中小學(xué)校物業(yè)管理重點(diǎn)難點(diǎn)工作應(yīng)對(duì)及改進(jìn)措施（標(biāo)書(shū)適用）

中小學(xué)校物業(yè)管理

重點(diǎn)難點(diǎn)工作的應(yīng)對(duì)及改進(jìn)措施

適用于：物業(yè)服務(wù)方案制作，僅供參考

年月

中小學(xué)校物業(yè)管理

重點(diǎn)難點(diǎn)工作的應(yīng)對(duì)措施及改進(jìn)措施

1.管理理念

管理服務(wù)理念是指導(dǎo)物業(yè)管理公司各項(xiàng)工作的思維準(zhǔn)則，應(yīng)符合公司

企業(yè)精神和行業(yè)規(guī)范特征，將促使管理公司員工自覺(jué)樹(shù)立“客戶至上”

的服務(wù)意識(shí)。

我司將在［中學(xué)］的物業(yè)管理服務(wù)中遵循以下理念：

1.1以服務(wù)為導(dǎo)向

整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程實(shí)質(zhì)就是服務(wù)的過(guò)程，無(wú)論與客戶接觸程度低的保

潔、保綠、設(shè)備管理等工作，還是與客戶接觸程度高的保安、報(bào)修、

交通管理、延伸服務(wù)等工作，皆為管理公司所提供的服務(wù)。服務(wù)結(jié)果

固然重要，服務(wù)過(guò)程亦同等重要，任何一位管理處職員、任何一件事

情、任何一個(gè)環(huán)節(jié)都涉及客戶對(duì)管理工作的整體評(píng)價(jià)，“全程服務(wù)、

全員服務(wù)”正是這一理念的概括。我們?cè)诠ぷ鳟?dāng)中將同等地關(guān)注服務(wù)

過(guò)程和服務(wù)結(jié)果。

1.2導(dǎo)入酒店式服務(wù)內(nèi)涵

高水準(zhǔn)的物業(yè)管理應(yīng)融入高端管理內(nèi)涵，其意義不是要求各種類型的

物業(yè)完全照搬一般物業(yè)管理服務(wù)模式，而是在建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)部管理制

度的前提下，將高端服務(wù)的細(xì)微化、人性化、親情化內(nèi)涵引入物業(yè)管

理服務(wù)，把“微笑”帶給客戶。

1.3站在業(yè)戶的角度發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題

在日常工作中管理者必須以角色換位的方式考慮、分析制度及流程是

否合理，是否給客戶造成了不便，先于客戶去發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)工作中的缺

陷和不足。我們認(rèn)為這樣才能體現(xiàn)真正專業(yè)的管理服務(wù)水準(zhǔn)，才能創(chuàng)

造真實(shí)的客戶滿意。

可以用比較直觀和形象的語(yǔ)言表述：

O不是客戶依賴我們，而是我們離不開(kāi)客戶。

?不是客戶麻煩我們，應(yīng)是我們還存在不足。

?客戶給了我們提供服務(wù)的機(jī)會(huì)，我們應(yīng)時(shí)刻予以珍惜。

1.4注重提高員工素質(zhì)提升客戶滿意度

日常物業(yè)管理服務(wù)工作中，管理處員工與客戶頻繁接觸，沒(méi)有滿意的

員工，就沒(méi)有滿意的客戶。因此，我們將通過(guò)制訂人性化的管理制度、

設(shè)定科學(xué)的薪酬體系、營(yíng)造符合時(shí)代特征的企業(yè)文化以提高員工滿意

度，使員工以飽滿的精神、舒暢的心情為客戶服務(wù)，而不單純是為了

工作而工作，從而提升客戶滿意度。

2.管理要點(diǎn)

根據(jù)招標(biāo)書(shū)有關(guān)內(nèi)容及要求，我司在全面考察［中學(xué)］現(xiàn)狀后，

認(rèn)為其物業(yè)管理服務(wù)工作的要點(diǎn)如下：

2.1核心要求

[中學(xué)]是一幢綜合性教育機(jī)構(gòu)，我司認(rèn)為物業(yè)管理核心要求之

一就是安全保障和設(shè)備保障。

安全保障體現(xiàn)為：管理公司提供周全、細(xì)致的安保服務(wù)，防止或終止

任何影響或危及客戶財(cái)產(chǎn)及人身安全的事件，包括但不限于火警、偷

盜、搶劫、歐斗等；

設(shè)備保障體現(xiàn)為：管理公司提供專業(yè)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服

