房地產(chǎn)市場(chǎng)的外在因素

ExternalFactorinRealEstateMarkets

房地產(chǎn)市場(chǎng)的外在因素AssociateProfessorNationalCenterforSmartGrowthUniversityofMarylandSpecialAssistantToPresidentofLincolnInstituteofLandPolicy’sChinaProgram博士,副教授馬里蘭大學(xué)城市規(guī)劃系馬里蘭大學(xué)城市理性增長(zhǎng)國(guó)家中心總裁特別助理林肯土地政策研究院中國(guó)項(xiàng)目部Outline大綱ExternalFactorsofPropertyMarkets房地產(chǎn)市場(chǎng)的外在因素 HighestandBestPrinciple 最高與最佳原則ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)力量的影響ExternalFactorsofPropertyMarkets

房地產(chǎn)市場(chǎng)的外在因素2.RegionalandCommunityAnalysis

區(qū)域與社區(qū)分析3.NeighborhoodValueAnalysis

鄰里單元價(jià)值分析4.LandUsePlanning

土地利用規(guī)劃

PoliticalForcesinfluencingValue政治因素影響價(jià)值Propertyrightsandownership財(cái)產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)ThefifthandFourteenthAmendmentsinUS美國(guó)第五和第十四修正案Federalfinancingaidsandfiscalpolicycontrols聯(lián)邦財(cái)政補(bǔ)助和財(cái)政控制Rateofinterests利率ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)力量的影響SocialForcesinfluencingValue社會(huì)因素影響價(jià)值Populationgrowthrate(timelyandspatially)人口增長(zhǎng)率（時(shí)間與空間）Demographiccomposition(age,race,gender,income)人口構(gòu)成（年齡、種族、性別和收入）Housingpreference(Housing/per1000people)住房偏好（住房/千人）ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)力量的影響

GeneralEconomicforcesInfluencingValue影響價(jià)值的經(jīng)濟(jì)因素Grossnationalproduct國(guó)民生產(chǎn)總值Percapitaincomeandrealwagelevels人均收入和實(shí)際收入水平Unemploymentasameasureoffullemployment.Correlationbetweenunemployment,propertyforeclosures,andpropertytaxdelinquencies失業(yè)率衡量就業(yè)水平。失業(yè)率，喪失贖回權(quán)和拖欠財(cái)產(chǎn)稅的相關(guān)性Personalsavingandinvestments個(gè)人存款和投資Generalbusinessandrealestateactivity主要商業(yè)和地產(chǎn)活動(dòng)StateandRegionalForcesInfluencingValue國(guó)家和區(qū)域因素影響價(jià)值Differentialsofpolicyandlaw政策和法律差異Differentialsofeconomicprospective經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)景差異etc.等等GovernmentToolsintheRealEstateMarket

房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府手段Analyzehowgovernmentactionsaffectpropertyvalueandmakeappropriatechanges分析政府行為如何影響房地產(chǎn)價(jià)值并促其變化Monitormarketactivitytoqueueproposals,lesseningtheboom/bustcycle監(jiān)控市場(chǎng)行為以排序發(fā)展次序，減緩漲跌循環(huán)Useeconomicdevelopmentpoliciestoattractusesthatfitwiththeregion’smasterplan使用經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策來(lái)引導(dǎo)土地使用，其方式與強(qiáng)度與區(qū)域總體規(guī)劃相一至LocalGovernmentandPropertyValue

地方政府和房地產(chǎn)價(jià)值A(chǔ)bilitytoprovideserviceaffectsvalue服務(wù)能力影響價(jià)值Crimerate犯罪率Fireprotection火警預(yù)防Easeofdoingbusinessaffectsvalue從事商務(wù)活動(dòng)的方便性影響價(jià)值Propertytaxrate房地產(chǎn)稅率Regulatoryenvironment政策規(guī)范環(huán)境Liquorlicense酒精飲料銷(xiāo)售許可Zoningrequirements分區(qū)要求LocalGovernmentandPropertyValue

地方政府和房地產(chǎn)價(jià)值Externalitiesfromnearbyusesaffectvalue周?chē)h(huán)境等外在因素影響環(huán)境Noisefromairports機(jī)場(chǎng)噪聲Pollutionfromfactories工廠污染MonitoringLandMarketActivity

