房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃

第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃當(dāng)前形勢(shì)下的需求特征需求類(lèi)別具體置業(yè)目的需求特征剛性需求（主力群）結(jié)婚由租轉(zhuǎn)購(gòu)者舊房被征者提升居住環(huán)境者要求物美價(jià)廉奢侈性需求（次主力群）享受、體驗(yàn)、渡假等要求地段極其稀缺、產(chǎn)品極具魅力對(duì)應(yīng)于市場(chǎng)，當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下銷(xiāo)售仍然相對(duì)順利的樓盤(pán)：1、性價(jià)比高（物美價(jià)廉）的樓盤(pán)2、所處地段資源極其稀缺的樓盤(pán)大部分開(kāi)發(fā)商唯一的選擇地段極具稀缺性的樓盤(pán)非常少，為了盡快回籠資金，大部分樓盤(pán)不得不面對(duì)如何提高性價(jià)比的選擇！那么如何來(lái)提升性價(jià)比呢？第一條途徑降價(jià)1、樓市買(mǎi)漲不買(mǎi)跌；2、降到底，又資不抵債；3、短期內(nèi)依靠標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、整合產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)降低成本又難以實(shí)現(xiàn)；因此，降價(jià)的空間非常有限！第二條途徑提升項(xiàng)目品質(zhì)1、直接提升品質(zhì)——成本難以控制、市場(chǎng)未必接受，風(fēng)險(xiǎn)太大；2、間接提升品質(zhì)——通過(guò)項(xiàng)目策劃來(lái)細(xì)分客戶、挖掘地塊價(jià)值、整合項(xiàng)目資源、疊加項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，是最佳選擇！新舊形勢(shì)下的項(xiàng)目策劃市場(chǎng)特征項(xiàng)目策劃的價(jià)值特點(diǎn)賣(mài)方市場(chǎng)1、提供開(kāi)發(fā)模式或者開(kāi)發(fā)理念2、增加項(xiàng)目創(chuàng)意可復(fù)制偏重創(chuàng)意買(mǎi)方市場(chǎng)1、細(xì)分客戶2、挖掘甚至創(chuàng)造地塊價(jià)值3、整合甚至創(chuàng)造項(xiàng)目資源4、貫徹產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)5、有的放矢的、高效的推廣排他性（因地塊、市場(chǎng)、企業(yè)而異）資源整合性預(yù)見(jiàn)性創(chuàng)造性系統(tǒng)性（不僅策劃出產(chǎn)品定位，而且貫徹產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)、產(chǎn)品推廣等）項(xiàng)目策劃的涵義

策劃分為兩大基本部分：1、策——尋找項(xiàng)目的魂或者定位，即確定市場(chǎng)需求、項(xiàng)目?jī)r(jià)值、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)三層面的最佳平衡點(diǎn)！賣(mài)方市場(chǎng)下的項(xiàng)目定位，買(mǎi)方被動(dòng)接受，定位具有很大的空間！買(mǎi)方市場(chǎng)下的項(xiàng)目定位，買(mǎi)方主動(dòng)選擇，定位具有更大的難度！2、劃——統(tǒng)籌規(guī)劃，即產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)！

通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議來(lái)確保項(xiàng)目定位的正確貫徹通過(guò)系統(tǒng)的包裝推廣策略建議來(lái)確保市場(chǎng)的接受通過(guò)經(jīng)濟(jì)分析來(lái)確保定位的經(jīng)濟(jì)可行性第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的含義P56房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位，綜合利用各種策劃手段，按一定的程度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)新性的構(gòu)思，并以具有可操作性的策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃應(yīng)注意幾方面內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)策劃具有明確的目標(biāo)；（2）房地產(chǎn)策劃是在客觀真實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)行的；（3）優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位；（4）房地產(chǎn)策劃要綜合運(yùn)用各種策劃手段以及創(chuàng)新性思維（如主題策劃、建筑策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃等，還可以運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域外的其他手段，如體育、旅游、教育等概念）；（5）房地產(chǎn)策劃要遵循特定的科學(xué)程序；（6）房地產(chǎn)策劃最終要提供具有可操作性的策劃文本。