙行方法之一：可以動(dòng)通過(guò)今調(diào)整宏建筑糖布局燥實(shí)現(xiàn)。方法仆之二：通過(guò)調(diào)惜整結(jié)構(gòu)肉布置形馬式實(shí)現(xiàn)謠。4葛、姻結(jié)構(gòu)夢(mèng)專(zhuān)業(yè)（及設(shè)舞備專(zhuān)業(yè)械）設(shè)計(jì)應(yīng)遲該樹(shù)立姐一切為療了建筑阻服務(wù)觀鬧念。戶內(nèi)壞梁結(jié)疏構(gòu)設(shè)舅計(jì)原刺則：（1凍）戶忽內(nèi)走雖道上愁方梁米高盡榮可能絮小，膜不得腫大于雄60喪0m桃m。（2）大標(biāo)準(zhǔn)層賠室內(nèi)梁捧布置時(shí)個(gè)，梁不決應(yīng)穿越犬客餐一夜體廳、長(zhǎng)客廳、餐她廳、委房，骨以保林證各叔功能慎空間換完整稍及美愧觀；避獨(dú)立厚客廳與獨(dú)概立餐廳江間的梁儀，高度辨不得超漲過(guò)40疊0mm瞇；梁不勸宜穿越廚狡、廁、大陽(yáng)臺(tái)；緊如有穿僑越的梁摩高不得燒超過(guò)4令50m兇m。（3賀）標(biāo)車(chē)準(zhǔn)層趁室內(nèi)攻梁不肉露出晚梁角劈燕線的杜優(yōu)先竭順序同：客塞廳—訓(xùn)餐廳－主臥紡室—次沸臥室—倡內(nèi)走道幸—其它羨空間。案例1：某戶斷型結(jié)構(gòu)典優(yōu)化優(yōu)化前優(yōu)化禍后（六）景筑觀設(shè)注計(jì)成良本優(yōu)毯化相對(duì)總肢造價(jià)而牲言，景治觀費(fèi)用戶只占項(xiàng)技目開(kāi)發(fā)液總成本漆的2%夕-3%拴，但效混應(yīng)與附部加值頗要高，這婆導(dǎo)致越蠶來(lái)越多辜企業(yè)加孕大投入寺，但通恩過(guò)有限沉的投入山實(shí)現(xiàn)最曾佳的景思觀效果族，才是撤我們應(yīng)訂追求的悲目標(biāo)。1、而園林游景觀胞設(shè)計(jì)旱指引：（1）以人洞為本，闊追求“汽自然、矮舒適、宿大氣”象的園林踐風(fēng)格。（2）盡量造遵循“東人車(chē)引含流”的古原則。（3）盡最統(tǒng)大可能呀保留原久始地貌廉及原生彎樹(shù)種。（4）并盡講量選用戀效果好給、價(jià)格幼低的天沾然材料評(píng)。（5）如有修室外綜錫合泳池僻可考慮喇兼做景汪觀水景（6）減數(shù)少硬煮