北海公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄第一章總論………………1第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性…………………6第三章建設(shè)條件與建設(shè)地址……………13第四章工程方案…………18第五章環(huán)境保護(hù)…………37節(jié)能………………42物業(yè)管理…………46第八章實(shí)施計(jì)劃與工程管理……………47第九章投資估算與資金籌措……………49第十章效益分析…………52

附件附圖1、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)3、土地證明4、規(guī)劃證明5、環(huán)保立項(xiàng)證明6、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案7、區(qū)域位置圖8、總平面布置圖PAGEPAGE62第一章總論一、項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位1、項(xiàng)目名稱(chēng)北海公寓項(xiàng)目2、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建3、項(xiàng)目建設(shè)單位實(shí)業(yè)總公司二、工作依據(jù)1、濰坊hhh實(shí)業(yè)總公司與山東宏嘉工程造價(jià)咨詢(xún)事務(wù)所有限公司簽訂的工程咨詢(xún)委托書(shū)與合同書(shū)2、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》3、《城市規(guī)劃編制辦法》4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》5、《濰坊市城市總體規(guī)劃》6、項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周?chē)h(huán)境等基礎(chǔ)資料。7、有關(guān)部門(mén)提供的證明和資料等三、研究范圍1、項(xiàng)目建設(shè)必要性2、建設(shè)條件與地址3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4、物業(yè)管理5、環(huán)境保護(hù)與消防6、節(jié)能7、實(shí)施計(jì)劃與工程管理8、投資估算與資金籌措9、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析四、工作概況山東宏嘉工程造價(jià)咨詢(xún)事務(wù)所有限公司在接受濰坊hhh實(shí)業(yè)總公司關(guān)于建設(shè)濰坊龍澤·名都項(xiàng)目的工程咨詢(xún)委托后，立即成立了研究小組，小組本著客觀、科學(xué)和對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的精神，多次進(jìn)行實(shí)地考察，搜集資料，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性進(jìn)行了多方面的調(diào)查研究，會(huì)同有關(guān)部門(mén)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行了認(rèn)真、細(xì)致地研究、討論，根據(jù)目前濰坊市商業(yè)領(lǐng)域和住宅狀況以及城市分區(qū)規(guī)劃的有關(guān)要求，確定了項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案，在此基礎(chǔ)上編制了該報(bào)告。五、建設(shè)單位概況濰坊hhh實(shí)業(yè)總公司是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、租賃、物業(yè)管理于一身的全民股份制中型房地產(chǎn)企業(yè)，法人代表李憲元。公司成立于92年8月份，公司注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，公司股權(quán)構(gòu)成為山東省經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資公司1668萬(wàn)元，占33.36%；濰坊市經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資公司1666萬(wàn)元，占33.32%；濰坊開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展總公司1666萬(wàn)元，占33.32%。公司具有二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，獨(dú)立承擔(dān)國(guó)家級(jí)高新區(qū)起步區(qū)兩平方公里地產(chǎn)開(kāi)發(fā)任務(wù)，已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)總投入3.2億多元，使開(kāi)發(fā)區(qū)起步區(qū)實(shí)現(xiàn)了“七通一平”。自一九九八年，公司主要開(kāi)發(fā)任務(wù)由地產(chǎn)轉(zhuǎn)向房產(chǎn)，先后開(kāi)發(fā)了鳶飛小區(qū)、東明小區(qū)、hhh家園、大學(xué)生高科技創(chuàng)業(yè)園、龍居苑小區(qū)、金馬小區(qū)、安丘蓮花山小區(qū)等項(xiàng)目，累計(jì)完成開(kāi)發(fā)建筑面積50多萬(wàn)平方米，累計(jì)完成開(kāi)發(fā)建設(shè)投資5.4億多元，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。歷年獲山東省、濰坊市重合同、守信用企業(yè)，開(kāi)發(fā)區(qū)先進(jìn)企業(yè)、經(jīng)濟(jì)效益杯企業(yè)稱(chēng)號(hào)。公司成立十年以來(lái)，經(jīng)過(guò)自己的不斷努力，已發(fā)展成為我市較有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。公司管理嚴(yán)格，內(nèi)部管理制度和財(cái)務(wù)管理制度十分健全，獎(jiǎng)罰激勵(lì)措施較為完善，多年來(lái)造就和培養(yǎng)了一批專(zhuān)業(yè)知識(shí)高、技術(shù)能力強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)人才。公司現(xiàn)有技術(shù)管理人員40人，具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的32人，其中高級(jí)工程師5人，中級(jí)職稱(chēng)的16人（工程師10人，會(huì)計(jì)師5人，經(jīng)濟(jì)師1人），初級(jí)職稱(chēng)11人，員工整體素質(zhì)較高。六、研究結(jié)論1、建設(shè)地址該項(xiàng)目位于濰坊市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，蓉花路以東，玉清東街以北地塊。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、通訊等條件便捷，是開(kāi)發(fā)建設(shè)商住區(qū)的理想地段。2、建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積33281m2，凈用地面積25072平方米，總建筑面積72597.9m2，其中住宅建筑面積65176.9m2，商業(yè)建筑面積2219.4m2，地下車(chē)庫(kù)建筑面積5201.6m2?？倯?hù)數(shù)584戶(hù)，停車(chē)位216個(gè)。項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)布局合理、配套齊全、功能完善的居住社區(qū)。3、物業(yè)管理該項(xiàng)目建成后，通過(guò)招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定為商家提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。4、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為2年，工程擬于2007年8月份開(kāi)工，預(yù)計(jì)2009年8月份竣工。5、投資估算該項(xiàng)目建設(shè)總投資為17809.1萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用10016.3萬(wàn)元，土地費(fèi)用3004.8萬(wàn)元，其他費(fèi)用353.8萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)518.5萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用405萬(wàn)元，稅費(fèi)3068.6萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用442.1萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)資本金6234萬(wàn)元。6、資金籌措⑴申請(qǐng)銀行貸款3000萬(wàn)元；⑵其余建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決。7、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于改善城市面貌，加快城市化進(jìn)程具有積極的作用。提高和改善了濰坊市區(qū)的居住環(huán)境，為居民提供一處功能齊全、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化居住社區(qū)。同時(shí)可帶動(dòng)濰坊市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。企業(yè)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額4297.2萬(wàn)元，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1銷(xiāo)售收入萬(wàn)元22106.22銷(xiāo)售稅金及附加萬(wàn)元1226.93土地增值稅萬(wàn)元1841.74總投資萬(wàn)元17809.15利潤(rùn)總額萬(wàn)元4297.26所得稅萬(wàn)元1418.17稅后利潤(rùn)萬(wàn)元2879.18投資利潤(rùn)率%24.19投資利稅率%41.410投資凈利潤(rùn)率%16.211所得稅后全部資金內(nèi)部收益率%24.912財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）萬(wàn)元507.513投資回收期年2.5

第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性一、項(xiàng)目提出背景隨著改革開(kāi)放的深化和經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，人民群眾的生活水平得到了顯著提高，但同衣、食、行等方面相比，居民的居住水平特別是城鎮(zhèn)居民居住水平的改善和提高相對(duì)緩慢，因此加快房地產(chǎn)體制改革，提高市民的居住條件已成為各級(jí)政府面臨的迫切任務(wù)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)保持了健康、快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，培育住房消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)，將是今后一段時(shí)期我國(guó)住宅與房地產(chǎn)業(yè)的中心工作。2003年國(guó)家在武漢召開(kāi)了全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議，提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展，開(kāi)放搞活二級(jí)市場(chǎng)，推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房公積金制度，改進(jìn)物業(yè)管理，進(jìn)一步培育住宅消費(fèi)。該項(xiàng)目位于濰坊市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用地屬性為二類(lèi)居住用地、行政辦公用地、商業(yè)用地。該地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、通訊等條件便捷，是開(kāi)發(fā)建設(shè)中檔綜合居住社區(qū)的理想地段。二、濰坊市房地產(chǎn)概況2006年，盡管受?chē)?guó)家“房產(chǎn)新政”影響，濰坊樓市一度有所震蕩，但一個(gè)健康的正走向成熟的市場(chǎng)依然表現(xiàn)出了頑強(qiáng)的發(fā)展軌跡，2006年濰坊樓市依然活力十足，熱點(diǎn)頻頻。