商業(yè)市場的調研分析報告培訓課件

臨沂市

項目調研報告

投資營運部目錄第一部分臨沂市概況第二部分商圈分析

第三部分臨沂房地產(chǎn)信息

第四部分擬定項目規(guī)劃第五部分調研結論投資營運部第一部分——臨沂市概況地處東部沿海經(jīng)濟區(qū)核心城市北京至上海最短距離的中心位置，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。東靠青島港、日照港、日照嵐山港和連云港，屬于亞歐大陸橋東方橋頭堡范疇，處于山東和江蘇兩個經(jīng)濟大省的交界處，南北交匯，海陸兼濟，發(fā)展空間廣闊。臨沂市是一個多民族聚居區(qū)，共有1027.5萬人。全國第五次人口普查顯示，有漢、回、滿、朝鮮、壯、蒙、藏、苗等45個民族,除漢族以外的其他少數(shù)民族人口占總人口的0.44%。市轄區(qū)人口達195.9萬人。一、臨沂市概述投資營運部臨沂市位于山東省的東南部,東部連接日照,地近黃海,西接棗莊、濟寧、泰安，北靠淄博、濰坊。地跨東經(jīng)117度24秒─119度11秒，北緯34度22秒─36度22秒，南北最大長距228公里，東西最大寬度161公里，總面積17184平方公里，是山東省面積最大和人口最多的地級市。臨沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡。已經(jīng)復航的臨沂機場為國家二級機場，是魯南地區(qū)最大的民航機場，可起降波音737、麥道82等機型，現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、青島的直飛航班。境內以4條過境國道和14條省道干線為主，形成四通八達的公路網(wǎng)。兗（州）石（臼所）鐵路、坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫穿南北。京（北京）滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內形成一個十字形，通車里程達到340公里。

二、地理位置與交通投資營運部

三、臨沂經(jīng)濟隨著城市建設的不斷深入，臨沂市綜合經(jīng)濟實力顯著增強，消費市場平穩(wěn)增長。2009年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額974.2億元，增長19.3%。市區(qū)實現(xiàn)零售額445億元，增長19.1%；縣城實現(xiàn)零售額282.2億元，增長20%；縣以下市場實現(xiàn)零售額247億元，增長18.7%。新的消費熱點向更多的消費群體擴散，消費增長動力增強。與住房相關的建筑及裝潢材料類、家俱類、家用電器及音像器材類、體育娛樂用品類和書報雜志類零售額保持較快增長。房屋建筑施工面積2473.2萬平方米，房屋建筑竣工面積1045.9萬平方米。商品房銷售面積374.1萬平方米，增長10.7%；商品房銷售額90.4億元，增長19.3%。投資營運部四、商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀近年來，臨沂市經(jīng)濟出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面、新氣象。商業(yè)的發(fā)展更為喜人——大商場快速發(fā)展、大市場不斷成長、新業(yè)態(tài)紛紛搶灘、外商投資突破性發(fā)展。按照“城內大商場、城郊大市場、城外大流通”的總體思路，正逐步發(fā)展成現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟中心城市。通過市場帶動，全市發(fā)展各類專業(yè)村1500多個，專業(yè)鎮(zhèn)80多個，農業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)近800家，直接受益的農民達300多萬。目前全市共有民營企業(yè)1.27萬家，以臨沂批發(fā)城為龍頭形成各類市場965處，其中專業(yè)批發(fā)市場189處，集貿市場76處，個體工商戶24.12萬戶，從業(yè)人員62.56萬人。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中民營企業(yè)599家，年完成工業(yè)總產(chǎn)值450億元，全市民營經(jīng)濟增加值占國內生產(chǎn)總值的比重達52%2008年臨沂位居中國城市投資吸引力排行榜第67位。2008年3月28日在新發(fā)布的《城市競爭力藍皮書》中，臨沂位居2008年中國城市增長競爭力第五位。2008年11月24日，在中國商業(yè)聯(lián)合會主辦的中國市場大會暨中國商品市場30年成就展覽會上，山東臨沂、浙江義烏等5地市榮獲“中國市場名城”稱號。臨沂成為山東惟一獲此殊榮的城市。臨沂商城進入第五代市場。投資營運部據(jù)統(tǒng)計，臨沂市現(xiàn)有3萬多個商業(yè)網(wǎng)點，經(jīng)營范圍涉及商品批發(fā)零售、美容美發(fā)、糧油機械、物資建材、汽車銷售、化肥農藥、進出口貿易、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲服務、倉儲運輸、技術培訓等多項領域。臨沂已建成以臨沂批發(fā)城為龍頭的各類市場1000余處，其中各類專業(yè)市場200余處，年成交金額725.4億元，其中批發(fā)城內擁有專業(yè)市場68個，其中億元以上的商品交易市場25個，2006年成交金額450億元。政府將重點培育及發(fā)展小商品、燈具、數(shù)碼、圖書、日用品、建材、摩托車、塑料、家電、汽車配件等10個年成交額10億元以上，輻射范圍達全省，在蘇魯豫皖乃至全國都有一定知名度和影響的區(qū)域性商品批發(fā)市場。投資營運部第二部分——商圈分析投資營運部人民廣場商圈：藍色部分，傳統(tǒng)商圈。其實這個商圈應該叫解放路商圈，是以蘭田步行街為中心的，逐步向西發(fā)展，但是自從2001年人民廣場竣工后，隨著大潤發(fā)、銀座的進駐，慢慢的形成了以人民廣場為中心的商圈。這個商圈西至通達路，東至沂蒙路。在此商圈中，擁有銀座、大潤發(fā)、桃源大世界、九州商廈、金鷹家電城（3個店）、九州家電城、桃源超市、九州超市、蘭田步行街、華豐國際商貿城等。在建的商業(yè)綜合體有久隆奧斯卡、萬閱城、金鼎國際、萬興都等。

