房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式變遷解讀

房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式變遷目錄1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式2.國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式3.國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式1.1市場環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1.2產(chǎn)業(yè)鏈1.3產(chǎn)品線與業(yè)務(wù)主線1.4產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈1.5企業(yè)核心業(yè)務(wù)流程1.6企業(yè)價(jià)值鏈1.7廠商基本盈利模式識別1.8房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全流程核心能力識別1.9未來10-15年產(chǎn)業(yè)盈利空間識別1.10未來房地產(chǎn)市場運(yùn)作模式變化趨勢新來者供應(yīng)商客戶替代品互補(bǔ)品當(dāng)前競爭者進(jìn)入壁壘議價(jià)能力減少需求議價(jià)能力推進(jìn)需求經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程與人均可支配收入增長趨勢人口、土地、貨幣、信貸、金融及房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)人口總量與結(jié)構(gòu)變化、家庭與社會結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢國家資源與人均國土面積變化趨勢技術(shù)發(fā)展與文化變遷退出壁壘1.1市場環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造新房面世二手房流通殘值處置增量市場存量市場土地出讓方一級土地開發(fā)商金融機(jī)構(gòu)1.2產(chǎn)業(yè)鏈監(jiān)理單位物料供應(yīng)商施工企業(yè)設(shè)計(jì)院營銷機(jī)構(gòu)銷售代理金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)裝修企業(yè)房產(chǎn)中介金融機(jī)構(gòu)評估機(jī)構(gòu)70年后？物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營物業(yè)投資市場研究機(jī)構(gòu)開發(fā)商開發(fā)商策劃機(jī)構(gòu)住宅商業(yè)地產(chǎn)寫字樓目標(biāo)市場的精準(zhǔn)定位、品牌與文化的傳播與滲透土地資金工業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略合作伙伴銀行房地產(chǎn)信托基金1.3產(chǎn)品線與業(yè)務(wù)主線產(chǎn)品銷售金融保障定位傳播識地拿地資金籌集產(chǎn)品制造客戶服務(wù)產(chǎn)品線業(yè)務(wù)主線土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給存量流通增量市場存量市場房地產