房地產(chǎn)前期策劃培訓(xùn)講義二

1房地產(chǎn)前期策劃培訓(xùn)第2頁表達(dá)的是土地不是植物識(shí)別需求這是說諸葛亮、說謀劃、策劃不是說憨豆、不是說喜劇明星識(shí)別意圖策劃——謀略實(shí)施也策——謀劃、計(jì)劃（思、想）劃——筆劃、劃一下（寫、做）房地產(chǎn)策劃就是——有想法還得能執(zhí)行為什么從土地經(jīng)諸葛亮城市、開盤房地產(chǎn)策劃到底干嘛的呢？謀城（產(chǎn)品）略地（搶人）定位、規(guī)劃、產(chǎn)品、棟數(shù)、戶型、業(yè)態(tài)包裝、推廣、媒體、活動(dòng)、渠道、優(yōu)惠政策貫穿房地產(chǎn)開發(fā)過程始終作為一個(gè)新環(huán)境下的新媒體人每個(gè)人本身都是諸葛亮、都是策劃因?yàn)槲覀兌加邢敕偨Y(jié)以上新媒體人應(yīng)該……？理解客戶需求擁有策劃思維16目錄產(chǎn)品策劃體系定位12產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料3產(chǎn)品策劃體系內(nèi)容4反饋與修正17產(chǎn)品策劃體系定位第18頁簡單的開發(fā)過程誰知道？市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理成本決策拿地階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目施工階段銷售服務(wù)階段我司職責(zé)第20頁誰做過市場(chǎng)調(diào)研？第21頁怎樣做輝市場(chǎng)調(diào)灣研？第22頁市場(chǎng)調(diào)似研的目掃的是什襯么？第23頁地塊能夸不能拿能不能蘆盈利及社桑會(huì)影本響決策拿世地階段規(guī)劃設(shè)綁計(jì)階段項(xiàng)目施蒼工階段銷售服姿務(wù)階段產(chǎn)品皆打造規(guī)劃幾發(fā)棟樓多高戶型立面景觀配套推廣活動(dòng)渠道選缸擇銷售優(yōu)襖惠營銷亮仗點(diǎn)假定階債段根據(jù)扶周邊盞市場(chǎng)上假定斥產(chǎn)品養(yǎng)及價(jià)彩格實(shí)操山、優(yōu)螞化、肥產(chǎn)品刪力競(jìng)疫爭階師段銷售碑力競(jìng)紗爭階詠段24定位前端市咸場(chǎng)定位中端朵產(chǎn)品犬策劃后端肯營銷聲推廣房地產(chǎn)取項(xiàng)目前科期報(bào)告房地產(chǎn)惡項(xiàng)目前致期策劃哪過程中承前啟糟后的模塊廁。經(jīng)紀(jì)駝公司留間競(jìng)蒜爭升展級(jí)，扁產(chǎn)品兵策劃說由自盾選動(dòng)賤作變嬌為規(guī)終定動(dòng)茄作，旦廣度襯及深戀度也偷逐漸學(xué)加大繩。2526產(chǎn)品沫策劃沸基礎(chǔ)逐資料第27頁為什篇么要葛定位擔(dān)？第28頁解決項(xiàng)廊目是什蛾么的問肌題什么挑產(chǎn)品廣、什訴么形專象高端、天剛需什么價(jià)應(yīng)值（價(jià)刮格）——值多轎少錢第29頁第30頁定位萌到底牙為什倡么第31頁尋找及音確定方臉向第32頁產(chǎn)品打治造方向營銷訴后求方向價(jià)值價(jià)月格形式檔匙次客戶賤層次營銷常手段相對(duì)經(jīng)應(yīng)——價(jià)格碗定位撤、討產(chǎn)品乏定位亦、客召群定肝位、貢形象積定位332.當(dāng)?shù)卣叢咭?guī)范4.市場(chǎng)蘆調(diào)研1.地塊憶資料3.開發(fā)商分訴求基礎(chǔ)資緒料5.項(xiàng)目定眉位客觀事乘實(shí)主觀手判斷342.當(dāng)?shù)貜V政策獎(jiǎng)規(guī)范4.市場(chǎng)斧調(diào)研1.地塊資伶料3.開發(fā)商晝?cè)V求基礎(chǔ)資誦料5.項(xiàng)目定魚位第35頁一開始臭地塊基畫本都這僅樣的第36頁規(guī)劃條件總占地面積208628㎡規(guī)劃建筑面積247620㎡其中：建設(shè)用地面積99048㎡容積率≤2.5代征地面積109580㎡建筑密度≤25%規(guī)劃用途居住用地建筑限高≤60米第37頁容積率斃練習(xí)這是一狡塊地這是絹一塊銜地這是織一塊發(fā)地這是一旨?jí)K地38地塊隊(duì)資料地塊資導(dǎo)料主要滔包括：規(guī)劃江意見船書及經(jīng)相關(guān)時(shí)政府狹文件地塊CA脾D圖地塊擇內(nèi)外痕部情叨況既有勤規(guī)劃涉方案39地塊資拔料|規(guī)劃意步見書及浙相關(guān)政源府文件規(guī)劃意剃見書及姐相關(guān)政酒府文件傘：地塊真實(shí)的官暴方權(quán)威信息40地塊資鐘料|規(guī)劃蛛意見鬼書及蜻相關(guān)個(gè)政府濁文件規(guī)劃菌意見錄書41地塊資館料|規(guī)劃胸意見秀書及廢相關(guān)睬政府亭文件規(guī)劃勺意見膝書地塊即的用填地性描質(zhì)、粒面積刺指標(biāo)吵、容暗積率倦、限高、舟建筑密虧度42地塊資仁料|規(guī)劃百意見攝書及述相關(guān)色政府國文件規(guī)劃意俘見書是否治含代管征/代建倦的道柳路用砌地及綠化用猶地指標(biāo)是否有勻政策房禽指標(biāo)？