產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)死亡的十大問(wèn)題

絕對(duì)不是標(biāo)題黨，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)真的是太不好混了，一貫用八個(gè)字來(lái)形容，“三步一坎，五步一坑”，充滿了風(fēng)險(xiǎn)，一不小心就不要以為我們是危言聳聽，了解我們的朋友都知道，有時(shí)候說(shuō)話不中聽，但還挺準(zhǔn)確，挺管用，事實(shí)往往證明我們的正確——這根植于我們團(tuán)隊(duì)披風(fēng)沐雨、歷遍寒暑在全國(guó)數(shù)十家企業(yè)、數(shù)百個(gè)特別是這些年在全國(guó)行走了這么多產(chǎn)業(yè)園區(qū)，廣泛聽取并感同身受一線操盤手們的切身體會(huì)，覺(jué)得非常有感觸，一氣呵成為大家梳理出園區(qū)開發(fā)最容易死的十個(gè)超級(jí)巨大深坑。建議大家真的要好好讀讀，這都是血淚生死教訓(xùn)得出來(lái)的最有價(jià)值的干貨——在你的職業(yè)生涯中，每個(gè)節(jié)點(diǎn)總有那么幾個(gè)坑等著你，真掉進(jìn)去摔個(gè)三長(zhǎng)兩短了，可別怪我們沒(méi)提醒你哦！第一個(gè)坑：庫(kù)存過(guò)高也叫“節(jié)奏失調(diào)”，這是園區(qū)開發(fā)最最容易致命的一個(gè)超級(jí)“陷馬坑”，一跳一個(gè)準(zhǔn)，坑里全是刀，一不小心就可能直接坑得你局Ⅱ》中，多數(shù)二級(jí)園區(qū)開發(fā)的敗局案例就是敗在這里——以青島總部基地、沈陽(yáng)總部基地、濟(jì)南鑫茂齊魯科技城、華樂(lè)漢南美這些項(xiàng)目要么沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，要么過(guò)分樂(lè)觀，要么過(guò)于“講政治”，要么跟政府互動(dòng)過(guò)度，總之就是犯得相同的錯(cuò)誤：節(jié)奏太快一上來(lái)就呼啦啦建了一堆，結(jié)果高庫(kù)存去化不了，資金沉淀在里面沒(méi)有現(xiàn)金流，每天光還利息了，最后入不敷出，資金鏈斷裂，死路強(qiáng)調(diào)過(guò)，做這種大規(guī)模的二級(jí)園區(qū)相當(dāng)于被扼住了咽喉，你節(jié)奏一般而言，銷售型的二級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)該秉承“小批量，多批次，快反應(yīng)，長(zhǎng)周期”的節(jié)奏策略，因?yàn)榭蛻羰亲霎a(chǎn)業(yè)的，產(chǎn)業(yè)瞬息萬(wàn)變，這就要求園區(qū)開發(fā)者發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)變化能迅速調(diào)整，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品第二個(gè)坑：做錯(cuò)業(yè)態(tài)圍一片工業(yè)區(qū)，老板拿到以后開心得不得了，這下我賺翻了，按照商辦價(jià)格賣的話少說(shuō)能賣100億！于是不顧市場(chǎng)實(shí)際需求，不顧區(qū)域資源稟賦，拍腦袋定決策，明明在一個(gè)只能做廠房的地方你偏要做辦公，那肯定死，最后建起來(lái)之后來(lái)了幾波客戶，進(jìn)去其實(shí)，哪怕只能做研發(fā)的地方你要做辦公，恐怕也是死路一條，因?yàn)檫@種地方肯定辦公存量也超高——總之做辦公就是個(gè)大坑，為做辦公成本必須要上去，建安成本、融資成本、管理成本全都上去了——你做成丙級(jí)辦公也沒(méi)有人租，辦公客戶又偏小，最后做完了，想讓生產(chǎn)研發(fā)的進(jìn)來(lái)，然而按照原來(lái)辦公寫字樓的格局，設(shè)備擺不下了，承重、距寬包括樓梯通道都不符合了，導(dǎo)致在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，沒(méi)有哪個(gè)園區(qū)是因?yàn)闃I(yè)態(tài)過(guò)低而失敗的，都是死在錯(cuò)誤的高級(jí)業(yè)態(tài)上面——定位是低端的廠房倉(cāng)庫(kù)，哪怕做錯(cuò)了，廠房倉(cāng)庫(kù)也可以改成工業(yè)風(fēng)的辦公產(chǎn)品，最差就是推倒重來(lái)，成本扛得?。