房地產(chǎn)課件房地產(chǎn)開發(fā)

第四章房地產(chǎn)開發(fā)第一節(jié)概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的特點第三節(jié)城市規(guī)劃及其對房地產(chǎn)開發(fā)的影響第四節(jié)政府對房地產(chǎn)市場的干預1第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義（1）指以土地和與之緊密相關的房屋建筑為勞動對象，進行勞動加工，以滿足人類某種使用目的的生產(chǎn)活動。（2）是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。房地產(chǎn)開發(fā)一般分為：單項開發(fā)：指以用途單一的單項房地產(chǎn)為開發(fā)對象。綜合開發(fā)則強調(diào)開發(fā)對象的綜合性、配套性和統(tǒng)一性。2二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序開發(fā)程序包括八個步驟：投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設計與方案報批、簽署有關合作協(xié)議、施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理。這八個步驟又可以劃分為四個階段：投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。3（一）投資機會選擇與決策分析1．投資機會選擇包括投資機會尋找和篩選。2．投資決策分析包括市場分析和項目的財務評估。（二）前期工作分析擬開發(fā)項目用地的特性與四至范圍、用途及獲益能力的大小。獲取土地的使用權(quán)。征地、拆遷、安置、補償。規(guī)劃設計及建設方案的制定。與城市規(guī)劃部門協(xié)商，獲得規(guī)劃許可。施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整。（三通一平）市政設施接駁的談判與協(xié)議。安排短期和長期信貸。對擬建中的項目尋找預租售的客戶。進一步的分析，初步確定租金或售價水平。對開發(fā)成本和可能的工程量進行更詳細的估算。對開發(fā)商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分承包商進行初步洽商。開發(fā)項目保險事宜洽談。

4（三）建設階段項目建設階段一開始，就意味作在選定的開發(fā)地點，以在一個特定的時間段上分布的特定成本，來開發(fā)建設一棟特定的建筑物。此時，對有些問題的處理就不象前兩個階段具有彈性。此階段的主要任務是控制建筑成本。（四）租售階段該階段一般在項目建設完成之后，但在很多情況下，開發(fā)商為了分散投資風險，減輕借貸壓力，在項目建設前或建設中就通過預售或預租的形式落實買家或賣家

5三、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的主要參與者（一）土地所有者或當前的使用者（二）開發(fā)商（三）政府及辦公機構(gòu)作用：既有監(jiān)督、管理的職能，又提供有關服務。（四）金融機構(gòu)兩類資金：開發(fā)融資（支付開發(fā)費用的短期資金）抵押貸款（使用者購買房地產(chǎn)的長期資金）（五）建筑承包商6（六）專業(yè)顧問1．建筑師作用：承擔開發(fā)用地的規(guī)劃方案的設計、建筑設計、建筑施工合同管理等項工作。2．工程師一般有：結(jié)構(gòu)工程師、建筑設備工程師、電氣工程師等作用：除進行結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、照明或高級電氣設施的設計外，還負責合同的簽訂、建筑材料的購買、施工監(jiān)督等。3．會計師4．經(jīng)濟師及成本控制人員5．估價師及市場營銷人員6．律師與代理人

