2022年西昌房地產(chǎn)市場報告

2022年西昌房地產(chǎn)市場報告2022.4城市區(qū)位西昌位于川滇結(jié)合處，是攀西地區(qū)核心城市；全年陽光豐沛，平均氣溫17℃，有“小三亞”之稱，是有名的避暑御寒勝地。重慶瀘州宜賓昭通雅安成都芒康迪慶麗江大理昆明玉溪西雙版納康定理塘1.5小時渝昆線2小時成昆復(fù)線3小時自貢內(nèi)江德陽綿陽西昌攀枝花川南經(jīng)濟圈重慶經(jīng)濟圈大成都經(jīng)濟圈香格里拉旅游環(huán)線川滇黃金旅游走廊峨眉宜西線3小時【西昌】——年平均氣溫17℃優(yōu)越的自然環(huán)境，避暑御寒勝地80%山地，20%河谷平原或盆地，形成“八分山地二分壩，壩內(nèi)八分土地二分水”的奇特地貌；大部分地域處于海拔1500米以上；涼山彝族自治州政治，文化，經(jīng)濟，交通中心；四川十大宜居城市，中國最美十大古城之一；國家三大航天基地之一---西昌衛(wèi)星發(fā)射中心。城市規(guī)劃南部新城：重點發(fā)展釩鈦綜合利用及金屬壓延加工產(chǎn)業(yè)；北部新城：重點發(fā)展物流、食品醫(yī)藥、機械制造產(chǎn)業(yè)；西部新城：重點發(fā)展總部經(jīng)濟、教育文化創(chuàng)意和城市金融商務(wù)綜合服務(wù)業(yè)；邛海濕地：邛海環(huán)湖濕地已完成一二三四期工程，五六期初步建成；城東南旅游度假區(qū)：依托邛海濕地打造高端舒適居住區(qū)，養(yǎng)老、療養(yǎng)、休閑旅游度假區(qū)；海河南山片區(qū)：以改善型低密項目為主體的文化休閑旅游區(qū)，山地，土方大；高鐵新城：重點依托高鐵站發(fā)展樞紐經(jīng)濟區(qū)，依托釩鈦產(chǎn)業(yè)，形成釩鈦文化展示、釩鈦創(chuàng)意景觀打造、工業(yè)園生活配套為主要功能的活力小鎮(zhèn)。主城區(qū)城東南度假區(qū)邛海濕地海河南山片區(qū)南部新城區(qū)北部新區(qū)高鐵新城西部新城一期西部新城二期西昌將形成三大核心區(qū)域，首先是已經(jīng)建成的主城區(qū)，然后是以西部新城、北部新城、南部新城、高鐵新城四個片區(qū)構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)新城，以及由邛海濕地、城東旅游度假區(qū)、海河南山片區(qū)構(gòu)成的旅游產(chǎn)業(yè)集群區(qū)。市場格局-板塊劃分主城板塊：區(qū)域成熟，配套完善優(yōu)質(zhì)，可開發(fā)用地稀少，近年僅藍(lán)潤·瀧門項目（已售罄）城東板塊：城市向東發(fā)展新興區(qū)域，也是新行政中心，距離濕地公園較近，萬科文旅項目入駐，萬達(dá)廣場入駐，開發(fā)集中度高，量價表現(xiàn)好，但目前進(jìn)入開發(fā)晚期，未來供應(yīng)少西部新城：西昌市重點打造的城市副中心，區(qū)域內(nèi)教育資源豐富，規(guī)劃配套完善，目前一期開發(fā)中，近兩年土地放量大，在售項目多，但城市界面感相對較弱，各類配套處于加速建設(shè)中海河-南山：區(qū)位成熟，城市低密高端開發(fā)區(qū)域，依山而建，俯瞰全城，距離城區(qū)及濕地公園近，擁特色商業(yè)/旅游度假區(qū)，未來供應(yīng)稀缺西昌市場分為西部新城、城東和海河南山3個板塊，目前西部新城熱度最高。海河南山片區(qū)主城區(qū)城東片區(qū)邛海南部新城北部新城高鐵新城西部新城一期西部新城二期市場格局-板塊劃分西部新城板塊：在售項目15個1、產(chǎn)品特征-剛需、首改產(chǎn)品為主（1）高層78-134㎡套三/四（2）洋房63-160㎡套三/四/五2、價格特征（1）高層：7700-8800元/㎡，總價63-124萬（2）洋房：8600-10500元/㎡，總價54-152萬3、市場特征：主要吸附周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)低支付能力客群，目前項目聚集程度較高，競爭激烈，出現(xiàn)以價換量趨勢，價格下滑。