熱點(diǎn)一：“高層”政策推行，多層熱，高層溫與“住宅郊區(qū)化”同步，在傳統(tǒng)的市中心黃金地段，2006年，新建多層住宅小區(qū)已難覓蹤影，由于2005年市政府有關(guān)政策的貫徹推行，“兩片四帶”一帶一律要規(guī)劃建設(shè)高層建筑，由此市中心僅存無(wú)幾的少量多層住宅在2005年的市面上變得極為稀缺，由于濰坊人長(zhǎng)年喜住多層的居住習(xí)慣短時(shí)間難以改變，加之高層存在價(jià)高、公攤大、物業(yè)費(fèi)用高等情況，2005年出現(xiàn)了多層緊俏熱銷(xiāo)，升值幅度較大的行情，即便是一些遠(yuǎn)郊樓盤(pán)也大受追捧，多次調(diào)高了價(jià)格而高層住宅相較之下顯得溫溫的，房?jī)r(jià)增幅較小，一些高層樓盤(pán)推出了優(yōu)惠讓利的措施。熱點(diǎn)二：濰坊戶(hù)型“減肥”，中小戶(hù)型數(shù)量增多。熱點(diǎn)三：大鱷入濰，房企走向品牌化如同商業(yè)領(lǐng)域銀座商城進(jìn)駐濰坊，省內(nèi)省外一些專(zhuān)業(yè)化程度很高的名牌房企在2006年更多地進(jìn)入濰坊，如海信地產(chǎn)、中房、普利等，南方來(lái)的品牌房企則有浙商、閩商兩大陣容。與此同時(shí)，本地的房企也在2006年加速了品牌化的進(jìn)程。濰坊房企的品牌化，使得項(xiàng)目操作更加規(guī)范、專(zhuān)業(yè)、科學(xué)，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)更加注重質(zhì)量和品牌形象，開(kāi)發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信度，責(zé)任感大為加強(qiáng)，濰坊百姓將享受更好的住宅產(chǎn)品，并得到更好的物業(yè)服務(wù)。熱點(diǎn)四：加料不加價(jià)，濰坊住宅品質(zhì)進(jìn)一步提高2006年濰坊樓市受?chē)?guó)家新政影響，購(gòu)房者更為理性謹(jǐn)慎，對(duì)候選樓盤(pán)更加挑剔，要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步提高品質(zhì)，同時(shí)更加先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念由一些品牌企業(yè)引入濰坊，故而2006新建住宅的品質(zhì)進(jìn)一步提高，細(xì)節(jié)上更加講求完美、人性化并更加符合濰坊的實(shí)際，2003、2004年多出現(xiàn)在中高檔商品房中的中空玻璃、南向客廳、落地飄窗在2005年已普及到所有普通住宅，樓頂、墻體更多采用隔熱保溫的新式節(jié)能建材，景觀綠化更加講求“均好性”，戶(hù)型不但普遍達(dá)到了新式戶(hù)型的通透，而且更加講求全明設(shè)計(jì)，有的樓盤(pán)甚至達(dá)到了100%全明設(shè)計(jì)，作為主力戶(hù)型的100平方米左右戶(hù)型面寬明顯加大，尤其主臥室的寬敞舒適度得到了重視和加強(qiáng)，出現(xiàn)了一些面寬在4米左右的主臥室。設(shè)計(jì)的精細(xì)度、房?jī)?nèi)面積的有效利用率大大提高。2006年，濰坊市首次出現(xiàn)了更為舒適的帶電梯的多層住宅，“下沉式客廳”、“下沉式庭院”“八角窗”、“拐角窗”等設(shè)計(jì)新元素也頻頻出現(xiàn)，這些都使得2006年的樓盤(pán)更加完美、舒適、現(xiàn)代時(shí)尚。熱點(diǎn)五：商業(yè)地產(chǎn)熱度不減產(chǎn)權(quán)商鋪向?qū)I(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。熱點(diǎn)六：住宅“郊區(qū)化”，“居住片區(qū)”概念出現(xiàn)與此同時(shí)，濰坊市已逐步形成了一些新的“居住片區(qū)”。如白浪河兩岸，虞河兩岸形成了水景住宅帶；如北宮街、健康街沿線；如北海路沿線作為新濰坊的交通軸和發(fā)展軸，在其東西兩側(cè)及南北兩頭已明顯形成了濰坊的高尚住宅區(qū)，包括北頭的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)周邊一帶；南部的九龍山一帶，鐵路南的坊子新區(qū)一帶。當(dāng)然，這里所謂的“郊區(qū)”是相對(duì)的，隨著城市中心的擴(kuò)容，新規(guī)劃的實(shí)施，這些目前看似乎還有些偏遠(yuǎn)的居住區(qū)不用多少年后很可能又將成為新的“中央居住區(qū)”。三、現(xiàn)狀樓盤(pán)調(diào)查為了能滿(mǎn)足規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，更好的把握當(dāng)?shù)靥卣?，通過(guò)對(duì)濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的部分樓盤(pán)進(jìn)行了調(diào)查，選擇了多個(gè)不同檔次的高層社區(qū)：碧水豪庭、康橋水岸、左岸華庭、領(lǐng)秀華城、風(fēng)尚100等。具體情況詳見(jiàn)以下表格：現(xiàn)狀樓盤(pán)調(diào)查表

小區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)價(jià)格規(guī)劃布局環(huán)境設(shè)計(jì)戶(hù)型設(shè)計(jì)碧水豪庭交通便利，位于民生街和青年路的交匯處，白浪河畔，臨近新人民公園、風(fēng)箏廣場(chǎng)。3000元起價(jià)為成功人士打造生態(tài)景觀豪宅。布局以點(diǎn)式和行列高層結(jié)合，較為靈活，五棟板式，三棟點(diǎn)式，坐擁地勢(shì)，雄踞河畔。依托三大開(kāi)敞式生態(tài)公園，碧海豪庭的綠化景觀和白浪河50米的綠化生態(tài)休閑長(zhǎng)廊融為一體。戶(hù)型面積以130m2至300m2為主、超大客廳，觀景陽(yáng)臺(tái)?？禈蛩稏|風(fēng)大街與虞河路交匯處南側(cè)，臨近城區(qū)的商業(yè)中心，交通便利，生活便利。3000元起價(jià)高級(jí)住宅。五棟板式，兩棟點(diǎn)式高層住宅，行列式布置。張面河和虞河特有的二水交融的景觀與小區(qū)的綠化結(jié)合，景觀系統(tǒng)完善。戶(hù)型面積較大，層高3米，大面積的落地玻璃，觀景凸窗，獨(dú)有的大面積陽(yáng)光浴室，地板采暖。左岸華庭位于路和福壽街的交匯處，處于新城商業(yè)圈。2780元起價(jià)大型的居住區(qū)，“仁、義、禮、樂(lè)”四個(gè)園區(qū)組團(tuán)。依托兩側(cè)的虞河公園，組團(tuán)綠化為主。戶(hù)型面積以130m2至160m2為主。領(lǐng)秀華城北臨健康東街，西側(cè)為鳶飛路東側(cè)為濰州路。2800元起價(jià)一棟點(diǎn)式高層組團(tuán)級(jí)設(shè)計(jì)，豐富視覺(jué)層次。景觀系統(tǒng)較為完善，景觀優(yōu)良。戶(hù)型面積多樣，滿(mǎn)足不同層次的人群需求。風(fēng)尚1003000元起價(jià)屋頂花園四、市場(chǎng)分析濰坊房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升趨勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，可分為兩個(gè)階段，2003年之前是起步摸索階段，以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)存在一定盲目性。政府對(duì)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開(kāi)發(fā)，追求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)極度排斥。產(chǎn)品形式單一，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征。2003年以后，振蕩中走向發(fā)展的過(guò)渡階段，客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤(pán)選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶(hù)消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)尋求新的開(kāi)發(fā)理念，開(kāi)始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷(xiāo)的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)著眼于濰坊房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濰坊市場(chǎng)。產(chǎn)品多元化。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位于中高檔水平，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始就高起點(diǎn)、高要求、高標(biāo)準(zhǔn)，突出特性，樹(shù)立品牌，以超前的設(shè)計(jì)，一流的質(zhì)量、完善的配套、卓越的物業(yè)管理?yè)屨际袌?chǎng)，真正做到物美價(jià)廉，市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀。五、消費(fèi)者定位和項(xiàng)目定位消費(fèi)者是市場(chǎng)的主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真正滿(mǎn)足消費(fèi)者生活的基本欲望與需求，才是樓盤(pán)的生存之本。對(duì)濰坊可能的消費(fèi)群研究：1、事業(yè)較為成功，二次置業(yè)者。要求：小區(qū)配套完善，環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)管理齊全，房型能體現(xiàn)其身價(jià)。預(yù)計(jì)：房型要求四室二廳以上，配有停車(chē)位，面積在150m2左右，售價(jià)約45萬(wàn)元。2、事業(yè)小成，二次置業(yè)者，年齡一般在40歲左右。要求：交通便利，小區(qū)配套、房間舒適、環(huán)境優(yōu)美預(yù)計(jì)：房型要求三室二廳以上，面積在120-140m2，售價(jià)約為35萬(wàn)元。3、有舊房，二次置業(yè)者（普通的濰坊市居民，主要消費(fèi)對(duì)象）要求：改善居住質(zhì)量，房型合理，尺度宜人。預(yù)計(jì)：房型要求以三室一廳或二室二廳為宜。面積在90-120m2，售價(jià)約30萬(wàn)元。4、事業(yè)起飛，首次置業(yè)者（已婚人士，年齡約30歲左右）要求：房型合理，尺度合適，能解決一般的居住要求，滿(mǎn)足三口之家的基本居住要求。預(yù)計(jì)：房型要求二室一廳為宜，面積在80m2左右，售價(jià)約22萬(wàn)元。5、要求：房型宜小，實(shí)用，兼做工作與生活之所，戶(hù)型合理。預(yù)計(jì)：以一室一廳或二室一廳為宜。面積約40-60m2，售價(jià)約15萬(wàn)元。6、事業(yè)較成功者，有閑置資金從事房地產(chǎn)投資者要求：房型合理，不宜過(guò)大，小區(qū)配套完善預(yù)計(jì)：房型以一室一廳或二室一廳為宜，面積約為40-60m2，售價(jià)約15萬(wàn)元。依據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位、周邊配套服務(wù)設(shè)施、道路交通、子女教育、社區(qū)文化等多方面理解，此項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群定位為：以二次置業(yè)人士為主，輔以首次置業(yè)人士以及少量投資人士。這類(lèi)人士見(jiàn)多識(shí)廣，有獨(dú)特的品位與品味，向往文化休閑高檔社區(qū)。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有切實(shí)可行的可操作性和立見(jiàn)成效的現(xiàn)實(shí)意義。該項(xiàng)目的建設(shè)正是順應(yīng)了這一新形勢(shì)、新需求，具有良好的開(kāi)發(fā)潛力和需求空間，因此，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)是十分必要的。