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征地域性系統(tǒng)性前瞻性市場(chǎng)性創(chuàng)新性可操作性多樣性三、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的過(guò)程（了解）1、內(nèi)部組建或外聘策劃?rùn)C(jī)構(gòu)2、提出問(wèn)題與策劃目標(biāo)3、項(xiàng)目調(diào)研與市場(chǎng)分析4、創(chuàng)意與構(gòu)思5、初步策劃文稿6、反復(fù)推敲、評(píng)判7、提供給決策者認(rèn)可8、最終策劃文案9、策劃實(shí)施第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容重點(diǎn)內(nèi)容住宅地產(chǎn)策劃系統(tǒng)住宅地產(chǎn)策劃前期策劃中期策劃后期策劃地塊研究市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)濟(jì)可行性分析推廣部署銷(xiāo)售部署和控制強(qiáng)銷(xiāo)部署尾貨消化項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)建議物業(yè)管理持銷(xiāo)部署主要內(nèi)容P59項(xiàng)目區(qū)位分析與選擇項(xiàng)目合作方式與開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)策劃項(xiàng)目定位項(xiàng)目資金運(yùn)作策劃項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策劃項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式策劃一、項(xiàng)目區(qū)位分析與選擇

——項(xiàng)目策劃始于地塊研究地塊研究的內(nèi)容地塊與城市的關(guān)系地塊與區(qū)域的關(guān)系地塊與市場(chǎng)的關(guān)系地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系地塊地形與技術(shù)指標(biāo)地塊與城市的關(guān)系城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)城市的歷史文化地塊與城市戰(zhàn)略定位的關(guān)系研究城市定位客群范圍需求特征地塊價(jià)值屬性分析三亞旅游城市全國(guó)常住渡假投資所處地段是否具有代表性地塊周邊自然環(huán)境是否優(yōu)美地塊是否毗鄰旅游景點(diǎn)東莞工業(yè)城市原著居民外來(lái)工作人員常住臨時(shí)居住投資客戶需求分類(lèi)明顯地塊是否毗鄰工業(yè)區(qū)地塊所處地段交通是否便利城市定位使不同特征的地塊蘊(yùn)含的價(jià)值千差萬(wàn)別地塊與城市規(guī)劃的關(guān)系分析1、成熟區(qū)域的城市規(guī)劃通過(guò)區(qū)域的功能、人口結(jié)構(gòu)等因素來(lái)影響地塊的價(jià)值！2、新的、科學(xué)的規(guī)劃對(duì)地塊價(jià)值具有指導(dǎo)性甚至決定性的影響！3、不科學(xué)的規(guī)劃對(duì)地塊價(jià)值具有誤導(dǎo)作用！地塊與予城市經(jīng)塌濟(jì)結(jié)構(gòu)手的關(guān)系摟研究1城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)社會(huì)特征深圳外貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)紡錘型：中層白領(lǐng)人士占主要比重學(xué)歷、文化素養(yǎng)、收入水平都相對(duì)高，消費(fèi)觀念相對(duì)開(kāi)放東莞工業(yè)占主導(dǎo)地位啞鈴型：老板和打工者占主要比重老板：最明顯的特征是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚打工者：中層管理人員有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但學(xué)歷、文化素養(yǎng)普遍相對(duì)低?；鶎哟蚬ふ邉t基本沒(méi)有有效購(gòu)房需求。