萬(wàn)科項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

年5月29日萬(wàn)科項(xiàng)目可行性研究報(bào)告文檔僅供參考萬(wàn)科項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(部分)決策背景一、內(nèi)部因素1、本項(xiàng)目可為南京公司提供持續(xù)發(fā)展條件,符合集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展長(zhǎng)江三角洲的戰(zhàn)略南京公司金色家園項(xiàng)目將于全部開(kāi)發(fā)完畢,當(dāng)年結(jié)算利潤(rùn)不能滿足持續(xù)增長(zhǎng)要求。本項(xiàng)目可售面積47萬(wàn)平米,可結(jié)算面積約10萬(wàn)平米,結(jié)算金額約3億元,并可為南京公司-提供主要利潤(rùn)來(lái)源。2、本項(xiàng)目占地654畝,規(guī)模大,為城郊結(jié)合部項(xiàng)目,是集團(tuán)最擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目類型,南京公司能夠充分利用集團(tuán)資源快速成熟開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目。3、金色家園項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)為集團(tuán)全面啟動(dòng)南京市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ),品牌效應(yīng)也為下一步開(kāi)發(fā)中檔項(xiàng)目創(chuàng)造了條件。二、外部環(huán)境1、本項(xiàng)目掛牌出讓,法律手續(xù)明晰,已完成”七通一平”,可迅速啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。2、增值潛力大。本項(xiàng)目所屬東山新市區(qū)在南京總體規(guī)劃上定位于南京”向南發(fā)展的增長(zhǎng)級(jí)”和”承擔(dān)主城部分功能擴(kuò)散和吸收南部農(nóng)村城市化人口的職能”,江寧開(kāi)發(fā)區(qū)在南京的3個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)中規(guī)模最大、發(fā)展最快,本項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)區(qū)距南京主城最近的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一,土地升值潛力大。3、環(huán)境好。本項(xiàng)目所處的將軍路片區(qū)為近兩年住宅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域,已形成高品質(zhì)住宅區(qū)氛圍,且為南京生態(tài)環(huán)境最好的地區(qū)之一,人文、歷史、教育氛圍濃厚。4、市場(chǎng)機(jī)會(huì)明顯。本項(xiàng)目定位以3000元/平米的多層公寓為主,該價(jià)格產(chǎn)品為南京主流市場(chǎng),需求量大,市場(chǎng)供應(yīng)不足。第一部分項(xiàng)目所屬區(qū)域介紹江寧區(qū)位于南京南部,東山新市區(qū)屬于江寧區(qū),是南京三大規(guī)劃新市區(qū)之一,國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)(以下簡(jiǎn)稱”江寧開(kāi)發(fā)區(qū)”)屬于東山新市區(qū)。本項(xiàng)目位于江寧開(kāi)發(fā)區(qū)。圖1-1宗地所屬區(qū)位圖一、江寧區(qū)簡(jiǎn)介緊靠南京主城南部,緊鄰一環(huán)線。撤縣設(shè)區(qū)。面積1600平方公里,人口75萬(wàn)人,其中非農(nóng)業(yè)人口18萬(wàn)人。1995到GDP持續(xù)高速增長(zhǎng),年均增長(zhǎng)率13.07%。GDP達(dá)114億元,占南京GDP總額的9%。人均GDP在全市五個(gè)郊縣(區(qū))中排名第一,人均GDP為15221元人民幣,約1800美元,相當(dāng)于全市平均水平的74%。二、東山新市區(qū)簡(jiǎn)介東山新市區(qū)規(guī)劃面積107平方公里,占江寧區(qū)總面積的6.7%。東山新市區(qū)是南京”一城三區(qū)”中的一區(qū)調(diào)整后的南京城市總體規(guī)劃將東山、仙西、浦口(江北)規(guī)劃為3個(gè)新市區(qū),加上河西新城區(qū),形成南京”一城三區(qū)”的新城市建設(shè)格局。”一城三區(qū)”的規(guī)劃如表1-1所示。東山新市區(qū)是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)東山新市區(qū)位于江寧區(qū)北部,緊鄰南京主城南部,其中心與市中心距離約12公里,承擔(dān)主城部分功能和人口向南擴(kuò)散的功能,同時(shí)承載南京南部的江寧區(qū)、溧水縣和高淳縣的農(nóng)村人口城市化的功能。人口14.8萬(wàn),規(guī)劃人口30萬(wàn),年均導(dǎo)入人口1.5萬(wàn)人。遠(yuǎn)景規(guī)劃110萬(wàn)人。表1-1南京”一城三區(qū)”規(guī)劃功能定位規(guī)劃面積規(guī)劃人口河西新城區(qū)=1\*GB3①以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心;=2\*GB3②居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū);=3\*GB3③以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地。56KM255萬(wàn)仙西新市區(qū)=1\*GB3①城鎮(zhèn)空間向東發(fā)展的增長(zhǎng)級(jí);=2\*GB3②接受上海輻射以及新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要空間;=3\*GB3③以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主要方向。80KM250萬(wàn)浦口新市區(qū)=1\*GB3①城鎮(zhèn)空間跨江發(fā)展的增長(zhǎng)級(jí);=2\*GB3②相對(duì)獨(dú)立區(qū)域綜合服務(wù)功能;=3\*GB3③承擔(dān)吸收來(lái)自北部農(nóng)村城鎮(zhèn)化人口的功能。90KM275萬(wàn)東山(江寧)新市區(qū)=1\*GB3①城鎮(zhèn)空間向南發(fā)展的增長(zhǎng)極;=2\*GB3②承擔(dān)主城部分功能擴(kuò)散的職能;=3\*GB3③吸收南部農(nóng)村城市化人口。107KM2110萬(wàn)第二部分項(xiàng)目概況一、宗地位置1、宗地北距南京市中心新街口約11公里,南距祿口機(jī)場(chǎng)28公里。2、宗地位于江寧開(kāi)發(fā)區(qū)一期西北部,東距已開(kāi)發(fā)成熟的開(kāi)發(fā)區(qū)中心百家湖僅2公里。3、宗地西距將軍山、牛首-祖堂風(fēng)景區(qū)1公里。牛首-祖堂風(fēng)景區(qū)為南京的五大近郊公園之一,”杭州宋城集團(tuán)”計(jì)劃投資30億元在牛首-祖堂山及以南建設(shè)10KM2的黑森林旅游度假區(qū)。二、宗地四至范圍及規(guī)劃要點(diǎn)1、四至范圍宗地東鄰18米規(guī)劃道路,隔50米綠化帶為機(jī)場(chǎng)高速路,西接將軍北路,南側(cè)為勝太西路及中和醫(yī)療器械、四方億通等工企單位和商業(yè)設(shè)施(無(wú)污染),北側(cè)為麻田路。如下圖所示。2、宗地面積、形狀和尺寸宗地總面積43.6公頃,折合654畝,其中住宅用地為567.9畝、商業(yè)用地77.4畝、代征道路用地8.7畝。如上圖所示,宗地中住宅用地和商業(yè)用地形狀為規(guī)則四方形,尺寸如下表所示。表2-1項(xiàng)目用地指標(biāo)面積和尺寸宗地總面積其中:居住用地其中商業(yè)用地其中代征道路面積43.60萬(wàn)平米(654畝)37.86萬(wàn)平米(567.9畝)5.16萬(wàn)平米(77.4畝)5800平米(8.7畝)長(zhǎng)——690米242米483米寬——562米226米12米3、政府提供的規(guī)劃要點(diǎn)政府規(guī)劃要點(diǎn)中要求居住用地和商業(yè)用地的容積率均為1.2,商業(yè)用地內(nèi)需建一座占地3畝的加油站,其它無(wú)特殊要求,具體如下表所示。表2-2規(guī)劃要點(diǎn)土地規(guī)劃用途商業(yè)、居住用地容積率居住用地容積率≤1.2,商業(yè)用地容積率≤2.0居住用地可建建筑面積:454320平米商業(yè)用地可建建筑面積:103200平米建筑形態(tài)以布置多層住宅為主,可布置部分小高層住宅建筑限高規(guī)劃要點(diǎn)無(wú)要求(答復(fù)中為小于100米)日照間距與公建配套執(zhí)行建設(shè)部4月1日頒布的<城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范>(GB50180-93)建筑密度居住≤25%,商業(yè)≤40%綠化率≥40%,公共綠地≥1.建筑退讓將軍北路:多層以下退讓紅線≥10米,小高層退讓紅線≥15米勝太西路:多層以下退讓紅線≥7米,小高層退讓紅線≥10米機(jī)場(chǎng)高速:多層以下退讓控制線≥7米,小高層退讓控制線≥10米麻田路:多層以下退讓紅線≥7米,小高層退讓紅線≥10米沿四側(cè)道路圍墻退讓紅線≥2米,圍墻形式采用通透式,高度≤1建設(shè)要求商業(yè)用地內(nèi)必須建一個(gè)占地面積約3畝的加油站,且位于沿東西走向的代征道路南側(cè)。三、項(xiàng)目淵源1、宗地原為東南大學(xué)科技園用地的一部分。東南大學(xué)科技園總用地面積986畝,均基本完成三通一平,除建成2層的東大科技園辦公樓(臨時(shí)建筑)外,尚未實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)。東南大學(xué)科技園分為兩部分,一部分為宗地,原計(jì)劃作為建設(shè)教育產(chǎn)業(yè)園用地;另一部分為宗地以北的332畝用地,計(jì)劃作為教職工宿舍用地,現(xiàn)該部分用地仍保持為教職工宿舍用地,當(dāng)前正在平整場(chǎng)地和搭建圍墻。東大調(diào)整校區(qū),宗地改為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。近期,東大調(diào)整發(fā)展策略,決定將浦口校區(qū)遷至江寧,并意向在江寧開(kāi)發(fā)區(qū)二期規(guī)劃的方山大學(xué)城拿下3700畝土地,因此放棄了宗地,由政府將宗地改為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。正在平整場(chǎng)地、搭建圍墻(北部地塊)東大科技園辦公樓(宗地內(nèi)部)正在平整場(chǎng)地、搭建圍墻(北部地塊)東大科技園辦公樓(宗地內(nèi)部)科技園標(biāo)志牌(宗地南側(cè))正在修建的道路(宗地內(nèi)部)四、宗地現(xiàn)狀1、宗地已基本完成七通一平,地面上有一棟2層、建筑面積500平米左右的小樓(為東大科技園辦公樓,當(dāng)前仍在使用)和建筑面積300平米左右的臨時(shí)用房,無(wú)其它建、構(gòu)筑物。用地紅線范圍內(nèi)所有建筑物、附著物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)包含在土地中標(biāo)價(jià)款中。宗地地勢(shì)平坦,東北側(cè)靠近用地邊界(18米規(guī)劃路)處有一座占地面積約5000平米、高4-5米的小山包。宗地東側(cè)的機(jī)場(chǎng)高速路比宗地高,且北低南高,高差為1-4米。五、宗地緊鄰周邊的環(huán)境1、景觀環(huán)境宗地緊鄰周邊的住宅開(kāi)發(fā)、教育和科技園產(chǎn)業(yè)的氣氛濃重,但當(dāng)前入住居民相對(duì)較少。宗地南側(cè)為南京航空航天大學(xué)、民辦正德學(xué)院、中英合辦英華高級(jí)學(xué)校,具有良好的文化氛圍。宗地西側(cè)和北側(cè)均為住宅區(qū),占地面積約2400畝,當(dāng)前均處于開(kāi)發(fā)初期,開(kāi)發(fā)氛圍濃。宗地緊臨北側(cè)為東南大學(xué)教職工宿舍,當(dāng)前正準(zhǔn)備建設(shè)中。宗地東側(cè)為南汽菲亞特集團(tuán)等知名企業(yè)。2、周邊噪音分析(1)機(jī)場(chǎng)高速車流分析白天12:00～12:30時(shí)段為車流高峰期,平均車流量約15-20輛/分鐘,夜間由于航班少,車流量較少。(2)噪音分析=1\*GB3①主要噪音源為機(jī)場(chǎng)高速的車流噪音。=2\*GB3②宗地東側(cè)邊界、距機(jī)場(chǎng)高速70米處的噪音,南北兩端高、中部低,噪音強(qiáng)度55-68dB,最高噪音強(qiáng)度68dB,位于宗地內(nèi)的土坡上(約5米高)。