業(yè)主專有權行使的法律限制(0323195510)033014

胡厚兵2021年5月25日時間8:30業(yè)主不可以胡作非為-----業(yè)主專有權行使的法律限制一、業(yè)主的專有部位界定二、專有權行使的界限三、裝飾裝修本卷須知一、業(yè)主的專有部分界定作為物業(yè)效勞人員，在日常工作中當我們遇到業(yè)主濫用權利使用物業(yè)時，我們有權利也有義務對業(yè)主的行為加以制止，但制止的前提是理解業(yè)主使用物業(yè)的行為哪些是合法的，哪些是違法的。案例原告為19戶個人業(yè)主及某房產公司，被告為某實業(yè)公司。被告系某六層商住樓底層商業(yè)用房的所有權人，原告那么為該樓二至六層房屋的所有權人。1998年3月，被告裝修其底層房屋，準備增建夾層，將填充墻全部撤除，并將地面下挖1米左右，使部分地梁裸露。由此原告與被告引發(fā)糾紛。同年6月，被告委托鑒定，結論為：夾層施工對樓房主體未造成明顯的構造性損壞，目前不影響居住和使用平安，但夾層在設計、施工中存在問題，建議委托有資質的單位進展設計、施工。此后，被告按照鑒定結論的要求進展了整改，并于同年9月再次對增建夾層的新設計方案進展委托鑒定，結論為：現(xiàn)經持證設計單位出具的正規(guī)施工圖，能滿足平安使用要求，建議施工期間加強監(jiān)視，確保工程質量。同年11月，相關政府主管部門同意被告按所報圖紙進展施工。但原告仍然不同意被告施工，并提起訴訟。被告有無權利進展施工？?最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件詳細應用法律假設干問題的解釋?第二條規(guī)定：建筑區(qū)劃內符合以下條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：〔一〕具有構造上的獨立性，可以明確區(qū)分；〔二〕具有利用上的獨立性，可以排他使用；〔三〕可以登記成為特定業(yè)主所有權的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建立單位銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。建立部?商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)那么?第五條：商品房按“套〞或“單元〞出售，商品房的銷售面積即為購房者所購置的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。第七條：商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共有墻及非共用墻兩種。商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻均為共用墻，共用墻墻體程度投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體程度投影面積全部計入套內墻體面積。建立部?公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行方法?規(guī)定：建筑物承重構造部位〔包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和根底等〕、外墻面等屬于住宅的共用部位、非專有部分。根據以上兩部規(guī)定可知專有部分的界定區(qū)分內外部關系界定標準不同：在區(qū)分所有權人之間有關建筑物的維護、管理、使用等內部關系上，專有部分是以“最后粉刷表層〞為界限的，而在區(qū)分所有權人與第三人之間的有關房屋買賣、租賃、投保、納稅等外部關系上那么以壁心為界限。業(yè)主對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但這一權利的行使不能超過應有的界限，否那么就要承擔相應的法律責任。案例：原告與被告均系某小區(qū)業(yè)主，兩家房屋相鄰，被告居住在原告樓上。雙方入住房屋后，被告將其房屋主臥室衛(wèi)生間南側的隔斷墻改建，向南推移了38厘米，并對其改建后的主臥室衛(wèi)生間進展了防水處理。原告得知被告的改建行為后訴諸法院，要求被告將隔墻恢復原狀，并賠禮抱歉，賠償原告房屋因被告的改建行為造成的返潮起皮損失。二、專有權行使的限制根據前文關于業(yè)主專有部分的法律規(guī)定可知，衛(wèi)生間屬于業(yè)主專有部分，大多數(shù)人可能會據此認為既然是我自己的東西，那我有權按照自己的意愿變動，別人無權干預。?住宅室內裝飾裝修管理方法?第五條規(guī)定：“住宅室內裝飾裝修活動，制止以下行為：㈠未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重構造；㈡將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；可見，在物業(yè)領域，即使是專有權，業(yè)主在行使權利時也不是毫無限制的。法律關于業(yè)主專有權行使限制的相關規(guī)定：?物權法?第七十一條：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權益。第七十七條：業(yè)主不得違背法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。第八十三條第一款：業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。?物業(yè)管理條例?第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)效勞企業(yè)。物業(yè)效勞企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的制止行為和本卷須知告知業(yè)主。遵紀守法光榮違法亂紀可恥?住宅室內裝飾裝修管理方法?第五條：住宅室內裝飾裝修活動，制止以下行為：(一〕未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重構造；〔二〕將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；〔三〕擴大承重墻上原有的門窗尺寸，撤除連接陽臺的磚、混凝土墻體；〔四〕損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；〔五〕其他影響建筑構造和使用平安的行為。第七條：住宅室內裝飾裝修超過設計標準或者標準增加樓面荷載的，應當經原設計單位或者具有資質等級的設計單位提出設計方案。第八條：改動衛(wèi)生間、廚房間防水層，應當按照防水標準制訂施工方案，并做閉水試驗。第十五條第二款：裝修人對住宅進展裝飾裝修前，應當告知鄰里。?建筑裝飾裝修工程施工質量驗收標準?第規(guī)定：建筑裝飾裝修工程施工中，嚴禁違背設計文件擅自改動建筑主體承重構造或主要使用功能，嚴禁未經設計確認和有關部門批準擅自拆改水暖電燃氣通訊等配套設施。總結以上法律法規(guī)規(guī)定，法律對業(yè)主專有權的限制主要表如今如下三方面：一、業(yè)主行使權利不能危及建筑物的平安，不能損害其他業(yè)主的合法權益。危及建筑物平安的斷定：一般都需要通過專業(yè)鑒定來確定，當然對于通過日常的生活經歷或其他證據可以確定的，也不是必需要鑒定。損害其他業(yè)主合法權益的斷定：該種斷定并非單純的事實認定，還涉及到利益衡量。一般訴訟實務中法院多以業(yè)主行使專有權帶來的利益與其給其他業(yè)主帶來的破壞影響比較，假如利益小于破壞，那么就可以認定為“損害了其他業(yè)主合法權益〞。二、不得隨意住宅改商戶?物權法?并未制止業(yè)主將住宅改為商戶，但明確規(guī)定需要遵守法律、法規(guī)的規(guī)定并需經有利害關系的業(yè)主同意。目前關于業(yè)主該商戶的相關規(guī)定包括：1、需要到工商局登記?！?國家工商行政管理總局關于住所(經營場所)登記有關問題的通知?明確規(guī)定了需要登記以及登記所需材料?！?、需要經所有有利害關系的業(yè)主同意。?最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件詳細應用法律假設干問題的解釋?第十一條：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主懇求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進展抗辯的，人民法院不予支持。