城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定人口結(jié)構(gòu)的走向，人口結(jié)構(gòu)的需求特征是判斷地塊價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)之一地塊拌與城簽市經(jīng)獨(dú)濟(jì)結(jié)久構(gòu)的頑關(guān)系救研究2城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)受金融危機(jī)影響程度深圳外貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)外向型城市：對(duì)國(guó)內(nèi)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)敏感是全國(guó)樓市受到影響最明顯的城市西安科研教育、國(guó)防科技工業(yè)、旅游為主內(nèi)向型城市：相對(duì)穩(wěn)定、對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相對(duì)麻木受到的影響小，房?jī)r(jià)仍然呈現(xiàn)緩慢上升的特點(diǎn)國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)通過(guò)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，從而影響地塊開(kāi)發(fā)房地蛾產(chǎn)具有地域膝性，所處穴地域的文化特界性便是重要體現(xiàn)之一：城市文盯化影響鉤當(dāng)?shù)鼐用竦乃季胄愿駵啠蛊錃w興趣愛(ài)廢好具有唉一定的寶文化烙敘印，從察而對(duì)地叫塊開(kāi)發(fā)幼產(chǎn)生相服應(yīng)的影蜻響！因此，繞不同文決化區(qū)域籍的地產(chǎn)消開(kāi)發(fā)理易念自然帶也有所氧不同！地塊褲與城曉市文繡化的鐘關(guān)系1—羊—文化影障響需求邊特征房地僵產(chǎn)==鋼筋+水泥柴，品拆牌后予面是島文化汽，地材產(chǎn)要迷用文題化的毛方式尤運(yùn)作趟。在鄭中國(guó)折，主屠要分域?yàn)槿齺G大文偏化板緒塊：黃河扇文化態(tài)板塊頭、珠汗三角悄文化鉛板塊寫(xiě)、長(zhǎng)缺三角蒙文化套板塊。典市型城市稅代表分流別為：北京、舌廣州、憤上海。黃河文綱化“文勝棒質(zhì)”——愛(ài)談匹政治賣(mài)、忽回悠、鏟注重先形式朗，對(duì)樓盤(pán)溪的概念肚、身份充象征意貸義比較睛敏感。珠江李文化“質(zhì)勝文”——?jiǎng)?wù)實(shí)車(chē)、以檔做生牛意的臟眼光沫來(lái)觀債察世相，糞更注重場(chǎng)地段、工戶型、侄配套等憂具體特拿征。長(zhǎng)江文益化“文卸質(zhì)兼賺備”——既講政裂治又講顯市場(chǎng)經(jīng)滋濟(jì)，比黃紐奉河文貴化重舌實(shí)質(zhì)閱，比寫(xiě)珠江貌文化五重概醬念。中國(guó)東三大振主要余文化尸板塊地塊與區(qū)域的關(guān)系區(qū)域在城市中的地位區(qū)域的總體規(guī)劃區(qū)域的市政配套區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域的人口特征區(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析在城市中地位區(qū)域在城市中所承擔(dān)的實(shí)質(zhì)功能對(duì)地塊價(jià)值具有直接影響；居民對(duì)區(qū)域的心理認(rèn)知程度對(duì)地塊的價(jià)值同樣具有明顯影響！區(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析總體規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃的重心對(duì)地塊價(jià)值具有直接影響；區(qū)域格局現(xiàn)狀要求對(duì)地塊價(jià)值的估量要從現(xiàn)實(shí)出發(fā)；區(qū)域格局轉(zhuǎn)變趨勢(shì)要求對(duì)地塊價(jià)值的估量要具有前瞻性；區(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析市政配套配套現(xiàn)狀直接決定了對(duì)區(qū)域的功能和規(guī)劃的支撐力市政配套直接影響項(xiàng)目配套的規(guī)劃、從而影響成本的投入?yún)^(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析交通網(wǎng)絡(luò)不同類(lèi)型的項(xiàng)目對(duì)交通網(wǎng)絡(luò)的依賴(lài)程度不同交通網(wǎng)絡(luò)的通達(dá)性極大的影響著地塊可以支撐的定位區(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析人口特征地塊的地域性本質(zhì)上體現(xiàn)于不同地域人口特征的不同大多數(shù)項(xiàng)目都根植于區(qū)域市場(chǎng)，因此區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)直接決定了區(qū)域可以支撐的項(xiàng)目定位定性明歐顯且成顏熟的區(qū)艱域往往劉直接決蔑定地塊桃的產(chǎn)品翻定位案例——廣州天仍河區(qū)的娘中旅商卵務(wù)大廈菠定位的臂失誤地塊研形究不足小導(dǎo)致對(duì)爽地塊價(jià)射值把握血不準(zhǔn)、餃從而影額響定位攝的精準(zhǔn)項(xiàng)目住宅項(xiàng)陪目，建筑妨體已繩建成物，先鄰后5個(gè)公哲司經(jīng)草手。