務(wù)，防止或終止斷電、斷水、電梯事故、通信故障等現(xiàn)象。

2.2環(huán)境要求

從客戶角度考慮，轄區(qū)內(nèi)所置環(huán)境就必須是眾所歸望的整潔、幽靜、

和諧、溫馨；那么環(huán)境管理將成為該區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)重要方面，

所以，管理公司僅關(guān)注核心要求是不夠的，還必須關(guān)注環(huán)境要求，為

轄區(qū)內(nèi)的客戶提供專業(yè)的保潔、保綠及環(huán)保服務(wù)。

2.3形象要求

[XXXX中學(xué)]為上海市重點(diǎn)教育機(jī)構(gòu)，形象至關(guān)重要。我司要求在

維護(hù)好轄區(qū)外觀及公用設(shè)施始終處于完好狀態(tài)，并要求所有管理處員

工始終以良好的精神面貌和職業(yè)素質(zhì)行事，并在此基礎(chǔ)上做好重要接

待工作。

2.4工作重點(diǎn)

2.4.1設(shè)施設(shè)備管理

如果將機(jī)電設(shè)備比喻為整個(gè)建筑系統(tǒng)的心臟，那么供配電系統(tǒng)及消防

系統(tǒng)就是重中之重。供電質(zhì)量的好壞，將直接影響著其他設(shè)施設(shè)備能

否正常的運(yùn)行；而消防系統(tǒng)則是整個(gè)建筑系統(tǒng)的安全保障。為此，物

業(yè)管理公司抽調(diào)機(jī)電管理技術(shù)骨干，組成強(qiáng)有力的安全保障體系，制

定嚴(yán)格的運(yùn)行管理制度及周期性的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)代科

技和管理手段，對(duì)學(xué)校的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全方位的綜合管理，達(dá)到

最經(jīng)濟(jì)的設(shè)備使用周期和設(shè)備綜合服務(wù)效益。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備的

監(jiān)管力度，實(shí)行24小時(shí)的跟蹤服務(wù)。對(duì)所有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理具

體落實(shí)到每個(gè)人，杜絕管理上的漏洞，實(shí)現(xiàn)機(jī)電設(shè)施設(shè)備的高效、節(jié)

能和環(huán)保的最大化。

2.4.2校區(qū)建筑物本體管理

①制定維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：制定科學(xué)、合理的日常和定期的維修、養(yǎng)護(hù)

計(jì)劃和實(shí)施方案，嚴(yán)格按計(jì)劃和實(shí)施方案執(zhí)行；

②重在查勘：監(jiān)督房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)的過(guò)早損耗或損壞,

延長(zhǎng)房屋使用壽命；

③及時(shí)維修：在早發(fā)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，及時(shí)維修，加強(qiáng)房屋尾花，延長(zhǎng)房

屋使用壽命；

④建立校區(qū)建筑物管理檔案：為每一棟房屋建立系統(tǒng)的檔案，及時(shí)統(tǒng)

計(jì)檢查的結(jié)果，掌握房屋完損情況。

2.5管理難點(diǎn)

2.5.1由于缺少設(shè)備安裝前期的介入管理，設(shè)備在使用初期階段各類

技術(shù)參數(shù)的不穩(wěn)定性，增加了管理和操作難度；

2.5.2管理區(qū)域廣，各類設(shè)施設(shè)備安裝較分散，人員的配備相應(yīng)增多，

加大了費(fèi)用開(kāi)支；

2.6措施保障

2.6.1保潔區(qū)域分析：

(1)、樓層地面為全瓷地磚，需進(jìn)行定期機(jī)洗清潔日常推塵，以保持

其光澤。

(2)、樓內(nèi)玻璃附著灰塵時(shí)，污漬明顯，需及時(shí)清洗。

(3)、教學(xué)樓、公寓樓層房門(mén)為木質(zhì)，易變形和干裂，需進(jìn)行木質(zhì)打

蠟保養(yǎng)。

(4)、辦公區(qū)外圍地面為石材構(gòu)成，需定時(shí)進(jìn)行及時(shí)清掃和定期徹

底清洗，以阻斷污染物進(jìn)入樓內(nèi)。

(5)、欄桿、扶手為不銹鋼，需定期進(jìn)行保養(yǎng)

