房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與建設(shè)項(xiàng)目成本管理精講

xx成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制2010年10月

講師背景介紹：

高級(jí)工程師；一級(jí)建造師；原重慶xx地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師；重慶市造價(jià)協(xié)會(huì)第二屆理事會(huì)常務(wù)理事。

關(guān)鍵詞：成本管理，成本控制。

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制內(nèi)容

xx的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制內(nèi)容

xx的成本管理以項(xiàng)目為管理對(duì)象項(xiàng)目的完全直接成本間接成本分?jǐn)倄x成本管理的范圍

xx成本責(zé)任部門xx成本管理的職能職能部門成本管理職能戰(zhàn)略發(fā)展部土地成本管理設(shè)計(jì)研發(fā)部1、設(shè)計(jì)費(fèi)管理2、設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制成本管理部1、目標(biāo)成本測(cè)算和分?jǐn)?、?dòng)態(tài)成本跟蹤控制2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設(shè)備采購(gòu)及認(rèn)價(jià)4、工程招標(biāo)、合同、造價(jià)管理工程管理部1、在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理2、施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管控包括樣本銷售費(fèi)用（包括體驗(yàn)區(qū)）管控計(jì)劃財(cái)務(wù)部1、項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控2、分?jǐn)偝杀镜墓芸?、總體資金計(jì)劃的管控序號(hào)一級(jí)成本費(fèi)項(xiàng)二級(jí)成本費(fèi)項(xiàng)三級(jí)成本費(fèi)項(xiàng)責(zé)任部門1開發(fā)成本土地成本土地價(jià)款、契稅等發(fā)展部2前期費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)研發(fā)部報(bào)建費(fèi)研發(fā)部、工程部三通一平費(fèi)工程部3配套設(shè)施費(fèi)用學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等造價(jià)采購(gòu)部4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用水、電、氣配套工程部小區(qū)強(qiáng)弱電、總平工程造價(jià)采購(gòu)部5主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價(jià)采購(gòu)部6園林景觀工程費(fèi)用硬景、軟景、水電、小品等造價(jià)采購(gòu)部7工程相關(guān)費(fèi)用審計(jì)費(fèi)計(jì)劃財(cái)務(wù)部造價(jià)咨詢費(fèi)造價(jià)采購(gòu)部監(jiān)理費(fèi)、定額外檢測(cè)費(fèi)工程部物業(yè)前期介入費(fèi)、維修基金營(yíng)銷部8期間費(fèi)用銷售費(fèi)用營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)造價(jià)采購(gòu)部其他銷售費(fèi)用營(yíng)銷部9財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息等計(jì)劃財(cái)務(wù)部10管理費(fèi)用員工工資、福利等行政人力部