眼共賣(mài)林了3年，花寺了3千萬(wàn)廣褲告費(fèi)，戴賣(mài)了三自套。被狗開(kāi)發(fā)商染稱(chēng)為“黑帆色三信個(gè)三叛”，是廣師州天熊河區(qū)怎有名酷的爛殖尾樓始！地塊與市場(chǎng)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)屬性1對(duì)地塊的作用分析現(xiàn)狀供求現(xiàn)狀、價(jià)格水平分析產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格特征分析需求習(xí)慣分析市場(chǎng)屬性2對(duì)地塊的作用分析發(fā)展趨勢(shì)價(jià)格的變化趨勢(shì)產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格的變化趨勢(shì)需求特征的變化趨勢(shì)市場(chǎng)屬性3對(duì)地塊的作用分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同不同地段的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同不同檔次、風(fēng)格、形態(tài)的產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同地塊與膨周邊環(huán)訪境的關(guān)夢(mèng)系地塊周?chē)W邊的自附然環(huán)境地塊案周邊蠻的市看政配峽套地塊賠周邊轎的競(jìng)寒爭(zhēng)對(duì)葬手地塊周消邊的交踐通網(wǎng)絡(luò)地塊周邊環(huán)境屬性1與地塊的關(guān)系分析自然環(huán)境項(xiàng)目必須與地塊周邊的自然環(huán)境相融合或者相補(bǔ)充：周邊自然環(huán)境優(yōu)美且稀缺：則為地塊一大價(jià)值周邊自然環(huán)境差：則需要在項(xiàng)目?jī)?nèi)部進(jìn)行補(bǔ)充地塊周邊環(huán)境屬性2與地塊的關(guān)系分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度以及趨勢(shì)地塊周邊環(huán)境屬性3與地塊的關(guān)系分析社會(huì)環(huán)境社會(huì)治安、人文、風(fēng)俗等都有可能隱含著地塊的價(jià)值點(diǎn)！地塊周邊環(huán)境屬性4與地塊的關(guān)系分析配套完善的配套，則是地塊的價(jià)值屬性之一周邊配套不完善，則需要項(xiàng)目本身來(lái)補(bǔ)充市政配套與項(xiàng)目的投入有直接的關(guān)系地塊周邊環(huán)境屬性5與地塊的關(guān)系分析交通網(wǎng)絡(luò)交通發(fā)達(dá)是價(jià)值屬性之一毗鄰交通干道可能是優(yōu)勢(shì)也可能是劣勢(shì)案例——石家莊籍龍泉花建園概況狂：占地20藝0畝、消容積城率1.塑8離市滔區(qū)25分鐘多車(chē)程無(wú)任秀何配葬套。價(jià)格陽(yáng)：多層480元/平方戶米小高層130衰0元/平方斬米25分鐘車(chē)惰程不算品遠(yuǎn)、價(jià)柜格也不戚算高為什咬么賣(mài)罪不動(dòng)掌？地塊地形與技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)地塊四至規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)案例：灰肇慶四恭會(huì)市商泰貿(mào)城項(xiàng)辛目本項(xiàng)目牧占地面邁積約500畝，位渴于肇慶共地區(qū)四蔽會(huì)市的漢大沙鎮(zhèn)乖，同時(shí)槐又是32攪1國(guó)道與怎四會(huì)大您道的交昂匯處。侵從地理衣位置上登看，該推鎮(zhèn)是廣挖東省的贊中心鎮(zhèn)裳。但是緞該鎮(zhèn)的掠經(jīng)濟(jì)發(fā)唱展水平以仍然比毒較落后眼，200坊7年GDP約25億，螺人口偵約8.軟6萬(wàn)。產(chǎn)臨業(yè)處于巾從農(nóng)業(yè)岔向工業(yè)甲轉(zhuǎn)移的組階段，?；A(chǔ)設(shè)封施建設(shè)先的落后拿、大量爸荒廢的頑魚(yú)塘和冊(cè)農(nóng)田加租上工業(yè)拖發(fā)展帶仁來(lái)的環(huán)瓶境污染渠，導(dǎo)致福該鎮(zhèn)的咱宜居性路非常低鍵。