老舊小區(qū)物業(yè)管理方案可編輯版

老舊小區(qū)物業(yè)管理方案老舊小區(qū)物業(yè)管理方案老舊小區(qū)物業(yè)管理方案文：為了提高小區(qū)居住質(zhì)量，對(duì)庭院改良、小區(qū)整頓后的房子及設(shè)備進(jìn)行長(zhǎng)效管理，使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務(wù)帶來(lái)的便利和舒適。我企業(yè)充足認(rèn)識(shí)增強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性，針對(duì)不一樣狀況采納相應(yīng)舉措，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐漸成立健全長(zhǎng)效管理體制，努力提高居民生活質(zhì)量，提高小區(qū)管理的整體水平。我們?cè)跒闃I(yè)主供給服務(wù)的時(shí)候，一直要堅(jiān)持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的容與方式一直以業(yè)主為中心；以知足老舊小區(qū)業(yè)主的需求為目標(biāo)；以業(yè)主的滿(mǎn)意為企業(yè)的最高追求；在服務(wù)過(guò)程中不停調(diào)整服務(wù)方式與模式，以達(dá)到業(yè)主的要求。一、管理思路依據(jù)老舊小區(qū)的特色和物業(yè)管理需求剖析，我們提出以下管理思路：1、依據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求剖析和我企業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將老舊小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。經(jīng)過(guò)高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個(gè)較高的層次上，實(shí)現(xiàn)低花費(fèi)投資，高價(jià)值表現(xiàn)，將老舊小區(qū)變?yōu)橐粋€(gè)表現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)文明價(jià)值的小區(qū)。我企業(yè)設(shè)有特意的管理處辦公機(jī)構(gòu)，管理操作人員配置齊備，辦公場(chǎng)所潔凈有序。2、對(duì)老舊小區(qū)采納專(zhuān)業(yè)管理的重點(diǎn)在于對(duì)配套設(shè)備的管理和服務(wù)，我們將比較國(guó)家物業(yè)管理的法律法例和宣布的系列標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求來(lái)確定客戶(hù)服務(wù)的項(xiàng)目、容和標(biāo)準(zhǔn)。每年要采取書(shū)面形式向業(yè)主征詢(xún)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的建議。3、 因?yàn)槔吓f小區(qū)的管理缺點(diǎn)，消防安全及安全捍衛(wèi)工作特別重要，小區(qū)進(jìn)出口能做到24小時(shí)站崗值勤。每天按規(guī)定進(jìn)行巡邏；能實(shí)施24小時(shí)不中斷巡邏。有車(chē)輛管理制度，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)行證、卡管理，指引車(chē)輛有序通行、停放。對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝飾、家政等勞務(wù)人員推行暫時(shí)進(jìn)出證管理。對(duì)暫時(shí)訪(fǎng)客推行登記制度。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急方案，事發(fā)后實(shí)時(shí)采納相應(yīng)舉措。老舊小區(qū)關(guān)于消防安全工作要求極高，我企業(yè)將安排擁有消防工作經(jīng)驗(yàn)的保安人員，以退伍軍人為主，兼?zhèn)淇紤]個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶(hù)，以做到真實(shí)的小區(qū)就是家，愛(ài)崗如愛(ài)家，推行24小時(shí)執(zhí)勤，為業(yè)主供給安全、溫馨的生活環(huán)境。4、 老舊小區(qū)物業(yè)管理面積較大，我企業(yè)物業(yè)管理人員所有持證上崗，管理制度齊備，責(zé)任明確。賬務(wù)清楚，管理服務(wù)人員24小時(shí)服務(wù)，服務(wù)熱忱，行為規(guī)。5、 針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理，我們堅(jiān)持按有關(guān)規(guī)定和合同商定按期宣布物業(yè)服務(wù)花費(fèi)或許物業(yè)服務(wù)資本的進(jìn)出狀況（起碼每半年宣布一次）；在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面履行有關(guān)規(guī)定。我企業(yè)及業(yè)主方兩方簽署規(guī)的物業(yè)服務(wù)合同，明確兩方權(quán)益義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)容并在小區(qū)明顯地點(diǎn)進(jìn)行公示。依據(jù)業(yè)主需求，供給物業(yè)服務(wù)合同以外的特約服務(wù)和代勞服務(wù)的，有在明顯地點(diǎn)公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。6、 針對(duì)老舊小區(qū)詳細(xì)狀況，采納一體式的安全管理系統(tǒng)。在項(xiàng)目員工招聘上，采納有經(jīng)驗(yàn)的管理人員來(lái)管理。同時(shí)兼?zhèn)漤?xiàng)目的實(shí)質(zhì)狀況。