傳統(tǒng)商圈的發(fā)展依舊強勁，將成為臨沂市屹立不倒的穩(wěn)固商圈。西郊批發(fā)商圈：淺藍色，批發(fā)商圈。由通達路以西到臨西10路，以蒙山大道，工業(yè)大道為主干，位于市中心區(qū)的西部。作為臨沂商品批發(fā)城的發(fā)源地,華北批發(fā)核心.“西郊大棚底”的繁榮,促進了臨沂西郊商圈的形成,也成為興建市場的榜樣.在西郊商圈的帶領發(fā)展下,臨沂相繼建起了包羅服裝鞋帽,日用百貨,五金電子,蔬菜食品,物資建材等各類專業(yè)批發(fā)市場1000余處,臨沂批發(fā)市場在經(jīng)歷了幾代的發(fā)展更新、購銷活動輻射國內30個省市自治區(qū)的大型批發(fā)市場,銷售量居全國第三位,山東省第一位,是全國重要的商貿中心；投資營運部羅莊商圈：紫色部分，游樂式假日經(jīng)濟商圈。以游樂為主題的購物中心，體現(xiàn)假日經(jīng)濟。臨沂雖然說是一個紅色旅游城市，但是旅游的中心卻不在臨沂市，而在蒙山、沂水等縣市，在臨沂市缺少一個能為臨沂產(chǎn)生旅游經(jīng)濟的地方。南坊商圈：紅色部分，政治文化商圈。以青島為參考坐標，以市政府為中心的區(qū)域必定要發(fā)展成為城市的政治經(jīng)濟文化中心，擁有大量的高檔商業(yè)及高檔消費群體。大學城商圈：綠色部分，以大學城、汽車站、商貿批發(fā)城為消費點的酒店文化及中端商務商圈。河東商圈：黃色部分，將為人民廣場商圈的延伸，發(fā)展為局部零售業(yè)商圈，輻射面比較窄。此次調研主要針對人民廣場商圈與西批發(fā)郊商圈百貨市場：桃園大世界、銀座、九州商業(yè)大廈、大潤發(fā)、金鷹家電商場零售市場：蘭田步行街、溫州鞋帽批發(fā)市場、萬博泓品牌服裝批發(fā)市場、華豐國際服裝城（華豐前門街、畫風國際服裝城、華豐華豐服裝城）、隆達批發(fā)市場、臨沂小商品批發(fā)市場、箱包皮革市場、藍天勞保皮革鞋材市場、華豐箱包市場等。投資營運部臨沂商圈分布顏色名稱藍色人民廣場商圈淺藍西郊批發(fā)商圈紅色南方商圈黃色河東商圈綠色大學城商圈紫色羅莊商圈人民廣場商圈與西郊批發(fā)商圈投資營運部商圈內商場投資營運部桃園大世界投資營運部地址沂蒙路與銀雀山路交匯處開業(yè)1993年營業(yè)面積18000㎡品項分布1F:超市、珠寶、化妝品、玉器、電器2F：女裝、箱包、羊絨裝、內衣3F：男裝、童裝、兒童用品、襯衫、箱包4F:鞋類、運動裝、運動器材、鞋帽；經(jīng)營方式聯(lián)營扣點（22%-23%）商品定位及客層臨沂最早的百貨市場，由于起步較早，積累大部分老顧客，商品較為豐富，客戶一般以企事業(yè)單位公務人員消費為主。經(jīng)營優(yōu)勢由于起步較早，信譽較好，又是電業(yè)系統(tǒng)附屬企業(yè)，團購是其重要的支撐點。企業(yè)性質電力集團三產(chǎn)機構，集體企業(yè)；軟硬件設施直梯一部、消防噴淋、煙感、售后服務、中央空調、休息座椅綜述經(jīng)營中高檔品牌，價格較高，促銷活動較少，整體經(jīng)營模式相對陳舊，以聯(lián)營為主，服務意識較強大潤發(fā)超市地址山東省臨沂市人民廣場地下商場開業(yè)時間2001年12月營業(yè)面積7000㎡品項鐘表、電器、數(shù)碼中心、音像制品、文具店、內衣店、箱包、嬰童區(qū)、服裝區(qū)、鞋類、燈具區(qū)、日用百貨、洗化用品、玻璃器皿、鍋具、一次性用品、食品、家居紙品、玩具區(qū)經(jīng)營方式連鎖經(jīng)營，產(chǎn)供銷一條龍供貨，以零售為主。商品定位及客層整體經(jīng)營檔次較低，以大眾貨消費層為主。經(jīng)營優(yōu)勢以大眾消費為主，市區(qū)開放免費班車，定期舉辦促銷活動等吸引顧客，商品種類繁多，價格低廉。企業(yè)性質連鎖企業(yè)軟硬件實施服務較好，客服咨詢臺及售后服務，統(tǒng)一著裝；消防噴淋、煙感、購物環(huán)境舒適。商鋪租賃租賃期15年，每年500萬，不遞增。綜述大潤發(fā)超市2001年底與廣場世紀城簽訂15年合同以來，是人民廣場最繁華街區(qū)，整體知名度及營業(yè)額逐漸飆升。從長遠發(fā)展作為臨沂核心商圈位置人不會動搖，銀座、桃園大世界、九州商業(yè)大廈等，未來的百麗、樂購等諸多國內外商家匯聚于此，被當?shù)厝朔Q為“金圈”。投資營運部大潤發(fā)租金情況匯總投資營運部路段地址面積（㎡）租賃價格（萬/年）月租金（元/㎡/月）備注大潤發(fā)大潤發(fā)北門地下廣場30-5015-25416.6北門地下路段是大潤發(fā)客流量最為集中區(qū)域，部分商鋪日均租金達到14元左右；北段內鋪客流充足以溫州客商經(jīng)營大眾貨為主，租金8元左右；南段以餐飲居多消費形式單一，顧客聚集有時間性，所以資金偏低。北門沿街商鋪大潤發(fā)北入口、內鋪北段、內鋪南段8-3004-60416.6-166.6東西門沿街商鋪大潤發(fā)西門內鋪、東側橋下50-20018-15300-62.5西門內鋪經(jīng)營檔次較高，客流量僅次于北門，日租金維持在10元左右；東門由于處于天橋地下，車輛來往較多無法聚集過多人氣，租金維持在2元左右。商鋪產(chǎn)權屬于廣場物業(yè)處，合同一年一簽，每年都有漲幅，市場每年有抬高炒作；轉讓現(xiàn)象嚴重，經(jīng)營業(yè)態(tài)越來越以年輕大眾消費品為主；無物業(yè)管理費。銀座商城投資營運部地址八一路與紅旗路交匯處，人民廣場北側開業(yè)時間2005年1月營業(yè)面積40000㎡品項分布地下：超市1F：珠寶、手表、鞋類、化妝品2F:少淑裝、休閑裝、淑女裝

3F:男士正裝、商務休閑、襯衫4F：電器、運動器材、童裝、童鞋、家訪、餐飲經(jīng)營方式聯(lián)營扣點（25%-28%）商品定位及客層連鎖企業(yè)，以經(jīng)營中高檔商品為主，主力一線品牌較多，主要以商務人士、企事業(yè)單位、白領及生活品質較高人群為主。經(jīng)營優(yōu)勢整體檔次較高，以經(jīng)營品牌化、管理現(xiàn)代化、服務滿意化方針運營，商場貨品齊全，也太豐富，也是目前臨沂消費品質最高的百貨市場。企業(yè)性質上市公司軟硬件設施微笑服務、營業(yè)員著裝因品牌不同、服務態(tài)度好;休息座椅、煙感噴淋、中央空調、服務臺。綜述經(jīng)營品種豐富，主流品牌強悍、服務熱情、硬件設施完善，檔次最高商場。九州商業(yè)大廈地址解放路與義之路交匯處開業(yè)時間始建于1992年，二期工程96年元月開業(yè)營業(yè)面積50000㎡品項分布1F：珠寶、玉器、化妝品、照相器材、眼鏡、手表、箱包、通訊器材2F:少淑裝、休閑裝、時尚女裝

3F:男士正裝、商務休閑、襯衫4F:鞋帽類、內衣、文胸、襪類5F：運動服飾、運動器材、運動鞋、家電、文體用品、兒童用品6F:餐飲、電玩、攝影坊經(jīng)營方式聯(lián)營扣點（1F-3F22%-25%）、零售（四層以租賃為主30㎡左右4萬，日租金3.5-4元/㎡其余交還需保證金。六層美食3萬/年一個檔口）商品定位及客層以中高檔消費為主，客戶基本以生活品質較高及年輕消費群體居多經(jīng)營優(yōu)勢貨品齊全，整體經(jīng)營檔次較高，購物環(huán)境舒適，同質商場價格優(yōu)惠。企業(yè)性質民營企業(yè)軟硬件設施微笑服務、營業(yè)員著裝因品牌不同、服務態(tài)度好;直梯3部、煙感噴淋、中央空調、服務臺、飲水機。綜述臨沂市老百貨店，影響較大，經(jīng)營品種豐富，具有較高人氣，硬件稍落后，電梯缺乏，辦公區(qū)域環(huán)境較差，企業(yè)氛圍不夠。投資營運部藍田步行街投資營運部蘭田步行街，規(guī)劃占地75畝，建筑面積4.5萬平方米，投資1.2億元人民幣，由7條縱橫交錯的步行街面組成。并配有室外扶梯、地下停車場、主題廣場、音樂噴泉、連廊天橋、閉路監(jiān)控、寬帶入店、集中供暖。