項(xiàng)目概周況在實(shí)地沿考察完抄項(xiàng)目之?dāng)D后，最漲直接的采問(wèn)題就咽是：第一成：地譜塊周說(shuō)邊環(huán)坊境幾韻近荒舉涼！遠(yuǎn)離揭居民偏區(qū)、出人流快稀少自然環(huán)鐘境可以演說(shuō)是”份綠色沙減漠“極度垂缺乏抖市政毒配套膀、商鄉(xiāng)豐業(yè)配革套、慎生活時(shí)配套械等工業(yè)聚污染詠開(kāi)始逢蔓延第二憶：在貓這樣拆的地歲段，僚項(xiàng)目50極0畝規(guī)模況盡顯尷風(fēng)尬！500畝規(guī)騎模進(jìn)改不足露以造檢城，撈退守恨大沙挪又難綁以尋稍求支蘆撐！第三：霜作為大叔沙的第剪一個(gè)房雀地產(chǎn)項(xiàng)早目，孤芬軍作戰(zhàn)，景板塊乘效應(yīng)濱無(wú)從慕談起笛！很多房息地產(chǎn)開(kāi)舊發(fā)區(qū)域森都是在僑政府規(guī)堪劃的前厭提下進(jìn)左行，或蹲者商貿(mào)男區(qū)、或刻者未來(lái)淺城中心忙、或者族行政中愧心、或惑者物流姑中心、擁或者休帥閑中心布等，都丟可謂師白出有名旁，容易急得到市勸場(chǎng)的認(rèn)燙可。而本項(xiàng)謠目所處術(shù)區(qū)域既呢沒(méi)有形低成任何榴板塊，驕也沒(méi)有撤正式而科具體的雅政府規(guī)棗劃定位壩。在這抗種背學(xué)景下欣，直聲接進(jìn)蚊入市壓調(diào)是盲目的，各無(wú)法為確定最市調(diào)傭要解陷決的悶核心衡問(wèn)題均和市特調(diào)工決作的捐詳略間之分寸。鑒而應(yīng)站首先確對(duì)地皮塊進(jìn)托行研至究，謀以發(fā)綠現(xiàn)地語(yǔ)塊所弟蘊(yùn)含母的價(jià)鳴值所豪在，摟同時(shí)矛為展閥開(kāi)市撲調(diào)工機(jī)作提剃供方頓向性類(lèi)指導(dǎo)呈。研究一堂：地塊較與城市扶（地區(qū)允）的關(guān)崖系分析1、本項(xiàng)捏目所處哨地區(qū)是綁珠三角幼區(qū)域和芹粵西地鐮區(qū)的過(guò)防渡地帶吊，經(jīng)濟(jì)尾發(fā)展、喝城市建戴設(shè)還處粱于相對(duì)災(zāi)落后的膝水平。2、該繭地區(qū)汽以工銀業(yè)為校主導(dǎo)廢產(chǎn)業(yè)屆，人覽口結(jié)糖構(gòu)呈聚“啞餐鈴型游”，拆企業(yè)密高層挺管理辭人員籌和藍(lán)印領(lǐng)人側(cè)士是械一端耐，基層打工閘人員是霉另一端雙，幾乎葬沒(méi)有白乓領(lǐng)人士妹。3、根請(qǐng)據(jù)政西府規(guī)即劃，將是紙承接聲珠三財(cái)角區(qū)艦域相遵對(duì)低越端的證產(chǎn)業(yè)摧的重患要基透地！隨著工菜業(yè)基礎(chǔ)該設(shè)施的克完善，捕越來(lái)越臥多的工挖廠將進(jìn)谷駐。從認(rèn)而會(huì)帶汗動(dòng)當(dāng)?shù)匦杞?jīng)濟(jì)的肉增長(zhǎng)、狡居民收就入水平蝴的提高愈、人口艦的增加福等。這看對(duì)于本從項(xiàng)目將營(yíng)是一大抽利好！4、該哭地區(qū)把經(jīng)濟(jì)畏結(jié)構(gòu)例以工辨業(yè)為愁主，乘又沒(méi)留有極宅具吸承引力開(kāi)的自置然環(huán)捷境資突源或驕者歷絞史文扛化資跳源，覆注定耕了該斃地區(qū)妙住宅蘆項(xiàng)目陳向城既市以媽外區(qū)剃域的少輻射攻力有旅限！四會(huì)偶市的營(yíng)區(qū)位扣示意掘簡(jiǎn)圖研究二歐：地塊晶與區(qū)域階的關(guān)系某分析1、本脊項(xiàng)目稀所處伙區(qū)域灰交通劑發(fā)達(dá)贊，國(guó)督道、掙省道亂、鐵香路、兇快速到路、盟港口嚼一應(yīng)凳俱全應(yīng)，且梨仍在摸不斷頸完善纖。321國(guó)道介池于珠三音角和粵狠西地區(qū)召之間的薦一段可刪謂黃金鳳走廊；2、本澡區(qū)域突是從悲珠三床角進(jìn)酷入粵撫西地何區(qū)的滔咽喉性地帶習(xí)，可凍謂黃惠金走驢廊的鳴門(mén)戶煎；3、本區(qū)鄙域內(nèi)人網(wǎng)口無(wú)論肚購(gòu)房區(qū)陵域傾向選和消費(fèi)幕軌跡上截呈現(xiàn)四玻方割據(jù)敬的格局歐，而沒(méi)揀有一個(gè)鋒核心；4、根勁據(jù)政邀府規(guī)術(shù)劃，金準(zhǔn)備隨將地虹塊所猜屬大匆沙鎮(zhèn)究打造碌成“紀(jì)肇慶灑市第森一鎮(zhèn)他”！它雖然庫(kù)具體耀的規(guī)達(dá)劃還忙未出與臺(tái)，均但是品這將礎(chǔ)在一漿定程堂度上甘提升輩市場(chǎng)踐預(yù)期奇！項(xiàng)目氏地塊熔的宏習(xí)觀區(qū)榨位示沖意簡(jiǎn)乒圖地塊位置研究三押：地塊鐮與地段切的關(guān)系感分析1、地塊予所處地丸段的自愿然環(huán)境酸像“綠這色沙漠第”，同矮時(shí)開(kāi)始?jí)κ艿焦ふ紭I(yè)污染言，自然環(huán)鬼境在此晉具有很款強(qiáng)的稀賢缺性，值得角本項(xiàng)目捏在園林僑綠化上數(shù)予以重聚視！2、所絨處地伴段生林活配品套設(shè)撞施極隆為缺摧乏，擇本項(xiàng)也目必襲須通風(fēng)過(guò)自表身的模配套燒來(lái)補(bǔ)病充。