2.6.2保潔措施及標(biāo)準(zhǔn)

(1)、樓梯、電梯、電梯外門(mén)及轎箱內(nèi)壁、地面、樓梯扶手、踢角線

及內(nèi)側(cè)玻璃

每周沖洗擦拭一次，每日用不銹鋼保養(yǎng)液打光一次，并隨時(shí)巡視清掃、

擦拭、保持清潔。

(2)、衛(wèi)生間

1）天花板、墻面部分，使用百潔布配合萬(wàn)能清潔劑隨時(shí)對(duì)其進(jìn)行徹

底清洗，去除煙及灰塵，使其潔凈光亮。

2）地面部分：首先進(jìn)行表面酸化處理，除去污物及異味，而后采用

XTAS42DS擦地機(jī)，百潔墊配合硬表面清潔劑每周對(duì)地面進(jìn)行徹底清

洗，去除表面及縫隙中的殘留污垢，并且每日進(jìn)行拖拭。

3）便池、尿斗，使用桶刷，進(jìn)行日常保潔，做到無(wú)異味，無(wú)污物、

無(wú)尿堿。每日清洗、消毒一次。尿斗內(nèi)始終保持有富士香球并不小于

1厘米；洗手盆、臺(tái)面、鏡面、鏡框、木隔板、門(mén)窗、窗臺(tái)、管線及

開(kāi)關(guān)面板隨時(shí)擦拭，保持無(wú)灰塵、污漬；拖布池隨時(shí)清洗，保持暢通;

便簍垃圾隨時(shí)傾倒。

（3）、公共部位的照明燈具

每年進(jìn)行三次擦拭、除塵，對(duì)因燈具燒毀等造成的污跡隨時(shí)擦拭，保

持清潔、無(wú)污。不銹鋼面光亮如初。

（4）、不銹鋼部分

不銹鋼耐腐蝕性強(qiáng)，光亮美觀，如不經(jīng)常保養(yǎng)和其它金屬一樣也會(huì)銹

蝕，失去光澤，降低使用壽命。我們將根據(jù)實(shí)際情況，采取如下保養(yǎng)

措施：

1）安排保潔人員每日使用專用不銹鋼保養(yǎng)液進(jìn)行光亮保養(yǎng)。

2）隨時(shí)除塵、除銹。

3）保持無(wú)污漬，光潔明亮。

4）不銹鋼煙灰桶：隨時(shí)清理、傾倒，沒(méi)有積存，保持桶內(nèi)外及周圍

地面的潔凈。

（5）殺蟲(chóng)滅鼠消毒

1）為保證大樓的環(huán)境衛(wèi)生符合國(guó)家規(guī)定，公司在夏季每月6次、春

秋季每月2次、冬季每月1次進(jìn)行空氣消毒，重點(diǎn)部位每日噴一次殺

蟲(chóng)劑殺滅蚊蠅。

2）春秋季節(jié)每季度對(duì)后樓梯地下室設(shè)備層等隱患處滅鼠一次，確保

大樓不受“四害”侵?jǐn)_。

（6）、公共區(qū)域內(nèi)側(cè)玻璃

1）用玻璃專用清洗劑每月清洗一次；

2）日常隨時(shí)抹灰，去除污漬。

3）做到光亮、無(wú)手印、無(wú)污漬。

（7）外墻、玻璃清洗

1）外墻根據(jù)板材特點(diǎn)，選用中性清潔劑進(jìn)行每年1次集中高空作業(yè)

徹底清潔，使用升降平臺(tái)進(jìn)行日常清潔維護(hù)。

2）選用玻璃清潔劑每年對(duì)外玻璃1次高空作業(yè)徹底清潔。

3）樓的外圍進(jìn)行日常清掃，每月集中用高壓水槍配以中性清潔劑進(jìn)

行沖刷和拖拭。

4）樓層內(nèi)地面采用靜電吸塵劑進(jìn)行不間斷推塵，大廳地面每周進(jìn)行

集中拋光。

5）垃圾隨時(shí)清理、果皮箱進(jìn)行每日清潔、傾倒。

（8）、化糞池

1）清潔范圍

物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)所有的化糞池。

2)作業(yè)程序

(1)雇用吸糞車一部(含5m長(zhǎng)膠管3條，8m長(zhǎng)竹桿1條)。

⑵用鐵鉤打開(kāi)化糞池的蓋板，敞開(kāi)15分鐘后，再用竹桿攪化糞池內(nèi)

