房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)流程及相關知識

房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)流程及相關知識當前存在的問題1、你做你的計劃，我做我的計劃，誰影響自己不知道，自己影響誰也不知道。2、不給別人空間，給自己留足了空間。3、計劃趕不上變化。4、計劃可操作性很低，基本上是內(nèi)部原因本次學習目的？？？？本次學習的目的：1、了解房地產(chǎn)相關的政策法規(guī)、基礎知識2、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程3、掌握如何協(xié)調(diào)公司各部門進度，達到相互配合4、掌握及控制房地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)生的各種前期費用51房地產(chǎn)相關知識前期所涉及的費用42獲取土地流程開發(fā)手續(xù)流程35前期各部門的協(xié)調(diào)報告結構總結房地產(chǎn)開發(fā)全過程先耽擱大伙一杯茶的功夫。開篇之前，先講一個小故事。小唐名叫唐阿土，是成都的彎彎（農(nóng)民）。從來沒有出過遠門。攢了半輩子的錢，終于參加一個旅游團出了國。

國外的一切都是非常新鮮的，關鍵是，唐阿土參加的是豪華團，一個人住一個標準間。這讓他新奇不已。

早晨，不懂中文的服務生來敲門送早餐時大聲說道：

“GOODMORNINGSIR！”

一個XIAO故事

唐阿土愣住了。這是什么意思呢？在自己的家鄉(xiāng)，一般陌生的人見面都會問：“您貴姓？”

于是唐阿土大聲叫道：“我叫唐阿土！”

如是這般，連著三天，都是那個服務生來敲門，每天都大聲說：“GOODMORNINGSIR！”而唐阿土亦大聲回道：“我叫唐阿土！”

一個XIAO故事但他非常的生氣。這個服務生也太笨了，天天問自己叫什么，告訴他又記不住，很煩的。終于他忍不住去問導游，“GOODMORNINGSIR！”是什么意思，導游告訴了他，天?。。∥視炈?！真是丟臉死了。

唐阿土反復練習“GOODMORNINGSIR！”這個詞，以便能體面地應對服務生。

又一天的早晨，服務生照常來敲門，門一開唐阿土就搶先大聲叫道：“GOODMORNINGSIR！”

此時此刻，服務員楞了一下，然后——大聲而有禮貌的回答：“我是唐阿土！”一個XIAO故事

這個故事告訴我們——人與人交往，常常是意志力與意志力的較量。不是你影響他，就是他影響你！同時，只有不斷的學習、提高才能影響到你周邊的人才可以成為最強者。一個XIAO故事房地產(chǎn)常用專業(yè)基礎知識作為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司的一員把一些基礎的、淺顯的房地產(chǎn)知識梳理一次應該有所必要！即便以下內(nèi)容或許您已經(jīng)熟悉了百分之七八十。。。。。一、房地產(chǎn)相關知識1、什么是房地產(chǎn)、物業(yè)？

房地產(chǎn)：一般認為，房地產(chǎn)是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合稱。但其內(nèi)涵可有狹義和廣義之分。狹義房地產(chǎn)是指房屋和房屋所占用的土地，即只有土地和房屋結合在一起時，才能稱為房地產(chǎn)，未建有房屋的土地，只能叫地產(chǎn)，不能叫房地產(chǎn)。廣義房地產(chǎn)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)，但并不是說，只有房產(chǎn)和地產(chǎn)合為一體時，才能稱為房地產(chǎn)，單純的土地也是可以稱為房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。需要說明的是，房地產(chǎn)是我國獨有的概念，國際上一般稱之為不動產(chǎn)。

物業(yè)是指建成并經(jīng)竣工驗收可交付使用的各類房屋建筑及附屬設備、設施、場地、庭院和相關的建筑地塊的總稱，是房地產(chǎn)業(yè)的組成部分。中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程階段劃分發(fā)展特征階段關鍵詞第一階段1978年以前計劃經(jīng)濟時代，實行房屋統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管制，由地方財政撥款和各單位投資建造住房以解決房屋問題住宅統(tǒng)建、福利分房第二階段1978—1990住房商品化，房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟向房地產(chǎn)市場經(jīng)濟轉變的階段土地使用制度改革憲法與土地管理法的修改住房制度改革第三階段1990—1997第一個快速發(fā)展階段，因市場不規(guī)范及發(fā)展過快也導致了第一個低谷期快速發(fā)展、泡沫、宏觀調(diào)控、安居工程、貨幣分房、房屋抵壓貸款、住房公積金第四階段1998—2007第二個快速發(fā)展階段快速發(fā)展、宏觀調(diào)控、大盤開發(fā)、多元化融資、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)……第五階段至今第二個調(diào)整期拐點、通漲、緊縮、豬堅強、范跑跑……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型分類標準類型企業(yè)性質(zhì)

國有、集體、私營、中外合資企業(yè)資質(zhì)

一級、二級、三級、四級開發(fā)類型

住宅開發(fā)商、綜合開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)區(qū)域

本土型開發(fā)企業(yè)、跨區(qū)域開發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)相關知識

2、房地產(chǎn)一、二、三級市場有什么區(qū)別？房地產(chǎn)一級市場：具有國家壟斷性質(zhì)，房地產(chǎn)呈縱向流通的市場模式。主要體現(xiàn)在國家作為土地的所有者，將土地使用權投入市場運行，如現(xiàn)行的土地批租拍賣，其價格和交易方式是政府根據(jù)國家的整體利益而確定的。此外還如公房出售、廉租房低租分配等都是一級市場的交易表現(xiàn)。它是政府與經(jīng)營者、使用者之間的交易。房地產(chǎn)二級市場：具有經(jīng)營性質(zhì)，房地產(chǎn)呈橫向流通的市場模式。房地產(chǎn)商品以開發(fā)價值為基礎、價格由經(jīng)營向使用消費的平行轉移。表現(xiàn)為經(jīng)營者與消費者之間的交易行為，是土地轉讓市場和房地產(chǎn)增量市場。如房地產(chǎn)公司開發(fā)出售的商品住房就是典型的二級市場行為，也稱住宅一級市場。房地產(chǎn)三級市場：具有消費性質(zhì)，房地產(chǎn)呈橫向流通的市場模式。在調(diào)劑需求條件下，使用者、經(jīng)營者以效用為價值尺度的市場價格進行平等交換。是使用者之間的交易行為，是土地的再轉讓和房地產(chǎn)的存量多次交易市場。如私房主出租、出手自己的私有房屋就是三級市場行為。一、房地產(chǎn)相關知識4、什么是控制性詳細規(guī)劃、修建性（實施性）詳細規(guī)劃？

控制性詳細規(guī)劃：是指根據(jù)城市總體規(guī)劃及其對各分區(qū)的功能要求，對城市分區(qū)地塊給出詳細的土地經(jīng)濟技術指標限定，如用地面積、道路坐標、標高、斷面尺寸等，并確定各功能用地的位置及市政基礎設施的配套規(guī)劃。

修建性（實施性）詳細規(guī)劃：是將城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃細化為空間形象和景觀建設，并進行有關技術經(jīng)濟指標的限定，如建筑層數(shù)、容積率、建筑紅線的位置、日照、建筑形體示意及建筑出入口的位置、豎向設計、道路坐標、標高及其轉變半徑、坡度等。泰和世家修建性詳規(guī)泰和世家項目共計有54棟樓。其中12層小高層共有36棟樓，南側地塊有17棟樓，北側地塊有19棟樓。16層高層共有10棟樓，南側地塊有7棟樓，北側地塊有3棟樓。18層高層共有8棟樓，南北兩側地塊各有4棟樓。一、房地產(chǎn)相關知識

6、什么是標定（準）地價？它是政府根據(jù)管理需要，評估的其一宗地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權價格。

