紅山市場(chǎng)項(xiàng)目策劃方案

烏魯木齊紅山市場(chǎng)改造工程前期策劃方案主題概念：商機(jī)就在對(duì)生活創(chuàng)新思維中！人類社會(huì)前深入，物質(zhì)生產(chǎn)就會(huì)發(fā)展一大步！人類生活方式改變，必定促進(jìn)社會(huì)生產(chǎn)大改變！破解人類生活密碼，就會(huì)發(fā)覺無窮無盡商業(yè)信號(hào)！要尋找商業(yè)機(jī)會(huì)，首先從創(chuàng)新生活方式開始！紅山市場(chǎng)商業(yè)機(jī)會(huì)，就在對(duì)受眾生活創(chuàng)新思維中！用新經(jīng)營(yíng)理念應(yīng)對(duì)老經(jīng)營(yíng)模式！用新產(chǎn)品顛覆老概念！創(chuàng)新思維，是紅山市場(chǎng)重塑輝煌必由之路！方案主旨：1、經(jīng)過針對(duì)性市場(chǎng)調(diào)研和分析、找準(zhǔn)紅山市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)定位、形象定位、功效定位、價(jià)格定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)概念提醒、使紅山市場(chǎng)愈加符合市場(chǎng)需求，為紅山市場(chǎng)快速拉感人氣、提升形象、重塑輝煌奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2、經(jīng)過對(duì)紅山市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)提醒和分析，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、投入、開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行很好控制，并有效地回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)紅山市場(chǎng)效益最大化，為烏魯木齊軍民共建、社會(huì)發(fā)展作出更大貢獻(xiàn)！3、經(jīng)過招商策略、傳輸策略制訂，并科學(xué)開展整合營(yíng)銷推廣、細(xì)分市場(chǎng)，有效挖掘和搜尋目標(biāo)客戶，為招商尋求最好通道、達(dá)成快速招商目標(biāo)及久遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

一、項(xiàng)目背景一、紅山市場(chǎng)改造已迫在眉睫紅山市場(chǎng)地處華凌商圈，地段優(yōu)越、人氣較旺，經(jīng)過多年培育，已進(jìn)入商業(yè)運(yùn)行成熟階段，快速提升項(xiàng)目品牌形象、應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打壓，重塑紅山市場(chǎng)輝煌已迫在眉睫！二、紅山市場(chǎng)重塑輝煌機(jī)會(huì)很多烏魯木齊家居、建材、家電、五金賣場(chǎng)較多、同質(zhì)化嚴(yán)重，項(xiàng)目定位和運(yùn)行極難擺脫同質(zhì)化，極難形成強(qiáng)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。各大賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)“冰火兩重天”，有車水馬龍、生意興隆，有冷冷清清、經(jīng)營(yíng)慘淡！在此情況下，紅山市場(chǎng)找準(zhǔn)市場(chǎng)定位、找準(zhǔn)發(fā)展方向，快速突圍、快速成長(zhǎng)機(jī)會(huì)大增！三、烏魯木齊各種家居、建材、家電、五金賣場(chǎng)缺乏專業(yè)性，為紅山市場(chǎng)快速崛起提供了很好環(huán)境條件因?yàn)闉豸斈君R各種家居、建材、家電、五金賣場(chǎng)前期概念、形象、功效、策略、模式等定位缺乏專業(yè)性，各家居、建材、家電、五金賣場(chǎng)沒有形成自己獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，極難參加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、更難實(shí)現(xiàn)久遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，為紅山市場(chǎng)快速崛起提供了很好環(huán)境條件。四、國(guó)務(wù)院32號(hào)文件出臺(tái)，為紅山市場(chǎng)快速崛起、重塑輝煌奠定了堅(jiān)實(shí)政策基礎(chǔ)確立四個(gè)主要地位——第一：是中國(guó)能源資源戰(zhàn)略基地第二：是西部地域經(jīng)濟(jì)增加主要支點(diǎn)第三：是中國(guó)向西開放主要門戶第四：是中國(guó)西北戰(zhàn)略屏障新疆在全國(guó)發(fā)展和穩(wěn)定大局中具備特殊主要戰(zhàn)略地位，新疆經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將會(huì)晤臨前所未有機(jī)會(huì)，烏魯木齊作為新疆經(jīng)濟(jì)基點(diǎn)，發(fā)展機(jī)會(huì)更大，紅山市場(chǎng)機(jī)會(huì)就更多。