房地產(chǎn)前期策劃三

第三部分房地產(chǎn)前期策劃故策之而知得失之計房地產(chǎn)策劃概念的厘清此次課程所探討的房地產(chǎn)前期策劃，是指土地已經(jīng)獲得而規(guī)劃設計尚未完成前的策劃工作，其策劃的核心在于”指導開發(fā)“。在土地購買前的對土地投資機會評價，是另一套專業(yè)工作方式與思路，策劃的核心在于”指導投資決策“；而規(guī)劃設計已經(jīng)完成甚至施工已經(jīng)開始后的營銷策劃，其核心則是在產(chǎn)品已經(jīng)確定基礎上的”指導銷售“。前期核心工作目標是保證在企業(yè)戰(zhàn)略與自身地塊屬性的基礎上，產(chǎn)品設計切實滿足消費需要，能夠贏得市場競爭，能夠?qū)崿F(xiàn)最佳財務目標。項目市場（供應與需求）客戶產(chǎn)品資金客戶策略產(chǎn)品策略開發(fā)策略盈利發(fā)現(xiàn)平衡點開發(fā)商前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關鍵點周邊環(huán)境與開發(fā)條件–項目適合性目標客戶–產(chǎn)品創(chuàng)新性……宏觀市場分析中觀市場分析微觀市場分析政策、經(jīng)濟、規(guī)劃影響–項目可塑性前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關鍵點市場走勢

–項目發(fā)展性區(qū)域供應與需求–項目競爭性前期策劃的基本結構第一階段可行性第二階段系列研究第三階段系列策略第四階段銷售推進可行性研究價格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟效益分析營銷計劃推廣方案項目研究市場定位客戶定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化反思調(diào)整本體研究前期策劃報告的簡潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機會分析形象定位價格定位客戶定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項目定位物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃功能配比建筑風格園林風格配套設施項目資源產(chǎn)品研究客戶喜好市場分析客戶研究市場發(fā)展水平研究背景研究項目價值的研判宏觀經(jīng)濟背景城市規(guī)劃研究個案研究潛在客戶挖掘潛在客戶需求特征項目本體分析分析策略第四部分針對性的房地產(chǎn)市場分析“有的放矢”

為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？

評估項目所處的市場環(huán)境尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場規(guī)避市場風險制定項目的發(fā)展方向和市場定位推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議評估開發(fā)商目標實現(xiàn)的可能性……市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析。需求市場分析：目標客戶需求分析預測需求的大小、來源以及客戶需求點主要考慮以下因素：確定目標消費人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計目標消費者收入、支付能力和購買力遷居和交通方式目標客戶的消費價值趨向（偏好）等通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。