海河南山板塊：在售項目2個1、產(chǎn)品特征-改善性產(chǎn)品為主，城市傳統(tǒng)低密板塊（1）高層79-138㎡套三/四（2）洋房77-87㎡套三（3）疊拼134-168㎡上中下疊（4）雙拼275-342㎡2、價格特征（1）高層：8800元/㎡，總價70-105萬（2）洋房：8400元/㎡，總價65-73萬（2）疊拼：14000元/㎡，總價188-195萬3、市場特征：傳統(tǒng)低密板塊，客戶有一定認(rèn)知度，周邊配套相對缺失，在售樓盤較少，板塊熱度下降，且中高端客戶被城東項目分流城東片區(qū)板塊：在售項目6個1、產(chǎn)品特征-改善性+度假性產(chǎn)品為主，新興城市改善板塊（1）高層60-160㎡套一/二/三/四（2）洋房115㎡套三（3）聯(lián)排342㎡（4）疊拼（商業(yè)）79-95㎡下疊，85-95㎡上疊2、價格特征（1）高層：10000-12800元/㎡，總價60-166萬（2）洋房：15500元/㎡，總價180萬（3）聯(lián)排：總價400萬起（3）疊拼（商業(yè)）：17700-28000元/㎡，總價128-225萬3、市場特征：結(jié)合邛海資源，成為城市新興改善板塊，價格明顯高于其他板塊，產(chǎn)品較為豐富，住宅產(chǎn)品以高層為主，同時有較多的商業(yè)類住宅度假產(chǎn)品，區(qū)域逐步發(fā)展成熟，對城市中高端客戶吸附能力更強，但由于宏觀市場環(huán)境影響，板塊內(nèi)仍呈現(xiàn)出以價換量的降價趨勢，且板塊內(nèi)土地供應(yīng)進(jìn)入尾期，熱度下降西昌市場分為西部新城、城東和海河南山3個板塊，目前西部新城熱度最高。土地市場近2年城市熱度下降明顯，土地成交量下降，受國資大舉拿地影響價格暫時穩(wěn)定，西部新城熱度最高。競拍時間地塊編號板塊占地面積（平方米）容積率建面（平方米）用地性質(zhì)成交價（萬元）溢價率樓面價（元/㎡）競得單位呈現(xiàn)項目2020-4-9公園2018東北側(cè)地塊城東17738.67353216.01住宅3160060%5938.00藍(lán)潤瀧門云邸2020-4-16西部城區(qū)B2-10號地塊西部城區(qū)69841.283209523.84住宅7920060%3780.00恒大2020-5-14海河南山片區(qū)NSD1-02號地塊海河南山69418.341.0572889.25住宅292500.17%4012.94邦泰龍璽2020-6-18西部新城B1-15號地塊西部城區(qū)16600.25233200.5住宅1120040%3373.44邦泰熙悅府2020-7-23西部城區(qū)A2-02地塊西部城區(qū)57274.672.5143186.67住宅376500.40%2629.43九洲千城置業(yè)觀海云嶺2020-7-23西部城區(qū)A2-03地塊西部城區(qū)57482.512.5143706.27住宅377500.67%2626.89鼎能天璽2020-9-10城東南片區(qū)建昌水鎮(zhèn)二期擬出讓地塊C-04-02城東25721.170.615432.70商業(yè)4600032%5854領(lǐng)地觀園城東南片區(qū)建昌水鎮(zhèn)二期擬出讓地塊C-04-0423667.00123667住宅城東南片區(qū)建昌水鎮(zhèn)二期擬出讓地塊C-04-0610887.000.66532.2商業(yè)，兼容其他服務(wù)設(shè)施用地（B9）≤30%城東南片區(qū)建昌水鎮(zhèn)二期擬出讓地塊C-04-0530256.15130256.15住宅2021-3-4西部城區(qū)B2-14號地塊西部城區(qū)40057.032.5100142.57住宅355001.43%3544.95陽光大地蕓和2021-3-4西部城區(qū)B4-09號地塊西部城區(qū)66482.451.599723.67住宅409008.20%4101.33正黃翡翠