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)一般投資價(jià)值變現(xiàn)1.4產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈土地投資溢價(jià)房地產(chǎn)投資溢價(jià)變現(xiàn)土地一般價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值增值變現(xiàn)房地產(chǎn)一般價(jià)值變現(xiàn)房地產(chǎn)一般投資價(jià)值流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資溢價(jià)流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價(jià)值增值流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)一般價(jià)值流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價(jià)值增值土地價(jià)值增值土地一般投資價(jià)值1.5企業(yè)核心業(yè)務(wù)流程可研儲地策劃融資施工設(shè)計(jì)服務(wù)租售找地運(yùn)營廣告客戶推薦Internet地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)參觀樣板房用戶需求說明平面設(shè)計(jì)地塊選擇簽訂合同繳納定金申請按揭貸款房屋建設(shè)個(gè)性化選擇交付使用香港模式美國模式住宅開發(fā)商在客戶確認(rèn)購買，并且確認(rèn)能夠取得按揭貸款支持的情況下才開始房屋的建設(shè)1.6企業(yè)價(jià)值鏈主流程一級市場二級市場三級市場一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)營型）（投資型）（投機(jī)型）（房地產(chǎn)運(yùn)作）（房地產(chǎn)開發(fā)）（土地開發(fā)）1.7廠商基本盈利模式識別價(jià)值增值ＤＥＦＡＢＣＧＨＩ土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給存量流通殘值處置增量市場存量市場政府關(guān)系資金實(shí)力產(chǎn)品能力營銷能力融資能力運(yùn)營能力投資管理能力1.8房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全流程核心能力識別投資能力市場能力管理能力管理能力投資能力識地能力土地開發(fā)增量市場投資管理能力1.8.1核心能力識別：Ａ土地開發(fā)——經(jīng)營型存量市場政府關(guān)系資金實(shí)力融資能力識地能力土地開發(fā)增量市場投資管理能力1.8.2核心能力識別：Ｂ土地開發(fā)——投資型存量市場政府關(guān)系資金實(shí)力融資能力識地能力土地開發(fā)增量市場投資管理能力1.8.3核心能力識別：Ｃ土地開發(fā)——投機(jī)型存量市場政府關(guān)系資金實(shí)力融資能力識地能力土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場產(chǎn)品能力營銷能力投資管理能力1.8.4核心能力識別：Ｄ房地產(chǎn)開發(fā)——經(jīng)營型市場能力存量市場管理能力政府關(guān)系資金實(shí)力融資能力識地能力土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場產(chǎn)品能力營銷能力投資管理能力1.8.5核心能力識別：Ｅ房地產(chǎn)開發(fā)——投資型市場能力存量市場管理能力政府關(guān)系資金實(shí)力融資能力識地能力土地棒開發(fā)房地抽產(chǎn)產(chǎn)贊品制張?jiān)煸隽肯楣┙o增量廳市場產(chǎn)品僅能力營銷尋能力投資愛管理球能力1.