7、什么是建筑密度、建筑容積率？建筑密度：就是建筑底層占地面積（建筑基底總面積）與建筑基地總面積（建筑總用地面積）的比率（%）。它表示基地內(nèi)建筑直接占用土地面積的比例。建筑容積率：就是建筑基地內(nèi)所有建筑物的建筑面積之和與基地用地總面積的比例。一、房留地產(chǎn)相畏關知識8、樓間漂距：兩相鄰屋樓的外賽墻面距啄離。建圖筑間距宇的控制牽是為了醉保障人彩們工作抽、生活丈的質(zhì)量洋與安全戴，滿足明必需的掠日照、切采光、門通風等團要求；9、日辟照間重距：建筑物注高度／臥建筑物菊相鄰距窗離（國鐮家標準1.2）日照救標準侮：冬毛至中賢午滿售窗日案照1小時或盯斜窗日潤照2小時。10、框塔架扎：是指辰以鋼智筋混督凝土民澆注睡成承凳重梁紡柱，塌再用攔預制清的加院氣混異凝土遭、膨睬脹珍飲珠巖貢、浮欄石等躁輕質(zhì)椒板材央隔墻煉分戶秧裝配菊而成籃的住冊宅。兆適合慕大規(guī)勞模工浮業(yè)化灣施工良，效帆率較血高，去工程釀質(zhì)量戰(zhàn)較好渴?，F(xiàn)盯澆樓覽板，狠梁、伶板、答柱組祝合，視填充煩墻。11．磚棕混結步構：是指小歲部分鋼肢筋混凝佛土及大襖部分磚患墻承重民的結構瘋。由于夠抗震要舟求，磚泥混結構燙住宅一相般在五垮至六層鞭以下。12、鋼岡混結根構：這類傅住宅誦的結染構材咬料是賤鋼筋刊混凝梢土，腥抗震乞性能薪好，居房間亂的開斯間、錯進深榨相對撞較大擊，空摔間分貧割較埋自由義，多講用于雙高層鵲住宅撈；但胸工藝鹿較復匹雜，花建筑國造價遙也較不高。一、去房地勿產(chǎn)相卵關知究識13、什俱么是雁多層穿住宅析、低券層住裕宅、鉆小高罰層、訴高層體、遭超高獲層住閣宅？低層――1～3Ｆ技多以站磚混多層――破4～6Ｆ程磚蠢混、用框架小高層――飾7～9Ｆ選框剪高層――1除0Ｆ以坑上～100米以下免框盜架超高層――1節(jié)00米以上駁框架一、房辨地產(chǎn)相館關知識14、設紐奉立房沈地產(chǎn)飼開發(fā)啦企業(yè)嘆具備規(guī)的條午件？（1）有霧自己仆的名刪稱和線組織卵機構粉（2）有條固定趙的經(jīng)猾營場基所；境（3）有符恨合國務隔院規(guī)定佳的注冊賊資本；寫（4）有足租夠的專非業(yè)技術藍人員；自（5）；桐法律晶、行盜政法前規(guī)規(guī)鐘定的漢其他命條件富。15、為點什么奔資質(zhì)嬸證書乳從事于房地竭產(chǎn)開危發(fā)經(jīng)叨營？16、企圖業(yè)資抵質(zhì)等厚級如打何分榜類？——詳見“捏資質(zhì)管允理規(guī)定霞”一、房鞠地產(chǎn)相撿關知識18、規(guī)劃躺中的七任線七線伍：紅探線、青綠線晨、藍棟線、稅紫線茫、黑虧線、悄橙線比和黃前線。繩其中“紅線”主要針鬧對道路葉控制；“綠線”是規(guī)竹劃城初市公煤共綠巴地、覽公園絕、單訊位綠河地和覽環(huán)城鋼綠地四等；“藍線”規(guī)定唉城市尋水面粒，主雙要包直括河羨流、術湖泊崗及護頭堤；“紫線”規(guī)定趨歷史問文化贈街區(qū)射；“黑線”規(guī)定楚給排謊水、攔電力核、電竊信、綢燃氣晃等市刮政管付網(wǎng)?！俺染€”軌道疑交通況管理“黃線”地下文營物管理控。"紅線"是指道融路用地御與其它姿建設用伙地分界具線，紅磨線與建庫筑控制六線之間胸還有可墓能存在量綠線，設黃線等損。一、駱房地繼產(chǎn)相么關知嶄識19、房地里產(chǎn)開發(fā)撤商銷售瘋商品房問應持有旱的“五逝證、二派書五證”：a、規(guī)劃瞞局—建設用意地規(guī)劃珍使用證晃；b、規(guī)階劃局--建設工樹程規(guī)劃丙許可證般；c、國土雁局—國有扒土地劉使用挨證（通證明浙賣方臨已繳飲納了狂土地勻出讓榜金，激擁有政產(chǎn)權紗保證亦）；d、建春委--建設施季工許可誼證；e、房蝕產(chǎn)局--商品房惹預售許表可證；其中土副地使用野證和商允品房預朝害許可縱證可以游表明所昏購房屋煌屬合法話交易范嗽疇。房地產(chǎn)畜開發(fā)企塞業(yè)向用銳戶交付沸銷售的臘商品住皂宅時，趨必須提吹供‘“二書”即《住宅古質(zhì)量曬保證柳書》和《住宅使宮用說明矛書》五證兩書一、房張地產(chǎn)相吉關知識20、套哥型面郊積？21、90津/7仿0?復式住宅如并不寒具備息完整幸的兩訴層空靠間。紙一般構來說趙，復蒸式住飽宅層瘋高較悟高（球普通握住宅版的層招高一糊般為2.堆8米）限，可喊在層南高較折處隔片出夾柿層，剛安排蓮臥室默或書最房等譯，用貢樓梯軋聯(lián)系鋒上下魂，其迎目的添是在遇有限醬的空征間里笛增加眨使用晃面積您，提稈高住紛宅的鼠空間刷利用垂率。躍層式住蟲宅是艦一套怖住宅擦占兩奪個樓雁層，礎一般服在首刊層安偉排起為居室索、廚仍房、鞏餐廳缸、衛(wèi)辨生間訂，二臘層安斃排臥炒室、朵書房熊等。錯層式住額宅主佩要指稼的是粒房內(nèi)欺的客紋廳、環(huán)臥室慕、廚悄房等諷處于蘇幾個策高度余不同妻的平徒面上盒，各霉個空曾間是序用幾謊級臺贏階聯(lián)渡系在濫一起握的。房地產(chǎn)絞常用專柳業(yè)術語創(chuàng)新戶格型錯層室偏內(nèi)實景盼圖錯躍式攔室內(nèi)效煤果圖按單體糠結構分板樓、賓塔樓、脊板塔結壞合別墅按附單體結譯構分獨棟、萄聯(lián)排、滲雙拼、記疊拼房地產(chǎn)頁常用專順業(yè)術語建筑類頃別板樓百四大瘋優(yōu)點南北景通透逆，采懷光通裂風好勁；均好抬性；管理成芹本不高字；實用率眾、得房掠率高。板樓兩羨大缺陷建筑盼密度誰小，幕不能讓充分挪挖掘付地土形地價刮值，甩且房姑價相煉對高悅；房型謊格局性不宜與改造們。按單獵體結架構分塔樓平面圖塔樓繩四大張優(yōu)點節(jié)約才土地敵資源企，房啊價較憤低；空間結杠構靈活連，宜于告改造；結構伴強度捏高，瞞抗震友性好頸；居高望蝴遠，視姓野開闊滲。塔樓裝兩大撥缺陷均好性算差，居踐住密度羽高；使用械率不刷高，蠟存在豈灰色近空間瘡。獨棟別笛墅立面別墅按掙單體結史構分聯(lián)排別犬墅聯(lián)排敢別墅遣又稱TO啊WN犧HO叼US鼻E，有役天有皆地，渣每戶翅獨門拼獨院要，設府有1至2個車秩位，芝還有截地下秒室。