商業(yè)綜合體機電顧問設(shè)計控制

[摘要]隨著國內(nèi)綜合商業(yè)項目的大量推向市場，在解決了人們消費娛樂需求的同時，也有很多問題出現(xiàn)，綜合商業(yè)體如何能更好的服務(wù)于市場的需求也逐漸浮出水面，要解決這個問題，似乎回到最初的如何開發(fā)綜合商業(yè)上更合適，作為綜合商業(yè)體的一部分，機電的設(shè)計配套也發(fā)揮著非常大的作用，作為設(shè)計控制環(huán)節(jié)的機電顧問角色，也是因為商業(yè)項目設(shè)計控制這個題目不知道從哪里寫起，感覺很繁瑣，邏輯主線不是那么的清晰，項目配合的時候大家總認(rèn)為機電設(shè)計是一個跟隨性的配合設(shè)計，基本是跑龍?zhí)椎慕巧?，沒有什么特別要說的！但是這個世界總有些人希望通過努力來改變世界，我們有幸參與不同商業(yè)項目的設(shè)計開發(fā)，從中摸到了那一堆亂麻的繩頭，并按圖索驥，最終形成了一個完整的處理商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計控制的策略手法。這一整套手法最先在上海某項目實施，其策略思路得到印證之后我們在其他項目進(jìn)行推廣，已經(jīng)形成了我們卓展自己的工作范式，并且得到了很多有項目開發(fā)經(jīng)驗的業(yè)主方的認(rèn)可！本篇意圖通過輕松的表述匯總出商業(yè)綜合體設(shè)計控制的完整脈絡(luò)，在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入下半場，項目開發(fā)開始真正注重品質(zhì)的時候，這樣的開發(fā)思路恰逢其時！、引子筆者從事設(shè)計和顧問工作的近二十年中正是中國地產(chǎn)業(yè)狂飆突進(jìn)的時代，其中也包括了城市商業(yè)綜合體，在各個項目關(guān)注造型、指標(biāo)、成本、進(jìn)度的時候，產(chǎn)品質(zhì)量通常是被有意無意的忽略了，直接看得到的產(chǎn)品質(zhì)量都可以視而不見，那么隱藏在項目開發(fā)運營整體壽命中的很多因素就當(dāng)然可以忽略了，這其中就包括商業(yè)綜合體機電配置如果你是地產(chǎn)從業(yè)人員，對于商業(yè)中機電設(shè)計配合工作，都或多或少應(yīng)該接觸過，總體上在開發(fā)過程中它是不被重視的，也許你已經(jīng)習(xí)慣了，在國內(nèi)做項目就是這樣子的！以前在項目配合過程中我們都把自己擺放在一個被動配合的位置上，面對業(yè)主方要求進(jìn)行機電相關(guān)設(shè)計配合的要求的時候，大體是等建筑提供相關(guān)條件之后進(jìn)行按部就班的配合設(shè)計，參照規(guī)范執(zhí)行即可——這種被動式設(shè)計在項目實際運營中發(fā)生了很多問題：1、后期增加餐飲要求的功能無法落位，強行增加異味難處理，項目品質(zhì)差，造成惡性循環(huán)；2、前期配電指標(biāo)不合理，或者超配浪費，或者不足，后期增加困難；3、層高凈高的邏輯沒有進(jìn)行前置性推敲，導(dǎo)致后期關(guān)鍵位置凈高不足；4、前期建筑和機電尤其空調(diào)協(xié)調(diào)不足，導(dǎo)致立面效果和空調(diào)品質(zhì)之間的矛盾無法解決；諸如以上的問題比比皆是，可能我們都司空見慣，對于工程來說，前期和后期解決問題的成本是數(shù)量級的差異的，只有前置性規(guī)劃好相關(guān)問題的解決辦法或者應(yīng)對思路，后期就不會陷入被動和混亂之中，因此，我們認(rèn)為機電顧問的設(shè)計服務(wù)更傾向于前置對于商業(yè)綜合體項目的機電設(shè)計控制，隨著地產(chǎn)業(yè)從粗放到精細(xì)、從規(guī)模到效益、從速度到質(zhì)量的整體轉(zhuǎn)變，質(zhì)量和產(chǎn)品思維成為指導(dǎo)思路之后，我們總結(jié)的相關(guān)的一整套體系化的手段和策略正當(dāng)其時，這里試著用比較淺顯的語言做一番表述，讓更多的二、我司針對設(shè)計各階段的工作內(nèi)容控制 (一)方案階段我們把項目開發(fā)比作手機、手表這樣的消費品來看，方案階段是產(chǎn)品方向的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)——方案階段的工作決定了產(chǎn)品規(guī)劃的定位和方向，也在第一時間確定了產(chǎn)品總量以及與建筑結(jié)構(gòu)銜接的最主要關(guān)聯(lián)關(guān)系，我們理解方案階段要完成三件事：1、總量控制：這個包括機電指標(biāo)確認(rèn)、面積核算、總量估算幾個部分，有些時候有些項目對于方案階段控制指標(biāo)總量不夠重視，總認(rèn)為前期不重要，實際上這個想法是不對的，建筑綜合項目是一個多專業(yè)交叉的事情，機電的總量影響主要建筑機電用房的位置和土建條件，也影響與市政管理部門之間的審批流程的銜接； (1)指標(biāo)確認(rèn)是明確項目后續(xù)總量控制的最基本標(biāo)準(zhǔn)，所有量化工作都要以此確認(rèn)的指標(biāo)作為參考計算； (2)有了指標(biāo)面積，就有了機電的總量估算，這是整個項目成本核算以及和土建進(jìn)行協(xié)調(diào)配合的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)； (3)有了準(zhǔn)確的總量控制，土建地下部分的推進(jìn)才不會反復(fù)或者進(jìn)退兩難，先期的工程進(jìn)度才能有效得到保證； (4)有了準(zhǔn)確的總量控制，與市政管理部門的水、氣(汽)、熱、電等銜接方案才能2、功能匹配：這是機電設(shè)計的關(guān)鍵所在，項目如何定位？是否有主題？有定位有主題的產(chǎn)品匹配什么樣的機電系統(tǒng)？為什么要這樣匹配？匹配多少？所有這些疑問都要在這個環(huán)節(jié)予以解答，比如： (1)能源選用何種形式——集中還是分散？是否需要蓄能系統(tǒng)？市政供應(yīng)還是自行供應(yīng)？制冷采用壓縮式還是熱力式？所有這些需要綜合考慮當(dāng)?shù)仉妰r、燃?xì)鈨r格、市政熱力價格、蒸汽價格，也要同步考慮土建能夠提供的條件是否滿足； (2)商業(yè)公區(qū)采用何種空調(diào)方式——集中式還是盤管式？獨立設(shè)置還是與租戶結(jié)合？這個要與工程及營銷進(jìn)行推敲之后才能明確； (3)商業(yè)采用四管制空調(diào)還是兩管制空調(diào)——需要項目定位指導(dǎo)以及物業(yè)對于將來運營的觀點支持； (4)供排水采用何種形式——市政直供還是水箱水泵加壓供應(yīng)？排水采用直排還是處 (5)供電方式如何確定——通常是35千伏還是10千伏的選擇？延續(xù)出多少路進(jìn)線、如何進(jìn)線、變壓器設(shè)置在哪里等等一系列問題需要核算、溝通、推敲，這個不僅僅是業(yè)主方自行能夠決定的事項，通常需要與市政部門溝通、需要和將來的物管方進(jìn)行溝通； (6)商業(yè)公共區(qū)的凈高控制以及機電系統(tǒng)設(shè)置的邏輯，這個涉及整體項目的開發(fā)和操工程、營銷共同決策。