注:點(diǎn)位距機(jī)場(chǎng)高速70米,自北向南分布,相鄰點(diǎn)位間隔100米左右。=3\*GB3③宗地內(nèi)部及其它側(cè)邊界的平均噪音強(qiáng)度為52～58dB。六、交通出行道路宗地所屬開(kāi)發(fā)區(qū)一期內(nèi)道路建設(shè)完善,從宗地可便捷地接駁一環(huán)線和二環(huán)線、通達(dá)南京市中心新街口和江寧區(qū)政府所在地東山鎮(zhèn)等,如下圖所示。(1)與南京市中心的聯(lián)系:距離新街口11公里,車程20-25分鐘可經(jīng)過(guò)將軍路——共青團(tuán)路——中山南路直接通往新街口市中心。將軍路——共青團(tuán)路紅線寬60米,雙向六車道?？山?jīng)過(guò)將軍路——共青團(tuán)路、機(jī)場(chǎng)高速、寧溧公路、寧丹公路通往一環(huán)線(繞城公路)和老城快速路環(huán)線,再經(jīng)過(guò)城市內(nèi)部路網(wǎng)到達(dá)主城各個(gè)區(qū)域。(2)與江寧區(qū)政府所在地東山鎮(zhèn)的聯(lián)系:距離5公里,車程15分鐘主要有三條道路:秦淮西路:紅線寬34米,三塊板,雙向四車道。勝太西路:紅線寬34米,三塊板,雙向四車道。天元路:紅線寬34米,三塊板,雙向四車道。公交出行由于宗地所處江寧開(kāi)發(fā)區(qū)一期入住居民較少,因此當(dāng)前宗地周邊公交線路較少、不方便,但隨開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)量和入住居民的增加,預(yù)計(jì)公交將很快得到改進(jìn),屆時(shí)無(wú)需設(shè)小區(qū)巴士。(1)2條公交線路通往主城105路每5分鐘一班車,連接主城(雨花臺(tái))與河海大學(xué),南航站位于宗地南端,拉法基站位于宗地北側(cè)300米;時(shí)雨線連接主城(雨花臺(tái))與東山,將軍北路站位于宗地北側(cè)500米。均為無(wú)人售票車,由于道路寬、車輛少、上下乘客少,由宗地至雨花臺(tái)僅10分鐘。主城(雨花臺(tái))至宗地最晚班次21:00,宗地至主城(雨花臺(tái))最晚班次20:30。(2)101、103路連接主城與東山,102、106路連接主城與開(kāi)發(fā)區(qū),但最近的站點(diǎn)距宗地均在1.軌道交通規(guī)劃有兩條連接市中心的軌道交通線經(jīng)過(guò)宗地附近,但估計(jì)最早到才通車。根據(jù)全市軌道交通規(guī)劃,地鐵5號(hào)線由主城沿機(jī)場(chǎng)高速?gòu)捻?xiàng)目東側(cè)穿過(guò),通往祿口機(jī)場(chǎng);地鐵3號(hào)線由主城沿寧溧公路到達(dá)江寧開(kāi)發(fā)區(qū)百家湖。由于2號(hào)線開(kāi)工、才能建成,因此2條規(guī)劃地鐵線的建成時(shí)間均在以后。3號(hào)線的建設(shè)時(shí)間較5號(hào)線早,預(yù)計(jì)前后可能開(kāi)工,但距宗地約2公里,已超出步行范圍。圖2-7宗地周邊軌道交通規(guī)劃七、生活配套(1)生活配套的區(qū)域分布宗地周邊已具備基本生活配套,主要分布在勝太路沿線和東山鎮(zhèn),其中勝太路主要為銀行、郵政電信、超市、酒店、藥店等基本生活配套,商場(chǎng)、醫(yī)院等大型配套主要分布在東山鎮(zhèn)。最近的集貿(mào)市場(chǎng)離小區(qū)約1.5公里。其它重要配套有:超市:麥德龍、歐倍德,距宗地3公里。中小學(xué):英華國(guó)際學(xué)校、南師附中分校(全國(guó)10大重點(diǎn)中學(xué))、新區(qū)小學(xué)和新區(qū)中學(xué)。賓館酒店:湖濱金陵飯店(五星級(jí)金陵飯店的分店)和水秀苑大酒店(四星級(jí)涉外)。八、市政配套項(xiàng)目地處開(kāi)發(fā)區(qū)一期,當(dāng)前已經(jīng)開(kāi)發(fā)成熟,市政管線可滿足開(kāi)發(fā)要求。將軍路、麻田路和勝太西路已有給水、雨水和污水管,18米規(guī)劃道路當(dāng)前有雨水和污水井。將軍路和18米規(guī)劃道路均有1個(gè)供宗地使用的配電箱。18米規(guī)劃道路有電話線,勝太西路有有線電視、網(wǎng)通和鐵通線路。九、土地出讓條件與程序宗地出讓形式為掛牌,出讓條件和程序最主要的特點(diǎn)為:從公告到確定買家28天(/1/15-2/12),且期間有春節(jié)假期?？傤~為2.616億元人民幣,單價(jià)為40萬(wàn)元/畝(含土地出讓金)。付款急,6個(gè)月內(nèi)付清(/8/12日前)土地已拆平,政府答應(yīng)即可中標(biāo)后交地。具體出讓條件和程序如下:1、出讓條件表2-6掛牌出讓條件出讓方式掛牌,在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書面競(jìng)價(jià),出價(jià)最高者為競(jìng)得人。交地標(biāo)準(zhǔn)外部條件(道路、水、電、氣、場(chǎng)地平整等)均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。用地紅線范圍內(nèi)所有建筑物、附著物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)包含在土地中標(biāo)價(jià)款中。出讓年限居住用地70年,商業(yè)用地40年。競(jìng)買人資格=1\*GB3①境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其它組織。=2\*GB3②獨(dú)立競(jìng)買、聯(lián)合競(jìng)買皆可。聯(lián)合競(jìng)買者須提供聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議。項(xiàng)目公司的成立競(jìng)得人所持股份大于50%的前提下,可就該地塊開(kāi)發(fā)成立項(xiàng)目公司。底價(jià)2.616億元(40萬(wàn)元/畝)加價(jià)幅度100萬(wàn)元的整數(shù)倍。競(jìng)買保證金2600萬(wàn)元。未競(jìng)得者:競(jìng)買截止之日后三日內(nèi)退回(不計(jì)利息);競(jìng)得者:抵作土地使用權(quán)成交價(jià)款。報(bào)名時(shí)間工作日1月15日至答疑時(shí)間書面答疑。1月24日下午4:00之前提交;經(jīng)審查具備競(jìng)買資格的報(bào)名者1月26日下午2:00——5:00領(lǐng)取答復(fù)。報(bào)價(jià)時(shí)間=1\*GB3①工作日1月15日上午8:30至2月12日(星期三)下午2:00;=2\*GB3②2月12日(星期三)下午2:00之后,按本批掛牌地塊編號(hào)順序分別進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)書面競(jìng)價(jià)程序(本項(xiàng)目排第一):競(jìng)買報(bào)價(jià)時(shí)間在每新一輪有效報(bào)價(jià)之后順延3分鐘,3分鐘之內(nèi)無(wú)有效報(bào)價(jià)的,掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程結(jié)束。報(bào)價(jià)方式現(xiàn)場(chǎng)書面報(bào)價(jià)。不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。報(bào)價(jià)幣種人民幣。競(jìng)得人的確定”價(jià)高者得”原則,報(bào)價(jià)低于底價(jià)為廢標(biāo)。成交價(jià)款構(gòu)成包括土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地掛牌出讓工作費(fèi)用、政府土地收益;不含其它稅費(fèi)。除中標(biāo)價(jià)款外,中標(biāo)發(fā)展商需繳納中標(biāo)價(jià)款4%的契稅、中標(biāo)價(jià)款2%的出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、土地權(quán)屬用途變更費(fèi)2元/㎡建筑面積和省集中2元/㎡建筑面積。付款條件=1\*GB3①成交當(dāng)日(2月12日),付30%;=2\*GB3②成交15日內(nèi)簽訂土地出讓合同(2月27日之前),付30%;=3\*GB3③成交半年內(nèi)(8月12日之前),交清剩下的40%。交地時(shí)間交清全部地價(jià)款后交地。開(kāi)工時(shí)間雙方在簽訂土地出讓合同時(shí)約定。不能按期開(kāi)工的,應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng),延建時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。2、出讓程序(1)報(bào)名時(shí)間:工作日1月15所需資料:報(bào)名表(一式兩份);組織機(jī)構(gòu)代碼證書及企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(留存復(fù)印件,同時(shí)提供原件進(jìn)行審核);法定代表人證明書及法定代表人身份證(留存復(fù)印件,同時(shí)提供原件進(jìn)行審核);資質(zhì)等級(jí)證書(留存復(fù)印件,同時(shí)提供原件進(jìn)行審核);銀行出具的資信證明文件(原件);主要開(kāi)發(fā)經(jīng)歷(原件);競(jìng)買保證金2600萬(wàn)元,以資金到帳為準(zhǔn)(最后一天報(bào)名必須用本票支付)。(2)答疑書面答疑。必須于1月24日(星期五)下午4:00之前以書面形式提交江寧區(qū)土地市場(chǎng)管理辦公室。經(jīng)審查具備競(jìng)買資格的報(bào)名者于1月26日下午2:00——5:00領(lǐng)取書面答復(fù)。1月25日起不再接受任何形式的質(zhì)疑。=3\*GB3③報(bào)價(jià)方式:必須采用南京市土地市場(chǎng)管理辦公室統(tǒng)一制作的<國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓競(jìng)買報(bào)價(jià)書>,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書面報(bào)價(jià)。不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。時(shí)間:工作日1月15日上午8:30至2月12日(星期三)下午2:00;2月12日(星期三)下午2:00之后,按本批掛牌出讓地塊編號(hào)順序分別進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)書面競(jìng)價(jià)程序:競(jìng)買報(bào)價(jià)時(shí)間在每新一輪有效報(bào)價(jià)之后順延3分鐘,3分鐘之內(nèi)無(wú)有效報(bào)價(jià)的,掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程結(jié)束。江寧區(qū)國(guó)土資源局當(dāng)場(chǎng)宣布本次掛牌出讓競(jìng)買結(jié)果,并與競(jìng)得者簽訂<國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書>。無(wú)效報(bào)價(jià):報(bào)價(jià)低于底價(jià);報(bào)價(jià)不高于前一輪報(bào)價(jià);未按加價(jià)幅度報(bào)價(jià);報(bào)價(jià)書未蓋單位公章;報(bào)價(jià)書未經(jīng)法人代表簽署,或雖經(jīng)委托代理人簽署,但委托文件不齊全或不符合規(guī)定;報(bào)價(jià)書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚;一份報(bào)價(jià)書中有兩個(gè)或兩個(gè)以上報(bào)價(jià);未報(bào)名、未繳納競(jìng)買保證金而參加競(jìng)買的;實(shí)際競(jìng)買地塊與報(bào)名申請(qǐng)競(jìng)買地塊不一致;其它按規(guī)定應(yīng)屬無(wú)效的。(4)競(jìng)買結(jié)果的確定原則掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程結(jié)束,按照以下規(guī)定確定競(jìng)買結(jié)果:在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中只有一個(gè)競(jìng)買者,且報(bào)價(jià)不低于底價(jià),并符合其它出讓條件,則土地使用權(quán)由該競(jìng)買者得。在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買者,土地使用權(quán)由高于底價(jià)的最高報(bào)價(jià)者得;報(bào)價(jià)相同的,先提交報(bào)價(jià)書者為競(jìng)得人,但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外。