（七）消費者或買家7第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的特點一、舊城區(qū)的開發(fā)（一）開發(fā)前景舊城區(qū)往往地處城市中心，歷來是商業(yè)、文化活動的聚集地，在居民生活中有一定影響，特別是那些具有民族傳統(tǒng)色彩的地方。舊城區(qū)人口密集，人流量大等。舊城區(qū)位優(yōu)越，適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)項目用地。項目建成后出售或出租的價格水平較高，能夠給投資經(jīng)營者帶來很大的級差收益。因而，好的獲利前景吸引著眾多的開發(fā)商。舊城區(qū)不斷上漲的地價正顯示著這一點。8二、舊城區(qū)狀況與開發(fā)條件舊城區(qū)人口密集，建筑密度高。舊城區(qū)的建筑物多是危舊房，其本身已基本沒有使用價值。舊城區(qū)由于歷史原因，道路狹窄，交通條件較差，市政管線布置雜亂、容量小而難以滿足開發(fā)新建的需要。在舊城區(qū)，這種規(guī)劃條件顯得更為苛刻。9二、新區(qū)開發(fā)（一）新城區(qū)的開發(fā)前景新城區(qū)一般處于城市的外圍，和舊城區(qū)相比，其在城市中所處的位置并不優(yōu)越。

新城區(qū)往往不適于開發(fā)商業(yè)中心、寫字樓、餐飲及娛樂用房。新城區(qū)位置遠離鬧市區(qū)，環(huán)境幽靜舒適，空氣清新潔凈，四周寬敞空曠而適合建造高級住宅和公寓。10（二）新城區(qū)狀況與開發(fā)條件與舊城區(qū)開發(fā)相比，新城區(qū)的拆遷安置比較容易，拆遷安置補償費要比舊城區(qū)低。

新城區(qū)開發(fā)受周圍環(huán)境制約少，城市規(guī)劃條件限制也少。但是新城區(qū)開發(fā)也存在不利條件。征用農(nóng)地所必須支付的費用也不斷提高。新城區(qū)開發(fā)用地是不具備開發(fā)建設條件的生地，常常缺乏必需的上水、下水、煤氣、電力、電訊、供熱等配套市政管線，這些配套設施均需開發(fā)商自己建設，部分設施在建設項目開工前就需完成，以滿足項目施工的需要。新城區(qū)沒有現(xiàn)成的道路系統(tǒng)，規(guī)劃條件中對新城區(qū)的道路要求高，道路寬度大，建設費用需由開發(fā)商承擔；新區(qū)內(nèi)還要求有足夠的綠地面積，與舊城區(qū)相比，新城區(qū)綠地面積所占比例更高，開發(fā)商需為此支付綠化費用。11三、土地一級開發(fā)及其模式土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。土地一級開發(fā)的模式，對房地產(chǎn)投資者獲取土地使用權(quán)的途徑和價格有重大影響。12（一）以政府為主的模式1．將開發(fā)的熟地以成本價(含管理費用)交土地管理部門。其優(yōu)點是政府容易控制土地價格，有利于實現(xiàn)政府通過地價調(diào)控房地產(chǎn)市場的目標。2．政府或人大授權(quán)，由土地發(fā)展公司代行政府職能，將開發(fā)成的熟地直接出讓。這種模式較適合高新技術開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)的土地開發(fā)。3．城市土地管理部門直接以熟地價格向投資者出讓國有土地使用權(quán)13（二）以民間為主，政府輔助支持的模式組建土地發(fā)展股份有限責任公司，該公司的啟動資金由各級政府投資、開發(fā)區(qū)域所在單位投資、發(fā)行土地債券吸收社會投資等方式籌集。政府可將一定范圍內(nèi)的待開發(fā)土地一次出讓給該公司，土地出讓金可作為政府投資，在該公司中持有股份。該公司將待開發(fā)土地開發(fā)成熟地后，再向其他投資者轉(zhuǎn)讓，獲取土地開發(fā)收益。但此模式下土地開發(fā)者出于利益的驅(qū)使，可能會盡量抬高土地轉(zhuǎn)讓價格，使政府不易控制地價。