國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城項目可行性研究報告

36-XX國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城項目建議書編制單位XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院XX大學(xué)南亞研究所XX省社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所開放經(jīng)濟(jì)研究中心編制日期：二○一二年十二月 目錄項目提出及論證委托序篇項目概述第一章項目概況一、項目開發(fā)計劃二、項目建設(shè)背景三、擬投資商優(yōu)勢四、項目價值體系第二章項目定位一、項目功能定位二、項目形象定位三、項目客戶定位第三章規(guī)劃理念與功能區(qū)分一、項目規(guī)劃理念二、項目功能區(qū)分第四章項目發(fā)展目標(biāo)與產(chǎn)品組成一、項目發(fā)展目標(biāo)二、項目產(chǎn)品組成第五章投資及效益分析一、項目投資分析二、項目經(jīng)濟(jì)效益分析三、項目社會效益分析項目提出及論證委托書委托單位：成都XX投資（集團(tuán)）有限公司受委托單位：XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院XX大學(xué)南亞研究所XX省社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所開放經(jīng)濟(jì)研究中心委托單位作為對外投資控股類專業(yè)投資公司，隨時可抽調(diào)上億資金對外投資，對于優(yōu)秀項目可以整合投資的全資和控股子公司聯(lián)合投資10億資金，對于特別優(yōu)秀項目可以整合公司股東、公司投資的全資和控股子公司聯(lián)合投資10-30億資金。因希望抓住國家“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃”戰(zhàn)略的實施、啟動烏蒙山片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅、啟動秦巴山區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅的發(fā)展機(jī)遇，在XX對外開放合作中有所作為，特委托上列受委托單位聯(lián)合代為尋找、提出、論證符合國家、省府產(chǎn)業(yè)支持的投資項目。受委托單位愿意聯(lián)合接受委托，并將尋找、提出、論證的有關(guān)開放合作項目成果提交委托方作為對外投資參考。特此委托委托單位：成都XX投資（集團(tuán)）有限公司受委托單位：XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院XX大學(xué)南亞研究所XX省社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所開放經(jīng)濟(jì)研究中心二O一二年元月序篇項目概述瀘州是長江上游和XX重要的農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)，是全國和XX重要的商品糧、豬、林竹、水果、烤煙生產(chǎn)基地。盛產(chǎn)糧食（特別是水稻）、牲畜、家禽、林木(竹)、水果(特別是合江荔枝、張壩桂園、護(hù)國柚)、烤煙、茶葉、蠶繭、席草等農(nóng)副產(chǎn)品。國家“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃”戰(zhàn)略的實施和正式啟動烏蒙山片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅，川滇、川黔合作及四XX向門戶的打造為具有傳統(tǒng)優(yōu)勢的瀘州農(nóng)業(yè)，迎來了黃金般的發(fā)展機(jī)遇。以農(nóng)業(yè)工業(yè)化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化為理論支撐的XX國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城，是時代賦予我們偉大的建設(shè)任務(wù)。瀘州市東鄰重慶市，南界貴州省、云南省，西連宜賓市，北接自貢市、內(nèi)江市。瀘州憑借地處川渝黔滇結(jié)合部，運(yùn)輸方便，商貿(mào)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)繁榮由來已久。唐宋時期城區(qū)商品繁多數(shù)量巨大，商號遍布城鄉(xiāng)。成都蜀錦，自貢食鹽，內(nèi)江砂糖，黔鉛，滇銅，瀘州大米、白酒、藥材、豬鬃、山羊皮、山貨等經(jīng)此地集散輻射。以農(nóng)業(yè)產(chǎn)前農(nóng)膜、種子、化肥等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料物流中心，產(chǎn)中農(nóng)藥、農(nóng)業(yè)機(jī)械和農(nóng)村機(jī)具物流中心，產(chǎn)后農(nóng)產(chǎn)品物流超市、冷鏈物流中心、竹木工藝品物流中心、東南亞及南亞農(nóng)產(chǎn)品物流中心、農(nóng)村生活用品物流中心，以及以農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)超市產(chǎn)業(yè)集群等業(yè)態(tài)總成的XX國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城，在確保農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化生產(chǎn)、發(fā)展，農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)推廣以及農(nóng)村生活保障、城市農(nóng)產(chǎn)品供給等條件下，為農(nóng)資、農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品深加工企業(yè)及產(chǎn)品打造一個輻射川、渝、滇、黔及東南亞、南亞永不落幕，包含信息共享和資源整合的博覽中心。第一章項目概況一、項目開發(fā)計劃1.1、項目名稱：擬建項目名稱為“XX國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城”1.2、項目擬建地址：瀘州市沿江高速出入口內(nèi)側(cè)備選地址：瀘州市成自瀘赤高速出入口內(nèi)側(cè)1.3、項目開發(fā)規(guī)模：共計1000畝，65萬㎡（如規(guī)劃用地允許，3500畝，240萬㎡更佳）一期：300畝；建筑面積：18萬㎡二期：300畝；建筑面積：18萬㎡三期：400畝；建筑面積：29萬㎡1.4、建設(shè)周期：一期：15個月，二期：15個月，三期：30個月1.5、投資規(guī)模：一期：5億元，二期：5億元，三期：8億元1.6、項目綜合稅收（全部建成運(yùn)營）：一期：0.6億元/年，二期：0.8億元/年，三期：1億元1.7、土地指標(biāo)：物流混合用地【物流60%，兼容商業(yè)30%，住宅配套10%】二、項目建設(shè)背景2.1、天時：緊扣時代主題，順應(yīng)大勢所趨。“三農(nóng)”問題是指農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民這三個問題。實際上，這是一個從事行業(yè)、居住地域和主體身份三位一體的問題，但三者側(cè)重點(diǎn)不一，必須一體化地考慮以上三個問題。中國作為一個農(nóng)業(yè)大國，“三農(nóng)”問題關(guān)系到國民素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，關(guān)系到社會穩(wěn)定、國家富強(qiáng)。在21世紀(jì)里，農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題同樣將在中華民族走向偉大復(fù)興的新的歷史征程中處于極其重要的位置，發(fā)揮著不可或缺的基礎(chǔ)和保障作用。從這個意義上來說，中國的社會主義現(xiàn)代化建設(shè)成功與否取決于農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題的解決與否，解決“三農(nóng)”問題是中國現(xiàn)代化建設(shè)的重要工作任務(wù)。