供給市場分析：競爭項目市場分析供給分析主要考慮以下關鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應類型和各供應面積空置率和空置物業(yè)的特點近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項目租金或者售價，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）市場分析的落腳點：必須回答的三個核心問題本項目的目標客戶是誰？目標客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項目面對競爭市場的機會點在哪里？項目未來在市場中的地位如何？房地產(chǎn)市場分析的思路三個層次區(qū)域市場、相關物業(yè)市場、項目針對性物業(yè)市場兩個方面市場的供給、市場的需求三個時段過去、現(xiàn)在與未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標客戶的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：基本內(nèi)容數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標：GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)等2、結構指標：產(chǎn)業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)房地產(chǎn)市場分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：基本資料的獲得人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復蘇直接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價格大于期樓無法判斷是否真正復蘇，所以地價低，沒有人買地發(fā)展地價和房價開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價格相近，長期投資者開始進入市場最佳策略：土地儲備；而銷售策略是：分期賣樓危機頂點附近、期樓遠遠高于現(xiàn)樓地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價下跌比房價下跌幅度快，市場動力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價房地產(chǎn)周期理論階段價格階段：復蘇發(fā)展危機蕭條判斷因素：GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預警預報指標體系房地產(chǎn)市場分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標分類說明適用范圍典型全國性指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)動態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價格變動及其總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。應用于微觀領域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價格評估等中房指數(shù)、全國35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的經(jīng)濟指標，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴散指數(shù)法）對這些指標進行加權綜合，得到一個綜合景氣指數(shù)多用于進行宏觀經(jīng)濟形勢分析、宏觀行業(yè)分析等國房指數(shù)中國當前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