扎8.腰6核心稍能力耍識別飾：Ｆ醉房岡地產(chǎn)趙開發(fā)——投機(jī)巧型市場迎能力存量鮮市場管理剪能力政府耗關(guān)系資金穴實(shí)力融資堵能力識地?fù)崮芰Υ媪看伊魍堉禈O處置增量芒市場存量介市場投資獅管理誼能力1.烘8.子7核心修能力婦識別喚：Ｇ測房親地產(chǎn)格運(yùn)作——經(jīng)營桃型增量粗供給投資巨能力運(yùn)營每能力投資籮能力管理君能力存量界流通殘值密處置增量昏市場存量圾市場投資磚管理倉能力1.逆8.洗8核心自能力吸識別淋：Ｈ航房搬地產(chǎn)詞運(yùn)作——投資索型增量號供給投資罩能力運(yùn)營痕能力投資桃能力管理劫能力增量滲供給存量倒流通殘值縫處置增量光市場存量舒市場投資倉能力1.兆8.酬9核心款能力牌識別脅：Ｉ急房殲地產(chǎn)馬運(yùn)作——投機(jī)德型投資劈燕管理蕉能力運(yùn)營網(wǎng)能力投資漿能力管理胃能力行業(yè)利基一級幕市場二級旗市場三級泰市場產(chǎn)品但一般牙價(jià)值投資岸一般示價(jià)值投資錢溢價(jià)1.擊9未來棚１０舊－１姿５年督產(chǎn)業(yè)做盈利濃空間拌識別產(chǎn)品儀價(jià)值耍增值1.麻10未來挽房地巧產(chǎn)市炊場運(yùn)便作模懂式變土化趨捆勢盈利征空間殊由投放資溢送價(jià)和參房地悼產(chǎn)產(chǎn)尸品一甘般價(jià)前值為透主轉(zhuǎn)勿變?yōu)榧娨苑恐У禺a(chǎn)書產(chǎn)品敘價(jià)值貫增值館和投掛資一恰般價(jià)土值為疾主，貌企業(yè)塌市場割能力妻與產(chǎn)阻品能苦力成于為決瀉勝根奮本房價(jià)哭與地楚價(jià)分禿離，啟代建具制大城乏市土挽地持偽續(xù)稀亡缺，譯但主叉要由綿政府漠獲得掙土地界溢價(jià)路，在氣開發(fā)督商則對反映雞為高特成本渡，高喚波動午性，蛇長期關(guān)風(fēng)險(xiǎn)偉加大存量醋市場粥容量腥超過廢增量摟市場遮容量70年產(chǎn)脊權(quán)限幼制，赴物業(yè)隆稅征氏收，北行業(yè)筒監(jiān)管歐的日野趨嚴(yán)壓厲等齒，將未是消扇費(fèi)者/投資賢者日撈趨理艦性，詳泡沫德逐漸珠消除展，市騎場投差機(jī)性葵減弱目姜錄1.房地筋產(chǎn)行膛業(yè)的莫價(jià)值磨鏈與側(cè)盈利尚模式2.國內(nèi)層房地拌產(chǎn)開明發(fā)企關(guān)業(yè)盈昨利模早式3.國外脅房地者產(chǎn)開鋪發(fā)企販業(yè)盈哨利模姓式2.然國責(zé)內(nèi)房店地產(chǎn)嬌開發(fā)胞企業(yè)謙盈利寫模式2.喬1萬科2.框2招商2.略3合生夫創(chuàng)展2.新4順馳2.攝5萬通2.浙6復(fù)地2.心7綠城2.妹8國內(nèi)艷房地中產(chǎn)行征業(yè)戰(zhàn)蠻略群典組矩肆陣圖2.良1決萬科萬科聯(lián)是目得前中插國惟隨一一菌家按驗(yàn)美國遲模式悉拷貝特并進(jìn)固行操甲作的變房產(chǎn)秩企業(yè)萬科慶的特北點(diǎn)專注敬于房歷地產(chǎn)滴專業(yè)譽(yù)化經(jīng)擋營著重叮研究籃中產(chǎn)叔收入廳者的壞房產(chǎn)制品需欣求然后純在全攔國范熟圍內(nèi)趕取得杜相應(yīng)徹的土室地復(fù)制漆產(chǎn)品蹄的市顫場定敗位和羽品牌菜策略產(chǎn)品啞單一斗面向底極其烘準(zhǔn)確郵的客伶戶目放標(biāo)該模市式的脅突出局之處產(chǎn)品瞞的標(biāo)織準(zhǔn)化衣、投陽資模銜式標(biāo)擊準(zhǔn)化資本縮慧投入斯、產(chǎn)流品品瘋質(zhì)和臣管理袍團(tuán)隊(duì)墓都能鳴有效縫控制2.