第三章建設(shè)條件與建設(shè)地址一、建設(shè)地區(qū)概況濰坊市地處山東半島中部，轄奎文、濰城、寒亭、坊子、壽光、諸城、青州、安丘、高密、昌樂(lè)、臨朐等十二個(gè)縣市區(qū)，總面積1.58萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?74萬(wàn)人，其中城區(qū)人口140萬(wàn)人。濰坊市東接青島，西靠淄博，南連日照，北鄰渤海灣，地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，是無(wú)數(shù)商家向往之地。近年來(lái)，通過(guò)濰坊國(guó)際風(fēng)箏會(huì)的舉行，更是將濰坊推向、輕工、化工、食品、建材、紡織、醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)風(fēng)騷了世界。濰坊作為一座新興的工業(yè)城市在齊魯大地崛起，機(jī)械、電子。隨著改革開(kāi)放的不斷深入和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，截止2006年完成地區(qū)生產(chǎn)總值1720.9億元，增長(zhǎng)16.5%；財(cái)政總收入177.7億元，其中地方財(cái)政收入88.5億元，分別增長(zhǎng)26.1%和26.4%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額573.6億元，增長(zhǎng)16.3%；居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲1.0%。成為半島城市群中最具活力的城市之一。二、建設(shè)地址該項(xiàng)目位于濰坊市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，蓉花路以東，玉清東街以北地塊。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、通訊等條件便捷，是開(kāi)發(fā)建設(shè)商住區(qū)的理想地段。附：區(qū)域位置圖二、自然條件1、地形、地貌、地質(zhì)等資料：在大地構(gòu)造上屬華北臺(tái)地，處在魯西隆起、沂沭斷裂帶、魯東隆起三個(gè)次級(jí)構(gòu)造的交匯處，地勢(shì)南高北低，坡向萊州灣海岸，南部為丘陵，中北部為平原。根據(jù)國(guó)家地震局2001年《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》，該工程所在區(qū)域?yàn)?度烈度區(qū)，小區(qū)內(nèi)所有建構(gòu)筑物均按國(guó)家抗震設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)防建設(shè)。2、水文、氣象資料：該項(xiàng)目所在地位于濰坊市市區(qū)，屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)區(qū)，氣候溫和，四季分明，雨量集中，雨熱同期。氣溫：歷年平均氣溫：12.2℃歷年平均最高氣溫：19.2℃極端最高氣溫：40.7℃歷年平均最低氣溫：7.7℃極端最低氣溫：-21.4℃降雨量：歷年平均降雨量：646~677mm年最大降雨量：1215.7毫米年最小降雨量：372.3毫米濕度：歷年平均空氣濕度：67.5%年最大空氣濕度：90%年最小空氣濕度：55%風(fēng)向風(fēng)力：夏季主要風(fēng)向?yàn)椋簴|南風(fēng)冬季主要風(fēng)向?yàn)椋罕憋L(fēng)歷年平均風(fēng)速：3.5米/秒最大風(fēng)速：20米/秒霜凍：歷年平均冰凍期52天歷年平均霜期79天凍土深度：490毫米歷年平均日照總時(shí)數(shù)為2792小時(shí)。從地質(zhì)、水文、氣象等條件來(lái)看，對(duì)工程建設(shè)無(wú)不利影響。四、市政配套設(shè)施條件1、交通濰坊市位于山東省交通樞紐的核心地帶，地處素有山東“半島走廊”之稱(chēng)的咽喉要地，膠濟(jì)鐵路橫貫東西，聯(lián)通全國(guó)各地。國(guó)道及城鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，濟(jì)青高速公路、濰萊高速公路、濰徐、濰德、煙濰、濰石、王濰等多條干線公路途經(jīng)或靠近昌樂(lè)縣。北部沿海已建有港口3處，22個(gè)泊位，年吞吐量113.6萬(wàn)噸，可直通大連、天津等地。市內(nèi)現(xiàn)已開(kāi)通30多條公共交通路線，擁有公共交通車(chē)輛357輛，公交運(yùn)營(yíng)路線長(zhǎng)達(dá)587公里，市區(qū)內(nèi)還有2400多輛出租汽車(chē)。該項(xiàng)目位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，蓉花路以東，玉清街以北，并有多條公交線路自門(mén)前經(jīng)過(guò)，交通順暢。2、給排水該項(xiàng)目用水由濰坊市自來(lái)水公司供給，自就近市政給水管網(wǎng)引入DN200的給水管作為給水主管道，供水水壓、水量有保證，飲用水質(zhì)達(dá)到《生活用飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》。該項(xiàng)目排水實(shí)行雨污分流制，雨、污水匯集后就近分別排入市政雨、污水管網(wǎng)。3、供電該項(xiàng)目用電由濰坊市供電公司供給，自就近市政供電網(wǎng)接線，在區(qū)內(nèi)建設(shè)變配電室，即可滿(mǎn)足項(xiàng)目用電需要4、該項(xiàng)目燃?xì)庥蔀H坊市天燃?xì)夤竟?yīng)，自就近燃?xì)夤艿澜尤肴細(xì)夤芫€，在區(qū)內(nèi)建設(shè)燃?xì)饨祲赫?，?jīng)調(diào)壓后供給用戶(hù)，可滿(mǎn)足項(xiàng)目用氣需求。5、采暖該項(xiàng)目采暖熱源由濰坊盛源熱力公司供應(yīng)，自就近的市政供汽管道接入供熱管線，在區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，即可滿(mǎn)足項(xiàng)目冬季采暖需求。6、電訊濰坊市以程控電話、移動(dòng)電話、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網(wǎng)絡(luò)，各類(lèi)信息能夠及時(shí)傳輸交流，為項(xiàng)目的通訊提供了便利條件。7、教育濰坊市教育層級(jí)結(jié)構(gòu)設(shè)置合理，城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有普通高校和成人高校5所，普通高中7所，普通初中64所，小學(xué)351所，各校規(guī)模適當(dāng)，教育設(shè)施先進(jìn)，師資力量雄厚。多年來(lái)，適齡兒童入學(xué)率、九年義務(wù)教育普及率均達(dá)99.5%以上，初中入學(xué)率達(dá)98.9%，高中階段普及教育也得到快速發(fā)展。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有幼兒園，附近有小學(xué)，小區(qū)內(nèi)適齡兒童、適齡青少年入學(xué)較方便。8、醫(yī)療衛(wèi)生濰坊市市區(qū)現(xiàn)有第一人民醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、中醫(yī)院、市立醫(yī)院、市立二院、解放軍第89醫(yī)院、濰坊醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院等十多家大型專(zhuān)業(yè)醫(yī)院，并且現(xiàn)在濰坊社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、醫(yī)藥超市發(fā)展較快，居民買(mǎi)藥、看病很方便。9、消防濰坊市消防局根據(jù)火災(zāi)危險(xiǎn)性類(lèi)別和重點(diǎn)單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實(shí)際情況劃分消防區(qū)，以“消防結(jié)合、以防為主”的原則組織消防。整個(gè)城區(qū)消防給水以城市自來(lái)水為主，消防設(shè)施按防水規(guī)范要求設(shè)置，沿城市主干道每隔120米設(shè)一消火栓，次干道每隔150米設(shè)置一消火栓，以確?；鹎榘l(fā)生時(shí)能及時(shí)滅火，降低損失。該項(xiàng)目的消防應(yīng)按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)計(jì)、配置。

第四章工程方案一、建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積33281m2，凈用地面積25072平方米，總建筑面積72597.9m2，其中住宅建筑面積65176.9m2，商業(yè)建筑面積2219.4m2，地下車(chē)庫(kù)建筑面積5201.6m2?？倯?hù)數(shù)584戶(hù)，停車(chē)位216個(gè)。項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)布局合理、配套齊全、功能完善的居住社區(qū)。二、方案設(shè)計(jì)1、規(guī)劃依據(jù)⑴《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》⑵《中華人民共和國(guó)建筑法》⑶《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》⑷《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB0180-93）（2002年版）⑸《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》⑹《高層建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》⑺中華人民共和國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)定⑻甲方提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和設(shè)計(jì)要求。2、規(guī)劃原則⑴公共優(yōu)先--遵循城市透綠、和諧、怡景的指導(dǎo)思想，從城市的角度為出發(fā)，創(chuàng)造更多的觀景視廊和更大的公共開(kāi)放空間。⑵以人為本—居住區(qū)建設(shè)應(yīng)以人為本，創(chuàng)造人性化的居住環(huán)境，滿(mǎn)足多樣性的普遍需求，從環(huán)境的整體性統(tǒng)籌建筑、道路、綠化空間之間的和諧，為居住區(qū)居民創(chuàng)造一個(gè)舒適的居住生活環(huán)境。⑶自然生態(tài)—居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)“后小康時(shí)代”，即從安居到舒適，再到體現(xiàn)個(gè)性化的時(shí)代，小康之前重面積，小康之時(shí)重裝修，小康之后重環(huán)境。在充分把握基地環(huán)境的前提下，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，全面提升居住品質(zhì)。⑷傳統(tǒng)文化--布局尊重濰坊特點(diǎn)，體現(xiàn)文化底蘊(yùn)，同時(shí)參照居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，將該小區(qū)規(guī)劃成布局合理，環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施配套，空間豐富的適應(yīng)現(xiàn)代人生活的居住社區(qū)。充分考慮居民居住、工作、活動(dòng)、休憩的需求，確保地域特色，突出地域建筑的獨(dú)特風(fēng)格，營(yíng)造具有濰坊地方特色的居住環(huán)境。⑸和諧共融--講求人與環(huán)境的和諧，建筑與規(guī)劃的和諧，規(guī)劃與城市文化底蘊(yùn)的和諧。居住行為與游憩行為的融合，建筑與綠化、周邊環(huán)境的融合。⑹協(xié)調(diào)統(tǒng)一--堅(jiān)持社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)一原則，平衡整體開(kāi)發(fā)中的近遠(yuǎn)期利益。3、設(shè)計(jì)理念⑴作為濰坊市上檔次、上規(guī)模、有完善配套的居住小區(qū)，該方案的設(shè)計(jì)趨向應(yīng)具有超前性、先導(dǎo)性，達(dá)到高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)。⑵建筑造型簡(jiǎn)潔，力爭(zhēng)創(chuàng)造高新技術(shù)智能化含量大、環(huán)保意識(shí)強(qiáng)烈、現(xiàn)代氣息濃厚的居住空間，在城市景觀中形成標(biāo)志性建筑。⑶設(shè)計(jì)“以人為本”貫徹生態(tài)原則與“可持續(xù)發(fā)展”思想。以人為本注重人性環(huán)境與尺度，注重景觀視線要素，力爭(zhēng)創(chuàng)造布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)雅的居住環(huán)境。⑷。4、總體設(shè)計(jì)⑴規(guī)劃特點(diǎn)●4棟高層板樓圍合中央景觀區(qū)的布局，利用中部高壓走廊形成開(kāi)闊的入口空間。●沿南側(cè)主路以不同高度住宅單元塔板結(jié)合，沿街形成錯(cuò)落有致的整體形象，同時(shí)使得整個(gè)小區(qū)有自然風(fēng)流暢地通過(guò)。●規(guī)劃—建筑—景觀一體化設(shè)計(jì)，以情景設(shè)計(jì)為主導(dǎo)，先確立了營(yíng)造海濱氛圍的主題，圍繞這一主題從各個(gè)層面體現(xiàn)，多層次展開(kāi)。⑵道路及交通●出入口：基地南面、西面臨街，南側(cè)為城市干道。小區(qū)設(shè)兩個(gè)出入口，分別位于兩條臨街路上?！