在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中無(wú)人報(bào)價(jià)或雖有報(bào)價(jià)但報(bào)價(jià)低于底價(jià),則此次出讓不成交。(5)簽約競(jìng)得者必須于成交15日內(nèi)(2月27日之前)與江寧區(qū)國(guó)土局簽訂<國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同>,逾期不簽的,取消競(jìng)得資格,已交付的競(jìng)買保證金不予退還,并負(fù)責(zé)賠償區(qū)國(guó)土局因此遭受的一切損失,包括組織該地塊掛牌出讓支出的全部費(fèi)用。十、地價(jià)分析1、江寧地價(jià)分析前,江寧區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)土地以協(xié)議出讓為主,地價(jià)15-25萬(wàn)/畝,宗地周邊的項(xiàng)目如運(yùn)盛·美之國(guó)花園、金陵置業(yè)·金陵翠屏、天創(chuàng)·青年翠屏、開(kāi)元、中惠·翠屏國(guó)際城等以此方式和價(jià)格獲得。瑞景文華項(xiàng)目用地(A2)為江寧開(kāi)發(fā)區(qū)第一次以公開(kāi)招標(biāo)方式出讓的土地,出讓時(shí)間為7月,但因報(bào)價(jià)低于底價(jià)(30萬(wàn)/畝)而流標(biāo),后以35萬(wàn)/畝出讓給南京綠城。江寧區(qū)共舉行2次土地招標(biāo)拍賣,成交6塊地,住宅土地面積58.6公頃,建筑面積85.3萬(wàn)平米,其中,江寧開(kāi)發(fā)區(qū)3幅,土地面積34.2公頃,建筑面積40.4萬(wàn)平米,成交總價(jià)2.10億元,樓面地價(jià)在584元—940元/平方米之間。2、主要競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)規(guī)劃與地價(jià)分析(1)寧南新區(qū)受河西的帶動(dòng)和地鐵1號(hào)線建設(shè)影響,寧南新區(qū)的地價(jià)當(dāng)前已達(dá)100萬(wàn)/畝以上,是江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的2倍左右。仁恒地產(chǎn)1998年獲得寧南新區(qū)地塊,開(kāi)發(fā)仁恒·翠竹園項(xiàng)目,當(dāng)時(shí)的地價(jià)為60萬(wàn)/畝,但直到去年菜底才正式啟動(dòng)該項(xiàng)目,土地的資金成本也較高。10月,雨花城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的”以地補(bǔ)路”項(xiàng)目掛牌出讓,土地面積32.9萬(wàn)平米,建筑面積39萬(wàn)平米,雨花城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)以底價(jià)51376.76萬(wàn)元(104萬(wàn)/畝、樓面單價(jià)1314元/平米)拿下。1月23日,寧南新區(qū)的一塊土地面積4300平米、建筑面積7700平米的地塊掛牌出讓,南京恒春以1900萬(wàn)元拿下,地價(jià)達(dá)到296萬(wàn)/畝、樓面單價(jià)2468元/平米。(2)河西新城區(qū)河西距主城最近,定位最高,是南京的新城區(qū)。北部地區(qū)已基本開(kāi)發(fā)完畢。中部地區(qū)規(guī)劃居住用地8km2,規(guī)劃居住人口17萬(wàn)人(5.7萬(wàn)戶),以中高檔住宅開(kāi)發(fā)為主,是近5年政府投資最大的建設(shè)區(qū)域,受奧體中心、新城區(qū)中心和地鐵1號(hào)線建設(shè)的帶動(dòng),近期河西中部的住宅開(kāi)發(fā)在”一城三區(qū)”南部地區(qū)規(guī)劃居住用地5.5km2,規(guī)劃居住人口6萬(wàn)人((3)仙西新市區(qū)仙西是僅次于河西的政府重點(diǎn)投資建設(shè)區(qū)域,總規(guī)劃面積80km2住宅開(kāi)發(fā)的主要帶動(dòng)因素為仙林大學(xué)城(中心地區(qū)投資5億元,建成)和建成的地鐵2號(hào)線。受紫金山阻隔,仙西與主城的聯(lián)系不方便。將正式拍賣土地,預(yù)計(jì)售價(jià)在50萬(wàn)元/畝以上。(4)浦口新市區(qū)受長(zhǎng)江天塹影響,浦口與主城的聯(lián)系不方便,是對(duì)住宅開(kāi)發(fā)影響最大的因素?，F(xiàn)有基礎(chǔ)較東山(江寧)差。宗地所處區(qū)域(東山新市區(qū))與上述地區(qū)的比較:地價(jià)和售價(jià)比河西和寧南低,未來(lái)將與寧南和河西連片發(fā)展,升值潛力大。距主城比仙西和浦口近,交通更便捷?，F(xiàn)有基礎(chǔ)比仙西和浦口好,仙西和浦口的發(fā)展取決于政府投資,政策風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。3、南京土地招投標(biāo)概述從全市范圍來(lái)看,江寧招投標(biāo)地價(jià)(樓面單價(jià))比主城低1000元/平米左右,價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯,升值潛力大。上市:42幅,土地面積263萬(wàn)平米,建筑面積369萬(wàn)平米成交:38幅,土地面積248萬(wàn)平米,建筑面積326萬(wàn)平米流標(biāo):4幅,土地面積15萬(wàn)平米,建筑面積43萬(wàn)平米退標(biāo):1幅,土地面積1.5萬(wàn)平米,建筑面積3萬(wàn)平米以地補(bǔ)路:7幅,土地面積57萬(wàn)平米,建筑面積78萬(wàn)平米成交地塊平均面積:土地面積6.53萬(wàn)平米,建筑面積8.58萬(wàn)平米最大地塊:聚寶山,凈地面積746畝,建筑面積51萬(wàn)平米成交地塊建筑面積區(qū)域分布:城東>>江寧>>城南>>城北>>城中>>河西成交總價(jià):44.62億元,其中,主城39.34億元,江寧5.28億元單幅地塊最高總價(jià):聚寶山,9.11億元平均樓面單價(jià):1369元/平米,其中,主城1646元/平米,江寧607元/平米最高樓面單價(jià):住宅——城東”苜衛(wèi)路”地塊3595元/平米,商住——珠江路地塊6681元/平米第三部分法律風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)1、政策性風(fēng)險(xiǎn)掛牌文件中沒(méi)有明確部分規(guī)劃、配套和外部條件,雖然在答疑回復(fù)中進(jìn)行了解釋,但由于政府不同意將答疑回復(fù)列入土地出讓合同的附件,且南京公司未曾在江寧區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,對(duì)江寧區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)政府部門的辦事效率、風(fēng)格、習(xí)慣等了解不深,對(duì)報(bào)批報(bào)建、規(guī)費(fèi)收取、區(qū)級(jí)稅收減免等方面的程序、規(guī)定和執(zhí)行力度情況不熟悉,有可能影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度、增加開(kāi)發(fā)成本。江寧于底撤縣設(shè)區(qū),在三年的過(guò)渡期內(nèi)保持政策不變,底,土地、規(guī)劃等權(quán)力將收回市里,因此,在該項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建的關(guān)鍵時(shí)期可能將面臨政府權(quán)力的交接問(wèn)題。從金色家園項(xiàng)目實(shí)際操作進(jìn)程來(lái)看,政府對(duì)于已經(jīng)答應(yīng)的條件和政策,由于領(lǐng)導(dǎo)變更等原因,在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)政策變化或拖延執(zhí)行的情況,因此,在新舊政策的過(guò)渡時(shí)期,該項(xiàng)目可能存在政策風(fēng)險(xiǎn)。2、關(guān)于商業(yè)用地的風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn),該項(xiàng)目允許建造商業(yè)建筑面積約10萬(wàn)平米,其規(guī)模已超出小區(qū)配套商業(yè)的范疇,而公司對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏,因此,商業(yè)部分的處理是本項(xiàng)目決策的關(guān)鍵之一,也是最大的風(fēng)險(xiǎn)之一。二、風(fēng)險(xiǎn)控制手段(1)關(guān)于政策性風(fēng)險(xiǎn),要求政府對(duì)書面答疑的答復(fù)予以蓋章確認(rèn)。關(guān)于商業(yè)用地的風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)過(guò)保守的財(cái)務(wù)測(cè)算控制其風(fēng)險(xiǎn)。按照開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),商業(yè)用房總面積占小區(qū)總建筑面積３%-４%,為合理的配套商業(yè)面積,銷售不會(huì)有壓力。本項(xiàng)目住宅建筑面積約45萬(wàn)平方米,３%-４%的商業(yè)用房約２萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目商業(yè)用地規(guī)劃允許建設(shè)商業(yè)用房面積為10萬(wàn)平方米,但為控制風(fēng)險(xiǎn),在財(cái)務(wù)測(cè)算中僅按商業(yè)用房為只建2萬(wàn)平方米進(jìn)行測(cè)算。三、總體評(píng)價(jià)根據(jù)金色家園項(xiàng)目的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn),本項(xiàng)目的政策性風(fēng)險(xiǎn)基本在可控范圍之內(nèi);同時(shí),保守的財(cái)務(wù)測(cè)算有效地控制了商業(yè)用地帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此,總體而言,本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控。第四部分市場(chǎng)分析一、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述(一)1999-南京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧以來(lái),南京商品房市場(chǎng)投資、需求持續(xù)加速增長(zhǎng),供需基本平衡,價(jià)格持續(xù)上升;土地招投標(biāo)從無(wú)到有,增速迅猛;二手房市場(chǎng)成倍增長(zhǎng);外地開(kāi)發(fā)商積極進(jìn)入南京市場(chǎng)。南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布,從市房產(chǎn)局市場(chǎng)處獲悉,,南京市區(qū)(不含江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū),以下簡(jiǎn)稱市區(qū))批準(zhǔn)上市商品房381萬(wàn)㎡,同比增加17.6%;商品房銷售面積346萬(wàn)㎡,同比增加13.45%;供需比1:0.91;商品房銷售均價(jià)3516元/㎡;商品房銷售總金額121.7億元;另外,江寧區(qū)商品房銷售面積217萬(wàn)㎡;銷售均價(jià)1566元/㎡;銷售金額34億元。全市商品房銷售總金額155億元,其中住宅約130億元,另外,二手房銷售總金額達(dá)44億元。1、1999-南京房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析(1)房地產(chǎn)投資持續(xù)加速增長(zhǎng)以來(lái)南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)加速增長(zhǎng),1-10月全市共完成投資96.4億元,同比增長(zhǎng)率21%。(市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù))(2)商品房供應(yīng)量穩(wěn)定,為381萬(wàn)㎡(市房產(chǎn)局市場(chǎng)處口頭數(shù)據(jù))(3)商品房需求持續(xù)高速增長(zhǎng)以來(lái),南京商品房銷售量持續(xù)加速增長(zhǎng),平均增長(zhǎng)率達(dá)22.6%,其中住宅銷售量平均增長(zhǎng)率達(dá)21.6%。商品房銷售面積達(dá)346萬(wàn)㎡,增幅達(dá)13.45%,銷售總金額達(dá)121.7億元,其中住宅銷售面積約為310萬(wàn)㎡,增幅為15.68%。(4)商品房供需趨于平衡、空置面積持續(xù)下降、空置率合理商品房批準(zhǔn)上市面積和銷售面積比達(dá)1:0.91。