欢坏┒ㄎ桓叨?，就很難再改回低端，更遑論炸掉上半年在一個(gè)沿海制造業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市還看到一個(gè)類似的科技園區(qū)項(xiàng)目，不過(guò)不同的是，乃是個(gè)國(guó)企干的。在當(dāng)時(shí)做定位的時(shí)候，其實(shí)如果有一些生產(chǎn)研發(fā)的業(yè)態(tài)會(huì)很受歡迎，結(jié)果這家企業(yè)太過(guò)“講政治”，為了討好政府和領(lǐng)導(dǎo)，完全不顧周邊已經(jīng)有三個(gè)類似的科技辦公業(yè)態(tài)大面積空置的市場(chǎng)狀況，拍腦袋做了幾十萬(wàn)方的辦公業(yè)態(tài)，結(jié)果現(xiàn)在每年的租金還不到融資利息的十分之一，基本已經(jīng)凄慘的淪為爛尾項(xiàng)目，現(xiàn)在還希望重新跟政府談判改規(guī)劃，把還沒(méi)有開發(fā)的地塊轉(zhuǎn)為生產(chǎn)研發(fā)性質(zhì)，不然就只能對(duì)第四個(gè)坑：配套失誤一個(gè)園區(qū)直接拖垮一家企業(yè)的華樂(lè)漢南美國(guó)新工業(yè)都市城鎮(zhèn)第三個(gè)坑：地價(jià)過(guò)高有一個(gè)亦莊的二手地塊，原來(lái)拿地的制造業(yè)企業(yè)已經(jīng)死了，但是死而不僵，老板手里還攥著這塊位置非常好的地快，準(zhǔn)備坐地起價(jià)賺一筆，叫賣喊出200萬(wàn)一畝。幾個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和傳統(tǒng)房企一起過(guò)來(lái)競(jìng)價(jià)，最終，那家傳統(tǒng)房企人傻錢多，過(guò)于任性，以300萬(wàn)一畝的價(jià)格拿下這塊地，以及1000萬(wàn)的中介費(fèi)(我們推測(cè)，這里面非常可能有貓膩和尋租行為，這也是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的通病了)。3年之后，這里已經(jīng)非常繁華，人流穿梭，產(chǎn)業(yè)旺盛，市場(chǎng)上園區(qū)租金已經(jīng)翻了一番，然而這個(gè)項(xiàng)目依然沒(méi)賺到錢，半死不活地耗在這里，就因?yàn)榍懊孢^(guò)于樂(lè)觀地預(yù)判了市場(chǎng)，并且按照房地產(chǎn)的邏輯給出了一個(gè)過(guò)高的收購(gòu)價(jià)，最后挖了這么大一個(gè)坑把自己園區(qū)配套建還是不建，建什么，建多少，互相之間配比如何，最終如何去化和經(jīng)營(yíng)，都是一門非常有講究的學(xué)問(wèn)。目前工業(yè)用地一般有占地7%、建面15%(最近國(guó)務(wù)院新政鼓勵(lì)發(fā)達(dá)城市這個(gè)比例適度提高)的配套，而深圳和東莞的M0用地可以最多建30%的配套，這里面的選擇就很關(guān)鍵了，如果配套這一環(huán)出問(wèn)題，很有些城市，周邊配套非常過(guò)剩，就不能再盲目地上馬配套；而有的城市，配套相當(dāng)不足，你建了一些藍(lán)領(lǐng)公寓(倒班房)、人才公寓之類很可能供不應(yīng)求，哪怕單算回報(bào)率不如建廠房劃算，但是算總賬的話反而提升了你相對(duì)于周邊競(jìng)品的競(jìng)爭(zhēng)力，廠房租金多租3毛錢，或者多賣500塊，收益反倒是提升了。在這種時(shí)候就一定要削尖腦袋想辦法增加配套，否則，就有可能導(dǎo)致這個(gè)園長(zhǎng)三角部分園區(qū)配套的藍(lán)白領(lǐng)公寓第五個(gè)坑：定位失誤定位失誤往往占據(jù)所有失敗案例的50%，不符合市場(chǎng)，不符合客戶需求，這不符合客觀規(guī)律，就是在作死。這里面就可以直接點(diǎn)名道姓了，以“總部經(jīng)濟(jì)”這個(gè)怪咖學(xué)科搞得這些年政府和市場(chǎng)都還一直在埋單的許為平同志，他自己的總部基地就是一個(gè)活生從沈陽(yáng)到青島，位置也不錯(cuò)，產(chǎn)品賣相沒(méi)的說(shuō)，可惜定位出現(xiàn)嚴(yán)重失誤，產(chǎn)品的功能太單一，就是總部樓，但是在青島和沈陽(yáng)這種地方哪有什么總部購(gòu)買需求？