蘭田步行街處于新華路和解放路交匯處，處于解放路商業(yè)街的中段位置，市口位置很好。但是就目前其租金行情而言是整個解放路商業(yè)網(wǎng)點的價值低洼區(qū)。

沿解放路的商鋪：以世界名表城、羅蒙西服、鄂爾多斯專賣店等為代表，是融合在解放路商業(yè)街體系中，表現(xiàn)出的租金水平脫離了步行街整體行情。

蘭田步行街在經(jīng)營運作上是完全失敗的。完全依靠小業(yè)主進行自行招商，缺少了統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃，導致步行街經(jīng)營混雜，無特色。同時缺少強悍品牌的支撐，使經(jīng)營門類和商品特色上無法抗衡解放路商業(yè)街，遭到冷遇也是必然結果。步行街當初的銷售價是10000——16000元/㎡，除了沿解放路的商鋪價值大幅提高外，區(qū)域內所有商鋪均有不同程度的跳水。部分商鋪的價值縮水程度至少超過50%以上。

藍天步行街租金投資營運部區(qū)域日租金（元/㎡/天）備注沿解放路商鋪5.5-6.21F:220間2F：184間3F：靠近解放路為休閑娛樂整體經(jīng)營狀況不好，空鋪較多；每戶一個月費用約200元；現(xiàn)售價稍有降幅約為0.72-1.5萬/㎡。華人街沿街商鋪2-2.2貴人街沿街商鋪2-2.5富人街沿街商鋪1.2-1.4如意街沿街商鋪1-1.4麗人街沿街商鋪1二樓沿街商鋪0.7-1二樓沿街商鋪1.5解放路（通達路一沂蒙路）投資營運部該路段位于中心商圈于人民廣場商圈附近交接處，為臨沂老的商業(yè)中心區(qū)，零售與批發(fā)業(yè)態(tài)相融合，其又為老汽車站所在地，人流量、車流巨大，商業(yè)氛圍濃厚。交通優(yōu)勢明顯。商業(yè)業(yè)態(tài)多為服飾，餐飲，美容美發(fā)，攝影;租金約為104-300元/㎡/月轉讓費30-50㎡需要5-15萬;買斷約為2.5-4萬/㎡解放路沒有新樓盤；解放路共214戶門市。臨沂市萬博泓服裝商貿誠，位于臨沂市通達路與解放路交匯處，2008年12月26日開業(yè)。是臨沂市招商引資從首都北京引來的第一個大型經(jīng)營服裝專業(yè)的商貿項目萬博泓服裝商貿誠，占地面積5118㎡，建筑面積46062㎡.地下一停車場，約200多個停車位；8F為庫房與辦公區(qū)。投資營運部樓層品項商戶數(shù)量買斷（使用面積）萬/㎡租賃元/㎡/月備注1F男裝1602-3.5250-480開業(yè)賣完2F女裝1661.5-3.3180-458開業(yè)賣完3F女裝1621-3.1156-365少部分未售出4F牛仔休閑1260.6-1.569-120四層今年出售5F羽絨服69無50-70未出售6F童裝135無30-70未出售7F鞋類135無35-70未出售萬博泓服裝商貿城華豐商貿城投資營運部樓層品項商鋪數(shù)量買斷（使用面積）萬/㎡租賃元/㎡/月備注負1F飾品、工藝品、針織、日化、文體、玩具528無好：105中：75差：45此商場商戶多為原老市場商戶，房子多位商場建好后補貼房，大多數(shù)交一少部分錢，擁有現(xiàn)在的房子。暫無物業(yè)費。商場總面積：104291㎡1F精品男女裝7002.29-2.5好：234中：2042F潮流男女裝6801.79-2好：204中：150差：903F羽絨服4780.6-1.5好：105中：75差：304F家訪、皮革60無好：33中：20華豐前門街投資營運部樓層品項商戶數(shù)量買斷（建筑面積）萬/㎡租賃元/㎡/月備注1F男裝、鞋3011-1.280-100總面積：1.2萬㎡第一年免物業(yè)費2F女裝1071-1.260-853F童裝600.4-130-60華豐國際服裝城投資營運部樓層品項商鋪數(shù)量買斷（使用面積）萬/㎡租賃元/㎡/月備注負1F男裝、內衣170無80-330華豐國際服裝城大多數(shù)為老戶反簽房；3Ｆ老區(qū)免費，必須開門；老區(qū)每月水費200元/戶，中部區(qū)域稅費約1000元/月新區(qū)免收稅費1F精品男、女裝11222-4新區(qū)：290-700老區(qū)：200-6002F男、女裝7051.8-2.5新區(qū)：185-500老區(qū)：55-1353F牛仔、內衣769無新區(qū)：60-240老區(qū)：免費4F羽絨服25無30-455F童裝、羽絨服、餐飲28無30-45市場名稱地理位置面積租金狀況商場品項經(jīng)營狀況經(jīng)營范圍配套設施規(guī)模萬㎡標鋪㎡租賃情況租金元/㎡/年隆達批發(fā)市場臨西一路與解放路交匯處2.616租賃690鞋、帽、床上用品較好鞋、帽、床上用品較差溫州服飾批發(fā)市場通達路與解放路交匯處0.810大部分租賃1850服裝、鞋、帽好服裝、鞋、帽較差臨沂小商品批發(fā)市場商城路北段1025租賃1600小商品一般小商品較差箱包皮革市場臨西一路與商城路交匯處1.422租賃1000箱包皮革一般箱包皮革較差商場匯總投資營運部市場名稱地理位置面積租金狀況商場品項經(jīng)營狀況經(jīng)營范圍配套設施規(guī)模萬㎡標鋪㎡租賃情況租金元/㎡/年藍天勞保皮革鞋材市場通達路與水田路交匯處13租賃1000勞保皮革一般勞保皮革較差華豐箱包市場臨沂市通達路217號1.422租賃1000箱包一般箱包較差商場匯總投資營運部本區(qū)域內現(xiàn)階段商業(yè)氛圍尚不完善，處于商圈形成的初期階段，由于政府政策的影響，隨著涑河改造進程的加快，本區(qū)域的商業(yè)氛圍將逐漸完善，規(guī)劃中的商業(yè)立項項目較多，本項目又位于新老城交匯處，地理位置優(yōu)越，區(qū)域內存在相當大體量的在建和已有的住宅小區(qū)，居民數(shù)量巨大，客源豐富；本區(qū)域內有沂蒙路，通達路，濱河大道，北園路，涑河大道等多條城市主干道貫穿其中，道路可達性優(yōu)勢明顯，從硬件上已經(jīng)具備了成為一個城市副商圈的條件，因此，在未來幾年內，隨著市政建設的加快及區(qū)域內各房產(chǎn)項目的建設完備，本區(qū)域將成為臨沂主要的商業(yè)中心區(qū)。商圈發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢投資營運部第三部分——臨沂房地產(chǎn)信息金鼎國際廣場建筑面積達81000㎡，位居大臨沂核心地段，1-4層現(xiàn)代主題商業(yè)，蘇寧電器已經(jīng)整體買斷，住宅樓均價0.5萬/㎡。萬閱城總建筑面積約23萬平米，共分六座建筑，萬閱城A為寫字樓、B座為酒店式公寓，其中A座2-5樓設計為藏書量200余萬冊的市級標準圖書館。寫字樓看盤均價0.5萬/㎡；萬閱城北側百麗進駐。投資營運部久隆奧斯卡是．由江蘇江中集團投資，臨沂久隆置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設的，位于臨沂核心商圈的中心位置，占地42萬㎡，住宅樓均價0.6萬/㎡商業(yè)門面售價4-6萬元/㎡，樂購超市將進駐。