五、新疆社會(huì)和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為紅山市場(chǎng)重新定位、重塑輝煌奠定了良好基礎(chǔ)初步統(tǒng)計(jì)，——新疆生產(chǎn)總值3400億元，較增加70.8％。完成固定資產(chǎn)投資1850億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10120元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額846.5億元，增加91.1％。接待境外游客43.84萬人次、旅游外匯收入1.62億美元，增加59.2％和63.6％；接待國(guó)內(nèi)游客2126萬人次，國(guó)內(nèi)旅游收入192．92億元，增加1.2倍和1.3倍。外貿(mào)進(jìn)出口總額137.16億美元，其中：出口115.03億美元、進(jìn)口22.13億美元。金融機(jī)構(gòu)年末各項(xiàng)存款余額4615億元、各項(xiàng)貸款余額2685億元。六、烏魯木齊房地產(chǎn)快速發(fā)展，為紅山市場(chǎng)重新定位、重塑輝煌奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)1、烏魯木齊市房地產(chǎn)投資和消費(fèi)勢(shì)頭強(qiáng)勁、對(duì)紅山市場(chǎng)有很大拉動(dòng)作用據(jù)烏市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—11月份，烏市房地產(chǎn)銷售額首次突破百億元大關(guān)，達(dá)成105.86億元，同比增加66.36%；累計(jì)售出商品房面積398.71萬平方米，同比增加27.15%，其中住宅銷售面積達(dá)379.02萬平方米，同比增加29.22%，銷售額達(dá)95.97億元，同比增加69.27。同時(shí)，更令人關(guān)注是，商品房銷售價(jià)格也一路飆升，繼9月份首府新建商品房銷售價(jià)格以21.1%同比漲幅位居全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅首位后，10月份，首府房?jī)r(jià)再次以18.5%漲幅位居全國(guó)第二。2、烏魯木齊市房地產(chǎn)投資和消費(fèi)將連續(xù)增加，為紅山市場(chǎng)發(fā)展帶來機(jī)遇據(jù)調(diào)查分析，，預(yù)計(jì)烏魯木齊房地產(chǎn)施工和完工面積均比增加150萬㎡以上，同比增加40%以上。而住宅銷售均價(jià)將增加10%左右，達(dá)成3300元/㎡左右。1月份，首府商品房成交面積為28.26萬平方米，與去年同比增加了60.39%，其中商品住宅為24.82萬平方米，與去年同比增加54.45%。截止1月份，烏魯木齊市累計(jì)商品房可售面積為641.81萬平方米，市場(chǎng)供給與12月份基本持平，預(yù)計(jì)商品房總供給量為500多萬平方米。3、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整較大，投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向住宅投資，為紅山市場(chǎng)重新定位、重塑輝煌提供了寬廣市場(chǎng)空間，烏魯木齊市住宅投資占房地產(chǎn)投資總額比重由79.52%提升到89.73%，增加了10.21%。這一數(shù)據(jù)顯示，烏市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)正在發(fā)生著巨大改變，投資重點(diǎn)越發(fā)轉(zhuǎn)向住宅，而這一改變，必將會(huì)給首府房產(chǎn)市場(chǎng)帶來影響。4、烏魯木齊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中化特點(diǎn)，也為紅山市場(chǎng)發(fā)展帶來機(jī)遇烏魯木齊城市布局呈“雙中心、組團(tuán)式”形態(tài)。其中，市區(qū)南中心為大十字一帶，北中心為北京路衛(wèi)星廣場(chǎng)一帶。市區(qū)規(guī)劃為九個(gè)集團(tuán)片區(qū)，即天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)、東山卡子灣區(qū)、機(jī)場(chǎng)區(qū)、北站區(qū)、西站區(qū)、頭屯河區(qū)。城市中心區(qū)由天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)部分組成，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。城市周圍區(qū)由頭屯河區(qū)、東山區(qū)等組成，重點(diǎn)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)。