臺2021-10-13西部城區(qū)A2-04號地塊西部城區(qū)68438.762.5171096.9住宅520500.01%3042.14西昌國資2021-10-21西部城區(qū)B2-05號地塊西部城區(qū)49819.032.8139493.28住宅447500.11%3208.04西昌國資2021-11-18邛海東岸生態(tài)田園區(qū)CQ-06號地塊城東64483.192.5161207.97住宅389100.03%2413.65蜀道集團(tuán)2021-11-18邛海東岸生態(tài)田園區(qū)CQ-08號地塊城東28901.542.572253.85住宅174100.06%2409.56蜀道集團(tuán)2021-12-17西部城區(qū)B3-01號地塊西部城區(qū)139647.082.2307223.57住宅1076500.05%3504.00西昌國資2021-12-17西部城區(qū)B3-02號地塊西部城區(qū)46474.242.2102243.32住宅360500.14%3526.00西昌國資2021-12-17邛海東岸CXZQ-S-81號地塊城東69450.982.0138901.96住宅625500.08%3503.00西昌國資2020年成交土地7宗、37.89萬㎡，成交金額27.27億元，整體樓面地價3727元/㎡，以民營企業(yè)拿地為主；2021年成交土地9宗、57.38萬㎡，成交金額43.58億元，整體樓面地價3372元/㎡，以國資國企背景企業(yè)拿地為主，2021年蜀道城東地塊位置較差價格下降，西昌國資大舉拿地，保出讓、穩(wěn)地價；從成交板塊看：西部新城是土地主力供應(yīng)區(qū)域共成交10宗，其次是城東成交5宗，海河南山成交1宗；從成交價格看：近2年最高樓面地價為城東藍(lán)潤瀧門云邸5938元/㎡，城東板塊供地逐漸外移地價下降。整體走勢-住宅市場2021年西昌市場整體呈現(xiàn)量價齊跌，目前仍處于下行區(qū)間。全市住宅2020年成交11715套，2021年成交9447套，較2020年下降19.4%；最新成交價格8899元/㎡，較近2年高點9347元/㎡下降4.8%。整體走勢-住宅存量地塊編號占地面積（平方米）容積率建面（平方米）用地性質(zhì)成交價（萬元）溢價率樓面價（元/㎡）拿地企業(yè)建昌1號無數(shù)據(jù)世達(dá)城東南片區(qū)建昌水鎮(zhèn)一期D-02-0416650.181.0116816.68住宅///蜀道（公園里）邛海東岸生態(tài)田園區(qū)CQ-06號地塊64483.192.5161207.97住宅389100.03%2413.65蜀道邛海東岸生態(tài)田園區(qū)CQ-08號地塊28901.542.572253.85住宅174100.06%2409.56蜀道邛海東岸CXZQ-S-81號地塊69450.982.0138901.96住宅625500.08%3503.00西昌國資海河南山片區(qū)NSD1-01號地塊55902.551.583853.83住宅392007%4675成都城投海河南山片區(qū)NSD1-03號地塊68993.311.282791.97住宅392003%4735成都城投西部城區(qū)B4-05號地塊45732.891.568599.34住宅2860043%4169蜀鑫西部城區(qū)B4-08號地塊58376.431.587564.65住宅3740056%4271蜀鑫西部新城A1-25號地塊69219.672.5173049.18住宅427001%2468蜀道西部新城A1-06號地塊56789.672.5141974.18住宅349001%2458蜀道西部城區(qū)B2-10號地塊69841.283209523.84住宅7920060%3780.00恒大西部城區(qū)A2-04號地塊68438.762.5171096.9住宅520500.01%3042.14西昌國資西部城區(qū)B2-05號地塊49819.032.8139493.28住宅447500.11%3208.04西昌國資西部