久隆奧斯卡投資營運部銀座項目位于兩條城市核心干道解放路與通達路交匯處，地處臨沂市教育文化圈、經(jīng)濟圈、物流商貿圈三圈交界核心地帶，緊鄰臨沂唯一一家五星級酒店——藍海大酒店，周邊配套齊全，教育、金融、行政、醫(yī)療、餐飲、娛樂等市政設施一應俱全，是臨沂市重點建設項目。中福尚都項目由北京中福尚都商業(yè)管理有限公司、北京光耀東方商業(yè)管理集團共同組成的商業(yè)黃金軍團全程運營；中福尚都項目是原國貿大廈改造項目。

銀座商城中福尚都投資營運部投資營運部第四部分——擬定項目規(guī)劃1、擬建項目圖2、路段數(shù)據(jù)信息路段名稱寬度m長度m單層面積㎡雙層面積㎡通達路（起解放路至臨沂小百貨市場北側）306001800036000解放路西段（東起通達路西至商城路）333901287025740解放路東段(東起新華路西至通達路)12.36427896.615793.2新華路北段(北起街放路南至紅旗路)13.22783673.567347.12新華路南段(北起紅旗路南至銀雀山路)1433146349268紅旗路(西起新華路東至沂蒙山路)2165113660.527321總面積--60734.66121469.32投資營運部3、執(zhí)行規(guī)范及有關標準投資營運部一、

人防地下商業(yè)街設計施工中有多個規(guī)范及標準，應嚴格執(zhí)行相應規(guī)范及標準，保證設計質量，按國家及地方的各項有關規(guī)定及標準執(zhí)行。二、

參照的主要設計標準如下：（1）《人民防空戰(zhàn)術技術要求》（2）《人民防空工程設計規(guī)范》（3）《人民防空工程防化設計規(guī)范》（4）有關的平戰(zhàn)結合工程的有關標準及規(guī)定4、項目的施工方法概述投資營運部

項目的施工方法

根據(jù)人防工程的建設經(jīng)驗和擬建工程的地理位置，本工程可采用“逆作法”或“交叉作業(yè)法”工藝施工。

“逆作法”施工的基本特點：第一階段掘開道路地面，鉆孔澆筑混凝土柱，再利用土模澆筑工程頂板，然后完成防水保溫工程，恢復路面道路交通。此工藝的最優(yōu)點是，路面交通封堵時間不會超過40天，即可通車，對城市的交通影響可降到最低。

“交叉作業(yè)法”是首先封堵單向道路交通，待一期工程結束，轉向單向另一側的工程作業(yè)。該工藝的特點是，在施工期間，對城市的交通影響不大，但缺點是工程周期延長

第二階段轉入地下施工，邊挖土邊被復墻，作柱基，再利用土模完成澆筑混凝土構造底板，即完成主體工程施工。5、項目商鋪規(guī)劃及建議價格（50%出鋪率）投資營運部路段名稱寬度（m）建筑面積單價（萬元/㎡）通達路（起解放路至臨沂小百貨市場北側）302解放路西段（東起通達路西至商城路）332解放路東段(東起新華路西至通達路)12.33.5新華路北段(北起街放路南至紅旗路)13.23新華路南段(北起紅旗路南至銀雀山路)144紅旗路(西起新華路東至沂蒙山路)2136、項目收益分析（第一年）投資營運部路段名稱單層面積（㎡）經(jīng)營面積（㎡）銷售單價（萬元）租賃單價（建面：元/天/㎡）銷售收益（30%售）（萬元）租賃收益（70%租）（萬元）通達路（起解放路至臨沂小百貨市場北側）180001800023108001379.7解放路西段（東起通達路西至商城路）12870128702325740986.4555解放路東段(東起新華路西至通達路)7896.67896.63.53.527638.1706.153455新華路北段(北起街放路南至紅旗路)3673.563673.5632.511020.68234.648645新華路南段(北起紅旗路南至銀雀山路)463446344518536591.9935紅旗路(西起新華路東至沂蒙山路)13660.513660.53340981.51047.077325合計60734.66-

-

134716.284946.028425合計項目總收益（第一年）約：13.97億元第五部分——調研結論本次調研的主要區(qū)域為通達路（涑河到解放路段），解放路（通達路到沂蒙山路段），以及人民廣場周邊的門市及商場情況，通過對臨沂市場調查，下面就廣場商圈、西部商圈優(yōu)劣式進行分析開發(fā)優(yōu)勢：1、在調研走訪中，臨沂人防辦對于地下人防工程項目比較認可。2、根據(jù)調研了解到現(xiàn)解放路、通達路、廣場周圍臨街商鋪需求量較大（經(jīng)營品牌商戶），部分商場明年五一面臨拆遷。3、根據(jù)調研了解到目前臨沂市場處于改造階段。4、對于臨沂市場廣場商圈新項目不斷發(fā)展，商業(yè)用地處于飽和，西部商圈商場陳舊，面臨拆遷改造。開發(fā)劣式1、臨沂市新市場較多，新市場都在培養(yǎng)期，而且不少市場都處于在建或待建狀態(tài)，一旦建成勢必會使招商面臨一定壓力。

投資營運部2、對于臨沂市場地下商場開發(fā)上，停車是主要問題，開發(fā)涉及路段停車問題嚴重，市里專門開挖8000米作為停車場來緩解停車難問題，我項目市里勢必提出停車場的預留問題，作為公司做部分停車場，回報率會受到影響。3、臨沂是全國第三大專業(yè)市場，商場有約100家，競爭壓力較大；涑河商圈、南坊商圈不斷的發(fā)展，面臨各大商場打策略戰(zhàn)。投資營運部謝謝投資營運部整合細分更上層樓

腦靈通整合營銷推廣策略單擊此處添加副標題內容內容提要合作伙伴介紹方案評估系統(tǒng)及合作建議0102市場分析單擊此處添加文本具體內容03半年工作總結單擊此處添加文本具體內容04推廣策略及活動方案單擊此處添加文本具體內容05媒介策略單擊此處添加文本具體內容06媒介排期單擊此處添加文本具體內容重慶開易廣告有限公司重慶開易廣告有限公司是致力于品牌整合傳播的綜合型廣告公司。公司以影視廣告為基礎，以整合行銷為理念，不斷融匯行業(yè)智慧，巧妙貫通地方思維。從產(chǎn)品上市到終端支持，從媒體執(zhí)行到品牌管理，以專業(yè)、專心的職業(yè)操守，360度無縫服務于眾多國內知名企業(yè)。開易廣告憑借其獨占重慶影視媒體市場的絕對優(yōu)勢、強大完善的行銷網(wǎng)絡、專業(yè)科學的行銷、推廣理念，成為西南地區(qū)最優(yōu)秀的廣告公司之一,5年來，成功協(xié)助十余個品牌傲立西南市場.現(xiàn)已與和平藥房簽定了品牌整合傳播代理合同，并全面設計其終端VIS.重慶恒宇保健用品有限公司簡介重慶恒宇保健用品有限公司系重慶開易廣告有限公司的全資子公司，注冊資本100萬元。公司擁有:完善的醫(yī)藥銷售網(wǎng)絡和售后服務體系；精干、優(yōu)秀的專業(yè)化營銷隊伍和促銷隊伍；合理的、切實可行的現(xiàn)代醫(yī)藥營銷推廣模式；優(yōu)秀的現(xiàn)代企業(yè)財務制度及人力資源管理體系。公司一直致力于重慶市場的開發(fā)，同時帶動周邊地區(qū),輻射西南市場。腦靈通全面代理專業(yè)推廣恒宇保健品有限公司產(chǎn)品營銷渠道建設終端推廣促銷管理開易廣告有限公司市場分析研究品牌推廣策劃廣告創(chuàng)意制作強勢媒介傳播強勢終端運作渠道終端其它細分市場消費者一站式解決問題保姆式服務品牌市場調研：發(fā)現(xiàn)問題專業(yè)整合傳播能力消費者良好的OTC運作平臺及豐富保健品市場運作經(jīng)驗強大媒介運作能力營銷整合深度傳播面對競爭，我們的方向洞悉市場，發(fā)現(xiàn)機會看清自己，剖析對手提煉一個拉動性的銷售主張老產(chǎn)品，新市場，更有針對性的推廣策略知彼知己百戰(zhàn)不殆