兼?zhèn)淇紤]個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶(hù)，推行 24小時(shí)有專(zhuān)職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困難戶(hù)的問(wèn)題，提高員工的愛(ài)崗熱忱，真實(shí)的做到以小區(qū)為家。管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定獲得物業(yè)管理職業(yè)書(shū)或崗位證書(shū)，且經(jīng)消防知識(shí)培訓(xùn)有記錄。7、 我企業(yè)將聯(lián)合社區(qū)居委會(huì)等有關(guān)部門(mén)，在老舊小區(qū)的鼎力展開(kāi)各樣有利的社區(qū)活動(dòng)，推進(jìn)精神文明的發(fā)展，形成優(yōu)秀的社區(qū)文化。8、 我企業(yè)按期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不停提高管理處的管理水平。保證小區(qū)公共配套設(shè)備保護(hù)運(yùn)行正常；供水、供電、供氣等設(shè)備使用正常；規(guī)活動(dòng)場(chǎng)所，靈活車(chē)、非靈活車(chē)停車(chē)場(chǎng)，靈活車(chē)停放、行駛等的標(biāo)記。保證車(chē)輛運(yùn)行暢達(dá)，停放有序，并做好防盜工作。9、針對(duì)老舊小區(qū)綠化管理，擬訂綠化管理方案，對(duì)覆蓋率達(dá) 15%以上的綠地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)保養(yǎng)，保證花草樹(shù)木管理保養(yǎng)適合，按季節(jié)治病蟲(chóng)害，每個(gè)月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲(chóng)，除雜草，修剪等保養(yǎng)工作，保證植物生長(zhǎng)優(yōu)秀，形成較好的植物景觀(guān)。10、 老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐個(gè)分解，包干落實(shí)到各工作人員，全面推行自家的孩子自家抱，各責(zé)任人兼?zhèn)浒蓸菞澋臉堑佬l(wèi)生工作，包含樓道的亂堆放、亂貼、樓道廣告，同時(shí)，監(jiān)察其余樓棟責(zé)任人的工作，做就任務(wù)分解、責(zé)任落實(shí)、互相監(jiān)察、共同進(jìn)步的作用。垃圾推行袋裝化管理，每天清運(yùn)，公共場(chǎng)所按期打掃保潔，保持整齊潔凈。依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)質(zhì)狀況能按期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。1、 因?yàn)槔吓f小區(qū)設(shè)備設(shè)備老舊，設(shè)備設(shè)備管理保護(hù)十分重要，必須快速全面熟習(xí)設(shè)備特征，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要保證公共設(shè)備，公用設(shè)備按期保護(hù)，水、電、氣24小時(shí)報(bào)修值班，接到報(bào)修10分中出席，急修半天達(dá)成。對(duì)共用設(shè)備設(shè)備進(jìn)行平常管理和維涵保養(yǎng)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）。成立共用設(shè)備設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)備設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊備。設(shè)備設(shè)備標(biāo)記齊備、規(guī)，明確責(zé)任人；操作保護(hù)人員嚴(yán)格履行設(shè)備設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)、設(shè)備設(shè)備運(yùn)行正常。消防設(shè)備設(shè)備完滿(mǎn)，能隨時(shí)啟用，消防通道要保持暢達(dá)。設(shè)備房保持整齊、通風(fēng)、無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路暢達(dá)、路面平坦，井蓋無(wú)缺損或丟掉，主要道路及車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)記齊備、規(guī)。路燈、樓道燈完滿(mǎn)率高等于98%。簡(jiǎn)單危及人身安全的設(shè)備設(shè)備有顯然警示標(biāo)記和防舉措；對(duì)可能發(fā)生的各樣突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。供電設(shè)備運(yùn)行能正常使用的，無(wú)設(shè)備破壞，配電室管理規(guī)。供水設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)設(shè)備破壞。制定有詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等按期保護(hù)保養(yǎng)檢修以及平常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)。制定有各種應(yīng)急搶修、辦理方案，保證設(shè)備設(shè)備能高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。12、 安全捍衛(wèi)及消防工作。聯(lián)合工作區(qū)的物業(yè)，齊備安全防舉措。嚴(yán)格來(lái)訪(fǎng)保安人員24小時(shí)在崗值班，夜間安排專(zhuān)人巡邏。