房地產(chǎn)企業(yè)營改增工作推進(jìn)要點(diǎn)及風(fēng)險防范

營改增工作推進(jìn)要點(diǎn)

及風(fēng)險防范

前言：“十二五”全面完成營改增改革目標(biāo)財政部正在會同相關(guān)部門抓緊研究和論證試點(diǎn)方案，按程序報經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)后適時付諸實施，力爭“十二五”期間全面完成營改增的改革目標(biāo)。第十二個五年計劃時間段:2011-2015年實施營業(yè)稅改征增值稅（簡稱營改增）改革是黨的十七屆五中全會作出的重要部署，是“十二五”時期我國財稅體制改革的一項重要任務(wù)，十八屆三中全會決定和《深化財稅體制改革總體方案》都對這項改革提出了明確要求，充分說明營改增的重大意義。尚未改革的行業(yè)包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計，上述行業(yè)涉及800余萬戶企業(yè)，年營業(yè)稅稅額約1.6萬億元，占全國稅收收入比重約15%。2涉及行業(yè)的阻力建筑業(yè)阻力：1、占總成本約20%的人工成本無法取得進(jìn)項稅票2、砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的進(jìn)項稅票3、總分包之前抵扣稅金的具體配套政策尚不明朗房地產(chǎn)業(yè)阻力：1、土體出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)不能取得進(jìn)項稅票2、選擇集中回籠資金維持高周轉(zhuǎn)，還是選擇進(jìn)銷稅金匹配犧牲資金成本謹(jǐn)慎應(yīng)對“營改增”“營改增”不僅是對財稅體制的變革，更是對所涉及行業(yè)經(jīng)營模式的考驗！公司應(yīng)從全局把控，協(xié)調(diào)各個部門同心協(xié)力，打好這場營改增的應(yīng)對之戰(zhàn)！一、集團(tuán)整體推進(jìn)思路二、不能按節(jié)點(diǎn)推進(jìn)的風(fēng)險三、土地增值稅清算項目在營改增推進(jìn)中的風(fēng)險四、針對上述風(fēng)險的補(bǔ)救措施五、稅改后工作推進(jìn)中的重點(diǎn)風(fēng)險六、應(yīng)對稅改后重點(diǎn)風(fēng)險的措施目錄營改增前營改增后一、集團(tuán)整體推進(jìn)思路1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目2、2015年7月1日前已啟動但在2015年7月1日后方完成開發(fā)銷售的項目（跨期項目）3、2015年7月1日后啟動的儲備項目1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

支出部分為避免營改增后，施工單位轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)、開發(fā)商成本受損，對已付款未開票部分應(yīng)盡快催收發(fā)票；已開發(fā)完畢未結(jié)算合同應(yīng)盡快結(jié)算并催開發(fā)票。舉例：假設(shè)已付款未開票金額100萬。稅改前施工方開票，承擔(dān)稅金100*3%=3萬元，我公司稅前可抵扣成本100萬。

1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

支出部分

1、如果施工方在稅改后才開具發(fā)票，含稅價100萬，則我公司可在稅前抵扣的成本只有100/1.11=90.09萬元，較之前相比，下降比例為9.91%。對企業(yè)所得稅和土地增值稅清算有很大影響。

1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

支出部分

2、如果我公司要求按照不含稅價100萬開具發(fā)票，則施工方稅改后開票總額為100*1.11=111萬元，承擔(dān)稅金上浮至11萬。多承擔(dān)的稅負(fù)會轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商。為避免我公司受成本受損、施工方轉(zhuǎn)移稅負(fù)的影響，此項工作務(wù)必在2015年6月30日之前完成。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

銷售部分為避免多繳納銷項稅金，對已收款未開票部分應(yīng)盡快開票已簽約應(yīng)收未到期部分，結(jié)合公司貼息政策，鼓勵客戶提前還款，并及時開具發(fā)票舉例：假設(shè)已收款未開票金額為100萬。稅改前開票，承擔(dān)稅金100*5.6%=5.6萬1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

已收款未開票部分1、如果我公司在稅改后按照含稅價100萬開具發(fā)票，確認(rèn)收入部分為100/1.11=90.09，收入下降9.91%，稅后收入下降4.57%2、如果按照不含稅價100萬開具發(fā)票，承擔(dān)的稅金為100*0.11=11萬為避免我公司收入受損、多承擔(dān)增值稅金的影響，此項工作務(wù)必在2015年6月30日之前完成。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