黨的十六大提出全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)，中央新的領(lǐng)導(dǎo)集體對“三農(nóng)”問題尤其重視，提出實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會，必須解決“三農(nóng)”問題。只有解決好“三農(nóng)”問題，才能使改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)繼續(xù)深化下去，才能全面建設(shè)小康社會。鑒于此，中央連續(xù)若干年的一號文件內(nèi)容都直指三農(nóng)問題。黨和國家關(guān)于“三農(nóng)”問題的方針政策指引，農(nóng)產(chǎn)業(yè)及其物流集群資本化是未來城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的創(chuàng)新模式。按省委省府的部署，“十二五”期間將加快全省物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)扶持糧食物流、冷凍鏈物流、IT、陶瓷、酒業(yè)等產(chǎn)業(yè)物流超市。充分發(fā)揮重點(diǎn)物流城市和公路、鐵路、航空、郵電、通信等物流體系的作用，統(tǒng)籌規(guī)劃，培育一批重點(diǎn)現(xiàn)代物流中心和物流品牌企業(yè)，建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系以配套提升川內(nèi)產(chǎn)業(yè)支撐。2.2、地利：得天獨(dú)厚優(yōu)勢、整合行業(yè)資源。瀘州是長江上游和XX重要的農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)，是全國和XX重要的商品糧、豬、牛、羊、林竹、水果、烤煙生產(chǎn)基地。盛產(chǎn)糧食（特別是水稻、高粱、玉米）、牲畜、家禽、林木(竹)、優(yōu)質(zhì)水果(特別是合江荔枝、張壩桂園、護(hù)國柚)、優(yōu)質(zhì)烤煙、茶葉、蠶繭、席草、油菜籽、中藥材等農(nóng)副產(chǎn)品。國家“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃”戰(zhàn)略的實施和正式啟動烏蒙山片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅，川滇、川黔合作及四XX向門戶的打造為具有傳統(tǒng)優(yōu)勢的瀘州農(nóng)業(yè)迎來了黃金般的發(fā)展時代，但在黃金般發(fā)展機(jī)遇的背后同樣面臨和其他地區(qū)一樣的產(chǎn)業(yè)配套滯后等問題亟待解決。作為東鄰重慶市，南界貴州省、云南省，西連宜賓市，北接自貢市、內(nèi)江市的瀘州，輻射面積人口2億，堪稱西部的半壁中心。瀘州憑借地處川渝黔滇結(jié)合部，運(yùn)輸方便，商貿(mào)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)繁榮由來已久。唐宋時期城區(qū)商品繁多數(shù)量巨大，商號遍布城鄉(xiāng)。成都蜀錦，自貢食鹽，內(nèi)江砂糖，黔鉛，滇銅，瀘州大米、白酒、藥材、豬鬃、山羊皮、山貨等經(jīng)此地集散輻射，歷來為兵家必爭之地?！笆濉逼陂g，XX將全力提升綜合交通樞紐功能：對外，打通XX對外大動脈，加快建設(shè)進(jìn)出川綜合運(yùn)輸大通道；對內(nèi)，加密毛細(xì)血管，完善內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)。到“十二五”末期，將總共形成29條高速鐵路、高速公路進(jìn)出川大通道。2.3、人和：集群力塑龍頭、盡顯眾志成城。在XX省委和省政府相關(guān)部門的指導(dǎo)下，在瀘州市各級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心支持下，項目編制單位專家的全力支持與配合下，擬建的瀘州XX國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城投資商有能力聯(lián)合政府、社會各界人士，整合原投資領(lǐng)域各種優(yōu)勢資源，成就西部乃至全國最具代表的國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流綜合平臺。項目委托編制單位的優(yōu)勢3．1、資源優(yōu)勢：項目委托編制單位成都XX投資（集團(tuán)）有限公司現(xiàn)有全資和控股子公司8家，涉足了金融、建筑裝飾工程、地產(chǎn)開發(fā)、家具制造、家紡布藝、園林綠化、餐飲娛樂、酒店管理、創(chuàng)意文化、消防工程、廣告等領(lǐng)域，主要股東在多個行業(yè)協(xié)會和商會擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。3．2、管理及團(tuán)隊優(yōu)勢：3．2．1、公司集合物流業(yè)、農(nóng)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等綜合性產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀的運(yùn)營管理團(tuán)隊及物流行業(yè)內(nèi)經(jīng)營管理高級人才，對物流地產(chǎn)的綜合運(yùn)營有極強(qiáng)的資源整合能力，公司針對XX省物流業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為載體，充分整合農(nóng)資產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品、農(nóng)機(jī)農(nóng)具、五金機(jī)電、農(nóng)村生活用品等生產(chǎn)及市場經(jīng)營方；整合物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、金融擔(dān)保業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)經(jīng)營等各種資源，打造一支專業(yè)產(chǎn)業(yè)物流地產(chǎn)投資運(yùn)營的高素質(zhì)團(tuán)隊。3．2．2、專家顧問：李明洋（中國農(nóng)業(yè)大學(xué)有機(jī)農(nóng)業(yè)技術(shù)研究中心副主任、博導(dǎo)、教授、北京東方嘉禾認(rèn)證有限公司總經(jīng)理）；陳青云（中國農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)學(xué)與生物技術(shù)學(xué)院副院長、博導(dǎo)、教授、農(nóng)工黨北京市委常委、中國農(nóng)業(yè)塑料應(yīng)用技術(shù)學(xué)會副會長、中國農(nóng)業(yè)工程學(xué)會常務(wù)理事/設(shè)施園藝工程專委會主任）；周鑫（歐洲良好農(nóng)業(yè)操作標(biāo)準(zhǔn)組織駐京辦事處代表）；王征（原中國投資協(xié)會農(nóng)村經(jīng)濟(jì)委員會主任）；廖果（省政協(xié)常委、省政協(xié)地聯(lián)委副主委、民進(jìn)省委常委、民進(jìn)XX省委發(fā)展工作委員會主任、省發(fā)改委顧問、省經(jīng)信委顧問、省招商引資局顧問、XX省社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所開放經(jīng)濟(jì)研究中心主任、研究員、碩導(dǎo))；謝元魯（民進(jìn)XX省委常委、XX師范大學(xué)歷史文化與旅游學(xué)院教授、XX師大旅游與城鄉(xiāng)規(guī)劃研究院副院長、成都市城市科學(xué)研究會理事、成都巿科技顧問團(tuán)顧問、省人大民宗委委員、成都市人民政府參事室參事）；陳雩楨（省農(nóng)業(yè)廳農(nóng)經(jīng)總站站長、省政協(xié)社法委副主任）；文德華（XX現(xiàn)代物流協(xié)會副會長兼秘書長）；馬雄（XX國際商會物流專業(yè)委員會常務(wù)副會長、成都鐵路運(yùn)輸學(xué)校校長)；張錦（西南交大物流學(xué)院院長、博導(dǎo)、教授、西南交大物流與交通規(guī)劃研究中心主任、中國城市交通規(guī)劃學(xué)術(shù)委員會理事、中國物流學(xué)會副會長、成都市物流協(xié)會副會長）；李勝（西南財大物流研究所所長、教授）；冉瑞平（XX農(nóng)業(yè)大學(xué)博導(dǎo)、教授、XX省農(nóng)村發(fā)展研究中心副主任)；趙康由（XX省農(nóng)科院科技產(chǎn)業(yè)處處長）；李偉（原工商銀行瀘州分行行長、昆侖銀行XX省分行行長、樂山昆侖村鎮(zhèn)銀行董事長）;宋成均（XX省立法協(xié)商專家、XX省物業(yè)管理專家、成都仲裁委員會仲裁員、成都金融仲裁院仲裁員、民進(jìn)XX省委發(fā)展工作委員會副主任、成都市優(yōu)秀律師、XX省十大杰出青年志愿者、XX舟楫律師事務(wù)所首席合伙人）。