而與獨斧棟別悠墅區(qū)摘別很龍大的倘是，為它是依由幾役幢小截于三封層的滅單戶蠻別墅碧并聯(lián)數(shù)組成鞭的聯(lián)棒排或奧住宅怕，有秋統(tǒng)一油的平寬面設里計和航獨立促的門倘戶。斜建筑龍面積訂一般團是每助戶25唐0平方評米左矛右。雙拼波別墅它是聯(lián)巧排別墅糊與獨棟刃別墅之貸間的中歐間產(chǎn)品康，是由抄兩個單罰元的別枝墅拼聯(lián)好組成的景單棟別尿墅。在遭美國被前叫作“Tw充o陸fa從mi灑ly狠h頭ou慎se濾”，直譯疲為兩個釀家庭的憲別墅。疊拼別裳墅它是Tow受nho盾use的疊捉拼式幕的一券種延伯伸，確是在衫綜合冒情景萌洋房災公寓住與聯(lián)解排別故墅特樣點的惡基礎胃上產(chǎn)甩生的忘，由鄙多層謎的復額式住嶼宅上霸下疊勝加在傘一起階組合竄而成詢，下遞層有談花園童，上腐層有熔屋頂區(qū)花園幼，一服般為罷四層生帶閣刪樓建漿筑，塵這種穩(wěn)開間敢與聯(lián)蚊排別激墅相箱比，禾獨立量面造需型可發(fā)豐富溫一些千，同湊時一善定程宅度上甘克服捆了聯(lián)賢排別村墅窄幻玉進深撐的缺籍點。疊拼別但墅立面輸圖本單元順即將，炮結束。傷。。進入下臘一單元須。。。1房地側產(chǎn)相程關知錄識前期所墻涉及的臘費用42獲取責土地廚流程開發(fā)手膨續(xù)流程35前期蕉各部歉門的詢協(xié)調(diào)報告疑結構總結房地授產(chǎn)開稀發(fā)全半過程二、房排地產(chǎn)開穗發(fā)全過膝程——獲取櫻土地沫流程詳見土東地獲取唱流程圖覆（附件魚）前期工嫁作流程鉤圖（附飾件）開發(fā)雹管理惕制度馳（附童件）二、潮房地錦產(chǎn)開灶發(fā)全概過程——獲取土摧地方式一、撿房地蜂產(chǎn)獲惹得土雅地常筆見方葵式1、通頸過招秘拍掛瀉；2、通暮過項飽目轉兵讓；3、通雀過股慌權轉須讓；4、關于霜合作建聾房；5、通過裝舊城改預造或者姨城中村悄改造；6、通過貼企業(yè)改宴制；二、餡房地凱產(chǎn)開蹄發(fā)全來過程——獲取土縱地方式優(yōu)點機：程抓序簡邁單，鼓遺留及問題宿較大君；缺點：迎成本較踐大；1、關爺于交忘付條貧件以怠及時汗間問佩題（潮三通哀一平擺以及獄違約梅金等遮）；2.關于容秩積率問俱題；3、關于黨限高問圍題；4、關催于土思地前勝期勘芽察問軌題（覽勘察健過程優(yōu)中發(fā)圈現(xiàn)市窯政管西網(wǎng)、嗓文物輔處理方）；通過招拍掛捏方式獲得露土地臨需要倚注意態(tài)問題估。二、房畫地產(chǎn)開睡發(fā)全過剩程——獲取土器地方式優(yōu)點房誠：后錦期遺陸留問雙題較抹?。蝗秉c餃：成群本增輔大，糕程序評繁瑣廁；適用對考象：轉蔥讓方財刃產(chǎn)狀況源復雜，尋公司成困立年限捷長，轉焰讓方情堆況無法典有效評度估；1、關掉于轉叮讓條立件問句題；2、關于趙轉讓稅銀收問題（土地御增值稅障、契稅射、營業(yè)外稅）；項目采轉讓掠方式二、房林地產(chǎn)開心發(fā)全過據(jù)程——獲取土圍地方式優(yōu)點策：成彎本較沸小，盯操作去簡單末；缺點：方遺留問垂題較大形；適用對毅象：單年項目公厭司；1、通嗎過股纖權轉陳讓獲月得土際地應際注意犯事項頭；2、關于膚股權轉誕讓稅收辯問題（箏轉讓方巾為個人綠或者外絮國企業(yè)央）；3、公司嘉被吊銷賣營業(yè)執(zhí)執(zhí)照后能禾否進行釋股權轉驚讓?4、國燦有產(chǎn)燦權轉亦讓程襯序問案題；通過股權轉方讓方式獲得停土地澇需要良注意川的問授題二、嚷房地巖產(chǎn)開項發(fā)全朽過程——獲取土撞地方式1）經(jīng)營咬狀況：喪主要對悶目標公美司的未何來可營壺利性進忽行判斷際分析；2）財度務調(diào)勻查，鴨主要紅審查環(huán)目標丹工地鎮(zhèn)財務治狀況姑、完供稅狀爭況、雨債權鴿債務敗狀況潛、投司資及駛擔保葛情況漆等；3）法務另調(diào)查，膝主要審灰查工商勻登記狀身況、債預權債務綢狀況、凡有無隱件形或其含他遺留啊問題；4）人貨事調(diào)澡查，泰主要木對目面標公規(guī)司勞執(zhí)動關膊系狀抽況、軋薪金煩狀況撒、人會員狀旱況、慣三金哈退休陰等問恰題進葵行審姓查；1、通過戒股權轉綠讓獲得澡土地應皺注意事度項二、房羞地產(chǎn)開腥發(fā)全過訴程——獲取土卡地方式2、關于許股權轉上讓稅收溜問題（箭轉讓方撇為個人忠或者外蹤蝶國企業(yè)膚）3、公司招被吊銷到營業(yè)執(zhí)烤照后能疑否進行巡壽股權轉宇讓?4、國濕有產(chǎn)烤權轉慘讓程慣序問吩題；1）初依步審背批。切轉讓壩方就箭本次崇股權棕轉讓霧的數(shù)兵額、胃交易撿方式靜、交罩易結垮果等成基本昨情況英制定《轉讓烏方案》，申孫報國仍有產(chǎn)粱權主中管部損門進懲行審幕批，光在獲速得同粥意國象有股壘權轉刊讓的昌批復教后，固進行犯下一事步工頌作。2）清產(chǎn)棋核資。荷由轉讓見方組織尺進行清汁產(chǎn)核資丘（轉讓恨所出資杯企業(yè)國蹲有產(chǎn)權紅導致轉灣讓方不暈再擁有溜控股地蹤蝶位的，涂由同級第國有資博產(chǎn)監(jiān)督歉管理機懷構組織散進行清鮮產(chǎn)核資夫），根前據(jù)清產(chǎn)確核資結殊果編制庸資產(chǎn)負氏債表和俱資產(chǎn)移炕交清冊爪。3）審嚼計評搖估。泳委托視會計該師事煙務所奏實施堅全面盲審計灶，在牙清產(chǎn)伸核資檢和審舌計的辮基礎芹上，龜委托書資產(chǎn)巧評估庫機構賽進行墓資產(chǎn)當評估宵。（新評估忽報告差經(jīng)核漠準或憤者備遙案后唱，作揪為確持定企填業(yè)國牙有股潤權轉虜讓價高格的裝參考筐依據(jù)裹）二、房恩地產(chǎn)開召發(fā)全過踐程——獲取蠟土地課方式4）內(nèi)猶部決帝策。春轉讓珠股權撞所屬添企業(yè)拘召開屆股東旦會就鋤股權被轉讓邊事宜泊進行卻內(nèi)部河審議吧，（展如果謎采取返協(xié)議瓜轉讓斜方式頓，應灑取得跟國有傅資產(chǎn)齒主管白部門或同意禁的批蠢復，鹿轉讓生方和摧受讓基方應監(jiān)當草粱簽轉絹讓合咐同，偶并按雖照企虹業(yè)內(nèi)最部決魄策程摟序進告行審禍議）效，形只成同腸意股稻權轉翼讓的資決議丘、其劃他股袖東放能棄優(yōu)燥先購勇買權深的承緊諾。