)市場分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格側(cè)爾系背數(shù)與悲住房輝支出葉比重課的國梳際衡愿量標倘準＝食物烈支出金培額/總支出崇金額北京上海天津重慶成都武漢西安鄭州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%20譯04年我國抄各主要僻城市的匯恩格爾束系數(shù)房地溉產(chǎn)市管場分關析的懶方法區(qū)域蜻經(jīng)濟貝環(huán)境映和市虹場分抽析：侍市場顆發(fā)展遮狀況栗重要躁指標房價秒收入碎比——衡量堡城市語住房根可支只付能街力高不低、其反映禁房地桿產(chǎn)市欄場總救體狀沒況的浴指標某個住段宅市場勉上某個怠指定時專期內(nèi)銷雨售的住男宅的自脂由市場脊價格中抗位數(shù)（歇或平均垮數(shù)）和牙該市場翻上家庭荷年收入矩中位數(shù)割（或平巨均數(shù)）啦的比值基。國際伶上的大基多數(shù)組睜織使用鐵中位數(shù)撐定義，蜓而我國帝的房價素收入比彈定義屬瞞于平均吐數(shù)定義更。來源：類綜合聯(lián)科合國可恐持續(xù)發(fā)紫展委員陰會、聯(lián)叫合國人很類住區(qū)吼（生境?。┲行纳?、世界念銀行對劣房價收姿入比的勤定義房價藍收入指比＝懸平均郊房價/平均家園庭年收立入平均務房價抄＝面深積單材價×面積指氏標平均譯家庭睬年收藥入＝桃平均易個人動年收鞋入×計算輝人口層數(shù)定義計算方帶法及缺曲陷各指標巴的取值染不同，塑算出的鼻房價收凈入比結兼果相差摟是非常肆大的面積勵單價冬：經(jīng)撥濟適鈴用房構面積舅單價芬、商井品房怎面積村單價劇、新繭舊房鵲折合畢單價面積指園標：60平方米捐、80平方燭米、休人均批建筑元面積×平均家猶庭人口平均個環(huán)人年收雙入：工騙資收入劇、工資準收入及豪修正、網(wǎng)可支配壟收入計算樣人口邪數(shù)：碑雙職開工假峰設、盞平均今家庭杯人口“4～6倍”是起從市場柏經(jīng)濟國溉家歸納與得出的援結論，絮不能不肉加修改辣的應用焰到我國渡。房地產(chǎn)肯市場分讓析的方誦法對每一盡個可能忽影響項碧目競爭套性能的值特征一糟一進行貼分析和棋評價。法律特喘性：土絹地使用樓權年限睡、規(guī)劃案條件、蘿建筑標付準……經(jīng)濟怪特性伙：價簽格、愿付款播方式……自然旦特性防：地身塊面貼積、極形狀屠、高腦度、抬景觀孟、區(qū)不位……關聯(lián)性窩：通達慚性、可抹視性項目某自身兼資源角條件僑分析競爭對確手分析目標劇客戶餅分析現(xiàn)有逮、潛恨在競亡爭項裁目的樓競爭誤特點平、市級場反趣應目標越客戶剝的數(shù)誕量、滅收入木水平暮、家撲庭結妨構、歷消費業(yè)偏好修、生獎活方配式、箱心理嫌特征鴿、行牛為模謀式找出蟻項目坐的目第標客瘋戶目標客雹戶置業(yè)悼的需求程與心理趣訴求找出項增目面對涼競爭市般場的機易會點房地窮產(chǎn)市汁場分諒析的怠方法草：微蒙觀層雙面地產(chǎn)突市場挎分析雙的一堆些誤趙區(qū)針對性挎不強，歪內(nèi)容太里泛沒有樸充分絲式挖掘昏區(qū)域齊資源候；大般環(huán)境蟻看好甜，項貓目的帥小環(huán)脖境就庫一定既不錯過分蹈倚重司宏觀蚊資料翠來論哥證項稿目，淡只關怨注外壺圍共零性，偶忽視府項目使差異戲性過于撓偏重瓦對“膠二手矩資料棕”的遠應用以前奧什么惑賣得做好，緣瑞現(xiàn)在錫就做鍋什么別人專做什頃么賣扶得好端，我比們做語也會藍賣得換好25第五部喇分對撓項目開勉發(fā)條件蔽的分析房地夾產(chǎn)開鴿發(fā)項愉目的守區(qū)位兄條件悔分析區(qū)位憶與房列地產(chǎn)呆價值房地產(chǎn)子開發(fā)項享目的區(qū)鏟位分析區(qū)位選她擇要注贈意的問停題區(qū)位粒與房興地產(chǎn)爺價值區(qū)位哄的重鍛要性區(qū)位綠是指劫特定淡地塊察所處塑的空念間位抄置及龜其相干鄰地牛塊間植的相么互關儀系。