在優(yōu)化天山區(qū)、沙依巴克區(qū)等中心城區(qū)內(nèi)部布局基礎(chǔ)上，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、頭屯河區(qū)、東山區(qū)。形成城市中心區(qū)表現(xiàn)繁榮，城市邊緣區(qū)表現(xiàn)實(shí)力布局結(jié)構(gòu)。而在這么總體布局基礎(chǔ)上，烏市商業(yè)形成了一個(gè)關(guān)鍵商圈、六大中心商圈及在此基礎(chǔ)上十二條主要商業(yè)街。其中，一個(gè)關(guān)鍵商圈指以中山路為關(guān)鍵商圈；六大中心商圈指火車南站、二道橋、小西門、鐵路局、西虹路華凌、友好路等六大商圈；十二條商業(yè)街包含初具規(guī)模或正在發(fā)展商業(yè)街、金融街、建材家俱、美食文化街、機(jī)電產(chǎn)品街、民族商貿(mào)旅游街、科技街、時(shí)裝鞋帽街、通信電子街、電腦軟件街、婦幼用具街等特色商業(yè)或?qū)I(yè)街。5、—烏魯木齊市房地產(chǎn)開發(fā)向“規(guī)?；卑l(fā)展、為紅山市場(chǎng)發(fā)展提供了參考和市場(chǎng)支撐點(diǎn)，烏魯木齊開發(fā)規(guī)模在10萬平方米樓盤有25個(gè)，其中超出30萬平方米項(xiàng)目共10個(gè)。據(jù)調(diào)查，，開發(fā)規(guī)模在10萬平方米樓盤將有28個(gè)，其中超出30萬平方米項(xiàng)目共15個(gè)，還有3個(gè)項(xiàng)目總規(guī)模將超出100萬平方米。烏市房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況及激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)都決定了其未來開發(fā)必將向“規(guī)?；卑l(fā)展，這么，現(xiàn)有為紅山市場(chǎng)提供了參考，又為紅山市場(chǎng)提供了更多終端市場(chǎng)支撐。6、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展快速、規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)逐步形成新疆區(qū)商業(yè)用房施工面積298萬平方米，施工面積358萬平方米，商業(yè)用房施工面積298萬平方米，其中新開工面積119萬平方米，商業(yè)施工面積306.68萬平方米，商業(yè)施工面積256萬平方米，—商業(yè)用房開發(fā)總量突破近1000萬平方米，烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)向規(guī)模化經(jīng)營(yíng)形態(tài)發(fā)展，大賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)逐步形成，綜合買場(chǎng)如華凌、美居物流園、天山百貨、國(guó)貿(mào)、匯佳時(shí)代、友好百盛。大型超市如家樂福、好故鄉(xiāng)、專業(yè)市場(chǎng)如賽博特汽車城、友好汽車城、天興氣配城、亞中機(jī)電市場(chǎng)、王家梁鋼材市場(chǎng)。餐飲如江南王子飯店、全聚德。7、大商圈特征日趨顯著、紅山市場(chǎng)再鑄輝煌指日可待！烏魯木齊市政府提出了首府“建設(shè)當(dāng)代化國(guó)際商貿(mào)城戰(zhàn)略規(guī)劃。”按照“大經(jīng)貿(mào)，專業(yè)化”發(fā)展思緒后，商業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展,從大商圈（一個(gè)關(guān)鍵商圈及輻射幾個(gè)小商圈）角度思索，烏魯木齊市可劃分為兩大主力商圈和四大次主力商圈：兩大主力商圈即中山路商圈（輻射大小十字、大小西門）和火車南站商圈（輻射長(zhǎng)江路，黃河路等）；三大次主力商圈即二道橋商圈，友好華凌商圈和鐵路局商圈。紅山市場(chǎng)地處友好華凌商圈交通關(guān)鍵點(diǎn)上，加上多年經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，商業(yè)地位越來越突出，只要主動(dòng)對(duì)應(yīng)市場(chǎng)格局改變，加大前期策劃、招商及改造力度，加強(qiáng)運(yùn)行管理，紅山市場(chǎng)再造輝煌指日可待！七、項(xiàng)目地塊商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)——華凌片區(qū)市場(chǎng)情況烏魯木齊華凌綜合批發(fā)市場(chǎng)概況

烏魯木齊華凌綜合批發(fā)市場(chǎng)位于烏魯木齊市水磨溝區(qū)，占地面積1500畝，已投入營(yíng)運(yùn)建筑面積100多萬平方米，以各類建筑裝飾材料、家俱、家電、日用百貨批發(fā)零售為主，內(nèi)設(shè)12大類、50多個(gè)專業(yè)類別市場(chǎng)。市場(chǎng)內(nèi)有工商、稅務(wù)、質(zhì)量監(jiān)督、二類口岸、銀行、郵電、通信、信息網(wǎng)絡(luò)、貨運(yùn)搬運(yùn)、治安、消防等全方位為經(jīng)營(yíng)廠商服務(wù)，并有抵達(dá)市內(nèi)各處公交車在市場(chǎng)內(nèi)始發(fā)或經(jīng)過市場(chǎng)，交通十分便利，來自全國(guó)近萬家著名廠商在市場(chǎng)內(nèi)直銷。