城區(qū)B3-01號地塊139647.082.2307223.57住宅107650.05%3504.00西昌國資西部城區(qū)B3-02號地塊46474.242.2102243.32住宅360500.14%3526.00西昌國資合計908720.81956594.52在售項目盤點：存量11649套潛在供應(yīng)盤點：存量195.66萬㎡，約19600套（套均100㎡算）板塊項目物業(yè)形態(tài)規(guī)劃套數(shù)庫存套數(shù)城東邛海一號院高層2182117鐵投邛海1號高層2094211樂薈城海云墅高層+聯(lián)排1528193領(lǐng)地悅邛海高層1967343領(lǐng)地觀園洋房41599金色夏威夷2期高層442113海河南山邦泰龍璽洋房、疊拼738313碧桂園領(lǐng)地南山府高層、疊拼21491328領(lǐng)秀南山高層、疊拼、雙拼516247西部新城鼎能天璽高層/洋房14911303翡翠臺高層/洋房1048851觀海云嶺高層16101201云海間高層/洋房1221355啟宸高層/洋房12901092星月湖畔高層1013358朗悅府高層1554671熙悅府洋房41212錦江公館高層/洋房1396756國賓府高層/洋房/疊拼47065鼎能天朗高層537377海河上院洋房82445錦西御府高層18101077錦繡蘭臺高層/洋房1750522合計2954211842市場住宅存量高位約3.12萬套，去化周期約40個月（按2021年月均去化790套算），潛在供應(yīng)以國企為主。整體走勢-商業(yè)產(chǎn)品西昌商業(yè)以各項目底商為主，僅融創(chuàng)（城東、商業(yè)街）、成都城投（城西、商業(yè)街）和萬科17°項目商業(yè)體量偏大，其中萬科項目為純商業(yè)項目，規(guī)模大，產(chǎn)品線豐富，可覆蓋投資、度假、自住各類客群?？傮w規(guī)劃

項目總占地2300畝，凈用地約900畝，綜合容積率1.045，建筑面積約62.18萬平㎡；在售地塊約104.88畝，建筑面積19.14萬㎡，容積率達(dá)到2.74，以悅榕莊酒店體系統(tǒng)領(lǐng)全盤，分為六大功能組團(tuán)，度假配套完善，產(chǎn)品線豐富，屬于深度度假型項目。萬科17°項目產(chǎn)品戶型統(tǒng)計產(chǎn)品類型戶型面積總套數(shù)（套）套數(shù)比例公寓平層公寓（SOHO）42（單間）94323%56（套一）101925%LOFT公寓（4.9米）42（套二）72518%67（套二變套三）1524%酒店公寓25（單間）1744%30（單間）111327%小計4126100%島嶼合院下疊79427%上疊85427%上下疊9555686%小計640100%商鋪/482100%整體走勢-商業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)品類型公寓（套）島嶼合院（套）商鋪（套）規(guī)劃套數(shù)4126640482庫存套數(shù)1027071銷售套數(shù)全期30995733392019年2120199342020年6292721942021年2651021112022年1-4月856772產(chǎn)品類型2020年（元/㎡）2021年（元/㎡）2022年（元/㎡）價格變化（2022-2021）（元/㎡）SOHO108291141311283-130LOFT166601699416965-29島嶼合院200572015919984-175商鋪271572481924867481.萬科17°項目2019-2022年度銷售對比：公寓產(chǎn)品2019年開盤后熱度下降去化減速；2021年全線產(chǎn)品銷售遇冷，去化量較2020年腰斬。3.萬科17°項目近2年產(chǎn)品價格對比：2022年除商鋪價格較2021年微漲，其余產(chǎn)品價格全部微降。4.萬科17°項目各產(chǎn)品去化周期測算：鑒于市場處于下行區(qū)間，且項目進(jìn)入銷售后期去化難度增加速度放慢，預(yù)計實際去化周期比測算去化周期更長。