勾2皮合生現(xiàn)創(chuàng)展合生趴創(chuàng)展浴是致姜力發(fā)島展住表宅地慮產(chǎn)、鬧商業(yè)巷地產(chǎn)朝、酒彎店地喝產(chǎn)、跨旅游挺度假車產(chǎn)業(yè)胖和物加業(yè)管狠理產(chǎn)廟業(yè)等煉泛地銹產(chǎn)事男業(yè)的轎大型夠綜合肉性企枝業(yè)集獵團(tuán)合生齊創(chuàng)展降的特吃點(diǎn)做大予規(guī)模潑，率參先采障用大敏盤操府作的滅概念客戶幼定位吃以滿亦足城狐市中財(cái)高收坦入的服置業(yè)志需要錯(cuò)為主搬，開斧發(fā)的街物業(yè)餃集中凳于中切高檔碑項(xiàng)目然，銷寧售均稅價(jià)比繡當(dāng)?shù)刈x的市況場平檢均價(jià)設(shè)格水巨平高戒出15％一72％對市婆場前抖景的色準(zhǔn)確慶把握現(xiàn)，開釀發(fā)未艘來升居值潛是力大縱而當(dāng)怒時(shí)位羞置偏聯(lián)僻價(jià)孤格低能廉的云土地戰(zhàn)略川擴(kuò)張仿三部稿曲：1、通染過集盆中化蘆戰(zhàn)略門和一填體化頂戰(zhàn)略研，建蠻立企鬼業(yè)規(guī)熱模化堪發(fā)展阿的基種礎(chǔ)；2、通脆過集匯約化抬拓展探進(jìn)行盛跨區(qū)頁域擴(kuò)腸張曉；3、實(shí)隆施規(guī)丟?；浒l(fā)展行事醬低調(diào)注重財(cái)資本晨運(yùn)作該模昏式的展突出獵之處規(guī)模見化發(fā)淺展有單利于朽降低鍵成本階、提惑升品反牌效朱應(yīng)，付抵御匯市場話競爭刑風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，實(shí)井現(xiàn)規(guī)響模經(jīng)鬼濟(jì)2.盈3卸招商招商梅地產(chǎn)助具有針招商克局這穴一得事天獨(dú)油厚的謀背景嘉，伴彼隨著涂蛇口鑄開發(fā)精區(qū)的烏成長搭而迅醫(yī)猛發(fā)賣展招商司地產(chǎn)匠的特校點(diǎn)房地膛產(chǎn)開互發(fā)、驗(yàn)物業(yè)國租賃嘴和水兔電供著應(yīng)三視駕馬癥車定位榴于中品高端賴產(chǎn)品建立撐以房乞地產(chǎn)踩開發(fā)姜、出休租物屋業(yè)經(jīng)藏營、困二手球房買舟賣中水介和川物業(yè)貢管理沉為一化體的驚業(yè)務(wù)鞏模式都，為充客戶艇提供熄房地煮產(chǎn)全伶面增兇值服備務(wù)注重葛產(chǎn)品閘與服裕務(wù)創(chuàng)頂新穩(wěn)健樣經(jīng)營敵，注些重風(fēng)保險(xiǎn)控婆制面向付全國嘉積極佛拓展哀，形截成3+栗X格局多元慌化融碑資并傭與招喝商銀悲行結(jié)拘成緊句密的封戰(zhàn)略建合作冊伙伴孔關(guān)系該模業(yè)式的窮突出攜之處經(jīng)常米性收邪入與牛開發(fā)盒性收勞入比慈為1：4，為真行業(yè)杯之最得，抗翼風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)性與撒抵御句周期套波動旁的能符力較毀強(qiáng)2.診4哨順馳順馳圍以二管手房券市場餐代理依起家云介入測房地播產(chǎn)開豪發(fā)領(lǐng)爪域，匯在近頸年內(nèi)萄迅速剝擴(kuò)張暴，成兔為集棄房地連產(chǎn)開詢發(fā)、患房地紋產(chǎn)中夏介服埋務(wù)和耐物業(yè)鏟管理纖于一靜體的鞭全國海性開位發(fā)企灣業(yè)。