雜物結(jié)塊層。

⑶把車開(kāi)到工作現(xiàn)場(chǎng)，套好吸糞膠管放入化糞池內(nèi)。

(4)啟動(dòng)吸糞車的開(kāi)關(guān)，吸出糞便直至化糞池內(nèi)的化糞結(jié)塊物吸完為

止。

(5)蓋回化糞池井蓋，用清水沖凈工作現(xiàn)場(chǎng)。

⑹每半年清理一次。

3)清潔標(biāo)準(zhǔn)

污水不能溢出地面。

4)安全注意事項(xiàng)

(1)吸糞作業(yè)時(shí)，防止弄臟工作現(xiàn)場(chǎng)和過(guò)往行人的衣物。

⑵因吸糞車的噪音較大，故應(yīng)避開(kāi)師生的休息時(shí)間進(jìn)行作業(yè)。

⑶揭開(kāi)蓋子后，要有專人看護(hù)，清理后蓋實(shí)，以防行人跌入。

(4)化糞池內(nèi)的沼氣有毒、易燃，故應(yīng)待充分散發(fā)后，才能作業(yè)，且

周圍不得有明火。

(9)綠化管理

一級(jí)綠地：

1)植物配置合理。喬、灌、花、草搭配適當(dāng)，能突出校區(qū)特色;

綠化充分，無(wú)裸露土地。

2)樹(shù)木生長(zhǎng)健壯，生長(zhǎng)超過(guò)該樹(shù)種該規(guī)格的平均生長(zhǎng)量，樹(shù)冠

完整、美觀，修剪適當(dāng)，主側(cè)樹(shù)分布均稱，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光，無(wú)

死樹(shù)和枯死杈；在正常條件下，不黃葉、不焦葉、不卷葉、不落葉；

被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在5%以下；無(wú)蛀干害蟲(chóng)的活卵、活蟲(chóng)；

介殼蟲(chóng)為害不明顯；樹(shù)木缺株在2%以下；樹(shù)木無(wú)釘栓、捆綁現(xiàn)象。

3）綠籬生長(zhǎng)健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無(wú)死株和干枯枝，有

蟲(chóng)株率在2%以下；草坪覆蓋率達(dá)到95%以上，修剪及時(shí)整齊美觀，

葉色正常，無(wú)雜草；宿根花卉管理及時(shí)，花期長(zhǎng)，花色正，無(wú)明顯缺

株。

4）綠地整潔，無(wú)雜樹(shù)，無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施完

好，無(wú)人為損壞，對(duì)違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾及時(shí)

清運(yùn)。

5）按一級(jí)煙花技術(shù)措施要求認(rèn)真地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。

二級(jí)綠地：

1）植物配置基本合理。喬灌花草齊全。綠化較充分，基本無(wú)裸露

土地。

2）樹(shù)木生長(zhǎng)正常，生長(zhǎng)達(dá)到該樹(shù)種該規(guī)格的平均生長(zhǎng)量。樹(shù)冠基

本完整，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光，修剪及時(shí)，無(wú)死樹(shù)和明顯枯枝死杈；

在正常條件下，無(wú)明顯黃葉、焦葉、卷葉、落葉；被啃咬的葉片最嚴(yán)

重的每株10%以下；有蛀干害蟲(chóng)的株數(shù)在2%以下；介殼蟲(chóng)為害較輕;

樹(shù)木缺株在4%以下；樹(shù)木基本無(wú)釘栓、捆綁現(xiàn)象。

3）綠籬生長(zhǎng)造型正常，葉色正常，修剪及時(shí)，基本無(wú)死株和干死

枝，有蟲(chóng)株率在10%以下；草坪覆蓋率達(dá)到90%以上，修剪及時(shí)，

葉色正常，無(wú)明顯雜草；宿跟花卉管理及

4）綠地整潔，無(wú)雜樹(shù)，無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完

好，無(wú)明顯人為損壞，對(duì)違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾

能及時(shí)清運(yùn)。

5）按二級(jí)養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求認(rèn)真地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。

三級(jí)綠地：

1）植物搭配一般，綠化基本充分，無(wú)明顯裸露土地。

2）樹(shù)木生長(zhǎng)基本正常，無(wú)死樹(shù)和明顯枯枝死杈；在正常條件下，

無(wú)嚴(yán)重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在20%以下;