3．2．3、合作專業(yè)機(jī)構(gòu)：香港經(jīng)典商業(yè)策劃招商管理公司、香港歐華爾顧問有限公司、新加坡DS鼎實國際上海公司、美國那郭達(dá)劉聯(lián)合建筑師事務(wù)所、日本D-Brain商業(yè)建筑設(shè)計研究所、思彼思營銷策劃(上海)有限公司、香港環(huán)球商機(jī)地產(chǎn)集團(tuán)。3．3、資金優(yōu)勢：公司通過全資和控股子公司所在領(lǐng)域融入了國家級、省級、市級十余個行業(yè)協(xié)會和學(xué)會，通過公司股東籍貫與在蓉30余個異地商會建立了密切聯(lián)系。公司除集合全資和控股子公司隨時可抽調(diào)近十億經(jīng)營性資金，集公司股東之力隨時可以調(diào)集出近二十億資金，可整合在蓉異地商會數(shù)十億經(jīng)營性資金外，還與經(jīng)省政府領(lǐng)導(dǎo)批示,在省政府物流辦指導(dǎo)下設(shè)立的XX省物流產(chǎn)業(yè)融資擔(dān)保股份有限公司和XX省物流產(chǎn)業(yè)小額貸款股份有限公司建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。另外，公司還與國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行、工商銀行、昆侖銀行、農(nóng)業(yè)銀行、成都銀行、浙商銀行、建設(shè)銀行具有廣泛的合作，滿足及時的融資需要。四、項目價值體系4.1、項目建設(shè)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)產(chǎn)業(yè)重視農(nóng)業(yè)管理和成本控制的驅(qū)動力，往往只重視降低生產(chǎn)成本和銷售成本，卻忽視了物流中潛在的利潤。物流不僅具有在企業(yè)生產(chǎn)、供應(yīng)和產(chǎn)品銷售領(lǐng)域提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的價值，同時在降低企業(yè)生產(chǎn)成本、增加企業(yè)盈利、推動企業(yè)經(jīng)營的價值方面也具有顯著的意義。許多國家把物流稱之為“降低成本的寶庫”，是“第三個利潤的源泉”。4.2、有利于發(fā)揮農(nóng)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)作用，降低和分散農(nóng)業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險。通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)物流體系的建立，可以促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者與其材料的供應(yīng)商、農(nóng)產(chǎn)品的加工商和銷售商形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，使眾多農(nóng)民、農(nóng)業(yè)中小企業(yè)形成集約化運(yùn)作，降低物流成本。4.3、有利于促進(jìn)加工制造業(yè)的發(fā)展，通過農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流體系建立，整合加工企業(yè)原材料采購的渠道及價格資源，與市場結(jié)軌，又可降低產(chǎn)品的銷售壓力，減少庫存，盤活資金，有更多的條件和精力去提升企業(yè)的發(fā)展平臺。4.4、有利于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的全面整合。通過超市產(chǎn)業(yè)集群平臺，產(chǎn)業(yè)鏈上的經(jīng)營廠家、商家可以迅速搭建投融資平臺、人力資源平臺、市場信息平臺，解決上下游產(chǎn)品供應(yīng)及銷售渠道，實現(xiàn)國際化、產(chǎn)業(yè)化的迅速發(fā)展。4.5、有利于促進(jìn)項目所在地區(qū)形成又一個重要的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展地帶。農(nóng)業(yè)及以農(nóng)產(chǎn)品為主的農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有極為重要的作用，也符合中央三產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的總體思路：“加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化服務(wù)水平，加快形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐的現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)業(yè)體系，推動農(nóng)產(chǎn)業(yè)由大變強(qiáng)，加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，推動涉農(nóng)第三產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，逐步形成涉農(nóng)第三產(chǎn)業(yè)帶動農(nóng)產(chǎn)業(yè)增長……”4.6、大大提升項目所在地在國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中地位。通過國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流超市的成功運(yùn)行，將極大地整合國內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán)及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)優(yōu)勢資源，帶來農(nóng)業(yè)科技、信息、資金的同時，也會有效促進(jìn)技術(shù)研發(fā)、經(jīng)營管理水平及大量專業(yè)人才的快速引進(jìn)，帶動項目所在地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大在國際國內(nèi)的影響力。4.7、項目直接價值表現(xiàn)價值名稱價值提升比例（/年）一、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價值15%1、糧食畜牧業(yè)漁業(yè)產(chǎn)值2、農(nóng)/林產(chǎn)品加工產(chǎn)值3、農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值二、農(nóng)業(yè)科技服務(wù)價值25%1、新品研發(fā)收益2、各種展覽收入3、信息技術(shù)收益三、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工具產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值20%1、農(nóng)業(yè)機(jī)械研發(fā)、生產(chǎn)2、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的貿(mào)易四、農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)值30%1、農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易增值2、農(nóng)副產(chǎn)品深加工服務(wù)業(yè)五、物流倉儲產(chǎn)值35%1、農(nóng)產(chǎn)品倉儲/分撥及運(yùn)輸2、冷凍鏈倉儲/運(yùn)輸產(chǎn)業(yè)發(fā)展六、農(nóng)業(yè)金融/信息產(chǎn)值35%1、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)融資、貸款、保險2、農(nóng)業(yè)檢疫及信息技術(shù)服務(wù)第二章項目定位一、項目功能定位1.1、運(yùn)輸服務(wù)區(qū)。