限價(jià)桐房/廉租炊房/回遷房/回遷商玩業(yè)43地塊貨資料|規(guī)劃久意見裙書及仗相關(guān)哭政府慣文件規(guī)劃意摸見書建筑綁紅線謠退讓槐距離萄及道倍路紅福線退右讓距篩離社區(qū)架出入宵口方錦位設(shè)很置要談求與逃車位抽配比避要求44地塊資巧料|規(guī)劃意矩見書及阿相關(guān)政療府文件規(guī)劃鉤意見且書地塊圖清：直觀法了解45地塊資失料|規(guī)劃意顏見書及拜相關(guān)政直府文件相關(guān)政欺府文件路：其它羨官方文鉤件作為熊補(bǔ)充市政管慌線情況裙、采暖鮮方式……第46頁除了軍笛事外交衡部門婦女兒鳴童部門默等少數(shù)借部門大部分災(zāi)部門都以開發(fā)商都去審批涼備案的第47頁政府下猶的文件初基本上涂都已經(jīng)鍵把地塊夸弄成什也么產(chǎn)品聽基本都型了地塊大渠小住宅據(jù)、商遺業(yè)比灶例建筑限喇高最大滾可售柱面積形式沃及調(diào)毫性才是冠開發(fā)歉商可膛以自鄉(xiāng)豐由發(fā)惹揮的（產(chǎn)品柏及形象具）48地塊資添料|地塊費(fèi)內(nèi)部桿及周撇邊情勾況地塊端內(nèi)部蠅及周疊邊情染況：現(xiàn)狀及奔未來規(guī)詳劃，盡蜻可能塘用實(shí)液景照片展示嫁。內(nèi)部：是否廈存在搶地勢(shì)什高差攪、原句生植狠被、水系、溫嚇泉、蓋工業(yè)追遺存工等？是否存鴨在被污侮染后需稼要更換形的土壤溪？外部刪：有利因洋素：景躲觀資源量，如河盟流湖泊趴、旅游曾景點(diǎn)、鳳城市地州標(biāo)等；縣社會(huì)資摸源，如廈重點(diǎn)中政小學(xué)，撿大型醫(yī)錦院，市裝政公園胳，體育濫場(chǎng)館等凝；交通抽站點(diǎn)，沖如地鐵/輕軌/BR毛T站點(diǎn)等戲。不利因靠素：噪棗聲及粉粉塵污染嘴，如市標(biāo)政主干掃道，鐵甜路，工沙廠，專吸業(yè)市場(chǎng)漁，發(fā)電洗廠；心為理負(fù)面微影響，饒如高壓線握走廊，火肌葬場(chǎng)劈燕，墳季地，再破舊課樓房蒜等。49地塊艷資料|地塊死內(nèi)部黑及周蝴邊情弱況案例西中中南北東502.當(dāng)?shù)卣毑咭?guī)范4.市場(chǎng)淋調(diào)研1.地塊資擱料3.開發(fā)商笨訴求基礎(chǔ)貼資料5.項(xiàng)目周定位51當(dāng)?shù)乜菊邠б?guī)范項(xiàng)目所喊在省、槍市的最新的政策套規(guī)范要量求。建筑間距系數(shù)日照測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)建筑寬高比與樓座熱排布相獻(xiàn)關(guān)的規(guī)石范……52當(dāng)?shù)乇呙?guī)范日照毒及間互距系誘數(shù)設(shè)魂計(jì)依角據(jù)：《沈陽壇市居留住建思筑間鳥距和橡住宅習(xí)日照削管理置規(guī)定》(沈陽市嘆人民政刊府令200版6第64號(hào))“第九咱條”好：住溉宅建產(chǎn)筑高約度在40米以薄上時(shí)爆，面寬層不大帝于60米?！暗谟臼慕驐l”洽：高療層建彈筑遮焰擋相駱鄰住堡宅，饑當(dāng)建駐筑高料度與濱建筑援面寬袖之比胳大于1.冶2時(shí)，按天遮擋建岔筑面寬魔確定建嚼筑間距氣系數(shù)；在三獨(dú)環(huán)路咐以內(nèi)室地區(qū)膊，當(dāng)炒建筑頌高度導(dǎo)在40米以上騾時(shí)，建遞筑間距蔬系數(shù)不毛得小于1.4，且建驗(yàn)筑間距悟不得小斜于40米；“第促十七陸條”柏：沿堡城市轉(zhuǎn)主要佛道路南一側(cè)惱并列看布置貝的高乒層住接宅之蛾間的欺建筑澇間距尋除滿續(xù)足本援規(guī)定東相對(duì)累應(yīng)的軋建筑艙間距遼要求誼外，不得草小于30米?！暗谖鄱龡l殼”：越住宅帝日照柴是指姻住宅個(gè)主采挎光面庭居室校的滿販窗日哲照時(shí)砍數(shù)。劇日照黎標(biāo)準(zhǔn)憑日為攪大寒腸日，柄有效帳日照迅時(shí)間桂帶為上午8時(shí)至糧下午4時(shí)。“第二略十五條聾”：新牽建高層扛住宅或這高層和計(jì)多層混光合的住斤宅成組康布置時(shí)芳，新建匪住宅日照應(yīng)惕不低于張大寒日1小時(shí)。建筑疫寬高暑比建筑乒間距日照測(cè)神算標(biāo)準(zhǔn)53當(dāng)?shù)卣尾咭?guī)范項(xiàng)目所詢?cè)谑?、沖市的最新的政策號(hào)規(guī)范要怖求。層高陽臺(tái)飄窗入戶花彎園地下喘空間……與贈(zèng)接送面冷積相暫關(guān)的奪規(guī)范54當(dāng)?shù)匦g(shù)政策徒規(guī)范贈(zèng)送面旦積依據(jù)眠：成都市墾規(guī)劃管捎理局關(guān)魚于對(duì)《吊成都市餅規(guī)劃管紀(jì)理技術(shù)幅規(guī)定》帶中容積襖率、建陡筑面積壓等指標(biāo)鴉的補(bǔ)充因解釋二、住溝宅建筑層高衡不應(yīng)牌大于3.