3、32扯1國(guó)道摩和四托會(huì)大段道途岔徑該拒地段借，在狗區(qū)域濃范圍域內(nèi)具架有明罪顯的家優(yōu)勢(shì)紋，不霜過(guò)由筐于該侄地段籮遠(yuǎn)離坊大沙犯鎮(zhèn)鎮(zhèn)裁中心義，因雖此對(duì)于大屢沙鎮(zhèn)人廳口而言占，本項(xiàng)燙目的交步通條件輸沒(méi)有絲鑰毫吸引哥力！研究道四：躲地塊奇與市泥場(chǎng)的柜關(guān)系冷分析1、該區(qū)削域房地扮產(chǎn)市場(chǎng)譽(yù)還處于克粗放經(jīng)泊營(yíng)的階糕段，居早住置業(yè)劉需求主漏導(dǎo)市場(chǎng)慨；2、整體翠而言，艇該區(qū)域抓市場(chǎng)中掌高端產(chǎn)桌品供應(yīng)蚊不足；3、相滴比珠押三角測(cè)區(qū)域宋城市義，該靈區(qū)域掘房地綿產(chǎn)市榨場(chǎng)受窯金融開(kāi)危機(jī)爸影響答程度陵不明倉(cāng)顯，黃仍然盟具有遞較強(qiáng)哄的剛扣性需翁求！研究五屠：地塊變技術(shù)條延件分析1、地膚塊面須積約500畝，該燙區(qū)域范踏圍內(nèi)屈暢指可數(shù)前，不過(guò)惹如果本遲項(xiàng)目?jī)H掙僅局限雨于大沙榨鎮(zhèn)，那姓么如此饅規(guī)模便抵是一大應(yīng)劣勢(shì)！2、地膚塊僅爪靠321國(guó)道，皺而且呈淺狹長(zhǎng)形超狀，是壯劣勢(shì)之塔一；3、地塊奪成本相倡對(duì)低，守是優(yōu)勢(shì)韻之一。通過(guò)淹以上渡關(guān)系枝分析碌，發(fā)應(yīng)現(xiàn)：①該區(qū)域桐最大的姜機(jī)遇在雨于無(wú)論唯居民購(gòu)傻房區(qū)域衣傾向還宜是消費(fèi)割軌跡都宣沒(méi)有形害成一個(gè)丸核心！本地塊夸最大的久價(jià)值屬賣(mài)性在于沙其經(jīng)濟(jì)密區(qū)位、供交通條拖件以及雄規(guī)模！如果本瓜項(xiàng)目?jī)H納僅局限榆于大沙非鎮(zhèn)市場(chǎng)破，難以執(zhí)尋求足抄夠的市錯(cuò)場(chǎng)支撐督，且無(wú)跪法充分扇挖掘經(jīng)燥濟(jì)區(qū)位體、地塊閃交通及洲規(guī)模上憤的價(jià)值降！地塊所似處地段蔥最大的定優(yōu)勢(shì)在架于是黃只金走廊睜的門(mén)戶梯！基于棵以上彼發(fā)現(xiàn)士，為魯了充俯分挖敏掘地投塊價(jià)廳值，域我們姐認(rèn)為拐本項(xiàng)桐目毫溪無(wú)退集路，屆只有緩向大淋沙鎮(zhèn)覆以外花更廣刊的區(qū)茫域突障圍，掃即要慚想實(shí)諷現(xiàn)本娘項(xiàng)目噸的成天功，旁就必杜須:將本耐項(xiàng)目殘打造績(jī)成該敞區(qū)域恨的中幅心！很明顯貌，將本犯項(xiàng)目打槳造成區(qū)悼域中心乘不僅可墾以充分螞發(fā)揮地呈塊的價(jià)巨值，又侵可以避泊免大沙臺(tái)市場(chǎng)不厘足的局圈限！但善是這一啞定位到恭底能否汽尋求足抬夠的支聰撐呢?如果拼可以對(duì)，那狀么又漁應(yīng)該歷怎么鼻打造壓呢？這就循有待管于通食過(guò)市悼調(diào)來(lái)當(dāng)明確訂：1、周邊食其他區(qū)多鎮(zhèn)對(duì)地拐塊所處添地段的福心理認(rèn)硬知是否凡認(rèn)同？2、周殃邊其采他區(qū)警鎮(zhèn)房稀地產(chǎn)饞發(fā)展蛋的具退體態(tài)想勢(shì)？3、區(qū)擁域范昂圍內(nèi)耐的需勞求量容是否石足以脾支撐略？4、市樓場(chǎng)需丈求特建征如坡何?……二、項(xiàng)長(zhǎng)目合作線方式與質(zhì)開(kāi)發(fā)時(shí)購(gòu)機(jī)策劃項(xiàng)目合撈作方式僻：主要斃考慮乖開(kāi)發(fā)翅商自昂身在病土地傻、資揉金等攀方面籍的專(zhuān)按長(zhǎng)、凡經(jīng)驗(yàn)勉和社斑會(huì)關(guān)礙系等把方面啦的實(shí)漆力或宵優(yōu)勢(shì)描程度座，可暑選擇潑獨(dú)資掠、合嚼資、喉合作軍（包絞括合駐建）偏、委拿托開(kāi)稿發(fā)等禁開(kāi)發(fā)晶合作是方式聰進(jìn)行封選擇鍬。開(kāi)發(fā)時(shí)棉機(jī)策劃島：主要考板慮房地防產(chǎn)開(kāi)發(fā)瓦項(xiàng)目的波市場(chǎng)前難景、充確分考慮只開(kāi)發(fā)項(xiàng)腐目規(guī)劃偉設(shè)計(jì)、糞拆遷等跌工作的店時(shí)間，辭來(lái)確定袋房地產(chǎn)廁開(kāi)發(fā)項(xiàng)蝕目的建舌設(shè)時(shí)機(jī)此。大型段房地斧產(chǎn)開(kāi)屢發(fā)企屆業(yè)為助了規(guī)衣避風(fēng)得險(xiǎn)通朽常采么用分期開(kāi)碑發(fā)的方肆式進(jìn)搞行。三、凝項(xiàng)目寸定位案例——廣州指天河脈區(qū)中兔旅商會(huì)務(wù)大劉廈定歡位項(xiàng)目現(xiàn)肺狀住宅筐項(xiàng)目丸，建筑咳體已見(jiàn)建成脖，先立后5個(gè)公司迎經(jīng)手。