14（三）土地一級開發(fā)的操作程序①作出開發(fā)區(qū)域的近期、中期和長期發(fā)展計劃；②對開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)的土地利用狀況進行詳細調(diào)查，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布；③制定開發(fā)區(qū)域發(fā)展的控制性規(guī)劃和詳細規(guī)劃；④按確定的優(yōu)先順序選擇啟動開發(fā)地塊或區(qū)域；⑤由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓(或劃撥)手續(xù)；⑥制定拆遷安置補償方案，并獲得政府主管部門批準；⑦進行現(xiàn)場土地開發(fā)工作，達到相應的建設條件；⑧核算土地開發(fā)成本、確定土地價格，進行熟地轉(zhuǎn)讓(或出讓)

15（四）土地一級開發(fā)的對策1．政府充分授權(quán)。2．充分利用多種合作方式籌措土地開發(fā)資金。3．土地發(fā)展公司不能受讓其所開發(fā)的熟地進行房地產(chǎn)開發(fā)。4．為降低土地開發(fā)成本，由土地發(fā)展公司享受開發(fā)區(qū)域內(nèi)土地開發(fā)帶來的土地增值利益，對于開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的土地實行土地預征。5．開發(fā)區(qū)域內(nèi)大市政的開發(fā)建設，應與土地開發(fā)工作協(xié)調(diào)進行。

16第三節(jié)城市規(guī)劃及其對房地產(chǎn)開發(fā)的影響一、城市規(guī)劃的作用和任務（一）作用城市規(guī)劃所確定的城市規(guī)模和發(fā)展方向，可以保障城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標的實現(xiàn)；是合理進行城市建設與管理的藍圖和依據(jù)；是協(xié)調(diào)各項建設和許多經(jīng)濟關系的綱領性文件。隨著人類的進步和社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市規(guī)劃的著眼點已經(jīng)從“使城市居民的居住、生活、游憩和交通得以正常運行”轉(zhuǎn)變到“保護城市生態(tài)環(huán)境、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展”上來。17（二）任務根據(jù)國家城市發(fā)展和建設的方針、經(jīng)濟技術政策、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長遠規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點和建設條件，布置城鎮(zhèn)體系，合理確定城市在規(guī)劃期內(nèi)經(jīng)濟和社會發(fā)展的目標，確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和布局，統(tǒng)一規(guī)劃，合理利用城市土地，綜合部署城市經(jīng)濟、文化、公用事業(yè)及戰(zhàn)備等各項建設，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展。18二、城市規(guī)劃及其與其他規(guī)劃的關系（一）城市規(guī)劃的層次按照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》的規(guī)定，城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。大中城市為了進一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項基礎設施和公共設施建設，在總體規(guī)劃基礎上，可以編制分區(qū)規(guī)劃。隨著城市建設的發(fā)展和對城市規(guī)劃要求的提高，部分城市已經(jīng)開始在市中心地區(qū)、舊城改造地區(qū)、近期發(fā)展地區(qū)及其他經(jīng)確定的重點發(fā)展地區(qū)全面開展法定圖則的編制工作，以彌補原有各規(guī)劃階段之間的銜接不足，促進城市規(guī)劃由定性向定量發(fā)展，加強規(guī)劃的科學性、規(guī)范性和法制性。城市規(guī)劃開始向3個階段和5個層次的規(guī)劃體系轉(zhuǎn)變，即城市總體規(guī)劃和次區(qū)域規(guī)劃；分區(qū)規(guī)劃、法定圖則和詳細藍圖。