銷售部分措施細(xì)節(jié)細(xì)節(jié)一：稅改前客戶已匯款必須及時對賬，保證按營業(yè)稅納稅細(xì)節(jié)二：已收款開票但已批退款的，務(wù)必在稅改前退款并開紅字發(fā)票細(xì)節(jié)三：已收款開票，在稅改后退款的，需扣除已繳納的營業(yè)稅（原因在于稅改后各項目轉(zhuǎn)為增值稅納稅系統(tǒng)，原營業(yè)稅納稅系統(tǒng)停用。即使開具營業(yè)稅紅字發(fā)票亦無從沖減，損失稅金）1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

貼息政策解釋前提：必須保證售出的單位或提前回籠的樓款（不包含按揭款）在2015年6月30日前（預(yù)計營改增時點(diǎn)）成功收款開票才可執(zhí)行。措施：針對已簽約未到期樓款（2015年7月1日以后才到期的樓款），建議采用金融貼息等手段引導(dǎo)客戶提前回籠資金。如客戶將以上未到期樓款提前于2015年6月30日前繳納并開票，根據(jù)相應(yīng)時間段獲得一次性返還利息。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

銷售貼息政策解釋返還利息視同現(xiàn)金折扣，按財務(wù)費(fèi)用入賬。應(yīng)收取利息發(fā)票，可由項目人員集中到稅局代開。稅金由客戶承擔(dān)，從返還利息中直接扣掉開具發(fā)票需提供的資料以及稅金起征點(diǎn)具體情況，由各項目向當(dāng)?shù)刂鞴芏惥肿稍?、跨期項目支出部分為避免稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，與乙方談判不加價而取得專票。付款收票在與銷項匹配、不會形成留抵的情況下盡可能延后以取得專票。2、跨期項目銷售部分收入提價以轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)。不能提價項目爭取快賣快收快結(jié)算。3、20塘15年7月1日后恐啟動挖的儲表備項叫目篩選針供應(yīng)兼商，螞選擇備具有殃一般昂納稅欠人資生格的叛供應(yīng)堆商以故取得另專票勝。付款沈收票券進(jìn)項因應(yīng)與出收款代開票希銷項籍匹配，避嗓免稅箭金浪均費(fèi)。支出垮部分3、20溪15年7月1日后閃啟動竄的儲勺備項紡目收入親提價蘋以轉(zhuǎn)見嫁稅牙負(fù)。銷售患部分二、佛不能艙按節(jié)秒點(diǎn)推遞進(jìn)的殖風(fēng)險1、乙妖方可磨能提扔價，簽將稅掏負(fù)轉(zhuǎn)鑼嫁給疏開發(fā)運(yùn)商2、冤已完禿成銷挽售的畢項目扯，如夕果工菊程結(jié)岔算拖蝦延至歐稅改鵝后，裙將導(dǎo)墻致大助量的俘進(jìn)項墾稅額括無法極抵扣絲式，形遇成浪瘋費(fèi)3、灰已收徒款未裝及時燃開票廁的項眾目，尼收入顧承擔(dān)坐的稅丸金將胡會由心5.閣6%泊提升捐至1炊1%叛，增花加稅睡負(fù)4、孔土增逮稅、縱企業(yè)膀所得彩稅稅墨前抵拐扣成里本縮餡水，慌增值箱額上短升，字應(yīng)交墾稅金餐同步緒上升三、印土增可稅清揉算在酒營改頓增中峽的風(fēng)纏險1、目前吐安徽儀達(dá)到染清算米條件死的項目有五個占，任務(wù)甜重，焰壓力懸大！2、以上待清算想項目策銷售逗已滿奮足清奪算條標(biāo)件，喜對應(yīng)的工參程結(jié)溉算開柳票工縮慧作需在預(yù)及計的營改高增時點(diǎn)雷前完成。要求偶更高碼、時夠間更緊！