1999-,商品房空置面積平均每年下降4萬(wàn)㎡,其中住宅平均每年下降8萬(wàn)㎡。6月底,商品房空置面積僅78萬(wàn)㎡,同比下降10.8%。商品房空置率為7.1%,低于國(guó)際空置率紅線10%,遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平26%,房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)健康狀態(tài)。(商品房空置率=商品房空置/近三年竣工商品房面積之和)(5)商品住宅銷售價(jià)格加速上升1999-,南京市商品房銷售均價(jià)持續(xù)下跌,出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈,增長(zhǎng)10.7%,銷售均價(jià)高達(dá)3486元/㎡,據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),在全國(guó)35個(gè)大中城市排第五位,僅次于深圳、廣州、北京、上海。南京商品房銷售均價(jià)為3516元/㎡(市房產(chǎn)局市場(chǎng)處口頭數(shù)據(jù)),基本與持平。以來(lái),南京市住宅銷售均價(jià)持續(xù)加速上漲,年均增長(zhǎng)率5.5%,上半年銷售均價(jià)為2920元/㎡(市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)),同比增長(zhǎng)211元/㎡,增長(zhǎng)率高達(dá)7.8%。(6)土地市場(chǎng)供應(yīng)量成倍上升開(kāi)始實(shí)行土地招投標(biāo)制度3年來(lái)出讓土地總量明顯不足(土地招投標(biāo)數(shù)據(jù)包括江寧區(qū),不含浦口區(qū)、六合區(qū))。和土地成交量非常低。成交土地面積和成交建筑面積呈巨幅增長(zhǎng),分別達(dá)到248萬(wàn)㎡和326萬(wàn)㎡。至底,共成交土地面積284.2萬(wàn)㎡,可建建筑面積406.9萬(wàn)㎡,其中的出讓量占了80％左右。招投標(biāo)土地平均樓面單價(jià)1369元/㎡,最高樓面地價(jià)達(dá)3595元/㎡。土地供應(yīng)主要集中在江寧和城南:其中江寧土地出讓面積占總量的40%左右。(7)二手房日趨活躍,上半年成交量首次超過(guò)新房成交量,成為帶動(dòng)市場(chǎng)快速發(fā)展的重要因素成交量與成交額持續(xù)上升:1999年以來(lái),二手房成交量成倍增長(zhǎng),上半年成交1.3萬(wàn)套,成交面積104萬(wàn)㎡,首次超過(guò)新房成交量(102萬(wàn)㎡)。全年成交金額達(dá)44億元。價(jià)格上漲幅度超過(guò)新房:,二手房平均成交價(jià)格2182元/㎡,增長(zhǎng)率10%,超過(guò)同年住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率(6.3%)。(8)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量小,缺乏對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊能力,開(kāi)始建設(shè)力度明顯加大1999年以來(lái),南京市累計(jì)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房50萬(wàn)㎡,年供應(yīng)量?jī)H占商品住宅銷售總量的6-8%左右。,配合河西、仙西等新區(qū)建設(shè),經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度開(kāi)始明顯加大:已經(jīng)確定、并將于逐漸上市的共165萬(wàn)㎡,包括定向供給河西拆遷居民的68萬(wàn)㎡、定向供給仙西拆遷居民的75萬(wàn)㎡、面向全市的景家村小區(qū)(二、三期)22萬(wàn)㎡。因此,今后幾年,大規(guī)模城市建設(shè)(拆遷戶)產(chǎn)生的住宅需求大部分將經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房消化,城建對(duì)住宅需求的帶動(dòng)作用將會(huì)減小。(9)個(gè)人購(gòu)房比例持續(xù)上升,已經(jīng)接近100%1999年以來(lái),商品住宅個(gè)人購(gòu)房比例逐年上升,上半年高達(dá)98.9%。(10)住宅金融支撐住宅市場(chǎng)快速發(fā)展1999年以來(lái),按揭貸款成倍增長(zhǎng),至,住宅按揭貸款占銷售額的近一半。(11)單個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)規(guī)模逐漸加大,南京市單個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)規(guī)模明顯加大,例如,10月份房產(chǎn)局主辦的房展會(huì)共88個(gè)樓盤參展,其中,10萬(wàn)㎡以上樓盤30個(gè),占參展樓盤總數(shù)的30%,其中20萬(wàn)㎡以上樓盤10個(gè),50萬(wàn)平方米以上樓盤3個(gè)。(12)外地發(fā)展商積極進(jìn)入南京市場(chǎng),綜合開(kāi)發(fā)水平不斷提高本地發(fā)展商不斷提高開(kāi)發(fā)水平:本地發(fā)展商大量引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名設(shè)計(jì)單位和代理公司,開(kāi)發(fā)水平不斷提高。外地發(fā)展商積極進(jìn)入南京市場(chǎng):進(jìn)入南京市場(chǎng)的有香港金馬、寧波中元、浙江廣廈、溫州商會(huì)、浙江名城、常州新城、江蘇陽(yáng)光、浙江贊成等,進(jìn)入方式既有招投標(biāo)拿地,也有政府招商項(xiàng)目;正在尋找進(jìn)入機(jī)會(huì)的有世茂、金地、中海、中房等。2、1999-南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的主要影響因素分析(1)大規(guī)模城建與拆遷提供客源1999年以來(lái),南京市共拆遷居民4.057萬(wàn)戶,占同期商品房交易總套數(shù)的25%左右。1-5月完成居民拆遷1.2萬(wàn)戶,全年居民拆遷量約為3.6萬(wàn)戶,按每戶住宅需求80㎡計(jì)算,則拆遷擴(kuò)大住宅需求288萬(wàn)㎡,占全年住宅銷售量的近50%。(2)政策推動(dòng)5月,南京市政府出臺(tái)交易稅費(fèi)減免(契稅實(shí)際支付比例由2%下降為0.75%)、簡(jiǎn)化公房上市手續(xù)、戶口政策向購(gòu)房者傾斜(購(gòu)買商品房、二手房均可落戶)等重大利好政策,其中,各類購(gòu)房稅費(fèi)合計(jì)減幅超過(guò)60%,直接帶動(dòng)了住宅市場(chǎng)的發(fā)展。(3)居民收入增長(zhǎng)以來(lái),城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率均高于住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率,平均每年高2.7個(gè)百分點(diǎn)。上半年,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增長(zhǎng),達(dá)到4746元,增長(zhǎng)率12.3%,高于同期住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率(7.8%)4.5個(gè)百分點(diǎn)。(4)外來(lái)人口帶動(dòng)據(jù)市公安局統(tǒng)計(jì),1999年以來(lái),外地人在南京購(gòu)房落戶的共17868戶(36485人),占同期商品房交易總套數(shù)的10%左右。(二)未來(lái)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、土地市場(chǎng)供應(yīng)減速上升實(shí)施土地招投標(biāo)制度來(lái),和土地供應(yīng)及成交總量很少,土地成交量劇增至243萬(wàn)㎡,土地成交建筑面積首次超過(guò)當(dāng)年商品房銷售面積50%。根據(jù)和土地供應(yīng)量不足帶來(lái)的影響,預(yù)計(jì)土地成交總量將超過(guò)成交量,但增幅將放緩。2、商品房供應(yīng)量平穩(wěn)提高1999年至商品房供應(yīng)量一直十分平穩(wěn),維持在320萬(wàn)㎡,出現(xiàn)較大增長(zhǎng),達(dá)381萬(wàn)㎡?？紤]受到前幾年全市土地供應(yīng)緊縮的影響,預(yù)計(jì)商品房供應(yīng)總量將維持去年的水平,略有提高。3、商品房需求量繼續(xù)高速增長(zhǎng)舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)將帶來(lái)比更大規(guī)模的拆遷量,據(jù)政府部門消息,僅河西拆遷總量就為2萬(wàn)畝,拆遷住戶將成為商品房需求的重要來(lái)源。刺激商品房需求的很多利好政策依然發(fā)生作用,如稅費(fèi)減免、賣舊買新、購(gòu)房落戶等都將直接拉動(dòng)需求上升。近年來(lái)股市的低迷及南京房地產(chǎn)健康穩(wěn)步發(fā)展使得消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)存在較強(qiáng)看漲心理,有助于帶動(dòng)提前消費(fèi)。南京人均居住面積僅為10㎡,明顯低于上海,而人均儲(chǔ)蓄達(dá)到近1.6萬(wàn)元,接近于上海,商品房需求的上升存在較大空間。商品房銷售面積近350萬(wàn)㎡(不含江寧、江北,下同),受到上述諸多利好因素影響,預(yù)計(jì)商品房需求量將繼續(xù)高速增長(zhǎng),按增長(zhǎng)10%計(jì)算,將達(dá)385萬(wàn)㎡。4、商品房銷售價(jià)格繼續(xù)攀升隨著國(guó)有土地公開(kāi)出讓制度的實(shí)施,土地成本大幅上升,商品房售價(jià)將繼續(xù)穩(wěn)步攀升。二、江寧住宅市場(chǎng)分析(一)江寧整體市場(chǎng)概述江寧均價(jià):多層2300江寧均價(jià):多層2300別墅3300存量:550萬(wàn)形態(tài):多層、別墅供應(yīng)量位居各大片區(qū)之首:撤縣設(shè)區(qū)前后,共協(xié)議出讓土地800萬(wàn)㎡,三年共開(kāi)發(fā)完成約300萬(wàn)㎡,僅三大主要細(xì)分片區(qū)在建擬建住宅建筑面積總量就達(dá)到550萬(wàn)㎡,在建總量將超過(guò)180萬(wàn)㎡,占全市三分之一。年需求量占全市的三分之一左右:江寧區(qū)房地產(chǎn)銷售金額達(dá)34億元,銷售面積達(dá)217萬(wàn)㎡,其中住宅銷售面積近200萬(wàn)㎡。供需比略高于全市水平:全市供需比約為1:0.91,其中,江寧地區(qū)偏高。中低端市場(chǎng)定位:住宅均價(jià)在各大片區(qū)中最低,銷售平均價(jià)格1566元/㎡,樓盤整體品質(zhì)低于全市平均水平。主力戶型面積:多層70-150㎡,別墅200-400㎡主力總價(jià):多層16-36萬(wàn)元/套;別墅100-160萬(wàn)元/套客戶特征:江寧本區(qū)客源與區(qū)外客源之比約為3:7;城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶;城區(qū)二次置業(yè)的中高收入階層;江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員;東山本地客源。樓盤平均規(guī)模在各大片區(qū)中最大,一般都在10萬(wàn)㎡以上,其中30萬(wàn)㎡以上樓盤有11個(gè),最大的翠屏國(guó)際城和武夷綠洲占地面積均達(dá)到80萬(wàn)㎡。建筑形態(tài)以多層和別墅為主,是南京最主要的別墅區(qū),當(dāng)前幾乎沒(méi)有小高層,但有5個(gè)大型社區(qū)意向后期將建設(shè)小高層。本地發(fā)展商為主,多項(xiàng)目發(fā)展較少:江寧所有樓盤的40多家發(fā)展商中,南京和江寧本地發(fā)展商占了30多家,如東恒、金陵置業(yè)、百家湖、21世紀(jì)等,外來(lái)發(fā)展商僅7家,有中惠、運(yùn)盛、萊茵達(dá)、武夷等;另外,在江寧地區(qū)開(kāi)發(fā)達(dá)到2個(gè)項(xiàng)目的公司當(dāng)前較少,僅6家。(二)江寧三大細(xì)分片區(qū)及周邊細(xì)分片區(qū)市場(chǎng)研究結(jié)合本項(xiàng)目市場(chǎng)定位,需要重點(diǎn)研究江寧三大細(xì)分片區(qū):開(kāi)發(fā)區(qū)、東山鎮(zhèn)和岔路口。這三個(gè)細(xì)分片區(qū)住宅銷售量120㎡,占整個(gè)江寧區(qū)住宅銷售量的60％。三大細(xì)分片區(qū)銷售價(jià)格為多層平均2300元/㎡,別墅平均3300元/㎡,高于江寧區(qū)整體水平。同時(shí),也有必要對(duì)本項(xiàng)目北側(cè)的寧南新區(qū)細(xì)分片區(qū)進(jìn)行分析。