駝?dòng)態(tài)交通：機(jī)動(dòng)車(chē)出入口分設(shè)兩個(gè)小區(qū)入口處，截流大部分機(jī)動(dòng)車(chē)至地面下。地面環(huán)狀車(chē)型系統(tǒng)便捷有效地覆蓋了4棟住宅?！癫叫邢到y(tǒng)結(jié)合中央景區(qū)內(nèi)水面設(shè)步行路，結(jié)合綠化和室外開(kāi)放空間成為連續(xù)的體系。車(chē)型主路穿過(guò)中央主景區(qū)時(shí)，采用了弱化模糊的手法，以柔和的曲線，絢麗的鋪裝將機(jī)動(dòng)車(chē)道模糊在景觀中，與景觀融為一體，解決了景觀帶過(guò)于狹窄的問(wèn)題，同時(shí)也起到限制車(chē)型速度的作用，用樹(shù)池將步行區(qū)與機(jī)動(dòng)車(chē)有效區(qū)分，保障安全?！耢o態(tài)交通：地下停車(chē)為主，少量戶(hù)外停車(chē)。由于戶(hù)型以小戶(hù)型為主，整體停車(chē)率約為50%。⑶景觀設(shè)計(jì)●以情景設(shè)計(jì)為主導(dǎo)的設(shè)計(jì)思路，室內(nèi)外空間一體，強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)完美過(guò)渡?！褡杂刹叫惺降闹醒刖坝^區(qū)面積約達(dá)0.9公頃，綿延連續(xù)一氣呵成，以1000平方米的自然淺水面及各種形態(tài)的水景構(gòu)成特色親水園林。●水面沿建筑布置方向展開(kāi)，視覺(jué)上開(kāi)擴(kuò)了空間，也使景觀充分為住戶(hù)所利用。車(chē)行主路穿過(guò)中央主景區(qū)時(shí)，采用了弱化模糊的手法，以柔和的曲線，絢麗的鋪裝將機(jī)動(dòng)車(chē)道模糊在景觀中，與景觀融為一體，解決了景觀帶過(guò)于狹窄的問(wèn)題，形成完整的景觀體系。⑷公用設(shè)施根據(jù)市政管線資料及本工程需要，設(shè)以下基礎(chǔ)設(shè)備用房：設(shè)備用房名稱(chēng)面積（平房米）位置備注變配電180地下一層弱電機(jī)房60地下一層熱交換站50地下一層消防水泵房120地下一層消防水池140地下一層高位消防水箱間5026層頂層垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站50合計(jì)=SUM(ABOVE)6505、建筑設(shè)計(jì)⑴戶(hù)型設(shè)計(jì)：①設(shè)計(jì)總則：平面布置方正實(shí)用，面寬和進(jìn)深尺寸與戶(hù)型大小配備適宜，客廳、主臥保證開(kāi)間尺寸。動(dòng)靜分區(qū)，功能齊全。②玄關(guān)：入口盡可能考慮設(shè)置玄關(guān)，并考慮相應(yīng)的更衣柜和鞋柜的空間。③公共部分：客廳與餐廳南北通透，復(fù)式戶(hù)型客廳與餐廳局部貫通兩層以擴(kuò)大空間視野，并考慮空間高度與平面有合適的比例關(guān)系。④朝向：主臥室、客廳均朝南，三居以上應(yīng)有兩間臥室朝南。西向盡量不多大窗并考慮合適的遮陽(yáng)形式。⑤臥室：在面積限定的條件下，應(yīng)保證主臥室的寬敞，臥室尺度應(yīng)考慮衣柜、床頭柜等家具的布置與使用，130平方米以上的戶(hù)型主臥室考慮設(shè)置進(jìn)入式衣帽間。⑥家政空間：洗衣、晾曬空間結(jié)合陽(yáng)臺(tái)，考慮到用戶(hù)使用的多種可能性，在南北陽(yáng)臺(tái)均設(shè)置上下水。⑦陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)光室：陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)結(jié)合室內(nèi)功能的實(shí)用性有選擇的布置。每戶(hù)至少設(shè)兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，分生活陽(yáng)臺(tái)和工作陽(yáng)臺(tái)。不同功能陽(yáng)臺(tái)的尺寸、形狀、比例符合其使用功能并成為富有生活情趣的生活空間。一步觀景陽(yáng)臺(tái)，豐富建筑立面的光影變化。⑧廚房：操作臺(tái)面優(yōu)先考慮L形或雙面布置。根據(jù)人體工程學(xué)研究，冰箱、灶臺(tái)、洗池宜呈三角形布置使用最為便捷。尺寸應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)上成套櫥柜及設(shè)備，結(jié)合市場(chǎng)規(guī)格整體考慮熱水器、散熱器，同時(shí)考慮儲(chǔ)藏空間。合理設(shè)置各種管道（燃?xì)?、給排水）及排煙道。⑨衛(wèi)生間：衛(wèi)生間均為明衛(wèi)，三室以上設(shè)兩個(gè)衛(wèi)生間。設(shè)施包括淋浴盆（主臥室衛(wèi)生間設(shè)浴缸）、臺(tái)式洗面盆、座便器、機(jī)械排氣裝置。盡量將櫥衛(wèi)歸納為以上幾種標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格便于降低施工、定貨、裝修、監(jiān)理等工作的復(fù)雜程度。面積配置須與戶(hù)型大小對(duì)應(yīng)。⑩儲(chǔ)藏間：保證儲(chǔ)藏空間，儲(chǔ)藏空間設(shè)置合理方便實(shí)用，戶(hù)內(nèi)充分利用一些消極空間。視線：廳房設(shè)計(jì)注重景觀視線的有效組合，爭(zhēng)取良好的景觀視角。相鄰住宅做分戶(hù)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，避免彼此間的視線、聲音干擾。⑵公建設(shè)計(jì)①會(huì)所位于西側(cè)合歡路沿街，首層為500平方米左右的超市。地下一層為游泳池及設(shè)備用房，地上二層為健身，三層為物業(yè)辦公?？偨ㄖ娣e為2908.6平方米。②圓形入口大廳通高9米，室內(nèi)空間典雅氣派。泳池特別設(shè)計(jì)了天窗采光，保證了充足的自然光環(huán)境。6、建筑外墻裝修設(shè)計(jì)⑴住宅樓外墻主墻面為乳白色高檔外墻涂料，底部與頂部為淺據(jù)紅色高檔外墻涂料，頂層檐口和中間的線腳用灰色高檔涂料，外窗口玻璃用無(wú)色透明玻璃，墨綠色窗框。⑵會(huì)所外墻裝飾材料主墻面為乳白色和據(jù)紅色鋁塑板干掛，圓形建筑部分干掛灰色花崗巖板，入口處雨篷和頂部圓形構(gòu)件采用鋼結(jié)構(gòu)與玻璃構(gòu)件進(jìn)行制作。圓形建筑部分玻璃裝飾為不銹鋼裝飾構(gòu)件，外墻玻璃為淺藍(lán)色透明玻璃，墨綠色窗框。7、豎向規(guī)劃⑴指導(dǎo)思想和規(guī)劃原則①因地制宜，充分利用地形，達(dá)到工程合理、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、景觀優(yōu)美的目標(biāo)；②綜合解決城市規(guī)劃用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)，使城市道路的縱坡度既要配合地形又能滿(mǎn)足交通要求；③合理組織小區(qū)的地面排水；④合理、經(jīng)濟(jì)地組織好用地的土方工程。⑵規(guī)劃內(nèi)容根據(jù)小區(qū)的現(xiàn)狀分析圖的高程系進(jìn)行豎向規(guī)劃，小區(qū)地形復(fù)雜，地勢(shì)起伏較大，為減少土方量，規(guī)劃盡量接近自然標(biāo)高。為滿(mǎn)足國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)定，符合道路行車(chē)安全要求，規(guī)劃道路盡量低于自然地坪。小區(qū)周?chē)鞘兄鞲傻腊凑粘鞘幸?guī)劃早已成形。小區(qū)內(nèi)各級(jí)道路中心線的設(shè)計(jì)標(biāo)高，根據(jù)小區(qū)四周城市主干道現(xiàn)狀標(biāo)高依次得出，滿(mǎn)足地面排水的要求。三、結(jié)構(gòu)說(shuō)明1、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001⑵《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2002⑶《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5007-2002⑷《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001⑸《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-952、該工程由高層住宅樓、公用設(shè)施組成。3、該工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年。4、該工程中建筑物的耐火等級(jí)為二級(jí)。5、該地區(qū)地震基本烈度為7度，抗震設(shè)防烈度按照7.5度進(jìn)行設(shè)計(jì)。6、基本風(fēng)壓：0.45kPa基本雪壓：0.45kPa7、主要樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：走廊、樓梯：2.0kPa廁所：2.0kPa住宅：2.0kPa疏散樓梯：3.5kPa陽(yáng)臺(tái)：2.5kPa車(chē)庫(kù)：2.5kPa上人屋面：2.0kPa不上人屋面：0.5kPa設(shè)備用房根據(jù)不同功能分別取值，人防荷載按有關(guān)規(guī)范取值。四、基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，以及城市各專(zhuān)項(xiàng)、專(zhuān)業(yè)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定做到布局合理，達(dá)到既有利于設(shè)施的施工與維護(hù)，又有利于凈化美化城市市容的目標(biāo)，區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)配套設(shè)施配套管線全部采用地下敷設(shè)。小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃有電力工程規(guī)劃、電信工程規(guī)劃、給排水工程規(guī)劃、暖通工程規(guī)劃、燃?xì)夤こ桃?guī)劃。管線敷設(shè)交叉時(shí)應(yīng)遵循以下原則：⑴壓力流管讓重力流管；⑵小管徑讓大管徑；⑶給水管盡量在污水管上面；⑷易彎的讓不易彎的；⑸臨時(shí)性的讓永久性的；⑹工程量小的讓工程量大的。各種管線間距應(yīng)滿(mǎn)足規(guī)范要求。(一)電力工程規(guī)劃1、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》⑵《10KV變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》⑶《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》⑷《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》⑸《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》⑹《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》⑺《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》2、負(fù)荷估算小區(qū)內(nèi)建筑主要是高層住宅、公建及地下車(chē)庫(kù)，用電負(fù)荷按以下原則估算，住宅用電負(fù)荷為60W/m2，公建用電負(fù)荷為80W/m2，車(chē)庫(kù)為40w/m2，小區(qū)總用電裝機(jī)負(fù)荷約為4726.5kW。3、供電系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)住宅其配套用房的應(yīng)急照明設(shè)備、消防報(bào)警用電設(shè)備等屬二級(jí)負(fù)荷；住宅用電及其它用電等屬三級(jí)負(fù)荷。根據(jù)負(fù)荷分布情況和負(fù)荷估算結(jié)果，在小區(qū)地下一層設(shè)置1座變電站，以滿(mǎn)足住戶(hù)用電需求。電源由玉清東街10KV線路以電纜方式埋地引入。4、低壓配電系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)所有用電負(fù)荷均為低壓負(fù)荷，供電電壓380/220V。在小區(qū)內(nèi)采用放射式供電方式。消防用電設(shè)備需由兩個(gè)專(zhuān)用配電回路供電，電源引自不同的低壓母線段，并在配電設(shè)備末端設(shè)雙電源自動(dòng)切換箱。每戶(hù)住宅均為單相進(jìn)線，電源進(jìn)戶(hù)后均設(shè)置用戶(hù)配電箱。變電所電力計(jì)量采用高供低計(jì)的形式；住宅實(shí)行一戶(hù)一表計(jì)量，計(jì)量表采取相對(duì)集中的方式；公用照明等各類(lèi)負(fù)荷設(shè)分類(lèi)計(jì)量表。5、建筑照明根據(jù)不同場(chǎng)所的使用功能及建筑要求選用各種類(lèi)型的照明光源及燈具，每個(gè)房間設(shè)置2-3組插座和一個(gè)燈頭。重要場(chǎng)所及出入口處均按消防要求設(shè)置必要的帶鎘鎳電池的應(yīng)急照明燈和疏散照明指示燈。公共場(chǎng)所均采用節(jié)能型燈具和光源，分散控制。