即使華凌市場(chǎng)已經(jīng)有了一定市場(chǎng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，近幾年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展也取得了一定進(jìn)步，但相對(duì)微弱市場(chǎng)規(guī)劃管理、混亂市場(chǎng)排放、老化和落后基礎(chǔ)設(shè)施等問題，使華凌市場(chǎng)發(fā)展水平和內(nèi)地同類城市在市場(chǎng)總體上還有一定差距。伴隨市場(chǎng)進(jìn)步，人們生活水平提升，競(jìng)爭(zhēng)壓力不停加大，一個(gè)專業(yè)化、當(dāng)代化、科技化市場(chǎng)更能適應(yīng)市場(chǎng)需要。華凌市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布情況（1）平面規(guī)劃圖（2）各業(yè)態(tài)百分比各業(yè)態(tài)占地面積百分比（總計(jì)100單位）業(yè)態(tài)分布（按照占地面積）租金情況區(qū)域租金情況平均租金華凌家俱城租金－1F7元/平米/天2F18元/平米/天3F8.5元/平米/天6F3.75元/平米/天9.6元/平米/天燈具市場(chǎng)外斜坡租金(油漆店)8平米3.5萬/年11.98元/天/平米華凌商場(chǎng)門口特賣場(chǎng)平均租金：8.76-10.95元/平米/天華凌商貿(mào)城1F14元/平米/天4F5元/平米/天9.5元/平米/天建材市場(chǎng)租金3.7元/㎡/天寵物市場(chǎng)租金市場(chǎng)入口處5.5元/㎡/天，但據(jù)店主所講，當(dāng)初轉(zhuǎn)讓者從華凌市場(chǎng)租過明年租金僅為元，折合1.4元/㎡/天；平房?jī)?nèi)商鋪，一樓租金約為6元/㎡/天，二樓租金約為4.5元/㎡/天；4.38元/㎡/天總平均租金：8.15元/平米/天（4）經(jīng)營(yíng)情況華凌市場(chǎng)人氣旺盛，發(fā)展勢(shì)頭良好，逐步發(fā)揮著新疆批發(fā)零售市場(chǎng)領(lǐng)頭羊作用，政府對(duì)華凌市場(chǎng)也比較重視，對(duì)其有政策上照料，華凌市場(chǎng)逐步發(fā)揮著新疆對(duì)中西亞和內(nèi)地物資流通樞紐作用。即使華凌市場(chǎng)已經(jīng)有了一定市場(chǎng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，近幾年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展也取得了一定進(jìn)步，但相對(duì)微弱市場(chǎng)規(guī)劃管理、混亂市場(chǎng)排放、老化和落后基礎(chǔ)設(shè)施等問題，使華凌市場(chǎng)發(fā)展水平和內(nèi)地同類城市市場(chǎng)總體上還有一定差距。伴隨市場(chǎng)進(jìn)步，人們生活水平提升，競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，市場(chǎng)迫切需要一個(gè)專業(yè)化、當(dāng)代化、科技化市場(chǎng)。八、同類物業(yè)片區(qū)商業(yè)態(tài)勢(shì)——廣匯美居物流園市場(chǎng)情況1、總體規(guī)劃“廣匯美居物流園”工程由新疆廣匯實(shí)業(yè)有限企業(yè)控股子企業(yè)“新疆亞中物流商務(wù)網(wǎng)絡(luò)有限責(zé)任企業(yè)”自開始投資建設(shè)。一、二期工程于12月正式投入運(yùn)行，主要以商鋪?zhàn)赓U為主，現(xiàn)出租率已達(dá)可租面積93%。三期工程于4月開始開工，主要以建設(shè)與一、二期工程相配套商品房住宅小區(qū)為主，其中，“美林閣”小區(qū)已全部建成并基本銷售完成，“美林花源”小區(qū)于5月業(yè)已開工，5月開始開工，計(jì)劃用兩年時(shí)間完成，總建筑面積約31.7萬平方米。A區(qū)—1F辦公家俱鋼木家俱文件柜1F中等家俱2F中高檔家俱3F精品家俱4F窗簾布藝B區(qū)—1F庫房1F墻磚地磚2F潔具衛(wèi)浴高檔水暖高檔五金櫥柜3F精品家俱4F會(huì)展中心C區(qū)—1F庫房1F木地板實(shí)木門防盜門2F地毯墻紙壁紙酒店用具3F鞋帽箱包服裝文體家居飾品4F百貨工藝品化裝品絹花D區(qū)—1F民用家俱地產(chǎn)家俱1F家電2F家電音響3F豪華家俱4F房產(chǎn)超市家裝企業(yè)樣板間E區(qū)—1F休閑區(qū)燈飾1F銀行2F銀行2、建設(shè)規(guī)模