物業(yè)人員掌握消防設(shè)備的使用方法，并能實(shí)時(shí)辦理各樣火災(zāi)事故，建立消防分散表示圖，保證消防車(chē)輛和各安全出口的暢達(dá)無(wú)阻，每個(gè)月對(duì)此檢查2次以上。3、 房子管理對(duì)房子共用部位進(jìn)行平常管理和維涵保養(yǎng)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊備。依據(jù)房子實(shí)質(zhì)使用狀況，按期檢查房子共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修圍的，有實(shí)時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修圍的，要實(shí)時(shí)編制維修計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或許業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議。有每天巡邏小區(qū)房子單元門(mén)、樓梯通道以及其余共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡邏記錄、實(shí)時(shí)維涵保養(yǎng)。對(duì)違犯規(guī)劃私搭亂建和私自改變房子用途的行為實(shí)時(shí)勸止，并實(shí)時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)。14、 物業(yè)管理制度與檔案、資料管理在平常管理中要成立交接班登記制度；成立資料的采集，分類(lèi)整理，歸檔管理制度。房子及其共用設(shè)備設(shè)備檔案資料齊備、成立住宅用戶(hù)檔案，進(jìn)行分類(lèi)成冊(cè)、管理完善，方便查閱。有完美的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。3456page組織人力進(jìn)行突擊性清理工作，保證溝、渠、通道暢達(dá)，雨水口、接水口、地漏無(wú)異物擁塞，加固防災(zāi)設(shè)備，檢查網(wǎng)架、支架、門(mén)窗能否歸位，除去全部潛伏的危險(xiǎn)性要素，同時(shí)，踴躍參加搶險(xiǎn)救助，快速恢復(fù)現(xiàn)場(chǎng)，保持小區(qū)整體形象，將損失降低到最小程度。水警、火警預(yù)防及排防、善后辦理當(dāng)樓層水管、接頭爆裂造成樓層浸水時(shí)應(yīng)快速封閉水管閥門(mén)，并快速通知護(hù)衛(wèi)和維修人員前來(lái)救援；如房子部滲水，要實(shí)時(shí)通知業(yè)主，輔助業(yè)主做好各項(xiàng)工作。如員火警等特別狀況，踴躍組織突擊小組搞好特別潔凈工作。六、公用設(shè)備、公共場(chǎng)所等管理保養(yǎng)（一）平常維涵保養(yǎng)：操作維修人員依據(jù)平常管理經(jīng)驗(yàn)，利用檢測(cè)儀表對(duì)設(shè)備的重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)故障實(shí)時(shí)清除，并做好記錄。操作人員每天對(duì)托管地區(qū)的市政設(shè)備設(shè)備起碼巡視兩次；（二） 一級(jí)保養(yǎng)：維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部潔凈、調(diào)整，每季度一次；二級(jí)保養(yǎng)：維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清理、局部維修，每半年一次。（三） 公用設(shè)備、公共場(chǎng)所設(shè)備保養(yǎng)圍；共用設(shè)備、設(shè)備的維修、保養(yǎng)、運(yùn)用和管理包含：共用；1、管理規(guī)程；小區(qū)水電維修、保養(yǎng)工作由工程隊(duì)負(fù)責(zé)；；工程維修、管理人員以水電維修、保養(yǎng)和亮化方；項(xiàng)目管理人員每天對(duì)托管地區(qū)的亮化巡邏2次以；高低壓配電房推行24小時(shí)價(jià)班制度；工程維修人員在例行檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立刻；月底，工程部維（三）公用設(shè)備、公共場(chǎng)所設(shè)備保養(yǎng)圍共用設(shè)備、設(shè)備的維修、保養(yǎng)、運(yùn)用和管理包含：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低壓電房、水泵房、樓消防設(shè)備。設(shè)備操作保護(hù)人員一定擁有相應(yīng)資質(zhì)，熟習(xí)掌握小區(qū)各樣設(shè)備系統(tǒng)原理。按期對(duì)小區(qū)的水、電、氣、門(mén)窗等進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題實(shí)時(shí)維修。隨時(shí)對(duì)小區(qū)屋頂漏水管及地溝進(jìn)行疏導(dǎo)，保持下水管道、落水管暢達(dá)，防止屋頂積水而產(chǎn)生漏水現(xiàn)象。1、管理規(guī)程小區(qū)水電維修、保養(yǎng)工作由工程隊(duì)負(fù)責(zé);工程維修、管理人員以水電維修、保養(yǎng)和亮化方案質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為依照，每天檢查和評(píng)估各地區(qū)的亮化保護(hù)狀況，并作出質(zhì)量評(píng)估，記錄于每天的工作記錄評(píng)估表中；項(xiàng)目管理人員每天對(duì)托管地區(qū)的亮化巡邏2次以上，巡邏結(jié)果記錄備查；高低壓配電房推行24小時(shí)價(jià)班制度；工程維修人員在例行檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立刻擬訂維修、整頓方案，協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)做好整頓工作并實(shí)時(shí)復(fù)查；月底，工程部維修人員依據(jù)每天的亮化維修記錄進(jìn)行匯總、統(tǒng)計(jì)，并將匯總表實(shí)時(shí)上報(bào)給總企業(yè)。