走廊、樓梯間開(kāi)關(guān)采用延時(shí)和聲、光控相結(jié)合的開(kāi)關(guān)。6、電氣消防系統(tǒng)整個(gè)小區(qū)內(nèi)按規(guī)范要求在相關(guān)場(chǎng)所裝設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置。當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，聯(lián)動(dòng)啟動(dòng)系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)。7、建筑物防雷接地根據(jù)自然條件、當(dāng)?shù)乩纂娙諗?shù)、建筑物的高度和重要程度，小區(qū)內(nèi)所有建筑物均屬二、三類(lèi)防雷建筑物。采用屋頂女兒墻上設(shè)置避雷帶，利用柱子內(nèi)鋼筋作接地引下線、基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作綜合接地體，構(gòu)成整個(gè)防雷接地系統(tǒng)。接地系統(tǒng)采用TN-C-S接地系統(tǒng)，綜合接地電阻不大于10Ω。在每個(gè)建筑物進(jìn)線處作總等電位聯(lián)結(jié)，衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。所有供重要弱電設(shè)備用電的配電箱內(nèi)均設(shè)置防雷電感應(yīng)的保護(hù)器。(二)電信工程規(guī)劃1、電話通訊系統(tǒng)該小區(qū)內(nèi)的所有住宅及其它公用建筑的電話用戶(hù)均設(shè)電話通訊，住宅按每戶(hù)1.2門(mén)電話考慮，商業(yè)建筑及其它公建按有關(guān)指標(biāo)估算。2、電視系統(tǒng)通過(guò)在小區(qū)內(nèi)建立分支分配網(wǎng)絡(luò)，將有線電視信號(hào)傳輸?shù)礁髯?hù)內(nèi)，小區(qū)有線電視信號(hào)接自市政有線電視網(wǎng)。3、對(duì)講與防盜門(mén)控制。4、住戶(hù)寬帶接入系統(tǒng)建立小區(qū)寬帶接入網(wǎng)絡(luò)，在住戶(hù)家中設(shè)立網(wǎng)絡(luò)接入信息點(diǎn)，用戶(hù)在家中享受寬帶接入的信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。使小區(qū)內(nèi)的住戶(hù)可以實(shí)現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)（INTERNET）的高速通訊。(三)給排水工程規(guī)劃1、規(guī)劃依據(jù)⑵《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJl6—87(2001年版)⑶《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》CECS57—94⑹《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067—97⑺《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045—95(2001年版)2、規(guī)劃范圍該項(xiàng)目范圍內(nèi)室內(nèi)外給水排水設(shè)計(jì)，含室內(nèi)生活給水、污廢水系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)、建筑物滅火器具配置以及小區(qū)室外污廢水排放、場(chǎng)地雨水排放等。3、生活給排水規(guī)劃⑴生活給水規(guī)劃①水源小區(qū)給水水源取自市政供水管網(wǎng)，根據(jù)城市管網(wǎng)資料，在玉清東街上有自來(lái)水管，供水管道就近與其相接，供水水源有保證。②用水估算用水量定額按住宅用水140升/人·日；服務(wù)人員及管理人員用水50升/人·日；綠化及澆灑道路用水1.5升/人·日設(shè)計(jì)。③供水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)6層以下樓房由市政管網(wǎng)直供，高層建筑用水考慮設(shè)置統(tǒng)一變頻供水系統(tǒng)供給，在地下室設(shè)置生活不銹鋼水箱及變頻泵組。⑵生活排水規(guī)劃室內(nèi)生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采用單立管排水系統(tǒng)，立管上部升頂通氣。所有生活污、廢水排出室外后經(jīng)化糞池處理再排入室外市政污水管網(wǎng)。所有污廢水經(jīng)收集處理后，排入市政污水管網(wǎng)。4、屋面雨水規(guī)劃⑴雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期以?xún)赡暧?jì)，查《建筑給水排水設(shè)計(jì)手冊(cè)》，當(dāng)降雨歷時(shí)為5min時(shí)，降雨強(qiáng)度3.51升/秒·100m2，降雨厚度為126mm，雨水流量為9450升/秒。⑵屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入室外市政雨水管網(wǎng)。5、管材選用室外埋地給水管采用鍍鋅鋼管；室外雨水管和污水管DN≤400采用U-PVC加筋管，DN>400采用鋼筋混凝土管。室內(nèi)生活給水管、給水主管及立管采用鋼塑復(fù)合管,給水支管采用PP-R管；消火栓給水管DN100采用鍍鋅鋼管，DN>100采用無(wú)縫鋼管鍍鋅；室內(nèi)雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。（四）、消防工程規(guī)劃1、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87⑵《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95(2005版)⑶《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005⑷《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ14-S1-2000⑸《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94⑹《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-2005⑺《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ116-88⑻山東省及濰坊市標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2、耐火等級(jí)：本工程屬于二類(lèi)高層建筑，耐火等級(jí)為二級(jí)。3、建筑專(zhuān)業(yè)⑴總平面設(shè)計(jì)①該項(xiàng)目位于濰坊市奎文區(qū)玉清東街與合歡路交叉口東北角。②該工程周?chē)O(shè)有消防環(huán)路圍繞，寬度不小于4米，四面環(huán)路有直接對(duì)外出口，滿(mǎn)足防火規(guī)范要求。⑵建筑構(gòu)造①建筑物內(nèi)走道，安全出口寬度符合規(guī)范要求，安全出口數(shù)量及安全疏散距離均滿(mǎn)足防火規(guī)范要求。②封閉樓梯間的門(mén)均為乙級(jí)防火門(mén)，且向疏散方向開(kāi)啟；用于疏散走道、樓梯間和前室的防火門(mén)，應(yīng)具有自行關(guān)閉的功能。③④凡穿過(guò)防火墻的所有管道，帶安裝完畢后均要求用石棉氈將其周?chē)障毒o密填滿(mǎn)。⑤內(nèi)部分隔墻待管道安裝調(diào)試后再砌筑，建筑內(nèi)部隔墻應(yīng)砌至梁板底部，不能留有空隙。⑥建筑物內(nèi)裝修材料，其燃燒性能等級(jí)應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：頂棚A級(jí)；墻面B1級(jí)；地面、隔斷A級(jí)；固定家具、窗簾B1級(jí)；其他裝飾材料B2級(jí)。注：A級(jí)不燃燒材料；B1級(jí)難燃燒材料；B2級(jí)可燃燒材料4、結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)該工程建筑構(gòu)件的燃燒性能及耐火極限均為二級(jí)，其耐火極限要求均達(dá)到：混凝土墻3小時(shí)；樓梯間墻2.5小時(shí)；柱子2.5小時(shí)；梁1.5小時(shí)；樓板1小時(shí)，疏散樓梯及屋頂承重構(gòu)件1.5小時(shí)。5、電氣專(zhuān)業(yè)⑴火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)該工程為二類(lèi)高層建筑，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)保護(hù)對(duì)象的等級(jí)為二級(jí)，消防控制室設(shè)置在本單元小區(qū)內(nèi)，在中弱電管井內(nèi)設(shè)置一個(gè)總分線箱，在各單元底層公用前室設(shè)置區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制器，自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)采用火災(zāi)報(bào)警顯示盤(pán)，火災(zāi)用二總線制，控制中心報(bào)警方式，過(guò)道、樓梯間、電梯前室、設(shè)備機(jī)房等處設(shè)置光電感煙探測(cè)器，走廊及主要出入口設(shè)置手動(dòng)報(bào)警按鈕，消防控制室對(duì)現(xiàn)場(chǎng)各種探測(cè)設(shè)備進(jìn)行監(jiān)視。⑵消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)系統(tǒng)應(yīng)具有以下聯(lián)動(dòng)功能：①小區(qū)內(nèi)的消防控制室、消防泵房及建筑物內(nèi)的消火栓三處均能啟停消防泵，消防控制室、泵房顯示工作或故障狀態(tài)。②消防控制室切除失火層的非消防電源（如照明），并返回信號(hào)，接通應(yīng)急照明疏散指示燈。③開(kāi)啟正壓送風(fēng)機(jī)及相應(yīng)的送風(fēng)口并返回信號(hào)。④所有電梯迫降首層，客梯停止使用。⑶自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)信號(hào)總線干線及豎井內(nèi)采用ZR—RVS—2X2.5，平面采用ZR—RVS—2X1.5，在電氣豎井內(nèi)延耐火線槽敷設(shè)，水平線采用穿套接緊定式鍍鋅鋼導(dǎo)管（JDG）安撫設(shè)在非燃燒體結(jié)構(gòu)內(nèi)，局部明敷設(shè)時(shí)應(yīng)在金屬管上采取防火措施。⑷音響廣播系統(tǒng)①該系統(tǒng)為消防廣播，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，開(kāi)啟相關(guān)層消防廣播，二層及以上各層發(fā)生火災(zāi)時(shí)先接通著火層及其相鄰的上、下層，首層發(fā)生火災(zāi)時(shí)先接通本層及二層。②該系統(tǒng)音源信號(hào)經(jīng)切換、音質(zhì)控制、功率放大后采用定壓式輸出至各層，揚(yáng)聲器為吸頂式，額定功率為3W，導(dǎo)線采用ZR—RVS—2X1.5型銅芯塑料線，在電氣豎井內(nèi)延耐火線槽敷設(shè)，在其它部位采用穿套接緊定式鍍鋅鋼導(dǎo)管（G）在墻內(nèi)、地面、現(xiàn)澆板或墊層內(nèi)暗敷設(shè)。③該系統(tǒng)設(shè)置應(yīng)急廣播備用擴(kuò)音機(jī)，其容量不小于500W。⑸消防電話系統(tǒng)①在電梯機(jī)房設(shè)置火警專(zhuān)用電話以便與消防控制室直接聯(lián)絡(luò)。②在過(guò)道、樓梯口、消防栓處設(shè)置消防電話插口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)可與消防控制室直接聯(lián)絡(luò)。③導(dǎo)線采用ZR—RVS—2X1.0型銅芯塑料線，在電氣豎井內(nèi)延耐火線槽敷設(shè)，在其它部位采用穿套接緊定式鍍鋅鋼導(dǎo)管（G）在墻內(nèi)、地面、現(xiàn)澆板或墊層內(nèi)暗敷設(shè)。⑹直流24V電源線干線及豎井內(nèi)采用ZR—BV—2X4.0型銅芯塑料線，平面采用ZR—BV—2X2.5型銅芯塑料線，在電氣豎井內(nèi)延耐火線槽敷設(shè)，在其它部位采用穿套接緊定式鍍鋅鋼導(dǎo)管（G）在墻內(nèi)、地面、現(xiàn)澆板或墊層內(nèi)暗敷設(shè)。6、給排水專(zhuān)業(yè)⑴通風(fēng)及防排煙部分①合用前室設(shè)置機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，加壓送風(fēng)機(jī)設(shè)于機(jī)房層。②合用前室每層設(shè)600*500多葉正壓送風(fēng)口一個(gè)，平時(shí)關(guān)閉，火災(zāi)時(shí)，著火層及上下層正壓送風(fēng)口電動(dòng)或手動(dòng)開(kāi)啟，同時(shí)聯(lián)動(dòng)屋頂正壓送風(fēng)機(jī)送風(fēng)，送風(fēng)機(jī)的送風(fēng)量為22362m3/h。