3、落地實施：這個是通常容易被忽略的地方，過往項目開發(fā)認(rèn)為機電在方案階段不重要，后面有的是時間，但是要做好項目如果在方案階段做不好落地實施的工作，后續(xù)就有無窮的麻煩等著你： (1)主機房落位——需要根據(jù)之前的總量核算以及功能匹配之后的工作確定機房的大小、位置、荷載，并且及時提交建筑以及結(jié)構(gòu)專業(yè)，供土建專業(yè)落位，這個對于項目樁基荷載如何預(yù)留都需要主機房的位置確定，而且鍋爐房這樣的機房還需要考慮泄爆口的提前布置預(yù)留，大型機房需要統(tǒng)一考慮吊裝口、還需要考慮運輸通道的預(yù)留； (2)地庫出地面的風(fēng)井——項目通常整體規(guī)劃，整體景觀對于項目的品質(zhì)影響非常大，地下通常有很多地庫排風(fēng)井需要延伸到地面或者首層，這個也需要在方案階段就和建筑景觀協(xié)調(diào)； (3)屋面大型設(shè)備落位——大型設(shè)備在屋面的布置通常既是建筑景觀的麻煩，也是該位置的噪聲源，也是后續(xù)屋面進(jìn)行二次商業(yè)開發(fā)的障礙，如何巧妙布置屋面設(shè)備也需要和建筑、結(jié)構(gòu)進(jìn)行協(xié)作； (4)設(shè)備機房、管井落位——和主機房一樣，也需要提前進(jìn)行相關(guān)的落位排布，通常需要經(jīng)過多個輪次的協(xié)調(diào)才能有效協(xié)調(diào)落位； (5)同步設(shè)備排布的時候需要對于商業(yè)餐飲的落位進(jìn)行合乎邏輯的推理，結(jié)合規(guī)范、營銷需求以及土建工程條件推敲出餐飲的合理預(yù)留條件； (6)。。。 (二)擴初階段剛才說了，方案階段是設(shè)計控制環(huán)節(jié)的重中之重，如果方案階段能夠有效做到前述的幾個大的環(huán)節(jié)能夠有效控制，擴初其實是不太需要業(yè)主參與的技術(shù)細(xì)化的環(huán)節(jié)，這個階段的工作通常由機電顧問完成，或者由設(shè)計單位完成，機電顧問提供專業(yè)復(fù)核工作：1、按照國家規(guī)范要求對于設(shè)計細(xì)節(jié)進(jìn)行有效控制；2、方案階段業(yè)主方對于項目的規(guī)劃設(shè)計控制要求進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化落實；3、合規(guī)合據(jù)完成擴初報審等相關(guān)的配合工作； (三)施工圖審核控制階段施工圖審核控制主要抓幾個環(huán)節(jié)：這個問題很簡單，對于表達(dá)深度達(dá)不到項目需求的，對于錯漏碰缺的問題，按照國家規(guī)范執(zhí)行即可；這個是我們需要認(rèn)真關(guān)注的地方，具體的項目中業(yè)主方的需求通常是根據(jù)項目自身情況以及業(yè)主方針對項目的特殊要求，只可能是屬于這個項目獨有的要求，這個就需要顧問的認(rèn)真負(fù)責(zé)才能實現(xiàn)，比如： (1)有些業(yè)主根據(jù)自己實際運營項目的反饋，要求公區(qū)和租戶區(qū)的空調(diào)以及供電從根本上能夠獨立設(shè)置，獨立計量； (2)某些項目業(yè)主方希望今后能有足夠的調(diào)整靈活性，或者是功能性的，或者是階段性的準(zhǔn)備預(yù)留，這些都要求設(shè)計在前期進(jìn)行預(yù)留； (3)。。。 (1)比如某些設(shè)計從規(guī)范角度沒有問題，但是從成本角度相對偏高，從成本控制的角度需要對于設(shè)計進(jìn)行控制； (2)也有原本設(shè)計從規(guī)范角度滿足項目需求，成本也較為低廉，但是從項目市場角度可能不能滿足將來市場的需求； (3)也有需要從項目開發(fā)控制角度的，比如項目如果有分期開發(fā)的需求，但是設(shè)計中沒有充分予以考慮如何預(yù)留相關(guān)銜接的設(shè)計； (4)或者某些設(shè)計在工程實施階段會有明顯的非可控因素，比如考慮水源熱泵就會有和市政水務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)，這種協(xié)調(diào)通常在項目開發(fā)推進(jìn)階段是不可控的，對于商業(yè)項目開發(fā)來說，有效的進(jìn)度節(jié)點控制是必不可少的； (5)某些是招標(biāo)采購的問題，有些設(shè)計可能參照了某些產(chǎn)品的參數(shù)，可能這個參數(shù)與大部分同類產(chǎn)品有一定的差異，會導(dǎo)致將來機電招標(biāo)過程中的困惑； (6)。。。 (四)招投標(biāo)階段對于招投標(biāo)，這個階段主要完成對于機電總包單位的招標(biāo)技術(shù)評估(含電梯、甲供設(shè)備、變配電工程等)，是站在業(yè)主方的立場上通過專業(yè)性的技術(shù)評估提供對于不同投國內(nèi)項目開發(fā)過往是一種比較粗放的程式，這個也包含在招投標(biāo)過程中的技術(shù)評定環(huán)節(jié)。這既有歷史的原因，也有我們國內(nèi)現(xiàn)實的原因，隨著國內(nèi)項目開發(fā)的規(guī)范性進(jìn)一步加強，專業(yè)性的評標(biāo)工作對于機電顧問的服務(wù)需求會進(jìn)一步加強：于招標(biāo)界面的界定：這個界定工作包含土建總包與機電總包之間的界面，土建和機電之間的工作誰是主責(zé)，誰是配合責(zé)任，哪些工作包含的費用在誰的責(zé)任范圍內(nèi)；2、對于招標(biāo)產(chǎn)品的技術(shù)描述：這是基本功，需要定期對于市場的主流產(chǎn)品進(jìn)行技術(shù)摸底，綜合主流產(chǎn)品的技術(shù)特征編制適合的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；3、對品牌推薦：對于主流產(chǎn)品的生產(chǎn)、供貨、供應(yīng)及售后維護(hù)進(jìn)行摸底，綜合各種因素之后提交業(yè)主方可接受的品牌范圍；4、對承包單位進(jìn)行技術(shù)評估在上述工作基礎(chǔ)上對于業(yè)主方擬招標(biāo)的綜合機電以及獨立工程包提供專業(yè)的技術(shù)評估 (五)施工配合階段此階段的工作是前期案頭工作在現(xiàn)場實際實施過程的實現(xiàn)以及檢驗的過程，機電顧問在此階段主要提供三類服務(wù)：深化設(shè)計審核、材料進(jìn)場審核以及現(xiàn)場問題解決：核：這是對于之前施工圖設(shè)計落地的保障環(huán)節(jié)，現(xiàn)場實際施工的過程中通常會出現(xiàn)幾類問題需要處理： (1)總包單位深化過程中通常對于設(shè)計可能有理解不到位的地方，導(dǎo)致深化與原設(shè)計思路有偏差，需要調(diào)整； (2)總包單位也許會有增加工程量的沖動，導(dǎo)致現(xiàn)場深化的管材、線材、閥件、設(shè)備規(guī)格偏大的情況，需要控制； (3)現(xiàn)場有可能由于業(yè)主方的意圖需要功能性的調(diào)整，此類調(diào)整涉及對于原設(shè)計方案。2、材料審批：之前招標(biāo)階段確定的材料、設(shè)備的規(guī)格和品牌在施工階段進(jìn)場時需要進(jìn)行技術(shù)復(fù)核，進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)，確保現(xiàn)場送審的材料設(shè)備是之前招標(biāo)確定的品牌以及規(guī)格，此項工作通常需要專業(yè)的人士提供專業(yè)的審核意見；3、現(xiàn)場巡查：現(xiàn)場施工過程中通常會遇到功能性調(diào)整、面積調(diào)整、施工問題等等，這個需要機電顧問的專業(yè)人員定期赴現(xiàn)場進(jìn)行巡查，針對現(xiàn)場施工問題進(jìn)行問題發(fā)掘以及提出整改意 (六)調(diào)試驗收階段此階段作為項目的最終收官階段，通常被很多人忽略，當(dāng)然這也是有原因的，只要前期設(shè)計方案合理、擴初到位、施工圖設(shè)計完整、招標(biāo)控制嚴(yán)密、施工有序，那么最終問題是前面所說的“只要。。。”