19（二）城市規(guī)劃的內(nèi)容城市總體規(guī)劃的內(nèi)容包括：城市的性質(zhì)、發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)模，城市主要建設標準和定額指標，城市建設用地布局、功能分區(qū)和各項建設的總部署，城市綜合交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，各項專業(yè)規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。

城市詳細規(guī)劃應當在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎上，對城市近期建設區(qū)域內(nèi)各項建設作出具體規(guī)劃。其內(nèi)容包括：規(guī)劃地段各項建設的具體用地范圍、建筑密度和高度等控制指標，總平面布置、工程管線綜合規(guī)劃和豎向規(guī)劃。20（三末）城物市規(guī)辣劃的汪動態(tài)杯變化城市總稍體規(guī)劃念和詳細棵規(guī)劃在咬實施過事程中會悠有所變眼化，有吸時甚至瓦有很大縮慧變化。談開發(fā)商俗要密切慢注意這當種變化握及可能豪的趨向島，并作獲為自己繩開發(fā)決切策的重鄙要依據(jù)窗。由于開滿發(fā)過程閃本身也潛是動態(tài)扭的，即姜某項目于開發(fā)可如能會導莖致相鄰拍地段的蕉開發(fā)。21（四納）城胡市規(guī)鎮(zhèn)劃和妥其他鏟規(guī)劃圓的關向系城市總饒體規(guī)劃立應當和烘國土規(guī)充劃、區(qū)燙域規(guī)劃渠、江河滑流域規(guī)濾劃、土很地利用翅總體規(guī)箭劃相協(xié)甩調(diào)。22三、房筍地產(chǎn)開寨發(fā)過程嫁中的規(guī)董劃管理（一而）土朗地出努讓過賀程中衰的規(guī)失劃管搞理出讓城請市國有能土地使瘡用權(quán)，線在出讓圈前應當處制定控踢制性詳鋒細規(guī)劃需。出讓乓的地昆塊，進必須腰具有績城市享規(guī)劃羞行政剖主管嗓部門糾提出涌的規(guī)嚇劃設摸計條俘件及員附圖辰?！兑?guī)劃蹄設計通條件晃通知黨書》及其附亡圖或《審定設儉計方案侮通知書》及其磚附圖槽，是叮城市海國有亭土地罵使用綿權(quán)出土讓合騙同的捉重要炕附件油，不籃得隨鋪意變業(yè)更。確需變奔更的，斃必須經(jīng)順城市規(guī)兼劃行政娘主管部傳門批準劈燕。土地璃使用權(quán)綿受讓方竹在辦理(建設逃用地章規(guī)劃拉許可膛證)時，必身須持有屑城市規(guī)購劃行政匠主管部灘門提供灶的具有括規(guī)劃設超計條件定及附圖黨的土地順出讓合戒同。取得《建設冊用地非規(guī)劃狼許可蛙證》后，滔方可板辦理諸土地跌使用膝權(quán)權(quán)純屬證漆明。23（二）慨房地產(chǎn)譯開發(fā)過念程中的垃規(guī)劃管獻理房地產(chǎn)碌開發(fā)過密程中的械規(guī)劃管道理主要診體現(xiàn)在法：開發(fā)缸項目的水選址、客定點審攏批，核挺發(fā)《建設粘用地臘規(guī)劃寇許可役證》及規(guī)劃順設計條電件，規(guī)疑劃方案魂及初步跪設計審渾批以及遍核發(fā)《建筑臨工程勿規(guī)劃壯許可絨證》等。在不同匠階段，葡規(guī)劃管撫理有其乳不同的就具體內(nèi)岸容。1．開射發(fā)項芝目選施址、少定點轎審批橋階段躺。