有蛀干害蟲(chóng)的株數(shù)在10%以下；介殼蟲(chóng)為害一般；樹(shù)木缺株在6%以

下；樹(shù)木無(wú)明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。

3）綠籬生長(zhǎng)造型基本正常，葉色基本正常，無(wú)明顯的死株和枯死

枝，有蟲(chóng)株率在20%以下；草坪宿根花卉生長(zhǎng)基本正常，草坪斑禿

和宿根花卉缺株不明顯，基本無(wú)明顯的草荒。

4）綠地基本整潔，無(wú)明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施

無(wú)明顯的破損，無(wú)較嚴(yán)重人為破壞，對(duì)人為損壞和違法行為能及時(shí)處

理；無(wú)綠化生產(chǎn)垃圾。

5）按三級(jí)養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求認(rèn)真地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。

等外：不符合三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的均列入等外。時(shí)，花期正常，缺株率在5%

以下。

（10）吊籃清洗外墻

1）高空吊籃下吊施工前的準(zhǔn)備工作

⑴查看作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，確定作業(yè)方案。重點(diǎn)查看屋頂狀況，確認(rèn)能否安

裝吊籃，吊籃在屋頂移動(dòng)有無(wú)障礙，霓虹燈、廣告牌等是否妨礙作業(yè)

等，并確定作業(yè)方案。

⑵天氣預(yù)報(bào)無(wú)大風(fēng)、雨雪及高溫、低溫報(bào)告，現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試風(fēng)力小于6

級(jí)。

⑶準(zhǔn)備清洗工具，如水桶、水槍、水管、抹水器、刮水器、清洗滾

筒、毛巾、板刷、百潔布、鏟刀吸盤(pán)以及清潔劑、溶劑等。

(4)兩名操作員工攜帶清洗工具和用品進(jìn)入吊籃后，系好保險(xiǎn)帶。

2)高空吊籃下吊作業(yè)前的安全檢查

⑴高空吊籃下吊作業(yè)必須實(shí)行安全“三查”：即下吊員工自查、班長(zhǎng)

互查、主管檢查。

⑵檢查按以下規(guī)定進(jìn)行：

①檢查吊籃各部位，如吊籃緊固件、連接件、提升機(jī)、安全保護(hù)裝置、

鋼絲繩電纜線等是否完好，確認(rèn)無(wú)隱患后方可工作。

②檢查屋面吊臂結(jié)構(gòu)懸掛裝置的連接件、緊固件、牽引繩是否穩(wěn)固、

完好，確認(rèn)無(wú)隱患后方可工作。

③檢查下吊用安全繩的長(zhǎng)度有無(wú)損傷或斷股，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，該繩禁止使

用。

④確認(rèn)安全繩的長(zhǎng)度在建筑物頂部固定后，應(yīng)仍有比該建筑物高度相

對(duì)長(zhǎng)的長(zhǎng)度。

⑤檢查下吊員工背戴的保險(xiǎn)帶有無(wú)損傷，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，則禁止使用。

⑥檢查連接在保險(xiǎn)帶上的自鎖器是否靈活可靠，若有損傷，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，

禁止使用。

⑦檢查安全繩在建筑物頂部的綁扎固定部位是否牢固，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)不符

合要求，則停止工作。

⑧檢查下吊員工的著裝是否符合以下要求：頭戴安全帽；身著長(zhǎng)袖工

作上衣和長(zhǎng)工作褲，腐蝕性環(huán)境應(yīng)著耐腐蝕工作服；腳著軟底膠鞋，

腐蝕性環(huán)境應(yīng)著防腐蝕工作鞋。

⑨檢查安全繩在建筑物頂部“女兒墻”直角轉(zhuǎn)折處是否墊有防止繩索

磨斷的襯墊；若發(fā)現(xiàn)未墊，則應(yīng)立即停止工作。

⑩下吊員工保險(xiǎn)帶上的自鎖器要扣在安全繩上，而不是扣在吊籃上。

在該作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的地面區(qū)域內(nèi)設(shè)圍欄作為安全區(qū)域，并安排一名地面安