如果在營勤改增災(zāi)后才油取得描成本我發(fā)票國，可滅抵扣影開發(fā)起成本將面瘋臨縮水，項展目承擔(dān)的土地東增值稠稅會增高三、副土增跡稅清溉算在淘營改端增中果的風(fēng)巡壽險假設(shè)氏：清汁算項陣目已己銷售承完畢愛，土姻地及曉拆遷膜補(bǔ)償運(yùn)、開壺發(fā)間榆接費(fèi)以無進(jìn)枝項；尖利息碑支出緩已按罰開發(fā)繁成本池5%疾計提嶺；收熔入已愈開具吧營業(yè)秒稅發(fā)鵲票；概營業(yè)恭稅金壩及附都加已勤繳納誓；開禿發(fā)成雁本其旁余部蓋分在喪稅改葵后結(jié)裳算取誕票比住例為30寧%。三、旦土增寧稅清店算在糞營改困增中皂的風(fēng)梁險例一截：營業(yè)若稅口石徑溉營爸改增祖口徑三、殲土增邀稅清逃算在妄營改漁增中廁的風(fēng)師險例二硬：營業(yè)底稅口促徑雙營改勉增口答徑三、直土增北稅清變算在宗營改逗增中筐的風(fēng)需險例三伍：營業(yè)魯稅口散徑粥營踏改增斃口徑三、啟土增悄稅清塔算在跑營改這增中鹽的風(fēng)駱險測算活結(jié)果三個爺例子攤中應(yīng)孔納土衡地增盞值稅朋分別日上浮16鳴.4霜0%、24形.0諷3%、21族.0謎6%,增長夸率加留權(quán)平火均數(shù)乓為19襪.4腰8%。意嘉味著嚇土地估增值穿稅會僻多交20閣%左右揀。如將鞭工程您在稅疊改后滿結(jié)算盼取票卷比例沈降為20根%，土悶地增蘇值稅賺分別若上浮10起.9青3%、16趙.0出2%、14頭.0恢4%,增長距率加笑權(quán)平般均數(shù)薪為12茫.9秀9%。意鍬味著谷土地引增值潤稅會購多交13濤%左右革。四、剝針對黃上述固風(fēng)險摔的補(bǔ)帳救措?yún)f(xié)施1、不土地揉增值集稅待屈清算堵項目墻加緊年成本曉發(fā)票辰的催媽開工交作，紗務(wù)必售在預(yù)率計營慘改增辭推進(jìn)鹿時點(diǎn)月前完尚成。批要求坐項目等根據(jù)崖具體檢情況歉，排默出土澤增稅纖清算柳工作亞節(jié)點(diǎn)鐮，嚴(yán)洲格執(zhí)冤行并申定期閱反饋蔽。2、永如果劣稅局卻規(guī)定意，由達(dá)某期援項目愈取得墻的進(jìn)終項稅騙只能衫用于小抵扣礙該項償目的元銷項配稅額騙，應(yīng)屯與稅饅局溝慚通，癥該項戒目土卻地增舅值稅霜在清命算過胸程中津收取餓的專詠票不破做進(jìn)干項抵精扣，千開發(fā)狐成本鋪仍按榴含稅抄金額右處理3、邪與業(yè)播主協(xié)卸商，催稅改荷后開阻票盡揀量提欲價4、欣跨期偽項目繳，付僚款收岡票在翅與銷鏟項匹永配、圓不會膀形成墻留抵割的情抬況下斥盡可林能延站后以構(gòu)取得圓專票柄。五、闖稅改牙后工寒作推殖進(jìn)中諷的重檢點(diǎn)風(fēng)炎險1、紗施工恨方資圍格風(fēng)套險2、脖銷項父、進(jìn)島項時姻間節(jié)和點(diǎn)不籍匹配站風(fēng)險3、朋三流員不一椒致風(fēng)聚險1、施職工方枯資格非風(fēng)險叫項目●施工奸方非殊增值累稅一歐般納奸稅人瀉，無誤法取痛得與繞合同取業(yè)務(wù)素匹配翻的進(jìn)萬項稅翁額。例如搬：某工度程由起小規(guī)旋模納斯稅人步施工哲，含顏稅合黃同價劈燕為10淹0萬。甘本應(yīng)取得進(jìn)項魯稅額房誠為10褲0/童1.課11陵*0梁.1衣1=蹲9.卡91萬的建筑濕業(yè)專票。因其曲為小漆規(guī)模所納稅般人，汁只能同按照3%稅率重代開華，只能寒取得進(jìn)項答稅額10舉0/闖1.莫03繪*0淺.0夏3=肅2.晃92萬元艘。2、銷熄項進(jìn)猶項時稍間節(jié)玻點(diǎn)不旱匹配光風(fēng)險●前期漠集中怠銷售子，繳褲納大稈量銷私項稅頃金，吐后期爬收取艇成本袍費(fèi)用范發(fā)票扮，形孟成大直量進(jìn)防項留釣抵。3、三中流不預(yù)一致量風(fēng)險●三流精：資錢金流嗚、發(fā)刑票流嗚、業(yè)毒務(wù)流巾。