賣了多少年也沒(méi)去化幾棟，最后負(fù)債累累，國(guó)內(nèi)項(xiàng)目基本都脫手了，“總部基地”這個(gè)品牌在中一位跟他合作過(guò)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商直言不諱的評(píng)價(jià)，“別說(shuō)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，就是放到房地產(chǎn)領(lǐng)域，這也是個(gè)外行?！钡氐诹鶄€(gè)坑：需求不足一個(gè)很典型的問(wèn)題就是，本地租金太低，銷售型的園區(qū)項(xiàng)目就很容易死。因?yàn)檫@些二三線城市的企業(yè)主買廠房有兩個(gè)邏輯：第一，作為正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的固定資產(chǎn)投資，第二，私企老板就是為了給兒子留套物業(yè)，別聽他們說(shuō)什么上市需要資產(chǎn)，這都是騙人的，就是預(yù)防未來(lái)買賣沒(méi)了，孩子還能吃點(diǎn)房租，這是相當(dāng)一部分的那么，如果一個(gè)區(qū)域租金過(guò)低有什么問(wèn)題呢？旁邊有個(gè)不錯(cuò)的園區(qū)就租8毛錢，我就算租20年其實(shí)也沒(méi)有多少錢，那我為什么要買你50年產(chǎn)權(quán)的廠房呢？一旦當(dāng)?shù)囟夹纬伞拔覟槭裁匆I你廠房”這種想法，很危險(xiǎn)，因?yàn)榛揪鸵馕吨鴽](méi)有需求，那真的就很難第七個(gè)坑：城市習(xí)慣比如在標(biāo)準(zhǔn)廠房這個(gè)市場(chǎng)上，北方城市的客戶都喜歡單層廠房，那就是市場(chǎng)上其他的低層廠房呼呼賣，直到賣得一棟都不剩了，才有可能考慮這個(gè)三層廠房，也有可能這幾年都去化不了一套；但是有的領(lǐng)導(dǎo)或者老板跑到深圳東莞看完了工業(yè)上樓之后喜歡得不行，回來(lái)之后也不管當(dāng)?shù)爻鞘辛?xí)慣和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)能不能習(xí)慣，硬要搞工業(yè)上樓，結(jié)局自然可想而知。所以地域客戶偏好的不同，第八個(gè)坑：定價(jià)錯(cuò)誤這是很經(jīng)典的失敗案例：在北京五環(huán)邊有個(gè)礦業(yè)城項(xiàng)目，位置特別好，結(jié)果去化率非常低。打眼一看，這項(xiàng)目絕對(duì)別墅品質(zhì)，法式格局，全部干掛石材，全部辦公業(yè)態(tài)，大平層，單棟面積超高，價(jià)格又離譜，最后工業(yè)用地上的別墅洋房式辦公幾千萬(wàn)一棟，有這錢還不如去CBD買寫字樓呢——這個(gè)問(wèn)題，上面沈陽(yáng)和青島總二級(jí)園區(qū)定價(jià)的背后，是單價(jià)、成本、利潤(rùn)率、面積等等的控制，也是一門非常高深、考究對(duì)市場(chǎng)研判和操盤經(jīng)驗(yàn)的學(xué)問(wèn)。定價(jià)低了，你的老板不干，定高了，客戶就跑了，這就是一個(gè)平衡的問(wèn)華麗麗的敗局：北京國(guó)際礦業(yè)城第九個(gè)坑：屈從客戶有的時(shí)候，客戶跟你提的要求也是一個(gè)坑，如果你屈從、妥協(xié)，也可能把自己給埋了。有的時(shí)候，買標(biāo)準(zhǔn)廠房的客戶會(huì)跟你們提，就死了。他們?cè)诶锩鏌o(wú)非是停車，種花種草，堆放貨物，領(lǐng)導(dǎo)一來(lái)參觀，這個(gè)園區(qū)就像一個(gè)貨場(chǎng)(這一點(diǎn)，我們看到鑫茂濟(jì)南齊魯科技城就體現(xiàn)得非常明顯，觀感極差)。在專業(yè)規(guī)律的原則下，即使在項(xiàng)目最艱難的時(shí)候也不應(yīng)該向客戶妥協(xié)，即便周邊很多園區(qū)都給院子，也應(yīng)該毫不動(dòng)搖，咬牙堅(jiān)持，最終證明，這種不屈從不妥協(xié)的園區(qū)都是對(duì)的，最終保持了園區(qū)第十個(gè)坑：速度過(guò)快不行，因?yàn)樵诋a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，企業(yè)數(shù)量非常有限且有排他性，優(yōu)質(zhì)客戶容量有限，新增客戶很難，客戶成長(zhǎng)速度跟園區(qū)產(chǎn)品的去如果一個(gè)項(xiàng)目一年賣10萬(wàn)方，很有可能你就拿不到2期土地了。萬(wàn)平的一般客戶，后期政府就會(huì)一萬(wàn)種辦法卡死你。前面銷售得再好，你的營(yíng)銷部門可能賺