xx目標(biāo)成本測(cè)算和分解為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理利潤(rùn)=售價(jià)-成本準(zhǔn)確預(yù)測(cè)編制目標(biāo)成本的作用提前鎖定投資合理確定銷售價(jià)格預(yù)測(cè)投資效益特別在房屋預(yù)售階段，準(zhǔn)確測(cè)算成本，預(yù)售價(jià)格確定以后，控制好成本才能保證利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。目標(biāo)成本管理的階段土地投資論證階段目標(biāo)成本(土地版)項(xiàng)目啟動(dòng)階段目標(biāo)成本(啟動(dòng)版)方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本(方案版)初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本(執(zhí)行版)工程實(shí)施階段目標(biāo)成本(調(diào)整版)竣工階段項(xiàng)目竣工成本土地投資論證階段責(zé)任部門工作成果發(fā)展部項(xiàng)目定位提供周邊配套提供土地信息地區(qū)總經(jīng)理研發(fā)部造價(jià)采購(gòu)部主持、確定項(xiàng)目預(yù)案目標(biāo)成本測(cè)算通過(guò)滿足拿地成本要求未通過(guò)審定存檔項(xiàng)目鼠啟動(dòng)剛階段項(xiàng)目女團(tuán)隊(duì)確定姿產(chǎn)品橡定位騎和銷鞋售價(jià)熊格、民銷售咬進(jìn)度研發(fā)她部根據(jù)器規(guī)劃午條件美和低市場(chǎng)醬定位依進(jìn)行特預(yù)案析的調(diào)殿整或戰(zhàn)重新細(xì)考慮奧方案賭（產(chǎn)勁品業(yè)嚴(yán)態(tài)、薪標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)）造價(jià)嫁采購(gòu)提部項(xiàng)目威目標(biāo)稼成本錫測(cè)算計(jì)劃券財(cái)務(wù)雹部根據(jù)絲式售價(jià)土、銷脆售進(jìn)稠度、離成本粒測(cè)算象、進(jìn)尸行財(cái)旅務(wù)指皺標(biāo)計(jì)耐算方案森設(shè)計(jì)專階段研發(fā)晃部提供購(gòu)方案高設(shè)計(jì)奏圖提供紐奉方案害技術(shù)加指標(biāo)提供央產(chǎn)品務(wù)建造消標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)卡采購(gòu)納部目標(biāo)宋成本織測(cè)算斜提出臣方案縣優(yōu)化很建議互動(dòng)計(jì)劃年財(cái)務(wù)椅部財(cái)務(wù)耽指標(biāo)自計(jì)算初步磚設(shè)計(jì)誤階段工程質(zhì)部提供穩(wěn)現(xiàn)場(chǎng)跟布置李方案提供戶施工柿用水螞電以于及甲蜜方臨遙設(shè)設(shè)芳置方禁案初步爭(zhēng)施工紐奉方案得及土植石方湯平衡尤對(duì)比提供帥初步怕設(shè)計(jì)疼圖提供須產(chǎn)品甲建造粥標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)惰方案志對(duì)比造價(jià)看采購(gòu)悲部目標(biāo)碰成本堆分解進(jìn)行球成本錄敏感陳性分蔥析編制波合約龍規(guī)劃研發(fā)廉部計(jì)劃捎財(cái)務(wù)聽(tīng)部財(cái)務(wù)菜指標(biāo)鴉計(jì)算合約混規(guī)劃杏的目援的：將各爪費(fèi)項(xiàng)汗成本低分解犁成未報(bào)來(lái)可紛執(zhí)行倒的合耐同隨項(xiàng)兔目進(jìn)附展，斯合約者規(guī)劃凈逐步濁變成塑真實(shí)艱的合貞同工程廢實(shí)施先階段工程奧部現(xiàn)場(chǎng)叼簽證敏、技林術(shù)核節(jié)定的裙現(xiàn)場(chǎng)久控制畝、工喜程質(zhì)賴量和匹進(jìn)度皇的管凍控、退編制鄭進(jìn)度轉(zhuǎn)計(jì)劃提供壤施工素圖設(shè)計(jì)才變更流的控韻制、棒專項(xiàng)侄工程斬的優(yōu)究化造價(jià)崗采購(gòu)厭部簽證沖變更宿的費(fèi)澆用審挎核、在專項(xiàng)目工程麻的成臥本分撐析、爐動(dòng)態(tài)前成本泡的跟牛蹤和索回顧閑、成悟本調(diào)薦整研發(fā)脖部計(jì)劃俯財(cái)務(wù)澆部財(cái)務(wù)洞指標(biāo)汽的動(dòng)危態(tài)跟淡進(jìn)資金丹計(jì)劃字審核互動(dòng)動(dòng)態(tài)憶成本耽的組迎成動(dòng)態(tài)網(wǎng)成本烘=已亭結(jié)算自合同碎成本刑+未彼結(jié)算乳合同孕成本+非悔合同建性成凍本+求待發(fā)賤生成續(xù)本動(dòng)態(tài)捧成本待發(fā)賴生成合本待發(fā)騎生費(fèi)勻用未簽逐約合斥同估胞價(jià)已發(fā)變生成呀本非合璃同性毀成本合同蠶性成蔬本已結(jié)練算合甜同成情本未結(jié)廁算合像同成統(tǒng)本合同竹金額結(jié)算雁調(diào)整(含簽奸證變壩更)合同務(wù)金額預(yù)估鋤結(jié)算接調(diào)整(含預(yù)最估簽薯證變秀更)工程貧竣工驅(qū)階段工程敬部審核藍(lán)工程倚竣工湯資料對(duì)合斯同相嚇關(guān)條喊款進(jìn)釣行評(píng)述估對(duì)供籮應(yīng)商礎(chǔ)進(jìn)行則相關(guān)火履約幟評(píng)估設(shè)計(jì)揪總結(jié)造價(jià)園采購(gòu)?qiáng)什颗c供斬應(yīng)商昨進(jìn)行來(lái)竣工鏟結(jié)算勸（含吉材料錄供應(yīng)貧結(jié)算展）編制鑰竣工艱成本財(cái)并與絹目標(biāo)本（槐執(zhí)行京版）僚比較研發(fā)陜部計(jì)劃析財(cái)務(wù)崗部財(cái)務(wù)性決算核算板最終丑的財(cái)消務(wù)指丟標(biāo)xx景觀識(shí)裝飾點(diǎn)工程罪成本囑管理景觀障工程館成本活管理控制階段職能部門職責(zé)方案設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)研發(fā)部落實(shí)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案交底提供設(shè)計(jì)項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)造價(jià)采購(gòu)部景觀工程專項(xiàng)成本測(cè)算工程實(shí)施階段設(shè)計(jì)研發(fā)部管理設(shè)計(jì)變更控制景觀效果營(yíng)銷部造價(jià)采購(gòu)部景觀專項(xiàng)成本動(dòng)態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場(chǎng)收方、審核竣工資料造價(jià)采購(gòu)部審核竣工結(jié)算完善景觀成本數(shù)據(jù)資料景觀泉工程臘成本葵構(gòu)成場(chǎng)地患整治符費(fèi)苗木覆栽植您費(fèi)苗木握?；钅B(yǎng)護(hù)遣管理罰費(fèi)景觀拋效果收調(diào)整繼增加悼費(fèi)苗木內(nèi)價(jià)xx景觀綠短化指瞧標(biāo)參都考內(nèi)容控制比例軟景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景觀單方造價(jià)…景觀工額程成蹲本管味理措儲(chǔ)施景觀蟲工程貼分不懂同設(shè)漲計(jì)階蛛段成條本控鑄制喬木酬或貴步重苗樂(lè)木部以分由貫甲供景觀睛效果過(guò)過(guò)程捏控制介控制逗移栽擊等造性成的月?lián)p失建立群苗木缺基地扶或自懼己的屯苗圃成積累令苗木史資源嚴(yán)格鹿管理砌現(xiàn)場(chǎng)胖收方齊結(jié)算xx控制景守觀的只方法喬木警、灌幫木種曲在那脾里樓宇行道傅樹道路灌木喬木公共獲部分巡壽裝飾毅工程患成本岡管理控制階段職能部門職責(zé)方案設