1、開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)本項(xiàng)目屬于開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)>>市場(chǎng)綜述開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀:開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)位于全新規(guī)劃開(kāi)發(fā)的江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),當(dāng)前區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)、教育和住宅開(kāi)發(fā)共同發(fā)展。住宅開(kāi)發(fā)時(shí)間短,約3年,共完成開(kāi)發(fā)住宅面積約100萬(wàn)㎡;是當(dāng)前江寧區(qū)樓盤最為集中的一個(gè)片區(qū),樓盤數(shù)目和開(kāi)發(fā)面積都居于首位,住宅品質(zhì)和均價(jià)最高,且江寧區(qū)別墅主要集中在該片區(qū),已初步形成別墅區(qū)形象。發(fā)展前景:區(qū)域內(nèi)企業(yè)及學(xué)校的大規(guī)模建設(shè)發(fā)展為住宅業(yè)發(fā)展提供了良好的發(fā)展空間,隨著樓盤品質(zhì)的提高,區(qū)域樓盤需求量和售價(jià)上升趨勢(shì)顯著,將繼續(xù)成為江寧樓價(jià)的領(lǐng)跑者。>>樓盤狀況供應(yīng)量:根據(jù)周邊估計(jì)未來(lái)住宅剩余供應(yīng)總量達(dá)250萬(wàn)㎡左右。需求量:過(guò)去3年年均需求量約33萬(wàn)㎡,預(yù)計(jì)隨著交通狀況及區(qū)域配套改進(jìn),未來(lái)2～3年將有較大增幅。樓盤均價(jià):在江寧區(qū)最高,多層2300元/㎡,別墅3500元/㎡,且價(jià)格區(qū)間跨度較大,最低的聯(lián)排別墅僅2800元/㎡,最高的百家湖中獨(dú)立別墅達(dá)0元/㎡。主力戶型面積:多層100-150㎡;別墅:200-400㎡。主力總價(jià):多層24-36萬(wàn)元/套,別墅100-160萬(wàn)元/套建筑形態(tài):多層(55％)、別墅(45％)為主,基本每個(gè)項(xiàng)目均有,個(gè)別項(xiàng)目有小高層。樓盤規(guī)模:普遍占地20公頃以上,建筑面積達(dá)到10萬(wàn)㎡以上,最大的翠屏國(guó)際城占地面積達(dá)到80萬(wàn)㎡,建筑面積為80萬(wàn)㎡。>>客戶狀況主力客群:中等收入白領(lǐng)、國(guó)營(yíng)企事業(yè)單位管理人員、專業(yè)及技術(shù)人員、公務(wù)員。輔助客群:離退休人員。>>發(fā)展商狀況本地發(fā)展商為主:當(dāng)前開(kāi)發(fā)區(qū)近80％的樓盤由南京及江寧當(dāng)?shù)匕l(fā)展商開(kāi)發(fā)。外來(lái)發(fā)展商為輔:其中包括香港的運(yùn)盛實(shí)業(yè)和中惠房產(chǎn)、蘇州的金德茂置業(yè)等。表4-1開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)主要樓盤基礎(chǔ)信息樓盤名稱發(fā)展商占地面積(萬(wàn)㎡)建筑面積(萬(wàn)㎡)建筑形態(tài)(棟)均價(jià)(元/㎡)入伙期主力戶型銷售狀況余量(萬(wàn)㎡)美之國(guó)花園運(yùn)盛實(shí)業(yè)4120別墅(聯(lián)排、獨(dú)立、雙拼)聯(lián)排3600.6/11200-400.3開(kāi)盤20左岸名苑龍盛房產(chǎn)約75.22別墅、高層、小高層聯(lián)排3600.5別墅220以上5.22金陵翠屏金陵置業(yè)47別墅翠屏清華天創(chuàng)立設(shè)16.721高檔多層公寓約300080－250未開(kāi)盤21翠屏國(guó)際城中惠房產(chǎn)8080別墅、多層、小高層多層2500別墅3600一期.12160－500一期多層80%78瑞景文華立信地產(chǎn)22.415.23別墅(聯(lián)排、獨(dú)立、雙拼)別墅4000二期.1一期90%12愛(ài)濤漪水園愛(ài)濤置業(yè)31.219別墅、多層別墅3000一期.517江南文樞苑江寧房產(chǎn)1712別墅、多層2200現(xiàn)房基本首磬0湖濱世紀(jì)花園天創(chuàng)立設(shè)實(shí)業(yè)2022多層、別墅八期多層2300八期.893－1592百家湖花園百家湖房產(chǎn)2028.5多層、小高層、獨(dú)立別墅多層2300小高層3300別墅0二期.6142－229二期60%1221世紀(jì)世紀(jì)園21世紀(jì)房產(chǎn)40多層2100二期.836同曦鳴城同曦房產(chǎn)25.5多層、商業(yè)2450.520盛唐藝術(shù)園盛唐藝術(shù)投資3318別墅(獨(dú)立、雙拼)4000-5000.12獨(dú)立280-500雙拼240-280未開(kāi)盤18江南青年城2020多層.12未開(kāi)盤202、東山鎮(zhèn)片區(qū)>>市場(chǎng)綜述開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀:東山鎮(zhèn)片區(qū)樓盤數(shù)目和開(kāi)發(fā)面積均僅次于開(kāi)發(fā)區(qū),近3年來(lái)建成樓盤面積約110萬(wàn)㎡,依托區(qū)政府所在地東山鎮(zhèn)老縣城,片區(qū)生活配套設(shè)施狀況在江寧地區(qū)最好。發(fā)展前景:由于處于江寧老縣城區(qū),隨著中心地區(qū)開(kāi)發(fā)日益完善,開(kāi)發(fā)用地不斷減少,大型樓盤遠(yuǎn)離鎮(zhèn)中心的現(xiàn)象比較顯著,近期開(kāi)盤的30萬(wàn)㎡以上的樓盤基本上都分布在東山鎮(zhèn)的邊緣地區(qū)。>>樓盤狀況供應(yīng)量:當(dāng)前樓盤剩余供應(yīng)總量達(dá)180萬(wàn)㎡左右。需求量:年需求量約37萬(wàn)㎡。樓盤均價(jià):多層2150元/㎡,別墅2800元/㎡。江寧片區(qū)最低。主力戶型面積:多層二房70-100㎡、三房100-130㎡。主力總價(jià):多層16-30萬(wàn)元/套建筑形態(tài):多層(80％)為主,另外,約有一半項(xiàng)目帶有別墅(15％),但總量不大。樓盤規(guī)模:普遍占地面積10萬(wàn)㎡以上,最大的武夷綠洲占地面積達(dá)到80萬(wàn)㎡。>>客戶狀況主力客群:南京城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶;東山本地居民。輔助客群:江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員;南京城區(qū)二次置業(yè)的中高收入階層。>>發(fā)展商狀況本地發(fā)展商為主:當(dāng)前東山鎮(zhèn)近80％的樓盤由江寧當(dāng)?shù)丶澳暇┌l(fā)展商開(kāi)發(fā)。外來(lái)發(fā)展商為輔:其中包括浙江的萊茵達(dá)置業(yè)、福建的武夷房產(chǎn)等。表4-2東山鎮(zhèn)片區(qū)主要樓盤(300畝以上)基礎(chǔ)信息樓盤名稱發(fā)展商占地面積(萬(wàn)㎡)建筑面積(萬(wàn)㎡)建筑形態(tài)(棟)均價(jià)(元/㎡)入伙期主力戶型銷售狀況余量(萬(wàn)㎡)武夷綠洲武寧房產(chǎn)8070多層、小高層、別墅約2200約.12未定未開(kāi)盤70武夷花園武夷房產(chǎn)26.726多層、別墅多層2400別墅28009期.1095－172已售磬0秦淮綠洲省國(guó)投3020別墅、花園洋房不詳未定未定未開(kāi)盤20萊茵東郡萊茵達(dá)置業(yè)46.4374層準(zhǔn)別墅式公寓不詳80－13037市政天元城江寧市政建設(shè)房產(chǎn)30.439.8多層、別墅多層2100一期.6二房85－109三房110-160一期90%353、岔路口片區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀:岔路口是江寧地區(qū)與主城相連接的地帶,處于交通要沖,周邊整體環(huán)境較差,原有開(kāi)發(fā)規(guī)模不大,近年來(lái)建成樓盤面積約60萬(wàn)㎡。發(fā)展前景:片區(qū)面積較小,開(kāi)發(fā)空間十分有限,雖距離主城較近,但片區(qū)環(huán)境較亂,發(fā)展前景一般。近幾年內(nèi)片區(qū)供應(yīng)量將主要來(lái)自于明月港灣和天地新城。>>樓盤狀況供應(yīng)量:當(dāng)前樓盤剩余供應(yīng)總量達(dá)120萬(wàn)㎡左右,近期供應(yīng)量約40萬(wàn)㎡。需求量:年需求量約21萬(wàn)㎡。樓盤均價(jià):多層2200元/㎡,別墅3200元/㎡。主力戶型面積:多層二房70-100㎡、三房100-130㎡。主力總價(jià):多層16-30萬(wàn)元/套建筑形態(tài):多層(90％)為主,別墅、小高層較少。樓盤規(guī)模:規(guī)模大小相差比較懸殊,最小的天水雅居占地不到2萬(wàn)㎡,最大的天地新城占地達(dá)到56萬(wàn)㎡。>>客戶狀況主力客群:南京城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶;外來(lái)人口購(gòu)房。輔助客群:江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員;原江寧縣城居民。>>發(fā)展商狀況本地發(fā)展商控制:當(dāng)前岔路口所有樓盤均由南京及江寧當(dāng)?shù)匕l(fā)展商開(kāi)發(fā)。表4-3岔路口片區(qū)主要樓盤(300畝以上)基礎(chǔ)信息樓盤名稱發(fā)展商占地面積(萬(wàn)㎡)建筑面積(萬(wàn)㎡)建筑形態(tài)(棟)均價(jià)(元/㎡)入伙期主力戶型銷售狀況余量(萬(wàn)㎡)明月港灣明月建設(shè)29.430多層、小高層、別墅一期多層2300一期.12二房80-87三房102-117一期95%27天地新城天地房產(chǎn)5652多層、別墅、小高層三期2400三期.12二房95－97三房127－137三期90%40南方花園經(jīng)緯房產(chǎn)5055多層2550A、B組團(tuán)已交房,C組團(tuán).1二房65－75三房98－134一期95%354、寧南新區(qū)片區(qū)>>市場(chǎng)綜述開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀:寧南新區(qū)總占地8.9平方公里,是南京市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)五大城市新區(qū)之一,90年代中期開(kāi)始規(guī)劃建設(shè),開(kāi)發(fā)啟動(dòng),2年來(lái)共建成樓盤面積近30萬(wàn)㎡,區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套完備,且有占地5.6公頃的花神湖,環(huán)境較好。發(fā)展前景:區(qū)域原為大片平地,現(xiàn)經(jīng)過(guò)周邊綠化,整體環(huán)境良好,但周邊大校機(jī)場(chǎng)軍用飛機(jī)的飛行噪音給區(qū)域內(nèi)樓盤品質(zhì)帶來(lái)不小影響。區(qū)域內(nèi)地塊比較規(guī)整,樓盤面積較大,即將開(kāi)盤的2個(gè)樓盤面積均在30萬(wàn)㎡以上,后續(xù)開(kāi)發(fā)總量將超過(guò)150萬(wàn)㎡。>>樓盤狀況供應(yīng)量:當(dāng)前樓盤剩余供應(yīng)總量達(dá)130萬(wàn)㎡左右,近期供應(yīng)量約40萬(wàn)㎡。需求量:年需求量約15萬(wàn)㎡。樓盤均價(jià):多層3800元/㎡,別墅8000元/㎡。建筑形態(tài):小高層、多層為主,僅玉蘭山莊有別墅。樓盤規(guī)模:規(guī)模較大,均在10萬(wàn)㎡以上,最大的秀林苑占地面積達(dá)到50萬(wàn)㎡。>>客戶狀況主力客群:寧南新區(qū)的自有客源(家境殷實(shí)的拆遷戶/改進(jìn)居住條件);周邊效益好的大型企業(yè)(如中興通訊)的職工;主城區(qū)購(gòu)買力強(qiáng)的二次置業(yè)家庭。輔助客群:江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員;中途分流的江寧客源。>>發(fā)展商狀況本地發(fā)展商為主:當(dāng)前,南京本地發(fā)展商開(kāi)發(fā)占地面積占寧南新區(qū)總量的近70％。外來(lái)知名發(fā)展商:新加坡仁恒地產(chǎn),現(xiàn)在寧南新區(qū)有兩個(gè)項(xiàng)目,占開(kāi)發(fā)總量的30％。