揪6米。躍層謹(jǐn)式住宅陰起居室漂（廳）帽、低層青住宅起阻居室（央廳）層蛙高為戶浩內(nèi)通高熟以及住誤宅坡屋宅頂部分店除外。六、候每套描住宅暢陽臺(tái)借（含暮各類遭形式搶的陽芹臺(tái)、鑄入戶噸花園重、露望臺(tái)等妖非公住共活寧動(dòng)空金間）潔的水平布投影鋤面積活不大斯于該竹套住貼宅套稻型建莖筑面女積的20蔬%；商榮業(yè)、遮辦公托、酒淹店建渠筑的撿每層敵陽臺(tái)割水平肺投影喪面積海不大茅于該惠層建區(qū)筑面庫積的15%。此外現(xiàn)，陽臺(tái)進(jìn)抬深不應(yīng)弱大于1.馬8米，低拳層住貢宅、使退臺(tái)匆式建疾筑陽道臺(tái)等集有特墨殊要寄求的售除外巴。七、飄窗窗臺(tái)與憶室內(nèi)樓安地面高靈差不得潤小于0.毛45米，且測(cè)凸出外良?jí)挾冗z不得大壤于0.推6米。八、溝除建哭筑入婚口雨誓篷外犬，建筑附芳屬構(gòu)件欺（如空憂調(diào)板、桃花池、卻構(gòu)造板踏等）的孤進(jìn)深不都宜大于0.最6米，且僵連續(xù)長熱度不應(yīng)塘大于1.8米。座住宅京建筑榆不允蛋許設(shè)纖置除軋結(jié)構(gòu)購構(gòu)件耳以外唇的附侵屬構(gòu)榨件。九、屢除避埋讓、冊(cè)對(duì)接室市政洪公共興地下閃空間盯外，像建筑找物地湊下室滅、半籍地下推室的獨(dú)頂板哈面不對(duì)應(yīng)高優(yōu)于室蹈外地肅坪1.0米；農(nóng)建筑吼物地通下室歷、半隸地下始室頂驅(qū)板面本高于胸室外寸地坪倘大于1.亮0米時(shí)，換按照該瞇層水平棕投影面發(fā)積計(jì)入惹容積率旅。地下除室、半哄地下室滴頂板面芝高于室垂外地坪艘部分按彩地上建曉筑的規(guī)牲定進(jìn)行么退距管偶理。十一溜、本漿解釋樹自201沖0年2月25日起戀施行琴，有套效期善為兩惕年。其它留類型薄：樓斤座高度自控制、土地著使用年瓦限（沈露陽）、方外立面析要求（持銀川）等……根據(jù)住聯(lián)宅地塊3.2的容鄉(xiāng)豐積率聰及沈褲陽市者相關(guān)辭日照稼和建德筑間擺距的望要求探，估坦算平均層劉數(shù)30興-3善5層能仙滿足天相關(guān)緊指標(biāo)；根據(jù)抗響震設(shè)防輔的要求塌及各結(jié)饞構(gòu)形式鬧高限的癥要求，狐本案住扭宅部分值控制高雹度不超扎過120葉-13濫0米；根據(jù)《高規(guī)》要求穩(wěn)，100米以可上的翼住宅鑰，應(yīng)端設(shè)置解避難項(xiàng)層，惱而避難層奧的設(shè)置輕，會(huì)造牌成高層君住宅的推成本和寶公攤面冊(cè)積的增酷加；根據(jù)結(jié)恒構(gòu)計(jì)算疊要求，某建筑體軌越高，峰荷載要越求就越針高，鋼萍筋用量帽增加、音混凝土晶標(biāo)號(hào)提瘋高、構(gòu)率件截面池尺寸加緞大，因到此，在增加建貝安成本的同吃時(shí)，減小減實(shí)際督使用襲空間，即折得房睡率會(huì)唱進(jìn)一肺步降憲低；因此，召建議本任項(xiàng)目住宅高棒度控制堂在100米以終內(nèi)當(dāng)?shù)夭日咂ヒ?guī)范562.當(dāng)?shù)卣畈咭?guī)范4.市場(chǎng)調(diào)季研1.地塊資清料3.開發(fā)坊商訴偽求基礎(chǔ)資覺料5.項(xiàng)目定受位第57頁互動(dòng)開發(fā)商發(fā)都提出躍過哪些錫無理要痕求58開發(fā)栗商訴企求開發(fā)嬌商訴超求：睡項(xiàng)目怖目標(biāo)借、項(xiàng)揮目發(fā)出展方泡向、榜期望痛均價(jià)筐、開礦工順壟序、踐可突腿破的覺限制州性規(guī)素劃條預(yù)件等很，通諒過項(xiàng)吼目招世投標(biāo)扮文件炊或與礎(chǔ)開發(fā)番商溝膏通了史解。最重要恰是項(xiàng)目鈔目標(biāo)：瞇？？？目標(biāo)譜是什散么？是迅賽速回偉收資蠶金是利斜潤最薯大化關(guān)鍵是蝦大老板搶的想法是品第牌形涌象第59頁回款耐、利掩潤形象品晌牌（所翅有開們發(fā)商長適用疑）（大廈開發(fā)丘商及透中等邪發(fā)展物開發(fā)恩商適擇用）產(chǎn)品賣給誰為什疼么要辰開發(fā)開發(fā)什若么客戶？？？英？怎樣賣60開發(fā)商醬訴求開發(fā)狼商對(duì)開工順適序常常休有自擋己的液考慮捎。ABCDE初步筒方案煮：開顯工順新序，器由南析向北最終彈方案叼：開陽工順承序，賞由北衣向南由南玻向北由北向社南61開發(fā)商餅訴求開發(fā)照商提構(gòu)出突嫁破某掉些限鏟規(guī)，殘如突奔破“90葉/7免0”限制線、增大懲容積率牌、提高最建筑限茫高、提財(cái)高層高際、提供伴周邊學(xué)嘉校入學(xué)援資格等旺，一定盞要慎重考趙慮，確定旗其可倚實(shí)施冠性。622.當(dāng)?shù)卣夭咭?guī)范4.市場(chǎng)調(diào)販研1.地塊腰資料3.開發(fā)商將訴求基礎(chǔ)資餐料5.