開發(fā)互商首提先必姥須持狗計委饅批準光立項器文件暫、開影發(fā)建樸設單論位或旋其主休管部阻門申認請用淚地的經(jīng)函件錢、工順程情摸祝簡本要說猜明和榆選址逃要求蚊、擬嬌建方畏案、從開發(fā)娘項目喘意向租位置票的1/2輩00制0或1/5堤00地形圖呼及其他翻相關材爐料，向浮城市規(guī)舟劃管理炎部門提脆出開發(fā)凡項目選楚址、定奏點申請缺，由城場市規(guī)劃餐管理部余門審核覺后向城斯市土地研管理部葬門等發(fā)習征詢意織見表。開發(fā)商凡請有關對部門填思好征詢陪意見表奴后，持茫該征詢漏意見表姜、征地主和安置編補償方江案及經(jīng)威城市土閑地管理部部門蓋蜘章的征奸地協(xié)議掌、項目稍初步設軟計方案焰、批準合的總平漂面布置宮圖或建辛設用地溪圖，報廊城市規(guī)妄劃管理最部門審拉核后，姐由城市國規(guī)劃管余理部門護下發(fā)《選址歡規(guī)劃哄意見潛通知郵書》。242．申艇請《建設用翻地規(guī)劃弱許可證》階段。開發(fā)鹿商持最城市使計劃狹管理邁部門途批準漁征用徒土地貞的計步劃任模務書嬌、市古政府豬批準歡征用涉農(nóng)田梅的文霜件(使用城圍市國有控土地時撕，需持繡城市土團地管理落部門的憲拆遷安寄置意見)、1/2皺00亮0或1/早50豪0的地刮形圖扎、《選址規(guī)雄劃意見嶼通知書》、要乖求取叮得的閣有關眉協(xié)議鄭與函妥件及閣其他總相關濟資料碧，向站城市剃規(guī)劃饒管理腦部門磨提出掌申請貪。經(jīng)城憑市規(guī)綁劃管樓理部輕門審號核后翠頒發(fā)《建設甜用地羽規(guī)劃崗許可景證》?！督ㄔO炮用地誘規(guī)劃新許可勉證》主要曉規(guī)定協(xié)了用仍地性鳴質(zhì)、飲位置換和界奏限。253．規(guī)劃爺設計條角件審批拖階段。開發(fā)商融需持城頭市計劃附管理部網(wǎng)門批準怠的計劃鍵任務書逼、開發(fā)半商對擬遭建項目線的說明栽、擬建乞方案示消意圖、匆地形圖(單位建該筑1/5檔00，居住疑區(qū)1/杰2獅00摟0，其醬中一超份畫病出用征地范絡圍)和設壇計單貨位提閉供的田控制竄性規(guī)鉗劃方輕案及行其他漏相關街資料趣，向飲城市炊規(guī)劃恢管理茂部門墨提出橋申請姨，經(jīng)厭城市期規(guī)劃照管理裙部門著審核鄉(xiāng)豐后，牌下達《規(guī)劃思設計熔條件愁通知族書》及用菜地紅捆線圖客?！兑?guī)劃設恰計條件杰通知書》主要規(guī)豎定了征菌地面積顯、規(guī)劃柳建設用亂地面積蚊、總建榮筑面積遼、容積惡率、建億筑密度違、綠化扇率、建磨筑后退趣紅線距庸離、建促筑控制輛高度和懶停車位劑個數(shù)等登。264．設客計方罵案審材批階尾段。開發(fā)商斃應首先懶委托有吳規(guī)劃設笨計資格和的設計帥機構(gòu)完固成不少撥于兩個域方案的寒設計，進然后持牛設計方飾案報審節(jié)表、項針目各設刑計方案藏的總平批面圖(單位建災筑1/撤50生0、居住篇區(qū)1/證2陸00但0，其菜中一滔份畫戰(zhàn)出用鍋地范面圍)、各層喇平立剖赤面圖、次街景立浪面圖等(1/芒100或1/2患00)、方銅案說乞明書宏及其胃他相得關資程料，姻向城密市規(guī)落劃管聽理部牢門提飼出設廣計方譽案審欄批申股請；城市規(guī)互劃管理宗部門接咬此申請塌后協(xié)同南其他有重關單位盒審查該崗詳細規(guī)咐劃設計剛方案并咱提出修彼改或調(diào)脹整意見庸。開發(fā)喇商根摔據(jù)審齊查意張見對牢設計罷方案鞋進行豎調(diào)整德修改扶，再暗報城稼市規(guī)背劃管陽理部記門審你批。照審批栗通過盯后由康城市汗規(guī)劃殿管理漲部門叢簽發(fā)《規(guī)劃春設計側(cè)方案遇審批堵通知永書》。275．申守請《建設耍工程勢規(guī)劃妻許可關證》階段。開發(fā)諒商需蔥持由顆城市落建設避主管液部門龜下發(fā)株的年云度施僅工任賴務批遼準文錯件、濫工程盞施工民圖紙借、工致程檔跳案保碌證金米證明系、其纖他行將政主探管部畜門審腦查意朵見和局要求威取得痰的有客關協(xié)恐議(如使用散水、電獲、煤氣孤、熱力價等的協(xié)紅議)，向貴城市瘦規(guī)劃星管理超部門鐮提出嚇申請梅；城市永規(guī)劃憲管理寺部門宰接此寶申請府后，劈燕將負朽責主令持召迷開市努政配播合會窩，組讓織有浪關單兆位進隊行綜冷合圖妖會簽剃等工晴作，咐最后宵簽發(fā)《建設工罩程規(guī)劃苦許可證》。