精準的市場分析重慶市場格局2001年市場銷量排名:一.生命一號二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結算數(shù)據(jù)庫及重慶開易廣告市調部）重慶市場格局2001年市場銷量排名:一.生命一號二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結算數(shù)據(jù)庫及重慶開易廣告市調部）重慶健腦補腦產(chǎn)品

市場特點概述A重點市場集中全國主要健腦補腦保健品，是該類廠家爭奪的重點市場之一B外地產(chǎn)品占主角外地品牌占市場份額84%以上，本地“枕中健腦液”占有一定的市場份額C成熟期市場，兩極分化明顯各類健腦補腦產(chǎn)品的生命周期有明顯的區(qū)別，既有“曇花一現(xiàn)”的“科曼欣比蓋次”，也有“青春長在”的“三勒漿”等D淡旺季明顯明顯的淡旺季區(qū)分，以中國傳統(tǒng)的考試3-6月為重點月份E主要推廣手段——電視，公關推廣及SP在營銷整合運作中，電視媒體占有絕對優(yōu)勢的地位，其次為公關營銷，而對報紙媒體為此類產(chǎn)品的弱勢媒體2002年市場發(fā)展趨勢A市場總量縮小：與去年同期比較，總體市場容量減小，需求呈下滑趨勢；B市場集中度繼續(xù)增強：市場集中度繼續(xù)增強，主打產(chǎn)品以老品牌為主；C終端競爭趨強：商家在市場爭奪中，均加強了在銷售終端包裝的投入比重；D周邊市場開始成熟：市區(qū)與邊沿城區(qū)的銷售差距縮小，周邊地區(qū)的銷售呈現(xiàn)增長趨勢；E產(chǎn)品挖潛：部分主打產(chǎn)品有意擴大產(chǎn)品外延，擴大了目標消費人群，以期延長產(chǎn)品的生命周期。主要競爭對手分析生命一號：銷售：成熟產(chǎn)品無明顯淡旺季，指名購買率高，銷量最高。核心賣點：促進骨骼生長，提高記憶力。渠道：網(wǎng)絡健全。終端基本無投入。公關推廣：依靠央視和地方媒體強勢廣告拉動，少量報版。SP：低價策略，少數(shù)點大包裝大面積堆碼，店員無返利。歐德活腦素：銷售比2001年同期呈下滑之勢，在各大商場的促銷員達百人以上（重慶市），藥房無包裝宣傳品。主要競爭對手分析三勒漿銷售：4—6月銷量占全年80%推廣方式：4月底2-3天突擊在全市各大藥房POP包裝達100余家；核心賣點：樹立信心，強力抗疲勞渠道：重點各家代理，逐級分銷，無促銷包裝公關推廣：與市教委合作展開招生咨詢活動；教師節(jié)前后針對教師公關，通過教師口碑傳播；通過贊助高考狀元，貧困學生贊助，送學校宣傳品等；通過贊助義務交通遮陽傘等活動增加戶外品牌爆光頻次。SP：促銷員8—10個。有少量堆碼，無陳列展示，買五送一，買贈——背包，筆記本等。無店員返利。主要競爭對手分析腦輕松銷售：緊跟腦靈通運作方式核心賣點：讀書輕松一點，考試勝人一籌。渠道：由幾家供貨，少量包裝堆碼，以專柜為主。進入超市銷售公關推廣：大量貼片，插播廣告，作感性訴求。主要商場易拉寶展示今年在國營藥房推廣力度較大，和平藥房全部采用吊旗，桐君閣主要是易拉寶，私人藥房有少量橫幅。SP：促銷員60個。有少量堆碼，店員返利盒裝5%（約2.5元/盒），瓶裝5元/瓶。借助康福來洋參含片進行品牌聯(lián)惠。問題點：2001年被媒體曝光后（因夸大功效），銷量大幅度下滑主要競爭對手分析歐德活腦素：銷售：銷售比2001年同期呈下滑之勢，呈自然銷售狀態(tài)。渠道：依靠全市各大商場，超市的萬基洋參含片140個促銷點拉動銷售。公關推廣：少量車身廣告，終端基本無投入。SP：低價策略，少數(shù)點大包裝大面積堆碼，店員無返利。主要競爭對手分析比蓋茨本地企業(yè)，以專柜銷售為主，OTC連鎖藥店鋪貨率低。少量車身廣告。枕中健腦液本地企業(yè)，電視媒體有一定投入，利用中藥保護概念進行差異化營銷，占據(jù)一小塊市場份額。廣告分析

(以下數(shù)據(jù)由重慶開易廣告有限公司市場調查部提供，所涉及廣告投放費用數(shù)據(jù)按刊例價結算）

2001年3-6月重慶地區(qū)電視廣告投放概述2001年3-6月各健腦補腦產(chǎn)品在重慶主要的CQTV-1、CQTV-4和重慶衛(wèi)視三個頻道上投播了廣告，共計播出2272次，廣告總長度達到59596秒，估計這些廠家為此投入廣告費用上千萬元?！吧惶枴?、“腦靈通”成為廣告排行榜的前兩位，兩品牌廣告約占同類產(chǎn)品廣告費用的75%。（注：廣告費用均按刊例價計算）品牌2001年銷售額所占比例2001年3-6月廣告費用總額（元）所占比例生命一號1800萬元28.100%485604538.65%三勒漿1500萬元23.40%7362995.86%腦靈通800萬元12.50%435110034.63%歐德活腦素800萬元12.50%11146618.87%腦靈素500萬元7.80%11950999.51%枕中健腦液300萬元5.00%