即摘銀行勒收付瞧憑證治、交鋸易合間同和懼發(fā)票點(diǎn)上的梢收款爬人、需付款顏人和壞金額塘必須丹一致稿。務(wù)歪必杜酷絕委祖托支孩付現(xiàn)咬象！《國僑家稅滅務(wù)總射局關(guān)箏于加判強(qiáng)增釀值稅漏征收知管理內(nèi)若干外問題刻的通舊知》（國緊稅發(fā)孕【19警95】19尾2號）輔第一哀條第(三)項規(guī)缺定：納稅痰人購萬進(jìn)貨勾物或顛應(yīng)稅惜勞務(wù)廳，支囑付運(yùn)貪輸費(fèi)仍用，責(zé)所支白付款數(shù)項的低對象秀，必些須與擇開具著抵扣測憑證呈的銷綿貨單赴位、竄提供盒勞務(wù)煤的單叔位一危致，圈才能永夠申腰報抵糖扣進(jìn)罷項稅雕額，蹄否則罷不予歲抵扣久。六、談應(yīng)對崖稅改將后重匪點(diǎn)風(fēng)迎險的納措施1、避謹(jǐn)免進(jìn)淘項銷每項不窗匹配敘，規(guī)煮劃工腐程付岡款和旅銷售邪節(jié)點(diǎn)籃，避重免集中銷售炕在前魄，集中結(jié)算適在后市，建舞議改按集中異開盤煤為分吸批分妙步驟嬌銷售帥，同時葛在建茄安合身同中號提前遵開票揭節(jié)點(diǎn)耕，推減動施例工方柿盡早嘗開票，趣避免暢在取觀得較多少進(jìn)屠項稅肌額的予情況襯下，蠶產(chǎn)生辭大量聲銷項根稅額雞。六、迫應(yīng)對肌稅改燦后重鏟點(diǎn)風(fēng)脊險的吊措施2、降低銷項稅為避經(jīng)免無謂多繳稅昏款，銷售臺合同旬中不得使用良“無聚償”伐、“叫贈送鴿”字附眼。悉合同修中包慎含的橫家具家電等應(yīng)分開叔列明倒金額含，避碗免在砌混合絹銷售妨中不碑能劃網(wǎng)分各嚇自收跨入，唱導(dǎo)致湯適用違高稅桶率納證稅。舉例膝：房產(chǎn)末公司窩銷售池一套丹總額10駱0萬的商品捆房，包血含1萬元注的家男具禮包。分串三種嗎情況糖解讀千。六、陣應(yīng)對巴稅改伍后重滾點(diǎn)風(fēng)怒險的吐措施例一任：購房合同準(zhǔn)明確無償贈送變價值1萬元腿的家倡具禮銜包。欠合同儲標(biāo)明筍房款10狼0萬。家具禮包視同抱銷售，總彩增值課稅銷漲項為境：10究0x樣11暈%+鞠1x患17作%=11突.1躬7《增值削稅暫委行條技例實亦施細(xì)套則》規(guī)避定，桑以下8種行犁為視香同銷映售：⑧將自球產(chǎn)、條委托出加工愈或購買的貨旱物無償霜贈送他人溫。六、孔應(yīng)對犧稅改記后重腐點(diǎn)風(fēng)鎖險的征措施例二截：購房合同茶只明愧確銷售一套舟總額變?yōu)?0雀0萬的滲商品淚房，包含家滔具。沒有分別撥列明匯房屋娘與家批具的價格?？傇鲋奠F稅銷率項為：10俘0x厲17件%=17《中倆華人藥民共苦和國欠增值裕稅暫知行條高例》第三械條，犧納稅社人兼鉗營不猶同稅存率的畜貨物露或者規(guī)應(yīng)稅易勞務(wù)傾，應(yīng)關(guān)當(dāng)分桂別核鐵算不蔑同稅繡率貨從物或剪者應(yīng)尼稅勞季務(wù)的注銷售蔬額；未分汽別核詞算銷渣售額留的，兼從高擋適用淋稅率。六、井應(yīng)對逝稅改欺后重聲點(diǎn)風(fēng)泥險的葡措施例三堂：購房合同加明確銷售一套僚總額為99萬的商品愧房和1萬元耕的家具袖。分隊別列明戴房屋域與家慘具的價格，總計價10頓0萬元島。總增值舟稅銷著項為：99型x1未1%蔑+1俊x1慣7%眼=1村1.快06三者胸分別煮納稅11映.1險7萬、17萬、11蹈.0擴(kuò)6萬，遷第三道種情姑況交兼稅最苗少。六、份應(yīng)對火稅改堂后重倦點(diǎn)風(fēng)推險的套措施3、提升動進(jìn)項稅1）與陡乙方耽合同若中有鋸高稅滅率業(yè)煎務(wù)的