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)研發(fā)部落實(shí)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案交底提供設(shè)計(jì)項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)造價(jià)采購(gòu)部裝飾工程專項(xiàng)成本測(cè)算工程實(shí)施階段設(shè)計(jì)研發(fā)部管理設(shè)計(jì)變更控制裝飾效果營(yíng)銷部造價(jià)采購(gòu)部裝飾專項(xiàng)成本動(dòng)態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場(chǎng)收方審核竣工資料造價(jià)采購(gòu)部審核竣工結(jié)算完善裝飾成本數(shù)據(jù)資料公共貝裝飾促工程型成本濟(jì)管理絮措施裝飾酷工程絮分不歐同設(shè)姿計(jì)階掩段成落本控?zé)浦饕呇b飾報(bào)面層屋材料琴部分注由甲閱供裝飾對(duì)工程亞效果姐過(guò)程夜控制何避免槐返工塑等造乏成損顏失嚴(yán)格炭管理周現(xiàn)場(chǎng)蔽收方遭結(jié)算材料伴設(shè)備味采購(gòu)吧管理柿原則序號(hào)供應(yīng)方式適用范圍1甲方供應(yīng)適用于單價(jià)高、通用性較強(qiáng)、使用量較大的材料設(shè)備，如商砼、鋼筋、主要裝飾材料、電梯、電線電纜等。2甲方限價(jià)、乙方采購(gòu)適用于用量較大、但市場(chǎng)較成熟、品牌和價(jià)格差異不大的材料設(shè)備，如給排水管、外墻勾縫劑、外墻面磚粘貼劑等。3乙方自行采購(gòu)適用于產(chǎn)品質(zhì)量差異較小、價(jià)格差異不大的低質(zhì)高耗量材料，如砂、石、砌筑用磚等。甲方憐供應(yīng)悟材料文設(shè)備漏的目羅的集約紀(jì)方式槽規(guī)模蜓采購(gòu)款有利冰于市墨場(chǎng)競(jìng)畢爭(zhēng)降玻低材椒料設(shè)充備的拐造價(jià)辱和采兆購(gòu)成轉(zhuǎn)本可以腹有效照控制燃主要扭材料筒設(shè)備臂的質(zhì)六量xx體驗(yàn)區(qū)桶樣板均房成弓本管瀉理樣板合房的愛(ài)成本雷范圍樣板蹲房成減本包鳴括：樣板陜房建政造費(fèi)第、樣屆板房閥裝飾亦工程蛾費(fèi)、勿樣板炒房家品具及志樣板跡房小追品擺側(cè)設(shè)影響慈樣板形房成倆本的臺(tái)主要推因素1）、禿樣板腔房裝傲飾風(fēng)虛格定塑位2）、冷樣板喇房裝冬飾材飄料標(biāo)產(chǎn)準(zhǔn)3）、原樣板歲房風(fēng)蜓格影竄響樣弟板房隙家具醬小品惕風(fēng)格抹和造浸價(jià)控制弓樣板掃房成牛本的笨措施1）、爪樣板椅房裝夸飾成涌本原莖則應(yīng)西該控危制在屢目標(biāo)沖成本露執(zhí)行凝版的伏分解改測(cè)算洗控制腫范圍膚內(nèi)2）、吳確定蔬合適悼的樣裕板房怖裝飾改風(fēng)格鍋以控星制裝素飾成價(jià)本和迎家具雄小品造成本3）、息控制拜主要船裝飾酷材料凝標(biāo)準(zhǔn)雄，好己材料潑用在阻關(guān)鍵言部位4）、蜘耐用睜品回溝收和活周轉(zhuǎn)丟使用xx體驗(yàn)區(qū)牢樣板臥景觀炸成本疲管理樣板地區(qū)景駕觀成齊本的慈范圍樣板產(chǎn)區(qū)景校觀成并本包雙括：樣板尖景觀宏喬木頂、灌供木、購(gòu)草坪煉、小兵品、言水體貨、便牌道、耕擋墻技、護(hù)邪欄等恐，同廊時(shí)還戲包括源配套爸的休維息用飯家具巷。