0.00%其他800萬元12.50%3115402.48%總計6400萬元100.00%12564745100.00%2001年三頻道3-6月廣告分布重慶CQTV-1、CQTV、CQTV-4為健腦補腦產(chǎn)品重慶地區(qū)的強勢媒體，在此三頻道投播的廣告占重慶市廣告投播總量的80%；在三頻道中，CQTV-1的優(yōu)勢地位比較突出。頻道長度（秒）費用（元）頻次（次）CQTV-12933192749751683CQTV75741131051145CQTV-4226912158719444合計59596125647452272生命一號2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第一（45.86%），廣告費用排名第一（38.65%），廣告頻次排名第一（37.02%）；媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4搭配，3、4、5月均勻投放，6月密集投放。生命壹號月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）311850453883120343200403452624120856114811394442037357956151217562661114554363051187954612100631906140647978881038120合計272214856045841維特健腦靈通軟膠囊2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第二（28.69%），廣告費用排名第二（34.63%），廣告頻次排名第二（23.20%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，3、5月做鋪墊，6月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）31418514578471864衛(wèi)視7124955802119513540120758114761225072986975合計170994351100527三勒漿口服液2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第四（9.22%），廣告費用排名第四（5.86%），廣告頻次排名第四（5.15%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1和CQTV-4為主，3、4、5月多次數(shù)小費用投放，6月密集投放。三勒漿口服液月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）341414538894115019920104衛(wèi)視450175249265145567435423703014543961150499271064219013868720合計5496736299117生命一號2002年3-6月廣告分布生命一號月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-160158000005234CQTV-1622610782004464CQTV21357470001434CQTV-4900214200605CQTV-1600810713604035CQTV20567737601375CQTV-4930221340626CQTV-131935049002136CQTV-464011976032合計2810355305202019媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4為主，CQTV為輔，于4、5月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊2002年3-6月廣告分布維特健腦靈通膠囊月份頻道廣告長度（秒）T廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-168406800002283CQTV-41290237360434CQTV-153258118002334CQTV-41290260160555CQTV-156109709202565CQTV-41020234750506CQTV-131555544001826CQTV-43608352024合計2489038329101071媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，CQTV-4為輔，3、4、5月密集投放，6月有少量廣告投放。枕中健腦液2002年3-6月廣告投放枕中健腦液月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-136010500064CQTV-14380419580734CQTV-422564290302095CQTV-12035149940345CQTV-423845526992216CQTV-12308297234916CQTV-478024948088合計145032202963722媒體發(fā)布策略：選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，側重于CQTV-1，3月份作為鋪墊投入較少，4月投入量最大，5、6月逐漸遞減?？蹈粊砟X輕松2002年3-6月廣告分布腦輕松月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-42985413940994CQTV-431204200001305CQTV-432404536001356CQTV-43000420000125合計123451707540489媒體發(fā)布策略：只在CQTV-4投放，3—6月廣告分布較為平均。三勒漿2002年3-6月廣告投放媒體發(fā)布策略：廣告集中在4、5月份，同樣選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，4月投播重點在于CQTV-1，5月中心轉椅到CQTV-4，與去年相比收縮較大。三勒漿月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）4CQTV-139048960304CQTV-47812300105CQTV-133047520665CQTV-42905394056合計1088162720162補腦保健品2002年3-6月廣告投放比較結合前面各品牌廣告投放表來看，今年補腦保健品廣告投放更多的集中于4、5月份，6月廣告投放量與去年同期相比下降幅度較大。品牌頻道分布廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）生命一號1、4、衛(wèi)視2746355305201987腦靈通1、4217353832910889枕中健腦液1、490312098060322腦輕松493451707540364三勒漿1、41088162720162合計686621333175037242002年3-6月補腦保健品廣告費用比較生命一號無論是廣告費用還是長度、頻次均居于第一位，其后依次為腦靈通—枕中健腦液—腦輕松—三勒漿。且與去年同期相比生命一號廣告投放比例提高了2.83個百分點，而腦靈通則較同期下降了5.88個百分點。2001年與2002年頻道選擇比較2002年CQTV-1仍然占據(jù)優(yōu)勢地位，但和CQTV-4的差距在縮小。與去年相比，補腦健腦類產(chǎn)品廣告投放長度、費用和頻次均有不同程度的增長。CQTV-1投播長度雖然上升，但費用反而下降；CQTV-4的長度也有小幅上升，費用增長最多；CQTV與CQTV-1恰好相反，廣告投放長度減少，費用增多。頻道長度（秒）費用（元）頻次（次）200120022001200220012002CQTV-129331521759274975749354016832784CQTV7574419111310511520760145280CQTV-42269124563215871943174504441399合計59596809291256474513331750227244632001年與2002年各品牌廣告投放比較品牌長度（秒）費用（元）頻次（次）200120022001200220012002生命一號2722128103485604555305208412019腦靈通1709924890435110038329105271071枕中健腦液—14503—2202963—722腦輕松—12345—1707540—489三勒漿54961088736299162720117162腦靈通——唯一達到世界衛(wèi)生組織（WHO）推薦DHA的產(chǎn)品核心概念：增強記憶力我們的產(chǎn)品成年人型有效消除腦疲勞，改善記憶，提高工作效率。青少年型有助于增強記憶，提高智商，有效提高學習效力。SWOT分析優(yōu)勢○著名企業(yè),和黃背景○唯一達到世界衛(wèi)生組織推薦DHA的產(chǎn)品○中國保健品信譽保證標識○代理商良好的運作平臺和從業(yè)經(jīng)驗劣勢○DHA在消費者心目中概念性不強○前期的廣告片針對性不強○沒有針對性的學校推廣○成年型產(chǎn)品賣點較少，對大眾傳遍無有利支持（如很難切入團購市場）機會○成年消費者市場細分○針對重點學校學生的針對性促銷○開發(fā)周邊市場威脅○三勒漿對學校及教育機關的壟斷宣傳與合作○生命一號的價位偏低○社會對保健食品的負面宣傳，引得消費者對保健食品效果的懷疑我們在哪里——

腦靈通市場格局概述補腦類市場銷量總體下降。市場挑戰(zhàn)者。市場排名第3。前有堵截，后有追兵。渠道順暢，溝通良好。終端建設（陳列，人員公關）較好。沒有進行差異化營銷，基本SP活動（刮刮卡）執(zhí)行效果欠佳。專有通路（學校教育系統(tǒng)）無良好的運作方案。Part01上半年工作總結上半年工作總結啟動日期：2002年2月18號銷量及回款：6，879，624元。5，567，784元銷售區(qū)域及網(wǎng)點建設：主城區(qū)：國營連鎖343家，私營藥房729家，合計1072家外埠市場：萬州、涪陵、長壽、墊江、江津、永川、銅梁、潼南合川等全部縣級城市。鋪貨率：詳見后表。終端包裝及陳列：涉及400余家，專層60余家，國營連鎖陳列面合計747個，平均2.17個/店。包裝選項：“橫幅-堆碼-展示盒-張貼畫-展示架-部分非藥房包裝”。促銷：最多39名派員促銷，詳細銷量見附表。上半年工作總結重慶主要OTC藥房鋪貨率統(tǒng)計特別說明：6天裝受到藥房強烈抵，因產(chǎn)品規(guī)格規(guī)劃用量小，銷量小，擠占陳列面）備注：以上數(shù)據(jù)來自恒宇保健品公司市場部6月份報表。和平藥房Q6Q15Q30C6C15C308.2%100%42．2%21．8%46%47%桐君閣大藥房Q6Q15Q30C6C15C30無100%68．6%42．8%59．2%44．8%腦靈通銷量比較分析2002年上半年整體銷售狀況與2000年和2001年相似。2002年4月銷量上升和5月銷量下滑較上兩年度同期波動較大，主要為在四月對渠道促銷政策影響。腦靈通（2001年VS2002.3至6月）