表4-4寧南新區(qū)片區(qū)主要樓盤基礎(chǔ)信息樓盤名稱發(fā)展商占地面積(萬(wàn)㎡)建筑面積(萬(wàn)㎡)建筑形態(tài)(棟)均價(jià)(元/㎡)入伙期主力戶型銷售狀況余量(萬(wàn)㎡)翠竹園仁恒地產(chǎn)2433.5小高層403800一期底119-150三房171-202躍層一期70%25玉蘭山莊仁恒地產(chǎn)17.37.8別墅、公寓8000.6別墅、公寓80%1.6康盛花園康益房產(chǎn)1218小高層7多層21三期3500四期3800四期底84-93二房100-131三房三期50%四期未開(kāi)6秀林苑宇城房產(chǎn)江東房產(chǎn)5060多層、小高層未定未定未定未開(kāi)盤60翠島花城雨花城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)33.237.8多層、小高層、高層均有約4500未定未定未開(kāi)盤37.8花好月苑(寧南新區(qū)邊緣樓盤)雨花房產(chǎn)33.15-6多層104150.6二房90-100三房98-161四房138-163銷售20%2.5(三)江寧及周邊片區(qū)典型樓盤(見(jiàn)附件)三、開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析1、開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積70平方公里,其中一期面積25平方公里,已基本建成,二期45平方公里,全面建設(shè)已開(kāi)始啟動(dòng)。整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃形成的六大功能區(qū)域中包括有一個(gè)金融商貿(mào)區(qū)。由于當(dāng)前開(kāi)發(fā)區(qū)一期住宅尚未全部完成開(kāi)發(fā),已開(kāi)發(fā)住宅入住率較低,不足50%,現(xiàn)狀常住人口約2萬(wàn)人,流動(dòng)人口較多,近8萬(wàn)人;一期規(guī)劃人口約15萬(wàn)人。開(kāi)發(fā)區(qū)一期現(xiàn)已開(kāi)發(fā)住宅建筑面積約100萬(wàn)㎡,其中高檔住宅建筑面積約25萬(wàn)㎡,后續(xù)待開(kāi)發(fā)建筑面積約300萬(wàn)㎡,如果按照建筑面積的4%配比商業(yè),則開(kāi)發(fā)區(qū)一期商業(yè)面積共需要16萬(wàn)㎡。2、開(kāi)發(fā)區(qū)一期商業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展開(kāi)發(fā)區(qū)一期的現(xiàn)狀商業(yè)主要為勝太路商業(yè)街,商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一般。但在建和規(guī)劃建設(shè)商業(yè)總面積較大,主要項(xiàng)目為同曦鳴城商業(yè)中心,建筑面積達(dá)到8.5萬(wàn)㎡,集中在開(kāi)發(fā)區(qū)一期的東部,距離宗地約4公里。圖4-8開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀及規(guī)劃分布圖(1)勝太路商業(yè)街當(dāng)前開(kāi)發(fā)區(qū)最繁榮的商業(yè)街,主要形式為沿街商鋪,開(kāi)業(yè)量占建成量約80％,已有200多家商貿(mào)流通、飲食服務(wù)企業(yè)入駐,其中國(guó)內(nèi)知名的上海聯(lián)華、蘇果超市共計(jì)10家。(2)同曦鳴城商業(yè)中心同曦鳴城位于江寧開(kāi)發(fā)區(qū)中心地段,寧溧路與勝太東路交匯處,是集多種商業(yè)配套、辦公、休閑、居住功能于一體的大型項(xiàng)目,擬建成開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)中心。項(xiàng)目共分二期,第一期總建筑面積14.5萬(wàn)㎡,其中商業(yè)面積7萬(wàn)㎡,單身公寓3萬(wàn)㎡;第二期總建筑面積11萬(wàn)㎡,其中商業(yè)面積1.5萬(wàn)㎡,高尚水景住宅面積9.5萬(wàn)㎡。同曦鳴城立足于開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)中心定位,在總體規(guī)劃中商鋪、商務(wù)、辦公建筑與配套占相當(dāng)比例,推出shoppingmall概念。主要內(nèi)容包括600米長(zhǎng)的休閑購(gòu)物步行街(有400多家商鋪)、2萬(wàn)㎡的百貨購(gòu)物中心、1.6萬(wàn)㎡的文化購(gòu)物中心及同曦商務(wù)中心、同曦大廈、同宇大廈等寫字樓。3、開(kāi)發(fā)區(qū)周邊地區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀(1)雨花商貿(mào)區(qū)大賣場(chǎng)(距宗地約5公里)岔路口往北,寧溧公路沿線周邊雨花商貿(mào)區(qū)集中有兩大倉(cāng)儲(chǔ)超市——麥德龍南京商場(chǎng)和歐倍德建材超市,建成2-3年,是當(dāng)前南京最大的一塊倉(cāng)儲(chǔ)超市片區(qū)。麥德龍南京商場(chǎng)總占地面積4萬(wàn)多㎡,主商場(chǎng)建筑面積近1.6萬(wàn)㎡。歐倍德建材超市營(yíng)業(yè)面積約1.5萬(wàn)㎡。(2)東山鎮(zhèn)商業(yè)特色街(距宗地約5公里)東山鎮(zhèn)集中有若干條商業(yè)街,包括大街東路、二馬路歐式商業(yè)步行街、溫州商業(yè)街、中國(guó)旅游街、竹山路電子一條街及中國(guó)女人街等。圖4-8開(kāi)發(fā)區(qū)周邊商業(yè)現(xiàn)狀分布圖二馬路步行街全長(zhǎng)460米,整體呈北斗星狀布局,2萬(wàn)㎡沿街立面采用古典歐式與時(shí)尚造型相結(jié)合,并以羅馬柱廊、休閑座椅、鐘樓、雕塑點(diǎn)綴其中。溫州商業(yè)街全長(zhǎng)1000米,占地158畝,總建筑面積24萬(wàn)㎡。全部采用國(guó)際化的街景設(shè)計(jì)形式,定位于集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、美食等功能于一體的現(xiàn)代化綜合產(chǎn)業(yè)街區(qū),主要經(jīng)營(yíng)溫州特色產(chǎn)品和世界著名品牌,2年內(nèi)建成。竹山路科技電子文化一條街,全長(zhǎng)米,貫通東山鎮(zhèn)和江寧科學(xué)園,規(guī)劃占地面積6.4萬(wàn)㎡,總建筑面積為16萬(wàn)多㎡,擬建成建成集科技、電子、文化為一體的特色街區(qū)。中國(guó)女人街占地4.6公頃,建筑面積8.6萬(wàn)㎡,是全國(guó)同類單體商業(yè)最大的特色街。4、開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展前景分析開(kāi)發(fā)區(qū)周邊有兩大商業(yè)地帶,一個(gè)是雨花商貿(mào)區(qū)的大賣場(chǎng),一個(gè)是東山鎮(zhèn)的特色商業(yè)街,兩片區(qū)域商業(yè)發(fā)展形態(tài)有所不同,但發(fā)展水平都大大超前于開(kāi)發(fā)區(qū),對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展帶來(lái)一定壓力。受開(kāi)發(fā)區(qū)居住人數(shù)的限制,現(xiàn)狀商業(yè)水平僅2萬(wàn)多㎡,規(guī)劃在建商業(yè)面積近10萬(wàn)㎡,經(jīng)過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃住宅開(kāi)發(fā)總面積的分析,開(kāi)發(fā)區(qū)一期商業(yè)需求總量?jī)H16萬(wàn)㎡,近2年需求量約10萬(wàn)㎡,本項(xiàng)目可建的6萬(wàn)㎡商業(yè)存在一定操作風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)區(qū)面積較大,樓盤分布較廣,企業(yè)、學(xué)校也較多,當(dāng)前開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)共有常住人口和流動(dòng)人口共10萬(wàn)人,其中光是將軍路沿線的河海大學(xué)江寧校區(qū)、南航江寧校區(qū)及正德學(xué)院三所學(xué)校就有師生近2萬(wàn)人(宗地南側(cè)南航有師生1萬(wàn)多人、宗地西側(cè)民辦正德學(xué)院有師生5000多人),因此開(kāi)發(fā)區(qū)特別是將軍路沿線需要有一定數(shù)量的配套商業(yè)設(shè)施。根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)模計(jì)算出滿足自身需要的商業(yè)面積為1.8萬(wàn)㎡,考慮到開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)其它人口可能帶動(dòng)的商業(yè)需求,一期商業(yè)面積安排能夠達(dá)到2萬(wàn)㎡。四、項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(一)住宅產(chǎn)品建議書市場(chǎng)定位定位:一個(gè)兼具教育、健康特色的環(huán)境優(yōu)美的大規(guī)模中檔社區(qū)——萬(wàn)科四季花城住宅銷售價(jià)格均價(jià)——3350元/㎡單價(jià)多層3000元/㎡小高層3200元/㎡情景洋房4000元/㎡雙拼別墅5000元/㎡客戶定位定位:受過(guò)良好教育的白領(lǐng)和專業(yè)人士目標(biāo)客群描述年齡主力客群為25－35歲,輔以50－60歲老人職業(yè)多為外企及民企的中等收入白領(lǐng),國(guó)營(yíng)企事業(yè)單位管理人員,專業(yè)及技術(shù)人員,公務(wù)員,輔以部分離退休人員?？驮捶植加谌懈鲄^(qū),一期江寧開(kāi)發(fā)區(qū)和高校區(qū)域客群占較大比重家庭年收入5－20萬(wàn)元產(chǎn)品定位定位:以中檔公寓為主、輔以部分別墅式洋房的大規(guī)模社區(qū)細(xì)節(jié)要求采用南北向布局,并確保每戶客廳、主人房等重要房間都面向主要景觀。洋房客廳盡可能采用橫廳,開(kāi)間不低于7米,公寓客廳開(kāi)間不低于4米。從建筑選材、外立面形態(tài)、景觀設(shè)計(jì)、植物選用、停車方式等等方面較為顯著的體現(xiàn)出洋房與公寓的差異,且洋房戶型須有所創(chuàng)新。雙拼別墅外墻采用涂料＋石材。會(huì)所配400-500㎡室外泳池,3-4片網(wǎng)球場(chǎng)。注重集中園景及組團(tuán)園景的設(shè)計(jì)和品質(zhì)。銷售計(jì)劃本項(xiàng)目共計(jì)住宅建筑總量44.7萬(wàn)㎡,分4年開(kāi)發(fā)銷售完成(二)商業(yè)產(chǎn)品建議書1、產(chǎn)品定位根據(jù)商業(yè)市場(chǎng)分析得出本項(xiàng)目社區(qū)和將軍路沿線項(xiàng)目需要有一定數(shù)量集中商業(yè)設(shè)施。因此本項(xiàng)目的商業(yè)存在一定的市場(chǎng)空間,定位為港匯步行街＋大型超市;建立特色街區(qū)——港匯步行街:經(jīng)過(guò)獨(dú)特的定位,以優(yōu)越的商業(yè)、休閑、娛樂(lè)環(huán)境,吸引開(kāi)發(fā)區(qū)及來(lái)自江寧或主城其它區(qū)域的客群,主要為小區(qū)的商業(yè)配套。引入大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市——沃爾瑪?shù)?不但能夠大幅消化商業(yè)面積,同時(shí)可刺激區(qū)域人氣上升,帶動(dòng)其它商業(yè)的需求,促進(jìn)區(qū)域商業(yè)多層次全面發(fā)展。經(jīng)過(guò)發(fā)展,將這片商業(yè)打造成為將軍路沿線商業(yè)中心,江寧地區(qū)重要的商業(yè)圈之一和時(shí)尚休閑去所。2、開(kāi)發(fā)計(jì)劃開(kāi)發(fā)分兩期:第一期為特色街區(qū)-港匯步行街,建筑面積2萬(wàn)㎡。計(jì)劃開(kāi)工,和銷售完畢。第二期為大型倉(cāng)儲(chǔ)超市,建筑面積待定。3、價(jià)格定位和銷售計(jì)劃(1)商業(yè)物業(yè)一期銷售均價(jià)6000元/㎡。(2)本報(bào)告的財(cái)務(wù)測(cè)算中暫不考慮二期商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和收益。五、本項(xiàng)目在同價(jià)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中的優(yōu)劣勢(shì)分析1、同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)概況基于本項(xiàng)目主力公寓售價(jià)定位為3000元/㎡,故對(duì)當(dāng)前南京售價(jià)3000元/㎡左右的住宅產(chǎn)品進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,結(jié)論如下:未來(lái)2～3年內(nèi)南京3000元/㎡左右售價(jià)的產(chǎn)品將會(huì)供應(yīng)不足。同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的相對(duì)薄弱,將為本項(xiàng)目提供一個(gè)較寬松的市場(chǎng)空間。