順馳配的特隨點(diǎn)“樓功賺樓草”的足銷售碼模式高風(fēng)終險(xiǎn)，兵激進(jìn)旬高調(diào)船全國賄性大愛規(guī)模誓擴(kuò)張高價(jià)匆打壓標(biāo)對手伏獲取帶土地快速茄滾動肝開發(fā)余，通彩過加泡速現(xiàn)暑金流刪入，來延遲銅現(xiàn)金懷流出奮緩解禾資金顧鏈開發(fā)隸、銷掀售、擦置換據(jù)三大害主營稠業(yè)務(wù)擾良性瘋互動積極谷拓展準(zhǔn)融資愉渠道需，多瘡元化況融資放權(quán)咽管理于（20裁05年后慮逐漸羞調(diào)整古，向須上收泊權(quán)）注重席銷售胸成長糾（20姐05年后熔強(qiáng)調(diào)弄利潤僵成長羨）該模粒式的罵突出各之處二三往級市粗場聯(lián)南動，辟帶來釋范圍鑄經(jīng)濟(jì)智效應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)曠過大眾，資洞金鏈尚條脆公弱對上治下游飼的擠栽壓導(dǎo)庫致企陳業(yè)短刮期內(nèi)男得益詠但長取期生分存環(huán)細(xì)境惡蘇化2.雨5蒼萬通萬通收是在輕北京晉最早乎成立羽的以牲民營味資本眾為主供體的榮大型砌股份瓣制房公地產(chǎn)技企業(yè)面，也右是實(shí)個(gè)收資基本額搶最大洋的民驅(qū)營房貸地產(chǎn)狠公司萬通襲的特霉點(diǎn)由“現(xiàn)香港支模式蟻”變懼為“吼美國蜂模式瓣”，姨由全迷能開竟發(fā)商北轉(zhuǎn)型搏為專與業(yè)的反房地播產(chǎn)投束資公使司，輛將投而資領(lǐng)賴域集賽中于異“房哪屋供級應(yīng)”聾、“另土地縫經(jīng)營浴”、誘“商摩用物鋤業(yè)”撿和“死定制夠服務(wù)?！彼母痛箢I(lǐng)嗚域。期望換通過柜定制穿化生企產(chǎn)和柿商業(yè)盈地產(chǎn)橋規(guī)避飄開發(fā)默風(fēng)險(xiǎn)那和房乖地產(chǎn)滴周期吹波動線的影秘響市場悠目標(biāo)禍?zhǔn)切涡懦梢淮▊€(gè)具豪有國蛙際影悶響的廳專業(yè)卡房地淚產(chǎn)投磨資商定位源高端哈市場脖，重果視項(xiàng)憂目系擦列的磨品牌捏建設(shè)注重肚創(chuàng)新有限棄土地納儲備講戰(zhàn)略困：目缺標(biāo)是何將住豈宅類央土地繡儲備詞控制暑在30紹0萬-4列00萬平匠方米常的水蘿平上該模符式的薯突出輛之處市場籍抗風(fēng)燥險(xiǎn)能祖力強(qiáng)在中賄國產(chǎn)以業(yè)環(huán)忙境尚浴不夠軋成熟良的背禽景下慘，不尚易做冷大規(guī)珠模在中武國土擔(dān)地溢仆價(jià)占吐房價(jià)犬比重麻較高紀(jì)的現(xiàn)叢狀下恥，難多以攫來取高訪利潤撓，為禁今后梅發(fā)展琴提供構(gòu)資金2.格6賀復(fù)地復(fù)地古是中仿國最伙大的茅房地舟產(chǎn)開蹤蝶發(fā)集警團(tuán)之油一，曠一級娛開發(fā)納資質(zhì)劫，香乘港聯(lián)高交所裝主板H股上賴市公喚司（刺代碼23狂37），班公司果總部弦設(shè)于漢中國夫上海復(fù)地赴的特降點(diǎn)以中辣高檔原住宅乒產(chǎn)品深的開挽發(fā)為緒主準(zhǔn)確刻的產(chǎn)守品定侮位多項(xiàng)輝目管胃理的踢能力良好祖的售榮后服陷務(wù)體很系在未址來將鍵逐漸窯增加捎一定影比例陡長期點(diǎn)持有債的經(jīng)有營性咳物業(yè)紅，以件抵御演市場詳風(fēng)險(xiǎn)多元帥化融配資以上跑海為迫基地萍快速木增長傍后向逢全國糾拓展該模碧式的餅突出袍之處能力焰較為英全面2.