是專線企業(yè)、快遞企業(yè)集中作業(yè)的場所和鐵路（水路、航空）物流作業(yè)場所，包括專線企業(yè)超市產(chǎn)業(yè)集群、快遞作業(yè)中心、鐵路（水路、航空）作業(yè)站場等子項目。1.2、倉儲配送區(qū)。是倉儲配送企業(yè)、總經(jīng)銷總代理、電子商務(wù)企業(yè)、冷鏈物流服務(wù)企業(yè)、城鄉(xiāng)配送企業(yè)等作業(yè)的場所，包括公共倉儲中心、金融倉儲中心、總經(jīng)總代分撥中心、電子商務(wù)配送中心、冷鏈物流中心、城鄉(xiāng)配送中心等子項目。1.3、流通加工區(qū)。是通過集加工廠、一級批發(fā)商、流通加工服務(wù)商等產(chǎn)業(yè)材料核心供應(yīng)服務(wù)商資源，為周邊地區(qū)相關(guān)企業(yè)提供倉儲、加工、配送、交易、金融、信息等一站式集成化物流供應(yīng)鏈服務(wù)。1.4、國際物流區(qū)。是提供進(jìn)出口產(chǎn)品綜合物流服務(wù)的場所，包括保稅倉庫、集裝箱堆場、國際商品展銷中心、海關(guān)商檢中心等子項目。1.5、商務(wù)總部服務(wù)區(qū)。是通過提供商務(wù)辦公用房，集聚現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流服務(wù)要素資源，重點(diǎn)吸引主管部門、行業(yè)協(xié)會、農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流企業(yè)、農(nóng)產(chǎn)業(yè)設(shè)備供應(yīng)商、農(nóng)產(chǎn)業(yè)深加工龍頭企業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用服務(wù)商等進(jìn)駐。包括現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流服務(wù)樞紐、涉農(nóng)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)培育基地、涉農(nóng)三產(chǎn)配套服務(wù)中心等子項目。1.6、農(nóng)業(yè)旅游體驗觀光區(qū)。發(fā)展婚慶度假、休閑養(yǎng)生、花卉培育、觀光旅游創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。1.7、教育培訓(xùn)文化基地區(qū)。發(fā)展涉農(nóng)養(yǎng)生、文化、教育培訓(xùn)及科研基地。項目形象定位2.1、本項目集“加工、批發(fā)、零售、會展、倉儲、物流、辦公、休閑、餐飲、電子商務(wù)、居住配套”等十大功能為一體，將傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)加工業(yè)、商貿(mào)、物流分離的產(chǎn)供銷分離的模式與現(xiàn)代創(chuàng)意設(shè)計模式緊密結(jié)合，打造全新的、現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流超市，以“模式新、檔次高、規(guī)模大、理念新、管理優(yōu)”為特色，將成為中國西部，乃至全國推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群化的行業(yè)標(biāo)桿。該超市將引進(jìn)國內(nèi)外知名農(nóng)業(yè)投資企業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)、農(nóng)機(jī)農(nóng)具生產(chǎn)企業(yè)、專業(yè)市場營運(yùn)機(jī)構(gòu)、品牌服務(wù)業(yè)經(jīng)營商及行業(yè)相關(guān)的國內(nèi)外一線、二線品牌企業(yè)，大力發(fā)展第三方物流的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流產(chǎn)業(yè)模式，推動西部農(nóng)產(chǎn)業(yè)行業(yè)健康、快速發(fā)展。2.2、本項目業(yè)態(tài)劃分標(biāo)準(zhǔn)：加工基地+物流倉儲辦公+市場貿(mào)易展示+獨(dú)立街輔+辦公總部+Loftoffice+農(nóng)業(yè)研發(fā)及生產(chǎn)基地+農(nóng)業(yè)觀光/養(yǎng)生/度假基地+住宅配套加工基地：以生態(tài)、環(huán)保、科技、科技含量高的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)為主導(dǎo)，面積每家以100㎡至1000㎡型的企業(yè)為主。物流倉儲辦公：以大型農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)企業(yè)配送總部、知名農(nóng)產(chǎn)品國際物流集團(tuán)、規(guī)?；r(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)配套倉儲及行業(yè)內(nèi)的知名企業(yè)配送服務(wù)基地。市場貿(mào)易展示：以單體5000-30000㎡左右的面積建設(shè)多功能搭配的農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)機(jī)械、農(nóng)村生活機(jī)電產(chǎn)品展示交易中心。獨(dú)立街輔：將為中小型品牌商家提供展示、交易、小型倉儲、辦公等系統(tǒng)獨(dú)立的經(jīng)營場所?？偛哭k公：將為省內(nèi)外農(nóng)產(chǎn)業(yè)品牌企業(yè)提供集產(chǎn)品展示、辦公、研發(fā)等功能的區(qū)域總部集群。LOFT辦公區(qū)：為有獨(dú)特創(chuàng)意的人或機(jī)構(gòu)提供辦公場所。農(nóng)業(yè)研發(fā)及生產(chǎn)基地：農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新，引入國際先進(jìn)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)理念，發(fā)展新型農(nóng)業(yè)，培育農(nóng)業(yè)新型產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)觀光/養(yǎng)生/度假基地：發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)，引進(jìn)農(nóng)業(yè)高科技，發(fā)展休閑、度假及文化教育培訓(xùn)，為商家及客戶、消費(fèi)者提供酒店食宿、休閑、商務(wù)等配套商業(yè)。住宅配套：為讓廠家、商戶及投資者更加安心的全力投入超市產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)營，打造高端住宅及其他配套設(shè)施。總結(jié)：國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流超市是一個規(guī)模大、行業(yè)全，集產(chǎn)品研發(fā)、加工生產(chǎn)、物流倉儲、批發(fā)貿(mào)易、電子商務(wù)、休閑娛樂、總部辦公及住宅配套為一體的一站式綜合服務(wù)平臺，使之真正成為國內(nèi)最有影響力的農(nóng)產(chǎn)業(yè)及物流總部。三、入駐客戶定位1.國內(nèi)外知名的涉農(nóng)物流集團(tuán)公司；2.國內(nèi)外知名農(nóng)業(yè)產(chǎn)品研發(fā)機(jī)構(gòu)及生產(chǎn)商；3.國內(nèi)知名農(nóng)副產(chǎn)品代理商、經(jīng)銷商；4.農(nóng)業(yè)機(jī)械行業(yè)相關(guān)市場、研發(fā)及服務(wù)機(jī)構(gòu)；5.知名農(nóng)資產(chǎn)品代理商、經(jīng)銷商；6.知名飼料、獸藥、魚藥代理商和經(jīng)銷商；7.農(nóng)副產(chǎn)品相關(guān)專業(yè)市場、研發(fā)及服務(wù)機(jī)構(gòu)；8.國內(nèi)外知名品牌餐飲休閑娛樂等運(yùn)營公司；9.具有極強(qiáng)品牌效應(yīng)及資源整合能力的投資商、經(jīng)營商；10.