廣匯美居物流園坐落于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，東接河灘高速公路，南臨蘇州快速路，西臨天津路，北京路近在咫尺，距阿勒泰路僅一公里。占地1400余畝，建筑總面積約134.39萬平方米，總投資25.88億元人民幣，是大型當(dāng)代化綜合性商品交易中心。。一期已開發(fā)土地面積600余畝，建成經(jīng)營(yíng)面積71.36萬平方米，是新疆維吾爾自治區(qū)和烏魯木齊市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，被國(guó)家"863"計(jì)劃列為引導(dǎo)項(xiàng)目。是現(xiàn)在全國(guó)單體建筑面積最大，市場(chǎng)規(guī)模第一、軟硬件環(huán)境最好、商品種類最為齊全以建材產(chǎn)品為主，集物流、信息流、資金流于一體大型當(dāng)代化物流交易平臺(tái)，內(nèi)設(shè)30大類專業(yè)市場(chǎng)。廣匯美居物流園可容納商戶總量為5000至6000家。3、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)廣匯美居物流園是現(xiàn)在全國(guó)單體建筑面積最大，市場(chǎng)規(guī)模第一、軟硬件環(huán)境最好、商品種類最為齊全以建材產(chǎn)品為主，集物流、信息流、資金流于一體大型當(dāng)代化物流交易平臺(tái)，內(nèi)設(shè)30大類專業(yè)市場(chǎng)，囊括全球高品質(zhì)建筑材料、裝飾材料、陶瓷衛(wèi)浴、家俱、家居用具、建筑機(jī)械、墻地面飾材、油漆化工、五金機(jī)電、燈具電料以及配送中心、倉儲(chǔ)式大賣場(chǎng)、托運(yùn)市場(chǎng)等。4、商業(yè)設(shè)施（1）基礎(chǔ)設(shè)施庫區(qū)面積300000㎡配套住宅150000㎡餐飲休閑26000㎡暫時(shí)貨物周轉(zhuǎn)庫0㎡二類口岸15000㎡停車位8000個(gè)招投標(biāo)大廳㎡出入口144個(gè)自動(dòng)扶梯128部洗手間38個(gè)貨梯21部觀光電梯4部會(huì)展中心1個(gè)商務(wù)中心1個(gè)（2）硬件設(shè)施廣匯美居物流園定位于高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高要求招商、高水平管理、高端服務(wù)。高空間、大跨度全鋼結(jié)構(gòu)建筑給商戶和消費(fèi)者提供了人性化經(jīng)營(yíng)和購(gòu)物環(huán)境；超大型室內(nèi)中央空調(diào)系統(tǒng)堪稱一流；168部自動(dòng)扶梯和垂直電梯組成園區(qū)內(nèi)通暢立體交通網(wǎng)絡(luò)；19800個(gè)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)結(jié)點(diǎn)構(gòu)建了網(wǎng)上購(gòu)物信息平臺(tái)，寬帶極速之旅達(dá)成國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平。以對(duì)外貿(mào)易為發(fā)展平臺(tái)，針對(duì)中亞五國(guó)，建立了外商貿(mào)易商務(wù)中心并以開始運(yùn)作。園區(qū)內(nèi)外交通寬暢便利，3600個(gè)泊車位進(jìn)出自由；5輛電瓶車招手即停，在園區(qū)循環(huán)無償接送消費(fèi)者；近30萬平方米超大型倉儲(chǔ)場(chǎng)地為廠商設(shè)置倉庫，專業(yè)化倉儲(chǔ)管理、配送服務(wù)、裝卸服務(wù)、貨運(yùn)服務(wù)，組成了方便、迅捷物流系統(tǒng)。配置300輛無償配送貨車輻射全市，將美居人性化服務(wù)送到每位消費(fèi)者家中。

會(huì)展中心--軟硬件設(shè)施齊全、功效完善會(huì)展中心，具備舉行各種國(guó)際、國(guó)內(nèi)大型會(huì)展要求。另外，專門為新疆周圍八個(gè)國(guó)家及全疆86個(gè)縣市建立名、優(yōu)、特、新產(chǎn)品展廳，已成功舉行各種形式國(guó)際博覽會(huì)和組織采購(gòu)交易團(tuán)體洽談會(huì)，為拓展進(jìn)出口貿(mào)易，為國(guó)內(nèi)外商品成功搭建了商品交易平臺(tái)，以形成立足新疆、服務(wù)全國(guó)、輻射國(guó)外主要物資集散地。

特色產(chǎn)品展示區(qū)――搭建有10萬平米對(duì)外貿(mào)易商品展示平臺(tái)，建立了俄羅斯等中亞五國(guó)國(guó)際名優(yōu)品牌及國(guó)內(nèi)包含上海、浙江、廣州、福建等民用特色產(chǎn)品展示區(qū)。5、租金水平廣匯美居物流園各個(gè)經(jīng)營(yíng)園區(qū)，因其地理位置、樓層和經(jīng)營(yíng)品種不一樣，租金也稍有區(qū)分，但總體上來看，差異不大，依照市調(diào)結(jié)果能夠算出平均租金為2.20元/天/平方米。抽樣市調(diào)表（以C棟為例）樓層租金情況1F25平米，一年租金2.5萬。租金2.74元/平米/天2F2.55元/平米/天4F過道25平米，一年租金5000塊。租金0.55元/平米/天非過道鋪位租金約1.1—1.65元/平米/天總平均：2.22元/平米/天九、紅山市場(chǎng)市場(chǎng)情況烏魯木齊紅山市場(chǎng)概況與華凌市場(chǎng)僅一路之隔紅山市場(chǎng)片區(qū)主要由玻璃市場(chǎng)、窗簾市場(chǎng)以及廣告牌匾制作、日雜用具及各種小商品商鋪等組成，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括玻璃、塑料制品、各種格調(diào)窗簾、日雜用具、不銹鋼加工、廣告牌匾等眾多方面。