監(jiān)控土地市場(chǎng)活動(dòng)Goalistopreventoverbuildingthatleadstovacancies,disinvestment,andblight目標(biāo)在于防止建設(shè)過(guò)度而導(dǎo)致空置、蝕本和經(jīng)濟(jì)衰落Stillneedtoencouragecommercialdevelopmenttoincreasepropertytaxbaseandpromoteeconomicdevelopment仍需要鼓勵(lì)商業(yè)開(kāi)發(fā)以增加房地產(chǎn)稅基數(shù)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展MonitoringLandMarketActivity

監(jiān)控土地市場(chǎng)活動(dòng)PolicyTool:DevelopmentQueuing政策工具：開(kāi)發(fā)次序Plannersacceptproposalsandgrantpermissiontobuildonlyifmarketconditionsindicatethatdemandcanabsorbthenewspace規(guī)劃師審查規(guī)劃方案，僅審批那些市場(chǎng)可以消化的建設(shè)Plannersestimatemarketconditionsthroughtraditionalmeans–gatheringdataaboutrents,vacancyrates,currentconstruction,jobgrowth,andspendingpatterns規(guī)劃師采用傳統(tǒng)方式——收集租金數(shù)據(jù)，空置率，建設(shè)現(xiàn)狀，就業(yè)率增長(zhǎng)和消費(fèi)模式——來(lái)估計(jì)市場(chǎng)形勢(shì)

TheRealEstateMarket房地產(chǎn)市場(chǎng)Immobility固定性Indestructibility不可破壞性non-homogeneity異質(zhì)性Propertydissimilarityimposesspecialmarketconditions

房地產(chǎn)的差異性形成了特殊的市場(chǎng)條件durabilityofrealestatecausesmal-adjustmentsinbothsupplyanddemandonalocalmarketlevel

房地產(chǎn)的持續(xù)性導(dǎo)致對(duì)地方市場(chǎng)供求的不當(dāng)調(diào)整Studyingtheunderlyingforcescreatingsupplyanddemandforrealproperty研究形成房地產(chǎn)供求的潛在力量2.RegionalandCommunityAnalysis

區(qū)域和社區(qū)分析

CauseofUrbanization城市化的結(jié)果CitySpatialFormandGrowth城市空間形態(tài)和增長(zhǎng)RegionalAnalysis區(qū)域分析

Regionalanalysistechniques:economicbaseanalysis,regionalinput-outputanalysis區(qū)域分析方法：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析，區(qū)域投入產(chǎn)出分析PopulationTrendsandCharacteristics人口趨勢(shì)和特征EconomicMeasuresofCommunityGrowth社區(qū)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)量化LandUsePattern土地利用模式RegionalandCommunityAnalysis

區(qū)域和社區(qū)分析

NeighborhoodDefined鄰里的定義TheNeighborhoodAgeCycle鄰里單元的周期3.NeighborhoodValueAnalysis

鄰里單元價(jià)值分析NeighborhoodCharacteristics鄰里單元的特征Physicalfeatures物質(zhì)特征Demographiccharacteristics人口特征Economicinfluences經(jīng)濟(jì)影響3.NeighborhoodValueAnalysis

鄰里單元價(jià)值分析4.LandUsePlanning—Zoning

土地利用規(guī)劃——分區(qū)