知名的金融機(jī)構(gòu)、投資、設(shè)計、廣告、建筑、文化、咨詢服務(wù)類公司。第三章規(guī)劃理念與功能區(qū)分一、項目規(guī)劃理念1.1、道路和交通規(guī)劃規(guī)劃原則：按照10年發(fā)展規(guī)劃，滿足大型貨物物流運(yùn)轉(zhuǎn)的各種功能需要，按大型專業(yè)市場的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定道路及交通規(guī)劃，營造商貿(mào)物流綜合營運(yùn)的舒適環(huán)境。1.2、機(jī)動車停車各區(qū)域按照當(dāng)?shù)匾?guī)范合理配置停車地，滿足未來機(jī)動車不斷增長的停車需求，停車場以地面停車場為主，地下停車為輔。1.3、專業(yè)物業(yè)管理1.3.1、物業(yè)管理模式選擇本項目規(guī)模較大，物業(yè)品種繁多，物業(yè)配套設(shè)施完善，項目功能內(nèi)容豐富，是一個綜合性較強(qiáng)的大型綜合業(yè)態(tài)集群。因此鑒于項目的規(guī)模和內(nèi)容的復(fù)雜性，建議實行分級管理，并可以采用一般服務(wù)和特殊服務(wù)相結(jié)合的方式，針對不同的客戶群體，滿足他們不同層次的需要。物業(yè)管理可采用顧問型的方式，降低物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；也可以達(dá)到宣傳推廣本項目目的，從而提高項目和發(fā)展商的知名度。1.3.2、服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理公司接管物業(yè)以后，全面實行對項目關(guān)于物業(yè)安全，防火防盜，清潔衛(wèi)生以及其他設(shè)施的管理等。另外，業(yè)主及商家除了可以享受這些簡單的服務(wù)外，還可以在項目內(nèi)得到一些有助于工作和生活需要的輔助服務(wù)，譬如說教育、家政、保育、洗衣及商務(wù)服務(wù)等等。服務(wù)項目的設(shè)置要根據(jù)對象的需要來設(shè)置，既滿足商家的需要，也給消費(fèi)者提供更多的方便，同時提升了物業(yè)的檔次。1.3.3、服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項目的收費(fèi)不僅是建立在服務(wù)的品質(zhì)和內(nèi)容上，更重要的是建立在超市綜合集群和業(yè)主/商家之間相互利益基礎(chǔ)之上，服務(wù)費(fèi)用的收取在部分項目上可以盡量扣除利潤的因素，部分項目可以考慮給予免費(fèi)的待遇，通過商鋪或商業(yè)辦公樓的租金來支援部分物業(yè)管理費(fèi)用，實行以業(yè)養(yǎng)業(yè)，確保項目可持續(xù)發(fā)展。1.4、超市智能化規(guī)劃采用國際領(lǐng)先的星級智能化管理系統(tǒng)，充分考慮到用戶將來對寬帶的需求，將信息技術(shù)與生態(tài)技術(shù)有機(jī)結(jié)合在一起，形成自己獨(dú)特風(fēng)格。超市集群智能化系統(tǒng)包括管理中心、網(wǎng)絡(luò)布線、辦公智能化三部分，以新技術(shù)提高系統(tǒng)的所有功能，簡化操作，極大地方便用戶。智能綜合管理中心既是超市集群智能網(wǎng)絡(luò)的管理中心，又是將超市集群內(nèi)局域同廣域網(wǎng)絡(luò)連接起來的通道。1.5、人文環(huán)境營造規(guī)劃通過營造超市集群人文環(huán)境，可讓項目建設(shè)變成一座現(xiàn)代化的工作和生活的好場所，對于在這里的商家來說，工作充滿了樂趣充滿了活力，切實享受到嶄新生活方式帶來的工作放松和心情愉悅，對于帶旺超市集群人氣、傳播超市集群品牌起到很好的作用。1.6人文環(huán)境營造規(guī)劃要點(diǎn)1.6.1、原則：超市產(chǎn)業(yè)集群的文化設(shè)計既要對地域文化有一定的反映，又要體現(xiàn)對傳統(tǒng)超市產(chǎn)業(yè)集群文化的繼承和對現(xiàn)代文化的引導(dǎo)。1.6．2、內(nèi)涵：體現(xiàn)現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格、宜商綠城和全功能商務(wù)中心。1.6.3、手法：在建筑風(fēng)格上吸收現(xiàn)代主義建筑簡約精華，在環(huán)境規(guī)劃設(shè)計上盡量用現(xiàn)代的元素進(jìn)行演繹，適應(yīng)商家不同的品味，滿足超市產(chǎn)業(yè)集群規(guī)劃的可持續(xù)發(fā)展要求。1.7、本項目可從以下幾方面來營造超市產(chǎn)業(yè)集群人文環(huán)境1.7.1、修建基地內(nèi)部活動設(shè)施：硬件的設(shè)施必不可少，、這是開展各項休閑活動的基礎(chǔ)。設(shè)施的建造要注意功能的綜合性，充分結(jié)合項目背后所包含的自然氣息、文化氣息、商務(wù)氣息，營造出特色來。1.7.2、注意軟件性配合：硬件設(shè)施相對較為生硬，必須要有人參與，才會充滿靈性，參與的人越多，文化就越濃厚。在超市產(chǎn)業(yè)集群中充分挖掘和培養(yǎng)各種人才，發(fā)動大家的力量，舉辦各種活動。如超市產(chǎn)業(yè)集群運(yùn)動會，分興趣班的組織和學(xué)習(xí)等。大型超市產(chǎn)業(yè)集群提供了充分的場地，充分的空間，設(shè)施因為活動的開展而派上用場，超市產(chǎn)業(yè)集群因為活動的開展而充滿文化氛圍，商家因為活動的開展而增強(qiáng)了友誼團(tuán)結(jié)，發(fā)展商因為活動的開展而強(qiáng)化了品牌，豐富了品牌內(nèi)涵。二、項目功能區(qū)分1、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工中心：涉及農(nóng)業(yè)產(chǎn)品精深加工、種苗培育、花卉無土栽培等相關(guān)農(nóng)、林、牧、漁、畜方面產(chǎn)品的深加工，以及肥料、飼料、農(nóng)膜、農(nóng)機(jī)具工業(yè)生產(chǎn)，帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2、農(nóng)業(yè)工藝品生產(chǎn)加工中心：以林竹工藝品、旅游產(chǎn)品、小工藝品的生產(chǎn)加工為特色，提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的附加值，探索、引導(dǎo)農(nóng)業(yè)多渠道不斷發(fā)展。3、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地：打造具有國際頂級水平的現(xiàn)代科技對農(nóng)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)及應(yīng)用成果的展示、示范功能（包括花木展示交易），全方位體現(xiàn)世界最新的科技研究成果，引領(lǐng)新時代農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢，向世恩展示農(nóng)業(yè)未來的發(fā)展方向，同時做為面向大眾的農(nóng)業(yè)科普教育基地。4、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)博覽中心：打造無國界的農(nóng)業(yè)成果實時交流平臺。農(nóng)業(yè)博覽中心是國內(nèi)外農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)成果、農(nóng)業(yè)機(jī)械等展覽、展示、交流、傳播平臺，它將成為連接農(nóng)業(yè)科技機(jī)構(gòu)、涉農(nóng)企業(yè)、投資商、經(jīng)銷商和農(nóng)民群眾的交流紐帶。舉辦大型國際農(nóng)業(yè)展覽，滿足全年持續(xù)性常態(tài)展覽、定期大型國內(nèi)外國際展覽以及各種規(guī)模展覽的需要，為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)落地及科技成果的生產(chǎn)力轉(zhuǎn)換，開辟分割有序的常設(shè)展區(qū)，實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品展示、商務(wù)洽談、電子交易、金融貿(mào)易等農(nóng)業(yè)商貿(mào)一天化功能，打造一個開放式的、無國界的農(nóng)業(yè)成果及農(nóng)產(chǎn)品的實時交流平臺。