項(xiàng)目定構(gòu)位63市場(chǎng)調(diào)炎研|宏觀恥市場(chǎng)宏觀市討場(chǎng)涉及城市層長面的信苦息，放如：GDP，房地團(tuán)產(chǎn)年度/季度/月度耽的成打交量捕與成轎交均埋價(jià)64市場(chǎng)調(diào)囑研|中觀細(xì)市場(chǎng)中觀市莊場(chǎng)涉及區(qū)域臺(tái)及板單塊層獲面的信收息，背如：笨區(qū)域套位置尖，成幣熟度租，居男民評(píng)如價(jià)、展配套涂、資浴源區(qū)域忙位置忽：主胡要是卡與市株中心/商業(yè)姻區(qū)/商務(wù)否區(qū)/政務(wù)峽區(qū)的沿通達(dá)干性、勻路程叼距離雄及所汪需時(shí)姻間65市場(chǎng)均調(diào)研|中觀邁市場(chǎng)中觀屆市場(chǎng)蟻涉及區(qū)域陰及板醋塊層測(cè)面的信膨息，雨如：陪區(qū)域婚位置短，成視熟度挑，居蹦民評(píng)余價(jià)區(qū)域嶼成熟體度：型城市貞中心福黃金久區(qū)域/CB捉D/新興居假住區(qū)/未來童規(guī)劃陽利好償區(qū)域/旅游敘度假噴區(qū)……66市場(chǎng)調(diào)泄研|中觀市殼場(chǎng)中觀幅市場(chǎng)籍涉及區(qū)域悲及板謀塊層亡面的信息緩，如：懸區(qū)域位連置，成望熟度，斑居民評(píng)歐價(jià)居民評(píng)百價(jià)：即甲當(dāng)?shù)厥蟹撩駥?duì)項(xiàng)皆目所在琴區(qū)域的況看法，簡如成都槐的西貴炊南富，北京援的東富田西貴，是否吹是傳我統(tǒng)豪底宅區(qū)籮（北命京朝祖陽公像園，蒼沈陽撥棋盤吵山、綠蘇州畜金雞遺湖）項(xiàng)目帆是要荒融入潮這個(gè)烤區(qū)域屋還是糞要跳布出這擠個(gè)區(qū)渣域？67市場(chǎng)調(diào)垮研|微觀市帥場(chǎng)微觀市之場(chǎng)涉及直接競(jìng)岸品，如棍：競(jìng)榨品產(chǎn)急品類欠型、闊建筑/園林風(fēng)寫格、精罩裝報(bào)價(jià)階及標(biāo)準(zhǔn)輔、單盤誼年度/季度/月度步消化裳量，吩現(xiàn)有扒存量穴，暢慎銷/滯銷產(chǎn)終品的房帽型、面柳積區(qū)間平、單價(jià)禮、總價(jià)壘區(qū)間等囑。68市場(chǎng)調(diào)構(gòu)研|微觀佩市場(chǎng)微觀市押場(chǎng)涉及直接騎競(jìng)品，如：姿競(jìng)品產(chǎn)照品類型掛，建筑/園林風(fēng)映格，精廁裝報(bào)價(jià)獅及標(biāo)準(zhǔn)倍，單盤旬年度/季度/月度消斧化量，皆現(xiàn)有存濕量，暢同銷/滯銷反產(chǎn)品壟的房柏型、協(xié)面積豆區(qū)間秘、單胃價(jià)、西總價(jià)低區(qū)間騾，客窮群等親。第69頁地塊絮分析慢了政策甜分析市了開發(fā)苗訴求肢分析鬼了市場(chǎng)漠環(huán)境賄精品柔分析辰了定位嫁與規(guī)暮劃70本案市晚場(chǎng)定位——葉SW反OT分析Strength（優(yōu)勢(shì)）Opportunity（機(jī)會(huì)）Threaten（威脅）Weakness（劣勢(shì)）項(xiàng)目位茶于西南荒四環(huán)里恒，區(qū)位勢(shì)條件優(yōu)始越。項(xiàng)目厚緊鄰現(xiàn)京開深高速隙和南漲四環(huán)被，道懶路交慨通、趴公共盤交通蜘便捷滋。項(xiàng)目遇東西名兩側(cè)犬配有常綠化喚帶，罪給本潤項(xiàng)目掙帶來崗的景棋觀優(yōu)分勢(shì)。項(xiàng)目周鹽邊環(huán)境經(jīng)較差，享自身規(guī)必劃條件押有限，議影響項(xiàng)需目市場(chǎng)鬧形象。項(xiàng)目西敵側(cè)緊鄰綱京九鐵段路，東裹側(cè)緊鄰縫京開高辯速，噪亦音影響些較大。政府在出臺(tái)《南城發(fā)背展規(guī)劃》，給本姿項(xiàng)目帶甚來發(fā)展拴機(jī)會(huì)。中?；ɡ燕l(xiāng)地塊儲(chǔ)的成交赤價(jià)提升趴了客戶昌對(duì)區(qū)域紋項(xiàng)目的勢(shì)價(jià)格預(yù)畜期。西南四惱環(huán)內(nèi)目前歲在售項(xiàng)目較東少，本收項(xiàng)目在賭區(qū)域內(nèi)爹相對(duì)稀愈缺。政府出擇臺(tái)一系箏列宏觀浩調(diào)控政坑策，對(duì)園項(xiàng)目帶級(jí)來政策罪風(fēng)險(xiǎn)。201犧0年房地打產(chǎn)市場(chǎng)挖增速放曬緩，給殺項(xiàng)目帶尾來市場(chǎng)依風(fēng)險(xiǎn)。一般的退策略是發(fā)揮優(yōu)求勢(shì)，降低像風(fēng)險(xiǎn)71本案漿市場(chǎng)爬定位京開·西南四環(huán)

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高性價(jià)比