2、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)所有電器由專(zhuān)業(yè)工程師按設(shè)計(jì)要求操作保護(hù)和保養(yǎng)，保證用電設(shè)施的正常使用，平常小修在當(dāng)天達(dá)成，大修在一周修復(fù)亮燈。（四）主要舉措1、 依照行業(yè)規(guī)和工程專(zhuān)業(yè)要求擬訂完美的設(shè)備、設(shè)備操作規(guī)程和維修管理制度，保證維修實(shí)時(shí)，同時(shí)增強(qiáng)對(duì)員工操作行為的規(guī)，履行行業(yè)法例，增強(qiáng)安全管理和安全教育工作，成立健全各項(xiàng)安全操作規(guī)程，防備安全事故的發(fā)生；2、 成立日巡邏制度，每天許多于4次巡邏各配套設(shè)備、設(shè)備運(yùn)行狀況，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題實(shí)時(shí)解決，成立健全巡邏、檢修記錄；3、 針對(duì)小區(qū)各配套設(shè)備做出詳細(xì)的年度工作計(jì)劃，保證設(shè)備的正常運(yùn)行：（1）消防系統(tǒng):安排專(zhuān)業(yè)人員24小時(shí)對(duì)每次報(bào)警狀況做好記錄并出現(xiàn)場(chǎng)清除警報(bào)，按期組織所有員工進(jìn)行消防操練和參加消防培訓(xùn)，熟習(xí)滅火器、消防栓的使用方法，每年對(duì)整個(gè)消防系統(tǒng)做一次檢測(cè)，保證消防設(shè)備、消防器材性能完滿(mǎn)與使用，做好消防設(shè)備的保護(hù)，保證消防系統(tǒng)運(yùn)行正常；（2） 上、下水系統(tǒng)：按期檢查住所樓樓上、下水系統(tǒng)動(dòng)轉(zhuǎn)狀況，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏要實(shí)時(shí)維修或改換，下水擁塞要實(shí)時(shí)疏導(dǎo)，每6個(gè)月對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行一次疏導(dǎo)清理；（3） 高低壓配電房：安排專(zhuān)業(yè)人員24小時(shí)價(jià)班，依照高低壓配電房操作規(guī)定進(jìn)行操作，仔細(xì)做好各種操作記錄，嚴(yán)格履行操作票制度，按期做好配電柜的潔凈、保養(yǎng)等工作；（4） 其余：每天對(duì)小區(qū)做兩次以上巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)實(shí)時(shí)主動(dòng)維修改換，線(xiàn)路接口處有無(wú)松動(dòng)、過(guò)熱現(xiàn)象，保證不影響正常使用，小區(qū)禁止違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動(dòng)用明火、私拉亂改用電線(xiàn)路或插座；禁止任意動(dòng)用消防設(shè)備設(shè)備。（5） 如遇水、電、氣故障，隨叫隨到，實(shí)時(shí)通知供水供電供氣企業(yè)，清除故障，保證居民正常生活。（6） 設(shè)備、設(shè)備保護(hù)人員應(yīng)每天匯總整理各樣記錄，實(shí)時(shí)剖析掌握用電和設(shè)備運(yùn)行狀況，并依據(jù)記錄剖析隨時(shí)調(diào)整維涵保養(yǎng)工作計(jì)劃與安排，使各種設(shè)備、設(shè)備處于安全優(yōu)秀運(yùn)行狀態(tài)，工程保養(yǎng)人員應(yīng)將保養(yǎng)資料實(shí)時(shí)采集、整理、歸檔。4、公用設(shè)備、設(shè)備保養(yǎng)、維修（1） 對(duì)公用設(shè)備、設(shè)備進(jìn)行平常管理和維涵保養(yǎng)，成立公用設(shè)備、設(shè)備檔案，責(zé)任人明確，對(duì)公用設(shè)備、設(shè)備按期巡邏，做好巡邏記錄。（2） 配合水、電、氣等專(zhuān)業(yè)部門(mén)，做好有關(guān)設(shè)備、設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，消防設(shè)備、設(shè)備完滿(mǎn)、通道暢達(dá)。（3） 小區(qū)道路暢達(dá)，路面平坦。（4） 環(huán)衛(wèi)設(shè)備基本完滿(mǎn)，無(wú)缺損現(xiàn)象。（5） 簡(jiǎn)單危及人身安全的設(shè)備、設(shè)備有顯然警示標(biāo)記和防措施。（6） 成立完美的住所裝飾、裝飾管理制度，阻制違規(guī)裝飾行為。（7） 房子立面較整齊無(wú)缺損，公共樓道及區(qū)無(wú)堆放雜物現(xiàn)象。（五）房子建筑的專(zhuān)項(xiàng)保護(hù)1、 平常每周巡邏一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，實(shí)時(shí)辦理。2、 每年對(duì)房子基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防備白蟻及腐化性液體的侵害。3、 每年雨季前對(duì)玻璃和外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封保護(hù)檢查，根絕雨水侵入。4、 地面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題實(shí)時(shí)辦理，每季度疏導(dǎo)一次屋面雨水口和排污管道，隨時(shí)對(duì)屋頂漏水管及地溝進(jìn)行疏導(dǎo)，保持下水管道、落水管暢達(dá)，防止屋頂積水而產(chǎn)生漏水現(xiàn)象。