消涉及避職工結合法甲權益左的，荷應當戲聽取袋職代拿會的追意見捉，并玩形成午職代棚會同透意轉鼻讓的袖決議屠。5）申叢請掛積牌。當選擇清有資貼格的辭產(chǎn)權慶交易波機構敞，申嫁請上皂市交期易，堵并提散交轉室讓方召和被什轉讓其企業(yè)鵲法人徑營業(yè)泰執(zhí)照蛛復印圾件、挨轉讓腎方和蛙被轉果讓企疏業(yè)國步有產(chǎn)袋權登追記證弄、被淘轉讓死企業(yè)仗股東顏會決玻議、中主管呈部門進同意蔬轉讓筑股權踢的批腸復、弱律師羽事務個所的班法律獻意見裹書、丟審計緞報告擴、資跑產(chǎn)評測估報災告以矩及交班易所狗要求授提交潔的其苦他書雜面材東料。6）簽訂逝協(xié)議。循轉讓成斬交后，愉轉讓方撫和受讓炕方簽訂宰股權轉瘦讓合同況，取得葛產(chǎn)權交版易機構尼出具的涼產(chǎn)權交付易憑證叛。7）審批配備案。遣轉讓方兼將股權遙轉讓的蛛相關文舞字書面劍材料報哭國有產(chǎn)狼權主管悟部門備糾案登記久。8）產(chǎn)權堪登記。灘轉讓方尖和受讓壇方憑產(chǎn)要權交易弄機構出足具的產(chǎn)促權交易劈燕憑證以堆及相應巧的材料蛋辦理產(chǎn)牌權登記搜手續(xù)。9）變玻更手屠續(xù)。零交易用完成川，標破的企瘋業(yè)修死改《公司章括程》以及股喇東名冊雀，到工劣商行政溉管理部循門進行側變更登弟記。特點：著共同投雹資、共賠同經(jīng)營搖、共享扶利益、挺共擔風掏險；條件：麥應當至渴少一方姥具有房固地產(chǎn)開遼發(fā)資質(zhì)某，合作角土地為粘出讓土竟地；優(yōu)點落：節(jié)葉約成匠本，價降低斜風險嚷，資廟源共黨享；缺點：搭合作伙土伴選擇鐵要求高畜、管理扶團隊配躲合要求前高、制跨度和理肢念認可選程度均宴較高；1、通過逼土地使震用權作程價入股款方式合怠作開發(fā)救房地產(chǎn)貿(mào)營業(yè)稅株問題2、土地叔作價入暢股時土蒸地增值饑稅問題榆；3、合作鐵開發(fā)房參地產(chǎn)性得質(zhì)認定摟問題；關于合作去開發(fā)圖獲取恩土地問題二、房兆地產(chǎn)開厚發(fā)全過談程——獲取雜土地岡方式二、穿房地毀產(chǎn)開杠發(fā)全嫁過程——獲取土呈地方式1、通過伯土地使恭用權作映價入股尺方式合福作開發(fā)雙房地產(chǎn)逮營業(yè)稅窄問題土地出畏讓方以壞土地使甩用權、眾房地產(chǎn)斧開發(fā)企便業(yè)以資承金合股帶組成合瞎營企業(yè)敵，合作道建房是愚否交納豎營業(yè)稅惕分三種產(chǎn)情況：1）若累房屋愿建成腹后雙巡壽方采悼取風立險共偷擔、匯利潤薪共享教的合厚作方源式，屋對土共地出封讓方恐向合盒營企辨業(yè)提社供的抵土地凱使用畝權，籮視為緩投資拍入股苦，不浪征營虛業(yè)稅被；只章對合沾營企貌業(yè)銷儉售房瞞屋的作收入短按"銷售粉不動才產(chǎn)"稅目征蛇收營業(yè)非稅；對懶雙方分躬得的利協(xié)潤不征啦營業(yè)稅誼。2）房屋稍建成后輝雙方按思一定比之例分配逢房屋，蝕則此種勉經(jīng)營行奇為未構推成“以左無形資悅產(chǎn)投資拆入股，薦共擔風拋險”不土征營業(yè)移稅的行敬為，因誼此對出券讓土地鉤方向合失營企業(yè)拜轉讓的差土地，桃應當按蛾“轉讓判無形資閣產(chǎn)”稅凍目征收你營業(yè)稅浩。對合肝營企業(yè)星的房屋斜，在分腦配給雙笑方后，戒如果各飄自銷售乒，則再跨按“銷普售不動筆產(chǎn)”稅府目征收部營業(yè)稅凍。3）若費房屋準建成犧后，鍬土地躲出讓掀方采倦取按伶銷售貴收入無的一漁定比抬例提賽成，俯或提脅取固那定金舞額利抓潤的德方式垂參與邁分配駁，屬搞于土堂地出恩讓方坐將土猜地使怎用權爬轉讓楊給合援營企糧業(yè)的茄行為到，對傍于出違讓方療取得交的固檢定利洋潤或缺從銷詢售收箏入按慕比例環(huán)提取萍的收校入按"轉讓約無形熔資產(chǎn)"稅目征檢收營業(yè)痕稅；對堅于合營插企業(yè)則自按全部志房屋取惕得的銷冠售收入腹，按“揮銷售不疏動產(chǎn)”冷稅目征并收營業(yè)酷稅。2、土兇地作宋價入及股時厲土地衛(wèi)增值就稅問耗題；二、唯房地幫產(chǎn)開肝發(fā)全仍過程——獲取伴土地縣方式3、合淡作開棚發(fā)房抖地產(chǎn)像性質(zhì)聚認定飾問題樹；1）項目做約定提孟供土地膛一方不獄承擔經(jīng)撓營風險舟，只收輕取固定扮利潤，黑視同土側地轉讓抬；2）合作綁開發(fā)房墨地產(chǎn)項納目約定魄提供資釘金一方朵不承擔蘋經(jīng)營風為險，只跟分配固撞定數(shù)量唉房屋的戴，視同驚房屋買瞧賣；3）合急作開夏發(fā)房越地產(chǎn)訊項目右提供誤資金辮一方寨不承松擔經(jīng)疾營風襲險，窄只收碗取固繳定數(shù)螺額的盯貨幣攜的，犧視同鑰借款爬；4）合作毀開發(fā)房陳地產(chǎn)項虛目約定矛提供資古金的一剪方不承谷擔經(jīng)營冤風險，癥只以租飛賃或其搜他方式畝使用房團屋的，界視同租弊賃；二、痛房地零產(chǎn)開啟發(fā)全鑒過程——獲取土束地方式難點：顛拆遷安偽置問題優(yōu)勢爽：成禍本低稅廉，侍土地撇資源間豐富禿；缺點夫：獲粘得土佛地周雙期長算，易疫出現(xiàn)損糾紛碎；1、關允于區(qū)企政府頓、管絲式委會雅簽署臟合作兼協(xié)議抖書問抬題；2、關于摟村民與尤開發(fā)商束簽署合閣作協(xié)議展問題；3、關于桃政府掛宿牌后進驢行拆遷亂問題；4、關于犁城中村玻改造以田及舊城林改造程畫序；第一雞階段:啟動禮改造電階段通過舊城改祥造或城靠中村改腸造獲取土愈地方式二、房鋸地產(chǎn)開跑發(fā)全過買程——獲取土祖地方式第二階朽段:土地咽和規(guī)玩劃手尊續(xù)辦服理階河段區(qū)人民續(xù)政府組騎織區(qū)國濤土資源營局進行嶄城中村玻土地地誦籍調(diào)查,進行土子地初始袖登記發(fā)蓋證。土竊地確權榨資料齊弱備后,編制黎城中牌村改乎造控萬制性團詳細嫌規(guī)劃符和安子置區(qū)碼修建駐性詳逼細規(guī)頃劃。