孫共賣(mài)了3年，花備了3千萬(wàn)懸廣告布費(fèi)，途賣(mài)了瞞三套什。被蝕開(kāi)發(fā)題商稱(chēng)淋為“黑悟色三黨個(gè)三艘”，是廣州稅天河區(qū)陜有名的筆爛尾樓扇！定位秋假設(shè)1定位腦住宅擠：是翻否檔雄次或梯者質(zhì)量上有釋問(wèn)題殖？定位假?gòu)?qiáng)設(shè)2定位陡為商票場(chǎng)？定位幅假設(shè)3定位為港純酒店局？定位父假設(shè)4定位為知寫(xiě)字樓怒？所處區(qū)唯域定性木明顯廣州天察河區(qū)是估典型的輕商務(wù)區(qū)貨，寫(xiě)字賣(mài)樓林立始！從市產(chǎn)場(chǎng)看1、中國(guó)脅加入WT帆O，寫(xiě)字招樓租金摟開(kāi)始上俊升2、很多頭中小公猶司想在湊天河區(qū)藝辦公，宴有利于超公司形座象的提把升，但糖苦于租按金太高3、很多喇小公司斗在天河幣區(qū)住宅蟻和酒店披辦公從產(chǎn)異品特蜻征看外立面且、大堂與、結(jié)構(gòu)言上都具甜有改為愛(ài)寫(xiě)字樓呼的特點(diǎn)燒！定位更蘿改做寫(xiě)字怕樓的優(yōu)市勢(shì)非常衡明顯！項(xiàng)目業(yè)肆績(jī)8個(gè)月滔銷(xiāo)售爬一空欠！四、英項(xiàng)目梯資金仔運(yùn)作相策劃分析可奔能的資右金來(lái)源債、不同蛇來(lái)源資涉金的比窄例、分敬析短期魔和長(zhǎng)期摟資金的魔需求計(jì)壺劃等，險(xiǎn)并對(duì)項(xiàng)掙目的實(shí)昆際發(fā)生蜻值和預(yù)波測(cè)的經(jīng)俊濟(jì)效益佛進(jìn)行比憂較和分痛析。五、項(xiàng)懶目市場(chǎng)皇推廣鋼策劃推廣的絞基本步碼驟制定聚推廣搬策略確定推焦廣主題提煉脾賣(mài)點(diǎn)推廣部創(chuàng)署反饋調(diào)乏整媒介組也合確定襖推廣詠方向1、三大縮慧推廣方吸向以品牌偏推廣為刪核心以產(chǎn)品嫁推廣為敗核心以概念找推廣為腳核心2、如何牢制定推乏廣策略以市場(chǎng)慣策略為插方向以項(xiàng)目微定位為驕核心依輔據(jù)以打動(dòng)糕目標(biāo)客謎戶群為褲目標(biāo)案例——大沙項(xiàng)撥目推廣獵策略明修棧碌道暗度陳決倉(cāng)大張旗臣鼓的宣泥傳“門(mén)遺戶中心皺”，強(qiáng)幫化門(mén)戶懇中心的渡巨大價(jià)陰值，塑非造門(mén)戶惠中心的慎強(qiáng)勢(shì)品伸牌！借助門(mén)竊戶中心泡的巨大罵品牌效顆應(yīng)、門(mén)活戶中心興的巨大梅價(jià)值體費(fèi)現(xiàn)，達(dá)李到市場(chǎng)薦對(duì)本項(xiàng)犁目的認(rèn)凍可！3、如替何確問(wèn)定推辜廣主坐題要能發(fā)夠表擾達(dá)項(xiàng)優(yōu)目定凝位能夠繭迎合址市場(chǎng)蓋需求代表芝項(xiàng)目乞的最浩大賣(mài)興點(diǎn)具有曠張力赴、沖倉(cāng)擊力遵循推桑廣策略案例——四會(huì)仙項(xiàng)目研推廣率主題——打造出黃金缺走廊備上的祝門(mén)戶梨中心微！——承接伍珠三憶角的味繁華軌再現(xiàn)距！四會(huì)項(xiàng)群目推廣舅次主題——住宅桑部分——演繹東略南亞的頌浪漫舒澡適橫比大廣州司城的蒜明盤(pán)裁名居籮！——商業(yè)部療分——匯聚粵鑄西粵中陳財(cái)富盛拜宴力鑄五墻路三江末商業(yè)核與心！案例——廣州悄中旅覽商務(wù)殖大廈炎推廣校主題第二代距生態(tài)商琴務(wù)寫(xiě)字倘樓！——全國(guó)首究次提出盈這一概善念4、如何伴提煉核是心賣(mài)點(diǎn)能夠今承載就出項(xiàng)網(wǎng)目的腐核心樹(shù)價(jià)值市場(chǎng)脂最敏繩感的袍項(xiàng)目街屬性——有的幻玉放矢具有餃排他糖性——能夠顯悼著的區(qū)揭別于其訓(xùn)他樓盤(pán)符合嗽推廣酸方向案例——四會(huì)項(xiàng)領(lǐng)目賣(mài)點(diǎn)斯提煉黃金走廊上的門(mén)戶中心此概念至少在區(qū)域內(nèi)首次提出五大中心橫空出世居住中心、商業(yè)中心、休閑中心、娛樂(lè)中心、文化中心項(xiàng)目的建筑風(fēng)格演繹東南亞的浪漫風(fēng)情、還原自然的居住精髓500畝的項(xiàng)目規(guī)模大氣、成熟、完善項(xiàng)目的復(fù)合功能吃喝玩樂(lè)、行走居留，想怎么樣就怎么樣大沙的交通優(yōu)勢(shì)鐵路水路陸路、路路直抵財(cái)富案例——廣州答中旅粥商務(wù)鐵大廈備核心庸賣(mài)點(diǎn)支撐睡點(diǎn)：面積小價(jià)位相欠對(duì)其他息甲級(jí)寫(xiě)金字樓低物管費(fèi)徑低中小見(jiàn)企業(yè)進(jìn)入廣州CB孕D的綠色姨通道！地塊惜核心伶價(jià)值新形跑勢(shì)下示物業(yè)從管理童將成太為推載廣的銅一大躍重點(diǎn)5、媒芒介組古合運(yùn)虜用推廣巡壽不是劃簡(jiǎn)單院的廣民告發(fā)鹿布，推廣加渠道期的空孩間組陽(yáng)合尤罪為重劇要！大眾傳媒小眾/分眾傳媒定義面向大眾的新聞媒介。面向特定的受眾族群的媒體。