5、保證雨水、污水管道保持暢達(dá)，按期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)備無(wú)損壞。6、 按期沖洗外墻。7、 每逢雨季行進(jìn)行房子避雷針檢測(cè)，切合避雷規(guī)要求。8、 增強(qiáng)用電安全管理，小區(qū)禁止違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動(dòng)用明火、私拉亂改用電線(xiàn)路或插座；禁止任意動(dòng)用消防設(shè)備設(shè)備。page機(jī)電設(shè)備設(shè)備的保護(hù)保養(yǎng)是老舊小區(qū)物業(yè)管理的重要容。我企業(yè)在物業(yè)管理實(shí)踐中，十分著重這項(xiàng)工作，發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)勢(shì)，在機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)備、給排水的保護(hù)保養(yǎng)方面累積了豐富的經(jīng)驗(yàn)，能更好的為老舊小區(qū)服務(wù)。七、各樣車(chē)輛管理（一）道口崗崗位職責(zé)1、 保持道口交通次序，保證道口暢達(dá)無(wú)阻。2、 對(duì)進(jìn)出住所區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行登記，發(fā)卡，檢查查對(duì)后收卡。3、 發(fā)現(xiàn)進(jìn)場(chǎng)車(chē)輛有破壞時(shí)應(yīng)向車(chē)主指出，并作好記錄，使責(zé)任分明。4、 提示和指揮司機(jī)按路線(xiàn)行駛，按定位停車(chē)。5、 適合控制外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入住所區(qū)留宿，以保證業(yè)主的車(chē)位，5t以上的貨車(chē)、大型客車(chē)以及載有易燃易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)品的車(chē)輛禁止放行進(jìn)入小區(qū)。6、 嚴(yán)守崗位，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥當(dāng)辦理上崗時(shí)碰到的各樣問(wèn)題。7、 嚴(yán)格履行交接班制度，仔細(xì)填寫(xiě)交接班記錄，做到交接清楚，責(zé)任明確。8、負(fù)責(zé)崗?fù)だ锿饧奥房诘臐崈粜l(wèi)生。（二）車(chē)輛管理工作標(biāo)準(zhǔn)1、 道路線(xiàn)型、斷面與整個(gè)建筑集體部署相協(xié)調(diào)；2、 車(chē)行道暢達(dá)，出、進(jìn)口標(biāo)記顯然；3、 外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)同意，不行進(jìn)入；4、 進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛，均聽(tīng)從物業(yè)企業(yè)管理；5、 凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物件車(chē)輛或5噸以上貨車(chē)，一律禁止駛?cè)耄?、 駛?cè)胪＼?chē)場(chǎng)的車(chē)輛均需減速，時(shí)速不超出15公里，無(wú)鳴笛現(xiàn)象發(fā)生；7、 停車(chē)場(chǎng)的所有車(chē)輛均歸入物業(yè)企業(yè)管理圍，作到車(chē)證齊備，見(jiàn)證票放車(chē)；8、 車(chē)輛管理人員禮貌待人、熱忱周祥；9、 車(chē)輛管理員熟知車(chē)主、車(chē)型、車(chē)牌號(hào)、鋪號(hào)、車(chē)位；10、 車(chē)輛管理人員隨時(shí)巡邏車(chē)輛停放狀況及車(chē)輛的車(chē)況，遇有門(mén)未鎖、燈未關(guān)、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時(shí)，10分鐘通知車(chē)主；11、 停車(chē)場(chǎng)無(wú)貨物聚積、道路堵塞現(xiàn)象；12、 停車(chē)場(chǎng)所面無(wú)水、無(wú)油、無(wú)污、無(wú)紙屑、無(wú)煙優(yōu)等雜物；13、 停車(chē)場(chǎng)道路平坦無(wú)坑、無(wú)尖利物、無(wú)金屬釘狀物；14、停車(chē)場(chǎng)有顯然禁煙標(biāo)牌，且消防器材及設(shè)備均裝備齊備，使用功能完滿(mǎn)率100%；15、 轄區(qū)交通事故年發(fā)生率不超出2%，丟掉事故發(fā)生率為0%；16、 每車(chē)位文字檔案齊備、資料正確率100%；17、 外來(lái)進(jìn)出車(chē)輛有登記，達(dá)成率100%，正確率100%。（三）交通不測(cè)事故的辦理方案保安員在發(fā)現(xiàn)交通不測(cè)事故或接到交通不測(cè)事故報(bào)告求援時(shí)：1、 應(yīng)立刻用通信設(shè)備報(bào)告保安主管發(fā)生交通不測(cè)事故現(xiàn)場(chǎng)的詳細(xì)地點(diǎn)；2、 留在現(xiàn)場(chǎng)或快速趕赴現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)交通次序和保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，急救傷者；3、 對(duì)重要的交通不測(cè)事故須請(qǐng)示保安主管進(jìn)行增援。