區(qū)位，積從大的獎方面來筍說，指伯項目所誤在區(qū)域鎖；從小市的方面歉來說，顧指的是絲式項目開列發(fā)場地盼。區(qū)位淋的含創(chuàng)義區(qū)位與礎房地產(chǎn)忙價值對位置喝的兩種融理解狹義的忘位置指府的是某旅一具體拳投資項欺目的場盼地在城才市中的因地理位舌置。對位竟置的戶廣義挖理解貍，除廁了其壁地理禮位置劣外，抬往往坦還包州括該貝位置考所處豪的社腿會、烘經(jīng)濟招、自挎然環(huán)億境或饅背景若。對位置無的廣義銜理解，掃還應包民括在該肚位置進濁行房地抄產(chǎn)開發(fā)奏投資所山需支付脖的成本況高低和威所面臨摔的競爭列關系。對位需置的爆把握結應有秋動態(tài)獲的發(fā)掘展的圖眼光區(qū)位并與房患地產(chǎn)繪價值第一豬、商訂業(yè)區(qū)商業(yè)怖區(qū)按錯其功念能從趴高到晃低可風分為迫中央棋商業(yè)王區(qū)、楊城區(qū)沒商業(yè)按區(qū)和輪街區(qū)龍商業(yè)示區(qū)。區(qū)位射與城酬市功諸能分唱區(qū)現(xiàn)代涌城市樸土地輛利用糠在過收去自律發(fā)利刑用的拉基礎槳上，蠟通過果土地枝利用其規(guī)劃潛自覺排地進火行區(qū)黎位選涼擇，絮形成滿了明塞顯的炒功能警分區(qū)鑒，一員般分曾為商艙業(yè)區(qū)躁、居場住區(qū)肚、工聚業(yè)區(qū)菊等若幕干功撐能區(qū)毒。區(qū)位與坊房地產(chǎn)貞價值工業(yè)渴區(qū)根據(jù)雹各種才工業(yè)戴的特原點（末如污滔染狀例況、仆占地雖面積須等）音，可聲以將洞工業(yè)永分成套內(nèi)圈面工業(yè)滔區(qū)、瘋外圈碎工業(yè)幸區(qū)和些遠郊捧工業(yè)鏈區(qū)。居住區(qū)居住區(qū)撲是人們鼓生活、京休息的敲場所。糊一般位穗于中央誘商業(yè)區(qū)肢與內(nèi)圈撓工業(yè)區(qū)仿之間，剖或內(nèi)圈壇工業(yè)區(qū)鴿與外圈哭工業(yè)區(qū)豆之間。區(qū)位賊與房稍地產(chǎn)爪價值區(qū)位傭與房蹲地產(chǎn)歇投資墾價值夠的關衛(wèi)系房地編產(chǎn)的蟲區(qū)位枯優(yōu)勢追可以刃給投骨資者筑帶來辛區(qū)位踢利潤己。區(qū)物位利妻潤越路高，惱房地早產(chǎn)投株資價韻值越沉大。要想讓訊區(qū)位帶貴來較高圣的房地脊產(chǎn)投資幟價值，乓在選擇晝時區(qū)位撒時應該教重視以擺下問題距：注意區(qū)條位升值墳潛力的朵分析。選擇區(qū)喇位要有豎超前意味識，特估別注意歷交通、區(qū)服務網(wǎng)芝點等公朵共設施過的深層隔次分析獎。房地比產(chǎn)開剪發(fā)項混目的材區(qū)位報分析影響雄房地紅產(chǎn)開純發(fā)項遠目區(qū)炸位選虛擇的奮因素棍分析第一葡、地火域因榴素的傘分析肝與選爐擇地域補因素壓的分覺析與慕選擇挨是戰(zhàn)催略性倦選擇宅，是栗對項觸目宏討觀區(qū)騰位條歌件的惜分析煩與選姑擇，筆主要竹考慮穿項目恢所在戀地區(qū)換的政賤治、蘿法律績、經(jīng)故濟、捉文化捐教育典、自華然條陜件等近因素協(xié)。房地完產(chǎn)開霞發(fā)項櫻目的儲區(qū)位膜分析第二婦、具鏟體地饒點的仿分析打與選牙擇它是擾對房國地產(chǎn)舞項目劃坐落岸地點碎和周舍圍環(huán)部境、促基礎繭設施音條件住的分韻析與就選擇示，主聯(lián)要考臘慮項毀目所雁在地蒸點的羨臨街溜狀況恨、建皇設用散地的崗大小患、利澤用現(xiàn)碧狀、中交通真、城俗市規(guī)盟劃、序土地穗取得固代價根、拆云遷安常置難伙度、據(jù)基礎敗設施睜完備堂程度錘以及吹地質(zhì)鎮(zhèn)、水春文、嫌噪聲庫、空嫁氣污鎖染等步因素幟。房地產(chǎn)市開發(fā)項述目的區(qū)用位分析第三、工開發(fā)潛逮力分析房地產(chǎn)絕開發(fā)應賢追求最就高最佳欺利用，地也就是我說在技剃術可行濱、規(guī)劃蓋許可且務財力允穗許的前孩提下達經(jīng)到最有什效利用孔。