其實是很難完全保證的，在目前項目開發(fā)不斷加快進(jìn)度和節(jié)奏的情況下，很難確保前面的每一個環(huán)節(jié)都能做到完全的天衣無縫，那么最對于顧問方來說，調(diào)試需要替業(yè)主方把控下面幾個方面：1、調(diào)試方案的完整，不管是由總包方出具調(diào)試方案(通常應(yīng)該由總包方提供)還是顧問方出具，都需要相對完整的方案考慮，并且經(jīng)過各方確認(rèn)；2、調(diào)試工具和經(jīng)驗都要具備，這個需要總包方具備相關(guān)的能力；3、過程中的數(shù)據(jù)記錄，這個是做到心中有數(shù)的最基本要求，同時也是發(fā)現(xiàn)和解決問題相信如果能做到上面幾點，有關(guān)調(diào)試的問題大體都能快速解決，或者起碼找得到解決以上是綜合商業(yè)項目中在全開發(fā)周期機電設(shè)計實施有效控制的大體內(nèi)容，只要在項目商業(yè)的配合就不會出現(xiàn)大的漏洞。實際上不只是綜合商業(yè)，只要是綜合體項目，按照上述思路，也是相同的解決問題途別關(guān)注前面說了，只要大體按照前述重點進(jìn)行設(shè)計控制就不會有大的問題(具體項目設(shè)計控制方面，我司有完整的內(nèi)部節(jié)點控制環(huán)節(jié))，但是對于我們負(fù)責(zé)項目的業(yè)內(nèi)人來說，沒有大的問題就可以了嗎？當(dāng)然不是，以下我們談幾個在綜合商業(yè)中不斷被提及但是總是難以徹底解決的幾個問題，我們總結(jié)了相關(guān)經(jīng)驗，在這里分享：商業(yè)餐飲可以說是綜合商業(yè)最為頭痛的問題，它不僅僅是機電的問題，也是土建、工如果你是地產(chǎn)從業(yè)人員，對于商業(yè)中餐飲異味導(dǎo)致的整改、對于施工過程中餐飲布局的調(diào)整、對于開業(yè)之后增加餐飲的調(diào)整、對于改造中增加餐飲的需求，都或多或少應(yīng)以前在項目配合過程中我們都把自己擺放在一個被動配合的位置上，面對業(yè)主方要求進(jìn)行餐飲相關(guān)的空調(diào)、通風(fēng)、消防、排污方面的設(shè)計配合的要求的時候，設(shè)計方總是要求業(yè)主方先拿出餐飲落位的布局。某種程度上這是常規(guī)項目的配合流程，要求并沒有錯！這時候業(yè)主方可能會有餐飲的落位信息，(為什么說可能？是因為對于一個項目開發(fā)來說，前期很難預(yù)測未來商業(yè)體中哪些部位可以作為餐飲的布局，這時候或者業(yè)主方的營銷部門還沒有概念，或者只能給出一個概念位置，所以說可能)，實際這時候的這種布局完全不具備實際價值，頂多只具有參考性，或者連參考的意義都沒有——話好像狠了點，但是事實就是這樣的！面對這樣的要求，業(yè)主方的設(shè)計管理人員通常也是很無奈，他自己手里也沒有布局，在這樣的情況下要求設(shè)計者配合，也是有些強人所難了，這種情況下，業(yè)主方或者臨時請營銷部門給出一個布局或者根據(jù)自己的判斷做出一個布局，這樣就可以要求設(shè)計方推進(jìn)工作了(我們總是先把眼前的麻煩處理掉再說！)，接下來呢？筆者也曾經(jīng)在么時候布局能夠鎖定？這一版是最終版嗎？如果還是不能鎖定，以后不會來開會了！此時業(yè)主方其實也是很尷尬的，也很難再向設(shè)計方提出更多的要求了！這是以前筆者曾經(jīng)經(jīng)歷的項目會議，我們都認(rèn)為設(shè)計方的發(fā)泄合情合理，業(yè)主方的要求不合理，是并且和餐飲相關(guān)的時候應(yīng)該不陌生。那是不是業(yè)主方要反復(fù)折磨設(shè)計方來開心呢？當(dāng)然不是，是因為業(yè)主方也沒有辦法！