③風(fēng)管材料及連接方式本工程加壓送風(fēng)管采用鍍鋅鋼板制作，采用機(jī)制風(fēng)管。材料厚度及加工方法詳見(jiàn)《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50243—2002。④風(fēng)管支吊、托架按國(guó)標(biāo)TF1-268-276制作與安裝，且不得設(shè)置在風(fēng)口、閥門(mén)、檢視門(mén)處，吊架不得直接吊在法蘭上。⑤防腐：金屬支、吊、托架應(yīng)除銹后刷樟丹漆兩遍，調(diào)和漆一遍。⑵消防給水部分①外網(wǎng)條件室外有一條市政給水管道，其供水壓力為0.35Mpa，不能滿(mǎn)足室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴水系統(tǒng)要求。②消火栓供水系統(tǒng)a、依據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)，消防用水量為10升/秒，室外消防用水量均為15升/秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為1小時(shí)，在院區(qū)內(nèi)設(shè)消防泵房供水，并設(shè)250m3消防水池一座，保證火災(zāi)延續(xù)時(shí)間內(nèi)系統(tǒng)用水量。b、在最高建筑屋頂設(shè)18m3消防水箱一個(gè)，以保證消防初期10min用水量。為保證最不力點(diǎn)消火栓井水壓力不小于0.07Mpa,屋頂水箱內(nèi)設(shè)置消火栓氣壓穩(wěn)定設(shè)備一套。③室內(nèi)消火栓布置為同層相鄰兩個(gè)消火栓的水槍充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)被保護(hù)范圍內(nèi)的任何部位，消火箱內(nèi)設(shè)有啟動(dòng)消火栓泵的按鈕。室內(nèi)消火栓管道呈環(huán)狀布置，管道上設(shè)置若干閥門(mén)，以利檢修。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)設(shè)置兩套地下室水泵接合器。消火栓系統(tǒng)地下一--六層采用SNJ65型減壓穩(wěn)壓消火栓，其余為SN65普通型。每個(gè)消火栓處設(shè)直接啟動(dòng)消防水泵的按鈕。⑶自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)①依據(jù)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)置自動(dòng)噴水系統(tǒng)。自噴滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)流量為10.67升/秒。危險(xiǎn)等級(jí)：輕危險(xiǎn)級(jí)，作用面積為160m2，噴水強(qiáng)度為4L/min·m2。自動(dòng)噴水系統(tǒng)采用水池、水泵及穩(wěn)壓泵。②自動(dòng)供水系統(tǒng)設(shè)置一個(gè)ZSS125濕式報(bào)警閥，報(bào)警閥控制噴頭數(shù)為138個(gè)，噴頭動(dòng)作溫度為68℃。自動(dòng)滅火系統(tǒng)末端設(shè)檢驗(yàn)的壓力表及放水裝置。室內(nèi)自動(dòng)噴水系統(tǒng)設(shè)置一套地下式水泵接合器。⑷滅火器配備依據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)及規(guī)范》，該工程屬于輕度危險(xiǎn)級(jí)，A類(lèi)火災(zāi)，滅火器配置基準(zhǔn)為10m2/A，配置MF/ABC2手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。（五)暖通工程規(guī)劃1、供熱工程⑴熱力站及熱源該小區(qū)擬采用集中供熱的方式，擬在小區(qū)內(nèi)地下一層設(shè)汽水換熱式集中換熱站作為小區(qū)的熱源，熱力站的熱源就近由市政供汽管道接入。⑵設(shè)計(jì)參數(shù)①室外氣象資料冬季：空調(diào)計(jì)算干球溫度-11度℃；通風(fēng)計(jì)算溫度-3℃；采暖計(jì)算溫度-7℃；相對(duì)濕度61%；大氣壓力1022.6kpa；②室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)場(chǎng)所冬季溫度（℃）相對(duì)溫度%住宅18-2040車(chē)庫(kù)14-1640⑶熱負(fù)荷測(cè)算公建建筑熱負(fù)荷估算（均以建筑面積為計(jì)算依據(jù)）。公建建筑采暖熱負(fù)荷指標(biāo)為80W/M2，采暖熱負(fù)荷：152.6KW。住宅建筑熱負(fù)荷估算（均以建筑面積為計(jì)算依據(jù)）。住宅建筑采暖熱負(fù)荷指標(biāo)為60W/M2，采暖熱負(fù)荷：4129.2KW。小區(qū)建筑供熱總負(fù)荷：4281.9KW。2、空調(diào)所有住宅、公建，均考慮預(yù)留空調(diào)電源插座，空調(diào)設(shè)備由用戶(hù)自行選購(gòu)。(六)燃?xì)夤こ桃?guī)劃該項(xiàng)目燃?xì)庠谛^(qū)內(nèi)設(shè)燃?xì)庹{(diào)壓站，燃?xì)夤芫€自就近敷設(shè)的城市燃?xì)夤芫€接入，小區(qū)全部采用管徑為DN100低壓燃?xì)夤芫€為主管，防腐保護(hù)地下直埋敷設(shè)，供各用戶(hù)使用。小區(qū)內(nèi)各類(lèi)管線，應(yīng)根據(jù)其不同特性和設(shè)置要求綜合布置，各類(lèi)管線相互間的水平與垂直凈距及埋設(shè)順序應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。五、建筑新材料、新技術(shù)的應(yīng)用根據(jù)建設(shè)部科技進(jìn)步發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合目前建筑科技發(fā)展情況，在小區(qū)中擬采用以下幾項(xiàng)科技進(jìn)步成果：⑴大量推廣使用建筑節(jié)能新型墻材，該技術(shù)能減少污染，節(jié)約能源，提高居住質(zhì)量。⑵高效鋼筋和預(yù)應(yīng)力混凝土技術(shù)的應(yīng)用。該技術(shù)具有降低工程造價(jià)、提高工程質(zhì)量的特點(diǎn)，應(yīng)在各項(xiàng)建筑中積極推廣、應(yīng)用。⑶生活垃圾粉碎處理技術(shù)，該技術(shù)將區(qū)內(nèi)居民日常生活垃圾分類(lèi)收集，進(jìn)行粉碎處理，大大降低污染，節(jié)約能量，應(yīng)在小區(qū)建設(shè)中大量推廣。⑷太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，該技術(shù)將太陽(yáng)能轉(zhuǎn)化為熱能，直接利用太陽(yáng)能，節(jié)省能源，在小區(qū)中應(yīng)推廣使用。⑸其它新材料、新技術(shù)的應(yīng)用，包括新型建筑防水材料，PVC塑料管應(yīng)用技術(shù)等。通過(guò)對(duì)新型材料、新技術(shù)的利用，提高居住環(huán)境質(zhì)量，節(jié)約能源和資源，降低造價(jià)，建設(shè)生態(tài)型居住小區(qū)。六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地面積公頃3.32812權(quán)屬用地面積公頃2.50723總建筑面積平方米72597.9其中住宅建筑面積平方米65176.9商業(yè)建筑面積平方米2219.4地下建筑面積平方米5201.64建筑密度%16.35總戶(hù)數(shù)戶(hù)5846停車(chē)位輛2167綠地率%388容積率2.18

第五章環(huán)境保護(hù)一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》2、《中華人民共和國(guó)水污染防治法》3、《固體廢物污染環(huán)境防治法》4、《環(huán)境噪聲污染防治法》5、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》二、設(shè)計(jì)原則最大限度利用資源，加強(qiáng)污染物治理措施，確保排放物符合國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。三、環(huán)境條件調(diào)查該項(xiàng)目提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺(jué)效果，而沒(méi)有營(yíng)造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)應(yīng)注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。38%的綠化率保證了周?chē)己玫沫h(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。四、施工期環(huán)境影響分析1、施工期污染源⑴施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類(lèi)機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工?chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車(chē)輛引起的噪聲，各階段的車(chē)輛類(lèi)型及聲級(jí)見(jiàn)表。該項(xiàng)目運(yùn)輸車(chē)輛安排時(shí)盡量避開(kāi)居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無(wú)齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85交通運(yùn)輸車(chē)輛聲級(jí)施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車(chē)輛類(lèi)型聲級(jí)/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車(chē)、載重車(chē)輕型載重卡車(chē)9080-8575⑵施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來(lái)車(chē)往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。⑶施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車(chē)輛沖洗水。⑷施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2、施工期環(huán)境影響分析⑴施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類(lèi)高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見(jiàn)表。各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值單位：dB（A）施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55⑵施工揚(yáng)塵的影響由于土石方過(guò)程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問(wèn)題。五、項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，基本無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1、大氣污染源分析⑴車(chē)庫(kù)廢氣項(xiàng)目建有216個(gè)車(chē)庫(kù)，車(chē)庫(kù)內(nèi)的廢氣有組織高空排放。⑵天然氣燃燒廢氣居民住宅炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛?.8立方米/h，平均燃?xì)饬繛?.4立方米/h。2、水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水140L估算，居住人口1800人，生活耗水量每天252立方米。污水類(lèi)型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。3、主要污染源、污染物防治措施⑴樓內(nèi)設(shè)垃圾收集點(diǎn)，由物業(yè)管理和環(huán)衛(wèi)人員有組織清運(yùn)，保證住宅樓內(nèi)清潔衛(wèi)生。⑵生活污水經(jīng)污水管統(tǒng)一收集后，經(jīng)化糞池沉淀處理后排入市政污水管網(wǎng)，輸送至城市污水處理廠統(tǒng)一處理。⑶對(duì)日益增多的汽車(chē)，設(shè)置汽車(chē)地面集中停放區(qū)和停車(chē)庫(kù)，減少對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響，停車(chē)庫(kù)內(nèi)將汽車(chē)廢氣有組織附壁高空排放，保持停車(chē)庫(kù)的空氣質(zhì)量。廚房及無(wú)窗衛(wèi)生間均設(shè)煙氣道高空排放煙氣。⑷噪聲根據(jù)功能區(qū)的劃分，交通道路網(wǎng)的分布、綠化與隔離帶的設(shè)置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪聲設(shè)計(jì)要求，盡可能將對(duì)噪聲不敏感的建筑物排列在外圍臨交通干線上，形成周邊式的聲屏障。對(duì)進(jìn)出的汽車(chē)禁止鳴喇叭，水泵及通風(fēng)設(shè)備采用低噪聲設(shè)備，并盡可能將設(shè)備設(shè)于地下室。在區(qū)內(nèi)周?chē)蛢?nèi)部加大綠化面積，降低噪音的傳播強(qiáng)度。六、結(jié)論綜上所述，通過(guò)以上環(huán)保措施，項(xiàng)目不會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成較大的影響，環(huán)保是可行的。七、建議1、工程施工期間要嚴(yán)格控制施工噪音和揚(yáng)塵污染，噪聲不得超過(guò)《建筑施工廠界噪聲限值》規(guī)定的限值。因工程需要夜間施工時(shí)，必須到環(huán)保局辦理許可證手續(xù)。對(duì)建筑垃圾應(yīng)妥善處理，防止造成二次污染。應(yīng)搞好小區(qū)的綠化建設(shè)和周邊環(huán)境生態(tài)恢復(fù)。2、建好與小區(qū)相配套的污水處理設(shè)施，生活污水經(jīng)處理后達(dá)到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》表4中三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，生活垃圾要及時(shí)清運(yùn)。3、工程竣工后，按規(guī)定時(shí)限到環(huán)保局辦理環(huán)保竣工驗(yàn)收手續(xù)。