影響料樣板漢區(qū)景舒觀成深本的觸因素1）、朗樣板梁區(qū)景皂觀設(shè)旬計(jì)定盆位2）、蔥樣板獎(jiǎng)區(qū)景昨觀喬帳木、肥灌木頂、草屢坪的申比例盲不按星常規(guī)央比例曲，如們何達(dá)禿到效妥果和蓋成本縱的統(tǒng)竊一3）、委樣板竊區(qū)景造觀樹楚木定雞位高昂名貴密樹種屢多于條常規(guī)陳配置4）、浪樣板袋區(qū)景伐觀水射體不暑按常岡規(guī)設(shè)辰置，俗高于穿項(xiàng)目圓配置穴平均算標(biāo)準(zhǔn)5）、諷樣板童區(qū)景仆觀小新品不槽按常友規(guī)設(shè)騰置，響高于牽項(xiàng)目姨配置譯平均軟標(biāo)準(zhǔn)控制夕樣板爬區(qū)景稈觀成四本的卻措施1）、灰樣板潑區(qū)景瀉觀成戲本原腰則應(yīng)來(lái)該控般制在施目標(biāo)襪成本井執(zhí)行扯版的熱分解狠測(cè)算舟控制蕩范圍搬內(nèi)2）、崖合理返搭配寒樣板甲區(qū)景密觀喬棕木、談灌木材、草使坪的徹比例烈和效旁果，孫控制召名貴姑苗木目的數(shù)降量和袋效果3）、娃樣板燭區(qū)景廁觀突重破目俱標(biāo)成袋本要烏有補(bǔ)歡救措旋施，律如控雅制項(xiàng)弄目總贈(zèng)體景鑒觀成續(xù)本，居樣板赴區(qū)景毒觀苗兇木移罪栽等房地降產(chǎn)開卸發(fā)的嚇成本掃控制內(nèi)容xx的成謹(jǐn)本管喝理房地伙產(chǎn)主非要成己本費(fèi)紀(jì)項(xiàng)構(gòu)救成成本分類成本費(fèi)項(xiàng)成本內(nèi)容直接成本（開發(fā)成本）土地費(fèi)土地價(jià)款、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、與土地有關(guān)的費(fèi)用前期工程費(fèi)勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平工程費(fèi)、行政及政策性收費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)滿足項(xiàng)目使用功能的設(shè)施設(shè)備配套設(shè)施費(fèi)按規(guī)劃和有關(guān)要求設(shè)置的配套建筑建安工程費(fèi)建筑工程、安裝工程（含各項(xiàng)設(shè)備、智能化工程費(fèi)）、戶內(nèi)精裝修、環(huán)境景觀工程工程相關(guān)費(fèi)用監(jiān)理費(fèi)、各項(xiàng)咨詢費(fèi)、定額外專項(xiàng)檢測(cè)費(fèi)、工程測(cè)量費(fèi)用、各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)用期間費(fèi)用銷售費(fèi)用調(diào)研、推廣廣告費(fèi)、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關(guān)手續(xù)費(fèi)管理費(fèi)用管理人員工資、行政支出、福利等費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用資金成本項(xiàng)目辟制成責(zé)本管娘理組地織形產(chǎn)式營(yíng)銷賣部成本斗管理勇部工程爹管理皆部設(shè)計(jì)倦研發(fā)肥部計(jì)劃觀財(cái)務(wù)餃部公司惹總經(jīng)茅理研發(fā)甩專員項(xiàng)目壺負(fù)責(zé)遺人項(xiàng)目衰研發(fā)森經(jīng)理項(xiàng)目遇工程撐經(jīng)理項(xiàng)目夠成本活經(jīng)理項(xiàng)目奔營(yíng)銷倚經(jīng)理項(xiàng)目朋財(cái)務(wù)昆經(jīng)理專業(yè)棄工程膛師成本售專員營(yíng)銷早顧問(wèn)財(cái)務(wù)森專員房地折產(chǎn)開膛發(fā)的評(píng)投資撐控制竣工咳驗(yàn)收試貪運(yùn)碑行采太購(gòu)施籌工設(shè)儲(chǔ)計(jì)勘辦察可行限性研送究項(xiàng)目區(qū)建議暗書房地默產(chǎn)建折設(shè)投陜資階涌段劃芝分建犯設(shè)晶工卡程央項(xiàng)行目橡的緣瑞階移段啟動(dòng)告階段規(guī)劃源階段實(shí)施賽階段收尾傾階段房地小產(chǎn)投時(shí)資比羽例階隙段劃濃分建設(shè)塔安裝垃完成投使菌入用投資可行掀性研泳究投資合發(fā)匙同包決立助策項(xiàng)10隔0%勘察鉤設(shè)計(jì)施工宇采購(gòu)竣工箱驗(yàn)收房地驅(qū)產(chǎn)開仙發(fā)的劇投資個(gè)控制衰要點(diǎn)投資添測(cè)算晶過(guò)程將的控泰制分告為：·投資窯論證攪階段擺測(cè)算·設(shè)計(jì)鍵階段孔測(cè)算執(zhí)行鴨過(guò)程謝的控飲制主土要是為施工皮控制投資?？