產(chǎn)品類型存量（套）近1年月均去化量（套/月）去化周期（月）公寓10272247商鋪721262.萬科17°項目2019-2021月度銷售對比：項目入市3年去化速度逐年下降，2021年全線產(chǎn)品去化速度降至冰點，2022年合院交付呈現(xiàn)較好、去化速度加快。產(chǎn)品類型公寓島嶼合院商鋪2019年303100112020年5223162021年22892022年241920萬科17°項目2021年去化量和去化速度均呈現(xiàn)斷崖式下降，受合院交付呈現(xiàn)較好帶動，2022年合院去化加快，目前已去清；2022年除商鋪價格微漲外，其余產(chǎn)品價格均呈現(xiàn)微降；預(yù)估全盤去化周期約47個月，但考慮市場仍處于下行區(qū)間，實際去化周期可能更長。市場格局-城東板塊開發(fā)晚期，項目逐漸減少，現(xiàn)有在售項目6個，高層產(chǎn)品為主，主力售價10000-11500元/㎡，板塊存量約5000套，去化周期約29個月（按2021年月均去化175套算）。2021年開始供地外移樓面地價下降1500-2000元/㎡，預(yù)計未來房價也將下降1500-2000元/㎡。項目物業(yè)形態(tài)規(guī)劃套數(shù)在售戶型面積成交均價總價庫存套數(shù)邛海一號院高層218261-64146-1481000061-64146-148117邛海1號高層20949511000122211樂薈城海云墅高層+聯(lián)排1528117/126/13834211200140-166193領(lǐng)地悅邛海高層196774-1361150087-160343領(lǐng)地觀園洋房4151151550017899金色夏威夷2期高層442801130090113合計61-1781076城東板塊項目分布城東在售項目盤點：在售項目存量1076套城東潛在供應(yīng)盤點：潛在供應(yīng)存量38.92萬㎡，約3900套（套均100㎡算）拿地時間地塊編號占地面積（平方米）容積率建面（平方米）用地性質(zhì)成交價（萬元）溢價率樓面價（元/㎡）拿地企業(yè)2019.02城東南片區(qū)建昌水鎮(zhèn)一期D-02-0416650.181.0116816.68住宅//4384蜀道（公園里）/建昌1號無數(shù)據(jù)世達(dá)2021.11邛海東岸生態(tài)田園區(qū)CQ-06號地塊64483.192.5161207.97住宅389100.03%2413.65蜀道2021.11邛海東岸生態(tài)田園區(qū)CQ-08號地塊28901.542.572253.85住宅174100.06%2409.56蜀道2021.12邛海東岸CXZQ-S-81號地塊69450.982.0138901.96住宅625500.08%3503.00西昌國資邛海一號院西昌A09樂薈城海云墅領(lǐng)地悅邛海鐵投邛海1號金色夏威夷2期領(lǐng)地觀園蜀道公園里萬科17°（商業(yè)）建昌1號在售待售市中心邛海、濕地公園市場格局-海河南山板塊緩慢開發(fā)中，市場熱度低，在售項目2個，包含高層、洋房、疊拼產(chǎn)品，高層/洋房售價8400-8800元/㎡，板塊存量約3600套，去化周期約43個月（按2021年月均去化84套算）。項目物業(yè)形態(tài)規(guī)劃套數(shù)在售戶型面積成交均價總價庫存套數(shù)邦泰龍璽洋房、疊拼73877-87134-13984001400065-73188-195313碧桂園領(lǐng)地南山府高層、疊拼214979-119151-159880015000-1750070-105240-2601328領(lǐng)秀南山高層、疊拼、雙拼516117-138140-168275-342待售-247合計65-1951888海河南山板塊項目分布碧桂園領(lǐng)地南山府領(lǐng)秀南山成都城投地塊在售待售邛海、濕地公園邦泰龍璽海河繁華里（商業(yè)）市中心海河南山在售項目盤點：在售項目存量1888套海河南山潛