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精品社區(qū)京開西南四環(huán)——突出項(xiàng)目地理優(yōu)勢(shì)及交通優(yōu)勢(shì)；高性價(jià)比——突出項(xiàng)目自身價(jià)值與亮點(diǎn)；精品——突出項(xiàng)目綜合優(yōu)勢(shì)，滿足市場(chǎng)需求。定位場(chǎng)與規(guī)街劃72公司獨(dú)西邊導(dǎo)地塊SWO構(gòu)T分析練習(xí)73SW膛OT分析冒適用采于各緞種事該物（紗包括長人）謀的分塔析主要了靠解優(yōu)勢(shì)腎、賣點(diǎn)742.當(dāng)?shù)乇⒄呤嵋?guī)范4.市場(chǎng)殖調(diào)研1.地塊菠資料3.開發(fā)商沿訴求基礎(chǔ)糠資料5.項(xiàng)目紀(jì)定位75項(xiàng)目定哄位|項(xiàng)目香檔次冠和居維所用悲途項(xiàng)目檔憂次和居笨所用途僅：指導(dǎo)戶溪型及樓友座標(biāo)準(zhǔn)燭層設(shè)計(jì)。高沖端中高原端中穿端頂蔬級(jí)第一居壇所第二坐居所商務(wù)公船寓投資呀型度假半養(yǎng)生……項(xiàng)目銜檔掠次居帳所驅(qū)用質(zhì)途76客群屈定位撲：目鎮(zhèn)標(biāo)客叮群的皮家庭伶收入漆、成培員數(shù)否量、房型需辦求、能疊承受的私單價(jià)與晨總價(jià)等。項(xiàng)目仿定位|客群定濾位77客群定姑位：鮮明地涼域特性的需求數(shù)。例如曉：成都、陜重慶的陽客戶對(duì)阻朝向的擦敏感度著相對(duì)較豎低；沈陽的妨客戶希懂望聯(lián)排涉別墅的強(qiáng)主臥能綿設(shè)在二聲層；沈陽客測(cè)戶偏好證地中海責(zé)式的建絲式筑風(fēng)格蹈；項(xiàng)目定災(zāi)位|客群春定位78產(chǎn)品易類型牽與戶牲型配翅比：最具指蜓導(dǎo)意義新，重中辯之重產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間比例（建面比）公寓塔樓零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%兩居90-110㎡20%合計(jì)23000㎡100%注意娘：攪建回筑面扁積/實(shí)得壞面積?套數(shù)酬比/建面比?項(xiàng)目定充位|產(chǎn)品類饒型與戶零型配比項(xiàng)目檔厲次居所用兼途客群定態(tài)位產(chǎn)品類懸型戶型敏配比宏觀柿市場(chǎng)中觀市潑場(chǎng)微觀岸市場(chǎng)小結(jié)產(chǎn)品策拍劃基礎(chǔ)按資料規(guī)劃意男見書及溝相關(guān)政削府文件地塊CA傘D圖地塊內(nèi)船外部情邀況既有規(guī)凝劃方案與樓座非排布相效關(guān)與贈(zèng)送遵面積相棉關(guān)其它項(xiàng)目目捏標(biāo)項(xiàng)目貓發(fā)展確方向期望簽均價(jià)開工罪順序……2、當(dāng)勿地政盛策規(guī)擠范3、開發(fā)哨商訴求4、市場(chǎng)戰(zhàn)調(diào)研5、項(xiàng)目抓定位1、地塊體資料第80頁講了快那么票多市場(chǎng)也屈好定位也打好主要是唐想說明也是想子讓大家典針對(duì)自吧己的項(xiàng)悼目認(rèn)識(shí)辯到項(xiàng)目需到底悠是什糖么！武?。≠u點(diǎn)翼賣點(diǎn)謊賣點(diǎn)妖??！腳！創(chuàng)新創(chuàng)虛新創(chuàng)新燙！！！了解懂項(xiàng)目狀必須罷把項(xiàng)目本崗身項(xiàng)目區(qū)條域項(xiàng)目師競(jìng)品研究井透第84頁開發(fā)斗商到曉底想末怎樣貫！！偶！利潤順利潤挽利潤財(cái)?。∑?！客戶航客戶裂客戶宴??！秋！重要的景事說三棵遍，謝喝謝！87產(chǎn)品李策劃辜體系矛內(nèi)容對(duì)開發(fā)狀商的判礎(chǔ)斷：擁有成盾熟的產(chǎn)顯品體系住且在異犁地快速貪復(fù)制的駛某些大速型開發(fā)肉商（如盲萬科、位龍湖、廢星河灣輝等）、孩對(duì)自身儉產(chǎn)品十換分自信奏的某些判中小型淡開發(fā)商刷（如潤娛豐等）蠟，只需邪經(jīng)紀(jì)公悼司提供吧當(dāng)?shù)厥谐髨?chǎng)信息發(fā)、項(xiàng)目韻定位及駕營銷計(jì)冶劃。對(duì)產(chǎn)品痰策劃的叢要求往錘往局限辛于開發(fā)響商既有逢方案的迷局部修音改，如爸某一戶伯型的室隸內(nèi)布局淋調(diào)整、腔銷售動(dòng)往線的重酸新安排婦等。如果繪是太側(cè)過全穴面深改入的妥產(chǎn)品道策劃腥往往笑是事靠倍功海半，新乃至控產(chǎn)生條一些她負(fù)面鐮影響六。因此漸需要中各分習(xí)支機(jī)梯構(gòu)預(yù)原先準(zhǔn)背確判舊斷開隙發(fā)商闊的實(shí)貫際需粉求。注意產(chǎn)品策劃體系89綜述產(chǎn)品策季劃體系控分為六掛部分內(nèi)種容。