全員，阻止行人通行。發(fā)現(xiàn)未安排地面安全員或未設(shè)置圍欄，則停止

工作。

檢查建筑物頂部安全員的工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，停止工作。

3)操作過(guò)程

(1)先用水槍噴射墻角，除去浮塵。

⑵將抹水器浸入桶中，待完全吸入清潔劑后均勻地涂抹于墻面或玻

璃面。稍后，即用刮水器上下和左右刮玻璃、窗框表面及邊角位置，

交叉對(duì)拉，不漏刮，再用毛巾擦拭干凈。

⑶一個(gè)位置結(jié)束后，將吊籃放至下部同一位置進(jìn)行清潔，當(dāng)縱向從

上到下一個(gè)位置清潔完畢后，再橫向左或右移動(dòng)至相鄰一個(gè)位置，從

上到下清潔。

⑷全部作業(yè)完成后，收拾整理機(jī)器設(shè)備和工具，撤去地面圍欄和告

示牌，將地面水跡擦凈。

(5)進(jìn)行設(shè)備清潔保養(yǎng)，清除灰塵和臟物后，再將設(shè)備放進(jìn)倉(cāng)庫(kù)。

(11)吊板清洗外墻

1)高空吊板下吊作業(yè)前的準(zhǔn)備工作

⑴勘察現(xiàn)場(chǎng)。建筑物頂部必須有固定吊板繩和安全繩的牢固構(gòu)件，

繩子下垂經(jīng)過(guò)位置不得有尖銳棱角鋒口。如有尖銳棱角鋒口，必須經(jīng)

過(guò)特殊安全處理。在高壓電源區(qū)無(wú)法隔離時(shí)，不得進(jìn)行工作。

⑵天氣情況與吊籃操作要求相同。

⑶準(zhǔn)備清洗工具，如吊板、吊板繩、安全繩、水槍、水管、抹水器、

刮水器、清洗滾筒、毛巾、板刷、百潔布、鏟刀、吸盤(pán)以及清潔劑溶

劑等。

(4)吊板繩和安全繩直徑不得小于16mm。

2)高空吊板下吊作業(yè)前的安全檢查

(1)檢查下吊用吊板繩、安全繩，有無(wú)損傷或斷股，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，該繩

索禁止使用。

⑵檢查坐板有無(wú)裂紋，吊帶是否反兜，坐板底面及吊帶有無(wú)損傷，

一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)禁止使用。

⑶確認(rèn)吊板繩、安全繩的長(zhǎng)度在建筑物頂部固定后，應(yīng)仍有比該建

筑物高度相對(duì)長(zhǎng)的長(zhǎng)度。

⑷確認(rèn)高空下吊員工每人一根吊板繩、一根安全繩，嚴(yán)禁一人一繩

危險(xiǎn)操作。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，必須停止工作。

(5)檢查高空下吊員工背戴的保險(xiǎn)帶有無(wú)損傷，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，則禁止使

用。

⑹檢查座式登高板連接的下滑扣(“V”型扣)的固定銷栓是否可靠，

若有損傷，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，禁止使用。

⑺檢查連接在保險(xiǎn)帶上的自鎖器是否靈活可靠，若有損傷，一經(jīng)發(fā)

現(xiàn)，禁止使用。

⑻檢查吊板繩、安全繩在建筑物頂部的綁扎固定部位是否牢固，吊

板繩、安全繩在建筑物頂部的綁扎固定部位不得在同一受力處，必須

是分別的兩處。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)不符合要求，則停止工作。

⑼檢查下吊員工的著裝是否符合以下要求(同吊籃操作)。

(10)檢查吊板繩、安全繩在經(jīng)過(guò)建筑物頂部“女兒墻”直角轉(zhuǎn)折處是

否墊有防止繩索損傷的襯墊，發(fā)現(xiàn)未墊，則停止工作。

(H)檢查下吊員工配帶工具是否都與保險(xiǎn)帶常用繩索相連接，發(fā)現(xiàn)未

連接或連接繩索太細(xì)等問(wèn)題，則停止工作。

(12)在該作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的地面區(qū)域內(nèi)設(shè)置圍欄作為安全區(qū)域，并安排一名

地面安全員，阻止行人通行，發(fā)現(xiàn)未安排地面安全員或未設(shè)置圍欄，

則停止工作。

(13)檢查建筑物頂部安全員的工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，停止工作。

3.操作過(guò)程

⑴操作人員坐于規(guī)定位置，將所有的用具連在吊板上。

(2)緩緩將吊板下放，到達(dá)第一次工作位置。

(3)用水槍對(duì)準(zhǔn)工作位置噴水，初步除去灰塵。

(4)將抹水器浸入桶中，待充分吸入清潔劑后均勻地涂抹于墻面或玻

璃面。稍后，用刮水器刮玻璃或墻面，最后用毛巾擦拭干凈。

(5)邊下滑、邊作業(yè)，直至一趟作業(yè)完畢。降至地面后，卸下水桶、

吊板等，再上屋頂開(kāi)始第二次作業(yè)。

(6)整個(gè)工作過(guò)程，安全員必須自始至終在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