在供應(yīng)盤點：潛在供應(yīng)存量16.66萬㎡，約1700套（套均100㎡算）拿地時間地塊編號占地面積（平方米）容積率建面（平方米）用地性質(zhì)成交價（萬元）溢價率樓面價（元/㎡）拿地企業(yè)2019.05海河南山片區(qū)NSD1-01號地塊55902.551.583853.83住宅392007%4675成都城投2019.05海河南山片區(qū)NSD1-03號地塊68993.311.282791.97住宅392003%4735成都城投市場格局-西部新城板塊火熱開發(fā)中，市場熱度高，主力在售項目10個，高層和洋房為主，高層/洋房售價7700-9500元/㎡，板塊存量約22700套，去化周期約46個月（按2021年月均去化500套算）。西部新城項目分布項目物業(yè)形態(tài)規(guī)劃套數(shù)在售戶型面積成交均價總價庫存套數(shù)鼎能天璽高層洋房149178-90106-1248100870063-7392-1081303翡翠臺洋房104880-100860069-86851觀海云嶺高層161085-122860073-1051201云海間高層洋房122183-99106-12288001050073-87111-128355啟宸高層洋房1290103-134120-1607700950079-103114-1521092星月湖畔高層101342/70-101830035/58-84358朗悅府高層1554103-133830085-110671熙悅府洋房41263-84860054-7212錦江公館洋房139683-115940078-108756國賓府高層/洋房/疊拼470疊1801100020065鼎能天朗高層53775-106790059-84377海河上院洋房824108-12610400112-13145錦西御府高層181091-1309500（高贈送）86-1241077錦繡蘭臺高層/洋房175094-101待售-522合計54-1318685西部新城在售項目盤點：在售項目存量8685套鼎能天璽陽光蕓和正黃翡翠臺九洲觀海云嶺九洲云海間涼山城投啟宸蜀道星月湖畔川投朗悅府邦泰·熙悅府旅投錦江公館成都城投錦西御府國賓府鼎能天朗海河上院市中心西部新城二期高鐵新城領(lǐng)地錦繡蘭臺市場格局-西部新城板塊拿地時間地塊編號占地面積（平方米）容積率建面（平方米）用地性質(zhì)成交價（萬元）溢價率樓面價（元/㎡）拿地企業(yè)2017.11西部城區(qū)B4-05號地塊45732.891.568599.34住宅2860043%4169蜀鑫2017.11西部城區(qū)B4-08號地塊58376.431.587564.65住宅3740056%4271蜀鑫2019.07西部新城A1-25號地塊69219.672.5173049.18住宅427001%2468蜀道2019.07西部新城A1-06號地塊56789.672.5141974.18住宅349001%2458蜀道2020.04西部城區(qū)B2-10號地塊69841.283209523.84住宅7920060%3780.00恒大2021.10西部城區(qū)A2-04號地塊68438.762.5171096.9住宅520500.01%3042.14西昌國資2021.10西部城區(qū)B2-05號地塊49819.032.8139493.28住宅447500.11%3208.04西昌國資2021.12西部城區(qū)B3-01號地塊139647.082.2307223.57住宅107650.05%3504.00西昌國資2021.12西部城區(qū)B3-02號地塊46474.242.2102243.32住宅360500.14%3526.00西昌國資西部新城潛在供應(yīng)盤點：潛在供應(yīng)存量140.08萬㎡，約14000套（套均100㎡算）火熱開發(fā)中，市場熱度高，主力在售項目10個，高層和洋房為主，高層/洋房售價7700-9500元/㎡，板塊存量約22700套，去化周期約46個月（按2021年月均去化500套算）。市場小結(jié)土地市場冷，主要依靠國