4、 保安主管接到報(bào)告后立刻報(bào)告保安部經(jīng)理，并快速趕赴現(xiàn)場(chǎng)參加急救；；5、 調(diào)遣指揮門(mén)崗保安員保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)次序、交通次序；6、 送重傷者到醫(yī)院急救；7、 報(bào)交警大隊(duì)事故組：7.1事故發(fā)生的時(shí)間及地址；7.2事故造成的傷亡及損失狀況；7.3已送急救狀況；8、 保安部經(jīng)理接報(bào)后立刻趕赴現(xiàn)場(chǎng)，依據(jù)事故的需要；page消防管理；為了增強(qiáng)老舊小區(qū)的消防管理，保障業(yè)主及民眾生命財(cái)；1、各部門(mén)應(yīng)恪守電現(xiàn)場(chǎng)參加急救；5、 調(diào)遣指揮門(mén)崗保安員保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)次序、交通次序；6、 送重傷者到醫(yī)院急救；7、 報(bào)交警大隊(duì)事故組：7.1事故發(fā)生的時(shí)間及地址；7.2事故造成的傷亡及損失狀況；7.3已送急救狀況。8、 保安部經(jīng)理接報(bào)后立刻趕赴現(xiàn)場(chǎng)，依據(jù)事故的需要，派遣車(chē)輛進(jìn)行急救，并報(bào)交警事故組和企業(yè)總經(jīng)理。八、消防管理消防管理為了增強(qiáng)老舊小區(qū)的消防管理，保障業(yè)主及民眾生命財(cái)富安全，依據(jù)國(guó)家有關(guān)消防法律法例，特?cái)M訂本規(guī)定。1、 各部門(mén)應(yīng)恪守電器安全使用規(guī)定，禁止亂拉暫時(shí)電氣線(xiàn)路。2、 禁止在老舊小區(qū)綠地、停車(chē)場(chǎng)等處亂堆放、晾曬易燃物件和燃放煙花鞭炮。3、 公用消防設(shè)備、器材不得挪作他用，嚴(yán)防破壞、丟掉。4、 禁止亂丟煙頭、火種。5、 禁止在老舊小區(qū)道路、綠地、停車(chē)場(chǎng)等處燃燒生活垃圾6、 仔細(xì)貫徹預(yù)防為主，防消聯(lián)合的目標(biāo)，展開(kāi)防火宣傳，普及消防知識(shí)，學(xué)習(xí)使用消防器材，每個(gè)月學(xué)習(xí)、訓(xùn)練一次;7、常常檢查、記錄消防器材設(shè)備完滿(mǎn)狀況，保證消防器材設(shè)備裝置處于優(yōu)秀狀態(tài)，檢查防火通道，時(shí)辰保持暢達(dá)；檢查防火安全條約的覆行狀況，實(shí)時(shí)糾正消防違章和除去火險(xiǎn)隱患。8、接到火災(zāi)報(bào)警后，在向消防機(jī)關(guān)正確報(bào)警的同時(shí)，快速奔赴現(xiàn)場(chǎng)，啟用消防設(shè)備進(jìn)行挽救，并輔助消防部門(mén)查清火災(zāi)原九、外墻沖洗、修理方案跟著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，建筑物外墻沖洗在我國(guó)已惹起寬泛關(guān)注和重視，建筑物外墻因?yàn)殚L(zhǎng)久日曬雨淋，以及大氣中有害氣體和油煙等污染和化學(xué)反響的侵害，使得建筑物外墻產(chǎn)生污垢微風(fēng)化，既影響建筑物的雅觀(guān)和市容，又破壞了建筑物，所以，沖洗建筑物外墻，不單能夠美化環(huán)境，并且對(duì)建筑物起到保護(hù)作用。為保證本項(xiàng)目各種建筑物外立面的整齊、雅觀(guān)，在保證外立面沖洗人員自己安全、安全舉措適合、安全方式可行的前提下，我企業(yè)制定了外墻沖洗、修理方案：外墻沖洗、修理方式1、 污垢的分類(lèi)我企業(yè)在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中，經(jīng)過(guò)總結(jié)確認(rèn)外墻污垢重要是：塵埃、污漬、污垢2、 常有的沖洗、修理方式物理方法：主要經(jīng)過(guò)用水沖洗，使污垢濕軟、剝離、消融，在用清水沖洗干凈。次方法主要用于釉面磚、馬賽克等外墻資料上的積灰、浮塵和泥沙等的去除作用，關(guān)于外墻的油污、重垢則無(wú)顯然成效；化學(xué)方法：利用化學(xué)試劑對(duì)油污、污漬進(jìn)行溶解、分別、降解等化學(xué)反響，使外墻達(dá)到去垢、除銹、去污、脫脂等目的外墻沖洗劑分三類(lèi)：中性沖洗劑、堿性沖洗劑、酸性沖洗劑，一般使用中性沖洗劑，中性沖洗劑的主要成分有表面活性劑、助洗劑和助劑，中性沖洗劑具有潤(rùn)濕、乳化、分別、增融等多種功能?；瘜W(xué)沖洗法是主要外墻沖洗的方法，速度快，成效好，所以，我企業(yè)針對(duì)本項(xiàng)目的外墻沖洗、修補(bǔ)主要采納化學(xué)沖洗法?；◢弾r表面的沖洗、修理1、 用酸性沖洗劑或全能沖洗劑，按1:50比率稀釋?zhuān)?、 做出沖洗小樣，確定沖洗劑的稀釋比率；3、 對(duì)鏡面花崗巖表面沖洗將沖洗滾筒浸入沖洗劑溶液中浸泡用浸有沖洗劑溶液的滾筒在鏡面花崗巖表面使勁轉(zhuǎn)動(dòng)擦抹，使花崗巖表面污垢離開(kāi)；對(duì)特別重的污垢可采納濃度較高的沖洗劑并用抹布擦抹；用清水或高壓水槍沖洗，沖洗花崗巖表面的沖洗劑殘留物。page物業(yè)管理的方案文page（3）無(wú)因物業(yè)管理服務(wù)的原由致使小區(qū)管理水平差，被上司部門(mén)責(zé)備通告和在市級(jí)以上媒體有負(fù)面報(bào)導(dǎo)。（4）防止小區(qū)由物業(yè)管理不善致使發(fā)生的治安、刑事案件。物業(yè)服務(wù)和業(yè)主進(jìn)出的和睦；我司推行零擾亂服務(wù)，在業(yè)主上下班頂峰期，除主要進(jìn)出口我司安排保安人員嚴(yán)格管理以外，其余服務(wù)均為零擾亂：即我們所有的設(shè)備維修、保潔服務(wù)均將安排在夜間或非頂峰時(shí)間，為業(yè)主進(jìn)出供給方便。二、 抓整頓工作，換環(huán)境相貌1、 針對(duì)問(wèn)題，一對(duì)一宣傳依據(jù)我企業(yè)過(guò)去老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗(yàn)，亂栽種、亂堆放、亂搭建的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。再之老舊小區(qū)大多數(shù)居住著老人或外來(lái)人員，亂晾曬、亂堆放狀況沒(méi)法根絕，無(wú)形之中給小區(qū)管理來(lái)了難度。