第四、她土地使妨用權獲火取方式住分析從目局前國害內(nèi)獲殿取土嗽地使們用權餐的途株徑和晶方式戴來看掛，有殊通過割政府垮土地爸出讓涌和從護當前重土地派使用隔者手蘭中轉(zhuǎn)笨讓等店兩種選途徑顯。房地產(chǎn)經(jīng)開發(fā)項潮目的區(qū)忙位分析具體承的影獎響因狼素城市規(guī)霧劃方面吸的因素自然特淘性市政基模礎設施綿條件交通姜通達遍程度停車條秒件環(huán)境條傅件公共配盜套服務籮設施完厭備情況當前土診地使用淹者的態(tài)曬度土地謝價格供求關死系不同類質(zhì)型的房玩地產(chǎn)項濫目對區(qū)哨位的要噴求：第一疏、居氧住項目目居住用闖地的區(qū)翻位選擇獵，一般門應考慮英以下主梢要因素兵：市政且公用緊和公蘇建配伏套設蟻施完相備的內(nèi)程度公。公共交選通便捷逆程度。環(huán)境葛因素仙。居民人織口與收教入。房地產(chǎn)脆開發(fā)項晝目的區(qū)喊位分析房地摔產(chǎn)開根發(fā)項酒目的汗區(qū)位抖分析第二、汗寫字樓聰項目影響寫兼字樓項朵目位置哈選擇的鬧特殊因畝素包括天：與其錦他商茂業(yè)設酬施的設接近啄程度州。周圍喉土地故利用稀情況你和環(huán)注境。易接近煮性。第三鼻、零巡壽售商至業(yè)項韻目商業(yè)泛項目離的區(qū)僅位選米擇，責應該寸有利趙于實博現(xiàn)它勿的最層大利盤潤。剩所以素它的舟選擇辣原則砌有以慰下幾慰條：最短時扣間原則區(qū)位易能達性原咽則接近句購買膚力原叛則滿足消冤費心理步原則接近CB鬧D原則房地消產(chǎn)開輪發(fā)項崖目的剪區(qū)位美分析第四、按工業(yè)項淡目工業(yè)壟項目削場地心的選部擇須進考慮陵的特耳殊因窩素包皆括：廚當?shù)刈嫣峁┓吨饕獞]原材粗料的精可能下性，痰交通遮運輸個是否借足夠陣方便鏈以有該效地哀連接劫原材宴料供屈應基熱地和盾產(chǎn)品孔銷售型市場如，技偷術人據(jù)才和勇勞動約力供鼠給的慣可能禮性，去水、綢電等逃資源辨供給囑的充夏足程雄度，蕩控制恥環(huán)境及污染勾的政磨策等定。房地產(chǎn)避開發(fā)項構目的區(qū)泄位分析區(qū)位選揚擇要注病意的問美題過分強化調(diào)區(qū)位妖或地段絡的作用毫會產(chǎn)生虎對開發(fā)把投資者澤的誤導來自規(guī)望劃、法膏律方面脫的約束剝可能在霉增加鄰區(qū)影足響可能門會面臨哲改變對于艇項目跌的選躬擇要院和區(qū)柏位的洲性質(zhì)謹相配休套區(qū)位猛選擇讓要注不意的督問題下圖迅是對魚上述麗分析唯的一塘個總靜結。拒它說剖明了道區(qū)位碌價值雜的轉(zhuǎn)彼移過淺程：區(qū)位區(qū)位上的物業(yè)適合市場投資價值圖：區(qū)充位價值歸的轉(zhuǎn)移挖過程因此用，不炮是區(qū)政位本研身，鹽而是晌區(qū)位微上的躁物業(yè)肌適合律了市姐場的紡話，粱才能爪帶來擴價值牲。第六叮部分關于SW進OT分析關于揀項目隨定位關于定他位與規(guī)熄劃設計顆的關系定位脊與初絕步方換案設太計中款財務燥的作染用STOW內(nèi)部創(chuàng)因素外部因深素SWO晉T分析SWO還T戰(zhàn)略箭工具風（項撥目+環(huán)境+競爭）SWO取T分析赴的價思值因鴨素針對一臨個地塊店的價值喬因素包朽括：地段而因素——地段/片區(qū)認逆知度/周邊孤配套百（商血業(yè)/教育漁）/交通等舅（可總撓結為便掘利性/成熟度/知名添度）環(huán)境妖因素——自然啦環(huán)境/四至景叼觀/社會疾人文為環(huán)境麻（噪亞音）貌等（春可判怪定資搶源的鉆程度療：稀煩缺、臟良好鴿還是接匱乏詳）地塊般因素——地形地腦貌/規(guī)模/技術只經(jīng)濟鹿指標滔等（掏可判主斷產(chǎn)芳品的下可發(fā)悅揮空踢間）開發(fā)簽商要菠素——目標/開發(fā)商年品牌/可利逼用資袍源等針對一壯個即將嶄銷售的既項目與患地塊的耳主要差貪別在于免增加了端產(chǎn)品因趁素：產(chǎn)品因仰素——產(chǎn)品/戶型/自身配急套/昭示騙性等對于一沃個大盤召的后續(xù)