地塊價(jià)俗值分析規(guī)劃遙設(shè)計(jì)止原則總體棒規(guī)劃句建議戶型詠設(shè)計(jì)暖建議建筑及改園林風(fēng)相格建議附加值隨提升建資議90產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)舟值分析規(guī)劃囑設(shè)計(jì)繡原則總體哨規(guī)劃敞建議戶型絡(luò)設(shè)計(jì)拳建議建筑及柱園林風(fēng)嗚格建議附加鼠值提端升建個(gè)議地塊價(jià)收值分析A4-1地塊居住價(jià)值高高品質(zhì)的純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)之一

A4-10地塊混合用地商業(yè)價(jià)值較高居住價(jià)值一般東側(cè)配建廉租房A4-8地塊混合用地居住價(jià)值高于商業(yè)價(jià)值地塊價(jià)構(gòu)值分析地塊價(jià)觀值分析贊：判斷漫各地塊剖之間、芽同一地敲塊各方腐位之間衛(wèi)的居住價(jià)醉值和商孟業(yè)價(jià)值。基于地梨塊屬性嗎及內(nèi)外行部情況案例趴：廣渠敢路15號(hào)地92地塊價(jià)鏈值分析地塊價(jià)掌值分析膀：判斷夸各地塊等之間、供同一地護(hù)塊各方仗位之間津的居住價(jià)鈔值和商吼業(yè)價(jià)值。居住價(jià)結(jié)值：東跳地塊>西地塊斷東部＞膽東地塊純西部商業(yè)價(jià)熄值：中表間規(guī)劃顫路>兩側(cè)影響因爛素：京俗九鐵路>建材城>京開隸高速>城中剛村改善顯因素穩(wěn)：東云側(cè)綠妖地>西側(cè)綠斗地西側(cè)綠化死隔離解帶東側(cè)綠化隔離稠帶東側(cè)居幟住地塊西側(cè)鉛居住行地塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場(chǎng)綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境基于地蘿塊內(nèi)外部糧情況案例愧：黃搬土崗赤項(xiàng)目93地塊價(jià)濟(jì)值分析地塊桑價(jià)值徑分析嗽：綜原合體時(shí)公寓窄類項(xiàng)勉目，晃則要銷判斷不同樓運(yùn)層之間，同一脖樓層查之間持不同調(diào)朝向的居急住價(jià)謙值。案例：致蘇州某爆高端公釋寓項(xiàng)目基于患地塊內(nèi)外部外情況94產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)炭值分析規(guī)劃劉設(shè)計(jì)祥原則總體寸規(guī)劃著建議戶型泰設(shè)計(jì)漠建議建筑及飽園林風(fēng)很格建議附加百值提駱升建漫議規(guī)劃晃設(shè)計(jì)學(xué)原則95規(guī)劃畝設(shè)計(jì)智原則規(guī)劃設(shè)走計(jì)原則鑒：確定貼規(guī)劃方序向，如容積率織的拆分，各地?fù)韷K的容積率彈和建筑殺類型，戶型礦分配等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建絡(luò)筑面按積做董滿，忌實(shí)現(xiàn)閘總體2.5容積率雄；適度拆濱分總體料容積率啞；拔高西僵地塊容稀積率指翅標(biāo)，做桐足高度錫，降低劃東地塊辛容積率扎；西地塊逐一分為領(lǐng)二，西沾側(cè)安排茄政策房帽，盡量拉減少占茄地面積夾，剩余姐部分排睜商品房悅；所有商途品住宅租均為南繳北通透憂的板式澤建筑，愚舒適性菌較高；案例勸：xx項(xiàng)目基于淋地塊治價(jià)值塌分析脊、規(guī)睛劃指剩標(biāo)、諸項(xiàng)目鞠定位干等96產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)馳值分析規(guī)劃設(shè)教計(jì)原則總體規(guī)落劃建議戶型膚設(shè)計(jì)股建議建筑及桶園林風(fēng)遮格建議附加值鼓提升建道議總體紛規(guī)劃炒建議97總體規(guī)熟劃建議概念惡規(guī)劃數(shù)圖總規(guī)圖樓體復(fù)鳥瞰珍圖日照擁測(cè)算駝圖……交通組兆織圖消防通扎道圖單元殃入口澇圖地下車承庫圖……戶型配懸比表總規(guī)對(duì)指標(biāo)雀表交通京組織戶型配套比總規(guī)布眼局98總體規(guī)卡劃建議|總規(guī)撕布局概念弄規(guī)劃共圖總規(guī)占圖樓體鳥廣瞰圖日照測(cè)墾算圖……交通忌組織膚圖消防珠通道瘡圖單元入僅口圖地下培車庫慕圖……戶型亞配比端表總規(guī)睜指標(biāo)血表交通環(huán)組織戶型賢配比總規(guī)飄布局99概念規(guī)蔽劃圖：溉對(duì)地塊坊進(jìn)行初候步劃分惠，確定符各類型爬產(chǎn)品的伸大致布糕局，用不同色壤塊進(jìn)行狹區(qū)分。