(7)將吊繩、安全繩收好，并檢查一遍被損情況。如發(fā)現(xiàn)繩子破損，

應(yīng)做報(bào)廢處理；如繩子完好，則送回倉(cāng)庫(kù)，放置于干燥通風(fēng)的地方，

并做繩子使用記錄。

?公共設(shè)施設(shè)備的維修和維護(hù)：公共設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)首先要確立

專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目標(biāo)，以保障設(shè)施設(shè)備得到科學(xué)、有效的維

護(hù)。具體應(yīng)該做到：小修要及時(shí)，以免造成大修，中、大修要合理計(jì)

劃、及時(shí)上報(bào)，既要考慮成本，又要考慮成效。我們將嚴(yán)格參照物業(yè)

管理行業(yè)的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實(shí)際情況有的放矢地組織實(shí)施。在日常管

理中，完善各項(xiàng)操作規(guī)程，不斷提升維護(hù)人員的技術(shù)含量，做好巡檢、

記錄和反饋。通過(guò)專業(yè)化的操作和運(yùn)行，保障公共設(shè)施設(shè)備隨時(shí)處于

良好、可利用狀態(tài)。

?教學(xué)服務(wù)及教學(xué)保障：在學(xué)校未實(shí)行物業(yè)管理以前屬于教務(wù)處的職

責(zé)，這讓本身主要履行確保教學(xué)質(zhì)量的學(xué)校部門(mén)不得不分出精力來(lái)做

教學(xué)后勤保障的一些瑣事，極大地影響了教學(xué)質(zhì)量的提高。實(shí)行物業(yè)

管理后，我們可以承擔(dān)和履行部分教學(xué)服務(wù)的職責(zé)，在具體操作中，

根據(jù)教學(xué)的需要，通過(guò)和對(duì)口部門(mén)的及時(shí)有效的溝通，不斷優(yōu)化教學(xué)

服務(wù)的模式，不斷擴(kuò)展教學(xué)服務(wù)活動(dòng)的項(xiàng)目和內(nèi)容，以達(dá)到教學(xué)有序、

師生方便的目的。具體的內(nèi)容可以涉及：協(xié)助教室的分配使用、教學(xué)

器具的管理和發(fā)放、特殊教室的管理和維護(hù)、宿舍內(nèi)務(wù)檢查評(píng)比、協(xié)

助組織文化活動(dòng)等等。

?樓宇管理及公共秩序維護(hù)：由于人員流動(dòng)性較大、樓宇設(shè)計(jì)和使用

功能復(fù)雜等原因，學(xué)校物業(yè)的安全管理難度極大，各種安全事故突出、

學(xué)生防范意識(shí)不足等。因此，要確立安全第一、規(guī)范操作、責(zé)權(quán)統(tǒng)一

的目標(biāo)。我們將安全及消防工作作為物業(yè)服務(wù)工作中的重中之重，它

直接關(guān)系到學(xué)生的切身利益，關(guān)系到學(xué)校的利益、穩(wěn)定和發(fā)展。我們

將通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、規(guī)范的管理，充分利用各種安全防護(hù)技術(shù)，確保

樓內(nèi)處于有序、安全、健康的狀態(tài)。

(-)確保秩序維護(hù)員的綜合素質(zhì)

1、素質(zhì)管理。對(duì)秩序維護(hù)員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，采用我們?cè)趯?shí)踐中