Density密度Use使用Intensity強(qiáng)度Location區(qū)位Ur方ba涌n練Bi銀d河Re急ntAg短ri欣cu用lt大ur疑al權(quán)R才en回tDi秒st倒an參ce鼓f買(mǎi)ro貼m尤Ce薄nt幟erPe襪ri骨od周I究IIPe評(píng)ri恐od罷I趙II希:本De綱mo宣li撕ti星onDe迎ns應(yīng)it喜y逼Co毛nt膜ro跑l-虎-F動(dòng)lo育or房誠(chéng)A甲re懼a底R(shí)a豬ti助o密度孕控制——容積茂率CB都DUr刷ba掉n印Ed邁ge$Pe樂(lè)ri暴od拍IPe治ri扎od裕I頸IPe筒ri題od霞I搏I(xiàn)I拉:耳Ur短ba瓣n劉Re矩de溫ve雖lo梢pm至en習(xí)tWh煤at中w替il有l(wèi)朽ha顏pp春en詳t按o有th蕩e登re享la夸ti該on標(biāo)b蜓et壤we萍en稀l寺an滾d卵va稱(chēng)lu偉e抬an區(qū)dbu登il鬼di棵ng檢v猾al濫ue添i辛f釀bu向il牧di巡壽ng枝h芝ei碌gh掏t懶l(wèi)i結(jié)mi果t僚is刊i搬mp來(lái)os父ed場(chǎng)?Wo芹B請(qǐng).H蠻.L估.W內(nèi)B.及H.硬L.La淺nd譽(yù)U笛se訊R復(fù)ig陡ht鋪s匆in言t椒he箏U誰(shuí)ni鍛te蜘d鉤St躬at寸es美國(guó)堂土地克使用摔權(quán)La肥nd胡a槳m柄ar稅ke著ta編bl輔e彈co匆mm刻od駁it鄭y土地疾是可嶼交易良商品Bu層nd保le謝o洲f挪st岔ic橫ks權(quán)利它束Us訴e撫de塊te同rm您in召ed探b升y乏hi催gh被er叨b閃id拾de垮r.最高暈報(bào)價(jià)龍者決圾定使勸用St侄at咳es剃h陡av嶄e出ri招g(shù)h才ts習(xí)t展o愉co屯nt聞ro袖l勉la漿nd副u閃se燦t怒o協(xié)pr未ot忌ec葵t警he籃al資th肢,些sa秀fe絹ty糊,畏mo筋ra閘ls舊,奔an坦d微we箱lf噴ar孔e州政喬府有香權(quán)控搬制土淚地使翼用以搜保護(hù)鞏健康辱、安孫全、才道德肢和福越利。Mo倘st心s闊ta溜te讀s押de綠le扇ga何te蜂a稈ut問(wèn)ho姜ri賭ty相t陸o遷lo熄ca仔l(wèi)吧go衰ve勾rn竿me享nt哪s.多數(shù)傾州下慚放權(quán)叛利至趙地方廈政府Ob諸je窮ct拒iv鞋es伙o脆f律Zo炊ni剪ng分區(qū)采的目餡的Co沾nt遺ro羅l稀Ex弟te吊rn跌al喜it擋ie濃s控制青形態(tài)Pr警ot化ec征t另Fa服rm禾la演nd保護(hù)熱農(nóng)田Co詢(xún)mp戴le概me輪nt鄉(xiāng)豐I挖nf驕ra盲st仗ru妻ct躲ur云e完善浸基礎(chǔ)箱設(shè)施Ma馳xi斬mi接ze綁t倘ax譽(yù)b匹as撕e最大終化稅念收基市數(shù)Pr蔬es燥er鉗ve堡C爬om合mu喊ni恭ty檢C圍ha柄ra株ct客er保護(hù)婦社區(qū)賽個(gè)性Ex童cl兆u(yù)d川e教th衡e趨un違wa損nt前ed消除看閑置葡土地Al臨lo疫wa鼓bl逮e秧Us柜e屑Zo恭ni芹ng摧a廟nd截U步rb睡an竹L冤an惕d剃Ma券rk捆et類(lèi)s允許課使用泥的分省區(qū)和泊城市浙土地挎市場(chǎng)La政nd患a絨ll胡oc肝at閘io贏n厘de秀te升rm醬in鄙ed厭b圖y險(xiǎn)ma窯rk住et澆f匠or灣ce殼s哈in善t警he泄a救bs戚en睬ce躍o野f夾zo元ni屬ng詠.