案例：火黃土崗石項(xiàng)目基于地微塊價(jià)值產(chǎn)分析、歇規(guī)劃指報(bào)標(biāo)、項(xiàng)民目定位旗等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中高喊端商品住掏宅區(qū)中端商品住炭宅區(qū)公租房限價(jià)房景觀思公園總體兩規(guī)劃溪建議|總規(guī)布監(jiān)局由西向木東排布補(bǔ)：政策緞房-中端商躁品房-中高端邪商品房100總體規(guī)登劃建議|總規(guī)布換局總規(guī)場(chǎng)圖：沉各物愈業(yè)類欺型的樓座排布、駁朝向、煌建筑形貌式、標(biāo)收準(zhǔn)層面抬積、單元街?jǐn)?shù)等詳睜細(xì)指籍標(biāo)。案例掃：黃泰土崗管項(xiàng)目10煎1總體螺規(guī)劃落建議|總規(guī)布廢局樓體乖鳥瞰子圖：三維視另角的圖堪片，竊加深淘直觀撲印象楚。案例：xx項(xiàng)目西南角視角東南角視角社區(qū)內(nèi)部視角102總體規(guī)何劃建議|總規(guī)跡布局日照云測(cè)算謹(jǐn)圖：湯日照袍測(cè)算壇軟件隔生成汗的圖爸片，康表示唇總規(guī)段布局符合器相關(guān)魄建筑處規(guī)范。案例帥：黃撫土崗付項(xiàng)目103總體晌規(guī)劃茄建議|交通組胃織概念膏規(guī)劃驚圖總規(guī)賓圖樓體魄鳥瞰奏圖日照株測(cè)算享圖……交通組析織圖消防通師道圖單元入歪口圖車位圖裹表……戶型榜配比櫻表總規(guī)航指標(biāo)拐表交通挪組織戶型配圖比總規(guī)蘭布局104總體匹規(guī)劃或建議|交通價(jià)組織交通記組織脂圖：浴社區(qū)鏟內(nèi)外來主要春道路超，出愛入口封（車嚷行、維人行欣）位堅(jiān)置案例：持黃土崗?fù)桧?xiàng)目105總體規(guī)糧劃建議|交通組對(duì)織消防哥通道營圖：為消防昌車行危車路毯線，框保證惡符合陰相關(guān)翠消防幻玉規(guī)范案例：祖黃土崗渾項(xiàng)目10火6總體拳規(guī)劃農(nóng)建議|交通組話織單元入經(jīng)口圖：撒各樓座腐單元的密地上入脊戶方向案例渾：黃您土崗型項(xiàng)目10譽(yù)7總體僻規(guī)劃內(nèi)建議|交通癥組織車位船圖表肺：地初下車班庫或帝地面槍車位渠分布霞區(qū)域言示意聽，各僻車庫何的出同入口收位置泊，車脂位統(tǒng)夫計(jì)表案例：良黃土崗陶項(xiàng)目10差8總體規(guī)彼劃建議|戶型配票比概念規(guī)持劃圖總規(guī)圖樓體鳥歉瞰圖日照樸測(cè)算敬圖……交通組頑織圖消防章通道蘿圖單元入左口圖地下私車庫美圖……戶型機(jī)配比雜表總規(guī)指西標(biāo)表交通幕組織戶型女配比總規(guī)布乖局109總體孕規(guī)劃杯建議|戶型配脾比總規(guī)指廈標(biāo)表：昆根據(jù)總盆規(guī)布局趣，整個(gè)侄項(xiàng)目的號(hào)規(guī)劃指給標(biāo)核算召。案例詠：黃曉土崗款項(xiàng)目110產(chǎn)品策劃體系地塊哭價(jià)值柔分析規(guī)劃設(shè)早計(jì)原則總體摧規(guī)劃酬建議戶型鴿設(shè)計(jì)涌建議建筑及本園林風(fēng)晉格建議附加醋值提蘋升建稿議戶型曬設(shè)計(jì)照建議11貫1戶型設(shè)族計(jì)建議樓座標(biāo)法準(zhǔn)層戶蘋型組合丙建議案例釘：黃胃土崗拒項(xiàng)目11傷2戶型設(shè)涼計(jì)建議單套講戶型割設(shè)計(jì)營方向案例：黃土崗項(xiàng)目中高端案例：沈陽某高端高層項(xiàng)目11錫3產(chǎn)品策劃體系地塊營價(jià)值緊分析規(guī)劃設(shè)構(gòu)計(jì)原則總體規(guī)算劃建議戶型欄設(shè)計(jì)鄰建議建筑桃及園恐林風(fēng)過格建兇議附加縱值提栽升建盼議114建筑約及園襯林風(fēng)圍格建逃議建筑風(fēng)溉格建議醋：根據(jù)鵝項(xiàng)目定除位及客康群分析規(guī)得出。案例幟：黃股土崗獅項(xiàng)目規(guī)劃意見書要求，政策房的外立面材質(zhì)須與商品房保持一致115建筑及睜園林風(fēng)君格建議園林風(fēng)際格建議墾：根據(jù)贊建筑風(fēng)黎格及客餐群分析馳得出，葵同時(shí)會(huì)斥對(duì)某些重要節(jié)襖點(diǎn)給出件概念餐性指汁導(dǎo)建拔議。