第六章節(jié)能一、編制依據(jù)⑴《節(jié)約能源法》；⑵國(guó)務(wù)院發(fā)布的《節(jié)約能源暫行條例》及國(guó)家和行業(yè)的有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。二、節(jié)能措施小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門(mén)窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶(hù)門(mén)，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門(mén)窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門(mén)戶(hù)采用高檔實(shí)木及鋼制三防門(mén)；樓道照明采用紅外線光控開(kāi)關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗恚浑姳頌镈DY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù);利用太陽(yáng)能為建筑物提供生活熱水。三、節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶(hù)不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：⑴不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。⑵根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉(延時(shí)自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類(lèi)型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。四、采用節(jié)能產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)和使用符合國(guó)家能效標(biāo)準(zhǔn)要求的高效節(jié)能空調(diào)、冰箱、照明器具、風(fēng)機(jī)、水泵等，降低建筑物能耗。

第七章物業(yè)管理該項(xiàng)目的物業(yè)管理由hhh物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理。該物業(yè)管理公司經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的工作實(shí)踐積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，并擁有一批業(yè)務(wù)素質(zhì)高、技術(shù)力量強(qiáng)、富有進(jìn)取心的干部職工隊(duì)伍，對(duì)建成后的物業(yè)管理有充分的保障。對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理將提前介入，積極推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，按照邊建邊管、建管結(jié)合的原則，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售以及售后服務(wù)等）進(jìn)行熟悉、改進(jìn)和質(zhì)量監(jiān)督，做好物業(yè)管理的各項(xiàng)準(zhǔn)備，為竣工驗(yàn)收、接管和物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目建成后，物業(yè)管理單位要嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，本著“為民、便民、利民”的原則，對(duì)物業(yè)及配套設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運(yùn)行。其職責(zé)主要包括：1、保安：該項(xiàng)目保安包括遠(yuǎn)紅外中央監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)；二十四小時(shí)保安值勤及巡更任務(wù)。2、衛(wèi)生清潔：該項(xiàng)目環(huán)境清潔、保潔，樓道等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運(yùn)。3、房屋及配套設(shè)施(上下水、電、暖、燃?xì)獾?維修、維護(hù)。4、代收相關(guān)費(fèi)用(水、電、暖、物業(yè)等)。

第八章實(shí)施計(jì)劃與工程管理一、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃該項(xiàng)目的建設(shè)期計(jì)劃為2年，自該項(xiàng)目報(bào)告批復(fù)后立即著手施工前的準(zhǔn)備工作。建設(shè)單位立即組織施工圖設(shè)計(jì)，通過(guò)招標(biāo)，選定施工隊(duì)伍和設(shè)備、材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成工程的建設(shè)。詳見(jiàn)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表時(shí)間項(xiàng)目名稱(chēng)2007.7—2009.8立項(xiàng)、規(guī)劃施工準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)工程施工竣工驗(yàn)收二、工程管理為保證該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，擬采取以下質(zhì)量保證措施：一是抓好規(guī)劃設(shè)計(jì)的招標(biāo)評(píng)優(yōu)，確定一個(gè)較高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，使該項(xiàng)目規(guī)劃布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、空間序列明確，創(chuàng)造良好的商住環(huán)境。二是通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)選定一批實(shí)力雄厚、管理上套、重視信譽(yù)、積極配合的施工隊(duì)伍和設(shè)備、材料供應(yīng)廠家。三是實(shí)行工程監(jiān)理制，聘請(qǐng)有實(shí)力的監(jiān)理公司對(duì)工程建設(shè)實(shí)行全方位、全過(guò)程監(jiān)理，從規(guī)劃到建設(shè)都要有專(zhuān)家參與，從而保證工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)都得到科學(xué)有效的控制。四是實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，利用經(jīng)濟(jì)杠桿把質(zhì)量、目標(biāo)與施工單位的效益緊緊掛鉤，促其自覺(jué)地實(shí)行全面質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量。五六是實(shí)行定期碰頭會(huì)制度，確定最佳施工方案和施工工藝，及時(shí)處理工程建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題，確保工程按計(jì)劃進(jìn)度組織實(shí)施。三、項(xiàng)目招標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)法》和國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》的要求，在該項(xiàng)目報(bào)告批復(fù)后，對(duì)該項(xiàng)目的工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)和施工單位的選定，依法進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。附:山東省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案

第九章投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)及說(shuō)明1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》2、國(guó)家計(jì)委投資司、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)用手冊(cè)》。3、中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司編《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)?cè)u(píng)估指南》4、建筑工程按當(dāng)?shù)卦?xún)價(jià)估列。5、裝置性材料購(gòu)置按市場(chǎng)詢(xún)價(jià)估列。6、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)[1999]158號(hào)文件有關(guān)規(guī)定暫緩征收。7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和5%計(jì)列，價(jià)差預(yù)備費(fèi)按國(guó)家計(jì)委計(jì)投資[1999]1340號(hào)文件費(fèi)率為0%。8、土地費(fèi)用80萬(wàn)元/畝。9、銀行貸款利率6.75%。二、投資估算該項(xiàng)目建設(shè)總投資為17809.1萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用10016.3萬(wàn)元，土地費(fèi)用3004.8萬(wàn)元，其他費(fèi)用353.8萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)518.5萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用405萬(wàn)元，稅費(fèi)3068.6萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用442.1萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)資本金6234萬(wàn)元。詳見(jiàn)9-1總投資估算表9-2工程費(fèi)用投資估算表三、資金籌措⑴申請(qǐng)銀行貸款3000萬(wàn)元；⑵其余建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決。