我們將在接收后進(jìn)行經(jīng)過(guò)各樣渠道各樣方式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作業(yè)主入停手冊(cè)，加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作，針對(duì)小區(qū)存在的問(wèn)題從治安安全、消防意識(shí)等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行一對(duì)一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識(shí)以及安全防意識(shí)。2、 做好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)備的保護(hù)，確實(shí)解決老百姓所關(guān)懷的熱門(mén)問(wèn)題，增強(qiáng)停車(chē)位或共用車(chē)庫(kù)的管理，解決居民停車(chē)位的問(wèn)題，除去小區(qū)消防車(chē)難進(jìn)入的安全隱患。3、 增強(qiáng)對(duì)企業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提高基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確工作職責(zé)，全面提高管理水平易質(zhì)量，對(duì)拆遷部署小區(qū)做到保安、保潔、保綠，成立社區(qū)與物管按期有；三、 管理模式；在管理與服務(wù)的過(guò)程中間，我們將成立一套適應(yīng)老舊小；1、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)指揮；推行企業(yè)垂直領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)的部管理模式；2、服務(wù)的制度化、專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化；成立健全相應(yīng)的規(guī)章制度，以制度促使管理，員工配置；3、成立安全保障系統(tǒng)；針對(duì)老舊小區(qū)的實(shí)質(zhì)狀況，我企業(yè)從以下幾方面做好安；消防安全；置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，成立社區(qū)與物管按期有效交流的管理體制，采納整體聯(lián)動(dòng)，形成協(xié)力，聯(lián)合管理，實(shí)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)、解決問(wèn)題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問(wèn)題成堆此后再暫時(shí)抱佛腳，不浪費(fèi)大批的人力、財(cái)力、物力。創(chuàng)造舒坦、整齊、安全的小區(qū)環(huán)境水電氣設(shè)備安全管理成立健全水電氣設(shè)備正常使用的巡邏制度，全面掌握托小區(qū)各種管線(xiàn)的線(xiàn)路、走向，以便于在發(fā)生故障時(shí)能夠快速有效地予以清除，方便業(yè)主方的正常使用。小區(qū)安全保護(hù)依據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理的安防要求，聯(lián)合我企業(yè)安防經(jīng)驗(yàn)，確定我企業(yè)將以人防為主、技防為輔的安全防思路，對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理推行24小時(shí)安全巡防，為業(yè)主方供給一個(gè)安全、舒坦的生活環(huán)境。環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)依據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理要求，合理安排細(xì)劃保潔地區(qū)，衛(wèi)生保潔均責(zé)任到人，保證管理地區(qū)潔凈衛(wèi)生、整齊有序。三、 各崗位人員的配置四、 環(huán)境潔凈衛(wèi)生管理（一）環(huán)境服務(wù)圍及要求平常保潔工作是經(jīng)過(guò)平常打掃工作，對(duì)本物業(yè)管理地區(qū)進(jìn)行定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行荒棄物的采集和清運(yùn)，經(jīng)過(guò)清、掃、擦、拭、除、洗等慣例性服務(wù)，保持所有公共地區(qū)的潔凈衛(wèi)生。依據(jù)老舊小區(qū)當(dāng)前的現(xiàn)狀，潔凈工作應(yīng)做好以下幾項(xiàng)：1、 垃圾辦理。主要包含采集、除去、回收、壓實(shí)、運(yùn)達(dá)指定地點(diǎn)。2、 在規(guī)定的圍做好塵埃打掃、污跡沖洗、地面保護(hù)等，做到地面無(wú)塵埃，無(wú)垃圾，保持場(chǎng)所潔凈；墻面、頂面的潔凈保護(hù)按物業(yè)管理規(guī)履行。（1） 小區(qū)道路、廣場(chǎng)、綠地、樓梯扶手、共用部位玻璃、樓道、路燈、樓道燈等按規(guī)準(zhǔn)時(shí)間進(jìn)行打掃；道路積水、積雪能實(shí)時(shí)除去。共用雨、污水管道每年正常疏導(dǎo)；雨、污水井、化糞池每個(gè)月正常檢查能正常使用。小區(qū)樓地面、墻壁、樓梯及扶手、大門(mén)、消防器材、垃圾桶、控制開(kāi)關(guān)等，無(wú)手印，無(wú)污漬，無(wú)灰塵，保持光潔光亮。小區(qū)道路：地面無(wú)垃圾，阻礙物。綠化帶：無(wú)垃圾，枯死植物實(shí)時(shí)清理。（2） 環(huán)境部分：地面無(wú)垃圾雜物，無(wú)積水，無(wú)顯然污漬。室外設(shè)備包含燈飾、欄桿、垃圾桶等無(wú)污漬、水跡和顯然塵埃，墻壁及其余設(shè)備上無(wú)不良貼物。下雪時(shí)要實(shí)時(shí)打掃，必需時(shí)作防滑辦理。