5、糧油倉儲及物流配送中心：建設(shè)大型倉儲中心及運(yùn)輸中心，搭建現(xiàn)代物流平臺，整合XX地區(qū)分散的倉儲配送市場，提升區(qū)域物流配送能力及管理水平。6、東南亞及南亞農(nóng)產(chǎn)品物流中心：以東南亞和南亞進(jìn)口農(nóng)產(chǎn)品商城為特色，打造特色區(qū)域進(jìn)口農(nóng)產(chǎn)品展示、貿(mào)易平臺，提供廣泛的貿(mào)易合作及服務(wù)。國內(nèi)區(qū)域特色農(nóng)副產(chǎn)品物流中心：打造特色優(yōu)勢明顯區(qū)域?qū)I(yè)貿(mào)易平臺（其中打造1萬㎡以上XX特產(chǎn)超市、5千㎡以上貴州特產(chǎn)超市、5千㎡以上云南特產(chǎn)超市、5千㎡以上新疆特產(chǎn)超市），提供特色商品及服務(wù)，提升項目的競爭優(yōu)勢。8、農(nóng)業(yè)物流中心：專業(yè)物流公司經(jīng)營，設(shè)保鮮庫及操作中心，為特殊商品的專業(yè)儲存、發(fā)撥及配送提供先進(jìn)的管理及服務(wù)。9、XX食品批發(fā)物流中心：搭建XX食品展銷、批發(fā)、貿(mào)易平臺，以茶葉、煙酒、調(diào)料、干雜等交易平臺，打造永不落幕的XX區(qū)域糖酒會。10、冷凍倉庫及配送中心：專業(yè)的冷凍設(shè)施設(shè)備，滿足于更多專業(yè)需要，提升物流綜合服務(wù)項目及能力。11、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)超市產(chǎn)業(yè)集群：整合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)優(yōu)勢資源，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展，農(nóng)業(yè)融資洽商、資本運(yùn)作的金融投資、貿(mào)易與交流平臺，打造成為世界農(nóng)業(yè)華爾街。世界農(nóng)業(yè)金融大廈通過創(chuàng)建國際化、多元的農(nóng)業(yè)融資、投資等資金流通渠道，不斷吸引海內(nèi)外資金注入，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)升級、科技升級、效益升級。在實體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)建農(nóng)業(yè)電子商務(wù)交易網(wǎng)絡(luò)平臺，通過實體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)雙重系統(tǒng)，助推農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和科技化的進(jìn)步，不斷創(chuàng)造、挖掘農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。12、農(nóng)業(yè)機(jī)械物流中心：農(nóng)業(yè)機(jī)械的發(fā)展直接關(guān)系到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化發(fā)展的進(jìn)程，本項目就打造農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈研發(fā)機(jī)械、播種機(jī)械、收割機(jī)具、生產(chǎn)加工機(jī)械；倉儲物流機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)品研究、開發(fā)和交易中心。13、農(nóng)資物流中心：包括種籽（種苗、種畜、種禽）、化肥、農(nóng)藥、獸藥、魚藥、飼料、地膜以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所需的其他原料、材料、燃料等，包括電力資源和水利資源的貿(mào)易及物流，包括物料回收、二手產(chǎn)品交易等。水產(chǎn)品批發(fā)物流中心：依托XX優(yōu)勢水資源，為XX水產(chǎn)品、海產(chǎn)品批發(fā)物流提供整合平臺。15、林產(chǎn)品批發(fā)物流中心：為XX以及川、滇、黔、渝、東南亞、南亞竹木等林產(chǎn)品提供批發(fā)物流整合平臺。16、農(nóng)村生活用品及家電物流中心：以農(nóng)村生活日用品和農(nóng)村家電產(chǎn)品商城為特色，打造滿足XX、輻射川、滇、黔、渝為主的農(nóng)村生活日用品和農(nóng)村家電產(chǎn)品展示、貿(mào)易平臺，提供廣泛的貿(mào)易合作及服務(wù)。17、修理修配及配件、備品中心：打造為超市物流企業(yè)及物流機(jī)械提供修理修配服務(wù)和配件、備品超市相結(jié)合的配套平臺，以滿足國際產(chǎn)業(yè)物流超市的可持續(xù)發(fā)展。18、配套辦公及酒店、餐飲等商業(yè)中心：建設(shè)配套的星級酒店、寫字樓、公寓、信息化大樓及商業(yè)街、專業(yè)市場等輔助設(shè)施，以商招商，以商養(yǎng)商，實現(xiàn)超市產(chǎn)業(yè)集群各行各業(yè)可持續(xù)發(fā)展。19、物流企業(yè)超市產(chǎn)業(yè)集群：引進(jìn)國內(nèi)外知名涉農(nóng)物流集團(tuán)企業(yè)，大力發(fā)展第三方物流，立足XX，輻射國內(nèi)各大城市。20、農(nóng)業(yè)養(yǎng)生、觀光度假、住宅、學(xué)校及醫(yī)院等配套：提供多功能住宅群開發(fā)，發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)體驗觀光莊園，導(dǎo)入旅游產(chǎn)業(yè)，完善居住及工作功能，滿足企業(yè)及員工生活、工作全方位需要。21、配套公寓、住宅：提供培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的公寓及超市產(chǎn)業(yè)集群居住配套用房。項目發(fā)展目標(biāo)與產(chǎn)品組成一、項目發(fā)展目標(biāo)1.1、升級農(nóng)產(chǎn)品品牌、提升現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)發(fā)展水平，形成以項目所在地為核心的XX地區(qū)連接滇黔渝的重要區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈。1.2、建構(gòu)調(diào)整，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，成為西部與國際、國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品及農(nóng)業(yè)設(shè)備的雙向一站式采購、展示中心。1.3、成為農(nóng)業(yè)機(jī)具研發(fā)、制造及交易的重要基地。1.4、成為西部乃至全國農(nóng)產(chǎn)品及農(nóng)業(yè)設(shè)備的物流、集散、交易、信息中心。1.5、成為西部乃至全國最大的農(nóng)資、種子、種苗最大規(guī)模的研制、生產(chǎn)、交易基地。1.6、樹立農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化行業(yè)標(biāo)桿，以國際化先進(jìn)理念，保證農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上各個環(huán)節(jié)的快速發(fā)展。二、項目產(chǎn)品組成2.1、項目建設(shè)以單體高層標(biāo)志性建筑結(jié)合中低層磚混及鋼混構(gòu)成特色建筑綜合體，讓建成的XX國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城在滿足項目功能基礎(chǔ)上，成為一道風(fēng)景和傳世藝術(shù)品。2.2、單層物業(yè)面積占10%，二層物業(yè)面積占35%，三層物業(yè)面積占35%，四層以上及標(biāo)志性高層物業(yè)面積占20%。2.3、物業(yè)配備先進(jìn)的安防、監(jiān)控、智能化系統(tǒng)，同時融入信息統(tǒng)建設(shè)，大力發(fā)展電子商務(wù)。2.4、項目建設(shè)基本指標(biāo)：項目名稱占地（畝）指標(biāo)分布總用地面積1000可出讓用地面積（㎡）1000總?cè)莘e率0.9-1.5建筑密度0.5綠地率集中綠化計容積率占地面積（㎡）1.