刂坪h投資屈測(cè)算就過(guò)程掀的控命制和太執(zhí)行媽過(guò)程雷的控井制土地及投資切論證·根據(jù)嚴(yán)提供碗的土悶地信瞇息，妻確定精擬取擊得地塑塊的輪項(xiàng)目這定位·結(jié)合笨市場(chǎng)救需求沿對(duì)不歇同業(yè)厚態(tài)使映用功哲能建濫筑面池積的維合理劑配置·結(jié)合桶周邊拿環(huán)境麥、相縱鄰項(xiàng)畫目售很價(jià)、捏市場(chǎng)壁需求胸等情歐況論街證項(xiàng)目萬(wàn)投資悶可行粗性·參考奧類似注業(yè)態(tài)鑼工程壤項(xiàng)目醫(yī)歷史釀經(jīng)驗(yàn)毒數(shù)據(jù)愿編制帥投資遷估算投資匪論證漂階段方案燥設(shè)計(jì)關(guān)（概芹念設(shè)旨計(jì)）初步植設(shè)計(jì)塘（擴(kuò)擴(kuò)初設(shè)句計(jì)）施工焦圖設(shè)梯計(jì)工程罵設(shè)計(jì)毅階段投資諷決策糞至初竊步設(shè)蛾計(jì)階且段，雪通過(guò)高對(duì)設(shè)種計(jì)方料案的封比較微，本句階段梯投資病控制盯的效矮果約為75渣%～80犬%，控扣制投稼資的綠阻力哈最小捉，控伴制投原資需頃要的柱成本華最低深化捧設(shè)計(jì)可至施饒工圖習(xí)設(shè)計(jì)兇階段肢，通落過(guò)對(duì)術(shù)建筑倉(cāng)標(biāo)準(zhǔn)堂的比勿較，技本階跌段投條資控不制的刪效果約為15肉%～20禾%施工酬圖設(shè)梳計(jì)結(jié)微束至復(fù)施工瘦階段頓（實(shí)瘋施階預(yù)段）激，通胡過(guò)對(duì)慕施工驚方案耳的比國(guó)較，庫(kù)本階能段投禽資控張制效陰果約為5%以內(nèi)，控種制投路資阻使力較鈴大，念控制愧成本偶較高設(shè)計(jì)芒階段離投資支控制模效果概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制飛的效忙果控制表的阻宏力控制雪的成筒本主要控制價(jià)值政區(qū)方案李設(shè)計(jì)積控制苦要點(diǎn)在容醒積率登指標(biāo)農(nóng)控制辮面積帶，結(jié)精合市眨場(chǎng)需醉求對(duì)鄉(xiāng)豐不同幻玉業(yè)態(tài)胖建筑渡面積旅的合嗓理配許置，建多戒少高姨層、取建多悔少多傅層、績(jī)建多悅少商綱業(yè)、陪建多沙少別金墅、悟建多近少花照?qǐng)@洋也房；配置明那些有基礎(chǔ)聾設(shè)施傘和配吃套設(shè)拜施，難獲得汽最大耗銷售甘額和鑄高額哀利潤(rùn)孤。方案閘設(shè)計(jì)斯控制頑要點(diǎn)對(duì)業(yè)丘態(tài)和本戶型步的多索方案愚設(shè)計(jì)致，通售過(guò)比袍較確飼定單每體平劍面和值戶型晉；通采過(guò)對(duì)買建筑菠面積影、套別內(nèi)面除積、穿公攤鬼面積妹的比蟻例測(cè)語(yǔ)算，昌確定循最合曲理戶交型和隙戶型站搭配宗從而查獲得牛最大職得房瞞率和區(qū)銷售價(jià)面積。對(duì)各翠方案證合理玻搭配殘主要踏建筑唐和配含套設(shè)費(fèi)施、濕車庫(kù)置、景唯觀綠晴化面絨積，虧景觀致綠化找面積瘦、區(qū)前內(nèi)配史套道您路管伐網(wǎng)等意，并感進(jìn)行諸土地蹲成本弓、配擴(kuò)置標(biāo)苦準(zhǔn)和惕建造封成本爐的造功價(jià)比團(tuán)較，年對(duì)各播方案匠的建望設(shè)工去期、毯銷售榜速度珠、銷滿售價(jià)尸格和聚資金赤成本福的比涌較，管編制投資吼估算。方案愛(ài)設(shè)計(jì)法控制腿要點(diǎn)初步急設(shè)計(jì)跳（擴(kuò)尊初設(shè)讓計(jì)）拍階段蓋控制正要點(diǎn)限額鴨設(shè)計(jì)確定怪限額隸設(shè)計(jì)悼控制浩指標(biāo)限額黨設(shè)計(jì)終是按牽照批寫準(zhǔn)的扭設(shè)計(jì)嘆任務(wù)垮書及馬投資普估算鄰控制好初步窄設(shè)計(jì)帽，對(duì)卡設(shè)計(jì)句規(guī)模碧、設(shè)坑計(jì)標(biāo)厭準(zhǔn)、錯(cuò)工程儲(chǔ)數(shù)量布和預(yù)忌算指椅標(biāo)等率各方吹面的萌控制軋，凡柿是能舟進(jìn)行編定量瓣綜合督的設(shè)快計(jì)內(nèi)鳥容，炎均要篇通過(guò)犯計(jì)算簽確定論，要析充分紡考慮餓施工配的可秀能性宵和經(jīng)府濟(jì)性緒。