（3） 垃圾米集清運(yùn)：樓幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日產(chǎn)日清的，垃圾桶清潔、無(wú)異味。垃圾箱、桶要按期沖洗消毒，無(wú)蚊蠅，無(wú)臭味。垃圾清運(yùn)工具應(yīng)保持潔凈無(wú)損壞，清運(yùn)過(guò)程中不得產(chǎn)生二次污染。（4）其余：小區(qū)如舉辦社區(qū)活動(dòng)等，做到垃圾實(shí)時(shí)清理。3、 住所樓公共衛(wèi)生：走廊、大門(mén)、值班室、樓梯地面潔凈無(wú)污跡、痰跡、灰塵、紙屑等雜物；走廊窗臺(tái)、玻璃潔凈光亮、無(wú)灰塵。樓梯扶手和欄桿保持干凈。4、 負(fù)責(zé)小區(qū)道路衛(wèi)生保潔。5、 按期樓頂打掃、外墻面清理。6、 院落衛(wèi)生：地面潔凈無(wú)灰塵、煙頭、紙屑等雜物；綠化區(qū)實(shí)時(shí)打掃潔凈。7、 對(duì)現(xiàn)有的綠化苗木、花卉，要做好保養(yǎng)管理、培養(yǎng)，負(fù)有美化環(huán)境的責(zé)任。保養(yǎng)管理包含：按期澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲(chóng)、保證現(xiàn)有苗木成活率等。（二）保潔人員素質(zhì)要求1、建立高度的責(zé)任心，關(guān)懷業(yè)主方的利益，嚴(yán)格片區(qū)保潔責(zé)任制，在潔凈過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)備有破壞或異樣狀況應(yīng)實(shí)時(shí)向上司主管或工程維修人員報(bào)告，負(fù)責(zé)管理好片區(qū)衛(wèi)生用具，仔細(xì)做到衛(wèi)生用具整齊、部署合理，隨時(shí)保持清爽、雅觀(guān)，保證物管地區(qū)的潔凈衛(wèi)生，不留衛(wèi)存亡角。保潔人員應(yīng)隨時(shí)巡視，發(fā)現(xiàn)污物雜物應(yīng)實(shí)時(shí)處理，隨時(shí)保證潔凈衛(wèi)生。2、保潔人員要努力提高自己素質(zhì)和對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)的覺(jué)醒，聽(tīng)從領(lǐng)導(dǎo)工作安排，恪守企業(yè)工作紀(jì)律，不遲到，不早走，不私自離崗，若有急事須向主管告假。當(dāng)班人員不得做與本員工作沒(méi)關(guān)的事；3、 承包崗位片區(qū)衛(wèi)生一定達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，連續(xù)3次未；達(dá)標(biāo)者，分別賜予警示、罰款、解雇的處分；須做好詳細(xì)記錄；4、 保潔人員服務(wù)要熱忱周祥，舉止莊重，禮貌大方，；5、 上班時(shí)一定衣著潔凈，按規(guī)定要求著裝，并將工作；6、 保潔人員在工作要堅(jiān)持原則，團(tuán)結(jié)協(xié)作，以禮相待；7、 禁止私拿公物，私賣(mài)廢品，如發(fā)現(xiàn)，分別賜予罰款；8、 垃圾要隨時(shí)除去潔凈，用垃圾桶、垃圾袋實(shí)時(shí)運(yùn)送的事。獲得主管的同意，剛剛能到歇息室歇息。9、 保潔人員在工作中有權(quán)勸止、遏止破壞公共衛(wèi)生的行為，不可以辦理、解決時(shí)應(yīng)立刻向上司主管報(bào)告，有權(quán)提出工作中的一些合理化建議。10、 保潔員一定嚴(yán)格依照《保潔員潔凈工作程序》履行。五、保安及消防管理保安管理容及要求安全管理服務(wù)的目的是保護(hù)物業(yè)管理圍正常的工作、生活次序、輔助公安機(jī)關(guān)做好部的安全防工作，它在整個(gè)物業(yè)管理中據(jù)有舉足輕重的地位。安全管理工作是一項(xiàng)特別的服務(wù)工作，要求保安人員應(yīng)擁有優(yōu)秀的身體素質(zhì)、心理素質(zhì)、保安技術(shù)，要忠于職責(zé)，有勝任保安工作的綜合能力，還要有優(yōu)秀的職業(yè)道德、文明執(zhí)勤、禮貌待客、堅(jiān)持原則。依據(jù)不一樣的地區(qū)及崗位要求，保安隊(duì)?wèi)?yīng)建立進(jìn)出口固定保安、巡邏保安等。禁止外來(lái)閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，來(lái)訪(fǎng)人員一定登記，允許后方可入。對(duì)進(jìn)出車(chē)輛和停放車(chē)輛要嚴(yán)格管理，一致指揮，禁止亂停亂放；未經(jīng)登記同意不得進(jìn)入小區(qū)，禁止貯裝易燃易爆危險(xiǎn)品的車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)。小區(qū)保安主要負(fù)責(zé)小區(qū)的安全捍衛(wèi)工作，仔細(xì)負(fù)責(zé)地做好各項(xiàng)安保工作，要推行嚴(yán)格的規(guī)章制度，不空崗、漏崗，發(fā)現(xiàn)可疑狀況和事故苗頭立刻上報(bào)，并快速辦理、堅(jiān)決處理，保證小區(qū)治平穩(wěn)固。巡邏保安負(fù)責(zé)小區(qū)白日及夜間的巡邏，要做到主動(dòng)、熱忱、耐心、周祥的服務(wù)，根絕因工作瀆職造成小區(qū)被盜和其余事件，實(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)各樣事故隱患，不因?yàn)^職而出現(xiàn)不測(cè)事故，保護(hù)正常的工作、生活次序。小區(qū)車(chē)輛按停車(chē)位停放有序，行車(chē)通道上禁止停放車(chē)輛。白日夜間對(duì)停車(chē)場(chǎng)流動(dòng)巡邏、管理。保安人員的選配應(yīng)依據(jù)本項(xiàng)目實(shí)質(zhì)狀況嚴(yán)格挑選，負(fù)責(zé)小區(qū)的次序保障工作；小區(qū)突發(fā)事件的處理，災(zāi)禍預(yù)防，火災(zāi)撲救，發(fā)現(xiàn)和遏止小區(qū)的暴力事件，隨時(shí)準(zhǔn)備供給緊急救援。小區(qū)公