項目進(jìn)度擺在那里，設(shè)計審批、備案、施工許可、施工過程中的設(shè)計修改、招商過程中的設(shè)計修改等等，都不容許在設(shè)計階段有漏項，偏偏商業(yè)項目變化大、商業(yè)項目需要餐飲拉人氣、商業(yè)項目需要做效果，所有這些都不容許設(shè)計隨意布置餐飲布局，破壞商業(yè)整體布局，但是設(shè)計前期恰恰餐飲的落位條件最是無法確定的，這樣的矛盾導(dǎo)致設(shè)計管理方在這個問題點上非常困擾；我們提出主動配合的觀點，按照前置100%餐飲比例分析實際項目的實現(xiàn)條件，需要整合建筑、景觀、工程、營銷、物管等各部門的意見并把相關(guān)意見整合在餐飲的處置設(shè)計中，在項目的實際實施中有效解決了上述問題的困擾；由于涉及較多的細(xì)節(jié)討論，本文只不過強調(diào)我們進(jìn)過痛苦的經(jīng)歷和認(rèn)真的思考，已經(jīng)形成了解決商業(yè)綜合體餐飲頑疾的一整套策略和手段，在實際項目實操中取得了良好的效果，深的業(yè)主方的認(rèn)可！指標(biāo)問題綜合商業(yè)的另外一個問題是配電指標(biāo)難以確定，只要參與過綜合商業(yè)項目開發(fā)的機電口同仁通常都有一個困擾，變壓器指標(biāo)難以確定，并非專業(yè)人員計算不準(zhǔn)確，而是商業(yè)項目功能業(yè)態(tài)都在變化中，如何確定面積指標(biāo)是一個非常頭疼的問題，指標(biāo)過大造成浪費，指標(biāo)過小很難滿足運營需求、并且后期改造也非常困難，包含本身項目空間的預(yù)留以及向電業(yè)單位申請電量的困難，針對此問題，我們總結(jié)了這樣的應(yīng)對思路： (1)在有商業(yè)策劃指導(dǎo)的前提下，按照指標(biāo)確定來總計總用電量，指標(biāo)的確定用規(guī)范、過往項目實際使用數(shù)據(jù)綜合來確定； (2)在沒有商業(yè)策劃的條件下，對于影響商業(yè)項目的餐飲進(jìn)行匡算(上一個主題已經(jīng)討論了最大餐飲如何確定)，按照實際運行項目餐飲用電指標(biāo)反過來確定設(shè)計項目的餐飲用電指標(biāo)； (3)對于變壓器的確定，仍然參照項目數(shù)據(jù)進(jìn)行核準(zhǔn)；對于商業(yè)項目用電指標(biāo)控制的環(huán)節(jié)，其實歸根接地考驗的是一個設(shè)計顧問團(tuán)隊的項目經(jīng)驗整合能力和實際項目運營之后的大數(shù)據(jù)收集能力，并將其返回應(yīng)用在新開發(fā)項目上的能力。如果團(tuán)隊有心并且長期堅持關(guān)注實際項目營運的數(shù)據(jù)，那么提供這樣的指標(biāo)并給出合理的邏輯并不是一件難事！通風(fēng)利用問題這個問題過往是一個沒有答案的問題，涉及到建筑本體如何利用自然通風(fēng)來解決室內(nèi)空氣品質(zhì)以及降低能耗的問題。很多業(yè)主希望在項目中能夠?qū)崿F(xiàn)這樣的功能，這個需求本身非常合理，但是受限于過往我們對于自然通風(fēng)影響的機理理解不夠，同時還沒有很好的量化預(yù)測手段，造成在綜合體中利用自然通風(fēng)通常只能是建筑專業(yè)憑感覺開幾個窗口了事而已?，F(xiàn)在隨著計算機模擬技術(shù)的演進(jìn)，利用數(shù)值仿真的手段進(jìn)行工況預(yù)測在硬件層面已經(jīng)能夠有所保證，同時，隨著建筑房地產(chǎn)市場的變化，對于建筑產(chǎn)品的實際營運的關(guān)心也被逐漸提上日程，越來越多的業(yè)主方對于綜合體在長期實際營運中會產(chǎn)生怎樣的節(jié)能效果越來越關(guān)注。最近，我司在合作的成都某商業(yè)綜合體在方案階段就采用了計算機仿真的手段對于商業(yè)中庭空間實際利用自然通風(fēng)的工況進(jìn)行了方案前置性的研究，由于利用