三、住宅裝飾裝修的特別限制我國對物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要表達在兩個法律文件中：〔一〕?物業(yè)管理條例?該條例涉及到裝飾裝修的規(guī)定包括以下兩條。第53條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的制止行為和本卷須知告知業(yè)主。第46條：對物業(yè)管理區(qū)域內違背有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理?！捕?住宅室內裝飾裝修管理方法?是專門的裝飾裝修管理的部門規(guī)章。三、裝飾裝修本卷須知裝飾裝修在物業(yè)領域是不可防止的一個環(huán)節(jié)，且在實務中因裝飾裝修導致的鄰里沖突、業(yè)主與物業(yè)公司的沖突較多，因此為了標準業(yè)主的裝飾裝修行為，法律規(guī)定了嚴格的操作程序及業(yè)主應遵守的相關義務。報建程序提交材料告知〔重點〕裝修制止和本卷須知

簽訂協(xié)議監(jiān)視檢查開工驗收一、裝飾裝修流程〔一〕報建程序：

向物業(yè)企業(yè)或管理單位申請，填申請表?！捕程峤徊牧稀?〕房屋所有權證〔或者證明其合法權益的有效憑證〕?！?〕申請人身份證件?！?〕非業(yè)主使用人還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明?！?〕委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關資質證書的復印件?！?〕裝飾裝修方案。變動建筑主體或者承重構造的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案。經有關部門批準裝修方案的批準文件?！踩掣嬷仓攸c、難點〕

1、裝修制止事項裝修行為一1〕先試分析以下裝修行為是否妥當？大梁能動嗎？大梁是承重構件，不能隨意動！裝修行為二陽臺能改為廚房嗎？第五條第二項：不能將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、效勞間裝修行為三保溫墻節(jié)能窗節(jié)能綠化