市規(guī)纖劃局眼下達顆規(guī)劃草設計截條件市土平地儲自備中應心審苗核城恭中村閃改造戶用地請規(guī)模,會同智區(qū)人鴉民政宣府擬眨定土堵地儲雕備方非案,簽訂癢土地哪儲備靈協(xié)議政或出冠具相飼關說填明。市房管縱局注銷釘拆遷村軋民原有商房產(chǎn)證,設定安典置房、鍬配套開林發(fā)商品魂房及廉鵲租房的暮戶型、趨套型面為積土地瓜出讓前亂置條件。市國店土資優(yōu)源局潮依據(jù)早城中速村改涂造方察案擬壯定土客地出偉讓方湊案,報市沾人民閣政府寨批準遙后,辦理適安置比和配些套開柏發(fā)用稱地公闊開出幟讓。第三階薯段:項目殼建設淋階段。第四階量段:村民助回遷梯階段5、集體蠅建設用往地用途溉以及對襯外出租秤問題；興辦臟鄉(xiāng)鎮(zhèn)抗企業(yè)慚和村繡民建僅設住品宅經(jīng)殲依法脖批準集適用等本集堂體經(jīng)拋濟組架織農(nóng)潤民集高體所丙有的國土地妥，或讓者鄉(xiāng)雪鎮(zhèn)村阿公共黑設施黃和公章益事駱業(yè)建蓄設經(jīng)洋依法板批準頸使用桶農(nóng)民款集體面所有瓣土地專外，馬其他時情況爭均不聾能使暑用集歉體土側地。6、拆遷技人與被恭拆遷人棋達不成次拆遷補改償安置背協(xié)議問分題根據(jù)敏相關渠法律久規(guī)定告，如挺拆遷捷人與康被拆右遷人鵲達不沖成拆搖遷補聚償安送置協(xié)帥議的畢，經(jīng)盜當事飼人申鏈請，挎由房時屋拆袖遷管知理部械門裁蛋決，宵如對冒裁決僅不不輕服的須，可窮以提溪出訴隆訟。量但訴程訟期巧間不奏停止宏拆遷抄的執(zhí)唉行。7、被津拆遷齒范圍信內(nèi)存橋在設咱定抵蓮押權緩房屋意問題對于拆工遷設有層抵押權拍房屋實沾行產(chǎn)權柔調(diào)換的頑，由抵賽押權人固與抵押才人重新斜簽訂抵偶押協(xié)議家，抵押側權人與喇抵押人輸重新簽予訂抵押希協(xié)議后稱，由抵派押權人株與抵押臺人按照宴所拆房徒屋的使沫用性質(zhì)撤進行產(chǎn)霞權調(diào)換撕并與拆步遷人之二、太房地搜產(chǎn)開弟發(fā)全坦過程——獲取酒土地很方式間相互搭結算結幟構差價殺，但如討抵押權淺人與抵性押人經(jīng)彩協(xié)商不宜能達成揪抵押協(xié)漆議的，屬由拆遷頑人提出朝拆遷補敢償安置攜方案，瓶報請房柏屋拆遷嘉主管部換門批準衣后，進戴行拆遷暮，并進添行證據(jù)蜓保全。對于拆釣遷設有避抵押權仁房屋實湯行貨幣跑補償?shù)挠?，應當蒙將補償且款進行犯提存或失者提前速支付給鑒抵押權甜人或者去采取保翻全措施相。8、被拆刑遷范圍住內(nèi)出現(xiàn)植產(chǎn)權不快明確的考房產(chǎn)如愛何處理聰？根據(jù)急相關仆法律肌規(guī)定遷，拆盜除產(chǎn)瓜權不戀明確軟的房孩屋，蠢拆遷有人應贊當提菜出拆些遷安腔置方芳案，柏報房俘屋拆體遷管娃理部睬門審宏核同徹意后舟實施辟拆遷嗓。拆告遷前六，拆膜遷人堅應當?shù)烤捅挥疬w舞房屋沾的有龜關事吩項向蕉公證啞機關扯辦理掀證據(jù)析保全臂。9、被拆絞遷范呆圍內(nèi)繪出現(xiàn)虜房屋口所有肅權人主下落振不明案如何濤處理術？如在侮被拆迅遷范真圍內(nèi)虎，出舟現(xiàn)被奪拆遷嬸房屋據(jù)下落碎不明垃情況螞，根短據(jù)相初關文傳件規(guī)觸定，辭下落四不明絞的房累產(chǎn)可搭以由殖房屋榴拆遷喪管理皂部門要或者撇政府喝代管肅，而應對于瞎代管殖的房里屋需藥要拆吧遷的捎，拆岔遷補徑償安抹置協(xié)褲議必響須經(jīng)迫公證趴機關醬公證恒，并娃辦理良證據(jù)午保全恩。10、被柔拆遷訂范圍鈴內(nèi)出斜現(xiàn)房彼屋所匠有權瞎人已融經(jīng)死莖亡如秒何處特理？被拆遷否人死亡稻，分為奮兩種情終況：一固種情況蕩為：已襲經(jīng)明確壞房屋的尸繼承人叮的，由令其繼承燭人與拆狠遷人簽晚署《拆遷攝安置鞭補償瓶協(xié)議》，一圣種情籮況是位未能訴確定摔繼承立人或否者存馳在繼移承糾予紛的甩，對墳于這沒種情日況可杯以比擾照產(chǎn)逆權不低明確到時的滔原則債處理糖。二、阻房地斥產(chǎn)開匠發(fā)全排過程——獲取土綿地方式二、劉房地玻產(chǎn)開終發(fā)全輛過程——獲取念土地臨方式國有赴企業(yè)斑出售沸程序潔問題纏；1）擬定籠出售方匯案。2）征求防職工代廟表大會此意見。3）審批漢出售方籃案；出售銜縣(旗、區(qū)糕、市)屬企捎業(yè)，煉由縣澤級人場民政本府提失出方削案，竭報地森級市均人民弊政府(含州休、盟農(nóng)，下降同)審批肚，并歲由地動級市脹人民貞政府廢報省腎級人錢民政匙府備轟案，雀省級夢人民徹政府索認為襯不宜吹出售而的企揀業(yè)，苦不得幕出售緩；出恭售地示級市百屬企線業(yè)，漫由地尖級市率人民當政府書提出熔方案編，報蜜省級任人民稱政府季審批宗。除戚地級面市以婚上地愧方人焦民政回府有傍權審耀批其迷管轄摟范圍樂內(nèi)的樹企業(yè)捏出售胳外，智其他助任何埋部門稀、機黃構、嘆企業(yè)霞和個踢人均羽不得禿決定積出售面企業(yè)站。4）發(fā)焦布出蠶售信宰息；5）擬購鐵買者提屠出購買寧時申請枕，審查勺擬購買勤者資信鍬狀況；6）對格擬出緣瑞售國均有企侵業(yè)法減定代銷表人抬進行雙離任厘審查攔并進織行資偷產(chǎn)清繩查；7）產(chǎn)辨權界鬼定和猜資產(chǎn)雙評估愈；出售方更委托具銷備資格拜的評估級機構對埋企業(yè)資敵產(chǎn)(包括者無形電資產(chǎn))和土怎地使譯用權伏進行帶評估搭，評竹估結調(diào)果應撞按有衣關規(guī)宋定經(jīng)箭有關墳部門踏確認鍵。通過企業(yè)改滔制方式獲取址土地二、冒房地往產(chǎn)開雞發(fā)全雷過程——獲取土貨地方式8）出售搜價格的壇確認并巧確定購瓦買者；出售方禍應以有宋關主管里部門確草認的評妄估值為悲依據(jù)，遣合理確泛定出售宮底價，旺通過拍外賣、招饒標或協(xié)悠議轉讓顫等方式跳確定企政業(yè)出售肥價格及耽購買者次。9）購買研者落實謙相關事市宜；在與出財售方簽如訂出售干協(xié)議之隆前，購趙買者應螺當與社緒會保險禁經(jīng)辦機象構落實與企業(yè)職屢工社會山保險的南事宜。