在此次市調(diào)過程中，采取宏觀把控、抽樣調(diào)查相結(jié)合方式，在宏觀了解整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況同時(shí)，重點(diǎn)選取有代表性市場(chǎng)走訪，力爭(zhēng)所得數(shù)據(jù)全方面、準(zhǔn)確、有參考價(jià)值。業(yè)態(tài)分布情況主要業(yè)態(tài)：玻璃加工、塑料制品、窗簾布藝、日雜用具、廣告牌匾、不銹鋼加工等業(yè)態(tài)組成表經(jīng)營(yíng)種類占整個(gè)商圈百分比玻璃加工20%塑料制品8%窗簾布藝15%不銹鋼加工30%日雜用具10%廣告牌匾15%其它2%租金水平市場(chǎng)名稱業(yè)態(tài)類型鋪位名稱位置面積抽樣租金平均租金水平玻璃市場(chǎng)主營(yíng)各種類型玻璃制品超美玻璃市場(chǎng)入口處60—70㎡（兩間門面）4萬/年（1.8元/㎡/天）租金在1.8—3.2元/平方米/天，平均租金2.4元/平方米/天。太陽人特種玻璃市場(chǎng)內(nèi)部90—100㎡（三間門面）6—7萬/年（1.8元/㎡/天）惠源窗簾市場(chǎng)主營(yíng)各種格調(diào)窗簾、布藝曉薇麗布藝名店負(fù)一層90—100㎡13萬/年（3.3元/㎡/天）5.7元/㎡/天經(jīng)典布藝一層90—100㎡（三間門面）40萬/年（9元/㎡/天）轉(zhuǎn)讓鋪面二層80—90㎡電話問詢價(jià)格為16萬。（4.7元/㎡/天）紅山窗簾市場(chǎng)主營(yíng)各種格調(diào)窗簾、布藝順達(dá)布藝市場(chǎng)入口處40㎡4萬/年（2.8元/㎡/天）2.15元/㎡/天陽光布藝市場(chǎng)內(nèi)部10㎡1．5元/㎡/天部隊(duì)地塊庫房0.6—0.8元/平方米/天、靠庫房附近1.2—1.6元/平方米/天、窗簾、日雜用具2.5—2.8元/平方米/天。平均租金1.4元/平方米/天?；菰词袌?chǎng)租金在2—3.5元/平方米/天，平均租金2.7元/平方米/天經(jīng)營(yíng)情況調(diào)研市場(chǎng)均為老經(jīng)營(yíng)商戶，因?yàn)樾陆厥獯箨懶詺夂?，冬季異常干冷，造成房地產(chǎn)業(yè)有顯著季節(jié)性特征，所以，與之相關(guān)裝飾裝修，如窗簾布藝、玻璃塑鋼等都有比較顯著淡旺季改變。在此經(jīng)營(yíng)商戶大部分已經(jīng)在此經(jīng)營(yíng)很多年，對(duì)此處相當(dāng)熟悉，而且有很大部分有大量老客戶，所以，假如舊市場(chǎng)拆遷，他們絕大部分會(huì)選擇就近選鋪。十、推論基于以上分析，我們能夠得出以下推論：華凌已經(jīng)有了很大規(guī)模效應(yīng)，紅山市場(chǎng)假如沒有全新定位、獨(dú)特經(jīng)營(yíng)模式和完善管理，想在短期內(nèi)趕超華凌市場(chǎng)有很大難度。本項(xiàng)目地處華凌市場(chǎng)對(duì)面，巧妙利用華凌規(guī)模效應(yīng)和人氣效應(yīng)輻射下，將很有市場(chǎng)潛力。烏魯木齊“壓縮”商業(yè)用房樓盤開發(fā)，投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)型住宅，所以，像紅山市場(chǎng)這么位置好、設(shè)計(jì)合理、價(jià)位適宜商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將有很大機(jī)會(huì)。因本項(xiàng)目有低投資和適當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期兩大優(yōu)勢(shì)，在短時(shí)間內(nèi)，本項(xiàng)目標(biāo)租金將低于華凌市場(chǎng)，方可凸顯項(xiàng)目吸引力。本項(xiàng)目要想愈加好吸引消費(fèi)者，抗衡華凌市場(chǎng)，躲避華凌市場(chǎng)現(xiàn)在所面臨缺點(diǎn)，作出自己特色，作出自己和華凌市場(chǎng)差異化、學(xué)習(xí)內(nèi)地和世界上成功市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)定位，并引進(jìn)當(dāng)代化、科技化營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)理念是首選要考慮。尤其是對(duì)于經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)選擇和規(guī)劃上可能在很大程度上決定了本項(xiàng)目未來發(fā)展。本項(xiàng)目要做好現(xiàn)在紅山商戶工作，爭(zhēng)取全部吸入這些商戶，以給項(xiàng)目開啟造勢(shì)，而且經(jīng)過口碑傳輸從而帶動(dòng)項(xiàng)目標(biāo)招商。