286．竣工暑驗收階頓段。開發(fā)禁項目廚竣工偏后，鳳城市邀規(guī)劃稅管理攤部門太將參苗與項推目的剃竣工咐驗收序工作貫，以宴檢查都項目殼開發(fā)芒建設央過程惜中有消關規(guī)紅劃要馬求是般否得趕到遵柜守，木配套腐建設欄的基衰礎設位施和傷公共濁服務和設施針是否莖已同找期建激設完病畢等測。29第四看節(jié)但政漁府對男房地駕產(chǎn)市祝場的頁干預一、已政府脅制定速干預琴房地男產(chǎn)市旋場政秒策的鋪原則政府政子策應具也有的共灑同特征例是：公漠平、效欲率、連澤續(xù)、系驅(qū)統(tǒng)、協(xié)豆調(diào)、前獵瞻性和蒜引導性割。由于房蒙地產(chǎn)特杜殊的空停間固定黎性、價貫值昂貴鬧性和使救用耐久綁性，對紛干預其待發(fā)展的音政策也石具有相吊應的特館殊原則察。30（一）正目標的陽確定性1．使存購量房地晉產(chǎn)資源喚得到最慌有效的裂使用。2．保禮證為塊各類眾生產(chǎn)崗生活煩需要隊提供懷適當習的入鏈住空誘間。3．引館導新匪建項華目的跳位置帆選擇之。4．滿足扶特殊群儲體的需剃要。（二）器政策的晴連續(xù)性雙與協(xié)調(diào)潔性1．要技體現(xiàn)勞新舊姐政策久的銜栗接。2．要體野現(xiàn)與相粱關政策溜的銜接從配套。3．應翼體現(xiàn)身多元碌性與葡系統(tǒng)溝性的貞統(tǒng)一輩。31（三視）政斬策的摧針對疼性和冰導向默性政府婆除了猾制定素宏觀全調(diào)控耳政策謝外，痛還必楚須針速對不母同類憂型物掌業(yè)的枝供給劉、分發(fā)配和勵消費西途徑盒，制斯定具胸有針敗對性浪的具您體政斑策。同時蛙，這貨種政擋策還區(qū)要有呢明確蘆的導強向性大，以叮幫助朗市場錯的參勝與者逐準確愈把握涌自己陶的行閱為取遵向。（四）容政策的犯公平性宣和效率政府斤制定波政策魄的原慶則是歐：既繪要通擊過資宣源和祥利益組的公桌平分茅配來寧維持紹社會出的穩(wěn)掙定，綱又要銅通過廊資源發(fā)的優(yōu)委化配電置來刪推動黃社會析的進畢步和土發(fā)展掃。32二、房獎地產(chǎn)市等場的宏遠觀調(diào)控(一)土地維供應私計劃渠的調(diào)電控政府度作為蹲國有廚土地徑所有桑者，熔對土恐地一撲級市蒜場實裙行壟削斷經(jīng)筑營，濟應通累過制篇定和純調(diào)整風年度貼土地傅開發(fā)拆供應腫計劃窯來調(diào)寸控整禾個房容地產(chǎn)陜市場夕的發(fā)桌展。房地晴產(chǎn)開灰發(fā)商狼對土輪地的只需求末往往豬有一閘定的俗盲目舌性，侍在產(chǎn)尸業(yè)政衫策和賭市場遍需求扣等方背面需論要政姓府來拘引導葬。房組地產(chǎn)繁市場取發(fā)展緊需要催建立語一個哭有序湖的競忽爭和興產(chǎn)業(yè)溝導向頃，而版年度卸土地授開發(fā)屑供應陣計劃抵正是屢體現(xiàn)性了這榮一管混理意濃圖。科學準的土起地供吉應計叮劃應爛與總荷體規(guī)犁劃相掀協(xié)調(diào)宇，有釀足夠償?shù)膹椚涡?，尼能夠球?qū)κ猩覉鲂琵R號作源出靈罩敏的齡反應盲。土樓地供劉應計匪劃應外是公忽開的必，因諷為透倍明的旦土地腔供應斷信息亂，是艦避免項盲目勿競爭罩的重上要條提件。實施土段地供應踐計劃宏商觀調(diào)控宜的必要辱條件，跟是政府壁擁有足目夠的土羅地儲備球。盡量劣減少唐用地抹單位做的土央地存排量，扇也是喇增強禿土地片供應竭計劃安調(diào)節(jié)文有效癢性必揚不可耐少的幫措施訂。33(二)城市叨規(guī)劃蓬的指斷導城市規(guī)泉劃以合慮理利用愧土地、般協(xié)調(diào)城熄市物質(zhì)羽空間布范局、指毛導城市褲健康有舊序發(fā)展辛為己任倒，對土殼地開發(fā)簡、利用尾起指導托作用。(三)地價朋的杠愁桿作些用房地浸產(chǎn)價閥格是栗政府據(jù)調(diào)控國市場主的主爛要對末象，才因為存房地要產(chǎn)價接格不侄但直媽接影論響房往地產(chǎn)偶市場叔的運久作，矩而且郵對社刷會經(jīng)英濟、殿投資