謎如果企余業(yè)有債熟權人的診還應當目與債權陶人簽訂熊轉貸協(xié)蟻議或者制還款協(xié)而議，并姿提供相郊應的擔欣保，以東保證債火權人的頑利益不絹受企業(yè)昆出售影拾響。此外途，為曠了保段護債蹲權金畏融機久構的扛利益位，在表改制瞞過程誓中必殿須要襲征得顯債權貿(mào)金融迷機構堤的同慈意，稍保全蛛金融聲債權奪，國覆有企接業(yè)才拍能改川制，訓金融剃債務煌未落害實的量企業(yè)雕，不病得進想行改奮制。10）簽若訂出飾售協(xié)臺議；出售方甚與購買暗者簽定皮出售協(xié)蜓議。采芬取協(xié)議舍轉讓方榮式出售冊的企業(yè)施，經(jīng)上摟一級人同民政府震審核批義準后協(xié)敘議方可促生效。11）辦理豈企業(yè)產(chǎn)慈權變動勵證明、滾土地使偷用權證甜書和申寒請登記鳴；12）權甚利義是務承卻擔和駛職工忽安置征；企業(yè)出央售后，膚如果原強企業(yè)法宵人資格瞧被注銷舉的，購碎買企業(yè)針應當承聞繼原企吧業(yè)的債矩權債務而關系，稻接受原兆企業(yè)的明職工和法離退休響人員，閉并根據(jù)吸勞動法撐相關規(guī)蟻定履行塌相應義城務。如筑果原企披業(yè)法院牽被注銷所，購買險企業(yè)以承原企業(yè)毯資產(chǎn)成白立新法皇人的，爹原企業(yè)融債權債購務由新生法人承往繼。13）未了包事項的達處理。二、尋房地怪產(chǎn)開變發(fā)全典過程——獲取土祥地方式最佳廣實踐:地產(chǎn)掉公司女拿地仗術最佳瘋實踐:地產(chǎn)用公司揉拿地棕術萬科在20梯08年致股隙東信中熔有一段乘發(fā)人深迎省的話，“在土堪地交檢易完短全市咱場化偶的背靈景下銳，部早分先副發(fā)企陸業(yè)在仁不可想替代允資源烤上的洞獨占鐘性已公不復屢存在友，隨英著存齊量土充地資安源的約逐步拜消耗檔，這邁一方釘面的承先發(fā)浮優(yōu)勢居正在巴迅速座弱化粥并日謠漸消挨亡，吵因而驢房地架產(chǎn)行食業(yè)所抓能夠莖期待績的，途只能籃是一鐘個公為平的億收益決水平”。盡斑管招去拍掛全制度翠實行征之后糟，各鉗企業(yè)匹在拿咳地能歷力方滔面的儲差距考呈縮覽小趨療勢，冠但很鋸多開桌發(fā)商宗還是督不遺色余力藥地修極煉自輔己的牌獨門村秘籍斷，以職期立蜘于“公平收虹益水平”之上。1、高由境界觸：無扯招勝突有招逮（代療表公匆司：演萬科武）2、早逮計劃抄：從才小培舟養(yǎng)（畜代表痕公司遙：中賄南建量設）3、豎大喜旗：組朋建親友蠻團（代到表公司系：萬達蹄）4、硬靠擊山：父條母包辦頂（代表悔公司：賴信達地族產(chǎn)）最佳實沙踐:地產(chǎn)公孔司拿地靜術1、高境聾界：無害招勝有鮮招（代白表公司葛：萬科萌）萬科顏的拿胳地策妨略：萬科在頑把握土噸地獲取嘉量時，交并非像濁大多數(shù)毅企業(yè)以厭土地面貝積作為樓約束變始量，而企是以總逢獲取金泄額作為硬核心的離約束變節(jié)量，并搖下達到厘各區(qū)域凝為單位蜜的子公疏司。核心頓思想耽：一般厚地產(chǎn)區(qū)商拿幅地有裙三種系策略惑，順逆周期咽（追唉漲殺聚跌，穩(wěn)大多葡數(shù)公正司如綁此）驅(qū)，反班周期貌（國鴨內(nèi)很膏少企切業(yè)能欲做到距），節(jié)萬科竄采用植的是柔規(guī)避喘周期嘆策略柄。這勾種方繪式類篇似于鼻定投矩，其蹤蝶要點鐵在于螞，因害為鎖巡壽定了丸每期省的買詳入金訪額，吉所以砌價格柱越低爛的時鄉(xiāng)豐候，嶄買入譽的數(shù)纖量就艷越多噸，這糾樣在充經(jīng)歷謀一次蝴完整稼的周雙期后第，平戴均買趙入成木本會險低于果波動躺中軸緩。這換種規(guī)鴨避周爽期的四策略腸適用夜于趨弊勢不駱明朗努的情彎況，聰近幾爬年住攔宅市尤場周植期日僑益縮眉短，隔使得耀預測第和把稀握周駁期成纖為一燭項超度出人緊力范鉤圍的犬工作友，萬廟科的唐策略替以不俗變應鐵萬變醉，無該招勝么有招堡，在膏瞬息傘萬變抱的行姻業(yè)里盟，其堅中庸個之道檔正是盜脫穎基而出羽的利功器。1、高境雹界：無媽招勝有泳招（代罷表公司惑：萬科便）市場表違現(xiàn)：無論嶼行業(yè)攝在高將點還副是低漸位，枯萬科腫都會精拿地柔，即間使在20嚷07年提其出拐濟點論傾后都即沒有枯停止體購地液，20萌08年更案是成淡為唯泰一一船個購殼地超爬過100億元的嫁公司。頸從下表啄可以看芹出，拿榜地上萬戀科投入歇的資金爪量波動掉小，周威期特征伏不明顯風。正如顧萬科在20悅07年年歪報中勢的話克一樣種，“挖土地滲不同喇于其適他生母產(chǎn)原遍料，僚難以逆從市蓬場上襪隨時遠購得杠，企納業(yè)如播不能愉提前距購入療一定牧量土棉地，稼經(jīng)營閃的持憲續(xù)性賽都會促遇到你挑戰(zhàn)枝，更傷遑論臣發(fā)展踐，完擺全停怨止購鞋地，伏是一蚊個十蝕分極旬端的觀決定棟”。經(jīng)正是上這樣鞠的策學略使辛萬科攝在20系05年地喂產(chǎn)調(diào)廉控年傷拿到屠了大牢量便晨宜土旁地，袋開始針一路迷領先育，并怪在行槳業(yè)普還遍彷碑徨時廊將20流06曬-2食00膝8年設軟定為際高速深增長腦期，警而很奸多順即周期路的企尿業(yè)就信不免堂遭受悟行業(yè)若周期閘的洗驅(qū)禮了伶。新增土地面積/萬平方米土地款/億元年份萬科保利金地萬科保利金地2005651.22006120131112763.837.12007934639.6505318169.3161.6200846559488.5136.161.218200910361338248.2461萬科金、保昌利、鳥金地幅歷年驅(qū)拿地攏情況2、早塞計劃新：從狗小培碗養(yǎng)（建代表腥公司辦：中繼南建句設）拿地呀策略突：這類干公司圾在二毀三線醬城市愉大量討存在飽，通攔過幫求助政起府做抗一級壤開發(fā)室，一塑邊“鎖從小胖培養(yǎng)鍋”，便一邊沈和“潮娘家晝”打?qū)ず藐P更系，及從而具在二筑級開死發(fā)拿絕地中勞掌握兼主動洗權。核心思員想：在城懲市化稍快速司發(fā)展秒的背滑景下在，許傾多城貨市的脹老城鐘區(qū)已扁經(jīng)成檢為城尤市擴思張最馬大的廈瓶頸袋，不鏟得不蜘開辟往新城不。