詳見(jiàn)9-3投資計(jì)劃與資金籌措估算表總投資估算匯總表表9—1序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)金額（萬(wàn)元）建筑面積（）單方造價(jià)()占總投資比例（%）一工程費(fèi)用10016.372597.91379.756.2二土地費(fèi)用3004.8413.916.9三其他費(fèi)用353.848.72.01建設(shè)單位管理費(fèi)180.32臨時(shí)設(shè)施費(fèi)40.13勘察設(shè)計(jì)費(fèi)87.14工程監(jiān)理費(fèi)36.35工程保險(xiǎn)費(fèi)10.0四不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)518.571.42.9五財(cái)務(wù)費(fèi)用405.055.82.3六稅費(fèi)3068.6422.717.2七銷(xiāo)售費(fèi)用442.160.92.5八總投資17809.12453.1100.0工程費(fèi)用投資估算表表9—2序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（m2）單方造價(jià)(元/m2)金額（萬(wàn)元）備注一建安工程費(fèi)72597.98411.91住宅65176.911507495.32配套公建2219.41200266.33地下車(chē)庫(kù)52021250650.2二基礎(chǔ)配套工程2211604.41給水工程201452排水工程10733供電工程402904采暖工程302185電訊工程8586燃?xì)夤こ?51097消防工程322328道路工程282039綠化工程2014510市政管線工程18131三合計(jì)10016.3投資計(jì)劃與資金籌措表表9—3單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)期合計(jì)第一年第二年第三年一投資計(jì)劃10692.45962.21154.517809.11工程費(fèi)用6009.84006.510016.32土地費(fèi)用3004.83004.83其他費(fèi)用212.3141.5353.84預(yù)備費(fèi)311.1207.4518.55財(cái)務(wù)費(fèi)用101.3202.5101.3405.06稅費(fèi)920.61227.4920.63068.67銷(xiāo)售費(fèi)用132.6176.8132.6442.1二資金籌措10692.45962.21154.517809.11自有資金5702.85702.82銀行貸款30003000.03預(yù)售收入再投入1989.65962.21154.59106.2

第十章效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù)1、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》2、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》二、經(jīng)濟(jì)效益說(shuō)明該項(xiàng)目建成投運(yùn)后，共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入22106.2萬(wàn)元。按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目的稅率為5%，應(yīng)上繳營(yíng)業(yè)稅1105.3萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅77.4萬(wàn)元，教育費(fèi)附加33.2萬(wàn)元，地方教育費(fèi)附加11.1萬(wàn)元。該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額4297.2萬(wàn)元。三、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、銷(xiāo)售收入⑴銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合城市消費(fèi)水平和項(xiàng)目所處地理位置，參照濰坊市商住樓售價(jià)行情，確定項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格。住宅和商業(yè)建筑均采用平均銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算，高層住宅2980元/平方米，商業(yè)為4500元/平方米，車(chē)庫(kù)每個(gè)7.8萬(wàn)元。⑵銷(xiāo)售面積⑶銷(xiāo)售計(jì)劃及銷(xiāo)售收入根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，在開(kāi)工建設(shè)的同時(shí)開(kāi)展銷(xiāo)售工作，預(yù)計(jì)項(xiàng)目3年內(nèi)全部售出。該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售總收入22106.2萬(wàn)元。年度銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表10－1表10-1銷(xiāo)售計(jì)劃表單位:萬(wàn)元年份項(xiàng)目銷(xiāo)售比例30%40%30%100%銷(xiāo)售收入6631.98842.56631.922106.22、銷(xiāo)售稅金及附加該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售稅金及附加共計(jì)1226.9萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅1105.3萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅77.4萬(wàn)元，教育費(fèi)附加33.2萬(wàn)元，地方教育費(fèi)附加11.1萬(wàn)元。詳見(jiàn)表10-2銷(xiāo)售稅金及附加估算表表10-2銷(xiāo)售稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1231營(yíng)業(yè)稅331.6442.1331.61105.32營(yíng)業(yè)稅×7%23.230.923.277.43教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅×3%9.913.39.933.24地方教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅×1%3.34.43.311.1合計(jì)368.1490.8368.11226.93、土地增值稅該項(xiàng)目土地增值稅按四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算，需交納土地增值稅1841.7萬(wàn)元。見(jiàn)表10－3土地增值稅估算表表10-3土地增值稅估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)交納金額1銷(xiāo)售收入22106.22扣除項(xiàng)目金額2.1+2.215967.42.1總成本費(fèi)用14740.52.2銷(xiāo)售稅金及附加1226.93增值額1-26138.84增值率3／238.4%5增值稅率4≤50%取30%6速算扣除率4≤50%取07土地增值稅3×5-2×61841.74、總成本費(fèi)用該項(xiàng)目總成本費(fèi)用由總投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種費(fèi)用包括管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，按銷(xiāo)售收入的2%計(jì)取。5、所得稅該項(xiàng)目所得稅稅率為33%。四、損益與靜態(tài)盈利分析該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額4297.2萬(wàn)元，所得稅1418.1萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為24.1%，投資利稅率為41.4%，投資凈利潤(rùn)率16.2%。詳見(jiàn)表10-4損益表表10-4損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1231銷(xiāo)售收入6631.98842.56631.922106.22總成本費(fèi)用8650.95855.7233.914740.53銷(xiāo)售稅金及附加368.1490.8368.11226.94土地增值稅552.5736.7552.51841.75利潤(rùn)總額-2939.61759.45477.44297.26所得稅0.00.01418.11418.17稅后利潤(rùn)0.00.02879.12879.18盈余公積金0.00.0287.9287.99可分配利潤(rùn)0.00.02591.22591.2評(píng)價(jià)指標(biāo)投資利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額／總投資額）×100%＝（4297.2／17809.1）×100%＝24.1%投資利稅率＝（利稅總額／總投資額）×100%＝（4297.2+1226.9+1841.7）/17809.1×100%＝41.4%投資凈利潤(rùn)率＝（凈利潤(rùn)／總投資額）×100%＝（2879.1／17809.1）×100%＝16.2%五、償債能力分析該項(xiàng)目建設(shè)投資貸款3000萬(wàn)元，貸款利息為6.75%。建設(shè)期第1年貸入3000萬(wàn)元，采用等額還本利息照付方式，第2、3年還本1500萬(wàn)元，共支付利息405萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目有很強(qiáng)的還款能力。詳見(jiàn)表10-5貸款還本付息估算表詳見(jiàn)表10-6資金來(lái)源與運(yùn)用表貸款還本付息估算表表10-5單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期123合計(jì)一貸款還本付息34051年初貸款累計(jì)3000.01500.02本年貸款3000.030003本年應(yīng)計(jì)利息101.3202.5101.34054年末還本1500.01500.05年末付息101.3202.5101.36年末貸款累計(jì)3000.01500.00.0二還本付息資金來(lái)源101.31702.51601.334051投資回收101.31702.51601.3表10-6資金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1231資金來(lái)源15334.78842.56631.91.1銷(xiāo)售收入6631.98842.56631.91.2自有資金5702.80.01.3銀行貸款3000.00.02資金的運(yùn)用9438.88406.33939.92.1建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）8417.05476.42.2貸款還本付息101.31702.51601.32.3銷(xiāo)售稅金及附加368.1490.8368.12.4土地增值稅552.5736.7552.52.5所得稅0.00.01418.13盈余資金5895.9436.22692.04累計(jì)盈余資金5895.96332.19024.1六、現(xiàn)金流量與動(dòng)態(tài)盈利分析該項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為24.9%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值507.5萬(wàn)元，投資回收期2.5年，基準(zhǔn)收益率12%。詳見(jiàn)表10-7現(xiàn)金流量表表10-7現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1現(xiàn)金流入6631.98842.56631.91.1銷(xiāo)售收入6631.98842.56631.92現(xiàn)金流出9799.96854.74171.22.1建設(shè)投資8518.35678.92.2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用176.8132.6442.12.3財(cái)務(wù)費(fèi)用101.32.4銷(xiāo)售稅金及附加368.1490.8368.12.5土地增值稅736.7552.51841.72.6所得稅0.00.01418.13凈現(xiàn)金流量-3168.01987.82460.74累計(jì)凈現(xiàn)金流量-3168.0-1180.21280.5七、盈虧平衡分析固定總成本盈虧平衡點(diǎn)=———————————————×100%=77.4%經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為77.4%，即銷(xiāo)售收入或售房量達(dá)到77.4%時(shí)，項(xiàng)目可保本。八、風(fēng)險(xiǎn)分析1、敏感性分析該項(xiàng)目分別對(duì)總投資、銷(xiāo)售收入作了單因素的敏感性分析，敏感性分析結(jié)果見(jiàn)表10－8敏感性分析表表10-8敏感性分析表單位：萬(wàn)元序號(hào)變動(dòng)因素變動(dòng)幅度內(nèi)部收益率%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）投資回收期（年）1基本方案24.9%507.52.52銷(xiāo)售收入-10%9.7%-130.02.8+10%29.1%741.42.23總投資-10