南京房地產(chǎn)供給市場(chǎng)顯現(xiàn)出的一個(gè)顯著特點(diǎn)——元/㎡左右和4000元/㎡左右售價(jià)的產(chǎn)品數(shù)量較多,3000元/㎡左右售價(jià)的產(chǎn)品明顯不足。當(dāng)前南京主城區(qū)(老城區(qū)+河西)售價(jià)為2800-3200元/㎡段的住宅產(chǎn)品剩余總量不到65萬(wàn)㎡。普遍規(guī)模較小,大部分將在前開(kāi)發(fā)完成,總量在10萬(wàn)㎡以上的樓盤僅2個(gè)。近幾年來(lái)南京土地出讓成本逐年上升,當(dāng)前主城區(qū)剩余待開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未來(lái)售價(jià)將不會(huì)低于3500元/㎡。江北地區(qū)當(dāng)前樓盤最高售價(jià)剛達(dá)到元/㎡,雖然隨著行政區(qū)劃及總體規(guī)劃調(diào)整,總體市場(chǎng)呈現(xiàn)利好,但受交通影響,2年內(nèi)達(dá)到3000元/㎡的可能性較小。具體地,主城區(qū)(老城區(qū)+河西)2800-3200元/㎡的住宅產(chǎn)品基本處于價(jià)格分布的最低端,主要位于如下三大區(qū)域:城北地區(qū)(余量約28萬(wàn)㎡)樓盤名稱發(fā)展商占地面積(萬(wàn)㎡)建筑面積(萬(wàn)㎡)建筑形態(tài)(棟)均價(jià)(元/㎡)入伙期主力戶型銷售狀況余量(萬(wàn)㎡)田園美居棲霞城鄉(xiāng)3.13.66層多層9約3200.12三房103-135未開(kāi)盤3.6陽(yáng)光嘉園東恒建設(shè)1320一期:6層多層7、11層小高層73200.12二房81-95三房109-137多層售磬小高層尚未開(kāi)盤18陽(yáng)光雅居棲霞房地產(chǎn)58.5多層16小高層32500.12三房86-135一期90%后期未售6城東南地區(qū)(余量約23萬(wàn)㎡)樓盤名稱發(fā)展商占地面積(萬(wàn)㎡)建筑面積(萬(wàn)㎡)建筑形態(tài)(棟)均價(jià)(元/㎡)入伙期主力戶型銷售狀況余量(萬(wàn)㎡)江南明珠萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)2021多層3200一期.5銷售一般15春天家園秦淮城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)7.5106層多層21一期2800一期.1三房96-101一期基本售磬6明都雅苑地靈房產(chǎn)4.24.56層多層153000.8二房83-105三房117-120銷售70%1九龍雅苑九龍房產(chǎn)2.546層多層29層小高層43250.3二房87-107三房110-120銷售70%1.2河西地區(qū)(余量約12萬(wàn)㎡)樓盤名稱發(fā)展商占地面積(萬(wàn)㎡)建筑面積(萬(wàn)㎡)建筑形態(tài)(棟)均價(jià)(元/㎡)入伙期主力戶型銷售狀況余量(萬(wàn)㎡)金虹花園城建集團(tuán)5.43119棟多層、8棟11層一期2950一期.8二期未定多層全兩房93小高層全三房103二期未售、一期售完8康橋翠灣八達(dá)房產(chǎn)5.68小高層3多層14一期2800二期未定二期底二期三房110一期90%、二期未售42、本項(xiàng)目在同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)分析(1)主城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤將主要為東恒建設(shè)的陽(yáng)光嘉園和萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的江南明珠四季花城競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯:萬(wàn)科地產(chǎn)全國(guó)跨地區(qū)發(fā)展,規(guī)模和影響都處于領(lǐng)先地位,品牌效應(yīng)明顯。江寧開(kāi)發(fā)區(qū)教育和投資環(huán)境良好,將軍路沿線中高檔居住區(qū)格局已初步形成。四季花城開(kāi)售時(shí),主城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤售價(jià)將達(dá)到3500元/㎡左右,價(jià)格優(yōu)勢(shì)顯著。萬(wàn)科成熟規(guī)范的設(shè)計(jì)、施工、銷售、物管流程構(gòu)成獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。距河西新城區(qū)中心(建成)8公里,交通便利,快速通道10-20分鐘可到達(dá)。主城區(qū)2個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤附近均有鐵路經(jīng)過(guò),存在明顯的噪音影響。競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)存在一定影響:項(xiàng)目位于江寧區(qū),距主城商業(yè)中心新街口約11公里,比主城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤遠(yuǎn)4～5公里。項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)初期,各方面配套尚未到位,競(jìng)爭(zhēng)樓盤開(kāi)發(fā)2年已形成成熟社區(qū)。(2)江北地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤主要為未來(lái)江北中心區(qū)附近的樓盤,如蘇寧地產(chǎn)待開(kāi)發(fā)樓盤等四季花城競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)十分明顯:萬(wàn)科地產(chǎn)全國(guó)跨地區(qū)發(fā)展,規(guī)模和影響都處于領(lǐng)先地位,品牌效應(yīng)明顯。江寧開(kāi)發(fā)區(qū)教育和投資環(huán)境良好,將軍路沿線中高檔居住區(qū)格局已初步形成。萬(wàn)科成熟規(guī)范的設(shè)計(jì)、施工、銷售、物管流程構(gòu)成獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。交通優(yōu)勢(shì)明顯,相對(duì)于江北,江寧到市區(qū)的交通便利程度和車行時(shí)間狀況更好,維持到(長(zhǎng)江三橋竣工)的現(xiàn)狀交通條件將使江北樓盤品質(zhì)大打折扣。競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)影響不大:價(jià)格劣勢(shì),江北樓盤售價(jià)低于3000元/㎡。江北樓盤主要沿江開(kāi)發(fā)和靠山開(kāi)發(fā),自然景觀得天獨(dú)厚,而四季花城附近有山無(wú)水。六、本項(xiàng)目在所屬區(qū)域市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)分析本項(xiàng)目在所屬區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自兩個(gè)層面,一是開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)與周邊其它片區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng);二是四季花城與開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)其它樓盤的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。1、開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)與周邊其它片區(qū)間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與周邊東山鎮(zhèn)、岔路口、寧南新區(qū)等片區(qū)相比,開(kāi)發(fā)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯:開(kāi)發(fā)區(qū)擁有較好的教育及投資環(huán)境,區(qū)內(nèi)企業(yè)和學(xué)校的發(fā)展為住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ),升值潛力巨大。開(kāi)發(fā)區(qū)特別是將軍路沿線和百家湖周邊環(huán)境自然環(huán)境獨(dú)特,優(yōu)于其它片區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤均價(jià)雖略高于東山鎮(zhèn)和岔路口,但明顯低于寧南新區(qū)。當(dāng)前開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)也比較顯著:開(kāi)發(fā)區(qū)雖有江寧最大住宅片區(qū),但由于缺乏大型商業(yè)設(shè)施及生活配套設(shè)施,當(dāng)前區(qū)域人氣仍不高。開(kāi)發(fā)區(qū)將軍路沿線開(kāi)發(fā)”同質(zhì)化”十分嚴(yán)重,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一,別墅產(chǎn)品過(guò)剩。區(qū)位劣勢(shì),距主城商業(yè)中心新街口比寧南新區(qū)遠(yuǎn)4～7公里。2、四季花城與開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)其它樓盤間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)于片區(qū)內(nèi)其它樓盤,四季花城競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯:萬(wàn)科具有品牌優(yōu)勢(shì)與較強(qiáng)的專業(yè)能力。公寓為主,產(chǎn)品類型多樣化,利于從本片區(qū)中”同質(zhì)化”群體中脫穎而出?；▓@洋房產(chǎn)品獨(dú)特,具有較強(qiáng)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。區(qū)位優(yōu)勢(shì),處于開(kāi)發(fā)區(qū)北部將軍路旁,鄰近秦淮新河,距離主城很近,緊周邊的住宅開(kāi)發(fā)已趨于成熟。項(xiàng)目含可建6萬(wàn)㎡左右大型商業(yè)用地,經(jīng)過(guò)合理運(yùn)作,可成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。四季花城的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)主要為:價(jià)格劣勢(shì),預(yù)計(jì)四季花城屆時(shí)公寓(多層和小高層)售價(jià)仍將高于周邊樓盤近500元/㎡。與將軍路西側(cè)樓盤相比,四季花城無(wú)山水直接相鄰。第五部分規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案二、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案分析1、規(guī)劃設(shè)計(jì)形態(tài)分析項(xiàng)目概況土地名稱/項(xiàng)目名稱1月新項(xiàng)目地塊當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)要求日照間距系數(shù)住宅南北日照間距及公建設(shè)施配套,按照建設(shè)部4月1日頒布的<城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范>GB50180-93執(zhí)行消防間距參照規(guī)范其它間距規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)總用地面積地塊總面積654畝,其中規(guī)劃用地北側(cè)居住用地面積567.9畝;用地內(nèi)西南角處須集中布置商業(yè)設(shè)施(其中須包含一個(gè)面積約為3畝的加油站),服務(wù)于周邊地區(qū),其用地面積為77.4畝;代征道路用地面積8.7畝有規(guī)劃要點(diǎn)總建筑面積居住地塊:454342.72m(依據(jù)容積率1.2計(jì)算所得)商業(yè)地塊:59523.10㎡容積率居住地塊建筑容積率不得大于1.2建筑密度居住地塊建筑密度不得大于25％;商業(yè)地塊建筑密度不得大于40％綠地率居住地塊綠地率不小于40％,公共綠地不小于1.2平米/人車位總數(shù)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定配建機(jī)動(dòng)車輛與非機(jī)動(dòng)車輛停車場(chǎng)(庫(kù))限高要求配套的名稱與面積要求退紅線要求沿四側(cè)道路圍墻退讓紅線不得小于2米,圍墻形式采用通透式,高度不得小于1.8米;規(guī)劃建筑多層以下退讓西側(cè)用地紅線不得小于10米,退讓其它各邊用地紅線不得小于7米;小高層建筑退讓西側(cè)用地紅線不得小于15米,退讓其它各邊用地紅線不得小于10米。