爸7懷綠城綠城豪房地妨產(chǎn)集燃團(tuán)是寫浙江得地區(qū)露有代擔(dān)表性債的房枯地產(chǎn)場開發(fā)廈商，設(shè)在短嶺短的普十年未時(shí)間型里，鹽綠城遺從只蟻有幾離個(gè)人臂的企補(bǔ)業(yè)起研步，兵現(xiàn)在只已經(jīng)裂發(fā)展霞成為環(huán)“20丈05中國棍房地閥產(chǎn)百雨強(qiáng)開獲發(fā)企同業(yè)——綜合漿實(shí)力TO悠P1宣0”。綠城齒的特良點(diǎn)專注稱于開承發(fā)優(yōu)謊質(zhì)的防系列宮城市抓住宅受產(chǎn)品柴，同月時(shí)涉盞足教層育、盲體育拾（足外球）唯、酒喜店、脫醫(yī)院古、文列化傳剛媒等蛛領(lǐng)域清新的典雅縣的產(chǎn)通品風(fēng)爺格和嚼人文顫主義自的產(chǎn)像品定尋位規(guī)劃機(jī)布局詞以人眠為本韻，因撈地制豈宜；于建筑別造型茂精美械，用原材用魚色考儀究；綢園區(qū)證空間尊錯(cuò)落環(huán)有致被，疏屬密得歡當(dāng)；棉戶型竟寬敞繳舒適扔多樣碌靈活菊；景畏觀環(huán)單境濃直墨重份彩與著建筑雨有機(jī)堆融合究；園內(nèi)林綠套化與殊活動謙功能魄相輔邀相成包；社基區(qū)會劑所配茅套完仙善，頂設(shè)施染齊全甲；智財(cái)能化批設(shè)計(jì)趨無微抽不至澡；室奶內(nèi)裝榜潢精狐致氣玩派而洞不失犬典雅盟等等綠城蚊的產(chǎn)披品總召是同抵區(qū)域邪中綜豪合品屆質(zhì)最爪高的監(jiān)，在蟲二手他房市雁場中男成交絞價(jià)也娃總是較最高借的拿地浴以協(xié)授議為謝主，畜通過捏公益齡領(lǐng)域卸的投賠資帶談動地紛產(chǎn)開轉(zhuǎn)發(fā)主客業(yè)，屋運(yùn)用昌人脈宴關(guān)系該?？迨降木赐怀稣兄幐咂纺钯|(zhì)帶紗來高圍客戶槽忠誠熊度協(xié)議劇拿地瓣帶來塵搞土搶地溢包價(jià)，奇為企梯業(yè)規(guī)即模迅酸速擴(kuò)爸張?zhí)崞G供資楚金血襲液2.殘8國內(nèi)腿房地革產(chǎn)行躺業(yè)戰(zhàn)第略群傅組矩按陣圖(1言)國內(nèi)差典型年房企頃的業(yè)蓬務(wù)領(lǐng)撿域全國性跨區(qū)域局部區(qū)域集中場于工揀程管游理在房莖產(chǎn)價(jià)思值鏈的適陵度延蚊伸居住株需求殲衍生產(chǎn)業(yè)磚的適咽度捆云綁非相鞭關(guān)多份元化萬科順馳萬通天鴻金地復(fù)地SO擦HO中國大華港資恨地產(chǎn)美資獨(dú)地產(chǎn)首創(chuàng)腫置業(yè)華遠(yuǎn)中遠(yuǎn)中房大連剩萬達(dá)合生仙創(chuàng)展綠地北京廚城建奧園庸置業(yè)中遠(yuǎn)謠發(fā)展綠城碧桂比園中信薄華南陸家方嘴中華鮮企業(yè)2.傾8國內(nèi)隨房地將產(chǎn)行認(rèn)業(yè)戰(zhàn)陸略群腸組矩貍陣圖(2劍)八家廈企業(yè)急的盈從利模獨(dú)式萬通萬科順馳合生綠城復(fù)地金地一級虎市場二級揚(yáng)市場三級敘市場產(chǎn)品偏一般臣價(jià)值投資潤一般懲價(jià)值投資滔溢價(jià)（經(jīng)家營型方）（投扮資型陜）（投黎機(jī)型季）（房部地產(chǎn)事運(yùn)作抹）（房歷地產(chǎn)偷開發(fā)桃）（土山地開征發(fā)）產(chǎn)品漁價(jià)值獸增值招商目優(yōu)錄1.房地艷產(chǎn)行裳業(yè)的漿價(jià)值叫鏈與多盈利怪模式2.國內(nèi)款房地頑產(chǎn)開兔發(fā)企手業(yè)盈楊利模轟式3.國外車房地靠產(chǎn)開督發(fā)企迷業(yè)盈駐利模滴式3.國外闖房地蜘產(chǎn)開查發(fā)企暴業(yè)盈細(xì)利模蒸式3.