農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工中心402.5萬2.農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)加工中心402萬3.創(chuàng)意農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地201.5萬4.農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)博覽中心301.2萬5.糧油倉儲及物流配送中心402萬6.東南亞及南亞農(nóng)產(chǎn)品物流中心504萬7.特色農(nóng)副產(chǎn)品物流中心504萬8.蔬菜瓜果批發(fā)物流中心504萬9.水產(chǎn)品批發(fā)物流中心201萬10.林（竹木）產(chǎn)品批發(fā)物流中心201萬11.XX食品批發(fā)物流中心402萬12.農(nóng)村生活用品及家電產(chǎn)品物流中心402.5萬13.修理修配及配件、備品中心301.3萬14.冷凍鏈物流倉儲配送中心201萬15.農(nóng)業(yè)物流超市產(chǎn)業(yè)集群203萬16.農(nóng)業(yè)機(jī)械集散物流中心502.8萬17.農(nóng)資貿(mào)易物流中心502.8萬18.配套辦公及酒店、餐飲等商業(yè)中心10010萬19.物流企業(yè)超市產(chǎn)業(yè)集群203萬20.農(nóng)業(yè)養(yǎng)生莊園、觀光度假基地、學(xué)校及醫(yī)院等配套設(shè)施等201.4萬21.配套公寓/住宅10012萬22.市政廣場、道路等公共設(shè)施100停車位：共1萬個，地面0.9萬個，地下0.1萬個合計1000畝65萬㎡第五章投資及效益分析一．項目投資分析1.1、項目總投資分類預(yù)算經(jīng)測算，本項目開發(fā)總投資成本未180000萬元，（不含項目經(jīng)營二次投人）具體組成見表：項目名稱占地（畝）建筑面積（㎡）投資單價萬元/畝投資金額（萬）1.農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工中心402.5萬13045002.農(nóng)業(yè)工業(yè)品生產(chǎn)加工中心402萬11040003.創(chuàng)意農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地201.5萬16030004.農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)博覽中心301.2萬21060005.糧油倉儲及物流配送中心402萬11040006.東南亞及南亞農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)貿(mào)易中心504萬17080007.特色農(nóng)副產(chǎn)品物流超市504萬17080008.蔬菜瓜果批發(fā)物流中心504萬17080009.水產(chǎn)品批發(fā)物流中心201萬150280010.林（竹木）產(chǎn)品批發(fā)物流中心201萬140250011.XX食品批發(fā)物流中心402萬150500012.農(nóng)村生活用品及家電物流中心402.5萬170500013.修理修配及配件備品中心301.3萬143400014.冷凍鏈物流倉儲配送中心501萬169800015.農(nóng)業(yè)物流超市產(chǎn)業(yè)集群503萬190900016.農(nóng)業(yè)機(jī)械集散物流中心202.8萬310600017.農(nóng)資貿(mào)易物流中心202.8萬310600018.配套辦公及酒店、餐飲等商業(yè)中心10010萬3103000019.物流企業(yè)超市產(chǎn)業(yè)集群203萬460900020.農(nóng)業(yè)養(yǎng)生莊園、觀光度假基地、學(xué)校及醫(yī)院等配套設(shè)施等201.4萬210400021.配套公寓/住宅10012萬3603500022.市政廣場、道路等公共設(shè)施100300023.配套安裝及其它公共費(fèi)用6000合計100065萬1800001.2、項目投資分項測算項目名稱：XX國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城序號成本項目項目預(yù)算總成本單項成本占總投資比例單位建筑面積成本（元/㎡）建筑面積（65萬㎡）180000萬元2770公共設(shè)施建設(shè)可售面積（50萬㎡）--一土地獲得價款1政府地價及相關(guān)費(fèi)用萬元/畝×1000畝=萬元2合作優(yōu)惠政府返還及補(bǔ)貼萬元3土地單位成本價格元/㎡土地成本合計萬元二前期工程費(fèi)項目項目可行性研究費(fèi)用勘測設(shè)計費(fèi)報批報建三通一平費(fèi)臨時設(shè)施15000萬8.33%230.77三建安工程費(fèi)項目商業(yè)建筑工程配套建筑工程（含土方）商業(yè)分包項目及甲供材配套分包項目86760萬48.2%1334.77四配套工程款項目智能化系統(tǒng)費(fèi)管網(wǎng)費(fèi)自來水系統(tǒng)燃?xì)庀到y(tǒng)消防系統(tǒng)園林工程等23454萬13.03%360.83五配套設(shè)施費(fèi)項目地下室超市產(chǎn)業(yè)集群門崗其他設(shè)施等6400萬3.6%99.69六工程管理費(fèi)項目工程監(jiān)理費(fèi)質(zhì)檢費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)工程保險費(fèi)施工外合同獎金招投標(biāo)管理費(fèi)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)合同鑒證費(fèi)11160萬6.2%171.69七開發(fā)間接費(fèi)項目行政管理費(fèi)物業(yè)完善費(fèi)稅務(wù)成本不可預(yù)見費(fèi)12060萬6.7%185.54八期間費(fèi)用項目營銷費(fèi)廣告費(fèi)推廣活動費(fèi)財務(wù)費(fèi)用14400萬8%221.54項目開發(fā)成本合計180000--1.2、資金籌措項目一期300畝總投資為50000萬元，資金來源包括設(shè)立公司股東投資、分兩次的增資，在項目進(jìn)展過程中也可以考慮通過金融平臺部分融資。具體方案如下表：編號項目名稱總額（萬元）比例1公司注冊資金1000020%2股東第一次增資2000040%3股東第二次增資2000040%4資本性總籌集50000100%二、項目經(jīng)濟(jì)效益分析2．1、項目經(jīng)營收益及稅收（/年）序號項目名稱計稅金額（萬元）稅收比例稅收金額（萬元）1加工/分揀/包裝/配送200005%10002展示交易1000007.5%75003總部辦公區(qū)3000010%30004物流/金融/物管/電子商務(wù)5000015%75005配套商業(yè)經(jīng)營1500015%22506超市租金收益400020.5%8107土地使用稅年收入/稅收合計219000220602.2、一次性稅收1、建安稅及建筑企業(yè)及從業(yè)者所得稅1166146%6996.842、預(yù)估物業(yè)銷售產(chǎn)生營業(yè)稅、契稅、所得稅等2500009.5%237502.3、項目經(jīng)營難點(diǎn)2.3.1、項目為吸引更多會員——實力單位及品牌商家加盟，用他們已有的客戶資源帶動本項目的經(jīng)營，超市產(chǎn)業(yè)集群前期將給予極大的招商扶持優(yōu)惠政策，部分企業(yè)將給予1-3年的免租期；2.3.2、項目前期為擴(kuò)大影響、提高知名度，帶動更大的商氣人氣，以吸引更多的投資者到項目所在地投資，吸引消費(fèi)者來項目消費(fèi)，提升整個超市產(chǎn)業(yè)集群的知名度，在營銷整合推廣上將加大力度，廣告投入成本比較高；2.3.3、農(nóng)業(yè)物流超市產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)營項目，特別是物流倉儲及配送項目，因為行業(yè)的原因，占地面積大，經(jīng)營利潤薄，在前期未大量形成產(chǎn)業(yè)鏈時經(jīng)營壓力較大。因此投資單位將整合行業(yè)內(nèi)的各優(yōu)勢資源，對經(jīng)營商戶給予多方面的經(jīng)營幫助，一提高項目的經(jīng)營水平，需要政府給予相應(yīng)的扶持政策。三、社會效益分析3.1、解決直接就業(yè)人員項目名稱面積㎡說明就業(yè)人員（人）1.農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工中心2.5萬按每30㎡一人8002.