建初新城畏就意急味著吼要建灣大量譜市政辜配套貴，而枕政府也往往系沒有耽充足做的配計套資象金，暮所以界政府蹲有找僻企業(yè)糊幫助窄做一脈級開荷發(fā)的料內(nèi)在救需求蒸，從娘而給勞城投觸公司鑼介入崇提供罷了機編遇。吐對開迷發(fā)商松而言柴，介時入一霸級開宅發(fā)可游以加煌強與月政府豎溝通肚，更幼好把縱握規(guī)屈劃定宋位等鑒，便吳于在袋二級靠開發(fā)泥拿地敗中掌棚握主廉動權感。盡院管這嘴些公含司在險二級桐市場柄拿地妙時仍剝?nèi)蛔吣樥信亩紥斐膛谛?，飼但地拖方政麗府通瓣常會斯做出厭傾向綿于公威司的出限制質(zhì)性政荷策，除比如帳公司漆的屬開性、唐資產(chǎn)警規(guī)模畜等，政以殺敬退競蓋爭對赴手，豬直接掘把繡五球拋磁給“燦中意規(guī)的”套公司似。2、早襯計劃胃：從集小培塑養(yǎng)（侍代表睜公司目：中內(nèi)南建種設）市場倒表現(xiàn)左：中南慶建設屈獲取愚的南鴉通、忌常熟晉、鹽關城項愁目均水位于梳新城柄區(qū)，享通過掠為政需府建井市政猴配套沫低價悲獲取漲。其中，南通世石紀城150多萬平鴨米，樓準面地價100躁0元/平米掠，售剪價900泉0元/平米，序毛利率稻達54物.6調(diào)%。鹽城項季目26姓0萬平米臂，樓面澇價78為0元/平米，蝴售價430誦0元/平米晴。另外難，中寨南建禿設在20邊09年8月與休海南擁省儋乒州市渣人民充政府亂簽訂旦合作行框架唱協(xié)議估，計應劃對慎儋州集濱海核新區(qū)薯第二沫組團岔的450辯0畝土地歐進行一沒級開發(fā)瘋，土地志開發(fā)完柏成后將臘進行出包讓，儋國州市人科民政府鋤與公司浴各占開旱發(fā)收益很的30責%和70染%，這也嫂是介入挪海南土顛地市場清的好機火會。3、豎宋大旗澇：組甜建親躍友團憐（代的表公脅司：蘇萬達柴）拿地蓬策略慈：萬達奶是以松商業(yè)堅地產(chǎn)換、高種級酒得店、拌文化航產(chǎn)業(yè)院、連稅鎖百籍貨為必四大約支柱木產(chǎn)業(yè)勁的大拒型集笑團。歌在項桿目開妥工前堵，就山基本伯完成際主力椒店招逆商，英訂出70-艘80%的租賃釣面積，咬已與7家不督同業(yè)柳態(tài)的單主力耐店簽邀約為獎“緊沃密型勇合作虧伙伴律”，奶還有30多家滲“戰(zhàn)秒略合令作伙膏伴”帥，另永外自老由院羅線是亡國內(nèi)銹排名咱第一截的院巾線。蚊所以狀萬達卸每到碎一地些，都泰有聲喊勢浩酬大的僑“親決友團救”陪干同，業(yè)讓地青方政眉府不拔重視彩也難寨。核心思答想：雖然萬上達拿地相很少走彈公開招堪拍掛，單但拿地錢成本不岡到其他預開發(fā)商最的一半跌已經(jīng)是龍公開的鏟秘密。慰同等條助件下，寺不少地此方政府礙商業(yè)地嶺塊招商齒都會向?qū)⑷f達傾挑斜，同然樣寬松矮的還有薯付款條日件，萬喬達啟動幕的部分照商業(yè)地訂塊可以榴分期付逗款。地臺方政府喝當然不挺是給萬忽達讓利胃，而是里因為萬友達能啟企動整個項區(qū)域，帳雖然在軍賣地上術可能少蓬收幾億島元，但蛛項目完藝成后周鉆邊的地梳能多賣本很多錢見。3、豎膨大旗脊：組躁建親場友團稿（代殺表公狠司：疲萬達率）市場表裙現(xiàn)：萬達的臺殺手锏膀是訂單盡地產(chǎn)，叛在項目味開工前假，就基擦本完成糾主力店青招商，館訂出70各-8抓0%的租為賃面密積。侍萬達絮已與7家不疲同業(yè)垃態(tài)的羽主力皂店簽寫約為罩“緊充密型閉合作逃伙伴擔”，妥簽訂膜生死悟契約璃，萬素達廣摩場在起哪里館開業(yè)骨就必坡須跟掩到哪洲里，道否則借罰款片，同漸時還沃有30多家“川戰(zhàn)略合腎作伙伴鴿”，也里都簽了賠合作協(xié)居議，但吃是他們蔥有選擇只權，某壤個項目涌可以來游也可以隸不來。俘萬達早很期百貨優(yōu)主力店抱通常選肌擇與新視世界和恨百盛等奪知名連掉鎖百貨背巨頭合虎作，萬垮達自有才院線占酒全國14喂%的票跑房份裳額。冰正因淋如此虧，例蟲如萬鵲達石悔景山肆項目件，樓至面地子價是210斯0元/平米孝，而敘一街嘩之隔尼的另禍一個崖項目冠的樓膠面地燭價是600給0元/平米約。4、硬神靠山酸：父希母包精辦（島代表污公司欲：信李達地理產(chǎn)）拿地策基略：信達地垃產(chǎn)實質(zhì)議上是將租原中國史建設銀散行分布習于各省警市的房粗地產(chǎn)開翁發(fā)業(yè)務煙進行整迎合后實鐵現(xiàn)了整盡體上市扭。這樣醬公司最反早屬于忘建行下挨屬三產(chǎn)錢企業(yè)，兵具有較樸長的房廉地產(chǎn)開攻發(fā)歷史書，后來樣由于政捷策限制蕉均從銀牛行資產(chǎn)澇中剝離被而進入駐信達資壟產(chǎn)管理戶公司。搜從信達挽地產(chǎn)歷走史看，交主要資蹄產(chǎn)來自捕于整合企建行剝橡離的資傲產(chǎn)，未元來發(fā)展訂中這也膊將是信剪達地產(chǎn)郊獲取低廣價土地晴的一條恒重要通貓道。市場湊表現(xiàn)該：20壤09年注洋入的枕資產(chǎn)紗中在桂開發(fā)毯和待拘開發(fā)再項目35個，總驚占地面午積300萬平米液，可開泳發(fā)建面510萬平米插，這部匹分資產(chǎn)大約78著%的土若地是第在20搶01姜-2舞00遵6年獲尤得的融，平翠均土全地成怎本最隨多不騙超過12瞎00元/平米，豆主要分慘布在寧構波、嘉泊興、青繪島、長雖春、烏基魯木齊饅等12個城市禽。公司算項目的身整體銷墻售均價賓約500拔0元，保努證了利暮潤率水祝平。另粒外，信嫂達地產(chǎn)迎的實際吊控制人羨信達資粗產(chǎn)也使穗信達地畜產(chǎn)能從威各銀行流，特別續(xù)是建行冤獲得較峽便宜的夏金融資傻源。聽完這瘦些枯燥好的東西》……“餓滴神本??！瞌疼睡都聽很出來了……”“別著急螺，調(diào)節(jié)學一下……”我也認糕為，“潮以上內(nèi)灣容，太北過死板衡令人不價屑一顧蹄?！爆F(xiàn)在遷，讓伙我們宅來了炮解一飼下不如一樣脹的建翠筑。釘首先貫，您謹知道世界上鋸哪一棟嫩建筑在埋嚴重的砍進度延網(wǎng)誤和費誦用超支縫的情況域下完成截，歷時14年，生造價好從70劈燕0萬美元遭膨脹稀到1.2億美躍元，比凝預算掃增加了1獲7倍？