二、項(xiàng)目定位（一）定位流程市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析開發(fā)商目標(biāo)可利用資源項(xiàng)目分析客戶定位形象定位終端客戶定位：日常百姓人家市場(chǎng)之大、勝過全部產(chǎn)業(yè)商機(jī)之多、在百姓生活每個(gè)步驟他們是：1、城市居民2、企業(yè)職員3、農(nóng)民、牧民、團(tuán)場(chǎng)職員……4、社會(huì)各個(gè)階層終端客戶心理特征1、創(chuàng)新生活理念帶來震撼！2、對(duì)幸福生活渴望3、平凡而溫馨生活需求4、人性化服務(wù)滿足經(jīng)營(yíng)戶定位：家居、生活用具連鎖企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力之強(qiáng)、勝過無數(shù)小店商機(jī)之多、沿自獨(dú)一無二模式和管理他們是：1、家居、生活用具連鎖企業(yè)2、特色飾品經(jīng)銷企業(yè)經(jīng)營(yíng)戶特征1、有創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式2、有很好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)3、愿意引領(lǐng)生活時(shí)尚4、有較強(qiáng)人性化服務(wù)意識(shí)形象定位：“創(chuàng)新生活館、當(dāng)代人居博覽會(huì)”——定義新生活概念，360度人居博覽會(huì)帶給人們感受：生活天天都能夠創(chuàng)新生活必須不停創(chuàng)新——平凡生活、卓越創(chuàng)意服務(wù)應(yīng)該是全方位——從接待、洽談、購(gòu)置、售后都是貼心服務(wù)應(yīng)該是不間斷——能夠無需求，但不能沒有服務(wù)，365天，服務(wù)在你身邊項(xiàng)目命名命名一：愛尚.家居城釋義：愛尚：喜歡時(shí)尚、追趕時(shí)尚，寓意推崇新生活方式！家居城：對(duì)項(xiàng)目功效、規(guī)模介定，寓意規(guī)模宏大家居購(gòu)物廣場(chǎng)。愛尚.家居城：引導(dǎo)新生活方式，引領(lǐng)家居時(shí)尚，扮亮精彩生活家居廣場(chǎng)。命名二：上優(yōu).家居廣場(chǎng)釋義：上優(yōu)：非常好，很優(yōu)異！家居城：對(duì)項(xiàng)目功效、規(guī)模介定，寓意規(guī)模宏大家居購(gòu)物廣場(chǎng)。上優(yōu).家居城：理念新、品質(zhì)優(yōu)、服務(wù)好家居生活廣場(chǎng)命名三：領(lǐng)秀.家居城釋義：領(lǐng)秀：大氣、漂亮，寓意引領(lǐng)時(shí)代風(fēng)潮，構(gòu)筑漂亮生活家居城：對(duì)項(xiàng)目功效、規(guī)模介定，寓意規(guī)模宏大家居購(gòu)物廣場(chǎng)。領(lǐng)秀.家居城：引領(lǐng)時(shí)代風(fēng)潮，構(gòu)筑漂亮生活家居購(gòu)物廣場(chǎng)2、定位依據(jù)（1）家居文化情結(jié)——紅山市場(chǎng)多年市場(chǎng)培育，潤(rùn)育了難以割舍家居文化情結(jié)，以上定位很輕易產(chǎn)生聯(lián)想和共鳴?。?）項(xiàng)目位處烏魯木齊中心區(qū)，土地成本較高，只有經(jīng)過運(yùn)作高附加值商業(yè)項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)地段價(jià)值；（3）片區(qū)內(nèi)建材、家居賣場(chǎng)云集，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，只有差異化定位才能擺脫對(duì)手打壓，才能實(shí)現(xiàn)快速招商，快速繁榮，并保持強(qiáng)勁生命力，也才能真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可連續(xù)發(fā)展；（4）烏魯木齊家居賣場(chǎng)理念和模式落后，給家居創(chuàng)新生活理念、經(jīng)營(yíng)模式預(yù)留了大量空間和機(jī)會(huì)；（5）全新家居理念、經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)入，符合USP營(yíng)銷策略，為項(xiàng)目快速招商和崛起奠定了基礎(chǔ)。（五）功效定位：復(fù)合型商業(yè)模式1、新型家居連鎖經(jīng)營(yíng)模式——周到、完善、全方面經(jīng)營(yíng)理念整體滿足+細(xì)節(jié)滿足——按照家庭單位、四季改變整體滿足——按照休閑購(gòu)物不一樣需求滿足（兒童游樂、男士休閑、餐飲、配送等等）——市場(chǎng)需求細(xì)分到上萬種商品第一從百姓人家對(duì)家居“需要、品位、夢(mèng)想、渴望和收入”需要入手，研制產(chǎn)品；第二是只要花錢和用戶付錢，即可辦到，沙發(fā)、床、桌子、椅子、紡織品、廚房餐具、地板、地毯、廚房家俱、浴室用具、燈具及植物應(yīng)有盡有；第三是低價(jià)格供給美觀、堅(jiān)固耐用家俱；第四是產(chǎn)品系列種類繁多、從植物和客廳家居用具，到玩具和整個(gè)廚房；你能夠找到布置你家所需要一切；第五是產(chǎn)品系列在格調(diào)上種類繁多?；蚶寺髁x、或簡(jiǎn)約主義、或古典主義、或后當(dāng)代主義，不論哪種格調(diào)，都樣找到自己需要東西；第六是互為友好產(chǎn)品系列，在功效和格調(diào)上同時(shí)和一直保持種類繁多。