舉例報(bào)紙、通訊社、廣播、電視、新聞紀(jì)錄影片和新聞性期刊等商業(yè)樓宇視頻媒體、賣(mài)場(chǎng)終端視頻媒體、公寓電梯平面媒體（框架媒介）、戶外大型LED彩屏媒體、手機(jī)無(wú)線廣告、公交車(chē)身廣告等。媒介分間類(lèi)主要媒體優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)報(bào)紙傳播面廣傳播迅速新聞性強(qiáng)文字表現(xiàn)力強(qiáng)便于查找和保存成本較低時(shí)效性差閱讀群體局限性強(qiáng)色澤差，缺乏動(dòng)感雜志時(shí)效性長(zhǎng)針對(duì)性強(qiáng)印刷精美，表現(xiàn)力強(qiáng)出版周期長(zhǎng)理解能力受限難以制造大規(guī)模聲勢(shì)廣播傳播面廣傳播迅速感染力強(qiáng)難以保存時(shí)間線性傳播，選擇性差只傳播聲音，傳播效果較差，電視視聽(tīng)結(jié)合傳達(dá)效果好紀(jì)實(shí)性強(qiáng)，有現(xiàn)場(chǎng)感傳播迅速，傳播面廣不受理解力限制難以保存被動(dòng)接受，選擇性差成本高互聯(lián)網(wǎng)范圍廣泛，超越時(shí)空雙向互動(dòng)個(gè)性化多媒體，超文本傳播針對(duì)客戶面太局限目前用戶不夠普及戶外廣告公眾曝光率高，沖擊性強(qiáng)制作精美展示時(shí)間長(zhǎng)內(nèi)容可隨時(shí)更新對(duì)地區(qū)和消費(fèi)者的選擇性強(qiáng)覆蓋面小宣傳效果難以測(cè)評(píng)主要媒妖體優(yōu)劣香勢(shì)媒體言運(yùn)用探的八童點(diǎn)基絞本策略大眾媒繪體樹(shù)形珍象，分弓眾媒體及要效益大眾媒啊體要有甲爆炸力吳，分眾辮媒體要勉有持續(xù)幸力大眾媒引體必須勸創(chuàng)新應(yīng)旗用，才鋤能發(fā)揮熊作用分眾科媒體皆需注員意交宅叉使早用，摩才能放發(fā)揮譽(yù)最佳紫效果大眾但媒體跌預(yù)熱哀、頭怪陣，慚分眾龜媒體私跟蹤忙、壓哄陣大眾媒弟體的傳躺播內(nèi)容仰要簡(jiǎn)單叨明了，車(chē)分眾媒予體可以稱(chēng)細(xì)致清此晰對(duì)新型膜的分眾緞媒體給癢予足夠竄重視包裝怎、媒裳體及櫻活動(dòng)有的組紗合搭探配使愁用6、推廣貍部署兩之大要點(diǎn)系統(tǒng)物性不是打聞?dòng)螕簦暠仨氂杏?xùn)貫穿始配終的主艷線，遵辜循推廣蟲(chóng)方向、雜策略、皮主題、的賣(mài)點(diǎn)、窩媒介組裕合有計(jì)吸劃的部蒜署。各餅個(gè)階段塌要有不現(xiàn)同的主報(bào)題，同冷時(shí)又不營(yíng)能與推蟻廣主線月相違背比！持續(xù)映性遵循夠了正根確的暈策略深方向軟，還向必須舍有風(fēng)樂(lè)物長(zhǎng)蛇宜放歷眼量蠢的耐壘性！泄過(guò)分文急于埋求成揭效容盡易半詠途而計(jì)廢！關(guān)于廣澡告1、關(guān)貝于廣籮告的沾技巧如何制丙造新聞?dòng)车挠深^柔？廣告與磚銷(xiāo)售的駁關(guān)系廣告注的基調(diào)與項(xiàng)淚目定幸位的廢關(guān)系廣告的基調(diào)與產(chǎn)翻品形留態(tài)的胃關(guān)系廣告姻版式孩的沖槐擊力柿有多哪大？案例——成都金方林半島騾項(xiàng)目區(qū)域成都預(yù)市西弄面，飾歷史扒文化喝風(fēng)景沫保護(hù)齊區(qū)——浣花溪泄一帶，屬于朝成都郵市購(gòu)犁房首文選的“上風(fēng)匙上水”的區(qū)域攻！浣花溪問(wèn)一線已醒經(jīng)形成對(duì)成都市附區(qū)家喻隔戶曉的豪宅殿集中設(shè)區(qū)，如：?jiǎn)厩帻堖w城、夏龍泉筐等。金林半仙島區(qū)位芽示意簡(jiǎn)州圖地段浣花公溪?dú)v禁史文喉化風(fēng)蛋景保蛛護(hù)區(qū)豆的核心懼地段，緊鄰很十里浣堤花溪、草堂悅路、住浣花益廊橋恩和聞玻名中豬外的跑世界昂名勝——杜甫歌草堂子；緊鄰占捆地530畝的滔市政音園林鑒公園牲，以法及市杠政綠既化帶怪；東、相西、挪北面她被浣踩花溪嚼包圍禮，形雄成三賄面環(huán)蛇溪的笑半島扎地形您；根據(jù)近規(guī)劃撞要求棋將是非該片棟區(qū)低密度頓的絕版史住宅用肺地！地塊地塊技術(shù)指標(biāo)占地面積140畝容積率0.87建筑密度24.87%綠化率50%機(jī)動(dòng)車(chē)位數(shù)量480個(gè)非機(jī)動(dòng)車(chē)位數(shù)量400個(gè)單純的蒙從技術(shù)灑指標(biāo)來(lái)鋸看，相比異周邊別的高種端項(xiàng)捐目本地栗塊只查有劣展勢(shì)！顯然芹，處倍于金選字塔濟(jì)頂端耗的極獨(dú)少數(shù)息群體針是：集財(cái)富知、智慧膊、品味堵于一身萄的頂級(jí)然貴胄人你士！單純基的物霜質(zhì)消匹費(fèi)對(duì)滅他們饒構(gòu)不歲成最寒強(qiáng)的夢(mèng)吸引時(shí)力，烘只有鹿將精弱神愉申悅、階生活荷品味蜜、價(jià)繪值觀嘩念聯(lián)島系在統(tǒng)一起宮才能績(jī)打動(dòng)綠他們瘦！據(jù)此，甩將本項(xiàng)嚼目定位拆為：浣花合風(fēng)景華區(qū)絕野版核攻心地坡段的