悉尼伸歌劇皮院身為隆域基泰和特實業(yè)公啦司的一材員，您知道文：“不求最條好，但架求最貴”的香港動寫字間辰是哪一刑棟嗎？香港稻匯豐容銀行曉總部號稱：順停放在扎港口海體岸地面德上的一惹艘“宇宙自飛船”您知便道：香港斥中銀婆大廈殘為什凈么被存譽為“節(jié)節(jié)高”嗎？您知道中國罵哪一忙棟建疲筑看枯起來貼很舒解服，幅修建駛起來抗難度磚滔天咳嗎？“好看難觀建”的Ｃ億ＣＴ煌Ｖ大跳樓您知尖道：國家劑大劇認院的睛建筑范理念乏是什籠么嗎敬？“一滴適晶瑩父的水渴珠”曾經(jīng)灰是周奶總理謹未能蠢完成改的夙舒愿。位于人妙民大會永堂西側債，全世嘴界獨一宿無二的宿恢宏建叫筑。可惜抄，由什法國拔人擔緒綱設川計…….1房地占產(chǎn)相蒼關知蒼識前期群所涉別及的科費用42獲取土誘地流程開發(fā)手禿續(xù)流程35前期各昨部門的冒協(xié)調(diào)報告什結構總結房地產(chǎn)按開發(fā)全紐奉過程房地產(chǎn)狼開發(fā)全憐過程——開發(fā)機手續(xù)聰流程河北省志房地產(chǎn)值項目行介政審批妥流程圖爐及相關籮說明（撇附件）滄州灶房地飲產(chǎn)項裂目行懶政審灑批流翼程圖培（附比件）房地產(chǎn)姑開發(fā)全膏過程——開發(fā)手安續(xù)流程國有往土地斥出讓帝的條狡件？國有土有地出讓腐方式？招拍連掛有需什么弊不同越？——見“歸招拍寄掛土映地出慰讓規(guī)鞏定”房地產(chǎn)偏開發(fā)全撐過程——開發(fā)并手續(xù)褲流程下列泥建設爆工程盼必須垃進行上地震層安全憐性評晝價：訊（一側）國飛家重序大建海設工參程；跡（二絡）受蛾地震慎破壞效后可叮能引聯(lián)發(fā)水排災、災火災賤、爆旦炸、書劇毒游或者茂強腐癢蝕性諷物質(zhì)滿大量幫泄露愁或者泄其他灶嚴重撓次生撓災害花的建獎設工歪程，浩包括肆水庫東大壩省、堤肉防和門貯油禁、貯捕氣、域貯存妹易燃跨易爆濾、劇家毒或芳者強夸腐蝕脖性物堂質(zhì)的霞設施呀以及翠其他磚可能兄發(fā)生筋嚴重蔑次生映災害框的建夜設工員程；曲（三帥）受老地震浩破壞脅后可次能引姐發(fā)放蜘射性鉆污染舒的核枝電站正和核如設施含建設烘工程驅(qū)；表（魔四）握省人涌民政免府認賀為有竟重大胡價值糖或者埋有重蠢大影載響的見其他伐建設壤工程捕。按照國清家強制天性標準勿應當進澆行地震吵安全性干評價的您建設工捷程或者辜區(qū)域，博以及其球他涉及啦人民生舞命財產(chǎn)墳安全的稻重要社敬會建筑婆工程，鋸也必須舟進行地批震安全棗性評價?！逗颖本〉夭驼鸢矙C全性曉評價藏管理之條例》房地月產(chǎn)開田發(fā)全滔過程——開發(fā)鏡手續(xù)瘡流程環(huán)評審考核意見宗：編制惠環(huán)境志影響維報告塔書、恒報告劣表→建設塌單位填幅寫環(huán)境零影響登增記表→現(xiàn)綠場勘慌查→蘇專家核論證→隊（環(huán)嶺境檢虧測）→公示→作泉出審批棟意見土地君證1、滄州釣市人民透政府建殺設用地南批復（咸至土地挪局土地尤利用處斬辦理）2、國賴有土伏地使繼用權住出讓重合同感、成億交確銜認書沉。3、出讓妨金票（肉原件、檔復印近邊）4、契皆稅完梯稅證襖（原閉件、濫復印切件）5、營況業(yè)執(zhí)姓照、辱企業(yè)俊代碼崇證、吸法定居代表售人身掀份證簽（復捕印件宅）6、地閱籍調(diào)縫查表棉調(diào)查金、申錦請書急、宗鑒地圖救、界其址點旺成果薯表（桌地產(chǎn)承服務觀中心烤領取測）房地產(chǎn)綢開發(fā)全元過程——開發(fā)手判續(xù)流程房地產(chǎn)項開發(fā)全辰過程——開發(fā)手列續(xù)流程項目核磁準證：1.開發(fā)企濤業(yè)申請蝦報告2.開發(fā)資碌質(zhì)；3.企業(yè)綿營業(yè)內(nèi)執(zhí)照脹；4.土地出良讓合同什；5.企業(yè)與法人魯身份條證復誤印件注；6.資金戀證明佩；7.選址意雖見書、逮選址設毅計條件抖通知書贏；8.環(huán)評況報告隙、環(huán)殼境影汁響登旨記表月；9.具有工螞程咨詢蘆資質(zhì)單漆位編制攜的可研陪報告或騎評估報柜告（需鉗要有竟節(jié)能免專篇啦或節(jié)思能專瘦項報編告）獎；建設用腳地規(guī)劃英許可證動：1.辦證繡申請私；2.建設項候目《選址涂意見嘗書》3.建設項嫌目有關通批文；4.建設用究地紅線擋圖、建恢設用地年定線坐驕標圖兩賽份；5.批準的逝總平面爽規(guī)劃圖比；6.申報養(yǎng)單位古法人習代表赤委托戒書和央受托思人身戶份證橡復印敬件（撈驗看游原件廣）7.建設用桌地規(guī)劃變審批表嬌；8.土地溜出讓自合同徐；9.規(guī)劃設針計條件食。房地產(chǎn)鳥開發(fā)全添過程——開發(fā)務手續(xù)李流程建設工罩程規(guī)劃頑許可證漸：1、申瀉請2、1：500或1：100驢0現(xiàn)狀地乒形圖1份（附猴電子文啊檔光盤候）3、已府審定椅的修遭建性樸詳細腥規(guī)劃焦或建窯設工妹程設御計方窩案總甚平面紫圖4、已審楚定的建占設工程餃設計方墊案（A3彩圖）5、國蒸有土婦地使福用權賊證原槳件及慎復印遭件6、建鑒設、悄消防作、人系防、越環(huán)保窄等部西門聯(lián)織合審感圖、扭備案盲資料7、發(fā)南改委清批準蒙文件8、項目較公示資賄料9、建筑咬施工圖班三套（附戶態(tài)型證染明）10、申報師單位委嫂托代理沖的，須宇提交授住權委托四書及辦訊事人員堂身份證嬌原件及義復印件11、其他商需要說開明的圖戚紙文件可等房地亭產(chǎn)開怨發(fā)全慮過程——開發(fā)泰手續(xù)巴流程房地產(chǎn)滑開發(fā)全冠過程——開發(fā)手縫續(xù)流程關于施夠工圖審耕查：1、審沾查范澤圍：2、提尸供資筑料：3、審查誰內(nèi)容：——見附件弦“河北領省施工模圖審查組管理實桿施辦法”消防審推核意見監(jiān)：1.揚《建筑衣消防傍設計卸防火帆審核晌申報倦表》；2.規(guī)劃總務平面圖島；3.發(fā)改態(tài)委立但項批惹文；4.施工圖宗紙；5.消防矛設計競專篇逢說明人防晝手續(xù)帝需提虛交材示料：1.建設單已位填寫《防空彈地