初步智設(shè)計(jì)稼（擴(kuò)修初設(shè)韻計(jì)）吃階段膏控制碗要點(diǎn)根據(jù)阻地貌棄標(biāo)高殼，比亦較總悔體平頭面布祝置，漁以確普定建睬筑物閥和總眼平面駕標(biāo)高施，合皂理確互定平境場(chǎng)土裳石方聞標(biāo)高異，達(dá)船到平區(qū)基土認(rèn)石方斯的挖酬填運(yùn)攏最合烘理方碗案，闖減少保擋墻塵工程佩量，覆減少疫基礎(chǔ)尋深度透增加蜘地下逮利用撫面積嘩的方損案比滔較。初步碑設(shè)計(jì)廳（擴(kuò)韻初設(shè)枕計(jì)）慌階段嚼控制遣要點(diǎn)控制筒單體奮建筑訊的特澤徵指何數(shù)，脂包括圈：外謙墻周己長(zhǎng)、彩面積峽系數(shù)飛，門苦窗面督積系允數(shù)窗遷墻比包、窗筒地比方指標(biāo)終、體雷型系苗數(shù)等稈對(duì)節(jié)灘能保貸溫、秒消防辜、抗步震設(shè)鋪計(jì)標(biāo)蔥準(zhǔn)的兩影響憤。初步誼設(shè)計(jì)黃（擴(kuò)幫初設(shè)歐計(jì)）用階段適控制令要點(diǎn)確定享產(chǎn)品懼配置椅系統(tǒng)堪、內(nèi)聯(lián)容、海標(biāo)準(zhǔn)開閉貞所（晌如果主有）利、高吩配室貢、低蘆配室狼的區(qū)抵域位債置的菠選定達(dá)；給水躲、消告防分回區(qū)是堆否合狠理初步捆設(shè)計(jì)震（擴(kuò)右初設(shè)么計(jì)）銅階段堆控制離要點(diǎn)控制朱建筑捧設(shè)計(jì)隆標(biāo)準(zhǔn)成，控嘴制單剛體工關(guān)程配新置標(biāo)卵準(zhǔn)；邊比較柱外墻繩保溫基材料傅和作時(shí)法，型門窗露材質(zhì)齡、標(biāo)范準(zhǔn)；閱外裝士飾材物料的芳選擇畏搭配弊，室吸內(nèi)不季同公草共部主分裝凳修標(biāo)攪準(zhǔn)，移在滿足縫必要咳使用故功能的同奇時(shí)成浴本最慎合理乎。初步污設(shè)計(jì)趁（擴(kuò)故初設(shè)逝計(jì)）磁階段傲控制座要點(diǎn)根據(jù)貼初步鴉設(shè)計(jì)報(bào)圖紙綿對(duì)規(guī)巨劃建稀筑面執(zhí)積、制銷售井建筑乓面積久、造祥價(jià)建尚筑面猴積進(jìn)惕行計(jì)屈算比溉較，妥盡量撈減少嚇公攤譯面積叨增大炒得房俯率。景觀喚工程驕控制哈軟硬吃景面理積比個(gè)例，錫包括訓(xùn)水體秩面積種，鋪牲裝面勤積，部喬木彩、灌椅木、家草坪搬面積瓜的比逆例。初步茅設(shè)計(jì)須（擴(kuò)漠初設(shè)床計(jì)）摟階段號(hào)控制輕要點(diǎn)綜合洲管網(wǎng)宏方案偷，包塔括：朗道路度工程劉、雨兆污水甲工程兆、雨銹污水躺處理壟、強(qiáng)配弱電戴管網(wǎng)派、給危水管閃道工肺程等由的走鑒向作技法進(jìn)群行造壤價(jià)分勿析比還較，免使布示置、樣走向嗚、作友法更韻合理襲，挖抄溝的凱土石蹈方量斗最小責(zé)。編制愧概算域，對(duì)歲投資最進(jìn)行手控制恩。施工躲圖設(shè)額計(jì)控張制要于點(diǎn)比較守不同享形式豈基礎(chǔ)低工程蜘造價(jià)非，確灑定合祝理基供礎(chǔ)形示式；比較忠不同六結(jié)構(gòu)弦體系和對(duì)工拋程造透價(jià)的默影響井，確撞定合艘理結(jié)倍構(gòu)體揭系，胡認(rèn)真恭計(jì)算福合理親選擇晃安全跪系數(shù)珠；把握胞細(xì)部脫設(shè)計(jì)餅、作恥法和躬材料幸選用由此蠶可見(jiàn)廉設(shè)計(jì)傘階段先投資鳥控制粗的重添點(diǎn)又成在方案坡設(shè)計(jì)紗和初揮步設(shè)壟計(jì)（市擴(kuò)初紙?jiān)O(shè)計(jì)夸）階憤段。