冠階段，寧需要增五加項目煩因素的軌判斷：項目復因素——口碑/人氣/項目循知名年度/客戶鳥群體/前期售屈價/前后掙產(chǎn)品泥差異限性/物業(yè)外管理等O/T（機兔會/威脅拜）的稠價值會因素宏觀要爭素——經(jīng)濟形績勢（宏耐觀政策灘）/重大城喇市變革中觀稀要素——行業(yè)形穩(wěn)勢（一斯、二、欄三級市呀場）/城市規(guī)菊劃（交膽通、市菠政配套女、開發(fā)頁重點、赴熱點等伏）微觀傅要素——市場競刊爭（片伐區(qū)、樓纏盤、戶剖型）/客戶流書向通常對眾于銷售動中后期鈔的項目款，宏觀敘要素相后對失效政；反之挺，對于愚一個遠柳期的大疲盤，微挺觀要素蟲相對次名要。S/W（優(yōu)凳勢/劣勢樓）的際價值腿因素地段織要素環(huán)境胖要素地塊/產(chǎn)品要秀素開發(fā)雷商/項目菌要素前兩財個為步被動仔性要劇素，鏟后兩懲個為漲主動股性要請素SW秋OT分析的漸價值因韻素SWO榮T分析的丟核心本池質(zhì)項目戰(zhàn)例略發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，搶西占機會利用機那會，克寄服劣勢減少拒劣勢搜，避規(guī)免威德脅發(fā)揮該優(yōu)勢墨，轉(zhuǎn)矩化威團脅優(yōu)勢S機會O威脅T劣勢W前期策梯劃的完設整過程案例之退一：廣變東清遠棒地王項欣目用地燃面積交：323閘79.厲68m衫2容積率咱：約5.堤5-燃6.段5清遠概禮述珠三角蘋邊緣緊鄰縮慧廣州歷史悠速久足球吩基地溫泉、病漂流經(jīng)濟既增長“地王注”項目銅，將成培為清遠想沿江高無品質(zhì)的漂高層景塘觀社區(qū)用地圣性質(zhì)撒：住往宅用扮地占地面職積：32災37色9.跨68命m2地價云：3.5億元容積孝率：本約5.滾5-嚴6.然5總建筑娃面積：遇約17案.8鑄-2填1萬m2物業(yè)餡類型筒：以煎高層職或者炸超高妻層為包主項目用源地圖北江未來營，項斥目周考邊區(qū)楚域?qū)㈠N成為店清遠適新興俘的行章政文觀化中擺心傳統(tǒng)特剩色綜合變區(qū)現(xiàn)代居葵住綜合展區(qū)行政菠商務突文化精區(qū)現(xiàn)代居定住綜合羅區(qū)生態(tài)觀陪光區(qū)現(xiàn)代居鎖住綜合聰區(qū)辦公商狗務綜合牧區(qū)現(xiàn)代淘居住盈綜合車區(qū)服務綜壁合區(qū)未來霸城市柜發(fā)展詳方向項目清遠嘴的經(jīng)鵲濟結維構：GD艱P增長主嫂要以投富資拉動清遠市劃近年固碗定資產(chǎn)琴投資總裳量和GDP綜合喜圖表固定傻資產(chǎn)慰投資與占據(jù)GD死P的主蒸導地嘉位，07年達到GDP的81過.5伸%。且盼固定夕資產(chǎn)言投資愧額持耗續(xù)高擔速增訓長，烏近5年增戴速平呢均超懼過50禁%。

清遠肇慶韶關惠州中山佛山東莞深圳廣州固定資產(chǎn)投資487.1293.4217.61372.4396.31089.7841.113451863.3GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.531516765.47050.8固定投資占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%26.7%19.9%26.4%數(shù)據(jù)病來源蟻：廣筒東省默統(tǒng)計陽局數(shù)據(jù)來翅源：清臂遠統(tǒng)計獎年鑒200愁7年廣臨東省似主要井城市從固定繩資產(chǎn)毯投資伯總量/G宇DP值（竹億元孝）從經(jīng)崇濟結貧構的葉發(fā)展飛規(guī)律貍看，悼清遠棟的經(jīng)喉濟尚加處在維經(jīng)濟擁發(fā)展校的初辰期階席段。清遠的象房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)泄出處兇：《統(tǒng)計牛局房陷地產(chǎn)氣數(shù)據(jù)根分析》與珠殿三角厘同級觀城市諒相比晶，清飾遠整顆體的悲房地毀產(chǎn)市厚場容桐量較腐小。20錦06年開櫻始，傘房地臉產(chǎn)市耳場容史量猛霸增，研當年種預售慰面積質(zhì)增長153％，銷饅售面積哈增長166％。供應濁量相融對較章大，像供應游：銷古售比鋒值基扒本維統(tǒng)持在2－1.5輛:1。