案例連：黃緞土崗虧項(xiàng)目11蔽6產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)舒值分析規(guī)劃高設(shè)計(jì)玻原則總體規(guī)文劃建議戶型設(shè)呢計(jì)建議建筑照及園咬林風(fēng)墻格建御議附加突值提廉升建寇議附加值肚提升建矛議11焦7附加續(xù)值提免升建斜議精裝修浪標(biāo)準(zhǔn)精裝修檢價(jià)格精裝修蹤蝶風(fēng)格常規(guī)姿設(shè)備集設(shè)施新技忙術(shù)運(yùn)窩用精裝修設(shè)備贏設(shè)施會(huì)所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等熟級(jí)服務(wù)銷內(nèi)容社區(qū)配御套物業(yè)列服務(wù)118附加奸值提榜升建剖議|精裝瘋修精裝僑修標(biāo)按準(zhǔn)精裝嗓修價(jià)慈格精裝修雀風(fēng)格常規(guī)者設(shè)備演設(shè)施新技術(shù)博運(yùn)用精裝修設(shè)備設(shè)久施會(huì)所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等道級(jí)服務(wù)內(nèi)掃容社區(qū)配沒套物業(yè)應(yīng)服務(wù)119附加證值提棄升建輔議|精裝修確定椅項(xiàng)目曬是否冬采用周精裝詳修交超房是否采請(qǐng)用精裝踩修？開發(fā)證商要貴求（槍萬科自、星娛河灣征）項(xiàng)目扣定位涼（高溪單價(jià)銳項(xiàng)目金，如丘商務(wù)絲式公寓督、高腫端住神宅）12梅0附加旱值提饅升建蛙議|精裝修精裝修恥標(biāo)準(zhǔn)和倉價(jià)格：殺根據(jù)項(xiàng)金目定位累及對(duì)銷拿售均價(jià)柔的預(yù)期賭，確定交房值標(biāo)準(zhǔn)和成本芒價(jià)格躲、對(duì)睛外報(bào)土價(jià)。常規(guī)項(xiàng)稻目：墻甲面、地哈面裝修緩，送廚悼房家具煮、衛(wèi)浴陳，報(bào)價(jià)30尺00元/㎡之內(nèi)案例：鄭萬科項(xiàng)綿目121附加凡值提內(nèi)升建揚(yáng)議|精裝稍修精裝泳修標(biāo)質(zhì)準(zhǔn)和載價(jià)格假：根裁據(jù)項(xiàng)奶目定腎位及寇對(duì)銷腳售均肚價(jià)的改預(yù)期扎，確牙定交房戚標(biāo)準(zhǔn)和成本價(jià)這格、對(duì)狡外報(bào)價(jià)。高端項(xiàng)汪目：墻面、輔地面裝卵修，送歸廚衛(wèi)全春套家具大家電，肚智能家武居系統(tǒng)居，報(bào)價(jià)50老00元/㎡以上案例：抖北京遠(yuǎn)壁洋公館122附加毯值提嘆升建埋議|精裝修精裝修竟標(biāo)準(zhǔn)和煌價(jià)格：擠根據(jù)項(xiàng)行目定位秤及對(duì)銷救售均價(jià)穴的預(yù)期銀，確定交房朵標(biāo)準(zhǔn)和成本價(jià)特格、對(duì)嚷外報(bào)價(jià)。公寓仁類項(xiàng)殲?zāi)浚褐小傲啾戆胄Q住”浩，墻佳面、套地面設(shè)裝修泄，送飼全套旗家具串家電影燈飾悲，賽報(bào)價(jià)500初0元/㎡以上案例籠：北符京霄蒜云里8號(hào)123附加值街提升建武議|精裝修精裝修腎風(fēng)格：程根據(jù)客群定煤位、戶洗型特點(diǎn)覽及建筑先風(fēng)格確定合緊適的裝服修風(fēng)格仁。案例筒：xx項(xiàng)目12葬4附加淘值提干升建門議|精裝修精裝刮修風(fēng)途格：乏根據(jù)客群映定位罵、戶乞型特膝點(diǎn)及藝建筑化風(fēng)格確定合燒適的裝亭修風(fēng)格削。案例：局蘇州項(xiàng)揮目12背5附加昆值提漲升建臨議|設(shè)備劃設(shè)施精裝惹修標(biāo)懲準(zhǔn)精裝修仗價(jià)格精裝壟修風(fēng)嫩格常規(guī)設(shè)寫備設(shè)施新技懂術(shù)運(yùn)姥用精裝跟修設(shè)備生設(shè)施會(huì)所商業(yè)幼兒半園……服務(wù)黑等級(jí)服務(wù)溜內(nèi)容社區(qū)配羨套物業(yè)服酷務(wù)126附加值房誠提升建輕議|設(shè)備疲設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目定蔽位及規(guī)玩劃意見淋書要求忘確定甜設(shè)備嬌設(shè)施虜?shù)倪x不用標(biāo)楊準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)配則置居住估區(qū)安們防系錘統(tǒng)增強(qiáng)外萬保溫結(jié)壟構(gòu)系統(tǒng)太陽能蓋光電系善統(tǒng)樓板輻掉射采暖磚制冷系著統(tǒng)同層排天水系統(tǒng)……常規(guī)柱設(shè)備抬設(shè)施建筑隊(duì)設(shè)計(jì)禁方案烈要考績慮風(fēng)粱能、演太陽灑能等奮的使動(dòng)用。免（設(shè)濾計(jì)方衫案中悅應(yīng)安擦排太著陽能懇熱水烘裝置佳，多廁層居鴿住建迫筑應(yīng)蜂采用菠坡屋匹頂形奔式）建設(shè)項(xiàng)嫂目應(yīng)采破用綠色劈燕照明技冤術(shù)、供升暖鍋爐柳系統(tǒng)節(jié)畝能技術(shù)花、空調(diào)虧系統(tǒng)節(jié)資能技術(shù)儉、電機(jī)墓系統(tǒng)節(jié)選能技術(shù)芬、高溫淋空氣燃渴燒技術(shù)茫、熱泵舉技術(shù)、準(zhǔn)太陽能櫻利用技項(xiàng)術(shù)、雨挺洪利用銹技術(shù)、咱