農(nóng)業(yè)工藝產(chǎn)品生產(chǎn)加工中心2萬按每30㎡一人6503.創(chuàng)意農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地1.5萬按50㎡一人3004.農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)博覽中心1.2萬按每30㎡一人4005.糧油倉儲及物流配送中心2萬按每60㎡一人3306.進(jìn)口農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)物流中心4萬按每30㎡一人13007.特色農(nóng)副產(chǎn)品物流中心4萬按每30㎡一人13008.蔬菜瓜果批發(fā)物流中心4萬按每30㎡一人13009.水產(chǎn)品批發(fā)物流中心1萬按每30㎡一人35010.林產(chǎn)品批發(fā)物流中心1萬按每50㎡一人20011.XX食品批發(fā)物流中心2萬按每30㎡一人67012.生活用品及家電物流中心2.5萬按每30㎡一人80013.修理修配及配件備品中心1.3萬按每40㎡一人32014.冷凍鏈物流倉儲配送中心1萬按每50㎡一人20015.農(nóng)業(yè)物流超市產(chǎn)業(yè)集群3萬按每40㎡一人75016.農(nóng)業(yè)機(jī)械集散物流中心2.8萬按每40㎡一人70017.農(nóng)資貿(mào)易物流中心2.8萬按每30㎡一人93018.配套辦公及酒店、餐飲等商業(yè)中心10萬按每50㎡一人200019.物流企業(yè)超市產(chǎn)業(yè)集群3萬按每50㎡一人60020.農(nóng)業(yè)養(yǎng)生莊園、觀光度假基地、學(xué)校及醫(yī)院等配套設(shè)施等1.4萬按每50㎡一人28021.配套公寓/住宅22.市政廣場、道路等公共設(shè)施總計直接解決就業(yè)人口14180人3.2、衍生行業(yè)就業(yè)量大增。項目建成后，XX國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城將容納約3000余戶商（廠）家進(jìn)場經(jīng)營。以每戶直接產(chǎn)生6人就業(yè)計算，將產(chǎn)生超過18000個崗位的直接就業(yè)需求，間接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條等衍生行業(yè)預(yù)計約十萬人的就業(yè)機(jī)會的容量。3.3、提升地區(qū)形象，帶動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。XX國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城將配合政府以“集中發(fā)展超市產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)促進(jìn)企業(yè)形成品牌；多方舉措提升城市形象；搭建平臺科學(xué)規(guī)劃XX國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流產(chǎn)業(yè)中心；健全機(jī)制進(jìn)一步提升服務(wù)水平”為主旨，為當(dāng)?shù)貜S家、商家提供良好的經(jīng)營平臺和良好的競爭氛圍，必將極大地提升項目所在地形象、帶動項目所在地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，讓項目所在地在四XX向門戶發(fā)展戰(zhàn)略中獨(dú)占鰲頭，在滇、黔與XX結(jié)合區(qū)域地緣競爭中搶得先機(jī)。3.4、設(shè)立大學(xué)生創(chuàng)業(yè)“孵化園”，提升城市商業(yè)的整體形象和助推農(nóng)產(chǎn)業(yè)及涉農(nóng)物流產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級。多方面優(yōu)惠條件，提供一定的廣告、培訓(xùn)學(xué)習(xí)支持，吸引創(chuàng)業(yè)大學(xué)生，這些切實的優(yōu)惠比將吸引一大批正準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生前來創(chuàng)業(yè)發(fā)展。為解決地方就業(yè)，帶動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，培養(yǎng)專業(yè)人才做出企業(yè)應(yīng)有的貢獻(xiàn)。目錄第1章總論 11.1項目背景 11.1.1項目名稱 11.1.2建設(shè)單位概況 11.1.3可行性研究報告編制依據(jù) 11.1.4項目提出的理由與過程 21.1.5項目建設(shè)的必要性 41.2項目概況 51.2.1擬建地點(diǎn) 51.2.2建設(shè)內(nèi)容 51.2.3建設(shè)目標(biāo) 61.2.4項目總投資 61.2.5項目建設(shè)條件 61.2.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 61.3結(jié)論與建議 71.3.1結(jié)論 71.3.2建議 7第2章需求分析與建設(shè)規(guī)模 82.1需求分析 82.1.1半導(dǎo)體行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景預(yù)測 82.1.2北京地區(qū)半導(dǎo)體分立器件市場需求與發(fā)展預(yù)測 102.1.3北京XX國際產(chǎn)業(yè)基地半導(dǎo)體分立器件產(chǎn)能分析 112.2生產(chǎn)工藝流程 112.3建設(shè)規(guī)模 112.3.1標(biāo)準(zhǔn)廠房 112.3.2研發(fā)樓 122.3.3地源熱泵機(jī)房 122.3.4綜合水站 122.3.5門衛(wèi) 12第3章場址 133.1場址現(xiàn)狀 133.1.1地點(diǎn)與地理位置 133.1.2場址土地權(quán)屬類別及占地面積 133.1.3項目現(xiàn)有場址利用情況 133.2場址條件 143.2.1地形、地貌條件 143.2.2工程地質(zhì) 143.2.3氣候條件 143.2.4交通條件 143.2.5社會環(huán)境條件 153.2.6周邊建筑物與環(huán)境條件 153.2.7公共設(shè)施條件 15第4章建設(shè)方案 164.1建筑設(shè)計原則 164.2項目總體布局 164.3建設(shè)方案 174.3.1編制依據(jù) 174.3.2建設(shè)方案描述 184.3.3建筑工程 194.3.4裝飾裝修 204.3.5給排水工程 214.3.6通風(fēng)空調(diào)工程 214.3.7電氣 224.3.8電梯 234.3.9道路及綠化 234.3.10停車位及硬質(zhì)鋪裝 234.3.11圍欄與門衛(wèi) 23第5章節(jié)能節(jié)水措施 245.1節(jié)能措施 245.2節(jié)水措施 25第6章環(huán)境影響評價 266.1項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 266.2項目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響 266.3環(huán)境保護(hù)措施 266.4環(huán)境影響評價 27第7章勞動安全衛(wèi)生消防 287.1危害因素分析 287.2安全設(shè)施 287.3消防設(shè)施 28第8章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 308.1組織機(jī)構(gòu) 308.2人力資源配置 30第9章項目實施進(jìn)度 329.1項目建設(shè)周期 329.2項目實施進(jìn)度安排 329.3招標(biāo)采購 32第10章投資估算與資金籌措 3410.1投資估算編制依據(jù) 3410.2投資估算編制的范圍 3410.2.1工程費(fèi) 3410.2.2工程建設(shè)其他費(fèi)用 3410.2.3預(yù)備費(fèi) 3410.3投資估算 3410.4資金籌措方式與來源 39第11章財務(wù)評價 4011.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選擇 4011.2服務(wù)收入支出預(yù)測 4111.2.1服務(wù)收入估算 41\l"_To