因裝修破壞節(jié)能設施，可以嗎？

第五條第四項：不得損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果。裝修行為四鋪磚

構造層水泥層任意處理大廳地面，可以嗎？第五條第五項：不得影響建筑構造和使用平安的行為。第七條：住宅室內裝飾裝修超過設計標準或標準增加樓面荷載的，應當經原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案。構造層關系房屋平安，水泥層起到保護構造層的用．不得隨意破壞！?住宅室內裝飾裝修管理方法?第5條規(guī)定，住宅室內裝飾裝修活動制止以下行為：〔1〕未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重構造〔2〕將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、效勞間?！?〕擴大承重墻上原有的門窗尺寸，撤除連接陽臺的磚、混凝土墻體?！?〕損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果。〔5〕其他影響建筑構造和使用平安的行為。裝修行為五1〕先試分析以下裝修行為是否妥當？2、裝修應本卷須知搭建建筑物、構筑物，可以嗎？第六條第一項：要經過城市規(guī)劃部門批準裝修行為六能封陽臺嗎？

能在外面隨意裝空調嗎？

第六條第二項：改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗要經過城市規(guī)劃部門批準第六條第三項規(guī)定：改動供暖管道和設施，要經供暖管理單位批準改動供暖管道和設施可以嗎？裝修行為七同樣道理：第六條第四項規(guī)定：拆改燃氣管道和設施,要經燃氣管理單位批準28第八條：改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應當按照防水標準訂施工方案，并做閉水試驗。裝修行為八2〕小結得出結論：A、裝修活動中未經批準不得有四項的行為即為?住宅室內裝飾裝修管理方法?第６條的規(guī)定：〔2〕改變住宅外立面，在非承重外墻上開、窗?！?〕拆改供暖管道和設施。〔4〕拆改燃氣管道和設施。應當經城市規(guī)劃行政主管部門批準應經供暖管理單位批準應經燃氣管理單位批準〔1〕搭建建筑物、構筑物。B、要注意的兩條規(guī)定〔第７條和第８條的規(guī)定〕第七條：住宅室內裝飾裝修超過設計標準或標準增加樓面荷載的，應當經原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案。第八條：改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應當按照防水標準訂施工方案，并做閉水試驗。1、更改空間：將三個臥室改為四個臥室，打了一個承重墻后砌了兩面墻。封閉了觀景陽臺并加了防護欄，撤除了連接陽臺的磚、混凝土墻體，將陽臺與原室內空間連為一體；2、將與次臥室相鄰的儲藏室改為第二個衛(wèi)生間；3、在一個非承重墻上部開了一扇窗，在非承重墻下部打了一個高2米、寬1米的長方形空間，準備設置一下“隱形酒柜〞，結果使一墻之隔的業(yè)主李某家中已經貼好的壁畫出現(xiàn)鼓泡和部分破裂的現(xiàn)象；4、敲掉了衛(wèi)生間地面的瓷磚，代之以“馬賽克〞，結果使衛(wèi)生間地面的構造層和防水層受到破壞，樓下的業(yè)主陳某的衛(wèi)生間因此出現(xiàn)了滲水問題。5、對原暖氣管道改線以增加冬季洗澡的溫度，造成供暖水流阻滯，結果使樓下5戶居民的暖氣溫度一直上不去，冬季室溫甚至達不到10度。案例考慮：【案例１】某業(yè)主張某購置了花苑小區(qū)位于頂層的新房后進展了裝修。其裝修行為是否妥當，違背了哪些法律規(guī)定？第5條第1項〔主體、承重〕第6條第2項〔經規(guī)劃部門批準〕第5條第3項第5條第2項不違背行政法規(guī)，但不能進犯別人權益第八條〔防水施工，閉水試驗〕第6條第3項經供暖單位批準〔四〕簽訂住宅室內裝飾裝修效勞協(xié)議裝修人或裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理效勞協(xié)議。該協(xié)議應當包括以下內容：〔1〕裝飾裝修工程的施行內容?！?〕裝飾裝修工程的施行期限。〔3〕允許施工的時間?！?〕廢棄物的清運與處理。〔5〕住宅外立面設計及防盜