投入產(chǎn)出比分析(萬元)結論：2001全年投入產(chǎn)出比為62.1%，2002年3至6月的投入產(chǎn)出比為30%,由此可見，恒宇公司在代理“腦靈通”產(chǎn)品后營銷推廣工作有了較大優(yōu)化。注：營銷投入包括：電視、軟文、終端、人工、促銷等。存在問題總結1.POP包裝物料、經(jīng)費到位太遲，加之AAPP會議影響，啟動進展緩慢，未能營造出較好的營銷氛圍，缺乏整體連貫性，包裝后的鋪貨、溝通工作未能跟進。2.終端工作整體推進計劃實施不到位，多次出現(xiàn)空白區(qū)域及盲點，高空廣告、地面推進、公關活動缺乏整合。3.POP宣傳品單一、缺乏新意及強烈的視覺沖擊效果，不適應重慶本土要求。4.POP包裝缺乏特色及針對性，日常維護工作職責不到位，5.渠道供貨問題影響了終端鋪貨及銷售。（主要指和平藥房）6.對藥房終端政策使用不當，遭店員抵制，對店員的產(chǎn)品知識教育不夠深入。7.藥房促銷活動缺乏計劃性、層次性，沒有相應主題。8.公關活動單一，缺乏創(chuàng)意，影響力有限，促銷禮品缺乏新意，吸引力有限。9.周邊區(qū)縣市場啟動太晚，力度也不夠。10.規(guī)格太多，市場對15，30天裝反應較好，對6天裝的接受度較低。1．獎勵范圍之內的藥房有空白點。2．獎勵手續(xù)過于繁瑣，引起店員反感，甚至拒絕獎勵。3．終端代表不能充分利用獎勵作好與店員的溝通工作。4．

遺留問題未能解決，年初未結獎勵涉及金額1000余元，但造成的影響很大，也很壞，并造成了連鎖反應。

特別指出：營業(yè)員獎勵問題2002年目標達成預估及構成Part02我們要去哪里

——2003年的任務業(yè)務計劃的實施目標總目標：1200萬/年淡季：總銷量30%（360萬/7個月）;旺季：總銷量70%（840萬/5個月）青少年類產(chǎn)品：1000萬/年;成年類產(chǎn)品：200萬/年市區(qū)：700萬/年;周邊：500萬/年2002年8月——2003年7月預計銷售金額暨任務2002年8月---2002年12月180萬元2003年1月---2003年2月350萬元2003年3月---2003年5月570萬元2003年6月---2003年7月100萬元總計：1200萬元Part03我們應該怎么做——新年度營銷推廣綱要市場開拓戰(zhàn)略A.保持現(xiàn)有OTC藥品零售市場份額。B.針對主要目標客戶群---中學生這一主要目標細分市場進行深度開發(fā)。C.通過系列的SP/RP活動的市場推廣,對重要目標客戶群—成人教育消費群進行針對性訴求。D.主城區(qū)以外的周邊市場的開發(fā)。E.通路挖潛。F.終端促銷出實效。渠道策略1.保持良好的渠道架構,不斷優(yōu)化分銷商的組合.2.分銷區(qū)域的重新劃分和區(qū)域保護,防止區(qū)域間竄貨和外來竄貨.3.維持穩(wěn)定的價格結構.4.強化批發(fā)市場終端包裝,重新樹立分銷商信心.5.加大對分銷商的促銷獎勵力度,提升其經(jīng)銷積極性.6.加大對外埠市場的開發(fā)和促銷力度.7.逐步開發(fā)消費品（食品）通路和集團購買.營銷組織結構2002年—2003年腦靈通營銷團隊組織結構如右圖所示。（因和黃終端人員同時做兩個品牌的促銷，故我司建議由恒宇另行成立“腦靈通”促銷隊伍。）2002年—2003年腦靈通整合傳播推廣由重慶開易廣告有限公司“腦靈通”專案組負責。銷售經(jīng)理渠道主管促銷主管終端主管主城區(qū)終端代表10人周邊終端代表5人促銷員30-40人業(yè)務員2-4人推廣執(zhí)行策略淡季：保持適度廣告投放和SP活動，針對細分市場精耕，通過口碑及系列公關活動影響目標顧客。2002年8月----2003年1月；2003年6----7月；準備期：針對渠道運作特點，以通路促銷促使渠道大量備貨，同時做好終端準備。兼顧禮品市場。2002年12月----2003年1月旺季：高密度，高頻率廣告宣傳和SP活動2003年2月----5月；消費者選擇保健品的考慮因素資料來源：IMI資料來源：IMI消費者購買保健品的來源

Insight----腦靈通傳播推廣要點我們要求消費者認知及記憶“腦靈通”相關傳播過程是：記憶好——聰明——成就高——腦靈通。以下方式均能引起消費者對產(chǎn)品的有利性聯(lián)想：“腦靈通”CF在益智類版塊中的投放；以“腦靈通”冠名的“智力競賽”，“辯論賽”及其過程對消費者的效果見證和有利性聯(lián)想。其它SP/RP/NP活動。對非旺季學生消費和成年人消費都有拉動作用。腦靈通整合營銷推廣方案空中打擊公關造勢行銷推廣售后服務細分&整合階段性廣告投放（含益智類節(jié)目插播）新專題片NP、廣播系列軟新聞活動專題報道腦靈通杯中學生辯論賽營養(yǎng)大腦系列RP活動腦靈通金榜提名大行動終端陳列基本SP經(jīng)銷商定貨暨答謝會明星營業(yè)員評選建立消費者熱線建立消費者服務卡更上層樓A“營養(yǎng)大腦”系列活動B“腦靈通”專題辯論會“記憶更好，成就更高”系列針對性宣傳活動A加強渠道分銷B基本SP活動及終端建設A“明星營業(yè)員”B綜端陳列“經(jīng)銷商訂貨答謝會”A“腦靈通”助學金B(yǎng)基本SP活動主要細分市場—中學細分市場—成人教育重要細分市場—周邊渠道促銷終端建設OTC零售腦靈通推廣目的：SP活動時間：8月中開始運作。對象：針對經(jīng)濟條件較好的學校、學生。方式：與學校生活部門聯(lián)系，讓其針對上述人群統(tǒng)一派發(fā)（自愿），每日服用。與學校后勤部門達成訂貨協(xié)議；可針對學生心理做系列SP/RP活動（如贈品，郊游，等）；取得相關人群支持，如教委，班級授課老師。可邀心理專家或權威人士做公益性的心理講座，心理咨詢等?！澳X靈通營養(yǎng)大腦計劃”“腦靈通”杯重慶市首屆中學生辯論大賽預賽：主城九大區(qū)各區(qū)一支參賽隊預賽，預賽采用淘汰制，勝者進入決賽時間：12月---1月開始運作評獎：優(yōu)勝獎（選手）和組織獎（學校）“腦靈通”辯論大賽時間：12月目的：配合渠道建設和營銷計劃以完成預定的銷售目標，為銷售旺季的到來做好鋪墊方式：“經(jīng)銷商訂貨暨答謝會”，訂貨折扣。通路促銷腦靈通金榜題名大行動

——終端有獎銷售活動時間：03年3月1日——03年5月31日范圍：重慶主城區(qū)和各郊縣區(qū)流程：凡于活動期間購買腦靈通一盒，即可獲得抽獎卡一張，多買多得。抽獎：16名幸運者腦靈通助學金5000元?；維P主題：“明星營業(yè)員評選”活動時間：02年9月——03年7月范圍：完成月度銷售任務的營業(yè)員或促銷員中評選從業(yè)人員（營業(yè)員）腦力競賽類電視節(jié)目記憶力好——聰明——成就高——腦靈通利用開易在電視媒體上的優(yōu)勢，以有限的投入換取更大的收益腦力競賽類的電視節(jié)目深厚廣大消費者歡迎，收視率頗高。在此類節(jié)目中采取冠名或插播的宣傳形式，能夠令受眾產(chǎn)生相關的聯(lián)想。SP生動化要點

產(chǎn)品陳列標準“腦靈通”產(chǎn)品陳列由“橫幅＋看板＋張貼畫＋最佳產(chǎn)品陳列方式（產(chǎn)品清潔整理上下排面對齊，主推產(chǎn)品正中，與目光平行處）＋導購員（營業(yè)員）＋POP組成。