沒(méi)有禿分區(qū)插規(guī)劃肥時(shí)土余地資騎源分笨配由必市場(chǎng)波決定Ma踐rk妖et彈a蹈ll勿oc逐at寶io遼n肌ca艙n賞be家i妨mp熔er鬧fe粉ct邪i箱n渾th矩e婆pr碌es少en修ce炊o枕f謊ex功te壁rn剖al真it肅ie廢s在外滑部效揭應(yīng)存惰在的縮慧情形伏下，焰市味場(chǎng)分離配結(jié)股果有衰缺陷Zo尿ni災(zāi)ng效c叉an存b帥e傷us駝ed現(xiàn)t姐o路co咳rr距ec粒t腿ex負(fù)te堪rn知al億it賽ie緣瑞s進(jìn)or暗t腥o愈mi套sg文ui好de掘a塔w冰el歷l-鼻fu纖nc禾ti碼on杜in哥g綠ma透rk睡et眼.分區(qū)把規(guī)劃翅可以截糾正稻外部蒼效應(yīng)份或者茫誤導(dǎo)碑運(yùn)作絕良好昏的市朽場(chǎng)La徒nd要p偷ri往ce賭s乒ca江n馳be阿u軌se蚊d僵to俯d廟et娛er執(zhí)mi說(shuō)ne童i匹f產(chǎn)zo析ni融ng攔h踐as運(yùn)i都mp畏ac舞ts岡.土地躲價(jià)格腹可以包用于鉛決定摧是否杜分區(qū)博規(guī)劃算對(duì)房置地產(chǎn)拘產(chǎn)生附影響Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandTotallandRcRrRc*Rr*Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandRcRrRc’Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandRcRrRr*Rc*De笛ns扯it綠y逃Zo剛ni伶ng磚a蘇nd壘U紙rb葛an括L其an普d產(chǎn)Ma廣rk勾et吵s密度務(wù)分區(qū)鈔和城制市土農(nóng)地市膛場(chǎng)La蚊nd掙r棋e(cuò)n梢t寺gr謝ad強(qiáng)ie禽nt里s澇w/俱o爬de僻ns脹it瞇y沫zo裁ni喘ng沒(méi)有熄密度垂分區(qū)摘時(shí)的版土地璃租金推梯度La獵nd輩r域en煩t付gr激ad盈ie葛nt劑s筋w/域d褲en任si鈴ty種z偶o(jì)n團(tuán)in療g有密壤度分胸區(qū)時(shí)宣的土搭地租選金梯并度Th別e于pr鄭ic榜e鐘ef居fe棟ct混s架of葉d太en跑si這ty抗z煎on立in抗g密度薪分區(qū)耗的價(jià)怪格影吹響Th西e異we膚lf城ar交e親ef揪fe濕ct昨s含of黎d侍en離si屬ty毯z剝on社in成g密度凝分區(qū)典的福丟利影杠響Hi芽gh規(guī)es剃tan媽dBe腥stUs陶ePr累in凈ci肅pl鼠e最高然與最辯好使挖用原嫂則Co零nc躍ep緩ts概念Pr趙es殖en示t崗va才lu場(chǎng)e現(xiàn)在旋價(jià)值A(chǔ)m胞or吩ti耳za繁ti份on分期啞償還Va呆lu露e,謙c倉(cāng)ap期it臭al膊r再at簽e,扛a欣nd霞r暮en儉t搭(N控et拳o宜pe侄ra往ti賤ng劉i炕nc是om剝e—墓re觸nt躍)價(jià)值志，資屋金率拒和租馬金（范凈收突益——租金館）Fu弓tu勉re挖v畫(huà)al濾ue綢(筋=0等)未來(lái)釋價(jià)值2.蠻H控ig稱(chēng)he夾st僅a沒(méi)nd框b敵es倆t轟us塵e跳an枕al軟ys劫is最高泥與最掩佳使明用分雖析Hi屑gh析es割t騾an內(nèi)d狗Be銹st恒U毛se搜A晶na依ly皮si俱s最高徒與最佩好分宏析Th境e賽hi徹gh紹es亮t喝an濫d蠢be矮st柜u是se育o搞f謎va鼓ca怕nt此l您an鍛d閑置交土地狀的最滲高與炭最佳踢使用Th強(qiáng)e著hi脂gh凍es膨t用an化d決be旱st辮u程se伐o竟f稼th帖e賺im席pr共ov育ed慌s是it練e已開(kāi)襲發(fā)土迅地的房誠(chéng)最高認(rèn)與最陽(yáng)佳原含則Hi顆gh攏es誦t來(lái)an屋d致Be巴st譜U蘋(píng)se飲A受na帳ly帽si餐s最高牌與最益好分展析Fo粱ur燈c好ri船te補(bǔ)ri雜a:四項(xiàng)麻條件鎖：Ph扔ys勝ic享al貨p稅os威si飽bl為e:檔s桶iz溝e,損s寸ha齡pe底,婆te糕rr棟ai跟n,忽c青ap索ac脹it遼y,抹a窗va架il歷ab撇il西it榴y紗of婦u崗ti喚li癢ti曠es侵e填tc吊.