住宅形態(tài)分析住宅由小高層(11.5層)、多層(6層)、情景花園洋房(4.5層)和雙拼別墅(2.5層)四種建筑形態(tài)構(gòu)成,住宅層高為2.9米。建筑朝向大部分控制在南偏東15度內(nèi),未來(lái)規(guī)劃中可根據(jù)具體的設(shè)計(jì)調(diào)整朝向。經(jīng)過(guò)對(duì)宗地位置整體分析及參照規(guī)劃要點(diǎn),各形態(tài)建筑的分布位置如下:小高層——均為一梯兩戶,南向取景;主要分布于宗地的北段,樓棟間可作為小區(qū)的主要景觀分布地點(diǎn)之一。雙拼別墅——考慮到分期開(kāi)發(fā)和環(huán)境情況,集中分布于宗地中部的東側(cè),可考慮作為人工湖的分布地點(diǎn),人工湖的形態(tài)不宜采用規(guī)整的幾何形式。情景花園洋房——位于宗地的中部地段,別墅用地的南側(cè)和西側(cè),為普通多層公寓和別墅之間的過(guò)渡。多層——主要分布于宗地的西側(cè)和南側(cè)地段,為項(xiàng)目的主要產(chǎn)品類型;南側(cè)的多層用地內(nèi)間距較大,并有集中的綠地設(shè)置;西側(cè)的多層因?yàn)樵谄鋿|側(cè)分布設(shè)置了有序列的高層,可結(jié)合情景花園洋房的景觀綜合考慮。公建配套分析根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)的要求,在宗地的西南側(cè)集中布置商業(yè)設(shè)施,當(dāng)前按照容積率1.2進(jìn)行初步考慮;從建設(shè)規(guī)模和形態(tài)來(lái)看,該集中商業(yè)除了能夠滿足本小區(qū)的居民生活,還可為周邊居住區(qū)的居民提供集中購(gòu)物和休閑的地點(diǎn);商業(yè)內(nèi)容能夠考慮餐飲、酒吧、書店、理發(fā)店等;另外,考慮到小區(qū)居民的日常生活方便,需要在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行點(diǎn)狀布置便利店等生活服務(wù)設(shè)施。小區(qū)的會(huì)所設(shè)置了兩處,分別位于小區(qū)的南段和北段;每個(gè)面積約為多平米,合計(jì)為4500平米;由于會(huì)所為兩個(gè),故結(jié)合一期的銷售,在一期入口附近設(shè)置一個(gè)(即南段的會(huì)所),能夠作為賣場(chǎng)考慮;另外兩個(gè)會(huì)所在功能設(shè)置上能夠有所區(qū)別,各自具有不同的特點(diǎn)和建筑形式?？紤]到小區(qū)的開(kāi)發(fā)規(guī)模,設(shè)置了一個(gè)8班幼兒園,位于小區(qū)的中段,建筑面積為2400平米,用地面積為3000平米;其位置能夠考慮在項(xiàng)目二期或者三期建設(shè)。行政管理和市政公用配套設(shè)施可根據(jù)小區(qū)的需要結(jié)合住宅及周邊地點(diǎn)布置。綠化系統(tǒng)分析宗地東側(cè)退線50米,能夠起到與東側(cè)高速路的隔離噪音效果;另外,宗地東側(cè)主要分布為部分小高層、雙拼別墅和情景花園洋房,因此環(huán)境景觀設(shè)計(jì)上作為重點(diǎn)考慮,形成比較集中的綠地。小區(qū)沿小區(qū)道路形成線狀綠化,并結(jié)合沿小區(qū)道路西側(cè)序列布置的小高層在局部空間形態(tài)上進(jìn)行縮放,設(shè)置人工湖等水景及植被、園林小品。交通系統(tǒng)分析小區(qū)主要出入口共兩個(gè),分別設(shè)置在宗地西南側(cè)及北側(cè)。小區(qū)主要道路南北走向。小區(qū)內(nèi)的車行道路均為雙車道設(shè)置考慮。

項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)情況綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱1月新項(xiàng)目地塊有無(wú)規(guī)劃要點(diǎn)有項(xiàng)目規(guī)劃總用地436021.80容積率1.2居住區(qū)用地378618.93M2建筑密度21.15%總建筑面積(不含集中商業(yè))454342.72綠地率>45％住宅總建筑面積4住宅總戶數(shù)3763戶公共服務(wù)設(shè)施總面積93汽車位總數(shù)1813個(gè)住宅內(nèi)容類型建筑面積占住宅總建筑面積比例(%)擬結(jié)構(gòu)形式備注雙拼別墅(1～3層)22249.645％異形柱框架結(jié)構(gòu)2.5層多層公寓(4～6層)222496.36M250％磚混結(jié)構(gòu)6層情景花園洋房(4～6層)88998.5420%框架結(jié)構(gòu)4.5層小高層住宅(7～11.5層)111248.1825％框架結(jié)構(gòu)11.5層中高層住宅(12～18層)無(wú)無(wú)高層住宅(19層～100m)無(wú)無(wú)超高層住宅(>100m)無(wú)無(wú)公共服務(wù)設(shè)施內(nèi)容類型建筑面積(M2)用地面積(M2)商業(yè)(集中商業(yè)設(shè)施)049602.58加油站(未知)會(huì)所4500學(xué)校無(wú)幼兒園24003000市政公用1800行政管理650人防及地下車庫(kù)(不計(jì)入容積率)25350(其中必須配建人防為16350㎡,另增加地下車庫(kù)為9000㎡)汽車停車內(nèi)容停車方式車位數(shù)占總停車數(shù)量比例(%)地下、半地下429(地下車庫(kù))23.66％架空層無(wú)％地面車庫(kù)無(wú)％地面露天138476.34％交樓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容裝修標(biāo)準(zhǔn)占住宅總建筑面積比例(%)毛坯房100％(營(yíng)銷未定,暫按此)僅提供廚衛(wèi)裝修未定提供全套精裝修未定第六部分工程及銷售計(jì)劃一、一期開(kāi)工時(shí)間確定按集團(tuán)設(shè)計(jì)流程和南京正常的報(bào)批報(bào)建時(shí)間,本項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)在1月中旬能夠開(kāi)工。二、開(kāi)發(fā)銷售計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期5年,分四期開(kāi)發(fā),底開(kāi)發(fā)完畢。合計(jì)均價(jià)(元/平米)多層292030103124——3000小高層————317032203200情景洋房365039354241——4000雙拼別墅————474052005000商業(yè)——56006400——6000結(jié)算面積(平米)總計(jì)10萬(wàn)14.11萬(wàn)14.51萬(wàn)7.88萬(wàn)46.50萬(wàn)多層8萬(wàn)9.95萬(wàn)4.30萬(wàn)——22.25萬(wàn)小高層————4.5萬(wàn)6.62萬(wàn)11.12萬(wàn)情景洋房2萬(wàn)3.16萬(wàn)3.74萬(wàn)——8.90萬(wàn)雙拼別墅————0.97萬(wàn)1.26萬(wàn)2.23萬(wàn)商業(yè)——1萬(wàn)1萬(wàn)——2萬(wàn)結(jié)算金額(元)3.07億4.80億5.46億2.79億16.11億部分成本及投資收益預(yù)測(cè)(一)成本預(yù)測(cè)1、建安成本測(cè)算依據(jù)以下內(nèi)容因缺乏相關(guān)資料,本次測(cè)算暫按假定做法考慮:報(bào)批報(bào)建費(fèi)嚴(yán)格按政府文件計(jì)取,未考慮打折或免收情況;因場(chǎng)地較平整,僅考慮平均0.4M左右的場(chǎng)地平整;因無(wú)相關(guān)地質(zhì)報(bào)告,建筑基礎(chǔ)暫按江寧區(qū)域已建建筑基礎(chǔ)類型均按沉管樁考慮;水電氣暫按政府接至場(chǎng)地邊考慮;人防暫按單獨(dú)設(shè)置人防地下室,人防面積按高層的投影面積加多層建筑面積的4%考慮。聯(lián)建小學(xué)一個(gè),面積為9000M2,地價(jià)按2400萬(wàn)的六分之一進(jìn)行分?jǐn)?工程建設(shè)費(fèi)單價(jià)按1600元/M2估算,按六分之一進(jìn)行分?jǐn)偂?、成本測(cè)算匯總項(xiàng)目單位成本2497元/平米,單位投資為2601元/平米,總投資120942萬(wàn)元,資本化利息3025萬(wàn)元記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中。表7-1成本測(cè)算匯總成本項(xiàng)目總成本(萬(wàn)元)單位成本(元/m2)比例一、土地獲得價(jià)款27930.94600.67二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)8276.18177.99三、主體建筑工程費(fèi)46682.581003.94四、主體安裝工程費(fèi)6166.17132.61五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)7581.25163.04六、園林環(huán)境費(fèi)3849.9882.8七、配套設(shè)施費(fèi)7062.3151.88八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)8560.81184.11開(kāi)發(fā)成本合計(jì)116110.212497.03100％九、期間費(fèi)費(fèi)4831.78103.91管理費(fèi)用2415.8951.96銷售費(fèi)用2415.8951.96項(xiàng)目總投資1209422601(二)稅務(wù)分析1、應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅金及附加按5.55%計(jì)算為8939萬(wàn)元;2、企業(yè)所得稅按33%計(jì)算,為10100萬(wàn)元;3、契稅按地價(jià)合同額的4%計(jì)算為1046萬(wàn)元,記入地價(jià)成本;4、土地增值稅,當(dāng)前南京土地增值稅采用預(yù)征方式,別墅銷售收入按3%的預(yù)征率計(jì)算為334萬(wàn),商業(yè)銷售收入按2％的預(yù)征率計(jì)算為240萬(wàn),結(jié)算返還的可能性不大,因此預(yù)繳的土地增值稅全部計(jì)入經(jīng)營(yíng)稅金。普通住宅因有20％的免稅空間,且預(yù)征率0.05％,即使預(yù)征總額也不到70萬(wàn)。5、關(guān)于稅收優(yōu)惠,當(dāng)前南京金色家園項(xiàng)目享受營(yíng)業(yè)稅返還優(yōu)惠(至5月),因南京市營(yíng)業(yè)稅由市區(qū)分享,如不注冊(cè)新公司,營(yíng)業(yè)稅返還享受在上年實(shí)際入庫(kù)營(yíng)業(yè)稅的基礎(chǔ)上有一定返還,增加部分減半。且不注冊(cè)新公司,以前可暫時(shí)不在國(guó)稅登記,繳納所得稅。但不注冊(cè)新公司,可能會(huì)與地方利益沖突,給項(xiàng)目順利進(jìn)展帶來(lái)障礙,弊大于利。如注冊(cè)新公司,按當(dāng)前各區(qū)地方財(cái)政政策應(yīng)可爭(zhēng)取到部分優(yōu)惠,因沒(méi)有老基數(shù),返還比例較小。所得稅返還風(fēng)險(xiǎn)較大,不作考慮。表7-3稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)稅項(xiàng)稅率%計(jì)稅依據(jù)預(yù)計(jì)稅額(萬(wàn)元)計(jì)算說(shuō)明營(yíng)業(yè)稅5%營(yíng)業(yè)收入8053銷售收入*稅率城建稅7%營(yíng)業(yè)稅564營(yíng)業(yè)稅7%教育費(fèi)附加4%營(yíng)業(yè)稅322營(yíng)業(yè)稅4%土地增值稅3%別墅銷售額334預(yù)繳2％商業(yè)銷售額240地方基金0.3%營(yíng)業(yè)收入483從去年開(kāi)始部分基金已陸續(xù)取消且免繳、少繳的空間較多印花稅0.042%營(yíng)業(yè)收入68按核定征收方式,以營(yíng)業(yè)收入為計(jì)稅基數(shù)契稅4%中標(biāo)地價(jià)1046地價(jià)合同額4%企業(yè)所得稅33%應(yīng)納稅所得額10100不考慮納稅調(diào)整(三)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析1、成本及投資收益預(yù)測(cè)假設(shè)和前提本次測(cè)算暫按投標(biāo)底價(jià)2.616億元計(jì)算,按凈用地約43萬(wàn)/畝,可售面積樓面地價(jià)為601元/平米,住宅銷售均價(jià)3350元/平米,商業(yè)銷售均價(jià)為6000元/平米,測(cè)算時(shí)不考慮稅收返還因素。表7-4項(xiàng)目售價(jià)功能建筑面積(m2)可售面積(m2)售價(jià)(元/m2)營(yíng)業(yè)收入(萬(wàn)元)雙拼別墅2225022250500011125多層2