不論你喜愛哪一個(gè)格調(diào)，都能滿足成功經(jīng)典：瑞典宜家、德國(guó)麥德龍模式2、建筑裝飾裝修符合經(jīng)營(yíng)模式——周到、完善、全方面服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念——建筑裝修裝飾設(shè)計(jì)廣場(chǎng)，以設(shè)計(jì)為龍頭，以全方面服務(wù)為關(guān)鍵——建筑裝修裝飾材料廣場(chǎng)，以材料源頭降成本——建筑裝修裝飾成型材料廣場(chǎng)，以成品組裝提升工藝——建筑裝修裝飾示范廣場(chǎng)，以效果展示吸眼球以此形成強(qiáng)大終端市場(chǎng)吸引力，形成強(qiáng)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。成功經(jīng)典：英國(guó)百安居、美國(guó)家得寶3、規(guī)?？刂啤皟纱笠恍　薄皟纱蟆奔匆皇墙?jīng)營(yíng)面積大，總建筑面積不得低于5萬平方米，其中經(jīng)營(yíng)面積不得低于3萬平方米；二是停車場(chǎng)要大，總面積不得低于1.5萬平方米，停車位不得低于500個(gè)?！耙恍　奔磫为?dú)門店面積要小，總價(jià)不宜太高。（六）銷售模式定位——招商1、大賣場(chǎng)整體招商——連鎖企業(yè)整體租賃，提升形象，拉感人氣，推進(jìn)項(xiàng)目快速繁榮2、獨(dú)立門店——單獨(dú)招商，以“聚合效應(yīng)”發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)（七）價(jià)格定位：1、價(jià)格定位流程估量成本和需求確定最終價(jià)格考慮影響定價(jià)原因分析競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品和價(jià)格選擇定價(jià)目標(biāo)估量成本和需求確定最終價(jià)格考慮影響定價(jià)原因分析競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品和價(jià)格選擇定價(jià)目標(biāo)2、確定本項(xiàng)目?jī)r(jià)格需考慮主要原因 整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場(chǎng)供需情況物業(yè)地理位置物業(yè)整體定位、物業(yè)質(zhì)素、包裝、宣傳推廣效果、建筑工程進(jìn)度項(xiàng)目標(biāo)建造成本和宣傳推廣成本發(fā)展商期望銷售率和期望利潤(rùn)我們經(jīng)過對(duì)同地段樓盤進(jìn)行調(diào)查分析，結(jié)合多年定價(jià)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，對(duì)樓盤定價(jià)權(quán)重進(jìn)行比對(duì)以下：項(xiàng)目權(quán)重項(xiàng)樓盤權(quán)重本樓項(xiàng)目權(quán)重項(xiàng)項(xiàng)目地段、位置3025（烏魯木齊城市中心、華凌商圈）交通條件158（多條公交車途經(jīng)、但不能直達(dá)）周圍綜合配套107（吃、住、購(gòu)、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、休閑、娛樂、健身場(chǎng)所齊全）項(xiàng)目規(guī)模85（5萬平方米，規(guī)模適中但略微偏?。﹥?nèi)部配套設(shè)施128（復(fù)合型經(jīng)營(yíng)完善配套）項(xiàng)目品質(zhì)、形象86（高級(jí)建材、高科技產(chǎn)品、品牌設(shè)施、新工藝?yán)茫粜徒Y(jié)構(gòu)74（框架結(jié)構(gòu)、能夠任意組合）管理團(tuán)體實(shí)力形象108（引進(jìn)國(guó)際著名連鎖品牌、影響力很大）共計(jì)10071（綜合對(duì)比，本項(xiàng)目可謂烏魯木齊高端產(chǎn)品）經(jīng)過對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)比較可知，提議本項(xiàng)目租賃均價(jià)為按照烏魯木齊商鋪一層和二層平均價(jià)格3.99元/平方米/天71%計(jì)算，應(yīng)該定位在2.8元/平方米/天左右（參看上面市場(chǎng)調(diào)查分析內(nèi)容）。既平均租金在2.5—3元/平方米/天較為合理，即：商業(yè)一層租金：4元/平方米/天左右；商業(yè)二層租金：1.5元/平方米/天左右（八）規(guī)劃設(shè)計(jì)提醒依照本項(xiàng)目地塊，為了充分表現(xiàn)檔次及形象，而且使地塊確保完整性，又應(yīng)充分利用土地資源，提議項(xiàng)目以建筑面積約為5萬平方米。為了滿足以上規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，同時(shí)力爭(zhēng)降低建筑密度和空間飽和度，詳細(xì)建筑布局提醒以下：1、總體布局兩個(gè)大賣場(chǎng)、一條商業(yè)街——在江蘇辦事處及后面庫房區(qū)，建兩棟單體