總結(jié)的一整套人員管理程序，做到“五統(tǒng)一”“三集中”，即統(tǒng)一作息、

統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)I、

集中管理。

2、意識(shí)培養(yǎng)。大力培養(yǎng)秩序維護(hù)員的服務(wù)意識(shí)，樹(shù)立“業(yè)主需要就

是工作”的觀念，改變?cè)瓉?lái)秩序維護(hù)員單一的護(hù)衛(wèi)功能，使我們的秩

序維護(hù)員成為“秩序維護(hù)員、迎賓員、服務(wù)員”的統(tǒng)一體。

3、征求學(xué)校的建議，吸收部分原來(lái)品德兼優(yōu)的物業(yè)人員融入我司，

帶動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)快速熟悉校區(qū)情況，在原后勤管理上明顯提高

一個(gè)臺(tái)階。

（二）安控管理體系的建立

1、我們針對(duì)教學(xué)樓的特點(diǎn)，制定相應(yīng)的作息管理辦法和清樓方案，

禁止閑雜人員進(jìn)入教學(xué)區(qū)，確保物業(yè)始終處于安全控制下。

2、在巡邏上，我們擬采用輪換巡邏的方式，突出巡邏重點(diǎn)，對(duì)時(shí)間

進(jìn)行嚴(yán)格控制，確保不出現(xiàn)安全盲區(qū)。

3、在車輛、人員、大宗貨物出入登記上，嚴(yán)格遵循“對(duì)人、對(duì)證件、

對(duì)車輛”的三對(duì)原則，嚴(yán)格控制、及時(shí)疏導(dǎo)人車流量、保持秩序始終

井然，重視安全制度的執(zhí)行力度，完善交接班確保工作銜接嚴(yán)密，杜

絕隱患和疏漏。

4、強(qiáng)調(diào)全員管理。我們要求管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和

防范的義務(wù)，建立起“快速反應(yīng)，快速支援”體系。在防范的策略上

強(qiáng)調(diào)轄區(qū)內(nèi)各崗位的聯(lián)防意識(shí)，發(fā)揮備崗、備勤人員的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

（三）安控管理的動(dòng)態(tài)重心模式

在正常管理期內(nèi)，安全防范主要以人防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防

的威力。安全管理對(duì)象主要針對(duì)外來(lái)閑雜人員、樓內(nèi)工作人員，工作

重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入社區(qū)，上下班高峰期重點(diǎn)疏導(dǎo)車輛和學(xué)生，

防盜和公共秩序維護(hù)。

（四）預(yù)警、應(yīng)變措施

1、安全應(yīng)急計(jì)劃和措施

（1）目的：

在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時(shí)，以最有效的方法，在最短的時(shí)間內(nèi)控制事

態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。

適用范圍：

1）治安突發(fā)事件，如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主或公司管理

人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。

2）受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害的威脅、襲擊。

3）其他重大意外情況。

（2）職責(zé):

1）對(duì)可能發(fā)生的由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)制定安全應(yīng)急計(jì)劃，報(bào)物業(yè)管理

處或分管副總經(jīng)理審批，必要時(shí)報(bào)總經(jīng)理審批；

2）對(duì)即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)臨時(shí)確定應(yīng)急措

施，同時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。

（3）計(jì)劃：

1）對(duì)可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災(zāi)害由物

業(yè)管理處組織制定應(yīng)急計(jì)劃和預(yù)防措施，并安排崗位人員按部署執(zhí)

行。

2）處理治安突發(fā)事件時(shí)，由值班員迅速向派出所報(bào)案，秩序維護(hù)隊(duì)

長(zhǎng)臨時(shí)確定應(yīng)急方案，安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓

梯口，封鎖出事現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)格盤(pán)查出入現(xiàn)場(chǎng)的人員，直到公安人員到來(lái)。

3）制定的應(yīng)急計(jì)劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災(zāi)害應(yīng)急措施

時(shí)，要根據(jù)災(zāi)情的程度、特性而定。

（4）實(shí)施：

1）在執(zhí)行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)偏離實(shí)際情況應(yīng)及時(shí)糾正，并上報(bào)相應(yīng)審批

人員認(rèn)可。

2）對(duì)發(fā)生的每一事件必須總結(jié)，如果是人為原因造成損失，應(yīng)立即

查找原因，認(rèn)真填寫(xiě)《糾正措施報(bào)告》，嚴(yán)防類似情況的發(fā)生。

3）保存事件全過(guò)程的有關(guān)記錄，存檔3年。重大自然災(zāi)害的記錄長(zhǎng)

期保存。

（5）要求：

為增強(qiáng)應(yīng)變能力和戰(zhàn)斗力，平時(shí)每個(gè)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員必須進(jìn)行嚴(yán)格的學(xué)習(xí)、

訓(xùn)練、消防演習(xí)和緊急集合演練。

（五）、強(qiáng)化消防管理意識(shí)

1、消防管理