生動化演練如產(chǎn)品落地陳列執(zhí)行標準，產(chǎn)品可見度與動線，店頭管理及導購員導購標準等

SP活動過程圖

制定方案促銷過程效果評估時間：節(jié)假日地點：城區(qū)中心開闊地，以靠近該區(qū)域重點經(jīng)銷部為宜參加人：業(yè)務員，促銷員，商家，特邀專家活動內容：系列化主題宣傳，產(chǎn)品咨詢，產(chǎn)品導購等。準備物品：DM單，橫幅，易拉寶，展板，擴音器等前期準備：活動告知，場地聯(lián)系，經(jīng)銷商業(yè)務聯(lián)系，貨品，贈品準備，人員培訓，工作分解等。參加人員進行經(jīng)驗總結，帳務總計。

場地聯(lián)系，活動告知。到達現(xiàn)場，進行場地布置。發(fā)言說明：公司介紹，本次活動主題，市場背景說明，產(chǎn)品功效，組方說明。促銷內容。醫(yī)務咨詢，回答觀眾提問產(chǎn)品現(xiàn)場演示（資料散發(fā)）針對不同的銷售主題周期開展活動（一）2002-2003年營銷公關執(zhí)行及費用表項目推廣活動主題891011121234567費用預算（萬元）備注青少年市場“營養(yǎng)大腦”系列活動8“腦靈通”杯中學生辯論賽7.6腦靈通金榜題名大行動——終端有獎銷售活動8渠道“經(jīng)銷商訂貨暨答謝會”4終端“明星營業(yè)員評選”2.4合計30費用項目費用構成合計（元）遮陽傘（免費贈送）主城區(qū)120把24000周邊80把促銷禮品（消費者促銷）贈藥6天裝（100件）98440禮品50000促銷元工資（藥店促銷）旺季35X4個月X1000元140000淡季15X6個月X800元72000POP物料費（終端廣宣）

橫幅、易拉寶、樣品盒、展示盒98400公關費用：

80000總計：56.284萬元終端活動及費用預算一覽（二）終端活動及費用預算（三）終端活動及費用預算構成一覽費用項目費用構成合計（元）藥店促銷活動主城區(qū)100次（8-10月10次）30000周邊50次10000終端廣宣主城區(qū)800個點338000周邊500個點藥房返利：48000總計：42.6萬元（四）另：專題片拍攝費用預計8-10萬元。合計：（一）~（四）項合計費用138.884萬元。終端作業(yè)模式建議代理模式的改變后，建議終端管理工作作如下調整：A.管理模式:終端的營銷推廣工作全部由恒宇管理。包括POP包裝、店員溝通及獎勵、藥房促銷活動、促銷員及促銷宣傳品管理等.B.終端推廣費用由和黃辦事處過帳，由恒宇支付和管理。終端推廣活動由和黃銷售部派專員監(jiān)督執(zhí)行，每月初恒宇報和黃一份終端費用支出明細報。利益點：

A.目標明確，保證營銷推廣工作的計劃性，層次性和連貫性。

B.責，權，利明確，便于管理監(jiān)控。C.效率更高，市場工作反應更快。D.整合人力資源，創(chuàng)造更大收益。重慶華宇廣告有限公司腦靈通重慶地區(qū)

媒體投放建議目錄媒體建議案說明目標受眾分析所選媒體分析媒體投放策略媒體投放策略分析媒體投放行程表媒體建議案說明本媒體建議適用于2002年8月至2003年7月媒體建議需與投放實際情況進行測評，經(jīng)與和黃健寶保健品有限公司媒介部商議后，根據(jù)具體情況進行調整投放計劃中媒體價格以現(xiàn)行執(zhí)行價格為準媒體資料來源：央視-索福瑞收視調查報告、2001年IMI消費行為與生活形態(tài)年鑒廣告到達率為預估百分比目標受眾分析目標群體特征-年齡界定：12-18歲（使用者）35-55歲（購買者）-目標人群主要針對學生及白領階層-性別、文化程度、婚姻無明顯偏向-月收入在中等以上的家庭-負責購買產(chǎn)品的家庭成員多為母親

目標受眾分析目標群體接觸媒體行為目標受眾獲取信息的來源是多渠道，統(tǒng)計表明，在多種信息傳播媒介中，受眾首先選擇的是電視媒體，其次是報紙媒體目標受眾分析不同年齡層對電視頻道不同時段節(jié)目的收視偏好（12—18歲）

CQTV-1：20：00-21：30段是目標受眾的收視高峰，為《巴山劇場》播出時間CQTV-5：18：30-19：30段是該頻道全天收視最高峰，收視率到達10%以上，此為《娛樂場》播出時間CQTV-2：22：00播出的《930感動劇場》為又一收視小高峰CQTV-7：22：00-23：00播出的《黃金劇場》的收視率平均保持在4%目標受眾分析不同年齡層對電視頻道不同時段節(jié)目的收視偏好（35—44歲）

CQTV-1：20：00-21：30段是目標受眾全天的收視最高峰，收視率保持在11%以上，為《巴山劇場》播出時間CQTV-5：18：30-19：30段是該頻道全天收視最高峰，此為《娛樂場》播出時間CQTV-2：22：00播出的《930感動劇場》出現(xiàn)又一收視小高峰CQTV-4：20：00-22：00播出的《天視劇場》的收視率平均保持在5-6%所選媒體分析針對產(chǎn)品的銷售對象，結合媒體的目標觀眾群，主要選擇以下媒體組合-電視媒體：CQTV—1、CQTV—2、CQTV—4、CQTV—5、CQTV—7-報紙媒體：重慶晨報、重慶商報-廣播媒體：重慶音樂臺、重慶交通廣播電臺所選媒體分析（電視部分）重慶電視臺綜合頻道（CQTV—1）-重慶地區(qū)收視率最高、市場份額最大的頻道-收視率的最高值出現(xiàn)在19：30—21：30這個時段，平均收視率保持在12%以上-《巴山劇場》是重慶地區(qū)的龍頭收視劇場，吸引了絕大多數(shù)25-54歲年齡段的中青年觀眾和絕大多數(shù)的女性觀眾。該劇場的高收視率和較大的覆蓋面，輻射地區(qū)大范圍收視人口，潛力發(fā)掘基礎消費者-分布全天多檔時間段的《導視預告》欄目，采用滾動播出的形式，暴露頻次極高，接觸受眾面廣-欄目選擇：《巴山劇場》15〞或30〞插播廣告；《導視預告》5〞標版廣告所選媒體分析（電視部分）重慶電視臺經(jīng)濟頻道（CQTV—2）-重慶電視臺經(jīng)過經(jīng)營整合后，CQTV—2從頻道定位、欄目設置及劇場經(jīng)營方面都有了一定的改進。-CQTV—2的年齡結構相對年輕化，平均老年觀眾的比例僅23%，21：30之后更是只有21.8%-21：30前后的觀眾性別變化較大，21：30以后，女性觀眾高出男性觀眾1%-《930感動劇場》是重慶電視臺同時段電視劇收視率最高的頻道之一，贏得了較好的市場份額。收視率持續(xù)穩(wěn)定，受眾到達率高，固定擁有一批20-40歲的中青年觀眾，其收入群體收入普遍較高-欄目選擇：《930感動劇場》15〞插播廣告所選媒體分析（電視部分）重慶電視臺都市頻道（CQTV—4）-是重慶電視臺4567頻道中收視率最高的頻道，它是集新聞、影視、經(jīng)濟、信息于一體的綜合性電視頻道，其收視人口達3000萬人次。-從年齡來看，30-45歲的中青年人是