佛山肇慶江門惠州湛江河源清遠成交面積（萬㎡）764491.47260.68321．9799.0396.3420320厚07年清軍遠與伸珠三淹角同翅級城坑市成話交情挽況對蟻比席（蟻單位疼：萬m2）20玻03起-2拉00逆7清遠塔房地潤產(chǎn)供墾求比鳳較（塞單位相：萬m2）房地產(chǎn)竭價格剛擱性，泡汁沫較少自20砍04年以來望，清遠印房價穩(wěn)觀步增長鵲，（以承清城區(qū)喚價格為盜計算對熄象）年輛增長率歷達到了31釀%。20那07年清輩遠的纏房價/收入比強約7.8左右立，處勺于中基國范貞圍內(nèi)趕的理臣性水嬸平，基整體偏價格閉水平蘿較為注剛性慚，抗晶風險攀能力正較強購。

北京上海廣州武漢西安清遠商品住宅均價（元/㎡）10792123618912466437183450人均可支配收入（元/年）219892362322469143581266211827房價/收入比13.114.010.68.67.87.820扇07年清遠錯及主要傅對比城述市房價農(nóng)情況20搞02－200趨7年清遠軍市房地抵產(chǎn)均價指情況（松元/㎡）數(shù)據(jù)出獄處：《統(tǒng)計手局房罩地產(chǎn)漲數(shù)據(jù)屠分析》這是K開發(fā)企益業(yè)具有船戰(zhàn)略意殖義的項勁目這是清遠房地產(chǎn)最有份量的項目之一地價創(chuàng)下清遠土地市場天價，在清遠房地產(chǎn)市場極具影響力。這是K開發(fā)企怕業(yè)跨出己福州市乎場，初括涉清遠卷市場的取項目。窄在這個畜緊鄰珠短三角腹然地的市竄場中，紋一旦通堵過項目偶成功樹編立企業(yè)侮在市場認中的品彩牌形象洪，未來戲的發(fā)展埋潛力是攝無窮的貌。從初繪步的嘆市場戴判斷濫，對神項目雞的認獸知這是樹立清遠清城區(qū)品質(zhì)標竿的項目區(qū)位條件稀缺、用地條件出眾，項目有條件且必須樹立清遠市場的品質(zhì)標竿。在初步刮判斷之飼下的項芳目思考項目戚以住烤宅為皇主體率，是娃否有妥條件軌引入敵商業(yè)鄉(xiāng)豐、酒德店公悲寓等朗高價南值物柳業(yè)類靠型，飾使得郊項目歉整體共收益筍提升胖？住宅車市場緣瑞特別隱是高素端市舍場容馳量、處競爭鞠狀況貴、客慣戶需連求如儉何？險項目率應該燃采取滔什么甚樣的通市場瓦策略瘦？商暈業(yè)和碑酒店駝公寓肢的市脖場機遼會如竊何？整體扁市場膛定位兄和物詢業(yè)定童位如客何？無產(chǎn)品慈發(fā)展川的原島則和駁方向換、以暫及隨迎之帶種來的京收益擠狀況棟如何受？大型住催區(qū)開發(fā)鍬發(fā)展策糖劃工作案例之肝二：金油地荔湖師城項目用地面霉積：329運.2公頃容積率末：約1.0金地酬荔城倍湖廣園掀快速萬路廣州墨核心叨區(qū)金地荔博湖城：澇距廣州冰核心區(qū)1小時燙車程鴉的大跌盤適中米的容信積率麥促使爹項目押具有努打造恭多種路復合混物業(yè)上的可怖能地理位竭置的特日殊性導恥致項目紐奉針對的研主力客俘源具有槽多種可猜能性新新公路余家莊水庫用地季面積船：329貴.2公頃朝，49宣38畝建筑面答積：31想2萬平方蹤蝶米容積率哨：0.9盯47項目開友發(fā)條件如分析山林植被高爾夫球場余家莊水庫采石場原有村落山林植被山林植被山林植被新新公路資源封：山鹽水生態(tài)柴環(huán)境＋累荔湖高雜爾夫球代場分為醒東、骨南、伴西三狡個地鴿塊，主地塊己原為期自然賽山林月地塊唇，外沸環(huán)連核綿起每伏的單群山竊，內(nèi)劇繞千路畝清香幽明容澈的蔽余家曉莊水挑庫，矩南望遞林木惕蔥郁皂的南化香山京西麓鳥，與獅萬頃棗綠茵27洞荔趕湖高輸爾夫加隔水盜相望扛。項目外哄環(huán)連綿朱起伏的刑自然山窄系，內(nèi)旅繞千畝爺清幽明執(zhí)澈的余表家莊水唯庫，南貢望林木辨蔥郁的犬南香山追西麓，窮與萬頃玩綠茵27洞