運(yùn)用率價(jià)值匹工程獨(dú)控制優(yōu)投資投資浙測(cè)算如過(guò)程秀包括旦投資狀論證墾階段班測(cè)算塔和設(shè)沃計(jì)階劈燕段測(cè)薄算，駝這一俯階段兔運(yùn)用橫價(jià)值測(cè)工程喇分析晨，確煌定合匹理功勻能，輔有效郵控制健投資傾。價(jià)值慚工程是把朵技術(shù)西與經(jīng)托濟(jì)結(jié)摩合起哪來(lái)的蝕管理時(shí)技術(shù)話，通叼過(guò)對(duì)悅產(chǎn)品深的功膠能分督析，園達(dá)到回產(chǎn)品孕適當(dāng)迅的價(jià)當(dāng)值，想以最奸低的使成本站去實(shí)陡現(xiàn)產(chǎn)拐品的切必要定功能禽。如何寺有效仆提高濱產(chǎn)品孫的價(jià)追值功能F成本C1、師功能純不變沖，成賴本下攀降2、寶功能盤大幅夢(mèng)提高躺，成眾本略鹽有增掏加3、猶功能違提高糕，成忠本降它低4、遣功能閱略有址降低屢，成噴本大添幅降小低5、余成本享不變密，功屯能提總高如何犬有效公提高央產(chǎn)品元的價(jià)配值表中罵的價(jià)鄉(xiāng)豐值不籮是從供價(jià)值暢構(gòu)成圖的角飼度來(lái)下理解慮的，咱而是機(jī)從功呀能角解度出左發(fā)理軟解價(jià)脖值的繳，表墊現(xiàn)為龍功能摧與成陵本之脈比；成本攤也不惹是一薪般意油義上鳥的成鬼本，挪它是我構(gòu)成產(chǎn)品籠壽命攤周期扎的成釣本，包良括建節(jié)造成剪本和倒使用虧成本爭(zhēng)。如何巾有效饑提高冬產(chǎn)品叉的價(jià)通值所以更上表磨也表曲示為歷：功能問(wèn)（或貧效用毛）價(jià)值邁=衛(wèi)；成本燭（或蠻費(fèi)用街）F用數(shù)田學(xué)公服式表犬示V蒼=C工程熱實(shí)施影階段皆控制宿要點(diǎn)確定戀合理股的工黎期，逐為了控及時(shí)抄達(dá)到陽(yáng)投資盾效益價(jià)，搶沙工期么可能奔會(huì)增板加成僚本，朵但搶沈工期尼獲得監(jiān)的效業(yè)益是這否與拾增加兄的成史本等釣值。施工斃方案渣的比瞧較和斗造價(jià)而控制包括童施工渴平面植布置例中施見(jiàn)工設(shè)珍備的瓣選擇忠和配圣置，綁基礎(chǔ)捉土石腎方和屈室內(nèi)表回填購(gòu)?fù)潦鸱狡絼?dòng)衡、滾外運(yùn)掘方案軌比較索，有矩（增績(jī)加）舟費(fèi)用革的非艙常規(guī)賓施工蠶方案盞多方掃案比洞較等基（如父：止捧水帶售、剛臨性套稀管、磚防水蕉拉桿傾）工程斧實(shí)施店階段異控制恰要點(diǎn)工程摸實(shí)施撿階段齡控制垃要點(diǎn)施工扯材料鬼設(shè)備喜采購(gòu)刑，對(duì)性材料花要比宏值比超價(jià)；闖對(duì)設(shè)鮮備除呢了滿桃足功灰能外績(jī)，要宇比較伴質(zhì)量堂、價(jià)鄙格、戰(zhàn)運(yùn)輸張及運(yùn)悼行成鑼本和先使用漠壽命思，還成要考擦慮備蛇品配竹件價(jià)驚格和哨維修托的費(fèi)嚇用；投資異控制珠（目窗標(biāo)成艘本管寸理）編制議目標(biāo)魔成本漏或計(jì)簽劃成燃本分階準(zhǔn)段對(duì)沾目標(biāo)國(guó)成本授或計(jì)勇劃成鑼本進(jìn)年行檢怎查、機(jī)修正對(duì)目汗標(biāo)成倆本或媽計(jì)劃艷成本裕與實(shí)稠際成健本進(jìn)螺行比彈較對(duì)慣項(xiàng)目青進(jìn)行念后評(píng)丈估目標(biāo)攀成本籮編制旦的方刮法投資芳估算膜（歷灣史成厚本數(shù)告據(jù)庫(kù)剩）設(shè)計(jì)匠概算歷史貝成本紀(jì)數(shù)據(jù)嗽庫(kù)包括呀：成本財(cái)測(cè)算肝基礎(chǔ)羨資料開發(fā)想成本留匯總另表單位呼工程闊建安勾指標(biāo)成本知測(cè)算擴(kuò)基礎(chǔ)智資料貧：搜集閉各房手地產(chǎn)趙項(xiàng)目泥工程（歷稍史）的各直項(xiàng)規(guī)紙劃指殼標(biāo)，曉已建漆項(xiàng)目宿概況擋指標(biāo)框以及膏已建論項(xiàng)目乖各單趕位工擴(kuò)程指透標(biāo)的實(shí)際誘記錄新建房地順產(chǎn)項(xiàng)疑目的撒規(guī)劃懇設(shè)計(jì)董條件浪，擬建蜘項(xiàng)目企概況地指標(biāo)開發(fā)蘇項(xiàng)目浪