田1塑香港對模式3.卵2萄美國汁模式3.傭3掛房地莫產(chǎn)發(fā)繭展環(huán)主境及犬其對雨開發(fā)慰企業(yè)直的影悔響3.叉4差我國慌對國微外模挖式的眼借鑒一級述市場二級挎市場三級材市場產(chǎn)品渣一般域價(jià)值投資增一般柳價(jià)值投資漲溢價(jià)（經(jīng)辟營型捉）（投覽資型幕）（投痕機(jī)型培）（房耀地產(chǎn)準(zhǔn)運(yùn)作填）（房村地產(chǎn)寒開發(fā)園）（土國地開演發(fā)）3.贊1香港獵模式產(chǎn)品雅價(jià)值博增值一級鐵市場二級用市場三級只市場產(chǎn)品夕一般傍價(jià)值投資違一般返價(jià)值投資仗溢價(jià)（經(jīng)軋營型祖）（投賄資型味）（投茅機(jī)型艷）（房巖地產(chǎn)欠運(yùn)作灰）（房櫻地產(chǎn)恢開發(fā)括）（土帖地開我發(fā)）3.惕2美國復(fù)模式產(chǎn)品丑價(jià)值準(zhǔn)增值3.春3（1）房朗地產(chǎn)怒發(fā)展稍環(huán)境易比較

香港美國當(dāng)前中國10-15年后中國領(lǐng)土性質(zhì)自治城邦高人口密度大國低人口密度大國高人口密度大國高人口密度經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平發(fā)達(dá)發(fā)達(dá)發(fā)展中發(fā)達(dá)潛在需求量大一般大大土地壟斷供應(yīng)（土地批租模式）分散供應(yīng)（財(cái)產(chǎn)稅模式）壟斷供應(yīng)（土地批租模式）壟斷供應(yīng)（土地批租模式）有租期無開發(fā)時(shí)限帶產(chǎn)權(quán)可期權(quán)方式拿地有租期2年不開發(fā)無償收回有租期2年不開發(fā)無償收回稀缺充裕局部稀缺局部稀缺居住風(fēng)格高容積率集合住宅為主低容積率獨(dú)棟住宅為主高容積率集合住宅為主高容積率集合住宅為主政府高房價(jià)高地價(jià)高福利自由港，低稅制，靠土地收入彌補(bǔ)財(cái)政不足規(guī)制補(bǔ)貼中低收入者購房鼓勵(lì)開發(fā)中低價(jià)房差別對待，抑制土地投機(jī)干預(yù)頻繁高房價(jià)高地價(jià)低福利高稅制一刀切規(guī)制大城市香港模式中小城市美國模式稅制？差別對待，抑制土地投機(jī)資本充裕充裕不充裕充裕融資便利客戶融資（預(yù)售）和銀行債權(quán)融資為主便利市場化資本運(yùn)作為主障礙多客戶融資（預(yù)售）和銀行債權(quán)融資為主便利債權(quán)融資與股權(quán)融資相結(jié)合香港美國當(dāng)前中國10-15年后中國政府關(guān)系非常重要不重要非常重要非常重要市場次要非常重要次要重要產(chǎn)品次要重要次要重要管理次要重要次要重要運(yùn)營次要重要次要重要投資重要重要重要重要融資重要次要重要重要盈利模式（關(guān)鍵利潤來源）土地投資價(jià)值+土地投資溢價(jià)+房地產(chǎn)投資價(jià)值+房地產(chǎn)投資溢價(jià)土地價(jià)值增值+土地投資價(jià)值+房地產(chǎn)價(jià)值增值+房地產(chǎn)投資價(jià)值土地投資價(jià)值+土地投資溢價(jià)+房地產(chǎn)投資價(jià)值+房地產(chǎn)投資溢價(jià)土地價(jià)值增值+土地投資價(jià)值+房地產(chǎn)價(jià)值增值+房地產(chǎn)投資價(jià)值開發(fā)商風(fēng)格土地經(jīng)營掛帥，全能型開發(fā)商資本運(yùn)作掛帥，專業(yè)化開發(fā)商政府掛帥，全能型開發(fā)商