物質(zhì)掃上可租行：稿尺寸括，形鍵態(tài)，時(shí)地形藥，容虧量，副服務(wù)茂設(shè)施愿等Le之ga涌ll哭y蟲(chóng)pe風(fēng)rm憲is午si悠bl怎e:絲式r肌es旋tr撒ic牢ti限on螞,縱zo劃ni泛ng呆,賺bu賢il鑄di搶ng申c越od愈es匪,票en灰vi礦ro啦nm訪en誼ta殿l饑re常gu奇la擊ti叉on祥s胃an執(zhí)d輝ot績(jī)he妙rs煤l敬aw薦s.法律蓋上允掏許：沙限制細(xì)，分愉區(qū)，魄建筑懷規(guī)范性，環(huán)宣境規(guī)些則和區(qū)其他子法律Fi覽na囑nc噸ia煙l篩fe泊as昏ib翼le和:饞if疏t始he悼p造ro活je蟲(chóng)ct忘p兵ro父du哄ce嚇a鉗n割in純co窮me摩o謠r喜re角tu全rn猾e昌qu艘al勝t熄o黑or和g萌re垃at剝er古t夢(mèng)ha嗽n布th剃e班am銀ou念nt艦n鑒ee艘de柳d蔬to辱c販ov蒸er動(dòng)c歉os典ts隔.經(jīng)濟(jì)醉上可啞行：僻如果檢項(xiàng)目率產(chǎn)出徐等于葵或大悼于投吧入Ma使xi邊ma攝ll慣y母pr去od紡uc極ti擋ve走.最大筋生產(chǎn)足率Ap梅ar去tm浸en逮t站Of客fi烘ce萍Re圣ta信il公寓坊辦公墓零售Co督st帆o汪f砍co聾ns價(jià)tr笛uc灶ti投on即$1諸,0蜜21裹,6交00目$槳92槽8,旬00定0育$8寺17要,3輛00建設(shè)澤投資Ef茶fe詠ct核iv維e謹(jǐn)gr弱os鼻s選in立co質(zhì)me有效粥毛收噸入$本26豎5,店00寸0假$禍20醋0,努00行0坊$1撇80針,0銳00Op舞er州at顫in撕g掀ex芳pe耕ns傭es兇-諒$箭1氣35繪,0手00轟-促$降8巾0,丈00膛0辱-末$乏6腳9,點(diǎn)00徐0運(yùn)營(yíng)束費(fèi)用--球--鏟--拐--栗--喜--然--高--供-堂--稈--憐--釘--為--符--戚--減-品-狂--似--壞--殖--竿--段-$燈1均30泡,0蘇00較$以1恨20銅,0惕00角$搖11勿1,閃00詞0As畫(huà)su茶mi傳ng資a甘2注0順ye嚷ar沖-y譽(yù)ea郊r宿li剪fe習(xí)f叨or剖t博he傍b登ui秒ld虜in甩g,陜t瞧he磨n鑼PV象=骨t愈he羞c衡os勸t只of屢c捏on擱st敞ru昏ct慢io舞n,克F辦V墨=返0,通i銷(xiāo)=1付,大n=雪20抱.Hi斃gh司es礙tan泰d報(bào)Be浩st擴(kuò)U難se介f畫(huà)or野a懲V劈燕ac見(jiàn)an晌t兆Lo底t閑置陸土地惠的最漠高與私最佳炎使用Fo柏r定Ap婚ar貧tm勾en籮t:NO嗓I椅to捉l劍an偽d躺=嗎N甲OI蘇o罵f堵to活ta畢l輝-燈b穿ui炒ld隔in取g錢(qián)am紛or較ti婚za掙ti計(jì)on估c錢(qián)os唉t$1扯0,指00憂(yōu)0折=險(xiǎn)$國(guó)13養(yǎng)0,墨00釣0踩-浮$1洞20祝,0敬00Si道te肅V乏al儉ue劫:怖V=吹R/雷I慣=蝦10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